**县土地储备交易中心
10000万元****中长期贷款项目评估报告
评估部门：
评估部门负责人：
评估人员：
评估日期：2011年月日—2011年月日
目录
前言 (1)
第一章项目概述 (2)
1.1项目名称 (2)
1.2项目立项及批复情况 (2)
1.3 项目性质和类型 (4)
1.4项目实施单位 (4)
1.5项目建设地址 (4)
1.6项目建设内容及规模 (5)
1.7项目投资规模及资金来源 (5)
1.8 项目运作模式 (6)
1.9项目建设进展情况 (6)
1.10申请贷款情况及建议贷款额度 (6)
第二章客户评估 (7)
2.1客户概况 (7)
2.2股权结构 (8)
2.3组织机构及经营人员素质 (8)
2.4信誉状况 (9)
2.5财务状况分析 (10)
2.6借款人经营情况和未来发展前景 (11)
2.7主要关联方情况 (12)
第三章项目建设条件评估 (13)
3.1项目建设的背景 (13)
赤峰市克什克腾旗公路管理段29000万元农村基础设施建设贷款评估报告
3.2项目建设的必要性 (14)
3.3 项目建设条件评估 (16)
3.4 项目建设技术条件评估 (21)
3.5项目用水、电、交通、消防、供热等落实情况 (21)
3.6项目环境影响评估 (21)
第四章土地政策合规性与支农保障措施评估 (23)
4.1 土地政策合规性评估 (23)
4.2 支农保障措施评估 (27)
第五章项目投资估算与融资计划评估 (28)
5.1投资估算 (28)
5.2 项目融资方案 (30)
5.3 项目资本金到位情况评估 (31)
5.4项目建设进展情况评估 (32)
第六章项目财务效益及借款人综合偿债能力评估 (33)
6.1土地市场分析 (33)
6.2项目财务效益评价 (34)
6.3项目生存能力分析 (41)
项目投资现金流量表 (42)
财务计划现金流量表 (43)
6.4 项目偿债能力分析 (44)
借款还本付息计划表 (44)
第七章贷款风险与效益评估 (47)
7.1 风险分析 (47)
7.2 风险防范措施评价 (49)
7.3银行效益评估 (53)
第八章评估结论与相关建议 (54)
8.1评估结论 (54)
8.2贷款建议 (54)
8.3贷款条件 (55)
8.4管理措施 (55)
前言
根据通辽市分行转报的**县支行关于**县土地储备交易中心10000万元****中长期贷款项目受理意向书及相关报批材料，依据《中国*****银行信贷基本制度（试行）》、《中国*****银行贷款基本操作流程（试行）》、《中国*****银行贷款项目评估指引》和《中国*****银行****贷款管理办法（试行）》、《关于进一步做好****贷款业务的意见》、《中国*****银行内蒙古自治区分行信贷业务流程实施细则》等有关制度和办法，参照《****贷款评估内容和要求》有关内容，自治区分行客户三处、通辽市分行和**县支行组成联合评估组，对**县土地储备交易中心10000万元****中长期贷款项目进行了现场评估，形成本评估报告。
第一章项目概述
1.1项目名称
**县土地收购储备整治项目(以下简称“本项目”)。
1.2项目立项及批复情况
2011年3月，**县土地储备交易中心向**县人民政府提交了《关于**县土地收购储备整治项目规划方案的报告》（库国土储字[2011]2号），拟收储整治白音召等四块宗地，土地总面积为1155700平方米（1733.55亩）；拆迁后拟出让面积为891504平方米，（1337.25亩）用途为商住综合用地。
2010年12月，**县人民政府召开第二十一次常务会，专题研究**县土地储备整理项目有关事宜，决定**县土地储备整理项目实施主体为**县国有土地储备交易中心，同意对**镇白音沼等4宗地块土地进行收购、储备、整治。并对项目资金筹措及抵押担保问题进行了明确。
2011年3月，**县人民政府下发了《关于**镇土地收购储备整治项目规划方案的批复》（库政字[2011]13号），同意该项目实施。
2011年3月，**县人民政府下发了《关于**镇国有土地收储整治项目的批复》（库政字[2011]20号）、《关于旗土地储备交易中心2011年土地收储计划的批复》（库政字[2011]17号）、《关于**镇土地储备整治项目实施方案的批复》（库政字[2011]42号），同意**县土地储备交易中心收储**镇白音召等4宗国有土地，总面积1733.55亩，拆迁后拟出让面积为1337.25亩）。
