★商圈的划分与选择
1、划分商圈
肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型(西单、王府井等)、区级商业型、定点(目标)消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。
2、选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人吃肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之。马兰拉面的选址也当然与肯德基不同。而肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损?肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。
★聚客点的测算与选择
1、要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。例如，北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线(人流活动的线路)有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。比如，在店门前人流量的
测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。
2、选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。因为人们现在对品牌的忠诚度还没到说，我就吃肯德基看见麦当劳就烦，好像还没有这种情况。只要你在我跟前，我今儿挺累的，我干嘛非再走那么一百米去吃别的，我先进你这儿了。除非这里边人特别多，找不着座了我才往前挪挪。但人流是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比肯德基选址更好的情况下那就有影响。如果是两个一样，就无所谓。例如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店，如果往西一百米，竞争业者再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的，再在那边开，大量客流就被肯德基截住了，开店效益就不会好。
3、聚客点选择影响商圈选择聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度的重要标志。比如北京某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显示，找不到该小区哪里是主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟了或比较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才开。为了规划好商圈，肯德基开发部门投入了巨大的努力。以北京肯德基公司而言，其开发部人员常年跑遍北京各个角落，对这个每年建筑和道路变化极大，当地人都易迷路的地方了如指掌。经常发生这种情况，北京肯德基公司接到某顾客电话，建议肯德基在他所在地方设点，开发人员一听地址就能随口说出当地的商业环境特征，是否适合开店。在北京，肯德基已经根据自己的调查划分出的商圈，成功开出了56家餐厅。
二、远景目标
★增长的问题对任何公司都是非常重要的，任何一个成功的企业都要有远景目标，要吸引优秀人才加盟，对社区作出贡献，不能确定战略目标的公司都会很快地被淘汰。作为一个特许经营企业就更是如此，肯德基的特许加盟者当然都是为了共享肯德基的良好发展远景而加盟的。远景目标的确立，有赖于对公司外部环境的审视，公司使命的确认以及为完成公司使命所需的能力平台的预期。九十年代初，肯德基中国公司总裁苏敬轼先生一来到中国，就和雇员阐述肯德基的远景目标：把中国肯德基(KFC)品牌作成中国餐饮业的第一品牌，甚至是全世界
最受欢迎的餐饮业品牌。苏敬轼先生在公司的发展过程中与各级管理人员一起不断宣传和阐述这个目标。肯德基的每一个新员工，上班第一天就清楚这个目标。这就使肯德基的所有员工有了一个公司发展的共同蓝图，一种共同的远景。所有的人都知道肯德基公司以后将是一个什么样子。
★肯德基有实力做这样的远景目标。
1、虽然肯德基是第一次来到中国，但以其多年的全球数千家分店的拓展和跨国际的管理经验，有足够实力全面开发中国市场，达成远景目标。
2、肯德基的远景目标是可行的。这是建立在对中国的社会及其结构、市场、客户的严密分析基础上的。作为中档快餐，没有一个成熟的商圈将无法支持其日常运转所需客流量。因而中国各大城市未来几十年内逐渐成熟的商圈数量将决定肯德基的市场发展潜量。基于对中国经济的前景和发展势头的乐观估算，肯德基预测它在中国会有一个广阔的发展空间。另外，肯德基进入中国市场的时机非常好。当时的中国餐饮业，特别是特许经营餐饮业还远未成熟，作为第一家进入中国的国际特许经营餐饮业巨头，只要抓住时机努力发展，完全能做到中国快餐业第一品牌。
3、肯德基的远景目标是与其特许经营的特点相吻合的。作为特许经营业的肯德基与许多其他行业不同，其特点是高度规避风险。因为餐饮连锁业一旦创立了良好的企业形象，便能使所有的连锁店共享由此带来的效益。但相应的，一旦任何一家店出现问题，就会使整个品牌受到影响。所以其抗风险的能力是很脆弱的。肯德基是要在中国不断开拓新市场的，但既然是特许经营，就必须尽量规避风险，保证品牌不因扩张而贬值，始终是品牌增值过程。即无论怎样扩张，都需要稳健经营。两者的结合，都包含在肯德基要做中国餐饮业第一品牌的远景目标里了。
★肯德基经过十余年的发展，已成为中国最大、发展最快的快餐企业;另据全球著名的AC尼尔森调研公司在中国三十多个城市的问卷调查显示，肯德基被中国消费者广泛熟知和喜爱，被公认为“顾客最常惠顾”的名牌，名列前十名国际知名品牌的榜首。肯德基可以说是在市场占有率和美誉度上双丰收，这与其远景目标制定上的正确可行是息息相关的。到现在，中国餐饮业已有很大发展，国际连锁餐饮巨头纷纷抢滩中国，国内餐饮也跃跃欲试，而中国餐饮业的市场潜量还很大，肯德基要做中国餐饮业第一品牌的远景目标依旧适用，指导肯德基迈向
新的征程。在中国肯德基的所有员工眼里，发展到现在的400多家店，只是预期的远景目标的一部分而已，并不是最后的结果。正如一株小苗，经过十余年的培育，扎根长叶，渐成大树，生机勃勃，前程无量。如果回顾一下苏敬轼先生是在肯德基进入中国之初就定下这个远景目标，不能不说是极具远见的。既定的远景目标，会直接影响企业业务规划、人才管理、业绩管理等各方面。很明显，肯德基的远景目标也预示着其“本土化”策略的势在必行，否则将无法满足肯德基在中国快速成长中人力资源短缺和原材料来源问题。
三、市场营销
★标准化服务肯德基全球推广的“ CHAMPS”冠军计划是肯德基取得成功业绩的主要精髓之一。其内容为： C Cleanliness 保持美观整洁的餐厅; HHospitality 提供真诚友善的接待;A Accuracy 确保准确无误的供应M Maintenance 维持优良的设备;PProduct Quality 坚持高质稳定的产品;S Speed 注意快速迅捷的服务。“冠军计划”有非常详尽可操作性极强的细节，要求肯德基在世界各地每一处餐厅的每一位员工都严格地执行统一规范的操作。这不仅是行为规范，而是肯德基企业的战略。是肯德基数十年在快速餐饮服务经营上的经验结晶。
★市场定位肯德基以家庭成员为主要目标消费者。推广的重点是较容易接受外来文化、新鲜事物的青少年，一切食品、服务和环境都是有针对性地设计的。这是因为青年人比较喜欢西式快餐轻快的就餐气氛，并希望以此影响其他年龄层家庭成员的光临。另外肯德基也在儿童顾客上花费大量的精力，店内专门辟有儿童就餐区，作为儿童庆祝生日的区域，布置了迎合儿童喜好的多彩装饰，节假日还备有玩具作为礼品，一方面希望培养小孩子从小吃快餐的习惯，另一方面也希望透过小孩子的带动，能吸引整个家庭成员都到店中接受温馨的服务。儿童长大了，肯德基可能会变成他生活中的一部分。肯德基一直想要营造的是一种全家一起用餐的欢乐气氛，强调的是这种附加的价值。这会给人留下一些较深的印象。他们有很多的美好记忆是在肯德基发生的。客人到餐厅里，首先感到吃的味道。东西不好吃，再便宜都没有用的。服务再好，装修再漂亮，客人也不会喜欢。肯德基的市场优势为其鸡类食品的独特口味，定位在“世界著名烹鸡专家”，“烹鸡美味尽在肯德基”，这也是肯德基与麦当劳定位上的最大的差别。其六十年烹鸡经验烹制而出的炸鸡系列产品，原味鸡、香辣鸡翅、香脆鸡腿汉堡、无骨鸡柳等，外层金黄香脆，內层嫩滑多汁以其独特鲜香口味广为顾客称许。肯德基在各种广告宣传里也不断强化其“烹鸡专家”这一卖点。中国人爱吃鸡，鸡鸭鱼肉中鸡是排第一位的，与其他洋快餐相比，鸡肉类的产品也更符合中国人的口味，更容易被中国人接受。从麦当劳悄悄打破其在全球市场统一的“牛肉汉堡”的菜单，在中国市场推出与肯德基类似的“麦辣鸡”和“鸡腿汉堡”，更可以看出这一点。肯德基并不满足于目前的成功，而是不断以巨大的人力和财力去寻找适合中国人
