2013年度山东省城镇基准地价
更新技术要点解读
闫弘文山东师范大学
一、城镇基准地价更新的总体要求
设计思想
（一）科学性
严格遵循三个规程：
（1）《城镇土地分等定级规程》；
（2）《城镇土地估价规程》；
（3）《城市地价动态监测技术规范》。
（二）规范性
（1）引用的标准；
（2）数学基础；
（3）数据格式；
（4）成果表达。
（三）前瞻性
（1）国家要求；
（2）宏观政策；
（3）规划导向。
（四）衔接性
三大方面的衔接：
（1）现行基准地价成果；
（2）地价监测成果；
（3）其他相关成果。
（五）可操作性
（1）土地级别能够反映城镇内部土地质量空间分异规律，且界限清晰，易于判别；
（2）基准地价结果符合能够反映级差收益，且修正体系完整，便于操作。
（一）全面评价现行基准地价的实施情况，分析现行成果与区域发展变化的适应性，有针对性地制定基准地价更新工作方案和技术方案。
解读：基准地价实施情况评价首次纳入2013年度山东省城镇基准地价更新工作内容，基准地价实施情况评价为后评价的范畴，目前的后评价主要包括土地利用总体规划实施情况评价、土地整治规划实施情况评价、土地整治项目实施情况重估等。
（二）更新成果应与城镇地籍调查、土地利用总体规划、城市规划相衔接，充分利用原有资料，使城镇基准地价成果具有连续性。
解读：
（1）城镇地籍调查成果主要应用于建成区范围内工作底图的编制、土地级别边界的校核、基准地价内涵的确定（标准容积率的设定）、地价监测点的设置、土地交易样点的定位等；
（2）土地利用总体规划成果主要应用于评价区范围的确定；
（3）城市规划主要应用于评价区范围的确定、定级因素提取等；
（4）原有资料指现行基准地价成果、中间成果和基础资料汇编，可应用于城镇基准地价更新全过程。
（三）突出外业调查和资料搜集工作，分析更新周期内土地市场交易资料和房地产市场情况，保证样点数据的真实性、评估参数的合理性和各项取值的合规性。
解读：
（1）外业调查是城镇基准地价更新的基础环节，容易被忽视，土地市场和房地产市场公示制度的实施，为采用市场交易资料更新基准地价打下了坚实的基础；
（2）加强土地估价参数的研究，不仅是城镇基准地价更新工作的需要，也是城市地价动态监测和日常宗地评估业务工作的需要。国土资源部办公厅《关于2013年度城市地价调查与监测工作有关问题的通知》（国土资厅发[2013]23号）要求：“全部监测城市提交商品房构成调查表”。
（四）更新成果要体现更新前后土地级别和地价水平的对比分析，要根据当地实际编制有针对性的基准地价修正体系。
解读：
（1）强化更新前后土地级别和地价水平的对比分析，主要用于判别更新成果的衔接性、差异性和区域的协调性；
（2）当地实际指级别和均值区域的实际情况，目的是提高成果的可操作性。
（五）县级及以上城市应建立城镇基准地价更新数据库。
解读：城镇基准地价更新数据库建设首次纳入2013年度山东省城镇基准地价更新工作内容，）近期目标是确保基准地价更新成果的准确性、连续性以及完备性，远期目标是为城镇基准地价信息化建设打下基础。
目前已经完成的国家级土地信息数据库包括基于二次调查的土地利用变更数据库（农村土地调查、城镇地籍调查、基本农田调查）、土地利用总体规划数据库、城市地价动态监测数据库、开发区土地集约利用评价数据库等。
国土资源部办公厅《关于2013年度城市地价调查与监测工作有关问题的通知》（国土资厅发[2013]23号）工作要求中明确提出：“部将在今年完成105个城市基准地价成果电子化备案（上图上网）工作后，适时在全国开展，覆盖所有市县”。
二、现行城镇基准地价成果实施情况评价的技术要点
说明上轮城镇基准地价更新成果的公示情况、实施情况；具体分析城镇土地级别的适用性、城镇基准地价与社会经济发展的协调性、基准地价修正体系应用的可操作性、工业用地最低价标准实施效果；上轮城镇基准地价成果在指导宗地评估实践中遇到的问题及困难，并提出改进城镇基准地价成果的建议。
解读：
（1）城镇土地级别的适用性
主要分析评价区范围、土地级别数、级别边界、级别基准地价是否具有现势性；
（2）城镇基准地价与社会经济发展的协调性
主要分析地价变动与社会经济指标（三次产业增加值、城镇居民可支配收入、居民消费价格指数CPI等）变动的相关性；
（3）基准地价修正体系应用的可操作性
主要分析修正因素、调整幅度、修正结果的总体趋势；
（4）工业用地出让最低价标准实施效果
主要分析工业用地出让最低价标准实施以来工业用地出让地价与最低价标准的关系；
（5）问题与建议
重点提出2013年度城镇基准地价更新中需解决的主要问题，应符合实际。
三、城镇土地级别调整的技术要点
（一）现行土地级别成果采用分类定级的，应继续采用分类定级的方法调整土地级别。
解读：原则上现行土地级别成果采用分类定级的，应继续采用分类定级的方法调整土地级别。如果现行商住工土地级别边界高度重叠，且符合当地实际，可调整为综合定级的方法。
（二）设区市及功能区分异较明显的县（市），应采用分类定级的方法调整土地级别，其他县（市、区）及建制镇可采用综合定级法调整土地级别。
解读：功能区分异是否明显主要依据城市总体规划成果进行判别。
（三）采取全部更新方式的城镇，应严格遵循《城镇土地分等定级规程》要求对土地级别进行重新评定；采取局部更新方式的城镇，必须提供市场资料、土地收益资料、规划资料，说明局部土地级别调整的依据及更新方法。
解读：城镇基准地价更新方式选择，由当地土地行政主管部门对现行城镇基准地价更新成果进行验证后自行决定。工作步骤为：
（1）将近三年土地市场交易样点地价（统一地价内涵修正后）标注在现行城镇基准地价成果图上；
（2）在图上对处于同一地价区间的区域勾画地价等值线；
（3）分析地价等值线与现行城镇土地级别边界的吻合情况，并与现行基准地价比较，根据差异情况确定全部更新或局部更新；
（4）对于土地市场交易资料缺乏的区域可采用房地产市场交易资料进行分析。
四、城镇基准地价评估的技术要点
（一）基准地价内涵的界定
1、基准日
城镇基准地价更新的基准日为2013年1月1日。
2、土地使用年期
按各类用地出让土地使用权的法定最高年期设定。
解读：商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年，综合用地50年。
3、土地开发程度设定
土地开发程度按各级别（均质区域）土地的平均现状开发程度设定。
解读：相同区域不同用途土地开发程度设定原则上应一致。
4、标准容积率设定
采用城镇地籍调查成果为工作底图的城镇，其建成区范围内各用途各级别（均质区域）标准容积率的设定应与城镇地籍调查成果相衔接，规划新增建设用地区应与控制性详细规划相衔接或参考建成区确定。其他城镇标准容积率的设定，应参考现行成果容积率设定标准，结合近三年已供土地的容积率指标和城市规划等资料，进行合理设定。
解读：采用城镇地籍调查成果设定标准容积率的应扣除城中村的数据进行统计。
