当前位置:文档之家› 房地产-市场背景分析-评估报告-节选

房地产-市场背景分析-评估报告-节选

房地产-市场背景分析-评估报告-节选
房地产-市场背景分析-评估报告-节选

(一)一般因素

1、北京城市概况

北京是中华人民共和国的首都和直辖市、中国国家中心城市,中国政治、文化和国际交流中心。北京有着3000余年的建城史和850余年的建都史,是“中国四大古都”之一。

北京位于华北平原西北边缘,全市总面积16807平方公里,其中平原面积6390平方公里,约占总面积的38%。截至2011年末,北京市常住人口为2018万人。

2、房地产总体情况

(1)总体情况

北京作为国家的首都,房地产市场十分活跃。2010年北京在土地供应和导向上,认真贯彻国家及北京市关于扩内需、保增长、调结构的各项政策措施。但是由于北京房地产市场自身存在的特殊性和复杂性,在发展过程中,面临着市场高度开放与有限的资源条件之间的矛盾、本地居民基本的住房需求与房价上涨的矛盾、住宅供应量增量市场与存量市场的结构性矛盾等问题。同时,住房保障体系还不够完善,解决中低收入家庭住房困难的任务还相当艰巨。

(2)土地资源

当前,土地资源的有限性与城市建设发展的矛盾已经成为北京市城市可持久发展的主要瓶颈之一。对由于耕地后备资源严重不足,落实先补后占难度较大,对此北京市曾提出的实行跨省易地补充耕地的要求,国土部对此未予同意。

在土地面积有限的情况下,面对“一要吃饭、二要发展、三要生态”的三大用地需求,土地资源的供需矛盾日益尖锐。

3、2011年北京市投资运行情况

2011年,北京市投资结构优化、增速平稳、重点突出。全年完成全社会固定资产投资5910.6亿元,比上年增长13.3%。

全社会固定资产投资中,城镇固定资产投资完成5463.9亿元,比上年增长14.8%,农村投资完成446.7亿元,同比下降2.9%。城镇投资中,房地产开发投资完成3036.3亿元,增长10.1%。

(1)建安投资量明显提高

2011年,北京市完成建安投资2585.3亿元,比上年增长22.4%,增速高于全社会投资9.1个百分点;占全社会投资比重为43.7%,同比提高3.2个百分点。2011年,北京市费用形成投资2498.7亿元,同比增长1.1%,增速低于全社会投资12.2个百分点。

(2)工业投资持续高速增长

2011年,北京市工业投资在上年高增长(28.6%)的基础上继续保持增长,完成751.9亿元,比上年增长46.7%,对全市投资形成了重要支撑;工业投资占全社会投资比重为12.7%,同比提高2.9个百分点。

(3)发展薄弱地区投资增强

2011年,北京市城南地区完成投资1908.3亿元,比上年增长19.4%,增速高于全市增速6.1个百分点。列入西部发展计划的石景山、丰台、门头沟和房山四区完成投资共计1281.6亿元,同比增长16.6%,

增速高于全市3.3个百分点。

(4)大项目带动投资增长态势突出

2011年,北京市计划总投资10亿元以上的大项目(不含房地产开发)204个,完成投资1499.3亿元,分别比上年增长23.6%和26%,对投资(不含房地产开发投资)增长的贡献率达到74.9%。

(5)房地产开发投资比重有所降低

2011年,北京市完成房地产开发投资3036.3亿元,比上年增长10.1%,占全社会投资比重为51.4%,同比下降1.4个百分点。

4、2011年北京市房地产市场运行情况

(1)房地产开发投资完成情况

2011年,全市完成房地产开发投资3036.3亿元,比上年增长10.1%(根据国家统计局提高投资统计起点的相关规定,上年同期数据为调整后数据)。其中,住宅完成投资1778.3亿元,增长21.7%;写字楼完成投资363.8亿元,增长40.4%;商业及服务业等经营性用房完成投资296.7亿元,下降11.8%。

房地产开发投资中,建安工程投资完成1235.1亿元,比上年增长35.6%,占全市房地产开发投资比重为40.7%。

(2)房地产市场供给情况

2011年末,全市商品房施工面积为12065.4万平方米,比上年增长17.1%。其中,住宅施工面积为7168.1万平方米,增长16.1%;写字楼为1422.7万平方米,增长34.9%;商业及服务业等经营性用房为1187.5万平方米,下降3.4%。