的口味，肯德基的什么产品是他们喜欢的，他们为什么会喜欢肯德基等等。去调整服务，调整食品，甚至推出新的产品。所谓“众口难调”，好吃不好吃，每个人都有自己的价值观。怎么样证明?回头率。好吃可能就是如果100人来吃总经理岗位职责说明书汇总大全(18个doc)：https://www.doczj.com/doc/e3103005.html,/vip/287951.html，有80人觉得不错，那就可以认为在定位上已经被接受了。如新近推出的“芙蓉鲜蔬汤”，是由蔬菜、蛋花、香菇、裙菜、胡萝卜等富含营养的原料精心调配而成。把“芙蓉鲜蔬汤”配以肯德基的主食——鸡类食品，或是沙拉、土豆泥、玉米等其他配餐食品，使得中国消费者在肯德基享受到了更完整，更符合饮食习惯的餐饮选择。这款特意照顾到中国消费者口味，甚至连名字也极具中国特色的汤类食品，是肯德基通过调查研究，为满足中国消费者的需求精心研制而成，自推向市场之后广受欢迎。
★重度消费者与轻度消费者肯德基以回头率划分消费者，可以分重度、中度，轻度三种类型。重度消费者是指一个星期来一次的，中度消费者是指大约一个月来一次的，半年来一次算轻度消费者。经过调查，肯德基的重度消费者几乎占了30%～40%，对于他们来说，肯德基已经和他的环境、习惯产生联系了，逐渐成了他生活的一部分。对重度消费者，肯德基的营销策略是要保有他们的忠诚度，不要让他们失望。这些重度消费者对肯德基很了解，因为他们经常光顾。甚至肯德基的服务员跟他们都是好朋友。对他们唯一且简单的方法，就是不要让他们失望(质量、服务态度)。对于轻度消费者，在调查中发现，很多人没有光临肯德基店的最大一个因素是便利性。这只有通过不断地开店来实现了。
★促销促销是企业促进销售最常用的手段，现代企业中促销一定是连绵不断的。肯德基不断地会有一个比较优惠的产品在销售之中。其目的是提升营业额，提升交易次数，重点拓展某方面市场等。促销由总部的全年计划统一安排。根据时间而安排不同的产品促销。整个全中国的分店都照着做，时间上可能有些差开，但企划案是一个。比如一段时间肯德基要促销“宠物小精灵”(儿童餐)，另一段时间促销辣鸡翅。促销活动管理是一项周密细致的工作。由上海总部统一安排好，甚至连海报都印好了，到时候给每个分店发一个企划手册。企划手册规则非常详细，例如哪张海报应贴在门前的灯箱上，哪张海报应该吊顶等，肯德基各分店照着做就可以了。电视广告等也统一安排好，在相应时间就在这个市场播出。
★服务面对市场竞争瓶颈时，一定不能损害消费者利益。例如肯德基在和同行业者的竞争过程中，价格战出现了，要不要回应?回应就会牺牲大量的利润，但也会吸引大量的顾客，但这时，你的服务跟得上吗?你的产品跟得上吗?这些都是发展中出现的瓶颈。股权管理顾客排长队，拿不到产品，甚至于拿到的东西不符合肯德基的制作标准，因为人太多了，大家都挤着要那五块钱的汉堡，结果你供不上，你还要不要回应?你不做，别人做，生意他拿走，你没有顾客。这就像你可以给客人板凳，也可以给他们沙发，在这个取决的过程中，你要什么?你要
给客人什么?每天都有这样的挑战。出现这种抉择，这种瓶颈时，肯德基有一个很重要的原则导向：顾客的利益和需求。就是尽量不要去伤害到顾客的权益。遇到瓶颈，肯德基当然要去改变，但更要一切以顾客利益为中心，几千个员工一起去做对的事情。品牌的建立是需要时间的，品牌的维护是需要投入巨大的努力和面临种种难关的。与所有其他企业一样，肯德基当然希望有利润，但更重视投入。不断地探索需求，不断地投入，才有更大的利润。只是想保有它，到明年可能就什么都没有了。
四、特许经营肯德基以“特许经营”作为一种有效的方式在全世界拓展业务，至今已超过二十年。肯德基1993年就在西安开始了加盟业务，目前肯德基已拥有近二十家加盟餐厅。相比之下，肯德基的竞争对手麦当劳目前在中国内地开设的三百多家分店全部都是直营店，没有一家是特许店。
★特许人所应具备条件肯德基希望加盟商应该是真正的食品服务业经营者，要求有从业背景，以“实践”为管理方向，能很快掌握该行业的基本知识，并证明具有在一定区域内扩大发展的潜力。该加盟商也必须是一名业主，负责所需股份或资金中相当大的一部分。这也是一项长期的业务伙伴关系。正因为如此，肯德基只有在对加盟商的组织机构、金融状况和项目计划完全满意的情况下，才会开始合作。
★特许加盟模式肯德基目前在中国发展加盟店的方式不是让加盟者交纳加盟费后自行开店，而是让加盟者出资购买一间正在运营中并已赢利的连锁店。转让已经成熟的餐厅，加盟者不必由零开始，可以较快地融入肯德基的运作系统，进而极大地保障加盟者成功的机会。对肯德基和加盟者来说都是最稳健、最便捷的做法。考虑到大型城市开展特许经营挑战性大，目前肯德基只在中国内地境内非农业人口大于十五万小于四十万，且年人均消费大于人民币六千元的地区寻求加盟经营的申请人。当然，不是所有这些地区的餐厅都适合加盟经营。然而，如果可能，肯德基可以优先接受加盟商对地点的建议。
★特许费新的加盟商将会被授权经营一家在营运之中的肯德基餐厅，每个餐厅的进入费将在八百万人民币以上(不包括不动产的购买)。进入费是一项转让费用，是购买一家成熟的且有赢利的肯德基餐厅所需的投资。这是根据一家肯德基餐厅的投资额、营业额、赢利状况而定的。从各个角度来看，都是经过审慎评估，合乎各方利益的。在一个加盟经营期开始时须支付三万五千美金的加盟经营初始费。持续经营的费用包括，占总销售额6%的加盟经营权使用费和占5%的广告分摊费用。这些费率和费用是在现行的基础上制定的，在加盟经营合同签订之后十年内保持不变。加盟商可以自行安排融资。据调查显示，成功的入选者需要在
该项目中投入大部分的股份金额(>70%)。★合同契约加盟经营协议的首次期限至少为十年。未来的加盟商必须自愿地从事肯德基加盟经营十年以上。
★成功的候选人将被要求参加一个内容广泛的二十周的项目，包括以下内容：《餐厅襄理》、《餐厅副理》、《餐厅经理》、《如何管理加盟经营餐厅》、《对总部的专门介绍》、《小型公司管理》。在过程中，未来的加盟经营商将承担自己的费用。有餐厅和行业经营经验的加盟经营商可以申请免去某些。可以看出，在特许经营的严格规定背后，是肯德基总部和加盟店共同的利益关系。肯德基的成功取决于各加盟商的成功。特许经营授权人必须给予受许人以足够的支持，只有当每个受许人赢利了，整个特许经营系统才能变得更加强大。2000年11月13日，由中国连锁经营协会近日公布的五家“2000年度中国优秀特许品牌”中，隶属于中国百胜餐饮集团的肯德基作为唯一一个外资国际品牌被特别推荐入选。
五、供应商管理从创立之初的第一家餐厅到至今分布在59个城市的四百多家餐厅，肯德基采用的鸡肉原料100%全都来自国内，十年来共消耗了60821吨鸡肉。肯德基的飞速发展同时也带动了各类相关原料供应行业的起步与发展。目前，大约85%的食品，包装原料都由中国国内的供应商提供。本着利益一致、共同进步的原则，肯德基从对供应商传授全新的经营管理理念到先进技术引进，从主动测试到积极扶持供应商，与供应商结成了关系密切的战略合作伙伴。
★肯德基供应商现状分布在全国27个城市和地区的25家鸡类供应商如今基本都是国内鸡类行业中的佼佼者。与肯德基有五年合作历史的山东诸城市对外贸易集团公司，是全国最大的县级外贸集团公司，该公司与当地70%的农户建立了产销联系。辽宁大成农牧实业有限公司的规模化经营为当地80%的农户解决了就业、收入的问题。目前肯德基的鸡肉订购量分别占到了该公司旗下大石桥厂、炮台厂的80%和60%。
★促使国外供应商本地化肯德基与正大集团、瑞士雀巢公司、百事公司等国际知名企业是商业合作伙伴，这些公司在中国都建有大型工厂，因而在投资、解决就业、技术转移等方面进一步促使了中国经济的发展。同时，为了和供应商建立一个长期的共同发展的关系，肯德基一直积极鼓励尚未进入中国的国外供应商在中国当地建厂，比如，美国蓝威公司(Lambweston)在中国的农业生产上投入巨资，以开发土豆和玉米增高产量的方法;为肯德基提供炸鸡锅的HennyPenny 公司将在1998年年底在中国的南方地区开发一个专业的设备装配厂。在过去的两年中，肯德基促使17个原来依靠进口的产品达到了本地化。目前，大约85%
