代理词
尊敬的审判员：
xx律师事务所接受仙桐御景小区业主的委托，就与xx 物业管理公司物业管理费纠纷一案，指派我为代理人。
在庭审中，人对本案有关事实、证据及法律后果、如何处理等均发表了意见，现再发表如下代理意见，请法庭予以充分考虑并采纳：
一、人院非本案的管辖机构。
本案为物业管理费纠纷，原告与xx于2004年1日签订的《物业管理委托合同》第十条(四)和《业主公约》第四条(四)约定深圳仲裁委员会为解决争议机构。深圳市海X地产发展公司与原告在签订物业管理委托合同是代表仙桐御景小区全体业主签订的，原告提起对被告的诉讼也是依据《物业管理委托合同》，因此，原告与xx签订的《物业管理委托合同》中的仲裁条款亦适用于被告。因此，本案不属于人民法院管辖范围，已经受理的应当驳回起诉。
二、《物业管理委托合同》违法无效。
原告不具有与被告签订《物业管理委托合同》的合同主体资格。
根据《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条：“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的有关规定，深圳市海辰地产发展有限公司(以下简称海辰公司)建设的住宅物业，海X公司违反法律的强制性规定，未通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而是直接指定其子公司即原告作为物业服务企业，明显违反法律规定。
三、“事实物业服务”是违法的强行服务，业主有权拒绝向原告交纳物业管理费及相关费用。
原告提起诉讼所谓的依据为《物业管理委托合同》的合同期限为2004年1月1日起至2005年12月31日止，该合同到期后原告与被告至今未签订新的物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”原告以无合同依据的所谓“事实上的物业服务”起诉被告，法院应当予以驳回。
原告非法霸占被告小区物业近四年，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利。物业服务公司同业主、业主代表机构在法律地位上完全平等，二者就是以物业服务为标的的委托合同法律关系：业主或业主的代表机构委托物业服务公司为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系，其适用《合同法》和《民法通则》等相关基本法律。二者任意一方不得强行要求对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。，《合同法》要求合同双方基于“合意”，即一方提出要约，另一方对该要约认可并做出承诺，合同才能成立。依据民法理论，民事主体享有合同的自由，即有权选择合同当事人、有权选择订立或不订立合同。难道物业公司老板对员工聘用合同到期，该员工还赖着说我提供事实上劳动，你顶替者不到前，我不走!这样物业公司就该给该员工继续发工资吗?
根据《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。
在事实合同成立的要件上，《合同法》要求“对方接受”，“对方接受”的前提是愿意，也就是说双方“合意”事实合同的基础。业主事实上未接受物业服务，不能认定为“事实物业服务”。仙桐御景小区共有400多户业主中就有307
户业主拒交物管费，集体停止交纳物业费，这不是足以说明该小区业主未接受原告的所谓的物业服务吗?
四、原告提出的滞纳金没有合同根据。
本案原告与被告之间未签订新的书面合同，也就未对违约行为的违约金进行约定，原告据以的《物业管理委托合同》和《业主公约》已经过期，被告不应向原告支付物业管理费，更没有滞纳金一说。
五、原告不具有收取2.8元每平方米物业服务收费标准的资质。
深圳市国土资源和房产管理局对2005年原告的资质年审结果是“需整改”，从2006年至2007年原告连续二年年审不过关，在07年被罚款1万元以后，才再有三级资质。因此，原告不具有2.8元每平方米物业服务收费标准的资质。
六、原告不具备收取本体维修基金的主体资格，原告无需向被告交纳本体维修基金，被告已经收取的也应退还。
根据《物业管理条例》第五十四条：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”根据《物业管理条例》第十二条：“筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”仙桐御景小区这笔基金之前由小区物业管理公司代收并使用，由于缺乏监管，被原告挪用、占用，虚报账目，长期侵占应当存入维修资金帐户的基金。
根据《住宅专项维修资金管理办法》第九条：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。第十五条：“业主大会应
当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。”第二十三条规定了使用住宅专项维修资金的程序：(一)物业服务企业提出使用方案，(二)业主大会依法通过使用方案;(三)物业服务企业组织实施使用方
案;(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案; (六)业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知; (七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”因此，原告无权收取并使用该项费用。
根据深圳市XX会计师事务所做出的名为《深圳市X新物业管理有限公司XX园管理处审查报告》显示：“从2004年1月至2005年11月，该物业管理处银行存款账户未按核算单位独立核算;本体维修基金及管理费账面收入金额与测算金额(应收金额减去欠费后的金额)不符;未按照《XX园物业管理服务合同》购买车场保险、小区公共设备、设施等财产保险……审计报告表明，辰新物业已挪用本体维修基金20多万元。”原告有侵吞本体维修基金的前科劣迹，被告有权拒绝向原告交纳此项费用。
七、原告向被告主张的物业管理费和相关费用已过，法院不应支持其诉讼请求。
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条：“ 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，本条规定的债务标的数额是确定的，而本案每一期履行的标的尚不固定，总债务标的更不确定，原告诉讼请求按总标的计算已过两年诉讼请求，应依法驳回。
八、原告与被告之间已不存在合同关系，且原告也未履行前期《物业管理委托合同》约定的义务，违约在先，被告有瑕疵履行抗辩权。
原告在被告小区管理质量很差，如今小区不时发生失窃，草木枯死，一片凋伶，业主们怨声载道，被告不但对小区实施非法管理，还对维权业主采取了停水断电、打人砸车等恶劣手段，引起广大业主强烈愤慨，公安部门对其进行了警告，深圳等多家媒体对此相继进行了详细报道，被告仍按原约定强收物业管理费没有依据。
原告即使认为与被告存在合同关系，原告也存在大量违约行为。根据《合同法》第六十六条：“一方在对方履行
债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，业主可行使先履行抗辩权，拒绝履行相应的交纳物管费。
根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准》“分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调;有三条或
以上达不到标准的，按低一级标准收费。”原告不按《物业管理委托合同》的约定履行义务，存在上述严重违约行为，且在明知自身违约在先的情况下，却强行要求业主百分之一百的履行缴纳物业费的义务，甚至将业主告上法院，天理何在?