长42.8%。其中,住宅新开工面积为2596.4万平方米,增长25.8%;写字楼为489.4万平方米,增长1.4倍;商业及服务业等经营性用房为306.4万平方米,增长26.4%。

2011年,全市商品房竣工面积为2245.2万平方米,比上年下降5.9%。其中,住宅竣工面积为1316.1万平方米,下降12.2%;写字楼为245.2万平方米,增长23.6%;商业及服务业等经营性用房为232.4万平方米,下降14.5%。

(3)房地产市场销售情况

2011年,全市商品房销售面积为1440万平方米,比上年下降12.2%。其中,住宅销售面积为1035万平方米,下降13.9%;写字楼为211.4万平方米,增长1.6%;商业及服务业等经营性用房为108.7万平方米,下降23.5%。

分功能区看,2011年,功能核心区和功能拓展区商品房面积分别为71.2万平方米和631.5万平方米,分别比上年下降42.2%和19.8%,发展新区和生态涵养区分别销售645.9万平方米和91.4万平方米,分别比上年增长0.9%和2.9%。

(4)政策性住房建设情况

2011年,全市政策性住房完成投资746.1亿元,比上年增长94.9%,其中住宅完成投资589.5亿元,增长87.9%。

12月末,全市政策性住房施工面积为4084.4万平方米,比上年增长46.3%,其中住宅施工面积为3273.4万平方米,增长43.1%。

年增长59.7%,其中住宅新开工面积为1388.7万平方米,增长49.7%。

(5)房地产开发企业项目资金到位情况

2011年,全市房地产开发项目本年到位资金为5358.1亿元,比上年下降4.8%。其中,金融贷款为1168亿元,下降11.3%;自筹资金为1746.2亿元,下降0.1%;定金及预收款为1518.1亿元,下降5.8%。

5、2011年北京市土地供需情况

在楼市宏观调控政策从紧的大背景下,北京楼市发生了质的变化。成交量大幅萎缩,成交价格也出现了明显的下降。迫于现金流的压力,为避免不确定的经营风险,各房地产开发企业新增土地储备意愿不足,土地市场热情大大减退,谨慎拿地主导着市场。与2010年火热的土地市场相比,2011年北京土地市场成交量大幅萎缩的同时,成交价格增速也回落明显,呈现出量价齐跌的情形。3年来,首次出现市国土局未完成土地供应计划的现象。

工业用地建设用地面积约666.89公顷,占建设用地总面积的47.95%;规划建筑面积约728.80万平方米,占规划建筑总面积的31.29%。工业用地所占建设用地总面积份额2010年相比略有所增长,占规划建筑总面积份额与2010年基本持平。