的食品、包装原料都由中国国内的供应商提供，在今后的5年中，肯德基希望尽快达到100%的产品原料都来自中国国内。
★对供应商进行评估的星级系统(STARSYSTEM)肯德基的供应商经常说这样一句话：“经过肯德基星级系统(STARSYSTEM)评估过的厂家，能轻而易举地通过国家ISO9002质量认证。”星级系统是一项专门针对供应商管理的全球评估体系，从1996年开始对中国的供应商全面实施。这项评估系统能够科学严格，客观公正地从五个方面帮助供应商提高产品的质量，自实施以来被全国供应商认为是受益匪浅。星级系统进行评估的五个方面是：质量：评估供应商提供安全、稳定、高品质产品的能力;技术：评估供应商在技术改进和研究能力方面的水平;财务：评估供应商财务状况和支持能力;可靠性：评估供应商的诚信度及供应可靠性;沟通：评估供应商与百胜的沟通系统和能力;五个方面涉及到的评估内容都非常细节化，而且可操作性非常强：例如，装有金属探测器的供应商，是否每小时都检查一次机器是否在正常运作，并有现场的记录说明他已这样做了;面包的直径、高度，甚至内部的孔洞的大小是否合乎肯德基要求的标准;供应商是否有成文的系统和固定的管道与客户进行交流。每三个月到半年的定期评估和贯穿全年的随机评估，由公司的技术部和采购部以总分100分进行评定，年底的综合评分将决定供应商在下一年度中业务量的份额。对于供应商来说，肯德基这样严格的评估系统并不是为了淘汰供应商，而是“从源头起就对产品质量进行严格的管理。”从最初对供应商的筛选开始，到一步步的技术支持，一次次的，最终目的是要不断提高供应商的原料质量，从而保证肯德基能够始终为中国广大消费者提供安全卫生美味的快餐食品。
★对供应商的与支持肯德基公司的技术部和采购部以星级系统(STAR SYSTEM)完成每年对供应商的各项评估的同时，也针对供应商们各自的弱点和不足进行相应的，从而把餐饮业的国际标准质量要求带给肯德基的供应商。技术部主要负责技术转移，比如对各家禽厂家推行养殖技术中“公母分饲”技术，鸡肉深加工技术，分阶段屠宰技术等;采购部则经常拜访供应商，积极举办交流会，安排一些经验不足的小型企业参加有经验的大型供应商的交流会，从中扶持小型供应商的发展。在得益于肯德基长期的支持而发展起来的供应商中，最明显的是来自福建的光泽鸡业有限公司。1993年光泽与肯德基合作时仅是一个小规模的私营企业，随着肯德基每年相应的技术转移和，今天该供应商已发展成为全国私营企业中的前五百强之一，1997年的年产值达到了1、2亿元人民币，并成为了当地的纳税大户。1997年肯德基的年订购量占到光泽年销售总额的70%，仅1998年上半年肯德基向光泽订购的鸡肉量就达到了约750吨。该企业的发展为当地的经济带来了一系列的影响，从解决就业，到家禽养殖、饲料订购，一些相关行业和从业人员也得到了一定的发展机遇。六、企业文化如果说各种规章制度、服务守则等是规范员工行为的“有形规则”，企业文化则是作为一种“无形规则”存在于员工的意识中。企业文化可以比喻为行为的“基因”，它通过仪式和激励手段等方式，提供了企业的核心价值观，告诉员工在企业里什么目标是最重要的，哪些是企业所提倡的和不提倡的，能够引导和塑造员工的态度和行为朝同一个方向努
力。因此公司对企业文化的投资，往往能够减少巨额的人力资源管理费用。作为特许经营企业肯德基来说，其高标准的服务质量是它的生命线，也是它参与竞争的资本。为此，肯德基塑造了具有服务意识导向的强有力的企业文化，员工接受了肯德基的组织文化的同时，其各种繁复的规章制度也就深深内化在他们心中了。
★“餐厅经理第一”“餐厅经理第一”，企业价格策略研究分析(最新精编)(7doc19个ppt)这是中国百胜餐饮集团树立起来最重要的企业文化，这体现了公司重视生产率的提高，一切围绕第一线餐厅而服务的思想，同时也鼓励各餐厅积极进取，展开良性竞争。每年，在百胜集团中国区年会上，上百位来自全国各地的餐厅经理会因他们出色的成绩被授予优秀奖牌。中国百胜总裁苏敬轼先生会向取得优异业绩的资深员工颁发刻有飞龙的金牌——“金龙奖”，极富中国特色和激励性。
★对于每年在餐厅销售和管理上出色完成公司“冠军检测”考核要求的餐厅经理，公司都会给予特别礼遇，他们会从世界各地飞到百胜集团总部，由名贵轿车接送与总裁诺瓦克共进晚餐。中国苏州地区的一名餐厅经理昝旭东去年也曾携新婚妻子前往，受到贵宾般的迎接。席间，诺瓦克和部门主管还会送上逗人的塑模食品：“鸡”、“巨大的奶酪”以及表示吃得啧啧有味“会说话的牙齿”，以表扬这些员工出色的表现并作为纪念。
★“群策群力，共赴卓越”在中国百胜餐饮集团下属的所有企业里，不仅企业要成长，个人也要成长，连协作厂商，合作合资伙伴都能有成长。即“群策群力，共赴卓越”。对肯德基员工来讲，随着在中国一个个市场的拓展，他们的成长机会也就应运而生。百胜集团相信，为这些年轻人做个人职业生涯的发展规划是至关重要的。既要满足年轻人需要创新与拓展的意愿，同时又要满足企业长远发展过程中对人员储备的需要。在肯德基，员工不会在一个职位上干太久。如果你在一个职位上干两年，就会有人过来拍肩膀：你怎么这么长时间没升迁?目前，肯德基的餐厅经理个个都具有良好的教育背景，且一步步从基层餐厅成长起来。从管理一家餐厅，到管理四至五家餐厅和管理七至十家餐厅，甚至管理一个市场。肯德基的阶梯型职业发展通道，使每一位具有潜质的员工都能看到攀登的希望点。对于供应商来说，肯德基带来的不仅是快速的成长机遇，并且从自身发展来说也使他们更具市场竞争力。企业、员工、协作厂商、合作合资伙伴在肯德基的远景目标的引导下，通过沟通，彼此积极配合共同努力，结成一个紧密的团队，能达到整体绩效远大于个体的绩效的结果。年会上，集团内各管理部门与合作伙伴、供应商之间就相互合作和未来发展方向的探讨，交流经验，使彼此加强了沟通，增进了企业凝聚力和众人合力，追求卓越的信心。
★注意细节“请陈述找零的全套操作过程!”“请问上校鸡块是用哪种鸡肉制成的?”如此刁钻古怪的问题，台上的选手们却争先恐后地给出了答案。这是某届百胜餐饮集团的中国区年会上正在热烈进行着的“业务冠军挑战赛”。包括台湾和香港地区在内，来自中国区九十个城市的近五百名餐饮经理分成若干代表队，一一捉对打擂台，经过逐级淘汰最后角逐出本年度“冠军”。服务行业无小事，无论是食物质量、服务态度、餐厅气氛……餐厅对顾客提供的价值，就是这一点一滴的细节的总和。“业务冠军挑战赛”体现了肯德基对完美的服务质量的重视和追求。
七、员工现代企业之间的竞争，归根到底表现为人才的竞争，这已经成为企业界不争的事实。对于餐饮服务业来说，员工有利于提高员工文化、技术素质、连锁店的服务质量，以及为公司的经营目标搭建能力平台。肯德基为了在中国能够快速发展，达成远景目标，在人力资源方面执行本土化战略，把员工作为自己一项重要的核心竞争力来培养，不断投入资金人力进行多方面各层次的。这也体现了公司“双赢思维”的企业文化，不仅企业要成长，个人也要成长。肯德基把每位员工实现自身人生价值的过程，与公司的远景目标结合在一起，凝聚为企业发展源源不绝的强大动力。从餐厅服务员、餐厅经理到公司职能部门的管理人员公司都按照其工作的性质要求安排严格的计划。
★教育发展系统中国百胜在中国特别建有适用于当地餐厅管理的专业训练系统及教育基地。自1996年专为餐厅管理人员设立的教育发展中心成立以来，每年为来自全国各地的两千多名肯德基必胜客的餐厅管理人员提供上千次的。中心里备有先进的视听设备，一流的教材。各种包括品质管理、产品品质评估、服务沟通、有效管理时间、领导风格、人力成本管理、团队精神等。从见习助理二级助理，餐厅经理到区经理，每一次职位的升迁都有不同的发展，在学习中餐厅管理人员结合实践经验和理论知识，并根据自己的经验提出新的建议，从而再进一步改正和完善教材。据了解，肯德基最初的有来自于国际标准的范本，但最主要的是来自于当地资深员工的言传身教及对工作经验的总结。近年来随着肯德基必胜客的飞速发展，公司员工正逐年增加，中国百胜餐饮集团每年都不断开发新的教材，基本每两年就要对旧有教材进行重新审定和编写，可以说每一位参加教育发展中心的员工都既是受训者，也是执教者。