5、土地权利状况
土地权利设定为具有完整权利的国有土地使用权。
（二）城镇基准地价分类体系及表达方式
1、城镇基准地价分类体系
城镇基准地价分类体系主要由商服、住宅、工业三类组成，各地可根据土地市场现状及成果应用的需要，细化用地类型。有条件的市、县（市）可根据分区规划或详细规划建立区片基准地价体系。区片划分应符合《城镇土地分等定级
规程》、《城市地价动态监测技术规范》的相关要求。
解读：
（1）城镇基准地价用途分类及细化采用《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）标准；
（2）区片基准地价体系，应同时编制区片基准地价修正系数表、影响因素指标说明表；
（3）依据《城市地价动态监测技术规范》进行区片划分的，以土地级别界线、基准地价水平或交易样本地价水平为依据，绘制地价等值线；依据《城镇土地分等定级规程》进行区片划分的，在土地级别的基础上根据单元总分值进行划分；
（4）区片边界线应结合地籍图和实地查勘后确定。
2、城镇基准地价的表达方式
可在原有基准地价表达方式的基础上，针对商业、住宅用地增加楼面地价的表达。
解读：商业、住宅用地采用楼面地价表达城镇基准地价的，应增加楼面地价容积率修正体系。
（三）城镇基准地价评估的方法
1、利用市场交易地价资料更新基准地价
以土地均质区域或土地定级为基础，以市场交易资料为依据，更新基准地价。突出对当地土地市场、房地产市场的综合分析与预测，重点对估价方法选择及主要估价参数取值依据进行说明。
解读：
（1）土地市场分析可结合土地市场动态监测成果进行；
（2）房地产市场的综合分析与预测可结合统计部门、房管部门的成果进行；
（3）估价方法应针对不同用途尽可能采用多种方法；
（4）土地估价参数取值应依据充分，注明数据来源。
2、利用地价指数更新基准地价
对于已建立地价指数的城镇，可利用地价指数成果，以土地均质区域或土地定级为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。
解读：
（1）采用地价指数更新基准地价的情形适用于评价范围和土地级别局部调整的城市，评价范围、土地级别或均值区域发生较大变化的城市不宜采用。
3、利用城市地价监测成果更新基准地价
对于已经开展城市地价动态监测的城镇，城镇建成区范围内可利用地价监测成果，更新基准地价。
解读：城市地价监测成果的范围为城市建成区或独立建设区，城市地价监测范围以外的区域可采用市场交易资料进行测算或采用单元分值与地价模型法进行测算。
五、基准地价修正体系完善的技术要点
2013年度城镇基准地价更新，应强化基准地价修正体系的更新完善。包括地价影响因素修正体系、容积率修正体系、用途修正体系、开发程度修正体系等，提高修正体系的完整性和科学性。
（一）宗地地价影响因素的选择及权重的确定应与土地定级因素保持好衔接。
解读：指相同因素的重要性顺序与权重关系应与相应的土地定级因素保持好衔接。
（二）必须量化所有影响因素的标准，并通过已有地价点的检验、校核，编制城镇级别基准地价修正系数表，并相应编制因素指标说明表。
解读：可选择近期土地市场正常交易案例，采用更新后的基准地价及其修正体系进行试评，分析修正体系应用的可行性。
（三）加强对容积率修正体系、用途修正体系的研究。
解读：
（1）容积率修正体系主要包括商业容积率修正体系、住宅容积率修正体系，工业一般不需进行容积率修正。《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)提出：鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。
（2）容积率修正模型建立时，样本地价要采用与基准地价内涵条件一致的修正后地价，并剔除其他因素的影响（在同一级别内）进行容积率修正。
（3）用途修正体系。土地用途采用《土地利用现状分
类》（GB/T 21010-2007）标准。
六、城镇基准地价更新数据库建设的技术要点
（一）坐标系
依据《国土资源部办公厅关于统一土地报备数据坐标系的通知》（国土资厅函〔2009〕1279号）要求，土地报备数据坐标系统一使用西安80大地坐标系。
（二）工作底图
提倡以城镇地籍图为基础，土地利用现状图为基础，以土地利用总体规划图、最新卫星遥感图和城镇总体规划图为参考编制工作底图。电子工作底图的比例尺原则上在1：2000至1：5000之间，纸质工作底图大城市1：10000-1：50000；中等城市1：5000-1：10000；小城市以下1：1000-1：5000。
（三）定级数据库
定级数据库包括定级因素图、定级单元数据库。定级因素图参照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）编制。
解读：定级单元数据库参考表1编制。
（四）估价数据库
估价数据库属性结构的设置，参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007），由承担单位自行编制。
解读：估价数据库。估价数据库属性结构的设置，参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007），由承担单位自行编制。
参看附表d.8- d.14。
（五）满足图数互查要求
将估价样点标注到工作底图上，挂接样点调查、测算及修正结果数据，要求图形数据与属性数据相互关联，满足图数互查要求。
（六）数据库要求
数据库电子图件格式为MapGIS、mapinfo、Arcgis或shape格式。
解读：数据库建设不硬性规定平台，注重数据格式。MapGIS、mapinfo、Arcgis或shape格式，不管哪一种格式，数学基础应保持一致，并具有拓扑关系。
七、划拨土地使用权价格评估测算的技术要点
省厅鼓励并提倡各地在开展2013年度基准地价更行工作中，对划拨土地使用权评估问题展开积极探讨，测算土地增值收益率，研究划拨土地使用权评估方法，划拨土地使用权评估的相关研究可参照以下技术要点进行。
解读:目前划拨土地使用权价格评估尚处于探索阶段，主要问题集中在以下几个方面：
（1）划拨土地使用权益问题；
（2）划拨土地使用权地价内涵问题；
（3）土地增值收益及其分配问题；
（4）划拨土地使用权价格评估方法问题；
（5）基准地价修正系数法在划拨土地使用权价格评估中的应用问题。
（一）新增划拨土地使用权价格调查
收集本地区近三年新增加的划拨土地案例，重点调查供地价格和征地过程中发生的土地取得费用、相关税费及地方政府为完成区域基础设施配套的投入等成本构成。
解读:成本逼近法的使用
选用正常的土地取得成本及开发成本，不计开发增值。新增工业用地较易操作，但应注意新增建设用地占用耕地的比重，耕地开垦费、耕地占用税的适用对象等问题。