工业用地全部分布在远郊区县,成交规划建筑面积达728.80万平方米,成交价共56.56亿元,楼面单价为776元/平方米,其中大兴区成交宗地的规划建筑面积最大。

2011年招拍挂总成交价达1055.14亿元(详见表),其中,工业

用地成交较为平稳,成交价款共56.56亿元,溢价率仅为6%。

2010-2011年不同用地交易溢价情况

2015年房地产市场发展背景分析

2015年房地产市场发展背景分析 ;;(一)宏观经济政策的调整,有利于房地产市场回暖 ;;从宏观经济走势看,2014年国内宏观经济增幅回落,加上世界上多数国家经济增长乏力,使得2015年我国经济增长面临较大压力。在2014年底召开的中央经济工作会议上,中央把“稳增长”作为2015年经济工作六大任务之首。在“稳增长、抗通缩”背景下,货币政策作为稳定经济增长的重要因素,预计将延续2014年四季度的调整思路,不仅“定向宽松”政策会继续实施,而且也存在进一步“降息”和“降准”的可能。宽松的货币环境将有利于降低购房成本和提振市场信心,有利于促进房地产市场的持续回暖。 ;;(二)新型城镇化背景下,住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇 ;;根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》,我国实现新型城镇化,重点在于落实“三个一亿人”落户城镇,这会带来城镇住房需求的持续增长,为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。对北上广深四个一线城市及部分二线热点城市来说,未来城市住房需求将呈现以下变化: ;;一是每年大量高校毕业生就业,带来大量新增住房需求。根据教育部公布的数据,2014年高校毕业生达到727万,如加上中等职业教育毕业生,未来我国城镇每年新增就业人才约1000万人。根据近年来的趋势,毕业生就业主要集中在一线城市和省会城市。据测算,重点城市每年新增毕业生10-20万人,北上广深相对更多一些。毕业生在给城市带来新增就业的同时,也增加了当地住房需求。以深圳为例,预计未来几年,每年因毕业生来深就业将新增住房需求约10万套(包括购房需求2万套、租赁需求8万套)。 ;;二是一亿农业人口落户城镇,将促进城镇住房租赁需求增长。到2020年要实现一亿农业转移人口落户城镇,每年预计新增城镇人口1700万人、600-1000万户。由于新增的农业转移人口住房消费能力较低,其住房消费领域主要是城镇现有存量住房的租赁。以深圳为例,预计未来几年,每年将新增住房租赁需求10万套左右。 ;;三是城镇棚户区和城中村改造,将促使改善性需求持续增长。根据“三个一亿人”目标,到2020年,大约一亿生活在城镇棚户区和城中村的常住人口需要改善居住条件。根据住建部有关数据分析,预计未来全国城镇每年将新增改善性需求3.15亿平方米,需求规模巨大。以深圳为例,目前深圳市住房自有率仅为30%,而北京、上海为70%,广州90%,远高于深圳;在未来新型城镇化背景下,若不考虑新增人口带来的需求,仅计算改善性需求,按照当前常住人口无房家庭450万户、年新房供应11万套测算,当住房自有率达到北京、上海目前水平,需求实现时间需23年,故而改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析,预计未来6年,改善性需求每年将在15万套左右。

房地产评估报告

房地产评估报告 估价项目名称:北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方:于同江 估价方:北京宜山房地产评估有限公司 估价人员:张** 估价作业日期:二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号:0911030049

目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)

第一部分:致委托方函 致于同江: 承蒙委托,***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号(建筑面积188.42平方米)房地产进行评估,评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则,在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素,根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的,按照科学的估价程序,并运用适当的估价方法,对本次估价对象进行估价测算,确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元,(币种:人民币)。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人:李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日

房地产评估报告

武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方:宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称:武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构:武汉市润土房地产评估公司 作业日期:2012年7月2日至2012年8月28日

目录 一.致委托方函 (3) 二.估价师声明 (4) 三.估价的假设和限制条件 (6) 四.估价结果报告 (8) 五.估价技术报告 (12)

致委托方函 宫志博: 本公司接受你的委托,我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估,估价目的是:为委托人转让估价对象提供市场价值参考,估价时点2015年5月27日。价值类型:估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中,本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定,经过详实的现场勘察和市场调查,遵循客观、公正、科学、合理的原则,按照必要的估价程序,选用收益法和市场法进行了分析和测算,确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为:969370元,大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整(人民币):,单价:9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人:杨鹏飞 2012年7月4日

注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明: 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析,意见和结论是我们自己公正的专业分析,意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录,但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况,尤其因提供资料有限,我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任,也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任,也不承担其他被遮盖,未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

(完整版)房地产市场营销策略分析

上海城市管理职业 技术学院 毕业设计(论文) 标题房地产市场营销策略分析 二级学院建筑经济与管理学院 专业房地产经营与估价 班级07房产1 姓名陈波

学号 指导教师滕永健 二○一〇年六月

上海城市管理职业技术学院 毕业设计(论文)任务书 二级学院建筑经济与管理学院 专业房地产经营与估价 班级 07房产1 姓名陈波 指导教师滕永健 设计(论文)题目房地产市场营销 策略分析 子题目

教学要求: 根据自己实际的实习实训工作内容提出选题,围绕选题收集相关资料,要求根据和运用所学课程的基本原理分析解决问题,通过论文写作提高自己的综合分析问题、解决问题的能力。应完成的工作量: 1、选题并编制论文提纲 2、独立完成论文写作 3、字数:8000字以上 4、制作答辩用PPT 进度计划:

