***综合楼项目可行性研究报告
*******工程咨询有限公司
二○一○年七月
目录
一、总论....................................................................................................................- 1 -
1.1项目背景 (1)
1.2项目概况 (5)
二、建设背景与项目定位..............................................................................................- 10 -
2.1建设背景 (10)
2.2项目定位 (11)
2.3建设规模 (12)
2.4经营方案 (14)
三、建设地点与建设条件..............................................................................................- 16 -
3.1建设地点 (16)
3.2区域条件 (17)
3.3主要建设条件 (19)
四、规划建设方案..........................................................................................................- 22 -
4.1规划设计主题 (22)
4.2总规划方案 (22)
4.3建筑设计方案 (24)
4.4结构设计方案 (28)
4.6电气工程方案 (30)
4.7给排水设计方案 (38)
4.8采暖、通风与空调 (40)
五、节能节水措施..........................................................................................................- 43 -
5.1节能原则 (43)
5.2编制依据与原则 (43)
5.3节能措施 (44)
5.4节水措施 (45)
六、环境影响评价..........................................................................................................- 47 -
6.1环境现状 (47)
6.2项目建设与运营对环境影响 (47)
6.3环境保护措施 (49)
6.4环境影响评价结论 (51)
七、劳动安全卫生与消防..............................................................................................- 52 -
7.1劳动安全 (52)
7.2卫生防护措施 (53)
7.3消防 (54)
八、组织机构与开发进度安排......................................................................................- 62 -
8.1组织机构 (62)
8.2实施进度安排 (64)
九、项目招投标要求......................................................................................................- 66 -
9.1编制依据 (66)
9.2招标要求 (66)
9.3招标方案 (67)
十、投资估算与资金筹措..............................................................................................- 69 -
10.1投资估算 (69)
10.2资金筹措 (71)
十一、项目财务分析与指标..........................................................................................- 73 -11.1评价依据与基础数据 (73)
11.2营业收入与成本费用 (74)
11.3项目盈利能力评价 (77)
11.4项目偿债能力分析 (78)
11.6不确定性分析 (78)
11.7财务评价结论 (80)
十二、结论与建议..........................................................................................................- 81 -12.1研究结论.. (81)
12.2提出建议 (81)
一、总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
1、项目名称：***综合楼项目
2、建设性质：新建
3、项目建设期：2010年7月~2012年6月
1.1.2 开发建设单位
略
1.1.3 可行性研究报告编制原则与依据
1、编制原则
（1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。
（2）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影响。
（3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。
