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一、业内观点
（一）业内人士看好楼市：2014年房地产“牛市”依旧
在刚刚过去的2013年里，各地房地产发展如火如荼，房屋成交量和价格、土地收入、房企销售业绩等均创历史新高，整个房地产行业“牛气”十足。但不动产登记条例呼之欲出、房产税蓄势待发……种种变数呈现在2014年的房地产市场之中，2014，房地产是否“牛市”依旧?
亚豪机构市场总监郭毅：上半年将持续“牛”市
在“低端有保障、中端有支撑、高端有控制”的大三元格局思路下，其实从2014年开始，由于自住商品房的大体量介入，市场已经大体可以分为刚需市场及中高端市场来区别对待了。5万套自住商品房的供量将对刚需市场形成一定冲击，加重购房人对商品住房市场的观望情绪，但是在2014年尤其是上半年仍然难以解决刚需市场的供需矛盾，难以对市场形成实际影响。为了避开自住商品房的竞争，上半年房企对刚需项目的推盘积极性也将较大，因此上半年刚需项目的销售仍将持续处于“牛”市，下半年开始有可能会逐步进入一个调整期;中高端市场产品差异化将更加明显，加速进入品质竞争的时代，尤其在对高端的市场化思路下，更难以对需求产生抑制导向，因此优质性价比的改善型项目也有望维持成交高位，同时在土地价格上涨的源头刺激下，高端产品的价格必然存在较大的上涨空间。总体来说，2014年市场将加速走上差异化的细分之路，未限定销售价格的商品房部分成交量预计将出现较大回落，但成交价格仍将保持上涨势头，整体市场平均交易价格的涨幅将有所放缓。
同策咨询研究部总监张宏伟：房价上涨仍是主旋律
从宏观经济发展的角度而言，宏观经济“触底”的阶段特征仍将在2014年持续，2014年的经济增长目标仍然不会太高，因此，从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。因此，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。从房价的角度来说，一线城市仍然会面临“阶段性”快速上涨的压力，二线城市则在2014年呈现出总体上继续回升的迹象，三四线城市则会继续“分化”，经济向好城市房价持续上涨，不好的城市则有可能面临房价停涨或下跌的风险。总体来看，2014年房价上涨仍是主
旋律。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏：自住型商品房入市促使房价上涨有限
全国范围来看，2014年一线城市依然会是坚挺的表现，就北京来说，受自住型商品房大量入市的影响，预计全年的成交量会继续上升，但价格上涨幅度有限。具体来说，我认为，上半年会有一定的涨幅，但下半年会放缓，原因在于，房企受2013年拿地价格的影响，新入市商品房项目的售价肯定会受地价的影响上升，老项目后期也会随之提价，而涨价会明显地影响购房者的预期，市场会随之进入调整期，自住型商品房入市后会明显分流很多刚需客户，进而加剧购房者的观望，下半年房价涨幅相对比较小。另外，2013年房企之间的分化就开始呈现，这种分化在2014年会更加明显，因为有实力的企业土地储备相对多且优质，这会促使他们在2014年有好的表现，而拿不到地的企业则会被逐渐边缘化。
北京市房地产协会秘书长陈志：楼市依然保持相对平稳态势
总体来说，2014年房地产市场会依然保持相对平稳的态势。具体来说，上半年会出现一定程度的观望，按照一般规律，年初以平淡成交为主，到了3月，在两会传达了总体的大方向之后，成交量会有一定上浮。到了下半年，随着限价政策逐渐退出，中高端楼盘会加速入市。今年政府的重点工作将是土地和自住房供应。在自住房大量入市和冲击之下，市场会出现一定程度的分化，市场竞争激烈程度会明显加剧。对于200万元以下的普通住宅来说，一部分会向上形成高价盘，追逐高利润，一部分保持稳定的价格，但开发商会通过调整产品品质来提高竞争力，以获得市场的认可，而还有一部分可能继续僵持，则销售状况不容乐观。今年调控政策不会放松，稳定的成交量和价格是最理想的局面，对于开发商来说，按照自己的节奏走，做好产品，赢得市场，将是关键。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹：2014年的房地产市场将明显分化
过去房地产市场就是一个趋势性的机会，房地产销售连年增长。但今后房地产增速很难再保持两位数以上，并将逐年下降。2014年的房地产市场将是分化非常明显的市场。又有机会，又有分化。未来的房地产市场不是没有机会，主要是结构性的机会。第一，从地理区域位置来说，未来中国的消费增长将会改变很多中小城市的区位价值。不是只有一二线城市有机会，三四线城市也有机会。受大城市辐射非常明显的周边中小城市未来都是有机会的。第二，随着产业结构升级，写字楼市场以及伴随着消费结构升级，能够打造旅游休闲的旅游地产，以及楼宇经济，还有马上要大规模发展的养老服务社区，这些都是房地产市场存在的结构性机会。
（二）单独二胎政策
11月15日，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对外发布，提到“坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策”。一方是独生子女的，终于可以开启二胎模式了。
社科院经济研究所研究员、清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明表示，新的生育政策对中国楼市的影响只会是正面的、向上的。在此政策激励下，出生率会有所提高，可能会引导部分房地产商转向对婴幼儿相关行业的投机性投资，而对于购房者来说，影响并不大。尽管现在开放二胎政策，针对下一代的住房需求也是20年以后的事情，而那时的楼市政策或房价可能又是另一番情况，因此现在下定论，为时过早。如一定说对整个中国楼市的影响，袁钢明认为只会是正面影响。
二、城镇化方面
在前不久召开的中央城镇化工作会议中，一份名为《国家新型城镇化规划》的方案已经提交会议讨论并进行了修改，目前已经由国家发改委上报国务院，至于何时出台尚无具体时间表。
新型城镇化的提出，总体上来看，对房地产行业有着积极的影响。首先，城镇化下房地产市场的总体容量将会提高。土地改革也将带来大量的土地资源，更多农村人口进入城市，住房需求增加，住宅建设量也将会提升。另一方面，开发商在城市均拥有一定数量的土地储备以及房地产投资，城镇化下必定带来土地以及房地产物业价值的提升，对公司整体估值将有所支撑。其次，地方政府在促进城镇化进程中，需要对道路、轨道、城市建设等投入大量的资金，这些都需要当地房地产市场支撑。当地政府维护楼市健康向上的积极性将提升，这也更有利于开发商在城市进行开发运营。最后，城镇化下将加速改善性需求的持续释放，这又进一步利好房地产开发商。
（一）秦虹：农民变市民对拉动内需扩大消费有积极作用
住建部政策研究中心主任秦虹提到农民和城市居民相比，他们的消费水平只有1/3，如果真正变成市民，他们的消费能力就将会大幅度提高，对拉动内需、扩大消费有积极作用。
2010年第六次人口普查数据表明中国城镇人口的格局，2010年中国城镇人口大约7亿人左右，在这些人里面有本地户口又居住的人占到58%，在这个城市里工作生活没有户口的人占42%。这些人又由三个部分组成：1、1.5亿跨省流动打工的农民工。他们在省以外工作，创造GDP，但是没有户口。0.7亿有户口，
但是没有在本城市工作，在另外一个城市工作、生活、居住。还有0.6亿人在本省打工的农民工，没有出省，但已脱离农业工作，从事着第二第三产业工作，在本省工作。