3月3 日:论文动员 3月3 日—3月12日:选题、收集资料 3月13日—3月19日:撰写论文提纲 3月20日—3月26日:修改并确定论文提纲 3月27日—4月20日:提交论文初稿 4月21 日—5月19日:论文修改、确定正稿 5月20日—5月21 日:按要求打印论文并递交到军工路总校5月24 日前将答辩用PPT发给指导教师审核,5月28日论文答辩 参考资料: 潘蜀健,陈琳编著《房地产市场营销》;吴祥华编著《房地产市场营销》;叶建平编著《房地产市场营销》;李伟编著《物业营销》 注:如一组学生一个总题目,则每位学生必须有独立完成的子题目,如每位学生有一个各不同的题目,则子题目栏不必填。 摘要 房地产市场营销策略是房地产市场营销理论中一个重要的概念,是指企业为了满足目标市场的需求,对各种可控的营销

房地产市场调查种类与方法

房地产市场实战手册 信息技术时代,信息重要和资金、材料、设备和人力列为治理的五大资源,房地产市场由卖方市场向买方市场的转变,房地产市场竞争由价格向非价格竞争进展,房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈,市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分,复杂和激烈竞争经营环境,必须通过认真细致有效的市场调查,制定切实可行营销战略立于不败之地。 第一部分房地产市场调查的定义 房地产市场调查,确实是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性

(不动产),房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也适应依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯穿,才可真正把握市场的脉搏。 一、狭义的市场调查 狭义的市场调查:以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段;关于房地产市场,例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查,并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析;“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料;“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资,对该房屋的中意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

二、广义的市场调查 广义的市场调查:其调查对象除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动,即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料,并予以分析研究的方法;房地产市场除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何;收集并充分研究所收集到的资料,就能够明白公司营销打算的执行情况,以及公司的经营业绩;就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 三、房地产市场调查的重要性 公司的生存环境是不断变化的,既给公司带来进展的机遇,也带来生存的威胁,通过市场调查,不断发觉新的市场机会,规避市场的风险,美国公司界“非创新,即死亡”当作座右铭,马斯洛“需要层次论”理论:人们的需求也是不断改变的;刚开始人们

房地产行业宏观环境分析

1.广州市房地产业的宏观环境分析 1.1政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容,2014年中央调控方向基本告别“一刀切”,更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面,提高大城市保障房比例具有新意,而更大规模加快棚改和城中村改造,对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 (1)关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”,是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内,实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”,以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点:首先,2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征,热点城市抑制投资投机需求,非热点城市政策调控相对会定向宽松;其次是强调保障房工作,“双轨制”解决城镇化后顾之忧;此外在长效性调控机制尚未出台之前,以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存,但是,经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的,以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康,但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控,而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年,房地产政策的核心是宏观稳、

微观活,全国整体调控基调贯彻全年始终,不同区域政策导向出现分化。2013下半年,新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革;不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 (2)关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程660万套,基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度,2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元,重点投向保障性安居工程等领域,拟新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,加强配套设施建设。提高大城市保障房比例,推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入,提高建设质量,保证公平分配,完善准入退出机制,年内基本建成保障房480万套,让

房地产价值评估报告材料

实用文案 房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵 文案大全

房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法,这三种方法各有特点,在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论,其认为房地产的原始成本越高,价值越大;房地产的存续时间越长,损耗越多,价值越小。从这个意义上说,成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的,其本质还是以历史成本为基础,与房地产的未来运用效率无关,因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是:房地产持有人要出售该资产,其售价不应低于其成本,否则无利可图;房地产购买人出价不愿高于其重置成本,否则不如自己建造。因此,买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本,它是经济学意义上的成本,不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入,而且包含投资报酬,即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论,其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益,未来收益的现值之和就是该房地产的价值,该折现率亦称资本化率。早在1906年,耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为,收入是资本价值的源泉,并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受,由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物,包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时,就会进行储蓄或投资,因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架,认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的,所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代,莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行