（4）坚持“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出可供项目单位决策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。
2、编制依据
（1）《***市城市总体规划（2010-2020）》
（2）《****镇城市总体规划（2009-2020年）》
（3）《民用建筑设计通则》GB50352--2005
（4）《建筑设计防火规范》GB50016
（5）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；
（6）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
（7）《***市城市规划管理技术规定》
（8）建设单位提供的有关资料和基础数据。
1.1.4 项目提出的理由与过程
***市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类35种，是西部地区乃至全国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性的能源供求紧张为&&&营造了得天独厚的发展空间，丰富的煤炭资源成为***市城市发展的强力助推器。随着国家西部大开发的实施，***市的煤炭、电力、天然气、化工、毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建设的速度不断加快。
***市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展，成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其“十一五”以来，***市全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展”战略，
全市经济社会又好又快发展，并与呼和浩特市、包头市并列构成“***经济金三角”，成为我国西部最为活跃的经济区之一。
然而，***市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚、经济社会发展基础较差，城市建设基础和人民居住环境条件均较为薄弱，与自治区“金三角”的呼市、包头相比，规模小、档次低、服务功能差、承载能力弱，很难适应工业经济快速发展和大企业、大项目建设的需求，城镇化严重滞后于工业化进程，“小城镇，大工业”的矛盾日益突出，已不能满足随着经济发展而日益增长的经济、社会需求。
为此，***市抓住撤盟设市的契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略目标，制订了《关于推进城镇化的决定》，编制了《城镇化发展规划》，将城镇化作为新形势下加快&&&跨越式发展的最大基础建设全力推进。坚持工业化带动城镇化，城镇化促进工业化的互动战略，经过重新论证和科学规划，确立了以&&&、&&&新区、&&为中心组团，以210和109国道为发展主轴，以旗府镇、工矿集镇为产业聚集区，以旅游景点为特色区的城镇发展体系，提出重点开发建设&&&新区，构筑&&&、&&&、&&“一市两区、三个组团”中心城区框架，先后开发&&&新区、&&&新区、&&新区，建成区面积由原来的25公平合理扩大到现在的100平方公里。
在此背景下，为了积极有效推进“城乡统筹、集约发展”新战略的实施，***市委、市政府决定将￥￥镇作为全市城乡统筹试验示范区。根据《***市&&&区￥￥镇城市总体规划（2009-2020年）》，￥￥镇
总规划面积27平方公里，总规划人口10万人。城镇建设将以休闲旅游度假产业为主导、以居住配套功能为主体、兼有商贸及加工业等综合功能的现代化、生态型小城镇和城乡统筹示范区为总体规划目标和功能定位。
￥￥镇自2009年初确定为&&&城乡统筹试验示范区以来，以“宽马路、大绿地、低密度、欧式建筑风格、花园式人居环境”为总体规划理念，全面启动了移民安置社区、老年公寓、高档别墅三大居住片区的开发建设，并辅之以中高端的教育、医疗、文化、体育、商业等公共服务设施建设项目。
在￥￥镇城市建设全面启动之际，根据￥￥镇总体发展规划和城镇建设需求，***公司看中了￥￥镇作为***市重点开发建设的城乡统筹试验示范区的发展潜力，在该镇建设用地挂牌转让过程中购得位于109国道南侧、东环路西侧地块的建设用地使用权。
在此基础上，针对该区域作为￥￥镇东大门的区位优势和紧邻两条主干路的便捷交通优势，根据企业自身需求和当地综合性商务地产需求，决定与其子公司——***市***房地产开发有限责任公司联合开发建设一处综合楼项目，为本企业建造办公场所的同时向社会提供功能完善、配套齐全、交通便捷的综合性商务环境。
1.2 项目概况
1.2.1 拟建地点
本项目建设地点为位于***市&&&区西侧10公里￥￥镇，项目地块位于￥￥镇东北部，场地北靠109国道、东邻东环路，总体呈依东环路南北走向的矩形平面结构，项目总占地面积为106923.4平方米（约合160.384亩），净用地面积为86916.7平方米（约合130.374亩），地块用地性质为商业金融用地。
1.2.2 建设规模与目标
本项目规划总建筑面积69000m2，拟建1座集办公、商业、写字间一体的综合楼，计划建设2年，既2010年7~2012年6月。