（二）存量划拨土地使用权价格调查
收集本地区近十年存量划拨土地收购（收回、征收）的补偿案例，重点调查划拨土地收购的补偿方式、标准、价格以及后期土地招拍挂实现的价格。
（三）划拨土地使用权补交出让金比例调查
重点调查划拨土地使用权补办出让手续的依据和标准，以及划拨土地使用权发生转让、出租、抵押权实现等行为时补交出让金的依据和标准。
解读:划拨土地使用权价格＝土地出让正常市场价格－补缴土地出让金（市场值）。实际操作中，补缴出让金水平通过调查出让土地与划拨土地价格市场差值确定，或者参考市场补交出让金案例确定。如果用途改变，划拨用地价格按照新的用途测算。如果利用条件改变，划拨用地价格按照新的利用条件测算。
（四）土地增值收益率测算研究
根据上述三个调查的资料，对不同用途、不同级别土地
的收购储备成本、土地平整开发的熟化成本以及招拍挂市场价格进行对比分析，测算研究土地增值收益率。
解读:住宅用地:同一级别或均质区域相同结构的商品房与经济适用住房,采用剩余法分别测算其住宅地价,以此求取土地增值收益。在测算过程中应注意估价参数的差别。
（五）划拨土地使用权评估方法探讨
利用上述三个调查的资料，以及测算的土地增值收益率，展开对划拨土地使用权评估方法的探讨，摸索出一套适应当地土地市场状况的划拨土地使用权评估方法。
解读:重点探讨基准地价修正系数法在划拨土地使用权价格评估中的应用问题。
八、城镇基准地价更新主要成果及要求
2013年度城镇基准地价更新成果包括文字成果、表格成果、图件成果、数据库成果。
（一）文字成果
1、城镇基准地价更新工作报告
主要内容包括：城镇基准地价更新工作的目的、任务、工作依据、人员组成、工作进度、资料收集与整理、技术运用、经费开支、经验教训、问题与对策、成果应用建议等。
2、城镇基准地价更新技术报告
主要内容：
(1)更新对象的自然、经济及社会概况；
(2)现行城镇基准地价成果实施情况评价；
(3)阐述城镇基准地价更新的方法与过程。包括更新原
则、理论基础、资料收集与整理、更新方法与步骤、更新结果、成果检验、基准地价修正系数表的编制、数据库建设等；
(4)成果分析。包括各级地价区域分布特点与规律、同一区域内各类基准地价差异和同类基准地价在不同级别或区域上的差异原因等。地价与土地供需协调状况分析、地价与房屋市场协调状况分析、地价与社会经济协调状况分析。开展城市地价动态监测的城市，需进行地价动态监测成果与基准地价更新结果的对比分析。
（二）图件成果
1、最终成果图件：
（1）商业用地土地级别基准地价图；
（2）住宅用地土地级别基准地价图；
（3）工业用地土地级别基准地价图；
（4）城镇土地综合级别基准地价图。
解读：采用分类定级的城市最终成果图件包括：（1）、（2）、（3）；采用综合定级的城市最终成果图件包括（4）。
2、中间成果图件：
（1）城镇土地定级因素作用分值图；
（2）城镇土地定级单元分值图；
（3）样点地价图。
（三）表格成果
（1）土地级别面积统计表；
（2）基准地价表；
（3）基准地价修正系数表、影响因素指标说明表。
（四）数据库成果
估价数据库为评价区完整数据。土地级别采用完全更新方式，应提供评价区土地定级完整数据库；土地级别采用局部更新方式，应提供调整区域土地定级数据库。
1、数据库成果内容
城镇基准地价更新成果数据库主要内容包括：基础地理要素、评价区、定级单元、定级因素分值、单元总分值、土地级别、土地市场交易样点、房屋市场交易样点、基准地价、基准地价修正系数表及说明表、扫描影像图等栅格、数据数据库说明文档等。
2、基本要求：
（1）工作底图、定级单元、市场交易资料、成果图等不同信息要分层保存；
（2）要求图形数据与属性数据相互关联，满足图数互查要求；
（3）成果图件电子图颜色、注记、图例、图廓等必须设置完整；
（4）数据库说明文档包括数据库有关情况说明、栅格图-图层对照说明、数据库成果报送资料清单、制作电子图的软件名称、版本等；
（5）承担单位应保证数据格式的规范性、数据的完整性和正确性。
（五）基础资料汇编
1、与城镇基准地价更新有关的工作文件、技术文件等。
2、城镇基准地价更新工作中收集整理的原始资料（包括收集整理的文字材料、调查的数据表格、复印或数字化的原始图件）。
3、城镇基准地价更新工作中经整理形成的中间成果资料（定级因素分值计算过程、样点地价测算及修正过程）。
4、定级因素调查表、样点调查表、样点地价测算及修正过程表、基准地价修正系数表及说明表要求为excel格式。
附表1 定级单元属性结构描述表（属性表代码：DJDY）
表D.8 土地交易样本调查表
数据格式
表D.9 房屋交易样本调查表
数据格式
章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告 章丘市国土资源局 2007年6月
目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)
第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
土地定级与基准地价更新工作实施方案
土地定级与基准地价更新工作方案 一、目的意义 开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。 二、对象与范围 根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。 三、基准地价内涵与期日 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。 此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。 设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下
水，宗地内场地平整）。 法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 四、技术路线
泉洛政〔2016〕9号 泉州市洛江区人民政府关于发布洛江区 2014年基准地价更新报告的通告 《洛江区2014年基准地价更新报告》已于2016年7月20 日经区政府第四十四次常务会议研究通过，现将主要内容发布。 一、基准地价的内涵 本次评估基准地价指城镇各级土地或均质地域不同土地利用类型在土地使用权法定出让最高年限下的国有建设用地使用权平均价格。土地用途分为商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和其它用地等四类。商服用地细分为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地和其它商服用地；住宅用地细分为普通住宅用地和别墅等高档住宅用地；工矿仓储用地细分为工业用地、采矿用地和仓储用地；其它用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地。基准日为2014年6月30日；土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通水、通电）、红线内场地平整。 二、适用范围 《洛江区2014年基准地价更新报告》适用于洛江区城区及乡镇土地利用总体规划确定的建设用地范围。其中，洛江区城区基准地价适用范围包括万安街道、双阳街道、河市镇以及马甲镇规划镇区用地，东至洛阳江，西至清源山，南至丰泽区与洛江区分界线，北至马甲镇东环路。洛江区乡镇基准地价适用范围为罗溪镇、虹山乡及马甲镇规划镇区
