第七章房地产投资报酬与风险分析
房地产投资的报酬来源（1）房地产持有期间所产生的增值；（2）房地产经营产生的收益，如租金。一般而言，在经济情况稳定时，房地产报酬的主要来源是其经营期间所产生的收益而非本身的增值。
投资报酬与风险分析的主要目的在于确定投资计划是否可行，因此其分析结果是投资决策的重要依据。
第一节比率分析与获利能力分析
一、比率分析
1、收益乘数（income multiplier）
收益乘数是将房地产的市价（或购入价格）与每期收益的比率，是一个倍数，类似于股票的本益比（即市盈率=股票市价/每股盈余）。
收益乘数越小，则表示以较少的投资即可换取较高的收益，暗示了较高的投资报酬率。收益乘数有两种表示法，即
（1）毛收益乘数=市场价值/毛收益
（2）净收益乘数=市场价值/净收益
2、财务比率
（1）营运比率=营运费用/毛收益
意义：为求得1元的毛收益所需支付的营运费用。营运比率高则营运效率差。
（2）两平比率=（营运费用+偿债支出）/毛收益
两平比率也叫开支总费用率。是在税前的基础下，说明房地产所产生的现金流入与现金流出之间的比率关系。其数值越低则净现金流入量（现金流入-现金流出）越大。因此越低越好。
（3）债务保障比率=营业净收益/偿债支出
其中，营业净收益=毛收益–营业费用
意义：房地产的经营收益扣除营业费用后仍可用来偿付固定债务支出的倍数。此倍数越大，则周转不灵的可能性就越小，所面临的财务风险越小，投资越安全。
但是越大，只表示违约的风险小，却不一定表示这是个最佳的投资计划。必须加上其他角度的分析来判断。
二、获得性的衡量
1.整体性资本还原比率=营业净收益/市场价格
是每年回收资本占投资购买价格的比率, 也可视为整体资产的报酬率.
注意区分:投资报酬率:投资者可获得的报酬占其投入资金的比率.
投资报酬是营业收益扣除所有费用及偿债支出后的剩余。所以资本还原比率越高,不一定代表投资报酬率越高.
但是一般而言,资本还原比率高是一个好现象. 但不能作为最后决策的唯一依据.
整体资本还原比率是净收益乘数的倒数.
2. 权益报酬率(投入资金报酬率)=税前现金流入/投入资金(自有资金或权益)
其中,税前现金流入=净收益-偿债支出、自有资金=房地产购入价格-贷款余额
权益报酬率上以真正投资人所享有的税前的投资报酬率(未考虑纳税).
3. 税后权益报酬率(现金报酬率)=税后现金流入/投入资金(自有资金)
这里,必须求得税后现金流入,因此必须先计算可课税所得.
除了先计算营运费用外,还必须计算利息几折旧费用,过程复杂。
4. 经纪人报酬率=(税后现金流入+权益增加)/初始现金投资
为了增加投资人购买房地产的兴趣,经纪人常常倾于高估房地产的投资报酬率.除了计算税
后现金流入外,并将偿还抵押贷款时的权益增加也计入报酬之中.
但是事实上却有问题.
第一, 权益增加并非资产所产生的报酬,只是投资人增加的现金投资罢了;
第二, 所谓权益增加, 对当期投资人并未有现金流入(反而是现金流出). 权益增加要转变成现金流入,必须等到资产处置出售后才可获得,而且届时资产出售所得现金不一定是历年来权益增加的总和.
还有两个问题:
一是资产出售时其售价不一定等于当年购价;
二是资产出售时要负担佣金及其他费用.
所以经纪人报酬率是不合理的,它远大于现金报酬率.
第二节投资财务可行性分析
美国长岛大学教授斯坎普发展了两个简单的方法来判断投资的可行性。即前门法和后门法。
一、前门法
主要过程是：在当房地产价格已知的情形下，计算房地产投资可行所必须达到的最低租金。当所求的最低租金低于目前房地产在市场上的租金行情时，则此房地产在财务上可行；反之，如果最低租金高于市场的租金行情，则在财务上不可行。
前门法例示：
有一房地产投资计划的各项资料如下：
(1)购买价格已知为12,400,000元;
(2)贷款占80% (自有占20%);
(3)贷款条件:20年期, 年利率11.5%,债务保障比率为1.3;
(4)房地产可出租面积2720平方米,总楼地板面积3200平方米;
(5)目前的租金行情是每平方米925元;
(6)闲置面积5%,即占租金毛收益的5%;
(7)营运费用为每平方米250元;
(8)财产税为每平方米100.55元,且所有楼地板面积均列入计算;
(9)其他固定费用为每年10,000元;
(10)投资者要求的权益报酬率为6%.
试用前门法计算此房地产的最低租金, 并判断此投资计划是否可行.
解: 1.权益所要求的税前现金报酬
(1)自有资金投入=12400000*0.2=2480000元
(2)权益现金报酬=自有资金投入*权益报酬率=2480000*6%=148800元
2. 偿债支出
(1)抵押贷款总额=12400000*0.8=9920000元
(2)每年的偿债支出=抵押贷款总额*贷款系数=9920000*0.127968(查表得)=1269440元
3.所须达到的营业净收益
营业净收益=权益现金报酬+每年偿债支出=148800+1269440=1418240元
4.检查债务保障比率是否合乎要求
每年偿债支出*债务保障比率<营业净收益?1269440*1.3=1650272>1418240
则所须达到的营业净收益为1650272元.