2011年7月，**县人民政府下发了《关于**镇白音召等储备地块供地计划的批复》（库政字[2011]43号），同意**县土地储备交易中心将哈达图街北侧、新老城区结合部、新村和皂户沁社区四块土地纳入2012—2015年供地计划。
2011年7月，**县人民政府下发了《关于**镇国有土地整治项目房屋动迁补偿安置方案的批复》（库政字[2011]56号），同意**镇国有土地整治项目区域内的房屋动迁补偿安置方式以产权调换和货币补偿相结合方式进行。
1.3 项目性质和类型
本项目为新设法人新建项目，属于****贷款中的农村土地整治贷款项目。
1.4项目实施单位
项目单位：**县土地储备交易中心，(以下简称“该中心”)。
承贷主体：**县土地储备交易中心，性质为事业法人。
1.5项目建设地址
一号地块：
一号地块位于**镇新老城交接处，S305省道南北侧，以此道路南北边线各向外延伸30米，作为南北两块地块的北南起点，南侧向南延伸203.52米,呈长方形;北侧呈不规则形状（以建设用地规划边界为准）,总面积450300平方米，675.45亩。
二号地块：
二号地块位于**镇已建成的新城区北部的新村。此地块位于S305省道北侧，以路北边线向北延伸50米，跨过现有的林带，以新村南缘作为本地块的南起点。南北宽517.43，东西长545.25米，呈长方形。现在面积内含已建成建筑**县医院，除去现建旗医院已征用地块不包括此次征地范围之内。总面积为221500平方米，332.25亩。
三号地块：
三号地块位于现新城区萨嘎格路东边缘线以东经济适用房小
区南侧外墙以南，延萨嘎格路向南延伸于老库甘公路南边缘线向西延伸，至现东皂户沁嘎查村内南北路向南，至原**镇中心小学向东，至嘎查东边缘向北，沿现已征用的佐源糖厂外边线，至迪安路，沿迪安路西边线向北至现经济适用房南墙东边缘闭合，呈不规则形状，总面积为341700平方米，512.55亩。
四号地块：
四号地块位于**县**镇旧城区东部的新老城区交界区域。位于哈达图街北部，兴源路东侧,后府街南侧,后府沟西侧。呈不规则形状,总面积为142200平方米,213.3亩。
本项目总地块总面积为1155700平方米，1733.55亩。
1.6项目建设内容及规模
本项目涉及4个地块，总土地面积1155700平方米（1733.55亩），通过拆迁居民户，征收原有建设用地来完成。共拆迁居民户702户，**镇中心校1所。拆迁房屋面积77793.57平方米，其中居民住宅74453.57平方米，**镇中心校舍3340平方米。本项目只进行基本的土地收储和基本平整，不进行其他方面的治理（四通一平），不涉及建设内容。土地收储进行基本整理后，可形成出让土地面积891500平方米（1337.25亩）。
1.7项目投资规模及资金来源
经评估组评估，确定项目总投资为15,545.7万元。其中：项目资本金由**县财政局自筹5,545.7万元，占总投资的35.7%；其
余10,000万元向*****银行**县支行申请****贷款解决，占总投资的64.3%。
1.8 项目运作模式
本项目由**县政府主导，委托**县土地储备交易中心进行承贷和项目的实施，通过收储的土地进行“招、拍、挂”等形式进行土地买卖，取得的土地出让收入用于偿还*****银行贷款本息。若由于市场变化等不确定因素，导致土地卖不出去，无法偿还我行贷款的，当地政府和财政承诺，用其他资金用于偿还我行贷款本息。
1.9项目建设进展情况
本项目计划建设期1年，从2010年10月份开始前期筹备工作，2011年3月开始具体组织实施，截至调查日，项目前期准备工作已经基本就绪，正进行安置补偿和拆迁工作。
1.10申请贷款情况及建议贷款额度
**县土地储备交易中心申请*****银行****中长期贷款10,000万元。期限5年。经评估，评估组建议发放****贷款10,000万元，期限5年（宽限期1年），用于**镇、白音召等4块土地整治项目建设。贷款本息由**县土地储备交易中心用土地出让收入逐年偿还，贷款方式为抵押担保方式。
第二章客户评估
2.1客户概况