九、原告未完成法定的举证责任，应承担举证不能的法律后果。
本案是物业服务费纠纷，根据举证责任分配原则，原告有举证证明其已履行合同约定义务的责任，而本案中原告就其所提供的物业服务未提交一份证据，其不仅未提供证据证明其提供了《物业管理委托合同》约定的物业服务，更未提交证据证明其提供的物业服务达到了《物业管理委托合同》及相关文件约定的质量要求，原告未完成举证责任显而易见，因此，法院应判决其承担举证不能的败诉风险。(《最高人
民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请
求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条“在合同纠纷案件中，对合同是
否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”)
十、原告与深圳市海X地产发展有限公司具有连带关系，在海X公司未向被告履行债务之前，被告有权拒绝向原告履行“债务”。
贵院于2006年判决了被告小区80户业主起诉开发商深圳市海X地产发展有限公司迟延交楼的诉讼，由海X公司对80户业主进行赔偿。而该公司一直无视法律，拒绝履行贵院的生效判决，多次转移资产，以至这80户业主的赔偿款至今未得到执行，致使部分业主至今未能领到房产证。
而本案原告正是海X公司的子公司，与海X公司的法定代表人同为XXX，二公司住所地深圳市XXX，根据《公司法》第二十条：“公司股东不得滥用公司独立地位和股东有限责任损害公司人的利益。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”，因此被告有权拒绝向原告支付费用。
律师事务所
律师：
二〇一五年十一月二十八日
物业纠纷上诉状 上诉只能采用书面形式，即书写上诉状。下面是小编给大家带来的关于物业纠纷的民事上诉状范例，以供参考。 物业纠纷民事上诉状范本 上诉人(原审被告)：，性别：出生：电话： 民族：职业：住址： 被上诉人(原审原告)：天津市佰翰物业管理有限公司，地址：天津市河北区张兴庄北路博德花园5号楼4门底商，法定代表人：杨翰哲，董事长 上诉人因天津市佰翰物业管理有限公司物业纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2008)北民初字第号判决，现提出上诉。
上诉请求： 1.请求撤销天津市河北区人民法院做出的(2008)北民初字第号判决; 2.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由： 一、原判决认定事实不清并有误 (一)原判决“本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务合同》合法有效”，并以此认为原审原被告之间存在物业服务管理，其认定事实错误。 1.《天津市物业管理条例》第四十二条规定：“
物业管理服务合同应当载明下列主要内容：“……(四)物业管理服务标准;(五)物业管理服务费用;(六)物业管理服务合同期限……。” 上诉人与被上诉人之间虽然签订了物业服务合同，但是合同中既没有明确服务标准、服务费用，也没有约定服务起始时间，事后双方也没有任何补充约定。 也就是说，合同最根本的条款不具备，合同内容根本就不具备应有的法律效力。 2.事实上，被上诉人佰翰物业公司自始至终根本就没有对业主提供物业服务，其根本就没有开始服务，更谈不上退出的问题。 佰翰物业公司与开发商博德房地产公司同属一个法人代表，其在小区内的工作只是开发商售后服务。
篇一：商品房买卖合同纠纷案代理词审判员： 依据《中华人民共和国律师法》的规定，重庆合纵律师事务所接受李某的委托，指派汪志国、钟长汉律师代理李某与重庆某物业管理有限公司(以下简称某公司)商品房买卖合同纠纷案。代理律师结合本案的事实及庭审情况，发表以下代理意见，敬请法庭考虑并予以采纳为盼。关于李某与某公司商品房买卖合同纠纷一案，李某与某公司对商品房买卖合同及2000年12月28日协议的有效成立、合同履行的事实情况等案件事实部分没有争议，该案主要争议在于对2000年12月28日协议第三条部分关键词语的理解，即“房屋的产权证”以及“办理”应当如何理解。 2000年12月28日协议第三条约定：“业主李某所购房屋的产权证力争在两年内办理完毕，如果两年内未办理，赔偿业主李某人民币伍千元整”。 代理律师认为： 一、“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证，房屋产权证的办理完毕就应当指办理完毕房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。只有房屋所有权证和房屋土地使用权证两证办理齐备，才符合该合同约定的“房屋的产权证办理完毕”的意思表示。本案中，被告截止2002年12月31日才办到李某所购房屋的房屋所有权证、2004年才办到土地使用权证。明显超过双方约定的办理完毕房地产权属证书的时间范围，已经构成违约。代理律师将具体的法律依据与理由陈述如下： 1、“房屋的产权证”不是严格意义上的法律概念，只能按照人们通常的理解及有关法律规定来解释，应当指屋所有权证和房屋土地使用权证两证。“房屋的产权”指对房屋这一不动产的所有权，这一所有权应当包括对房屋所有权与房屋土地使用权这两方面的权利，那么“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。 2、我国法律在提到房屋权利或权利证书时，常常是同时提到“房屋所有权和房屋土地使用权”。在理解“房屋的产权证”这一提法时，应当理解为指“房屋屋所有权证和房屋土地使用权证两证”。特别是以下引用的法律条文中有与“房屋的产权”相近的提法，都是指包括房屋所有权与房屋土地使用权在内的权利，如“土地使用权变更和房屋所有权登记手续”、“房屋权属”、“房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书”等。 如《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发