也就是说40%在本地工作，但没有本地户口的人，很难享受到一些排他性的公共服务。主要四个方面差距：一、城市公立学校的平等就学权；二、不能享受本地居民的基本医疗和基本养老待遇。三、城市最低生活保障为主的社会救助服务；四、不能享受本地居民的住房保障。
下一步要实现农业转移市民化，也包括在本地居住的人和本地居民享受同等的公共服务，这是实现城镇化、质量提高的最核心的内容。真正实现这一点，特别是农民工享受到城市居民一样的社会保障，我想他们的收入水平就会明显提高，在工作基本稳定的时候，他们的消费力就会大大提高。
现在的农民和城市居民相比，他们的消费水平只有1/3，如果真正变成市民，他们的消费能力就将会大幅度提高。消费能力的提高毫无疑问对中国经济发展扩大内需和扩大消费都会有非常正面的积极作用，在本地工作生活就业的这些人市民化之后，落实本地居民的公共服务对房地产产生很大影响。
（二）旅游地产与新型城镇化建设相辅相成
2013年12月12日至13日，中央城镇化工作会议在北京举行，此次会议明确了今后推进城镇化所需要完成的6项主要任务。可以预见，新型城镇化将成为未来中国经济发展的战略支点。其中，人的城镇化是新型城镇化的核心，它不仅仅是一个虚空的概念，而是包含了社会发展与多业态开发建设的系统工程。
2012年与2013年国内生产总值增长幅度分别为7.8%与7.7%，增速有所回落，结束了前几年的“高增长时代”。尽管这样的趋势会成为一段时间内经济发展的主调，但国家“稳增长”大基调的确定保证了国内经济发展的可持续性。在此背景下，旅游业作为国家战略性支柱产业，或将迎来新一轮增长周期。
截至2013年，中国人均GDP已达到6000美元，进入了中等收入阶段，休闲旅游已成为白领人群的刚性需求。目前，我国国内旅游人数已经突破30亿人次，平均每人每年旅游2.3次，与美国在2002年的数据4次相比，尚有一定差距。未来5—10年，我国旅游总收入增长预计将达到15%以上。再考虑到旅游开发所带来的生态效益与社会效益，旅游开发可被认为是新型城镇化开发建设可供选择的最优方式之一。
区域经济对旅游地产行业的新诉求
在新型城镇化建设的大背景下，旅游业的地位不断提升。作为旅游业承载主体的旅游地产将迎来新的商机。区域经济对旅游地产有了新的诉求。主要包括三个方面：对旅游产业持续发展的诉求;对区域经济优化结构，升级转型的诉求;
提升城镇化发展水平，推动城市建设的诉求。
对旅游行业本身而言，其基本诉求是行业增长速度与可持续发展，在追求旅游行业创造的经济效益的同时，逐步关注旅游的公益性，注重旅游发展对提升民众生活质量的隐性作用，逐步提升旅游接待量及产值。除了常规的旅游收入与旅游接待量等指标外，旅游的公平程度也逐渐成为衡量旅游行业发展的关键性指标，引导旅游从精英消费转变为普通民众的普惠性消费，促进“旅游惠众与公平”。
旅游产业具有良好的关联作用及产业带动作用，通过旅游产业的发展，优化区域产业结构，提升现代服务业的发展水平，实现旅游产业与其他产业的联动发展。
新型城镇化是以产业发展为前提的，通过产业发展，为新市民提供就业岗位，从而实现“人的城镇化”。旅游休闲度假以及由旅游引导的泛地产行业，能够整合农业休闲观光、养老康疗、会议会展、运动娱乐、文化创意等关联产业，具有产业、居住支持双重价值，是新型城镇化建设的重要内容。旅游地产带来的区域景观提升、休闲服务升级、文化互动交融、居民幸福感增强等效益，为提升城镇化发展水平、推动城市建设提供了充足的动力。
旅游地产在新型城镇化建设中的重要作用
旅游与地产结合在一起，是市场发展的产物，也是互补互助的良性架构。旅游地产在新型城镇化开发中可以扮演重要的角色，有利于土地熟化与区域价值提升，在旅游引导的新型城镇化建设中起到核心推动作用，主要体现在以下方面：旅游城镇化涉及的土地一级开发;旅游公共设施建设;旅游休闲项目建设;旅游地产产品开发。
所谓土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。土地一级开发是土地出让前将“生地”转化为“熟地”的运作方式，开发的主体一般为所在区域政府或由政府指定的土地开发整理企业。常见的土地一级开发模式主要有：全程运营模式，即开发主体全程参与区域开发的重要环节;战略合作模式，通过战略合作伙伴的引入，分担风险与收益，实现区域增值;一二级开发联动模式，企业主导进行一级开发，根据市场、资金状况等因素主动选择部分土地进行二级开发;代建置换模式：企业通过帮助政府代建公共设施等，获得土地进行自主开发。
旅游主导新型城镇化中的一级土地开发，涉及多种类别，既有城市旧城区改造为休闲商业或休闲娱乐街区，也有将地处偏远但环境生态禀赋较好的区域升级为观光园区或复合型旅游目的地。无论是哪种类别，投资费用均较高，风险较大，需要结合旅游地产产品研发，与旅游地产二级市场开发联动，才能真正在土地一级开发市场获取增值收益。
公共基础设施是新型城镇化开发过程中不可或缺的重要环节。BT模式作为
较为常用的公共基础设施项目融资与实施模式，其得天独厚的优势吸引了众多地方政府采用该种模式对文化娱乐、体育、疗养等物质设备的各项旅游公共设施以及城市休闲项目进行开发建设。这种模式在地方政府主导的旅游公共设施与旅游项目开发中，能够体现出多赢局面。
旅游引导的泛地产产品类型选择
面向新型城镇化的旅游地产开发，必须以区域综合开发为理念，研发泛旅游框架架构下的地产产品。关注中国人日益显化的“休闲时间”，为地产产品受众提供适宜均好的产品，引导生活方式的转变。旅游地产产品一般具有以下构成要素，即：创意化的主题、景区化的环境、集聚化的空间、休闲化的产品及社区化服务。从功能上划分，可将旅游地产产品划分为休闲商业地产、休闲居住(第二居所)地产、文化创意地产、庄园地产、新型农村社区旅游地产等。以客户群体划分，可将旅游地产产品分为如下几类：以提供第一居所为主要目的景区住宅、以旅游度假为目的的度假房地产、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。
1、以提供第一居所为主要目的景区住宅
该种旅游地产产品主要以为本地置业者提供第一居所为主要目的。多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。此类旅游地产产品又可细分为如下三类：
①直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅，对风景区建设和旅游开发几乎没什么建设性贡献，有的甚至还对旅游景区造成一定破坏。
②在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅，不依附现有旅游资源和景区，先投入巨资，专注开发大型旅游项目，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势进行房地产开发。
③与旅游景观开发二位一体的房产(新闻新房论坛微博)开发。旅游地产产品与旅游景观的开发高度融合，地产产品本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房、房即是景，景中有房、房中有景。
2、以旅游度假为目的的度假型地产
休闲度假是该种地产产品最大的特点，以为异地置业者提供第二居所为主要目的，附带投资功能。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，营造旅游度假氛围。根据销售与经营模式的不
同，可将其细分为以下几个小类：产权酒店、时权酒店、养老型酒店、时值度假型酒店等。