本项目建设单位和承贷主体均为**县土地储备交易中心，该中心于2003年8月8日由**县机构编制委员会批准成立，属事业法人单位，隶属于**县国土资源局，位于**县**镇中心街。注册资本9.8万元，中心成立后受旗政府委托实施土地收购、储备、交易国有土地使用权，依法行使经营城镇国有土地使用权的职能，通过经营城镇国有土地为经营城镇，发展城镇，促进全旗经济建设提供资金及相关服务。该中心事业单位法人证书、组织机构代码证、税务登记证、贷款卡、开户许可证合法有效，2011年12月28 日在*****银行**县支行开立了基本存款账户。
表1客户基本情况表
2.2股权结构
**县土地储备交易中心注册资金9.8万元，由**县财政局以货币方式出资，并由**县方兴会计师事务所审验并出具验资报告( 库方验[2009]8号)，注册资本与事业单位法人证书反映一致，因**县土地储备交易中心属于事业法人单位，故在财务报表中未反应注册资本。
2.3组织机构及经营人员素质
2.3.1 2003年8月8日，**县机构编制委员会《关于成立**县土地储备交易中心的批复》(库编发【2003】10号) 批准成立**县土地储备交易中心，该中心隶属于**县国土资源局，为正股级全额拨款事业单位，编制3人。
2.3.2**县土地储备交易中心虽然建立了该中心的主要职责和土地储备工作例会制度，但人员编制较少，缺少相应的内设机构、土地储备工作经验不足，因此**县支行应提请旗政府增加土地储备交易中心人员编制，督促土地储备交易中心完善财务制度和管理措施，确保项目能够顺利实施。
2.3.3法定代表人乌日嘎胡，1976年4月生人，大学文化，2005年毕业于中央民族学院。1999年至2005年在**县茫汗苏木政府工作，2006年至2008年在**县茫汗土地所工作，2009年至今在**县土地储备交易中心工作。2009年2月16日中共**县委组织部文件库组干字【2009】5号任命乌日嘎胡同志为**县土地储备交易中心主任，工作期间无不良记录。
2.4信誉状况
2.4.1 2011年1月，*****银行通辽市分行评定**县土地储备交易中心信用等级为A+级。
2.4.2 截止调查日，通过人民银行征信系统查询借款申请人基本状况、财务状况、信贷信息及对外提供担保等信息显示，**县土地储备交易中心无未结清信贷信息；没有对外提供抵押担保信息；无诉讼、支付信用信息违规记录，没有被中国人民银行征信系统公布为不良信用的情况。未获取到被有关部门处罚及被媒体披露的不良信用记录，未发现高管人员卷入经济或刑事案件等诉讼情况。
2.4.3 该中心在我行开户以来能够按照*****银行开户企业等相关规定与我行保持正常合作业务关系。
2.4.4 该中心不属于地方政府融资平台公司。
2.5财务状况分析
2008年12月末资产总额1056 万元，其中：货币资金252万元，收储项目804万元；负债和净资产总额1056 万元，其中：净资产1056万元（土地储备资金）；本年土地储备资金收入2615 万元，其中：财政拨款收入2615万元；本年交付项目支出1559 万元，净收入1056万元。
2009年12月末资产总额3200万元，其中：货币资金46万元，预付工程款150万元，收储项目3004万元；负债和净资产总额3200 万元，其中：净资产总额3200万元。较年初增加2144万元，本年土地储备资金收入3000 万元, 其中：财政拨款收入3000万元，本年交付项目支出856 万元，净收入2144 万元。
2010年12月末资产总额2342万元，其中：货币资金1万元，预付工程款46万元，其他应收款295万元，其中预付线路改造费
73万元，预付土地平整费222万元，收储项目2000万元。负债和净资产总额2342 万元，其中：净资产2342万元。较年初减少858万元，本年土地储备资金收入3586 万元，其中:财政拨款收入3586万元，本年交付项目支出4444万元，净支出858 万元。
2011年7月末资产总额2342万元，其中：货币资金1万元，预付工程款46万元，其他应收款295万元，其中预付线路改造费73万元，预付土地平整费222万元，收储项目2000万元。负债和净资产总额2342 万元，其中：净资产2342万元，各项财务数据与年初持平。
**县土地储备交易中心为全额拨款事业单位，经费来源为上级拨款和储备土地出让后其增值部分中按一定比例拨付该中心，能够保证单位正常运转。
2.6借款人经营情况和未来发展前景