房地产营销模式分析报告

房地产营销模式分析 目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较:一、代理商的独家销售代理模式 独家销售代理的意思,就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式,也是市场的发展趋向,在国内的大型城市,独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。 它的优势主要表现在:分工明确,各展所长 由楼盘代理商去负责项目的营销工作,可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素,这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求,做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作,做出符合并超越市场期待的精品楼盘。 开发商和代理商合作,可以说是优势互补。如此分工明确,各展所长,有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险,也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。 二、代理商的联合销售代理模式 联合销售代理的意思,就是由一家以上的代理公司去代理整个楼

盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区,此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用,但在现今的房地产市场中还是比较少见的。 ●它的优势主要表现在:充分竞争推动销售 现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争,代理商为保饭碗和声誉,必然全力以赴,用最好的人力物力来跟对手火拼,这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。 因为有了竞争,代理商再也不可以马虎了事,竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力,逼发出更大的潜力,从这个角度来看对开发商是非常有利的。 ●它的劣势主要表现在:恶性竞争管理困难 代理商的恶性竞争,代理商为取得更好的业绩,必然想方设法钻空子,破坏公平和平衡。在日常的销售工作中,两家代理商之间发生摩擦在所难免,代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场,大家都是临阵对敌。走,最终造成自身利益受损但使代理商得益。 综上所述,联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验,同时代理商之间要有良好的竞争心态,才能把这种模式的优势发挥出来。否则,只会增加开发商管理的难度,时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力,代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响,结果是多输的局面。

房地产市场调研内容有哪些

房地产市场调研的内容有哪些?哪些步骤需要用到定量统计分析方法? 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面: (一)宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 (二)城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 (三)消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况,消费者的现实需求和潜在需求状况,消费者的收入、购买能力及投资类型,消费者的购房意向、动机类型,影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 (四)城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 (五)项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法: 房地产市场调研的程序: 一、调研准备阶段: (一)提出问题,明确目标 (二)进行初步情况分析,必要时进行非正式调查 (三)确定需要收集的资料信息,选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类,即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中,普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 (四)调查问卷设计 (五)拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排,主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 (六)建立调查组织 实际展开调查工作之前,还应当根据调查任务和调查规模的大小,配备好调查人员,建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排,通过各种纺织到调查现场获取第一手资料,到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号,以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后,在对调查资料进行分析之前,最好编制编码表格,以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后,可借助图表对其进行统计汇总,同时对相应统计结果进行分

房地产的市场环境分析

房地产的市场环境分析 1、经济环境对房地产的影响 4.技术环境 建造方式:建造方式的进步使得原先的一些限制不复存在,发展商的开发周期也大大缩短。 随着中国加入WTO,市场开放程度的不断提高和国外公司准入条 件的不断放宽,可能形成外资和外商涌入中国房地产市场的局面, 对我国房地产行业形成巨大的冲击。但同时也存在机遇,一方面可 能带来房地产市场需求增加,另一方面,在日益竞争激烈的环境中 优胜劣汰, 1、现有企业 目前我国房地产市场现有企业众多,但大多数都是中小规模的企业,市场集中度较低且各企业间综合实力参差不齐 2、潜在进入者 房地产行业的进入壁垒不是很高,主要的约束条件是资金和土地,这使得很多企业跃跃欲试。此外,一些资金实力雄厚的国际公司也 可视为潜在进入者,这样使得现有房地产企业有面临更加严峻竞争 的趋势。 3、替代品 理论上,一种产品的需求量与它的替代品的价格成正比关系,替代品的价格越高则它的需求量越大,反之,替代品的价格越有吸引 力则会对这种产品的市场需求产生不利影响。但所幸的是,目前房 地产商品还没有替代品,这对于房地产企业来说是十分有利的。 4、供应商的议价能力

根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类:议价能力较强,主要包括政府;议价能力较弱,主要包括原材料供应商、建筑公司等。土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性,因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风,必须以较高的成本获得土地使用权;而相对于原材料供应商、建筑公司等,房地产企业处于供应链的核心位置,所以原材料供应商、建筑公司等 的议价能力较弱,房地产企业可以压缩成本。 5、购买者的议价能力 目前大多数消费者都是零散地购买房地产商品,且消费者获取房地产信息成本较高,因此消费者议价能力较弱,但随着我国房地产行业的发展,消费者的议价能力将逐渐增强。 多样性 房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物,还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁,还有抵押、典当及其他的让渡方式。 双重性 不平衡性 房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用,但随着诸多市场因素的发展变化,原有的均衡态将不断被打破,因此,房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在,而均衡始终只能是相对的。 房地产市场的作用 房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制,及时实现房地产的价值和使用价值,可提高房地产业的经济效益,促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引