外的国有建设用地范围。基准地价覆盖范围外各类型用地的基准地价参照基准地价覆盖范围内同类型用地末级的级别价下限。 《洛江区2014年基准地价更新报告》作为洛江区范围内的国有建设用地使用权交易的价格指导，同时作为国土资源管理部门在土地一级市场中确定国有建设用地使用权出让价格标准的依据。 三、国有建设用地基准地价构成范围 基准地价的构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，不包括城市基础设施配套费、契税。 1.土地取得成本：包括征地、征收安置费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费、被征地农民社会保障资金等费用，征收安置费用包括拆除房屋及构筑物的补偿费、征收安置补助费等费用。 2.土地前期开发成本：指土地前期开发达到“三通一平”（宗地红线外通路、通水、通电,红线内土地平整）所需的费用。 3.按规定收取的相关费用：包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、支农资金、廉租房建设资金、农田水利建设资金、教育基金以及土地出让业务费、预缴有偿调剂补充耕地指标费用以及按规定应收取的其他费用。 4.土地出让收益：根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和征收补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 四、本次基准地价的具体级别界线、修正体系依据为《洛江区2014年基准地价更新应用方案》。
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/e314014360.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/e314014360.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/e314014360.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/e314014360.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
基准地价更新工作方案 篇一：XX年泉港基准地价工作方案(正) 泉港区XX年 基准地价修编工作方案 厦门均和房地产土地评估咨询有限公司 二零一一年三月 泉港区XX年基准地价修编 工作方案 一、我司的作业优势 厦门均和房地产土地评估咨询有限公司创建于1997年，是福建省最高级别的大型综合性评估机构。公司拥有国土资源部颁发的《土地估价资质》（全国执业、原A级）、财政部颁发的《资产评估资质》（全国执业）、国家发改委颁发的《甲级价格评估资质》、福建省房地产价格评估管理委员会颁发的《甲级房地产价格评估资质》、厦门市国土资源与房产管理局颁发的《二级房地产经纪资质》。并于XX年通过了ISO9002质量体系认证，成为全国率先全面通过资产评估、房地产评估、土地估价国际认证的综合型国家级评估咨询机构。 公司现拥有60多名高素质的专业执业人员，其中：90%以上人员具有硕士、本科学位，70%以上人员具有中高级专
业技术职称。其中：国家注册房地产估价师25人，注册土地估价师21人，注册资产评估师11人，造价工程师6人，价格鉴证师5人。此外公司还拥有兼职评估师几十人，并拥有多名土建工程类、机械设备类、财务会计类、金融法律类专业资深人士组成的专家顾问委员会，形成一支经验丰富、业务能力强的工作团队。 在基准地价评估方面，公司先后参与泉州市泉港区、龙海市、晋江市基准地价地价修编工作；公司有多位估价师曾参与福建省多个地市的基准地价修编工作，且公司前后数次接触地价标准的应用，我司还专门成立基准地价工作小组，专职从事基准地价工作，有足够的技术力量参与本次基准地价修编工作。 二、新一轮基准地价的特点 本轮基准地价修编的主要工作内容包括城镇土地级别的调整、基准地价的修编（包括地上和地下空间建设用地使用权两部分（必选），以及相 关专题的研究。 根据《中华人民共和国物权法》和《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-XX），物权法明确规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，因此，研究制定地下空间建设用地使用权被提上了议事日程。省九地市城
东明县建制镇土地级别 与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 2021
2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月
目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况······················································错误!未定义书签。第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。第三节工作结果······················································错误!未定义书签。第四节取得的主要成果和经验体会 ·····························错误!未定义书签。 第二部分技术报告·····································错误!未定义书签。第一章概述 ······························································错误!未定义书签。第一节自然与社会经济概况·······································错误!未定义书签。