**县土地储备交易中心自2003年成立以来，多措并举保障用地需求，取得了巨大的社会效益和经济效益，引起了社会的关注，于2009年征收、招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权工作开始
全面运作，依法收储各类宗地138宗，1525077平方米（2288亩），出让金额27957万元，其中收储商服用地79宗，170098平方米（255亩），出让金额9316万元，收储工业用地37宗，963958平方米（1446亩），出让金额6371万元，收储住宅用地22宗，391021平方米（587亩），出让金额12270万元。若我行予以信贷资金支持，将有利于发挥**县土地储备交易中心职能，加快该中心土地储备业务的发展。
2.7主要关联方情况
该中心属于独立的事业法人单位，没有关联方，故不做阐述。
评估认为：**县土地储备交易中心作为事业法人单位，符合*****银行****贷款对象。但**县支行应提请旗政府增加土地储备交易中心人员调配，督促土地储备交易中心完善财务制度和管理措施，以确保项目能够顺利实施。
第三章项目建设条件评估
3.1项目建设的背景
**镇依托近三十年的发展，现在已经取了最佳的发展时机。原因有以下三个方面：
一是目前**镇新区已初具规模。**新城基本形成，暨待进一步开发，以健全**镇的城市和社会功能。如果错过此时机，目前形成的新区务必会面临无空间可用和可发展的尴尬局面，势必影响**县的经济和社会发展。
二是目前库甘铁路已经基本建成，明年即可通车。由于**火车站位于新城区东部，远离**旧城，如果不适时进行商业和社会功能配套，实现城市的整体东移，待铁路通车后，势必影响到达**的乘客的方便和心理，会对**造成不必要的社会负面影响。因为，在这个时机建设三号地块，与新城区相连，就会形成一个连贯的城市感觉，形成良好的形象和印象，将会为完善**县投资环
境、打造**县形象，创造良好的氛围。
三是随政府各机关向新城区的转移。目前新城区的人流在逐步增加，与旧城区的呼应形成经济与社会互增之势。但如果不进行新老城区的连片开发，特别是住宅小区建设，势必影响在新城区工作的人们的方便，会造成不好的社会影响，也必定会影响新城区的发展，影响政府形象，影响社会形象。
3.2项目建设的必要性
3.2.1是统筹城乡发展，加快新城区建设化进程的必然需要。
**镇作为**县经济、文化、教育和交通的中心，在整个**县的发展中占有关键位置。十二五期间，为了带动**全旗的经济和社会发展，**县将着力将**镇打造成全旗的经济发展中心、社会中心、旅游中心，打造成为一个集城市景观、经济氛围、人流集散、文化品味为一体的现代化城市。目前**镇作为**县的中心，在城市规划上，通过自治区国土资源局的规划批准。确定以现在的行政办公区域为中心，与旧城区进行连接；以已建设完成的火车站为中心，构建新城区的整体发展氛围；以一级公路新城区入
口为城市与外界的交接点，打造经济引导区。并以此规划作为新城区发展和**镇东移的引力，为打造**镇的城市规模、品味、影响，提高经济发展水平，提供规划上的保证，所以需要对这四块宗地进行收储整治。
3.2.2是改善当地生态环境，提升城市品味与形象的需要。
该四块宗地北至新城区北部的新村，东至萨嘎格路东边缘线，南至皂户沁嘎查村内南北路向西，西至兴源路东。通过收储该四块宗地后，加快了对该**县**镇的环境整治，将大大改变周围生态环境，同时也带来该四块宗地的土地升值，提升了新老城区的品位和形象。
3.2.3是改善居民居住条件，提高居民生活质量的需要。
根据**县总体规划，该四块宗地规划总面积1155700平方米（1733.55亩），其中居住用地达692903㎡（1039.35亩），公共服务和商业金融用地165701㎡（248.55亩），工业用地75300㎡（112.95亩），道路广场用地119801㎡（179.7亩），绿地97700㎡（146.55亩），市政公用设施4300㎡（6.45亩）。所以说该土地
收储整理后，对改善居民目前生活环境和居住条件，提高生活质量意义重大。
3.3 项目建设条件评估
3.3.1 项目立项与可研许可情况