★餐厅管理技能不同的管理职位就会有不同的学习，肯德基的每一位餐厅管理人员都是在学习中成长，在成长中学习。当一名新的见习助理进入餐厅，适合每一阶段发展的全套科目就已在等待着他。最初时他将要学习进入肯德基每一个工作站所需要的基本操作技能、常识以及必要的人际关系的管理技巧和智慧，随着他管理能力的增加和职位的升迁，公司会再次安排不同的。当一名普通的餐厅服务人员经过多年的努力成长为管理数家肯德基餐厅的区经理时，他不但要学习领导入门的分区管理手册，同时还要接受公司的高级知识技能，并会被送往其他国家接受新观念以开拓思路。除此之外，这些餐厅管理人员还要不定期的观摩录相资料，进行管理技能考核竞赛等。中国百胜餐饮集团为旗下肯德基必胜客的五
千名年轻的餐厅管理人员安排了充实的发展空间以使他们在不断进步中构架自己人生的成功之路。
★餐厅员工岗位基础餐厅员工是公司直接面对顾客的窗口，因此从进店的第一天，每一位员工就要严格学习工作站基本的操作技能。从不会到能够胜任每一项操作，公司为新进员工平均安排了近两百个工作小时的。见习服务员，服务员，训练员，以至于餐厅管理组人员，根据员工个人对工作站操作要求的熟练程度，公司安排了相应的进阶职位，因此无论年龄、性别、教育背景，肯德基必胜客为每一位员工都提供了足够的发展机遇。此外各种餐厅竞赛、员工活动也会不定期地举行，这些活动密切了员工关系，使餐厅内部始终保持一种健康有序的工作氛围。许多选择肯德基作为人生中第一份工作的餐厅服务员认为，在肯德基的餐厅，他们学习到了一生享用不尽的宝贵经验。团队合作精神、勤劳诚实、认真负责、追求完美的品质、注重细节的习惯，这些重要的影响今后会一直伴随他们，无论是在哪里的工作岗位工作。
★职能部门专业中国百胜餐饮集团设有专业职能部门，分别管理着肯德基、必胜客的选址、营建、企划、技术品控、采购、配销等专业工作、职员从最初时的不到十人发展到1998年的150人。为配合公司整个系统的运作与发展，中国百胜餐饮集团设有专门的与发展策略。仅1998年上半年，每位公司职员就平均得到了五天的专业管理及领导技能。这些富有特色的科目包括，每位职员进入公司之后要去肯德基餐厅实习7天，以了解餐厅营运和公司企业精神的内涵。职员一旦接受相应的管理工作，公司还开设了传递公司企业文化的《如何同心协力做好工作》;帮助职员提升工作表现的《基本管理》、《绩效管理》、《项目管理》;发展领导技巧的《七个好习惯》、《谈判与技巧》。这些一方面提高了员工的工作能力，为企业及国家培养了合适的管理人才;另一方面使员工对公司的企业文化也有了深刻的了解，从而实现公司和员工的共同
北京市写字楼商圈划分及研究 “写字楼商圈”的概念 “写字楼商圈”与“商务区”为一个概念。虽然“商圈”这个概念在学术上专指在商业上以商场或商业区为中心，向四周扩展的被认为会到此购买商品的顾客的居住范围（TradingArea）。但是在业内用“商圈”这个名称来指代“商务区”（BusinessDistrict）这个概念几乎是约定俗成的做法。 一个写字楼商圈的主要特征，首先当然应该是地理上的集聚性，然而这个集聚性除了要求地理位置的相邻以外，还应该要求其他的一些属性，比如商务交流的方便性；其次是商务行业机构的数量和密度足够大；第三就是区域内部的商务资源对区域内商务主体的商务活动具有内敛性,即对该商务资源的接近能有效节 省这些商务活动的交易费用或有效提高它们的交易效率；第四是要有完整的产业链条支撑。 “写字楼商圈”划分的标准 商务行业机构的数量与密度 严格来说，商务行业机构的数量与密度应该用集聚区内进行商务活动的企业规模和密度来反映，但是对企业的调查和统计比较困难，而研究表明：一个区域内企业的规模和密度是与该区域的写字楼规模与密度呈正相关的（假定所有企业都需租用或购买写字楼进行办公且其规模越大所需写字楼面积也越大）。所以我们采用集聚区内的写字楼规模（个数及总建筑面积）及密度来反映这个标准。 商务配套设施的档次及数量 商务配套设施包括酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐设施等，种类繁多且不同商务类型商圈对这些配套设施的要求各不相同，既难于统一划定标准也难于进行调查统计。故我们在此采用定性的方法，将各写字楼集聚区的商务配套设施档次及数量分为高标准、完善、一般、匮乏四个档次进行分析。 区域内部的商务资源 商务资源的状况是确定一个写字楼集区能否构成一个独立写字楼商圈的关键因素，因为促使商务活动集聚的因素有很多，比如交通便捷性、办公条件优越性（商务配套完善、写字楼硬件条件好、租金低廉等）等，
商业街的定义、特点及分类 商业街的定义、特点及分类提要：区商业街。与中央商业街相比较，还存在地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体 更多精品制度 商业街的定义、特点及分类 什么是商业街？商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面：1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50～60个业种，现代商业街要力争做到”没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到”买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 综观现在各种商业街，大致可以分为三大类： 1.中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早的采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号，但中央商业街的内涵究竟是什么，至今没有明确的、权威的界定。可以说，一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲，作为中央商业街要具备以下几个特征：第一，商业特别发达。这里所说的”商业”不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。第二，有较高的社会知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响着世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。第三，中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，中央商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地，特别是搞商务活动的人都必须要前往的地方。第四，中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境、对国际跨国公司有巨大的吸引力。 2.地区商业街。与中央商业街相比较，还存在地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。二者有明显的主从区别，概念不能相互混淆。相对中央商业街而言，地区商业街的主要特征是：第一，地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。第二，地区商业街是一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。 3.特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两种类型：一是以专业店铺经营为特色。以经营某一大类商品为主，
商圈的含义及如何划分 Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT
什么叫商圈怎样划分商圈 通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素 是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。 零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。 对于零售企业，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。 主要商业圈：也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。 次要商业圈：也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。