5. 营业必须达到的有效毛收益=营业净收益+营运费用+房地产税+其他固定费
=1650272+250*3200+100.55*3200+10000=2782032元(要求有效毛收益)
6. 要求毛收益=要求有效毛收益/(1-闲置率)=2782032/(1-5%)=2928455元
7. 每平方米的最低租金=要求毛收益/可出租面积=2928455/2720=1077元/平方米
每平方米要求的最低租金为1077元, 高于目前市场的租金行情925元/平方米. 表示目前该房地产的收益不能达到投资计划所要求的获利水准. 因此在财务上不可行。
二. 后门法
分析方法: 在房地产收益已知的情形下,求取房地产的合理价格.
若该合理价格高于投资时所须支付的价格,则该计划可行.
后门法关系图
后门法例示：
有一房地产投资计划的各项资料如下:
(1)卖方要价18000000元;
(2)此房地产的总可出租面积为6400平方米;
(3)每平方米可出租价格为530元;
(4)闲置及营业费用约占毛收益的52%,包括闲置损失7%和营业费用45%;
(5)贷款银行要求的债务保障比率为1.3;
(6)年贷款常数为10% (基于利率9.25%,约28年的长期抵押贷款,查表或计算而得);
(7)投资者要求的权益报酬率为12%.
试用后门法计算该房地产的合理价位,并判断该投资计划是否可行.
解: 1. 营业净收益
(1)总租金毛收益=530*6400 =3392000元
(2)营业净收益=3392000*(1-52%) =1628200元
2.合理最大贷款额
(1)偿债支出=营业净收益/债务保障比=1628200/1.3=1252500元
(2)贷款总额=偿债支出/贷款常数=1252500/0.1=12525000元
3.合理自有资金投入
(1)权益现金收益=营业净收益-偿债支出=1628200-1252500=375700元
(2)自有资金投入=权益现金收益/权益报酬率=375700/12%=3130800元
4. 合理的房地产的价格=合理最大贷款总额+合理自有资金投入
=12525000+3130800=15655800元
此房地产的合理价位是15655800元, 低于投资
时所须支付的价格, 因此该投资计划不可行.
三. 讨论:
前门法和后门法忽略了时间价值, 未考虑资产出售的问题.
对较小的投资计划分析相当好, 但对大型投资却只供参考.
第三节房地产投资的风险分析
投资的目的在于牺牲即期的、确定的购买力，以获得未来的、可能更大的经济利益。由于未来的环境、条件具有不确定性，决定了未来期望得到的经济利益也具有不确定性，即投资意味着承担风险。
一、房地产投资风险概述
（一）房地产投资风险的含义
1、风险：风险是由于未来因素的不确定性，使实际值偏离预期值的差异程度。偏离越大，风险越大。
2、风险的识别：
（1）按财务管理需要不同，风险可分为经营风险和财务风险
A. 经营风险：存在于经济环境中，影响企业经营收益的各种不确定因素给公司带来的风险。如效率低下，决策失误，调查失真，需求下降等。
B.财务风险：公司由于举债不当（如负债过多、负债偿还期过于集中、负债利率过高、负债结构不合理等），导致公司收益降低或破产的危险。
（2）按企业投资对风险的可控程度，风险可分为系统风险和非系统风险
A.系统风险：指投资人无法通过投资组合来加以控制或消除的由某些特定因素对所有投资都带来的风险，它一般与国家经济形势密切相关，来自于企业共同面临的政治、经济风险，如通货膨胀，经济萧条，政府政策调整等。
B.非系统风险：指可以通过选择投资组合加以控制或消除的风险，多指某些因素对某些或某个资产投资造成经济损失的可能性，如来自企业特有的产品市场风险、行业风险、经济计划成功与失败的风险等。
（3）按风险产生成来源不同，风险可分为国家风险、市场风险、自然风险、企业风险、信用风险
A.国家风险：由于国家政治、经济、社会形势的变化，国家产业政策，货币政策，税赋政策等的变化，国家有关法律、法规及宏观因素的变化带来的风险。
B.市场风险：由于市场供求关系、市场资源条件、市场购买力、市场消费偏好、市场竞争环境及金融市场、劳动力市场、原材料市场、信息市场、中介服务市场等因素的变化而带来的风险。
C.自然风险：由于自然条件的变化带来的风险，
D.企业风险：由于企业经营决策的差异以及管理水平的差异而带来的风险。
E.信用风险：由于与企业交往的经济客体由于失信于企业（如不按期偿还贷款等）而给企业造成经济损失的风险。
(4)按风险的大小不同,风险可分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险
A.一般风险: 发生的可能性不大,或者即使发生,所造成的损失较小的风险, 其一般不影响项目的可行性.
B. 较大风险: 发生的可能性较大,或者发生后所造成的损失较大,按损失仍可承受的风险.
C. 严重风险: 包括两种情况,一是指风险发生的可能性大,造成的损失大，使项目不可行的风险; 二是指风险发生后造成的损失严重,但是风险发生的概率较小,采取有效措施加以防范,项目仍然可以正常实施.
D.灾难性风险: 风险发生的可能性大,而且一旦发生将产生项目无法承受的灾难性后果.