某小区房地产评估报告

房地产评估报告 估价项目名称:武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方: 估价方:***房地产评估有限责任公司 估价人员: *** 估价作业日期:二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日 估价报告编号: 致委托方函 (2) 估价师声明 (3) 估价假设和限制条件 (4) 一、假设和限制条件 (4) 二、需要特殊说明的事项....................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告....................................................................................... 错误!未定义书签。 一、委托方............................................................................................... 错误!未定义书签。 二、估价方............................................................................................... 错误!未定义书签。 三、评估对象........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (7) 六、价值定义........................................................................................... 错误!未定义书签。 七、估价依据 (7) 七、估价原则 (7) 九、估价方法 (8) 十、评估结果 (8) 十一、估价人员 (9) 十二、估价作业日期 (9) 十三、估价报告应用有效期................................................................... 错误!未定义书签。估价技术报告................................................................................................... 错误!未定义书签。 一、估价对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 二、类比对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 三、因素修正........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、个别因素修正................................................................................... 错误!未定义书签。 五、修正后价格....................................................................................... 错误!未定义书签。 六、估价结果确定................................................................................... 错误!未定义书签。

房地产评估报告(市场法收益法成本法)

编号:xx(估)字2014第0697号 陕西xxx房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告 委托估价方:xxx 估价对象:西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼,建筑面积56486平方米。 估价人员:xxx xxx 估价作业日期:2014.11.27—2014.11.30 陕西xx房地产评估有限公司电话:xxxxxxx地址:西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编:710000

目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28)

致委托方函 xxx(先生/女士): 承蒙您的委托,我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼,(建筑面积56486平方米)进行了估价,估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范,遵循公平、公正、公开的估价原则,于2014年11月27日开始评估作业,现已完成评估工作并提交房地产估价报告,估价对象抵押价值为693591594元 (大写:人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整),单价12279元/平方米,具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 陕西xxxx房地产评估有限公司 二O一四年十一月二十七日

估价师声明 我们郑重声明: 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼,建筑面积56486平方米。报告编号兴业(估)字2014第0697号,估价时点为2014年11月28日,房地产抵押评估价值为693591594元。 估价师签章:

房地产市场营销环境分析

房地产市场营销环境分析 第一节房地产市场营销环境分析 一、房地产市场营销环境概念 房地产市场营销环境是指影响房地产企业生存和发展的各种内部条件和外在因素的总和。房地产企业的营销环境由宏观环境和微观环境构成。 二、房地产市场营销环境分析 1、环境威胁分析 ?环境威胁是指环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战。 ?环境威胁主要来源于房地产行业在国民经济中的地位以及房地产行业市场结构的变化两个方面。 ①房地产行业在国民经济中的地位——对房地产开发企业的竞争优势起到了“水涨船高”的作用。 ?产业结构的调整与更替是国家政策、市场需求以及科学技术等因素变化与更新的结果。 ②房地产行业市场结构的变化 ?房地产行业的市场结构是房地产开发企业的竞争优势能否持续保持的重要原因。 ?这表现在市场的竞争程度、市场的集中度与企业竞争优势呈反比关系。 ?房地产行业的市场组织结构越分散、竞争程度越高,企业的竞争优势越难维持。 2、市场机会分析 ?区域I为吸引力大、可行性弱的市场机会。 ?区域Ⅱ为吸引力、可行性俱佳的市场机会,该类市场机会的价值最大。 ?区域Ⅲ为吸引力、可行性皆差的市场机会。 ?区域IV为吸引力小、可行性大的市场机会。该类市场机会的风险低,获利能力也小。 3、综合环境分析