第二节建制镇基准地价更新概述 ································错误!未定义书签。第二章资料调查 ························································错误!未定义书签。第一节工作底图数据收集与整理 ································错误!未定义书签。第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 ··············错误!未定义书签。第三章土地定级 ························································错误!未定义书签。第一节土地定级的基本方法·······································错误!未定义书签。第二节定级因素、因子体系的建立 ·····························错误!未定义书签。第三节土地定级因素整理与分析量化 ··························错误!未定义书签。第四节土地级别划分················································错误!未定义书签。第四章基准地价更新··················································错误!未定义书签。第一节基准地价更新评估的主要步骤 ··························错误!未定义书签。
新密市市区土地级别与基准地价更新技术方案 一、基准地价更新的目的与意义 新密市首次基准地价评估1996年完成，一直沿用至今。随着经济的发展、城镇用地状况变化和基础设施的不断改进，土地级别发生了较大变化，原评估基准地价与现状有较大偏差。同时，基准地价是城市土地市场的指导性价格，是政府调控土地市场的重要手段，基准地价是否科学、价格水平是否合理、是否符合城镇发展的客观水平，直接影响新密市的经济发展，在不明了土地价格种类、表现形式、作用途径和内在关系的情况下，很难做出指导土地市场的正确决策。为了加强政府对城市土地市场的管理，促进城市土地资源的更有效配置，开展新密市市区土地价格调查，更新基准地价，显得十分重要和迫切，具有重要的现实意义和战略意义。 二、基准地价更新调查的内容 （一）定级资料收集与处理 商服繁华程度资料收集与调查： ①商业服务业中心的数量、位置、范围 ②商服中心的商店总数、经营项目、营业额、利润额、占地面积、营业面积等； ③商业功能种类数，商服中心功能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。 ④依据资料收集情况，对各商服中心进行实地补充或全面调查。 2．交通条件资料的收集与调查 ①与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；
②与公共交通状况有关的公交线路、站点分布、车流量及停靠次数等； ③与城镇间交通状况有关的交通类型 、设施规模及分布等。 ④依据资料收集情况对道路类型、宽度及车流量等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。 3．基本设施状况资料的收集与调查 基本设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等基础设施和中小学、医院、诊所、体育场馆、文化馆(活动中心)、影剧院、邮局等公用服务设施。 ①基础设施的类型、数量、分布等状况； ②基础设施的技术水平、规模、级别等； ③基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。 ④公用服务设施类型、数量、分布等； ⑤公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等； ⑥实地进行补充或全面调查。 4．环境条件资料的收集与调查 ①类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等； ②地形、地质、水文和气候等条件； ③公园、绿地的位置、面积； ④区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。 ⑤实地对环境条件资料进行补充调查。 5．社会、历史及人口资料的收集与调查 资料收集范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。 6．城镇规划资料
附件：潮州市区2017年国有农用地基准地价成果 一、评估范围 本次潮州市区2017年国有农用地基准地价评估的工作范围为潮州市区行政区内现有的国有农用地和国有宜农未利用地。包括辖区内各种农场、国有林场，及其他国有农用地和宜农未利用地，根据2016年土地利用现状数据统计，潮州市区国有农用地面积2217.28公顷，国有宜农未利用地面积263.71公顷。 二、基准地价内涵 农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。本次潮州市区2017年国有农用地基准地价的评估用途主要为耕地、园地、林地、坑塘水面与水库水面四种用地类型，具体基准地价内涵如下： 1、耕地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给有保障，宗地内土地平整、大小适中、形状规则、沟渠建设良好、田间道路密度适中，在正常市场条件，耕作制度为一年二熟（早稻-晚稻、春花生-秋甘薯），基准作物设定为水稻-花生，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有
土地出让使用权平均价格。 2、园地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、水源供给有保障，宗地内土地较平整、有基本的排水与灌溉设施，在正常市场条件，基准作物设定为柑橘，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 3、林地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路，宗地内集材道，在正常市场条件，基准作物设定为松、杉-杂木，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 4、坑塘水面与水库水面：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给补充有保障，宗地内大小适中、形状较规则，在正常市场条件，基准作物设定为四大家鱼，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 表2-1 潮州市区2017年国有农用地基准地价内涵表