(5)按风险所发生的时期不同,风险可分为投资前期风险、建设期风险、经营阶段风险、管理阶段风险
可行性研究阶段应着重识别以下风险：
A.市场风险：包括市场供需状况、项目的市场竞争力和项目产品与主要原材料价格可能发生的变化。
B.技术风险：包括技术的先进性、可靠性、适用性和可得性可能发生的变化。
C.工程风险：包括工程地质条件、水文地质条件可能发生的变化。
D.资金风险：包括资金供应不足或来源中断而带来的风险。
E.政策风险：包括国内外政策条件的变化。
F.外部协作风险：包括交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件的变化。
G.社会风险：包括社会条件、社会环境的变化。
H.其他风险。
3、人们对风险的态度
不同的人面对风险的反应是不同的，这表现出人们对风险的不同态度。总的说来，人们对于风险的态度有三种：风险爱好（risk-preferment）、风险回避（risk-averse）、风险中性
（1）风险回避者：
不会无意义地冒风险，必须给予额外的风险补偿才会冒风险；某种低风险和低收益的组合可能与某种高风险和高收益的组合具有同样的吸引力；
（2）风险爱好者：
冒风险本身就是乐趣，所以，某种低风险和高收益的组合可能与某种高风险和低收益的组合具有同样的吸引力；
（3）风险中性者：
收益是其主要的决策变量，而风险的大小似乎对他没有影响；
客观上风险爱好者虽然存在，但确实很少；风险中性者的思考方法并不理性；所以，一般的投资人都是风险回避型的。
只有更高的收益才会吸引人们去冒更大的风险，我们称风险回避者为理性投资人。
4、房地产风险的处置
（1）风险回避：选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的项目。投资者可能会损失赢利的机会。
（2）平衡交易：较普遍的平衡交易是购买期权。
（3）资产组合：通过多元投资、分散投资来综合各个因素的作用，可以抵消非系统风险的作用，降低整个投资的风险水平。
（4）风险转移：将可能的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。（5）风险自留：投资者预期某些风险不可避免，自行设立基金，自行承担风险。
二、房地产投资风险因素分析
（一）房地产投资政策风险分析
政策风险是指由于政策的变化有可能给房地产市场投资者带来各种不如形式的经济损失。在市场环境还不完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要。
1、经济体制改革风险
一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果对这种体制进行改革，就意味着各种产业之间的比例进行调整和对整个经济运行机制的改变。对房地产业来讲，这种改变的结果会出现两种情况：
（1）通过改革，政府将房地产业在整个经济中的地位进行调整。
（2）经济体制改革后房地产业内部结构发生改变，或者说房地产业发展的模式发生改变，房地产市场结构比例发生改变，会给有些房地产投资带来生机，也会给有些投资带来损失。
2、房地产制度变革风险
（1）土地使用制度改革风险
土地对房地产的价值带来影响。如果价值降低，房地产市场中投资者和经营者就会蒙受损失。政府改变使用土地的一些具体技术政策。
（2）住房制度改革风险
主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。
“双轨制”、“多归制” 、楼花买卖管制规定、抵押贷款限制
3、金融政策变化风险
政府改变金融政策对整个房地产市场产生很大影响，生产者和经营者都会因此赚取利润或亏损。利率变化、银根放松或收紧
（二）房地产供求风险分析
当供给短缺或需求不足时，令房地产市场的主体，即买卖双方中的一方受到损失。由于供给与需求之间的不平衡而导致房地产经营者的损失，就是供求风险。供给和需求密切相关，供给过剩，实际就是需求不足，更准确地说是有效需求不足。市场需求包括潜在需求和有效需求。潜在需求是否成为有效需求，或者在多大程度上可以转化为有效需求是市场需求的主要风险。对住房的需求主要受居民收入、房价和租金水平的制约。当收入不断增加，对住房数量和质量的需求欲望会上升；反之，则下降。当房价和租金水平上涨，在一定程度上回抑制需求；反之，则会刺激需求。
（三）房地产按揭风险分析
楼宇按揭贷款：购楼者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购楼者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按照一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收回楼宇。
1、对房地产市场的影响
（1）影响房地产供求
银行提供按揭贷款要承担风险，风险越大，所要求的风险溢价越高。银行处理这类风险的途径有：
A.上调利率而提高风险溢价，从而补偿风险所带来的成本；
B.利用诸如对按揭比例的限制，将楼宇作为抵押品等按揭配给政策来降低风险及成本。
(2)压抑“炒风”
楼宇按揭政策放松, 会使房地产投机活动相对增多; 如果按揭政策紧缩, 可以压抑“炒楼风”, 打击房地产中的投机行为.
假设一物业售价100万元, 以年息12%做8成按揭, 年租金收益7万元, 供款1年后, 楼价上升到110万元.此时若抄家抛出, 偿还银行贷款余额后, 净收入约为7.5万元, 回报率为
37.5%.