2010年12月，**县政府召开十四届第二十一次常务会议，专题研究**县土地储备整治项目有关事宜，会议对项目实施主体、实施办法、资金筹措和抵押担保等事宜进行了议定。2010年3月，**县政府下达了《关于同意旗国有土地储备交易中心作为项目实施主体的批复》（库政字[2011]12号），同意**县国有土地储备交易中心作为该项目实施主体。
2011年3月，**县人民政府下发了《**县土地收购储备整治项目规划方案的批复》（库政字[2011]13号），同意**县国有土地收购储备整治项目规划。
2011年3月，**县人民政府下了《**县土地收购储备政治项目规划实施方案的批复》（库政字[2011]42号），同意**县国有土地储备交易中心制定的《**镇土地储备整治项目实施方案》。明确
机器设备抵押贷款项目资产评估报告书(doc 15页)
xxxxxxxxx有限公司 拟以机器设备抵押贷款项目 资产评估报告书 xx评报字（2011）第004号
南阳市xx资产评估有限责 任公司 二○一一年三月 目录 关于评估报告的声明 (2) 资产评估报告书摘要 (3) 资产评估报告书 (5) 一、委托方、产权持有方及评估报告其他使用方 (5)
二、评估目的 (5) 三、关于评估对象及评估范围的说明 (5) 四、价值类型及其定义 (6) 五、评估基准日 (6) 六、评估依据 (6) 七、评估方法 (7) 八、评估过程 (7) 九、评估假设 (9) 十、评估结论 (9) 十一、特别事项说明 (10) 十二、评估报告使用的限制说明………………………………… 10 十三、评估报告提出日期 (11) 资产清查评估明细表……………………………………………… 12 资产评估报告书附件……………………………………………… 13
关于评估报告的声明 xxxxxxxxx有限公司委托的评估工作于2011年3月21日由南阳市xxx资产评估有限责任公司完成，并出具xxx评报字（2011）第004号《资产评估报告书》，现对其评估报告使用声明如下：1、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任； 2、评估报告使用者应关注评估报告中特别事项说明和使用限制； 3、本评估机构及参加评估工作的全体人员与经济行为各方无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是本评估机构出具的，受本机构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响，评估机构及评估人员仅对委托评估的机器设备拟抵押贷款事宜提供资产价值参考依据，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证； 4、本评估报告仅供财产评估主管机关审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
XXXX项目贷款评估报告兴盛广场建设项目评估报告 扬州市区农村信用合作联社 大华国信资信评估有限公司 二〇一〇年六月
目录 概述2 第一章项目承担主体评判4 1.1 借款人概况4 1.2 公司股本结构4 1.3 公司组织机构及人员评判4 1.4 经营者治理者素养4 1.5 借款人财务状况评判4 1.5.1资产与负债及所有者权益结构4 1.5.2财务状况评判5 1.6 关联企业6 第二章项目差不多情形评判7 2.1 项目概况 7 2.1.1 地理位置7 2.1.2 项目规划7 2.2 项目市场定位7 2.3 项目建设合法性分析8 2.4 项目开发周期及工程进度打算 8 2.5 项目建设条件评判9 第三章项目市场分析10 3.1 市场环境分析10 3.1.1扬州市概况 10 3.1.2 扬州市房地产市场10 3.1.3 政策环境11 3.2 同类竞争项目的比较12 3.3 项目优劣势分析 12 3.4 项目市场前景推测 12 第四章项目投资估算和筹资评判14