3、以旅游接待为目的的自营式酒店
紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，为游客提供住宿为主要功能，同时辅以娱乐、会议等功能。多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。酒店自营的回收期非常长，地产商无法通过出售物业快速回笼资金，前期资金压力巨大。因此，旅游酒店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却早已不是旅游地产当前的开发热点。
4、综合性旅游地产开发
综合性旅游地产产品多位于旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能，整合旅游、运动、商务、休闲娱乐与商业等功能于一身。旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。
旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结在“大旅游、小地产”的开发理念下，休闲度假需求的升级推动了旅游地产的多元化。目前，随着旅游形式由观光旅游、商务旅游升级到休闲旅游，旅游度假产品也会相应的升级换代，对旅游的充分挖掘将不再局限于旅游业本身。
未来几年，旅游与临空产业、花卉产业、艺术产业等相关产业的结合将越来越紧密，一些生产型的产业将逐渐成为旅游产业的一部分，这其中包括葡萄酒庄园、花卉蔬菜种植基地、为适应城市规划发展而搬迁所遗留的钢铁造船矿产等工业基地。这种转变一方面使旅游产品变得丰富而多元，另一方面导致了综合服务配套的升级换代。传统的低密度住宅、学校、商业只能满足最基本的要求，结合景观的老年公寓、温泉会所、马术俱乐部、乡村酒店等在综合服务配套中扮演的角色越来越重要。
三、土地方面
（一）2014年土地市场将维持旧格局
1月10日全国国土资源工作会议传出重大信息。2014年土地市场将维持旧格局。
三中全会的文件中，提出“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”
改革的纲领性文件刚一公布，小产权房身价飙升，国土资源部被迫澄清。“小产权房转正”短期内无法实施。
1月10日的会议再次强调“决不允许城里人到农村买地建房”。
1、土地改革事关重大，必须审慎稳妥推进。土改将触动多方利益，目前的配套政策和有关细则都没有，政府不可能在2014年就改写土地市场的规则。改革将一步一步走、
2、东部三大城市群要以盘活存量土地为主。500万以上人口的新增建设用地将受到限制。
多年来放任特大城市无序生长的政策已经终止。北京、上海、广州等中心城市的规模将受到限制。不会再像过去10年那样不断膨胀。
3、可以预期的是，由于新增建设用地的限制，未来几年国内一线城市的土地资源供应将更紧张。
盘活存量土地，意味着政府土地储备的成本将更高。未来土地价格将不但不会下降，反而有大幅上升的理由。
大开发商从2013年就开始争抢一线城市土地，看来是早有准备。
如果没有社会经济政策的重大改变，国内一线城市2014年仍将地王不断，楼价继续创新高。
（二）土地热潮
2013年，土地市场交易火热，尤其是热点城市土地市场呈现出近年来罕见态势。2013年300个城市土地出让金总额高达3.13万亿元，同比增加50%。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市合计的土地出让收入已经达到了5127亿元，较2012年全年增长156%。并超过了2011年和2012年土地出让收入的总和，同时也创下了各自城市的年度土地出让收入记录。而在2013年9月5日，上海、杭州、苏州三地“地王”甚至在一天内集中出现，当天也被业内称为“地王日”。
土地成交的热潮也延续到了2014年。按照以往经验，1月份基本都是土地市场的淡季。然而，2014年1月，仅北京、上海、杭州三个城市的土地出让金额合计就将达到约1050亿元，同比2013年大幅增长约200%。1月份上海挂牌出让的经营性用地的起拍价总额就已经达到约137亿元，而2013年1月，上海的卖地收入也仅为50.8亿元。相比上海，北京的土地市场更为火爆。截至1月16日，北京1月份的土地出让金已达371.85亿元，预计全月卖地收入将突破500亿元，创造单月历史新高已成定局。部分热点二线城市的土地市场同样火爆异常。杭州1月份将出让41宗地块，仅起价就达315.64亿元，据机构预计，杭州1
月份土地出让金将达到350亿元，相比2013年同期的约60亿元，大涨483%。截至1月15日，福州1月份卖地收入已达126.9亿元，这一数字超过其2013年全年卖地收入229.7亿元的五成以上。
由于市场分化下房企倾向于向一二线热点城市聚集，并激烈争夺优质稀缺土地资源，预计2014年热点城市土地市场仍将保持高热态势。
四、房企方面
（一）2014年：楼市仍被房企看好，房价继续面临上涨压力
新年伊始，虽然楼市平淡开局，但2014年的房地产仍为众开发企业所看好。1月8日，融创中国董事长孙宏斌在上海表示：融创今年既不会“出海”，也不会去卖矿泉水，房地产仍有很大的利润空间，企业还有很长的路要走。除了融创明确表示将上调年度销售目标外，去年销售额逾670亿的世茂或冲击千亿业绩。分析称，2014年仍然是房企规模化扩张的时期，房价则将继续在中长期内面临上涨的压力。
行政调控不会退出，楼市将稳字当头
挥别疯狂的2013，楼市又迈入了充满未知的2014。目前，虽然调控越来越重视市场机制的作用，但限购限贷等未出现丝毫的松动，而不动产登记条例、房产税等新政更是呼之欲出。种种迹象表明，楼市调控不会退出，但也不会出现“一刀切”。
虽然2013年部分城市的房价涨幅仍然偏高，但尚在可接受的范围内。21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示，现有迹象表明，保持房地产成交量、价格和政策三个方面的稳定，仍将是2014年的基调。
桑豫峰认为，从整体上看，2014年的政策环境与2013年并无根本性的差异。此外，由于稳增长的基调未变，房地产作为影响经济增长的重要行业，如果房地产短时发生重大的下滑，必然会对经济全局产生牵引性的扩散效应。因此，2014年的房地产政策不可能发生重大的逆转。
对此，浦江智谷总经理宋毅基本持相同的态度。他分析称，住宅是牵涉到经济和民生问题，是国家关注的重点，房价涨得过快的话将会面临新的调控。未来，房地产领域特别是住宅市场，发展将会非常平稳。
宋毅预测，2014年的房地产市场仍将稳字当头，成交量和成交均价不会出现大起大落。
市场环境未根本变化，房价仍面临上涨压力
2014年一线城市房价继续大涨的可能性有多大，想必这是许多人最为关注的话题之一，但房价继续上涨似乎仍是业内的一致看法。
桑玉峰表示，在2014年，决定房地产运行曲线的供求关系、土地等几个重要因素，都没有根本变化，房地产市场仍将在现有的上升通道运行。但他预测，新年房价的涨幅会有所缩小，成交量也不会高于2013年。
就上海楼市而言，在近5年左右时间内，申城“人多地少”的基本面难以改变，商品住宅市场将继续面临供不应求的问题，房价中长期内仍面临上涨压力。
2013年下半年以来，上海等城市均加快了土地供应速度，这在一定程度上将有助于缓解2014年的住房供求关系。但值得注意的是，在土地放量供应的同时，地价也一直在上涨，面粉贵过面包现象不时出现。毫无疑问，高溢价率和楼板价将对房价上涨起到推波助澜的作用。