2、楼价跌落风险
当楼价跌落时，借款人会考虑继续供款是否值得，进而有可能产生违约现象。
原因：当贷款余额大于购置相同功能的物业所需付出的代价时，业主会认为继续供款不如重新购置相同功能的物业，违约现象就可能发生。当楼价下跌的绝对幅度大于借款人投入的资金及成本时，违约也可能发生。`
3、按揭人收入变化风险
是指因为按揭人的收入发生变化，特别当收入明显减少，而无力供付按揭款，从而可能放弃房地产。这种情况对按揭人来说意味着损失财产，对银行来说意味着要拍卖房地产，而收回资金可能比最初所提供的按揭款少，而蒙受损失。
4、按揭利率变化风险
当按揭利率上升时，或每月增加供款，或延长供款期限，都增加了违约概率，从而给按揭双方带来损失。
三、房地产投资不确定性分析
房地产投资不确定性分析：以合理、有效地识别和规避风险为主要目标的一种分析方法，通过分析不确定性因素对房地产投资项目可能造成的影响，分析可能出现的风险，进一步确认房地产投资在财务、经济上的可行性。
（一）盈亏平衡分析
盈亏平衡分析：也称为收支平衡分析、盈亏临界分析。是研究房地产投资项目在一定时期内的开发数量（销售数量）、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。
主要方法：找出盈亏平衡点，判断项目对不确定因素的承受能力，以此为基础进行分析盈亏平衡点：项目盈利与亏损的分界点。在这点，收入与支出持平，净收益为0。
1、线性盈亏平衡分析
（1）假设条件
①房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（产品产量）的线性函数；
②房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部租售出去；
③房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变；
④同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；
⑤计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据；
（2）固定成本和可变成本的分离
固定成本：不随开发数量（销售数量）的变化而变化的成本。如土地取得费、固定资产折旧费等。
可变成本：随开发数量（销售数量）的变化而变化的成本。如建安工程费、公共配套设施建设费、专家咨询费等。
（3）计算法
设S：销售收入；C：总成本；P：销售单价；C F：固定成本；Q：销售数量；C V：可变成本或工程数量；E：利润；C X：单位变动成本
有关系式：S=PQ；C=C F+C V=C F+C X Q；E=S–C=PQ–（C F+C V）=（P–C X）Q–C F
由盈亏平衡的定义，即E=0，得E=（P–C X）Q0–C F=0
得盈亏平衡点（保本点）Q0的计算式：Q0=C F/（P–Cx）
由项目的目标利润E0（即项目投资期望获取的利润），可求得该项目的目标工程量目标产销量：Q X=（E0+C F）/（P–Cx）
若考虑单位产品销售税金及附加，设为t，则有Q0=C F/（P–C X–t）；Q X=（E0+C F）/（P–Cx –t）
例1：某房地产开发项目固定成本为350万元，单位变动成本为920元/平方米，商品房平均售价为2000元/平方米，开发商拟获利530万元。试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。
解：已知C F=350万元，C X=920元/平方米，P=2000元/平方米，E=530万元将已知条件代入公式，得Q0= 3500000/（2000–920）=3241M2
Q X=（5300000+3500000）/（2000–920）=8148M2
即该项目最少要开发3241M2的商品房，才能保证不亏损；若希望盈利530万元，
则应开发8148M2的商品房。
2、边际利润与边际利润率
（1）边际利润（M）：是销售收入减去变动成本后的余额。M=S–CV=（P–C X）Q
（2）边际利润率（m）：是边际利润占销售收入的比例。m=M/S=（P–C X）Q/PQ=（P–C X）/P
边际利润可用来补偿固定成本，并带来投资利润。
如果M=CF，则项目盈亏平衡，处于保本状态；
如果M>CF, 项目盈利, 盈利程度由边际利润率来描述.
边际利润率反映了销售收入扣除固定成本与变动成本后,单位销售收入创造利润额的大小. 若设S为开发面积, 则反映了单位开发面积创造利润额的大小.
例2计算上例所示项目,当开发工程量为Q X=9000M2时, 该项目的边际利润和边际利润率.解: 将已知条件代入公式, 得M=（P–C X）Q=(2000–920)*9000=972万元
m=M/S=9720000/(2000*9000)=54.0%
当边际利润率用万元/100M2作单位时, 则有:m′=M/Q X=9720000/9000=10.8(万元/100M2)
该项目的边际利润为972万元; 在扣除固定成本350万元后每百元的销售收入,将得到54元的利润; 或者说, 每百平方米的商品房, 将取得10.8万元的盈利.
3、非线性盈亏分析
实际中，固定成本、单位产品可变成本和售价均会发生变动，销售收入和生产成本与产销量的关系并不是线性关系。要采取非线性盈亏分析法进行分析。
当销售量超过一定范围，市场需求趋于饱和时，销售收入随产量的增加，其上升的幅度会越来越小；
当产量超过一定范围，由于生产条件及其他因素的变化，单位可变成本会随产量的增加而快速增加。
如上图，C线与S线的两个交点A1和A2均为盈亏平衡点，分别对应开发数量Q1和Q2，就是盈亏平衡点的开发数量（销售数量）。当Q1
4、盈亏平衡分析在房地产投资项目分析中的作用
(1)用以估计项目的开发规模。这里的开发规模主要是指项目的商品房建设规模.
例3某住宅项目,已知其固定成本为400万元, 单位变动成本为560元/平方米, 商品房平均售价为1500元/平方米, 投资者期望从该项目投资中获得的500万元利润, 而各种综合税率为16%,试求该项目拟开发的商品房面积.
解: Q X=(E0+C F)/[P(1-i)–C X]=(5000000+4000000)/[1500(1–0.16)–560]=12860(M2)即该项目欲实现500万元的目标利润, 至少应保证12860平方米的商品房开发面积. (2)用以判定拆迁方案的可行性
投资者从切身利益出发, 十分关心得房率的高低. 所以, 得房率便成为描述拆迁方案可行性的重要指标.
例4 设上例所示房地产投资项目占地8430平方米, 规划容积率为2，该项目拆迁方案有临时迁移安置户106户, 回迁安置面积7950平方米, 试分析该拆迁方案是否可行?这种方案能否实现投资者欲求的利润目标?