中国城市商圈分析的内容和步骤 一、商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二、商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。 但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有
分析：商店选址与商圈的关系 2011年08期《当代经济》2011-12-14 新设商店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。因此，商店经营者必须对商店所在的商圈进行考察来确定商圈范围。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区，商圈大小也是有所不同。商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，才能开创自我的生存空间。 一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影响有着关键作用，因为地点好坏直接影响营运的效率。据调查，商圈的影响程度达60%以上。因此如何选择一个好的商圈，对商店日后的经营发展有很大影响。另外，对于成熟商圈来说，商圈可以产生叠加效应，各零售商家在商圈内能够产生倍增效应，降低零售商独立宣传推广的成本，还能产生巨大的集客能力。商圈的存在对于商业来说，已经是一荣俱荣、一损俱损，商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡，因此维护商圈的平衡和繁荣，寻求商圈资源的最佳配置，是一项明智之举。 一、商圈的内涵 商圈也称购买圈或商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈有两层含义：一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况；二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，如图1所示。 核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%～70%，每个顾客平均购买额为最高。一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈。 次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散。这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，但由于位置上的差异，客观环境使它们很难像核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持较高级的经营项目和较高级的经营环境。 边缘商圈是指次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心
★商圈的划分与选择 1、划分商圈 肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型(西单、王府井等)、区级商业型、定点(目标)消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。 2、选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人吃肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之。马兰拉面的选址也当然与肯德基不同。而肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损?肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。 ★聚客点的测算与选择 1、要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。例如，北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线(人流活动的线路)有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。比如，在店门前人流
(一)确定选择餐厅选址的方法：分析评估法、经验判断法等 (二)要做好充分的市场调查，明确划分商圈，并从中做出最优选择。 (三)还要根据快餐厅的选址原则，有技巧的做出对应的选址决策 例如，根据市场原则的要求，应在常住人口比较集中的地方开快餐，不宜在人口稀少的地方。 (四)从成功和失败的案例中吸取经验和教训。 快餐厅选址的基本思路： 首先，要选择闹市区。 其次，要对所设想开店的地方实行实地考察。一天分早上、中午、晚上不同的时段进行人流量的调查，以及搞清他们的目的，他们是路过、溜达、还是消遣……。第三，地点选好，还要注意定位，也就是目标市场的选择了。 商圈分析 一、商圈构成及影响因素 商圈（trading area）也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。 商店的商圈一般由以下三部分组成： ●主要商圈（primary trading area），这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70% 的顾客来自主要商圈。 ●次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25% 的顾客； ●边际商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店 吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。 影响商圈形成的因素： 影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。主要有： ●商店规模。 ●经营商品的种类。 ●商店经营水平及信誉。 ●促销策略。 ●家庭与人口因素。 ●竞争对手的位置。 ●交通状况。 二、商圈划定方法 1雷利法则 在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，?称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对
商业街的定义、特点及分类 当你携同你的家人、朋友到商业街去逛一逛时，你不仅仅可以满足自己的多方面购物需求，还可以亲自体验商品，与商品真正切切的接触；与认识的或不认识的人相互交流；感受商业街那浓浓的商业气氛。另外商业街适应了现代家庭“一站购齐”（one stopping）的消费心理，又因汇集了众多层次的专卖店与各种服务项目，而有比较灵活的市场反应能力，可以提供全面服务，满足了人们多样化的生活需求，成为消费者购物、娱乐一体化的场所，符合我国未来的消费发展趋势。 一、商业街的定义、特点及分类 什么是商业街？商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面：1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50～60个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 综观现在各种商业街，大致可以分为三大类： 1.中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早的采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号，但中央商业街的内涵究竟是什么，至今没有明确的、权威的界定。可以说，一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲，作为中央商业街要具备以下几个特征：第一，商业特别发达。这里所说的“商业”不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。第二，有较高的社会知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响着世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。