此外，同策咨询研究部数据显示，2009-2013年，上海商品住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值1.18。根据同策判断标准，当住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值低于 1.2时，上海商品住宅市场会面临供不应求及房价有上涨压力。
同策咨询研究部分析师许之静表示，如果剔除商品住宅土地规划建筑面积中的商办部分，市场上供应的“面粉”将变得更少。由于市场供应缺口的存在，加之外来人口的不断涌入，从中长期来看，商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。
五、购房者方面
（一）近半数购房者看好2014年楼市，房价或迎上涨压力
2013转瞬即逝，2014悄然而至。回顾2013年整个上海楼市并不平静，商品住宅成交量、土地供应量都呈现异常火爆的行情。虽然2013年房价涨幅仍然偏高，但尚在可接受的范围内。专家表示，现有迹象表明，保持房地产成交量、价格和政策三个方面的稳定，仍将是2014年的基调。
根据最近搜狐焦点网针对购房者的2014年购房信心调查显示，有47%的购房者认为2014年沪上房价仍将上涨。65%的购房者将会在2014年选择购房置业。2013年下半年以来，上海加快了土地供应速度，这在一定程度上将有助于缓解2014年的住房供求关系。但值得注意的是，在土地放量供应的同时，地价也一直在上涨，面粉贵过面包现象不时出现。毫无疑问，高溢价率和楼板价将对房价上涨起到推波助澜的作用。
买房是人生大事之一。对于普通老百姓来说，买房将穷其一生积蓄，准备进入房奴生活的大事情。在本次搜狐焦点调查中，20%的网友表示其计划在三个月内着手买房，15%的网友表示在半年内买房，65%的网友表示会在今年买房。
从目前置业者置业类型来看，2014年仍以首次置业刚需客户为主。据本次
调查数据显示，有51%的网友为首次购房，40%为改善型置业，仅9%为投资型置业。综合分析调查数据，目前购房者对于2014的房价走势多在看涨。而很多一直处在观望状态的刚需购房者心态还在逆转，2014年有更多的刚需有望被撬动。
2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)
2013年全国房地产开发和销售情况 来源：国家统计局发布时间：2014-01-20 10:00 一、房地产开发投资完成情况 2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百 分点。 2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16. 1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13. 4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。
2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8. 8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33. 9%，增速提高2.4个百分点。 二、商品房销售和待售情况 2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1 -11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9. 1%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。 2013年，东部地区商品房销售面积63476万平方米，比上年增长19.3%，增速比1-11月份回落2.9个百分点；销售额49327亿元，增长28.4%，增速回落4.7个百分点。中部地区商品房销售面积35191万平方米，增长16.8%，增速回落5.4个百分点；销售额16524亿元，增长26.9%，增速回落4.9个百分点。西部地区商品房销售面积31883万平方米，增长14.1%，增速回落2.6个百分点；销售额15576亿元，增长19.6%，增速回落3个百分点。
2018-2-18看二十年来的房地产政策 作者：元甲原创家族财富密码1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7%、124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于
美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，
2013年房地产开发经营与管理真题及答案解析 (1/35)单项选择题 第1题 新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有______的特性。 A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响 C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资 下一题 (2/35)单项选择题 第2题 张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是______风险。 A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失 上一题下一题 (3/35)单项选择题 第3题 整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为______。 A.13.6% B.14.0% C.19.0% D.23.6% 上一题下一题 (4/35)单项选择题 第4题 国有建设用地使用权出让市场是______市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 上一题下一题 (5/35)单项选择题 第5题 对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的______分析。 A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构
D.区域结构 上一题下一题 (6/35)单项选择题 第6题 某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为______年。 A.0.67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 上一题下一题 (7/35)单项选择题 第7题 下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是______。 A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数 C.房价租金比 D.量价弹性 上一题下一题 (8/35)单项选择题 第8题 房地产开发项目的财务评价是房地产开发______阶段的重要工作。 A.投资分析决策 B.施工准备 C.建设 D.租售 上一题下一题 (9/35)单项选择题 第9题 通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理______。 A.规划意见书(选址) B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证 上一题下一题 (10/35)单项选择题 第10题 某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是______。 A.目标定价法 B.领导定价法 C.挑战定价法 D.随行就市定价法