解：由上例可知：C F=4000000元，C X=560元/M2，P=1500元/M2，E0=5000000元，i=16%代入盈亏平衡点公式，得Q0=C F/[P(1–i)–C X]=4000000/[1500(1–16%)–560]=5715M2该项目房屋建筑面积:F=8430*2=16860 M2
得房率: a=(16860–7950)/16860=52.85%
实际可供出售的商品房面积: F′=16860–7950=8910 M2
由于F′>Q0, 即按第一轮拆迁方案, 该项目得房率52.58%, 实际上可供出售的商品房面积为8910M2, 大于该项目的盈亏平衡工程量5715M2, 可以不亏损.已知目标利润E=500万元, 上例已求得目标开发量为: Q X=12860M2
由于F′ (3)用以进行多方案的经济比较 例5某小区开发提出了A, B, C三种方案,各方案的主要费用如表所示. 设该项目的拟开发房屋面积在5000至17000M2之间, 房屋寿命均按20年考虑, 利率取10%, 试用盈亏平衡分析法进行方案选择. 解: 设项目商品房的开发面积为x(M2), 则各 方案的费用函数分别为:CA=700x(A/P, 0.10, 20)+120000+40000+10000=82.22x+170000 CB=680x(A/P, 0.10, 20)+160000+60000+15000=79.87x+235000 CC=820x(A/P, 0.10, 20)+80000+18000+8000=96.32x+106000 这三个线性方程, 分别描述了该项目A, B, C三个开发方案的费用情况. 进行盈亏平衡分析时, 首先应求得各方案费用相等的交点, 即以上线性方程相互 之间的交点, 为此分别令CA=CB, CB=CC, CC=CA求得各个方案费用函数的交点横轴坐标(即开发面积)x1=27700M2，x2=7800M2，x3=4500M2 当该项目的开发面积不足x3=4500平方米时,C方案的费用总额为最小, 拟选C方案; 当开发面积高于X1=27700平方米时, A方案费用最小, 应优选A方案; 当开发面积介于X3=4500平方米至X1=27700平方米时, B方案的费用最小, 应优选B方案. 本例设该项目商品房开发面积在5000至17000平方米之间, 即位于第二区间, 所以应优选B方案. (4)用以进行定价决策盈亏平衡时, Q0的计算公式为:Q0=C F/(P–C X) 其中, (P–C X)为商品房的销售单价与单位变动成本的差额, 称为贡献利润. 将上式改造一下, 方程两边同乘以销售单价P, 得到由销售收入来描述的盈亏平衡公式, 即S0=C F/P V式中, S0=PQ0 --盈亏平衡时的销售收入;P V=(P–C X)/P—贡献利润率, 即单位售价提供的贡献利润. 项目的固定成本一定时, 要想降低平衡点的销售收入额S0, 就必须增加项目的贡献利润率, 而贡献利润率的大小取决于销售单价和变动成本率. 因此, 商品房提价,降低单位成本是增加收入的重要渠道. 有时可通过采取降价措施, 刺激市场销售量而增加销售收入. (二)敏感性分析 敏感性分析: 是通过分析、预测房地产投资项目不确定性因素发生变化时对项目经济评价指标产生的影响, 从中找出敏感性因素, 并确定其影响程度的一种分析方法. 目的: 充分了解和掌握项目风险因素和风险程度的情况下, 考察项目承受风险的能力. 1、单因素敏感分析 单因素敏感分析是在考虑某一不确定性因素对评价指标的影响时，假设其他不确定性因素都保持不变的分析方法。 主要步骤：（1）确定敏感性分析指标。确定要考察其不确定性的财务评价指标，一般为利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。（2）根据市场分析，识别众多影响财务评价指标的不确定性因素。（3）采用因素分析方法的思路，固定其他不确定性因素，而变动其中一个不确定性因素，逐步计算不确定因素对分析指标的影响程度。编制敏感性分析表。（4）分析不确定性因素所带来的决策指标的变动程度，将导致决策指标变动程度较大的影响因素定义为敏感因素，并计算出导致由可行性变为不可行的敏感因素变化的临界值。（5）综合分析，采取决策。 例6 设某房地产开发公司拟开发一住宅小区，预计开发建设面积10000平方米，开发固定成本为120万元，每平方米变动成本为600元，预计售价为1000元/平方米，销售税率为5%。若不考虑不确定因素时，该小区项目的预期利润为 E=PQ（1–i）–CXQ–CF=1000*10000*（1-5%）-600*10000-1200000=230（万元） 试以售价、变动成本、固定成本、销售量、为不确定因素，对开发利润这一评价指标 进行敏感性分析。 解：先固定其他因素，变动一个因素，分别求出单因素变化对财务评价指标的影响，如表。 根据典型数据（0，230）、（+20%，110）；（0，230）、（+20%，206）；（0，230）、（+20%，300）；（0，230）、（+20%，420）， 按照两点定一直线写出项目开发利润Y与单位变动成本X1、固定成本X2、销售量 X3、售价X4的回归直线方程：Y=230-600X1；Y=230-120X2；Y=230+350X3；Y=230+950X4；假设基准利润为160万元，则当Y=160时，根据以上回归方程可求出单位变动成本 X1、固定成本X2、销售量X3、售价X4的临界点分别为11.67%, 58.33%, -20.0%, 7.37%;再根据基本方案的单位变动成本X1, 固定成本X2, 销售量X3, 售价X4的各项值和 所求出的临界点, 求出各自的临界值, 分别为1116.7元/M2, 190万元, 8000M2, 926.3元/M2.绘制敏感性分析图. 2、多因素敏感性分析 多因素敏感性分析：在各不确定因素共同变动的情形下，考察不确定因素的变动对评价指标的影响。 “三项预测值”分析法：对项目中所涉及的各个变量，分别给出最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据变量三个预测值的相互作用来分析、判断评价指标开发商利润受各种不确定因素综合影响的情况。 例7某开发商拟在其以20万美元购得的土地上开发一厂房，规划允许建筑面积2000M2，建造成本为200美元/M2，预计项目投入使用后的年租金收入为65000美元，利息率为15%，物业总开发价值达到880458美元。假设建设期为12个月，期间建筑成本的投入比例分配如下表，试用三项预测值法作敏感性分析。 解: 经过市场调查和研究, 得出各变量的三项预测值, 如表. 按所有变量或全部出现最乐观情况, 或全部出现最可能情况, 或全部出现最悲观情 况, 计算得表. 从实际情况看，投资评价中所涉及的各个变量全部为乐观的、悲观的的情况是极为少见的，除非政府给予某种特别的优惠或出现经济萧条。但给出一个开发利润变动的总体范围，有助于在开发中做最坏的准备，向好的方向努力。 （三）概率分析 概率分析：是使用概率研究预测不确定性因素对房地产投资项目经济效益影响的一种定量分析方法。 概率分析的作用：可以描述项目同时在多种不确定性因素影响下的经济评价指标，并可以通 过连续概率分布情况，判断可能发生的损益或风险，从而在项目评估时作出科学的决策。概率分析的步骤： 1、确定需要进行概率分析的不确定性因素； 2、确定每个不确定因素可能出现的各个状态的概率，其概率之和为1。 3、计算变量的期望值，公式：E（x）=x i P(x i) 式中，E（x）为变量x的期望值；P（xi）为不确定性因素出现第I个状态的概率；Xi为第i 个状态下不确定性因素的值。 4、对计算结果进行综合性的评价与判断。 房地产投资分析报告 规划方案及主要技术经济指标： 1根据规划设计要求及对市场的调查与分析，拟在高新二期b-6地块上建一幢20层的文化娱乐以及商业办公综合楼宇，用于文化娱乐用地，兼容商业办公。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考柳州市市场行情及 有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 高新二期a-3地块建设项目规划设计条件 1、规划总用地面积约21549.634平方米，其中代征城市道路用地面积约7391.234 平方米，建设净有地面积约14158.4平方米。 2、地块使用性质为文化娱乐用地，兼容商业、办公。 3、建设层数：高层(建筑高度：40米≦H≦60米)。 4、地块控制容积率不大于3.5，建筑密度不大于35%，绿地率不少于30%；(容 积率、建筑密度、绿地率等指标均以实际的建设净用地面积为基数计算) 5、建筑退规划用地边界距离及建筑物间距：按照《柳州市城市规划管理技术规 定》执行(新区标准)，且与地界周边现有建筑间距应满足有关日照、采光要求。 