地下车库进水车泡汤物业被判担责三成 暴雨来临时，物业若防范、抢险不到位，导致车库被淹，业主的车受损，需担责。 近期正是厦门暴雨多发的季节。停在地下车库的车子被淹，遭遇这样的倒霉事，业主们该找谁讨说法呢?昨日，思明区法院公布相关案例，法官也提醒物业管理公司尽到责任，否则就得按过错程度支付相应赔偿。 案情 车库已是第二次被淹，爱车维修费花了1.6万多元大半辆车泡在水中，而且已经是第二次了，许先生郁闷坏了，他认为物业准备的沙包、闸板都是摆设，根本不管用。在爱车修理恢复后，他状告物业管理公司，要求赔偿。 2013年7月19日凌晨，雨水灌入了东浦路某小区的地下车库，等隔天许先生发现时，爱车已被泡坏。他为此花了1.6万多元的维修费。 许先生说，这已经是车库第二次被淹了，物业公司作为车库的管理人，在第一次车库被淹后，没有吸取教训排查隐患，进行有效的整改。车库入口处的两块拦水铁闸板形同虚设，根本不管用，物业也未及时通知车主转移车辆，或者采用沙包堵漏、水泵排水等有效措施，导致水深达90厘米，给车辆造成了很大的损坏。 物业对此表示委屈，物业说，当时连续两次台风给厦门带来了暴雨，小区地势较低，又靠山，才会导致泥沙伴着雨水灌入车库，加上又发生在凌晨，很多业主都在熟睡中。“这是不可抗力。”物业还表示，台风来临前，他们已经分发了提醒业主的相关通知。 许先生又提出反驳，他说，监控录像显示，物业只通知了一部分车主挪车离开车库，而且事发时，水泵没有办法使用，防范措施不到位。 判决：物业防范、抢险不到位，承担30%赔偿责任。 思明区人民法院分析认为，小区的物业应按照《物业管理服务协议》的约定和相关法律规定，对小区公共场地、共用部位、共有设施设备尽到维修、养护、管理等义务。面对台风将在短时间内影响厦门这一特殊情况，物业理应对可能发生的灾情进行一定的预判，并尽力采取相关措施，防范灾情的发生，并在灾情发生后进行有效抢险。 在本案中，物业除举证证明其曾发出一纸“台风警报”外，并未举证证明其事发前采取了哪些防范措施，事发时采取了哪些抢险措施以及是否及时通知了许先生。因此，物业存在防范、抢险不到位的过错。然而，也要考虑到强降雨引发自然灾害，属于不可抗力，即使物业事发前防范到位、事发时抢险及时，也极可能无法避免地下车库被淹的后果。
民事上诉状 上诉人（一审被告）：XXXX科技工程技术有限公司，住所地：XXXX 号盛世嘉园小区XX号。 被上诉人（一审原告）：XXX，女，汉族，1975年10月3日出生，XXX美容院业主，住XXXX市XX区西山路52号B区7号楼2单元301室。 被上诉人（一审被告）：亚森.XXX，男，维吾尔族，1965年12月20日出生，XXX区XX县XXXX开发公司职员，住XXX市西山路52号盛世嘉园小区D-11-4-204号。 上诉请求：依法撤销XXXX市XXXX区人民法院民事判决书（2010）XX民三初字第309号一至五项判决，判决驳回被上诉人XXX对上诉人的诉讼请求。 上诉人与被上诉人相邻关系纠纷一案，不服XXXX市XXXX区人民法院民事判决书（2010）XX民三初字第309号判决，现特提起上诉，事实与理由如下： 一、一审判决事实不清 上诉人承租被上诉人亚森.XXX的房屋是作为库房用途，平时只存放通信设备及线材，根本就没有人居住。2010年3月3日该房屋发生跑水事故，经查属房屋供水管线总阀门崩脱所致，是该房屋供水设施质量问题，这些问题所引发的跑水事故与上诉人毫无任何关系。 二、一审判决证据不足
一审在没有查清漏水事实的情况下，只凭房屋存在漏水现象，让上诉人承担共同赔偿责任，缺乏证据作为认定理由的依据。在一审审理中，上诉人提交的新疆天云物业管理中心的证据，被上诉人何华也提交了此证据，该证据证实了房屋发生漏水是该房屋供水管线总阀门突然崩脱造成的，根本不是使用和管理不当造成的，这一事故是突发的，是不可预见、不可抗力。一审判决让上诉人承担赔偿责任实在很冤。 三、一审法院存在违法行为 上诉人为证实跑水事故系房屋供水管线总阀门质量问题不能耐受水压发生崩脱的事实，来作为上诉人不承担责任的证据，特提起了对故障总阀门质量鉴定申请，但一审法院既没有委托鉴定，又没有说明理由，开庭审理了此案，一审法院违法剥夺了上诉人申请鉴定的权利，导致判决结果失去了公正性，建议二审法院纠正。 综上：一审判决事实不清、证据不足，并存在违法行为，请求二审法院撤销一审判决，重新做出判决，支持上诉人的上诉请求。 此致！ XXXX中级人民法院 上诉人：XXXX科技工程技术有限公司 2010年12月16日
代理词 ——原告北京某某房地产经纪有限公司诉被告赵某某房屋租赁合同纠纷案 尊敬的审判长、审判员： 根据我国《律师法》、《民事诉讼法》等法律的有关规定，北京市辽海律师事务所（以下简称“本所”）依法接受本案当事人赵某某女士的委托和特别授权，指派王细香律师担任被告诉讼代理人。在查阅案卷基础上，代理人发表代理意见如下： 一、“交还房屋”应以腾退房屋和交还钥匙为标准，被告已经如期交还房屋，根本不存在违约行为。 本案中，原告提起诉讼的理由是“被告违约”，“违约行为”具体体现在未按照编号为004781的《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）第十条第五款的规定交还房屋，该规定为“乙方应当在承租期满当日交还房屋。乙方未交还房屋视为违约，乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿甲方所受的损失。留置在房屋内的物品，甲方有权按丢弃物处理，甲方不承担赔偿责任。” 对此，被告坚决认为被告已按期交还房屋。正如原告在起诉状中所写“原告于2012年1月4日通知被告房屋租赁期满，被告本人未去房屋，而是委托其朋友王振才前往……交房期间被告对其居住期间造成的房屋设备设施损坏不认可，不予修复，双方协商不一致，……”，如此可见，原告认可交房当日双方已经在履行房屋交还手续，只是对房屋设备设施损坏未能达成一致，原告不接受被告交房，并不是被告不履行交房，这与原告起诉被告不按期交还房屋的说法自相矛盾。房屋设备设施损坏牵涉到的是押金退还问题，与房屋是否交还不是一个概念。因此，原告所称被告未按时交还房屋纯属乱讲。 事实上，被告早已签下另一《房屋租赁合同》并于2012年1月3日搬出本案所涉房屋，旧房钥匙也一并归还于原告。从实践上说，正如交房以交钥匙为标准一样，交还房屋应以腾空房屋交还钥匙为认定标准，被告如期腾退房屋并交还钥匙，显然已完成交还房屋任务。原告起诉被告不按期交还房屋，没有任何事实和依据，其状告被告违反合同不交还房屋，无非是想侵占被告的押金和攫取其他不当得利。