2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%
中国房地产政策演变10年 引言：中国房地产业自诞生开始，由于其在国民经济中的重要地位和作用，一直是国家宏观调控的重点对象。国家的宏观调控手段，可以分为两大类，一类是法律、行政等硬性强制手段，另一类则是税收、信贷等软性引导手段。 由于房地产业是资本密集型产业，投资规模大、资金周转周期长。其发展对信贷资金的依赖度非常高。因此，国家在信贷政策方面的引导，往往是极为行之有效的调控手段。当然，由于房地产市场的复杂性，国家在对房地产市场采取或扶持或限制的宏观政策时，往往采取“组合拳”的形式，即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。 到目前为止，中国房地产宏观调控政策，根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度，大致可以分为以下五个阶段： 第一阶段：以1986年住房改革开始，到1998年之前，是房地产市场的萌芽和起步阶段，国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。 第二阶段：1998年到2002年，吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训，国家开始谨慎展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主，兼有部分鼓励政策。 第三阶段：2003年到2005年，随着各大城市房价开始进入上涨通道，国家对房地产业的态度由支持转为警惕，宏观调控政策开始第一次转向，以稳定房价为目标。 第四阶段：2006年到2008年6月，全国各地房价飞涨，开始影响民生，国家开始加大宏观调控力度，打出一系列“组合拳”，政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。 第五阶段：2008年9月至今，美国次贷危机演变为全球性金融危机，为确保经济发展，抵御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持，目前宏观调控仍处在这一时期。 本文以梳理2005年后的房地产市场、为主线，同时兼顾其他重要的国家层面的宏观调控政策，以期理清房地产市场的发展脉络。 05年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。 2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。
历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；
对近年来我国房地产政策的解读 对近年来我国房地产政策的解读 【摘要】在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上陆续出现了房地产供不应求、房价地价上涨过快、投资炒作导致行业泡沫等问题，针对这些问题政府也连续出台了一系列的调控政策。本文首先分阶段论述了近年来我国政府实施的房地产调控政策，进而分析了这些政策的实施效果，找出了导致这样效果的背后原因，最后分别从长短期角度给出了具有建议性和预测性的结论。 【关键词】房地产政策效果调控 一、近年来我国房地产政策概述 2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策：从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看，从2003年至今的调控可以分为四个阶段。 第一阶段是2003-2004年，这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年发布的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持，房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。 第二阶段是2005-2008年，这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006 年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即“国六条”。 第三阶段是2008年下半年―2009年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持
2013年房地产估价师考试《理论与方法》真题及答 案解析 为了让各位考生更好的复习备考，整理了2013年房地产估价师考试《理论与方法》真题及答案解析，供大家参考。 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是( )。 A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同 C.履行的估价程序不同 D.估价对象的状况不同 2.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( ) 划分。 A.行政区域 B.估价目的 C.估价对象规模 D.价值类型 3.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。 A.估价假设和估价原则 B.价值类型和估价结果 C.估价程序和估价方法 D.估价目的和估价对象 4.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。 A.不可移性 B.独一无二
C.相互影响 D.用途多样 5.关于房地产互补品的说法，正确的是( )。 A.商业用房与工业用房是互补品 B.新建商品房与存量房是互补品 C.经济适用住房与普通商品住房是互补品 D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品 6.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000㎡的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡(建筑面积)。该 类房地产的报酬率为10qo，目前该承租****益价值为( )万元。 A.39. 48 B.40. 67 C.41. 81 D.46. 84 7.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000 元/㎡，预计一年后涨至10500元/㎡，每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为( )万元。 A.93. 26 B.93. 43 C.98. 11 D.98. 28 8.关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是( )。 A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素