基准地价调查技术报告 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。 一、基准地价的评估应遵循以下程序： （一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。 （二）、土地调查与整理： 1、资料调查与整理： （1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。 （2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。 （3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。 （4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。 （5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。 2、资料调查的一般要求： （1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。 （2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。 （3）样本抽查采用分类不等比调查。 （4）样本要有代表性。 （5）样本分布要均匀。 （6）调查样本每级应不少于30个。 （7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。 （8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。
（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。 （10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。 3、样本资料整理： （1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。 （2）样本资料归类。 （三）基准地价评估： 1、利用级差收益侧算法。 2、利用土地交易资料估算基准地价。 （四）基准地价确定： 1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。 2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。 3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。 （五）编制基准地价修正系数表： 基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。 （六）成果检验： 对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。 二、调查结果报告： 经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况： 该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁
XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价 技术方案与工作流程 XXXXXXXXXX评估有限责任公司 2013年10月16日
目录 一、项目区概况 (1) （一）XX市概况 (1) （二）项目区概况 (2) （三）经济发展水平 (4) 二、基准地价范围 (8) 三、工作任务 (8) 四、工作和技术依据 (9) 五、项目开展时间计划安排及工作流程 (11) 六、技术路线 (12) （一）土地定级 (12) （二）基准地价评估 (12) 七、技术操作流程和方法 (13) （一）外业资料调查 (13) （二）土地定级的技术程序与方法 (16) （三）基准地价评估的技术程序与方法 (17) 八、项目质量保障措施 (18) （一）领导组织保障 (18) （二）本单位工作保障措施 (18) （三）质量保证体系及后续服务保障措施 (19) 九、项目完成后提交成果内容 (20) （一）文字成果 (20) （二）图件成果 (20) （三）表格成果 (21) （四）项目原始资料及中间成果 (21)
一、项目区概况 （一）XX市概况 XX市属四川省成都市，位于成都市区北郊，与德阳市什邡、广汉交界，与成都市新都、郫县、都江堰接壤，与阿坝汶川、茂县为邻。1993年12月撤县设市。XX城区距离成都市区19公里，素有“蜀汉名区”、“天府金盆”美誉，人口80.53万人，面积1421平方公里。 1 、自然地理： XX境内地貌类型大体属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，全年气候温和，雨量充沛，四季分明，矿产资源、土地资源、水资源和生物资源丰富。XX属于四川盆地亚热带湿润气候区，有国家级白水河森林保护区，有大熊猫、金丝猴等动植物，气候温和湿润，年均气温15.7℃，森林覆盖率50.1%，全年空气质量合格天数在95%以上，工业废水排放量达标率100%，工业烟尘排放量达标率100%，城镇生活污水处理率82.3%，社会治安良好，是成都近郊重要的生态宜居城市。 2 、经济发展： XX紧紧围绕成都市打造西部经济核心增长极、建设开放型区域中心和国际化城市重大部署，深入推进“四二一一”发展战略，实现了全市经济社会持续较快发展。2012年，全市实现地区生产总值213.09亿元，同比增长13.6%；公共财政预算收入13.06亿元，同比增长27.2%；社会消费品零售总额53.62亿元，同比增长12.2%；固定资产投资195.8亿元，同比增长14.3%；城镇居民人均可支配收入16129元，同比增长17%；农村居民人均纯收入9793元，同比增长
文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持. 陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南 陕西省国土资源厅 二○○七年十月