第三，中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，中央商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地，特别是搞商务活动的人都必须要前往的地方。第四，中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境、对国际跨国公司有巨大的吸引力。 2.地区商业街。与中央商业街相比较，还存在地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。二者有明显的主从区别，概念不能相互混淆。相对中央商业街而言，地区商业街的主要特征是：第一，地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。第二，地区商业街是一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。 3.特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两种类型：一是以专业店铺经营为特色。以经营某一大类商品为主，商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、电子一条街等。二是具有特定经营定位。经营的商品可以不是一类，但经营的商品和提供的服务可以满足特定目标消费群体的需要，如老年用品、女人用品、学生用品等。在我国现阶段，特色街已经取得了长足的发展，在很多地方都形成了各种具有特色的商业街，如北京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。这些特色街，或汇集名人故居、酒吧餐馆，以观光休闲美食见长；或荟萃世界名品，以展示流行提高生活品味为特色。幽静的小路，婆娑的树影，摇曳的灯光，舒适的环境，专、特、精的经营方向，现代与传统交相呼应，散发出浓郁的城市型文化休闲气息。 二、商业街在我国发展的必要性
商圈(Business District / Market Area) 什么是商圈 商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。 店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大差别。即使是同一个店，在不同时间也可以会因为不同因素的影响，而引致商圈的变化，比如说原商圈内出现了竞争，吸引了一部分的顾客，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角形。为便于分析，通常是以商店设定地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。 但是对一家大型店而言，其商圈范围则除了周围的地区之外，对于交通网分布的情形变化必须列入考虑，顾客利用各种工具即可很容易来店的地区也应被纳入商圈。 店铺与商圈的依附关系 1、以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争 2、以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩 3、以区快（或整条街）行业别而言，是合理；是鹤立鸡群或相辅相成 4、以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期 5、以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗 6、以店铺业态别而言，是必需消费或专程消费或购物消费 7、以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费 8、以经营定位而言，是业态不清或定位不明 影响店铺商圈大小的因素 (1)店铺的经营特征 经营同类商品的两个店铺即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地商圈规模也不一致。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在顾客中树立了一种属寄生性质的店铺，本身并无商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店铺购物而随机光顾的顾客。 (2)店铺的经营规模 随着店铺经营规模的扩大它的商圈也随之扩大。因为规模越大，它供应的商品范围越宽，
商圈调查与选店 一、商圈调查的目的 做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。 2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。 3、分析和现有的店铺商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开店铺的数量。 5、找出商圈内的障碍，包括： A、道路设施不便。 B、人口拥挤。 C、交通过度拥塞。 6、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。 二、商圈调查作业范围 确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。 三、商圈调查部门的工作职责 寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。
1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。 2、商圈资料之建立，不断修正。 3、商圈之规划、评估、分析报告。 4、未来整体公司发展的布点策略。 5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 6、租店及选店业务之执行。 7、租金行情之分析了解和呈报。 8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。 9、经营店铺的评审作业规划与推动。 10、和房东之租店谈判。 11、与法务订定租店合同。 12、执行开店管理及制度。 13、不良店之迁移和淘汰。 14、其它有关的开店事项。 简单说说，人口与购买力分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1、常住人口数 2、家庭及构成 3、人口密度 4、教育程度 5、从事行业 6、自然增加率 7、社会增加率 8、家庭人均收人 9、白天流动人口数 10、年龄构成 11、家庭年支出及支出结构 现就一些主要项目分述如下： 1．家庭人口及收入水平
商业地产商圈如何划分 商圈（trade area)概念： 商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。 商圈的划分： 任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。有的市场调查机构也将再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。 核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量 次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量 边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量 不同商圈内的人口数量： （一）核心商圈： 1、步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率 2、骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率 3、步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 4、乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的