绝密★考试结束前 全国2013年1月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。 选择题部分 注意事项： 1．答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。 2．每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。 一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答 题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．房地产关系具有直接的物质利益内容，其本质上属于（C） A.经营关系 B.管理关系 C.经济关系 D.租赁关系 2．根据《城市规划法》的规定，规划行政主管部门对城市建设必须坚持（D） A．“两书一证”制度 B.“两书两证”制度 C.“一书一证”制度 D.“一书两证”制度 3．县级以上土地行政主管部门在履行监督检查职能时，无权采取 ．．．．的措施是（D） A．责令当事人停止正在进行的土地违法活动 B.对非法占有土地现场进行拍照摄像 C.责令违法嫌疑人在调查期间不得转移财物 D.没收违法嫌疑人的财物 4．农村宅基地和自留地、自留山，其所有权属于（B） A．国家 B.农民集体 C.村委会 D.农民个人 5．承包期间，发包方可以收回承包地的理由是（D） A．承包方全家迁入小城镇定居 B.妇女结婚嫁到新居住地未取得承包地 C.因自然灾害严重损毁承包地 D.承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口且不交回承包的耕地和草地 6．一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以上的，须报相关机关批准，该机关是（B）A．全国人民代表大会常务委员会 B.国务院 C.国家发展与改革委员会 D.省级人民政府 7．公有房屋的使用人无正当理由闲置住宅达到一定时间，房屋产权人可以收回其使用（C）
历年国家房地产调控措施集合(1978年-2013年) 1978-1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿。 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革;调整产业结构，下放管理权。 1984年 政策目标：发展房地产业。 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点。 1985-1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅。 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售。 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革。 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租;全国城镇分期分批推行住房制度改革;房地产市场。 1989年 政策目标：加强房地产市场管理。 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序;压缩固定资产规模，紧缩银根。 1990年 政策目标：加强治理整顿;推进土地使用制度改革。 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目;颁布深化企业经营机制改革的通知;紧缩银根;发布《土地管理法实施条例》。
1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革。 政策内容：治理整顿;房地产市场建设全面起步;房改开始在全国范围内全面推行。 1992年 政策目标：加快房地产业发展。 政策内容：引进外资;宣布“治理整顿”结束;房地产价格;扩大市场调控范围;下放权力;发放开发消费贷款。 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展。 政策内容：开始进行宏观调整;控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》。 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革。 政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》;进入调控、消化、稳定的发展阶段;开展房地产开发经营机构全面检查;整顿金融秩序。 1995年 政策目标：规范房地产市场。 政策内容：加强房地产市场的宏观管理;颁布《房地产管理法》、《增值税法》;整顿金融秩序;开始实施安居工程。 1996年
100强名单 万科企业股份有限公司建业住宅集团（中国）有限公司荣盛房地产发展股份有限公司新湖中宝股份有限公司 恒大地产集团北京金隅嘉业房地产开发有限公司首创置业股份有限公司西安紫薇地产开发有限公司 保利房地产（集团）股份有限公司天津住宅建设发展集团有限公司联发集团有限公司雨润控股集团有限公司 大连万达集团股份有限公司亿达集团有限公司中粮地产（集团）股份有限公司天朗控股集团 中国海外发展有限公司江苏中南建设集团股份有限公司金融街控股股份有限公司宁夏亘元房地产开发有限公司 绿地控股集团有限公司路劲地产集团有限公司阳光城集团股份有限公司上海建工房产有限公司 龙湖地产有限公司北京城建投资发展股份有限公司颐和地产集团四川蓝光和骏实业股份有限公司华润置地有限公司农工商房地产（集团）股份有限公司上海证大房地产有限公司金辉集团有限公司 世茂房地产控股有限公司卓越置业集团有限公司越秀地产股份有限公司浙江祥生房地产开发有限公司 富力地产股份有限公司广州时代地产集团有限公司宁波奥克斯置业有限公司深业集团有限公司 碧桂园控股有限公司旭辉控股（集团）有限公司SOHO中国有限公司新疆华源实业（集团）有限公司绿城房地产集团有限公司沿海绿色家园集团恒盛地产控股有限公司上海城投置地（集团）有限公司金地（集团）股份有限公司重庆隆鑫地产（集团）有限公司合生创展集团有限公司中锐地产集团 融创中国控股有限公司上海城开（集团）有限公司宝龙地产控股有限公司君华集团有限公司 招商局地产控股股份有限公司协信地产控股有限公司奥宸地产（集团）有限公司广西荣和集团 远洋地产控股有限公司建发房地产集团有限公司中骏置业控股有限公司鸿坤地产集团 佳兆业集团控股有限公司福建正荣集团有限公司重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司重庆泽京房地产开发有限公司 北京首都开发控股（集团）有限公司海亮地产控股集团有限公司朗诗集团股份有限公司天山房地产开发有限公司 新城控股集团有限公司禹洲地产股份有限公司上置集团有限公司上海鹏欣房地产(集团)有限公司华夏幸福基业股份有限公司龙光地产控股有限公司上海城建置业发展有限公司龙记地产集团股份有限公司 金科地产集团股份有限公司融信（福建）投资集团有限公司合景泰富地产控股有限公司泉舜集团有限公司 雅居乐地产控股有限公司景瑞地产（集团）股份有限公司中建地产武汉中央商务区城建开发有限公司复地（集团）股份有限公司浙江佳源房地产集团有限公司南京栖霞建设股份有限公司上海市上投房地产有限公司 中信房地产股份有限公司浙江昆仑置业集团有限公司花样年控股集团有限公司天同宏基集团股份有限公司 融侨集团股份有限公司上海三盛宏业投资集团厦门海投房地产有限公司大华（集团）有限公司 101 贵州宏立城集团 102 鲁能置业集团有限公司 103 中铁置业集团有限公司 104 中渝置地控股有限公司 105 星河湾地产控股有限公司 106 杭州滨江房产集团股份有限公司 107 方兴地产（中国）有限公司 108 天津泰达建设集团有限公司