目录 一、总则..................................................................... 错误!未定义书签。 1、工作范围............................................................ 错误!未定义书签。 2、工作依据............................................................ 错误!未定义书签。 3、技术路线............................................................ 错误!未定义书签。 4、工作成果............................................................ 错误!未定义书签。 二、城镇土地级别更新和调整 ................................ 错误!未定义书签。 1、工作底图及格式 ............................................... 错误!未定义书签。 2、定级类型............................................................ 错误!未定义书签。 3、定级技术程序 ................................................... 错误!未定义书签。 4、定级因素因子的选择和确定 ........................... 错误!未定义书签。 5、定级资料调查内容 ........................................... 错误!未定义书签。 6、定级因素因子量化的方法 ............................... 错误!未定义书签。 7、定级单元的划分和分值计算 ........................... 错误!未定义书签。 8、土地级别划分 ................................................... 错误!未定义书签。 9、土地级别确定及面积量算 ............................... 错误!未定义书签。 10、土地级别范围及分布规律分析 ..................... 错误!未定义书签。 三、城镇基准地价更新评估 .................................... 错误!未定义书签。 1、技术途径............................................................ 错误!未定义书签。 2、基准地价的表现方式 ....................................... 错误!未定义书签。 3、基准地价内涵 ................................................... 错误!未定义书签。
基准地价更新方法及趋势探析 摘要：城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度，随着土地市场的发育，原有的基准地价更新方法已不能完全满足土地管理的需求，各地都在探索适应当地土地利用管理的新的更新方法。本文通过对各类基准地价更新方法的比较，并借鉴国外的地价制度，对城镇基准地价更新方法的发展趋势作以探讨。 关键词：基准地价；土地市场；更新方法；发展趋势 Study on Remedying Methods of Benchmark Land Prices and Development Trend Abstract：Urban system is China's benchmark land prices in the early development of urban land market by the establishment of a land management system. Along with the development of the land market，the original method can not fully meet the demand for land management，all localities are exploring adapt to the local land-use management of the new method update. This essay，which bases on comparing various methods and using foreign premium system，try to update on urban land price benchmark trends for the development of methods to explore.
土地估价技术报告 项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格 评估 受托估价单位:************咨询有限公司 土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号 土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号 提交估价报告日期:二○一○年十一月二日
关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路131号 法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话： 三、受托估价方 机构名称：***************咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室 资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供
参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。 （二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知》。 （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。 （四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 2010年10月25日