6、城市设计要求：处理好沿路建筑立面；尤其是沿桂中大道一侧的建筑立面； 该地块位于重要的城市景观带上，单体方案应作多方案比选；建筑退桂中大道红线不少于20米，退周边其余规划道路红线不少于10米；建筑的屋顶形式及建筑色彩应与桂中大道景观相协调，并注意建筑对桂中大道东侧天际轮廓线的营造和影响；该地块内办公类建筑不考虑公寓式办公；沿路宜留出不少于50%通透面。 7、配套要求：(1) 按人防要求设人防地下室；(2) 公厕、垃圾收集点；(3) 物业 管理用房、配电间；(4) 配设影剧院、书画展馆、图书阅览等文化活动设施，建筑面积不少于5000平方米；(5)机动车停车位不少于0.6辆/100平方米建筑面积，自行车停车位不少于7.5辆/100平方米建筑面积。 8、交通出入口方向：机动车出入位于地块北侧城市道路，并从地块东北角开设 道口。 9、其它：(1) 完善用地内竖向规划，并处理好用地内各类管线系统，项目实施 时同步建设并接入城市市政管线系统。(2) 变电箱、环网柜、开闭所等供电设施均在自身用地内配设，不得设置在规划人行道或城市绿地中；(3) 配套停车位中机动车停车位按当量小汽车停车位计算，地面停车位25平方米/位，地下停车位30平方米/位；(4) 其它未尽事宜请按《城市居住区规划设计规范》、《柳州市城市规划管理技术规定》及相关规划建设要求执行 市场调查篇： 摘要:通过对房地产投资概念的阐述,深入了解房地产投资的特点,对近年来房地产投资统计分析,从整体上把握房地产投资和经济增长。 关键词:房地产;房地产投资;房地产现状 1房地产投资的概念 房地产投资属于投资的范畴,是指不同的投资主体(政府、企业和个人)为实现某种预定的目标,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动[1]。中国现行的统计制度中,仅统计房地产开发企业的房地产开发投资,事业单位和居民个人进行的房地产投资并未包括在内。房地产投资所涉及的领域有:土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。投资活动的结果是形成新的房地产或者改造利用原有的房地产;实质是通过房地产投资实现资金的增值[2]。 根据房地产投资形式的不同,房地产投资可分为直接投资和间接投资。房地 课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投 资分析报告 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08] 北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求；2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集资金；2007上半年开始销售收入可以满足 投资需求，不需要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为个周期，说明此时投资成本已完全收回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。 二．结论与建议 从我们对该项目前期投资分析中可以看出，在2007上半年开始盈利，在2009年上半年全部投入资金已全部收回，并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完，投资回收期在预期之内，说明此项投资可行。 【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 房地产投资分析试题 一、填空题：（共30分，每空1分。） r房地产投资三要素中，最重要的是,房地产的增值事实上是 的增值 2?由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和 6?资金时间价值的计算方法可以分为两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7?年金指在一定时期内每期的收付款项，如 租金、贷款利息等。 8?在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将 先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘 ,便可得先付年金的现值。 9?投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。 10, 房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、 阶段、评估决策阶段。 门?静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率 12?按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 13?通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 时就会不一致。 14投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报 15?净现值等于零，可判断该投资项目 引力小于商业房地产。 17?房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、 厂 商权益的保障和 18,房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资 19?房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基 础 设施条件等的调查属于 20?实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大 致 阶段、 不是 16,由于工业房地产 差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸 房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费 （5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标 （1）、项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 （2）、内部收益率 动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。 房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020 《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。 7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。 房地产投资计划书（贺军 20126475） 一．宏观市场环境介绍 (一）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向 宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。 （二）市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低 从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。 （三）政策环境 1.国家政策：2月20号，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为“国五条”。“国五条”包括完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房，并确定扩大个人住房房产税到20%;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管等五项措施。 2.地区政策：南昌市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；●对个人销售或购买住房暂免征收印花税；●对个人销售住房暂免征收土地增值税；●对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%； 【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费 建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社 给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元 房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期 单项选择题 1. 