2008年-2013年中国房地产调控政策 从2003年以来，我国房地产业的快速发展带来了一系列问题，高房价成为我国社会各种问题与矛盾集聚的焦点；而从2007年第4季度开始，伴随着美国次贷危机引发的金融危机的发生，房地产市场短暂低迷后又进入新一轮的上涨。政府通过一系列的政策措施来确保房地产行业的健康发展。 2008年 (16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭) 2008年3月，建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。 2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。 4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点; 5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点; 2008年5月30日，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。 2008年6月10日，税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税。 2008年7月14日，国土部表示：小产权房不给宅基地证。 2008年8月11日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。 2008年8月14日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。 2008年8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理。土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控努力在即将取得成效的时候，嘎然而止。 2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降受美国金融危机影响，央行宣布9月16日期，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。 2008年10月9日，西方央行联社降息，中国打出“降率免税”组合拳 10月19日期，下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。 2008年10月12日，十七届三中全会：土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题; 2008年10月12日，系列新政支持房地产 11月1日期，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。 个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点，分别为4.05%和4.59%。
2005-2014年房地产调控政策汇总 自房地产市场建立以来，政府出台了不少调控政策，对整个房地产市场的走向产生了重要影响。目前，楼市正进入去行政化阶段，未来针对楼市实施的干预措施将会越来越少。于是，笔者在此搜集2005年至今每年政府对于楼市采取的最重要的调控政策，以此回顾政府调控楼市的十年漫长路。 2005 “国八条” 2005年由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快。为了抑制房价过快上涨，“国八条”出台。具体内容分别是：高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 据悉，政策甫出，开发商“吓了一大跳”，而由于这是政府首次调控房价，当时许多项目都纷纷响应政策主动降价出售存量。 2006 “国六条”“国十五条” 2006年5月，“国六条”出台，提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于三成；居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地年内建立廉租住房制度。
楼市专家称，“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。 2007 房贷新政 2007年9月27日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”，该政策对当时的住房消费贷款细则进行大刀阔斧的修改。 具体内容是：购买首套房的市民，建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于两成，90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于3成；而对 于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 据了解，该政策出台不久后，全国楼市一路低迷，房价均大幅度跳水，成交量也明显萎缩，多数业内专家纷纷将该政策看做是楼市风云突变的一声惊雷。 2008 “国十三条” 2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署 促进房地产市场健康发展的政策措施。其中，为进一步鼓励普通商品住房消费，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。国务院办公厅21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，被业内称为“国13条”。这些政策力度之强，覆盖面之广，堪比国务院2005 年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”。 业内人士表示，在全球金融危机的背景下，中国楼市出现了10年大拐点，量价齐跌。因此，下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，以刺激楼市成交量。 2009
2013-2014年房地产行业分析报告 2013年12月