比率 （二）次级商圈： 1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率 2、骑自行车20—30分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率 3、步行10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 4、乘坐小汽车20—40分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率 （三）边际商圈： 1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率 2、步行10分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 3、乘坐小汽车40—60分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率 商圈调查的目的： 调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括： （1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等； （2）确定产品组合及促销地点； （3）分析商圈是否重叠
通过把商圈分成好类型，才能确定消费主体，以及市场定位。
二、聚客点的测算与选择 1．要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。 主要考虑店面距离聚客点的距离，从而测算人流量（人流量的计算见PPT） 人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从商城出来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能确定。以及门口的人流及车流都要分别计算。同时还要考虑人流是回来的流量大还是去的流量大。 比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。 2．要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。 但人流是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比我们更好的情况下那就有影响。如果是两个一样，就无所谓。还要测量截去人流的量。 三、顾客调查 1.顾客的年龄结构：可以通过问卷的方式，了解属于我们消费的年龄结构人数比。 2.购买能力：粗略的就是商圈类型对应顾客的平均收入，以及商场平均每单的销售额。还 可以从其他不同行业的客流量分析，例如服装行业，中高端的客流量，中端的客流量，以及中低端的客流量分析。 3.购买频率：通过问卷调查，了解一定时期的购买频率，如一周几次等。 4.居家位置：通过问卷调查，了解顾客过来的距离以及交通方式等 5.购买重点：问卷，主要是什么吸引购买的行为。 6.消费习惯：问卷，主要调查行业相关，或地区差异的东西，例如是喜欢在外面逛街吃饭， 还是吃完饭逛街等。
商业街定义特点分类 商业街的定义、特点及分类 什么是商业街？商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面：1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50～60个业种，现代商业街要力争做到”没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到”买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 综观现在各种商业街，大致可以分为三大类： 1.中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早的采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号，但中央商业街的内涵究竟是什么，至今没有明确的、权威的界定。可以说，一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲，作为中央商业街要具备以下几个特征：第一，商业特别发达。这里所说的”商业”不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。第二，有较高的社会知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响着世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。第三，中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，中央商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地，特别是搞商务活动的人都必须要前往的地方。第四，中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境、对国际跨国公司有巨大的吸引力。 2.地区商业街。与中央商业街相比较，还存在地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。二者有明显的主从区别，概念不能相互混淆。相对中央商业街而言，地区商业街的主要特征是：第一，地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。第二，地区商业街是一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。 3.特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两种类型：一是以专业店铺经营为特色。以经营某一大类商品为主，商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、电子一条街等。二是具有特定经营定位。经营的商品可以不是一类，但经营的商品和提供的服务可以满足特定目标消费群
城市商圈的界定 【简介】本文所提及的城市商圈，是区别于普通商场营销范围意义上的商圈，是指一个城市或地区性的中心商业区域。 一、城市商圈的定义 1、企业商圈 对于零售企业而言，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。 2、城市商圈 城市商圈也称城市购买圈、商业势力圈，是指在一定经济区域内，以大型商场或中心商业区为核心，向周围扩展，具有相当认知度，形成辐射力，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。 二、商圈的界定方式 1、以顾客密度为依据 就零售企业来说，可以根据来店顾客的比率，划分主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。 一般来说,客流量的50-70%来自主要商业圈,15-30%来自次要商业圈, 边缘商业圈仅吸收10%左右的客流量。 主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高； 次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散； 边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。 引起商圈大小变化的因素很多，商圈虽然和商家的经营方式、经营效果有关，但更重要的是受到该商家所在城市和所处区域的影响。 2、以商业辐射范围划分 这主要包括地理位置、交通状况、周边情况等。同样，以辐射范围划分商圈，也可以分为三级商圈：核心商圈、次核心商圈和边际商圈。