?把某个特定房地产企业所面临的威胁和机会集中图解,就能勾勒出四种可能的结果。 第一种是指理想的业务,即指拥有很多有利的机会,而很少甚至可以避免威胁;第二种是指投机性的业务,即机会和威胁的出现概率同样高;第三种是指成熟的业务,即机会和威胁都很少;最后一种是麻烦的业务,即机会很少,威胁却很大。 4、房地产企业面对环境威胁的对策 房地产市场营销者面对主要威胁,一般有三种对策可供选择: ①反抗策略。即房地产企业通过自身的努力,试图限制或扭转不利因素的发展,这是一种 积极主动的策略。 ②减轻策略。即房地产企业通过各种手段改变营销策略,以减轻环境威胁的程度,主动适 应环境变化。 ③转移策略。即房地产是将产品或业务转移到其他盈利更高、市场环境更好的行业中去, 以回避不利环境因素,寻求新的发展机会。 第二节房地产市场营销宏观环境分析 一、人口环境 人口是构成市场的第一位因素。市场是由有购买欲望同时又有支付能力的人构成的,人口的多少直接影响市场的潜在容量。从影响房地产消费需求的角度,对人口因素可作如下分析: 1、人口迅速增长 2、人口老龄化日趋严重 3、家庭规模日趋小型化 4、人口教育程度提高 5、人口的地理分布 6、人口区间流动 二、政治法律环境 政治法律环境指房地产企业市场营销活动的外部政法形势和状况给市场营销活动带来的、或可能带来的影响。政治法律环境包括政治环境和法律环境。 1、政治环境 2、法律环境 三、经济环境 房地产市场营销的经济环境主要是指房地产企业市场营销活动所面临的外部社会经济条件(具体来说,主要是指社会购买力)。影响购买力水平的因素主要是消费者收入、消费者支出、消费信贷及居民储蓄、币值等因素,而消费者的收入水平是影响房地产企业市场营销的

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向; 2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场; 3)有利于企业制订正确的营销策略; 4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 (一)宏观投资环境调查 (二)城市房地产市场概况 (三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研 (四)项目基本状况调查 (五)项目所在区域市场状况 (六)项目开发策略建议 (七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况; 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构; 3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况; 4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额; 5、三级市场交易情况;

房地产环境分析

一、房地产开发与经营环境的够成: 宏观环境:指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素,即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境,它包括国家政局的稳定程度、国家法律的完善程度、国家宏观政策、国民经济增长速度与质量、市场进入与退出条件、劳动力水平、金融秩序、社会文化观念等。 中观环境:指从房地产行业的角度出发,对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和。行业开发环境,它是房地产行业总体发展态势的反映,也是房地产开发的外部条件,它具体包括行业法规的完善程度,行业发展趋势与规模,行业竞争态势,行业准入条件与限制,行业发展所需科技、设备、资源状况等。微观环境:是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景,从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。如城市国民经济增长速度与质量;城市居民购买力;水、电、煤气、供热、通讯等配套能力;建筑业的发展状况;材料供应市场状况;项目周边机关、事业单位、企业、学校分布状况;劳动力状况;居民主体构成情况等。 二、房地产开发与经营环境分析的原则、内容: 1、房地产开发与经营环境分析:就是指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析,找出关键、重点影响因素,整理出有利与不利条件,发现规律,为下一步决策提供依据的过程。 2、环境分析必须遵循的四个基本原则:客观性原则、全面性原则、比较性原则、预测性原则。 3、房地产开发与经营环境分析的基本内容: (一)宏观环境:包括政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环境和技术环境等 政策环境: (1)财政政策,包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系。在财政收入政策方面,政府作为房地产市场的监督者,通过税率的调节,影响市场参与者的总量和结构,进而调节房地产市场的结构和供求状况。在财政支出政策方面,政府作为房地产市场的参与者,以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。 (2)货币政策:指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务

房地产评估报告(实习范文)

房地产评估报告 估价项目名称:上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估 估价委托人:陈晨 估价机构:上海市金地房地产评估公司 估价人员:陈欧(注册号:888888)、张诚(注册号:666666) 估价作业日期:2012年5月2日至2012年5月10日 估价报告编号:金地房估字[2012]第88号

目录 一.致委托方函…………………………………………………二.估价师声明…………………………………………………三.估价的假设和限制条件……………………………………四.估价结果报告………………………………………………五.估价技术报告………………………………………………六.附件…………………………………………………………