目录 一、2013年：地产股估值持续走低的缘由 (4) 1、行业增速与结构 (5) 2、行业集中度与板块估值 (7) 3、地产高杠杆与社会去杠杆 (8) 4、土地稀缺性与房企运营可持续性 (10) 二、基本面展望：定格局、稳发展 (11) 1、2013年基本面回顾：分化与增长 (12) （1）销售方面 (12) （2）房价方面 (14) （3）土地市场方面 (15) 2、2014年基本面预测：稳步发展 (17) （1）格局分化，量价稳增 (18) （2）房价上涨依旧呈现差异化 (25) （3）新开工、投资增长可持续 (26) 三、政策走向：增加供给，需求调控差异化 (28) 1、增加供给：土地供应保障增量，房产税有望释放存量 (30) （1）加大商品住宅用地有效供应 (30) （2）完善保障房分配和退出机制 (33) （3）存量供给：房产税稳步推进 (35) 2、需求调控差异化：增加供给不意味着不调控需求 (38) 四、土改主题贯穿全年 (40) 1、城市工业用地属性改变，增加住宅用地供给 (41) 2、探索宅基地流转，置换城市建设用地指标 (41) 3、农村经营性建设用地鼓励流转，农用地利用金融手段集约利用 (42) 五、投资策略分析：把握波段机会 (44)
1、基本面反弹带来相对收益 (45) 2、业绩增长带来绝对收益 (48) 3、地产再融资情况 (49) 六、重点企业简况 (50) 1、金地集团：超越期望，超越自我 (51) 2、阳光城：继往开来，路径清晰 (54) 七、主要风险 (58)
历年房地产政策一览 2000年 建设部和国家工商行政管理局对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。 我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》出台。 2001年 《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》下发。 《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》下发。 2002年 5月9日，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。 2003年 国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。 2004年 3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。 10月29日，央行决定九年来首次加息。 2005年 3月17日，央行再度加息，调整房贷利率。 3月26日、4月27日，国务院出台的新旧“国八条”，对稳定住房价格、调整住房供应结构等给予了指导性意见。 2006年 5月17日，“国六条”出台。内容包括切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用等。 5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即九部委“十五条”，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出双70%的标准。 2007年 9月27日，央行、银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。 2008年 9月16日、10月9日，央行两次调整存贷款利率。 10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。
11月10日，沈阳市出台25条惠及市民和房地产开发商的新举措，包括提高公积金贷款上限等。 2000年 1、统一房屋中介收费标准国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。房地产书面咨询费每份收费300元－1000元；价格评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。房屋代理收费，按成交价格总额0.5％－2.5％计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3％。 2、商品房买卖合同印发新示范文本建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和有关法规、规章的规定，对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。新版《商品房买卖合同示范文本》将于2001年在全国范围内参考使用。 3、房产测量推行国家规范我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》正式实施。《规范》推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。2001年 1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。 2、4月19日关于对消化空置商品房有关税费政策的通知财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：（1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；（2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。 2002年 土地使用权转让规定 2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。11号令的颁布，被业界称为"新一轮土地革命"
2013年房地产 新 政 策 组员：景海迪、张晶云 巩彦东、任学超 张小强
一、“国五条”内容及解读 国五条中稳定房价的新政策包括：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。 (一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉 萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并 公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价 工作的考核问责制度。解读：目前除了少数限价的城市和 地区，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标的城市 还较少。至于官员问责，目前为止，还没有一个官员因为 地方房价上涨过快而被问责。这两项措施，都算一直在执 行，但具体执行有没有到位，就见仁见智了。 认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核
和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。 (二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。解读：已实施限购城市和地区，要完善限购措施，这意味着，楼市限购政策还将继续，并出现从紧的信号。另外，”要求限购“权利下放至省级，意味着未来将有更多的三四线城市加入限购范围之内。 “严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。”房产税扩围信息已释放很久，只是一直未实施，本次再重提，一些一线城市如北京、广州、深圳等地，或成为新的试点区，为房产税的全面铺开创造条件。 继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的