物业服务纠纷典型案例剖析 作者：佚名文章来源：搜集 点击数：80 更新时间：2010-06-08 10:28:33 【核心提示】 时下，小区物业服务纠纷已成为社会矛盾的多发地带。据统计，2008年至2009年，思明区法院共受理各类物业服务纠纷案件1004件。 小区业主与聘请的“管家”——物业服务公司之间为何会产生矛盾纠纷？容易发生哪些矛盾纠纷？发生矛盾纠纷后如何妥善解决？双方存在怎样的法律关系？各自享有哪些权利？又该承担何种义务？ 针对上述疑问，思明区法院对近年来审理的物业服务合同纠纷案件，进行了长达一年的深入调研，抽样调查其中以判决方式审结的131件案件，得出了一份详实的调查报告，实话实说物业服务纠纷的深层次问题。 案例1 不满物业服务 拒不缴费成被告 一直以来，阿泰对侨建花园的物业管理很不满意。阿泰认为自家所在小区的华菲物业公司的管理很不到位，“侨建花园”的消防通道被改为其他小区居民车辆的出入通道，绿化带增设围墙铁栅栏、大小铁门等，造成绿化带严重破坏。因此他一直拒绝支付物业管理费。2008年4月，华菲物业以阿泰从2004年1月开始就未交物业管理费和其他相关费用为由将他告上法庭时，阿泰却没有为他对物业公司管理不到位的说法提供有力证据。法院认为，根据侨建花园业主委员会与阿泰签订的《侨建花园物业管理委托合同书》，阿泰接受华菲物业提供的服务，却未支付物业管理费、公共维修金已构成违约，需支付 欠缴的物业管理费用、公共维修金，且阿泰未及时缴费，必须支付滞纳金。
法官说法业主维权不能空口无凭 物业公司与小区业主之间，存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按聘用合同约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应按合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。因此，个体业主的意见一般情况下不能推翻合同的约定，不能否认整体物业合同的效力。个体业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由，拒绝缴纳物业管理费；也不能随意地以笼统的物业服务质量差为由，拒绝缴纳物业管理费用。 当然，对于确有证据证明物业公司提供物业服务存在瑕疵的，也应当按照物业公司的过错大小，减免业主的缴费义务。此外，还必须结合双方争议的事项，来具体判断物业服务企业是否违反了相应义务，以及违反的程度与应负的责任。另外，业主在行使监督权的时候，程序与手段要合法，可以向有关部门投诉或提起诉讼，还有提供相应证据，不能空口无凭。 专家支招细化量化合同，改进监管方式 课题组认为，物业公司仅仅是一个以营利为目的的企业，是小区聘请的帮助管理小区事务的企业，物业公司与业主之间实质上是一种民事合同法律关系，物业公司与业主的权利义务完全受双方签订的合同约束。同时，考虑到物业服务活动关系民生，物业纠纷影响基层社会和谐稳定，因此也要改进对物业服务行业的监督管理方式：一是加强物业管理立法，特别是加强小区自治立法，完善小区业主委员会、业主代表制度，增强小区自治能力；二是加强行政引导，特别是加强物业合同规范化示范工作，制定示范物业服务合同，指导推行示范合同，详细细化物业服务项目及具体项目收费标准，明确物业公司与业主的权利义务，规范双方的行为，做好物业纠纷的防范工作，也为物业纠纷的化解制定依据；三是加强执法监管，监督物业公司与物业小区签订规范的合同，并做好合同公示，监督物业公司规范服务活动，做好物业公司的资质管理；四是构建物业纠纷前期化解机制，在基层政府机关构筑统一的物业纠纷化解平台，及时调解、化解基层矛盾冲突，有效维护社会稳定；五是加强物业法律法规与规章制度的宣传教育工作，增强物业公司与小区公民的法律意识，将物业纠纷纳入法制化解决渠道，促进社区的和谐稳定。
民事上诉状 上诉人（一审被告）：***，1975年7月9日出生，女，汉族，住所：**市**区**路*号*幢*房。 被上诉人（一审原告）：**市**物业管理有限公司，住所：**路**号*楼，法定代表人：***。 上诉人因与被上诉人物业服务合同纠纷一案，不服**市**区人民法院（下简称一审法院）于 2015年9月13日×字第×号民事判决，现提出上诉，上诉的请求理由如下： 上诉请求： 撤销一审判决中第一项“被告**应在本判决发生法律效力之日 起十日内向原告**市**物业管理有限公司支付2013年1月至2014年12月期间所拖欠的物业管理服务费5925.6元、公共照明费240元，合计人民币6165.6元”，并依法予以改判。 事实和理由： 一审法院基于上诉人与被上诉人所签订的《前期物业管理服务协议》（下简称《协议》）的内容，判令上诉人对相应的物业管理服务费和公共照明费进行足额支付，但一审法院忽视了被上诉人对于《协议》存有违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益。 被上诉人的违约行为主要有以下两个方面： 一、被上诉人未能按照《协议》的约定提供相应的物业管理服务。
根据《协议》第1页第一条甲方权利义务中明确写明甲方应负责“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理”，而甲方实际上并未履行相应的义务： 1、商铺墙体长期存在漏水情况，被上诉人及承租户多次向向被上诉人进行反映，要求其进行相应的维修，但被上诉人置之不理，听之任之，至今商铺漏水的情况仍未得到解决（照片为证）。 2、商铺门口一到晚上，就停满了来历不明的车辆，纵使租户在门口粘贴了“禁止停车”的告示亦无济于事（照片为证），上诉人亦曾向被上诉人方反映，被上诉人没有采取任何措施。 3、《协议》第4页第三条物业管理服务质量中对房屋外观作出如下说明：房屋的外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻，而事实上小区存在多处墙体剥落的情形（照片为证），对此被上诉人无动于衷。 4、《协议》第4页第三条物业管理服务质量中对环境卫生服务质量作出如下说明：“配置专职清洁队伍...公共地方垃圾日产日清”，而实际上小区中公共地方随处可见长期杂物摆放（照片为证），既影响环境，也带来不小的安全隐患，对此被上诉人视若无睹。 二、被上诉人从未按照《协议》的约定提供公共照明服务。每到晚上，从小区门口一直到商铺周边的路灯从不开启（照片为证），经多次反映情况亦无改善，可见被上诉人根本没有提供所谓“公共照明”服务予上诉人。