致委托方函 陈晨: 本公司接受你的委托,我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估,估价目的是:为委托人转让估价对象提供市场价值参考,估价时点2015年5月5日。价值类型:估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中,本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定,经过详实的现场勘察和市场调查,遵循客观、公正、科学、合理的原则,按照必要的估价程序,选用收益法和市场法进行了分析和测算,确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为:1089569元,大写(人民币):壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整,单价:8381.3元/M2。 上海市金地房地产评估公司 法定代表人:陈欧 2012年5月10日

注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明: 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析,意见和结论是我们自己公正的专业分析,意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录,但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况,尤其因提供资料有限,我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任,也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任,也不承担其他被遮盖,未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

房地产价值评估报告

房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵

房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法,这三种方法各有特点,在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论,其认为房地产的原始成本越高,价值越大;房地产的存续时间越长,损耗越多,价值越小。从这个意义上说,成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的,其本质还是以历史成本为基础,与房地产的未来运用效率无关,因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是:房地产持有人要出售该资产,其售价不应低于其成本,否则无利可图;房地产购买人出价不愿高于其重置成本,否则不如自己建造。因此,买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本,它是经济学意义上的成本,不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入,而且包含投资报酬,即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论,其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益,未来收益的现值之和就是该房地产的价值,该折现率亦称资本化率。早在1906年,耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为,收入是资本价值的源泉,并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受,由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物,包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时,就会进行储蓄或投资,因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架,认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的,所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代,莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行

房地产市场营销案例分析

案例分析**花园的价格策略 第一,房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”,都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位,是比较模糊的,弹性幅度在500~1000元之间。 第二,从群体来看,由有房地产产品属于特殊高价商品,影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感,不像其他商品,细微的价格调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场,只有在大幅度调整价格的情况下,价格才成为市场购买行为中的敏感因素。 第三,从购买过程看,决定购买的价格往往是在货比三家后得出的,这个价格是在心里价格的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的关注点,价格低于比较价格是不够的,最好远低于心里价格,才会广泛吸引消费者。 **花园就是成功的利用了心里价格与比较价格的关系原理,成功地吸引了消费群体,从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米,其规模在工业大道南一带是比较大的,但环境配套设施方面基本是空白,而附近数个大型楼盘正在热卖中,一些楼盘已建立起良好的品牌形象,一些楼盘已是现楼,配套设施亦较完善。在这种形势下,如果只是靠营造现场气氛进行销售,则该花园的销售将会是一个漫长的过程。而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘,较之于单位利润的极大化,市场规模及占有率更为重要。在当时,工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右,该楼盘针对性地以均价3000元推出,远低于心里价位,吸引了大量炒家和买家排队抢购,楼盘即时全部售出,造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标,在买家心里留下深刻的印象。第二期推出时,是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元,平均价格为3500元,最高价不超过4000元,最低价仅为2500元。此时**花园的征地规模已经扩大到52万平方米,在珠海区的开发规模首屈一指。绿化环境与配到设施更为引人注目,大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板,并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的尝试,如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位,所以虽然第二期楼盘价格有所提升。 第三期楼盘的推出则在9月初,此时**花园已聚集了很旺的人气,在前俩次轰动效应的心理影响下,形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元,共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元,依然十分成功。而楼盘售价回归至正常水平,以均价4000元发售,与周围楼盘的价格相接近。 回顾以上过程,**花园在价格战略的运用上是十分成功的,不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术,而是作为实现其市场战略的核心,有效应用其他战术,成功地实现了市场目标。 当然,**花园的推广手法还有一些值得商榷之处,如只注意前期针对心理价格建立竞争优势,而忽视了后期定价建立竞争优势,对后期的市场应变力有一定的影响。**花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点(4000元),不仅再没有心理价格的优势,在比较价格方面也缺少明显优势。因此,鉴于竞争对手已根据**花园前两期的销售情况调低了售价,**花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持,但由于推出的单元数量大,所以即使没有心理价格的优势作支持,也仍然需要比较价格的优势作支持,否则,将会付出销售速度放缓的代价,目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确,有待实践证明。但无论如何,**花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。 案例讨论 1、**花园的价格策略给你的启示是什么? 答:房地产现在正处于上升阶段,所以高价位是随处可见的。**花园采取低于心理价

相关主题
文本预览
相关文档 最新文档