其划分依据主要有：顾客步行时间；使用一般交通工具的时间（如自行车、电动车、汽车等）；使用公共交通工具的难易程度和时间（如公共汽车、地铁、轻轨等）。 一般说来，核心商圈界定为： ①步行20分钟能够到达； ②骑自行车20分钟能够到； ③步行10分钟能够到达可以直通商铺的公共汽车站； ④乘坐小汽车20分钟能够到达。 由于商场或商业区的销售以零售为主，其销售活动通常都有一定的地理界限，也就形成了相对稳定的商圈，但是，不同的商场或商业区由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、形态存在很大差别。 三、城市商圈界定方式思考 相对商业商圈的概念，城市商圈的涵义更加宽泛,不仅指商业区,还指由商务酒店、写字楼、大量的商务配套、休闲娱乐、以及其他配套场馆所围成的商务热点区域。同时，还包括信息枢纽、人流枢纽以及交通枢纽。 因此，在界定城市商圈时，应该依据与普通商业商圈划分不同的标准。 1、以公众认知度划分 依照普通公众对城市商业中心认知和认可程度的不同，可以将城市商圈划分为：地市级商圈：在城市中具有极高的认可程度，一般为零售商业发达，各类商业形态集中，密度较高，商品齐全的零售、批发集散地。这一类商圈多数是城市发展过程中自然聚集而形成的，部分是原有商业集市演变而来，部分由专业市场发展而来。 区县级商圈：在城市的部分区域中具有很高的认知程度，一般为某一区域中商业较为集中的地带，多数与日常生活密切相关，商品较齐全，娱乐休闲及市政配套设施较齐全且集中。这一类商圈多数随着城市不断拓展，在相对中心位置形成，部分属于政府行为。
商圈的含义及如何划分 Prepared on 22 November 2020
什么叫商圈怎样划分商圈 通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素 是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。 零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。 对于零售企业，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。 主要商业圈：也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。 次要商业圈：也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。
商圈选择办法 一、商圈定义：从零售行业角度来看，商圈可以简视为商家的贸易区，是?一家商店在这里招徕顾客的地理区域?。商圈按照规模可分为三个层次：核心商圈、次级商圈和边缘商圈。如图： 核心商圈是顾客的最主要来源。对于移动行业而言，核心商圈可分为综合商圈和专业商圈。综合商圈是指周边存在经营业绩良好的零售百货，综合超市以及IT市场等。专业商圈主要指通信市场以及手机经营相对集中的区域。 二、优势商圈内具体布点位置选择：在确定建店商圈里需要对候选布点进行综合评估,选择最适合建店的具体位置。 1、人流量要多 车站周边、大学周边、市区中心街道是人流量较多的地方。人流量多，大型折扣店和百货、各种便利设施当然就会
多，这样的协同效应会更加激活商圈潜力。在这种商圈里，任何地段上的任何行业经营都会非常好，但问题是得考虑保证金和转让金等成本支出。在这里需要考虑的是，与其选择前途不明的居住商圈地点，不如选择位于车站周边、大学周边、市区中心的地点。 2、要有很好的接近性（易于接触） 店铺要位于人们容易找得到，而且很方便到达的地方，这就是?接近性?。除了特殊情况，人们通常更愿意选择易于接近的店铺，构成店铺接近性的因素有很多，如：第一，附近是否有公交站点或地铁站，是否有人行道，店铺的出入口大小及是否醒目，是否有阶梯和停车设施，交通是否复杂，这些因素都对接近性产生影响。第二，商圈内的剧院或者大型书店等便利设施也对网点产生重要影响。 3、小型低层办公楼比大型高层办公楼更适合 通常人们都会认为，大型建筑密集的地方会比小型建筑密集的地方生意兴隆。其实不然。随着5天工作日的实行，除了中午时间，大型办公楼密集区域的人们都如潮水般流失，大多店铺都是处于虽营业但休业的状态。 小型办公楼密集区大部分位于车站周边，其交通网状况非常好。 4、须具备各种便利设施
商圈调查所要达到的目的： 1、如果是以居住地居民为主的商圈，了解商圈内居民的人口结构、男女比例、年龄构成、社会经济条件、生活态度及消费癖好等；如果是以过往人群为主的商圈，了解过往人群的人口要素资料，包括年龄结构、性别结构、社会经济条件、消费癖好、不同时间段人流的变化状况等，确定是否值得开店和开什么店； 2、分析商圈的结构，是单一商圈还是多层复合式商圈，有时候会有好几个不同类型的商圈部分交叉重叠在一起，会使选择者感到迷惑，在这个时候尤其要小心区别； 3、发现商圈的优势和弊病，进行分区考察，考察的主要项目有道路设施的完善和交通的便利程度、人口流动的特点与规律、不同类型店面的集结度和分布规律、铺租，如果商圈跨区，比如不同区域归属不同的工商、税务等部门管理，还要考虑这些部门的服务与费用水平，加上对竞争对手的考察，对供应商的考察等因素，决定最后的铺址选择。在这些因素之外，不要忘了城市建设规划导致环境变化的因素。 在通常情况下，我们可以把商圈分成三种类型， 一是主要商圈，一个城市通常都会有几个主要商圈，主要商圈以目标顾客为划分，会有高、中、低的层次区分，以经营项目为划分，会有不同的重点主打； 二，次要商圈，居于主要商圈之外，为主要商圈作补充的二级商圈，一般规模会小于主要商圈，辐射半径和对顾客的吸引力亦会大大小于主要商圈； 三，边缘商圈，一般为社区商圈，以居民点为中心并以为当地居民提供日常服务为主要经营目标和获利来源。一般来说，次要商圈的地位会比较尴尬，要注意选择那种有核心点的二级商圈，比如，一个或数个人气旺盛、特点鲜明的专业批发市场，以此为中心形成的商圈，一般都是比较理想的商圈。创业者在这种商圈中进行选择时，会目标明确，干扰较少，尤其适合那些刚刚下水，经验不足的创业者。 此外，我们还可以将商圈分成集中型商圈：功能比较单一，定位十分明确的商圈；集约型商圈：在一定范围内，由多个小的不同类型的商圈组成。甚至在同一个小商圈内，你也可以根据不同因素细分若干个不同的微型商圈，比如，在同一个商
精心整理 湖南省商圈?? 湖南省地级行政区单位14个（包括13个地级市、1个自治州）；县级行政区单位122个（包括34个市辖区、16个县级市、65个县、7个自治县）。全省辖域面积21.18万平方公里；总人口为6846万人。 一、??????城市类别划分 ★????以上黑体部分为14个地级城市，划分到A类的市、县城为经济较好，品牌容易进驻的地区。 二、??????详细商圈划分 省会长沙市：辖5个市辖区，3个县，代管1个县级市。具体为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、浏阳市、长沙县、望城县、宁乡县。
黄兴南路步行街是集休闲，运动、少量男装为一体的主体商圈，大众消费群汇聚在此，日平均人流10万以上。目前铺面租金相当高，200平米的双门头，年租金200万以上，转让费另外计算。目前所有进驻的品牌大部分为公司直营。 浏阳市商圈分布情况如下：A、人民中路，B、步行街 际， 醴陵市商圈分布情况如下：A、解放路（瓷城路），B、青云北路，C、中央商业广场，D、建设西路，E、步行街（正建中），F、滨河路 ?株洲县商圈分布情况如下：A、向阳路 ?攸县商圈分布情况如下：A、望云东路，B、商业步行街，C、交通南路? ?茶陵县商圈分布情况如下：A、交通街，B、陵园路，C、大地步行街? 炎陵县商圈分布情况如下：A、炎陵路，B、步行街，C、文化路 湘潭市：辖2个市辖区、1个县，代管2个县级市。雨湖区、岳塘区、湘乡市、韶山市、湘潭县
其中湘潭市商圈分布情况如下：A、建设北路，B、韶山西路 这里特别提到步步高商业集团，总部设在湘潭韶山西路，作为湖南本土的百货商场，集超市与百货为一体，目前在湖南的市场占有率惊人，且股票已经于09年顺利上市。董事长王填的个人资产已经达到湖南省排名第二。旗下的步步高百货在湖南遍地开花，其它百货很难与之抗衡。湘潭的大洋百货，康星百货，心连心百货业绩都在其之下。 湘乡市商圈分布情况如下：A、解放路，B，大正街，C、南正街，D、东风路，E、新湘路? 韶山市圈分布情况如下：A、迎宾路，B、韶山中路C、车站路，D、英雄路 湘潭县商圈分布情况如下：A、凤凰路，B、银杏路 衡阳市：辖5个市辖区、5个县，代管2个县级市。珠晖区、雁峰区、石鼓区、蒸湘区、南岳区、耒阳市、常宁市、衡阳 ? ? ? ? ? ? ? ? ?邵东县商圈分布情况如下：A、红岭路，B、荷田路，C、九亿步行街，D、解放路?? ?新邵县商圈分布情况如下：A、不详 ?邵阳县商圈分布情况如下：A、邵新街，B、凤凰街 ?隆回县商圈分布情况如下：A、桃江中路，B、步行街，C、大桥路 ?洞口县商圈分布情况如下：A、桔诚西路 ?绥宁县商圈分布情况如下：A、中心街，B、东正路 ?新宁县商圈分布情况如下：A、不详