目录 第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 (1) 第一节岳阳市概况 (1) 第二节原基准地价成果分析 (2) 第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性 (4) 第二章基准地价成果更新方法 (7) 第一节基准地价成果更新的理论基础和原则方法 (7) 第二节资料的收集、调查与整理 (14) 第三章基准地价评估与测算 (21) 第一节基准地价内涵及表达方式 (21) 第二节基准地价更新评估 (25) 第四章土地级别划分与基准地价确定 (46) 第一节土地级别调整 (46) 第二节基准地价的确定 (53) 第五章宗地地价修正体系 (57) 第一节宗地地价修正体系概述 (57) 第二节区域因素修正 (58) 第三节个别因素修正 (83) 第四节基准地价系数修正法评估宗地地价 (91) 第五节岳阳市城区基准地价更新成果分析 (93) 第六章基准地价更新成果特点及应用 (97) 第一节基准地价更新成果的内容及特点 (97) 第二节基准地价成果应用建议 (98) 第七章城市地价动态监测体系 (103) 第一节建立的必要性和总体目标 (103) 第二节标准宗地 (105)
第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 第一节岳阳市概况 一、岳阳市概况 岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称“湘北门户”。地理坐标为东经112o18′31″—114o09′06″，北纬28o25′33″—29o52′30″。东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。市境南北长157公里，东西宽177公里，土地总面积1.49万平方公里，占全省总面积7.05%。 岳阳夏商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。全市总人口542.94万，其中城镇244.32万，占45%。 二、主要自然资源条件 岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区,地势东高西低,呈阶梯状向洞庭湖倾斜,以丘陵和平原为主,山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有“鱼米之乡”之美称。属亚热带季风湿润气候。特点是：严寒期短，无霜期长，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.4℃—17℃，最高39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。年均降水量1233.9—1498.4毫米，年均日照1740—1850.9小时。境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资水外，有汩罗江、新墙河等大小河流315条，湖泊众多，水源充足，素称“洞庭水乡”。矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，君山岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。 三、主要社会经济条件 2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，比上年增长15.2%，人均16868元。一、二、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%，产业结构不断优化。全年完成工业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产
上海市基准地价更新成果（征求意见稿） 一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日） 一级区域： 浦西： 黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线 南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧 浦东： 黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线 世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧 二级区域： 由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域： 浦西： 苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线 苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线 广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路 浦东： 黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线 三级区域： 由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线 仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路
四川北路（武进路至溧阳路）两侧； 浦东： 黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线 四级区域： 由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线 国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路 浦东： 黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线 五级区域： 由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域： 浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线 浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线 六级区域： 由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域： 外环线以内 浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分 浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段