唐山市房地产市场调研报告
为了更好的完成金港国际—怡园的销售工作，了解现有的和潜在的市场,达到进入市场、占有市场的的目的。故我司于08年１2月份对唐山房地产市场进行了较为详细的市场调研工作,调研内容和结论如下：
唐山房地产行业趋势分析
唐山房地产市场崛起于2002年兴盛于2006年,由于唐山距离北京较近相对地理位置优越受北京影响较大。２０06年唐山房地产市场繁荣火爆大量房地产项目获批,开发商开始向社会公开接受现金预定。
2０07年对于唐山房地产市场来将可以称得上阴霾的一年，政府强制调整市场众多房地产项目纷纷下马或停止相关手续办理市场一度出现真空现象,导致二手房交易量迅速攀升交易价格狂飙情况。
20０８年唐山政府相应河北省政府要求,开始启动三年大变样工程,瞬间唐山进入了翻天覆地的城市拆迁改造阶段,由于新房建设周期较长所以二手房、租赁交易市场趋好，但受市场观望情绪影响三季度二手房成交量有所萎缩,且成交价格下滑明显，
(此数据来源于唐山二手房新闻网)
受城市拆迁改造影响,唐山目前租赁市场价格处于较高位置，历史唐山租赁
市场均价以二居为例月租金8.７—1０元/m2之间，目前唐山租赁市场均价以二居为例月租金１5．5７８元/m2涨幅高达3２%，由于三级市场主要以投资为目的为主，价格浮动越大表示市场需求也随之增大,租赁市场租金飙升主要有以下几种情况：
第一，城市大量外来人口涌入;
第二，城市大范围拆迁改造；
第三，市场商品房价格过高；
第四,市场商品房开发量较少。
目前唐山正处于城市拆迁改造阶段城市大范围拆迁，同时受2０0７年市场真空现象的影响导致目前拆迁量增大商品房供应量略少且受房地产市场观望情绪影响所以导致租金狂飙的因素。
通过以上分析可以看出目前唐山拆迁改造的部分居民均采用回迁安置的办法进行补偿，也就是说拆迁原址居民对地缘性考虑较多。
但从市场从供给方面来看，唐山房地产发展步伐尚处于初级阶段,市场竞争还不是很激烈;对于房地产企业来说,通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大,因而唐山房地产开发一直是粗放经营。
（此数据来源于房产新闻网）
从经营方面来讲，房地产市场细分的程度不高,不同区位、不同档次的住宅