代理词 尊敬的审判长、审判员： 我所接受XX的委托，指派我在XX诉XXX公司（以下简称被告一）、XX公司（以下简称被告二）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，担任XX的诉讼代理人，参与本案的诉讼活动。现发表如下代理意见： 一、原告与被告一之间的法律关系为合同关系，被告一应当承担合同违约责任。 原告与被告一于XXX年XX月XX日签订《XXXXXXX房屋征收补偿协议》，依据最高院关于处理拆迁补偿安置协议纠纷的批复：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人均具有约束力。当事人一方不履行协议或者履行协议不符合约定的，按照《民法总则》和《合同法》的规定，一方当事人可要求对方当事人承担相应的民事责任。故原被告属于合同法律关系，而被告一违反合同项下交房的义务，根据合同相对性原则，被告一应承担合同违约责任。 二、被告一应当向原告支付过渡期安置补偿费、违约金、以及相应的损失。 1、被告一应当向原告继续支付自XXX年XX月XX日起至XXX年XX月XX日止的过渡期安置费。原告与被告一约定原告的回迁安置房为精装修房屋，并于XXX年XX月XX日与被告一、被告二签订《安置房室内装修合同》，该合同明确约定了装修方案及装修标准，期间原告从未提出曾项装修要求，在被告提交的证据中也无证据证实原告在
此期间提出增项装修要求。至XXX年XX月XX日第一次通知原告接房时，原告才发现被告一交付的房屋未按合同约定进行装修，因此拒绝接房。至此，被告一的行为已经构成违约。其后，原告多次找两被告协商处理方案，两被告均相互推诿，无理拒绝，在没有任何处理方案并且未征得我方同意的情况下，私自对房屋进行装修，时至XXX年XX月XX日，被告才通知原告房屋已经装修好。由于被告一的违约行为，以及违约后相互推卸的态度，导致了原告方推迟了近一年才接房，根据《合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，在此期间产生的过渡费安置费59818元，理应由被告被告一承担。 2、被告一应当向原告支付违约金。由于被告一未对房屋进行装修的违约行为，导致了原告的迟延接房，被告一本应继续向原告方支付迟延接房期间的过渡期安置费，但被告一拒绝支付。在原告与被告一签订的《房屋征收补偿协议》第XX条甲方责任第二款中明确约定“临时安置费应该在每次到期后的XX个工作日内发放，若有延期，甲方每天按应付款金额的XXXX向乙方支付违约金。”因此被告一在XXX年XX月XX日就停止了过渡期安置费的支付，其行为同样构成违约，因此，被告一应当按照约定向原告支付XXX的违约金。 3、被告一应当向原告支付物业管理损失费。由于被告一未对房屋进行装修的违约行为，导致了原告接房正常使用的时间推迟了近一年，根据《合同法》第一百一十二条之规定：“当事人一方不履行合
物业纠纷五大案例 High quality manuscripts are welcome to download
物业纠纷五大案例业主维权首选“不缴物业费” 园区法院发布物业纠纷典型案例 随着住宅商品化进程的不断加快，法院受理的各类物业纠纷也逐年增多。昨天，园区法院对2009年-2012年间的物业纠纷进行梳理，通过商报向社会发布五大典型案例，提供给广大业主作为参考。 统计显示，2009年-2012年这四年里，园区法院受理的物业纠纷分别为142、135、217、222件。今年仅第一季度，法院就受理了107件。大多数案件的被告都是业主，起因都是业主拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭，且业主败诉的非常多。究其原因，是物业服务行业缺乏统一标准及严格监管、业主权利意识的不断增强所致。 大量物业纠纷的背后，折射出业主维权面临的窘境——对单个业主来说，打官司存在着费时间、取证难、成本高、风险大等问题。但问题是，业主对物业公司服务不满时，在诉讼之外又很难通过有效途径进行维权。于是，业主只能通过拒交物业费这种既简单又经济的方式与物业公司对抗，结果被告上法庭。 一.房门被撬财物被盗，物业公司有责任吗 自家房门被撬财物被盗，小区物业要承担责任吗业主王先生就遇到这样一件气恼事。 2008年10月14日，王先生回家时发现，自家及隔壁家房门被撬、贵重物品被盗。据王先生说，他家损失高达19万元。他向小区物业索要监控资料时才被告知，早在一个月前，小区监控设备因故障一直处于瘫
痪状态。其后，他花2000元维修并更换被撬房门，随后向法院起诉，要求物业公司承担一半的赔偿责任。 法院认为，物业公司已知小区监控设备瘫痪，在未修复的情况下，既未主动采取应急措施，增加临时人员加强小区内巡逻及对出入人员登记管理，也未告知全体业主加强自我防范，因此对王先生家中失窃存在物业管理上疏忽(过失)，应对王先生损失承担补充赔偿责任(王先生财产损害赔偿责任主要应由小偷承担)。结合其过错情况，法院酌定物业承担就确定损失部分的20%补充赔偿责任。 【法官说法】 依照《物业服务合同》规定，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，它提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在《物业服务合同》中予以特别约定。如果没有特别约定，法院将结合实际情况，考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错。物业公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。 二.房屋漏水修不好，拒缴物业费抗议 房屋漏水能否拒缴物业费恐怕要具体问题具体分析! 最近，某物业公司起诉业主赵先生不交物业费。在法庭上，赵先生"理直气壮"地说，自己欠缴物业费不假，但欠费的原因是2007年11月自己房屋因漏水而进行维修，但经多次维修，至今还在漏水。如今，业主报修后，物业都不来人处理。此外，地下车库入户电梯处也有漏水现象，长期未得到处理。