关于经济适用房的特性，下列说法正确的是。 A.户型合理，年代较新，价格适中，适应最低收入家庭的承受能力 B.在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费和适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本 C.在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境 D.国家对经济使用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放贷款 答案：A [解答] 经济适用房的特性之一是适应中低收入家庭的承受能力，故A项错误。 2. 张亮与李欣夫妻打算2008年在北京购买一套三居室的房子，理财规划师在为他们制定购房投资规划时，需要了解的信息不包括。 A.商业贷款条件 B.预计商业贷款利率 C.子女的收入水平 D.预计购房地点 答案：C [解答] 理财规划师为客户制定具体的购房投资规划时，需要了解的信息有：客户预计购房距今年数、预计购房面积、预计购房地点、预计房价水平、住房公积金额度、商业贷款条件、预计商业贷款利率。 3. 房地产：市场的供给实质上是土地的供给，某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为万元。 A.457.40 B.476.98 C.686.10 D.715.48 [解答] 根据已知可得：A=100×60%=60(万元)，n=40-8=32(年)，该宗房地产的收益价格为： 4. 保证贷款方式指贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式，具体有。 Ⅰ．企业法人的全额全程保证贷款方式 Ⅱ．个人全额全程保证贷款方式 Ⅲ．售房单位回购保证贷款方式 Ⅳ．房地产开发公司全额全程保证贷款方式 A.Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ B.Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ C.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ D.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ 答案：D 5. 净现值法和内部报酬率法都是有用的分析工具，在进行简单财务模型分析时，下列选项中可用做净现值法的折现率的是。 A.借贷的利率及风险贴水之和 B.借贷的利率或自有资金的机会成本利率 C.自有资金的机会成本利率及风险贴水之和 D.自有资金的机会成本利率、借贷的利率及风险贴水之和 海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用 表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9 三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下： 第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面 积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标 房地产投资分析复习题 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8- 《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。 3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。 7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必 房地产投资计划书（贺军20126475 ）一．宏观市场环境介绍 （一）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向 宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进” 基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。（二）市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至 0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013 年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。 （三）政策环境 1. 国家政策：2月20号，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为“国五条” 。“国五条” 包括完善稳定房价工作责任制; 坚决抑制投机投资性购房，并确定扩大个人住房房产税到20%;增加普通商品住房及用地供应; 加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管等五项措施。 2. 地区政策：南昌市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；?对个人销售或购买住房暂免征收印花税；?对个人销售住房暂免征收土地增值税；?对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7 倍，最低首付比例调整为20%；?对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行；?下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点；? 申请住房公积金贷款买房的，贷款的最高限额由25万元和30万元，相应上调为30 万元和35万元。居民首次购买住房最低首付比例调整为20%购买第二套住房也可比照享受首套住房优惠政策；住房公积金贷款最高额提高到35万元；市政府投入 东南大学远程教育 《房地产投资分析》 综合测试题5 一、简答题（共10题，每题5分，共50分） 1．简述房地产投资分析中的投资与成本与一般工业生产活动的差异 对于开发出售模式下的房地产开发项目而言，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。 房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念较为相似。 2、简述房地产市场调查的程序 1．提出问题，确定调查的目的 2．决定收集资料的方法 资料分为第一手资料和第二手资料。 3．设计调查表 4．选样 5．数据处理、分析与解释 6．提出调查报告 3、简述政府在房地产开发过程中的市场管理 政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面： 1．资质审查 2．产权登记 3．建立房地产价格评估制度 4．交易程序的规范化 4、简述居住项目项目对区位的要求 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1.市政公用和公建配套设施完备的程度。 2.公共交通便捷程度。 3.环境因素。 4.居民人口与收入。 5．简述房地产开发项目总投资的构成 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 6、简述土地增值税的税率 土地增值实行四级超率累进税率，从30%-60%。 1.增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%； 2.增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； 3.增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； 4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 7、简述财务分析的基本程序 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料 2．编制基本财务报表 3．财务分析指标的计算与评价 4．