本项目根据￥￥镇城市总体规划、地块规划条件要求和当地商业地产的市场需求，结合建设单位自身的办公场所需求，通过市场化运作，拟建成一处基础设施齐全、配套设施完善、环境优良、安全卫生、出行便捷的现代化综合楼工程，为￥￥镇促进城市建设、完善城市功能、提升城市品质作出积极贡献。
1.2.3 投资与效益情况
1、总体投资与效益情况
本项目估算总投资为13000万元，其中：建设投资12915万元、流动资金投资85万元。
根据建设单位投融资计划，本项目建设和运营所需资金全部以
自筹资金解决。
（2）效益情况预测
本项目办公区除建设单位自用部分外，其余办公区和商业部分全部出租。根据当地市场需求、类似物业租金水平和建设单位运营计划，本项目正常运营年份可实现营业收入4322万元，其中商业租金收入2981万元、办公区租金收入1341万元，年缴纳营业税金及附加752万元，年总成本费用为813万元，实现利润总额2757万元，扣除企业所得税689万元，可实现税后净利润2068万元。
根据项目收入与成本费用数据，本项目总投资收益率为21.21%、资本金净利润率为15.90%；项目投资财务内部收益率所得税前为21.05%、所得税后为16.17%，项目财务净现值所得税前为5651万元、所得税后为2547万元，项目所得税后投资回收期为4.14年。
1.2.5主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号项目单位数值备注
一基础指标
1 总占地面积m
2 106923.4 160.384亩
净用地面积m2 86916.7 130.374亩
2 总建筑面积m2 69000
3 建筑密度% 15.9% 规划要求≤30%
4 容积率0.79 规划要求＜0.8
5 绿化率% 36.5 规划要求≥35%
6 停车位个690 1个车位/100m2
7 计划建设期年 2
二技术指标
1 建设内容与规模m269000
1.1 综合楼m269000 6层
2 可出租部分m260720
2.1 商业m227600 1-2层
2.2 办公区m233120 3-6层
3 自用部分m28280
3.1 办公区m28280 3-6层
三经济指标
1 总投资万元13000
其中：建设投资万元12915
流动资金万元86
2 资金筹措万元13000
其中：资本金万元13000
银行借款万元0
3 营业收入万元4322
其中：销售收入万元0
租赁收入万元4322 正常运营年份
4 经营成本万元813 正常运营年份
5 营业税金及附加万元752 正常运营年份
6 土地增值税万元0 正常运营年份
7 营业利润万元2757 正常运营年份
8 所得税万元689 正常运营年份
9 税后利润万元2068 正常运营年份四财务评价指标
1 总投资收益率21.21% 按经营期年均EBIT
2 资本金净利润率15.90% 按经营期年均税后利润
3 项目投资内部收益率21.05% 所得税前
4 项目投资内部收益率16.17% 所得税后
5 项目投资财务净现值万元5651 所得税前
6 项目投资财务净现值万元254
7 所得税后
7 全部投资投资回收期年 3.67 所得税前（含建设期2年）
8 全部投资投资回收期年 4.14 所得税后（含建设期2年）
9 资本金内部收益率16.17% 所得税后
10 盈亏平衡点18% 以出租率计
1.2.6问题与建议
通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是建设成本的变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购入时机和价位，同时加强财务核算、费用控制，在保证工程质量的基础上尽量压缩不必要的费用，以获得预期效益。。
另外针对项目建设，建议建设单位：
1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。
2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。
3、积极、及时落实建设资金，确保工程建设如期、顺利进行。
4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。
5、在工程实施过程建立健全全程监控方案，确保本工程不出现任何人为的毗漏。
6、在工程竣工验收时，应严格按国家有关工程竣工验收规范和要求，积极配合建设、消防、环保、安全、卫生等部门，保证建设内容的功能完善和安全。
二、建设背景与项目定位
2.1 建设背景
本项目拟建地——***市&&&区￥￥镇是&&&区拉大城市框架、提升服务功能而重点打造的卫星城镇，也是***市确立的自治区级城乡统筹试验示范区。根据《***市城市总体规划》对￥￥镇的城市发展定位和《***市&&&区￥￥镇城市总体规划》确定的城市发展定位，￥￥镇总规划面积27平方公里，总规划人口8万人，总体功能定位为：以休闲旅游度假产业为主导，以居住配套功能为主体，兼有商贸及加工业等综合功能的现代化、生态型小城镇和城乡统筹示范区。
另外，***市人民政府编制的《***市城市总体规划（2010-2020）》中也将￥￥镇城镇建设规划纳入全市城市总体规划中，成为***市总体规划确定的“一主两副十五镇”中的15个重点城镇之一，也是&&&城乡统筹规划区确定的“两中心八组团两节点”中八组团之一。与此同时，***市总体规划也将￥￥镇确定为重点的生态移民安置区，要求大力开展移民安置住房建设工程，以妥善安置规划区及其周边转移的农牧民。
根据￥￥镇城市总体规划，￥￥镇城镇建设规划为“四心五片”，既指“商业中心、行政文化中心、特色商业中心、产业服务中心”等4个城市中心和“镇中心片区、蓝天路片区、￥￥庙片区、九成宫及产