民事起诉状原告深圳市莲花山庄自管家园物业服务有限公司,住所深圳市龙岗区布吉街道莲花山庄管理楼。 法定代表人雷德元，董事长。 被告深圳市龙岗区布吉街道莲花山庄业主委员会，住所深圳市龙岗区布吉街道莲花山庄管理楼。 法定代表人余敏仪，主任。 诉讼请求： 1、判令被告立即停止侵害原告公司法人经营权、财产权的行为，排除对原告经营权、财产权的妨碍。 2、判令被告赔偿原告经济损失，包括更换硬盘费用3200元、车辆停车费损失20000元、挪用资金发放礼物35000元，合计58200元。 3、诉讼费用由被告承担。 事实与理由： 深圳市龙岗区布吉街道莲花山庄（以下简称莲花山庄）于2013年7月经业主大会表决，按照《业主自管家园基金会章程》（以下简称自管家园章程），组建自管家园物业服务公司，于2014年12月注册成立深圳市莲花山庄自管家园物业服务有限公司（即原告），实行业主自己进行物业管理的模式，即在业委会领导与监督下，由自管家园理事会进行集体决策，原告提供
物业服务。自管家园在理事会及全体业主的支持下，由原来的亏损状态，实现了每月盈利近10万元，物业服务相对以前有了巨大进步，山庄环境有了飞跃改善。 2016年7月19日莲花山庄第三届业委会换届上任，上任第四天即2016年7月23日被告以自管家园理事会内部纷争无法正常工作为由，突然宣布停止自管家园公司理事会（即原告董事会、下同）的工作（见证据1），强行用武力、殴打手段（见证据2），夺取理事会财务及服务中心管理权，并将理事会办公室改为档案室、张贴封条（见证据3），其并违反规定启用已失效的第二届业主委员会的公章及账户收取管理费（见证据4）。因原告法定代表人雷德元实名向深圳市海关举报业主苏燕公车私用不交停车费，被告为保护个别公车私用不交停车费的业主利益，无理由强行更换莲花山庄车辆管理系统硬盘，致使莲花山庄之前车辆管理数据丢失，增加更换硬盘费用3200元，硬盘更换期间所有临时车辆无法收取停车费，产生损失2万元（见证据5）。被告还利用节日临近擅自、越权挪用原告资金3.5万元为业主发放慰问礼物，以在本次风波中笼络业主人心进行罢免雷德元的投票（见证据6）。原告是按照经业主大会表决的自管家园章程组建并依法注册成立的法人企业，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。按自管家园章程规定（见证据7），自管家园理事会是自管家园基金会的执行机构，是原告董事会，由业主大会选举产生，按章程授权进行物业管理和服务，被告作为业主大会的执行机构负有领导与监督职能，其应当按照业主大会表决通过的章程的规定保障原告董事会履行职责，而不是相反地违反法律和章程规定暂停董事会工作，侵害原告公司经营及财产权。在理事会停止工作期
民事上诉状范文 民事上诉状范文 范文一： 原告： 如为自然人则列明姓名、性别、出生年月日、民族、住所、公民身份证号码、联系电话等；如为法人或其他组织则列明名称、住所和法定代表人或主要负责人。 被告： 列法如上。 诉讼请求： 判令被告 （1）立即返还不当得利款人民币7500元并支付占用利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清款项之日止）； （2）承担本案诉讼费用。 事实和理由： 201X年11月28日，被告向原告声称能代为办理机动车驾驶证，原告信以为真，遂将办证费用人民币12500元现金交付被告，被告出具收条一张（详见附件）。但时至今日，被告未能践约办证，且仅于201X年初退还原告办证费人民币5000元，余欠人民币7500元。经原告多次催讨，被告一直推诿至今未能退还。 综上所述，被告占有的款项，没有合法根据，其获取的利益，给原告造成损失，实属不当得利之款。为维护原告的合法权益，根据我
国《民法通则》第92条、《民事诉讼法》第108条及相关规定，特向法院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。 此致 XX市XX区人民法院 范文二： 上诉人： 王某、女、汉、1976年7月14日生、 被上诉人： 南京某商贸管理有限公司 上诉人因物业管理合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院201X年10月19日（201X）江宁民二初字第3641号民事判决。现依法提起上诉。上诉的请求和理由如下： 上诉请求： 1、请求撤销一审判决，依法改判； 2、请求依法判令被上诉人承担 一、二审诉讼费用。 上诉理由： 一审判决认定事实不清，适用法律错误。 一、被上诉人的行为不仅损害了公共利益，也直接损害了上诉人的个人权益，上诉人依法有权以个人名义主张相关权利。 1、上诉人在中国女人街 B区1楼所购房产系经营性质的商铺，被上诉人在未征得业主同意的情况下（这一事实在一审中已查明）擅自在B区1楼共用部位也即上诉人所购商铺门前私自搭建玻璃房的行为，不仅遮挡了视线，阻挡了客流，破坏了整个小区的经营环境，造
代理词 尊敬的审判长、审判员、人民陪审员： 本人接受物业公司的委托，担任本案中原告的委托代理人，现依本案事实及相关法律规定发表代理意见如下，供法庭参考： 一、被告违约事实清楚，除应立即向原告支付拖欠费用，还应承担相应的违约责任。 原告与开发商有限公司签订《物业管理委托合同》，为左岸香颂小区提供物业服务。被告作为小区业主，该合同对被告具有法律约束力。被告应当按照合同约定向原告缴纳物管费，因被告长期拖欠原告物管费，被告还应当按照合同约定向原告承担应交费用日万分之五的滞纳金。 另依据：《物业管理条例》第44条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”； 《安徽省物业服务收费管理办法》第11条：“电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费可列入 物业服务成本，也可单独据实分摊，具体办法由各市价格主管部门确定。”； 《安徽省物业管理条例》第69条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电，绿化用水用电，消防用水等的收费，应当执行居民用水用电价格标准。”，根据以上法律法规，被告应同时向原告支付公共能耗费用。