进行不确定性分析 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论 8、简述敏感性分析的含义和作用 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。 敏感性分析的目的和作用一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性；二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行；三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。 9、简述投资主体按对风险所采取的态度不同的分类及普通型投资者的特点 按对风险所采取的态度不同，可将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。 大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是： 1.在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报； 2.而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险； 3.在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。 10、简述房地产投资决策的准则 1．确定型决策准则就是各类方案的评价指标。 2．风险型决策准则要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。以同时考虑方案的损益及其发生的概率的期望值作为决策准则。 3．不确定型决策准则包括：1）悲观准则；2）乐观准则；3）折衷准则；4）后悔值准则；5）机会均等准则。 二、论述题（共2题，每题10分，共20分） 1、试述房地产市场的特征 房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2 (二)前期开发费用估算表 表3-3 （三）建安工程费用 表4-4 （四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出 “SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告 目录 目录 (2) 第一章总论 (4) 一、项目背景及概况 (4) 二、主要技术经济指标 (6) 表1 “SG.DHSZ”项目主要经济技术指标 (6) 第二章住宅市场分析与营销战略 (6) 一、投资环境分析 (6) 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标 (7) 二、住宅市场分析 (8) 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题 (10) 四、营销推广战略 (11) 表3 楼盘销售价格増况表 (12) 第三章项目选址及区设条件 (13) 一、项目选址 (13) 二、区域历史文化地位 (13) 三、建设条件 (13) 第四章建设规模及功能标准 (14) 一、建筑面积及内容 (14) 二、项目规划设计方案 (14) 表4 “SG.DHSZ”住宅户型 (15) 三、工程项目情况 (15) 表5 工程项目一览表 (15) 第五章建设方案 (16) 一、建设场地环境 (16) 二、总体规划布局 (17) 表6 项目建设经济指标一览表 (17) 三、建设方式 (18) 表7 招标情况一览表 (18) 四、结构设计 (19) 五、室内给排水及供电工程 (19) 第六章项目施工进度安排 (21) 表8 项目施工进度安排表 (21) 第七章投资估算与资金筹措 (22) 一、投资估算 (22) 表9 “SG.DHSZ”项目投资估算(单位:万元) (22) 二、资金筹措 (23) 第八章经济效益分析 (23) 一、住宅销售价格 (23) 二、销售进度及付款计划 (23) 表10 各类建筑销售计划表 (24) 三、税费率 (24) 表11 税费率表 (24) 四、盈利能力分析 (24) 五、清偿能力分析 (24) 六、主要经济指标 (25) 表12 主要经济指标表 (25) 第九章风险分析及对策 (26) 一、风险分析 (26) 二、投资风险的控制 (26) 第十章项目可行性研究结论及建议 (27) 一、结论 (27) 二、建议 (28) 附录(国民经济评价) (28) 表13 项目总投资估算表(单位:万元) (28) 表14 投资使用计划与资金筹措表(单位:万元) (29) 表15 售房收入与经营税金及附加估算表(单位:万元) (30) 表16 损益表(单位:万元) (30) 表17 财务现金流量表(全部投资) (单位:万元) (31) 表18 财务现金流量表(资本金) (单位:万元) (32) 表19 资金来源于运用表(单位:万元) (33) 第一章房地产与房地产投资 1、请简述房地产的特性（P2-3）不可移动性、耐久性、价格高昂、房地产商品之间具有相关性、房地产的开发使用具有外在效应5 3、为什么房地产市场是不完全竞争市场？ 房地产市场的特征决定了它是不完全竞争市场，其价格的形成也同一般商品相甚远去。房地产市场的特征：市场组成复杂、产品差异性大、市场具有区域性、价格具有不确定性。由完全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比，显而易见，房地产市场中的买者与卖着都不是 价格的接受者，产品具有异质性，并且市场相当复杂，信息不充分也不对称，因而房地产市场是一个不完全竞争市场。 4、引入交易费用分析房地产市场（P6-7） 在现实世界中，交易费用无处不在。广义上说，交易费用包括所有那些在一个人的世界里不可能存在的费用；按这个定义我们可以把交易费用看成是一系列的制度费用，其中包括信息费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用、改变制度的费用。 存在交易费用时，房地产开发商标定的房地产价格将会提高，但是供给不变，那么需求（尤其是有效需求）在一定时期内会相对减少。这样就形成了供求双缺口，一方面，部分房地产卖不出去，另一方面，一些百姓因付不起费用而缺乏住宅。总之，存在房地产交易费用时，产品交易很难达到平衡。 5、房地产投机是否应该抑制？（P15）首先，在经济学上“投资”与“投机”是很难区分的，因为二者都是通过预期，将资金投入到某项业务或产业中，以获取未来收益为目的。很多学者认为应该反对投机，但在现实世界中，“投机”行为非但没有表面上所感觉的那样的副作用，相反它是市场得以高效运作的润滑剂甚至是指挥等。由于买者与卖着所掌握的信息是不对称的，“投机”行为便促成了一种寻价行为，导致了信息的传递，促进了市场买卖。其次，房地产开发商所获得的土地，一般是通过二级市场通过多重转手后获得的，百姓收入低导致有效需求不足，于是政府出来干预。但政府干预是有悖市场规则的借宏观调控之名行行政干预之实，有悖市场规则；我们要知道的是土地二级市场为什么充满“投机”而不是见了“投机”就“打” ，否则连“标”也治不了。 6、简述房地产投资方式及其特点（P1 7、26）所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。可从两方面来讨论：房地产投资的资金方式、房地产投资开发的对象。 房地产投资开发的对象：未开发的土地，住宅，办公楼宇，商场、酒店、旅店，工业厂房和仓储型物业，休闲型物业 房地产的资金投入方式：房地产投资信托、房地产辛迪加、混合房地产基金、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款债券、直接购置房地产 7、影响房地产投资的经济因素有哪些？（P27） 宏观经济因素：货币政策、财政政策区域经济因素：区域产业的性质、区域产业的多样性、运输系统与资源第二章房地产市场研究 1、房地产投资分析中为什么离不开市场研究？（P32） ①在理性的房地产投资分析中，市场研究是一项必不可少的工作。投资于房地产，根本的目的是获取预期经济利润，而能否获取及获取利润的程度取决于房地产未来的实际变现率。只有对预期的市场景气循环情况、市场竞争情况及消费者需求偏好等等有准确的把握才能做出适宜的投资决策，确保投资目标的实现。 ②随着市场化程度的提高，市场分析在中国房地产投资决策中的作用将日益突出。大致有三个方面的作用： A 通过市场研究，可以掌握房地产市场需求变化的态势，遇见拟投资开发项目在技术上是否可行；房地产变现能力如何；市场竞争力如何；投资绩效如何；预期获利如何，从而减少盲目性投资，增强经营管理的主动性。B有利于做房地产投资分析课程设计
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