业片区”等5个城市片区。
与此同时，￥￥镇作为***市唯一的城乡统筹试验示范区和&&&区的重要卫星城镇，随着神华李家壕煤矿、华研物流园区、&&&危险化学品园区、城乡统筹试验示范区、秦直道文化产业园区和重点生态移民安置区等重大项目和园区的建设，已初步形成了煤炭、现代物流、石油化工、科技教育、绒纺、生物制药、食品加工、文化旅游、生态居住等多产业发展局面，为￥￥镇长远发展和城镇建设的进一步提升打下了重要基础。
综上所述，本项目根据￥￥镇总体规划和城市建设、产业经济对商业服务业的需求，通过市场化运作建设一处功能齐全、配套完善的综合楼，是符合￥￥镇总体发展规划和当地商业地产需求的。
2.2 项目定位
1、地块区位条件
本项目拟建地块位于￥￥镇东北部109国道与东环路交汇处，属于￥￥镇东门户区域，是由&&&区进入￥￥镇及去往杭锦旗等地的必经之地。场地北靠109国道、东邻￥￥镇东环路，西接￥￥镇特色商业中心、南通产业服务区，具有便捷的交通条件。
2、项目用地性质
根据￥￥镇镇区布局结构和公共设施用地规划，本项目建设用地属于商业金融用地，地块规划要求为：容积绿＜0.8，建筑密度≤
30%，绿地率大于等于35%，建筑限高24米。
3、区域产业布局
本项目拟建地点地处￥￥镇东户门，靠近￥￥镇原镇区，周边有镇政府、财税、邮电、派出所等政府机构以及小学、中学、卫生院等公共设施，是￥￥镇传统的商业片区。
根据新编制的“￥￥镇城市总体规划”，该区域现规划为商业与老年公寓片区，主要形成为周边大型社区服务的社区商业服务为主的功能区域。
4、本项目市场定位
根据上述拟建区域区位条件、用地性质、产业布局，结合该区域产业布局和功能定位对商业、办公等物业的市场需求，本项目市场定位为：以地处￥￥镇东大门的区位优势和109国道与东环路交汇点的交通条件，建设一处交通便捷、环境良好、功能齐全、配套完善的集商业与办公为一体的现代化商务综合楼，以此充分发挥地块有利条件获得最大的经济社会效益。
2.3 建设规模
2.3.1 建设规模
本项目总占地面积106923.4m2，其中建设用地面积（净用地）为86916.7m2，根据地块规划条件和建设单位规划要求，本项目按土
地利益最大化原则，规划总建筑面积初步确定为69000m2，容积率为0.79，符合地块规划设计条件中的容积率＜0.8要求，同时获得最大的土地利用规模。
另根据地块规划设计条件中的建筑限高24米的要求，本项目建筑主体按6层设计，其中1-2层按商业用房、3-6层按办公写字间设计。在层高选择上，商业部分层高按4.5米、办公部分层高按3.5米设计，总高度约为23米，符合地块规划设计条件要求。
按上述规划建设规模，本项目建筑密度为13.2%，满足地块规划条件中建筑密度不高于30%的要求；另本项目绿化率按36.5%设计，以满足绿化率不低于35%的规划条件要求。
2.3.2 建筑功能
根据项目区对商业地产的需求和建设单位开发意向，本项目主体按多层综合体商业办公楼设计，形成一座集办公、商业和写字间为一体的商务综合楼，以充分开发利用项目所处的区位优势和商业价值。
根据前述建设规模，本项目总建筑面积为69000m2，结合项目建设单位自用办公区规模和建筑功能定位，本项目综合楼按自用办公区、出租办公区和商业区分为三个部分，其中自用办公区为18400m2、出租办公区为27600m2、商业区为23000m2。
另外根据商业物业停车需求，本项目按1个停车位/100m2设计机动车停车场，采用地上集中停车形式。
2.3.3 主要建设规模指标
根据上述建设规模设计方案，本项目主要建设规模指标如下表所示：
规划建设规模一览表
序号项目单位规模指标备注
1 基础指标
总占地面积m2106923.4 160.384亩
建设用地面积m286916.7 130.374亩
2 建设规模m269000
综合楼m269000 6层
3 建筑密度% 13.2% 规划要求≤30%
4 容积率0.79 规划要求＜0.8
5 绿化率% 36.5 规划要求≥35%
6 停车位个690 1个车位/100m2
2.4 经营方案
根据￥￥镇城市总体规划和项目区位特点、商业物业需求，结合项目单位经营发展规划，本项目拟建综合楼部分办公区留作自用外，其余办公区和商业用房全部出租，以实现持续经营、获得长期效益。
另外根据当地类似物业总体租金行情和项目区位、交通、配套等条件，本项目初步确定办公区平均租金为1.5元/m2.天，商业用房平均租金为3.6元/m2.天，在实际运营过程中，应结合当地市场供需情
况灵活制定租金水平，同时应尽量保持租金水平的相对稳定性，以避免价格水平的较大波动带来的风险。
三、建设地点与建设条件
3.1 建设地点
3.1.1 地块位置
本项目拟建地点位于￥￥镇东北部，场地北靠109国道、东邻东环路，总体呈沿东环路南北长、东西宽的平面结构，项目总占地面积106923.4m2（160.384），其中公共绿化带面积12632.4m2，本项目净用地面积86916.7m2（合130.374亩）。
场地现已由￥￥镇政府开发整理为熟地，场地较为平坦，无其他建构筑物。
3.1.2 土地权属情况
本项目建设用地由项目开发单位通过招拍挂方式取得土地使用权，无其他权属纷争情况。
3.1.3 区域概况
￥￥镇位于&&&&&&区西部，为&&&城区的近郊镇，镇域面积568.74平方公里。￥￥镇北与达拉特旗接壤，西与泊尔江海相连，东接塔拉壕镇，南靠伊金霍洛旗，距&&&城区9公里。
￥￥镇是***市中心城区拉大城市框架、提升服务功能而重点打造的新型城镇，是&&&区重点建设的卫星城镇，也是***市确定的自