二、被告辩称因原告在履行合同中存在违约行为导致被告拒交物业费并无事实和法律依据。 根据谁主张谁举证原则，被告应当就原告的违约行为进行举证否则应承担举证不能的后果。庭审中被告辩称原告存在怠于行使维修义务、服务不到位等违约行为，被告因此拒交物业费。被告陈述的上述情况并无充分证据予以证明。另业委会与原告签订的《物业管理服务协议》中第一条第一款第9项明确约定“业主或使用人不得以共用部位、共用设施设备等存在一般瑕疵或者服务不满意为由拒交物业服务费”，该协议对原被告双方均具有约束力，被告拒交物业费显然违反了协议约定。 三、被告要求原告履行维修义务并赔偿损失之反诉请求应予驳回。 共有部位的维修责任由共有的业主承担，原告作为物业公司仅受业主委托实施具体的维修方案，维修方案及资金的使用由业主共同决定，原告无权决定上述事项，在方案及资金未确定的情况下要求原告履行维修义务显然不当。至今未完成维修工作也是受到维修方案和维修资金的影响，并非原告怠于履行导致。就被告提出的赔偿损失请求，因无相关证据支持且被告未尽合理减损义务，同样不应得到支持。 综上，原告诉求事实清楚证据充分，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，恳请法庭支持原告的所有诉求，驳回被告的反诉请求。 代理人： 日期：
9种典型物业纠纷典型案例 类型一、物业公司不是“第二警力 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 类型二、业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。
目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 类型三、物业管理费要明示 去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。 分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。 点评当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。 类型四、业委会擅自打官司 案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示
物业管理纠纷起诉书 原告：委托人： 委托人电话： 被告： 地址： 电话： 法定代表人： 上诉请求： 1请求判令被告（澳海物业管理有限公司）整改完善不合格的消防设施（包括消火栓系统、防烟排烟系统以及应急照明、安全疏散设施等）。并经过消防部门的检查后，公示检查结果。 2.请求判令被告完善13号楼所处园区的安全保障设施。 3.要求判令被告在没有达标消防安全和园区安全之前，不得收取1.5元/平米/月的物业费。 3请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由： 一、我们号楼，消防安全设施多处违规。列举如下： （一）、消防栓系统内，没有灭火器。如果发生火灾，后果不堪设想。 （二）、安全疏散设施内，物业没有做到安全通道的敞开、开放、照明。多处消防门是上锁封闭状态，楼道内感应灯也是不亮的。 (三）、我们13号楼东侧一幼儿园将它们的围墙直接与我们楼相连。并没有按照消防安全规定而隔离相应距离。 （四）、电梯维护维修不及时。到目前为止，电梯检查合格证已经过期，但还没有粘贴新的合格证。 二、13号楼所处园区的安全保障设施不合格。列举如下： （一）澳海澜庭小区有南北两个园区。我们号楼所处北侧园区。我们园区内有施工工地。闲杂人等随意出入，给我们的安全造成了极大的威胁。而物业方面并没有为此做出任何改进措施和方案，业主经常丢失物品，造成财产上的损失以及精神上的不安。 （二）13号楼下的园区照明设施时好时坏，质量低下。路灯经常不亮。导致夜晚回家的道路一片漆黑，经常造成老幼妇孺的摔伤。上报物业这个情况，他们却不予理睬。 三、物业张贴公告，即将采取电梯刷卡制度。也就是说，变相用物业费换取自家楼层的电梯卡。我们业主强烈反对。理由如下： （一）在业主不知情不赞同的情况下，物业私自安装这种限制业主回家自由的设施，我们强烈反对。（二）电梯在检验合格的前提下，如果电梯发生自由坠落事件，最好的自救方法就是立即摁下所有楼层的电梯按键，来恢复电梯的正常运作。但是，刷卡制度只能刷自己家的那层电梯，如若出现事故，自救方法完全失效。所以，我们不同意安装刷卡器。 此致。 抚顺市区人民法院 原告： 年12月8 日
民事上诉状 上诉人：**，男，**年**月**日出生，*族，住北京市朝阳区**路**号院**号楼**号。 被上诉人：**物业服务有限公司北京市分公司，营业场所北京市朝阳区**路**号**号楼**。 上诉人因被上诉人与上诉人物业服务合同纠纷一案不服**区人民法院（2012）通民初字第**号民事判决书，现提出上诉，上诉请求及理由如下： 请求事项： 一、撤销一审判决； 二、将本案发回重审或依法改判，判决****物业服务有限公司北京市分公司（以下简称**物业公司）减收上诉人的物业服务费，减收幅度为40%。 事实和理由： 一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。具体表现在：一审判决只认定了**物业公司在小区公共区域的部分服务瑕疵，但未认定其对上诉人所有房屋的服务瑕疵。 北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试
行）(京高法发[2003]389号)第22条明确规定：“有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的。……” **物业公司存在诸多明显违反《北京市居住小区物业管理服务标准》以及《**家园业主手册》（以下简称《业主手册》）中规定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵，表现在两方面：一是公共区域的环境维护方面；二是被上诉人的个人房屋维护方面。 1、**物业公司在公共区域服务方面除存在一审判决认定的“小区卫生环境欠佳，路面维护不足、小区出入口无人看管”的问题之外，还存在下列问题： 1）阻挠业主委员会成立。 《北京市居住小区物业管理服务标准》“（一）综合管理第（4）条”规定：“协助组建业主委员会并配合其运作。”《业主手册》1.2规定：“……实行业主自治与专业服务相结合的服务模式，本物业由业主代表大会选出业主委员会。” 实际上，**物业公司不配合业主筹备业主委员会，不提供业主联系方式，不通知业主来参加业主大会，导致业主委员会无法筹备成立。 2）不开展物业管理服务满意率调查。 《北京市居住小区物业管理服务标准》“（一）综合管理第（9）条”规定：“每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理
****物业管理有限公司与** 劳动仲裁纠纷 仲裁代理词 尊敬的仲裁员： 安徽***律师事务所接受****物业管理有限公司（简称“ **物业公司”委托，指派**、**作为被申请人**物业公司在其与申请人**劳动纠纷案件中的委托代理人，我们现就本案基本事实发表如下代理意见： 一、案件基本事实 申请人**于2011年12月进入被申请人****物业管理有限公司处工作，为被申请人的维修主管，2013年6月前工资为2500元/月 ,2013年6月至离职前工资为3000元/月。 申请人在职期间工作不作为，怠于完成本职工作，超出职权范围对业主做出赔偿承诺的越权行为，教唆、帮助租户违法私接电表以及违反劳动纪律安排下属帮助租户改造电路，在没有单位批文的情况下违法改造租户承租商铺内的消防设施。同时，申请人还利用职务便利，违法向租户收取电路改造费和消防设备费用。申请人
的上述行为严重违反了劳动纪律和公司规章制度， 损害了公司利益。同时，申请人还在工作期间斗殴，存在殴打上级领导的严重违反被申请人规章制度行为。鉴于申请人的上述违法违章行为，被申请人依法解除了申请人的劳动合同，并扣除其工资作为对公司损害的赔偿。 二、申请人存在严重违反公司章程和违法行为，给被申请人造成严重损失，被申请人有权依法解除劳动合同和扣发工资做为损害赔偿 1、申请人作为被申请人的工程维修主管，有明确的工作职责和工作权限。但申请人在工作期间，却没有尽职尽责，导致被申请人因申请人的行为增加了大量的不应有的赔偿责任。被申请人作为物业管理公司，其职能是对服务单位提供物业管理服务。而业主发生的物业质量瑕疵应由建设单位承担维修义务，物业公司只负有协助联系建设单位的义务，不负维修义务。作为物业公司的维修主管应知晓物业公司在物业维修维护中的权利和义务。而申请人在职期间，对发生的业主报修行为，却在没有积极联系维修单位的情况，擅自对业主自己维修的费用做出承诺，导致被申请人对本不属于被申请人责任范围内的房屋质量瑕疵承担起维修责任，申请人的上述行为，严重违反了其岗位职责，给被申请人造成造成直接经济损失 2500 元。以上事实由被申请人提供的情况说予以佐证。 2、申请人在工作存在教唆、帮助业主私接电表，私改电路和私改已经验收合格的消防设施的违法和严重违反劳动纪律的行为。 对于外铺“沙县小吃”和“真美味”私接电表以及真美味改造消防设施的事实
物业管理的五大纠纷物业纠纷典型案例解析事件1：老物业公司不愿退出怎么办？ 徐汇区一小区2004年底物业管理合同到期，业委会出钱请了专业咨询公司做招投标工作，原物业公司也参加了投标，最终由另一家知名物业公司夺标。之后，原物业公司不愿退出，就这样僵持了三个月后，中标物业公司不得不将原物业公司和业委会推上被告席，要求赔偿不能履行合同的经济损失。 律师：根据《物业管理条例》相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做好物业管理资料移交工作，并及时撤离管理区域，这是理所当然的规则，因此上述物业公司肯定败诉，劝他们晚走不如早走。 当前，物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司，从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍，新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。 事件2：业委会当家人可擅作主张吗？ 2004年2月，浦东一小区业委会主任擅自将物业维修基金由原来存在甲银行账户转到亲戚工作的一家银行去，更糟糕的是这家银行又比甲银行利息低许多。不知情的其他几个业委会委员不想背黑锅，结果业委会内发生意见冲突。 律师：根据《物业管理条例》有关规定，小区物业维修基金的动用、续筹，应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定，这位主任的做法当然是错误的。 对于新建商品房维修基金的管理与使用，目前主要问题是缺乏有效的监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督尚无明确的说法。有的小区少则几百万，多则上亿的维修基金，像潘多拉的魔盒吸引着小区里个别业主。因此，业委会成员本人的品行和素质至关重要，不是随便什么人都可以当的。 事件3：原业委会成员是下届业委会当然成员吗？
2004年6月，闵行一小区业委会任期即将终止，部分业主在居委会组织下成立新一届业委会的筹备组。该业委会成员以为自己是当然的下届筹备组成员，既不去报名登记参加筹备组选举，又不理睬新一届业委会的选举结果，甚至还把地区房地办告上法院，指责房地办违法行政。 律师：目前新的《上海市物业管理规定》中对业委会到期后如何选举下一届业委会这类事没有做出相关的规定，一般来说这不是换届选举，上届业委会委员不能以当然委员的身份参与新一届业委会的选举，而是以普通业主的身份进行重新登记。 近来有关上述问题的信访和诉讼在增多，业委会委员自以为是的行为比较普遍，这与目前上海有关业委会缺乏选举程序、标准等的相关规定分不开，从而给纠纷的产生埋下了伏笔。 事件4：开发商能随意更换物业公司吗？ 2004年3月，一家知名物业管理公司获悉一开发商欲将40万平方米规模的小区委托一家物业公司开展前期物业管理，并且打算实行招标。这家物业公司经过精心准备之后，一举夺魁。由于双方在售房合同写明由这家知名物业公司管理，因而吸引了不少购房者。按理这家知名公司给开发商带来了好处，然而半年后开发商突然开出非常苛刻的条件逼这家物业公司退出，想以自己下属物业公司取而代之。双方由此产生纠纷。 律师：《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行管理。 目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费等问题与开发商闹上法庭已不鲜见，但是上述情况则是首例。这家开发商显然出于私利而采取上述手段，因此，政府主管部门对此类开发商要给予严厉的监督与管理，给他们添上一笔“不诚信”的记录，以儆效尤。 事件5：物业公司与中介为何发生冲突？ 近日徐家汇一小区中的物业公司与开设在该小区里的中介公司发生矛盾，原因是中介公司看到该小区房屋出租率非常高，其中许多业务都被物业公司抢了去。最后竟发展到物业公司设立专门管理开展中介，中介公司当然于心不甘，双方冲突起来。