4.1 项目投资估算14 4.2项目资金来源15 4.2.1 项目资金来源打算15 4.2.2 资金来源打算落实情形16 4.3项目资本金评判16 第五章偿债能力分析18 5.1 项目财务效益推测算18 5.1.1 项目销售收入18 5.1.2销售税金18 5.1.3 治理费用19 5.1.4销售费用19 5.1.5项目利润及利润率 19 5.2 项目现金流量及还款来源分析 19 5.3项目效益敏锐性分析20 第六章银行效益和贷款风险分析20 6.1 贷款担保方式20 6.2 银行效益评估20 6.3 贷款风险及防范措施20 第七章项目综合评判22
企业贷款担保风险评估报告一、申请企业基本情况
xxxx有限公司所提供的上述公司基本资料经审核，企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、贷款卡、股东身份及对应出资额度均为真实、合法有效，符合国家有关规定。该公司具备向金融机构申请贷款和向担保公司申请贷款担保资格。 二、企业背景情况分析 2.1、经营业务内容、经营历史、股权结构变更历史、行业特点前景等情况说明： 2.2、企业所在行业情况的简要分析 三、企业经营情况和市场状况分析 3.1、主要经营产品、主要市场分布及销售渠道分析 3.2、主要上下游客户供销情况及结算方式分析 3.3、信用状况分析（企业信用、主要股东及实际控制人信用分析） 3.4、融资及结算情况说明分析 四、企业基本素质、核心竞争力分析 4.1、企业长远规划及发展目标 4.2、企业管理层构成及主要领导情况 4.3、股东对企业支持及关联企业情况 4.4、产品核心竞争力分析 五、企业财务情况分析 5.1.、近三年及当期资产负债状况
资产负债比较表初步分析： 1、应收账款结构账龄分析及可回收性了解 注：比例结构分析 2、其他应收款 3、当月存货分类 注：比例结构分析 4、当月固定资产分类
注：抵押部分及抵押额应在备注中说明 附表：房屋建筑物、自制大型设备办权属证及抵押情况 5、应付账款结构账龄分析 注：比例结构分析 6、短、长期借款及应付票据明细
7、其他应付款 8、或有负债： 目前公司有无对外担保、未决诉讼等或有负债；已决诉讼无法收回的货款是否已做核销处理 9、关联方及其交易 5.2企业收入及利润状况分析 5.3、企业主要财务指标分析
企业贷款担保风险评估报告 一、申请企业基本情况 申请担保企业： 申请担保金额：期限：担保费率： 贷款银行：贷款种类： 贷款用途： 还款来源方式： 注册地址：xxxxx 邮编：450000 注册资本：xxx万实收资本：xxxx万法定代表人：xxx 身份证号：xxxxx 工商登记号：xxxxx 税务登记号：xxxxx 组织机构代码：xxxx 贷款卡号：xxxx 基本账户开户银行：xxxx 账号：xxxx 经营范围：xxxx 股本结构出资人名称出资方式出资额（万元）所占比例xxx 货币xx xxx xxx 货币xxx xxx 备注： 资产规模雇员人数生产经营场地
xxxx有限公司所提供的上述公司基本资料经审核，企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、贷款卡、股东身份及对应出资额度均为真实、合法有效，符合国家有关规定。该公司具备向金融机构申请贷款和向担保公司申请贷款担保资格。 二、企业背景情况分析 2.1、经营业务内容、经营历史、股权结构变更历史、行业特点前景等情况说明： 2.2、企业所在行业情况的简要分析 三、企业经营情况和市场状况分析 3.1、主要经营产品、主要市场分布及销售渠道分析 3.2、主要上下游客户供销情况及结算方式分析 3.3、信用状况分析（企业信用、主要股东及实际控制人信用分析） 3.4、融资及结算情况说明分析 四、企业基本素质、核心竞争力分析 4.1、企业长远规划及发展目标 4.2、企业管理层构成及主要领导情况 4.3、股东对企业支持及关联企业情况 4.4、产品核心竞争力分析 五、企业财务情况分析 5.1.、近三年及当期资产负债状况 企业资产负债状况 项目09年10年11年2012年x月备注 一、资产总额 1、流动资产总额 货币资金 应收票据
大连友谊（集团）股份有限公司拟用现金购买武汉信用小额贷款股份有限公司部分股权项目资产评估报告 中联评报字[2017]第365号 中联资产评估集团有限公司 二〇一七年八月二十九日
大连友谊（集团）股份有限公司拟用现金购买 武汉信用小额贷款股份有限公司部分股权项目 资产评估报告 目录 资产评估师声明 (1) 摘要 (2) 资产评估报告 (4) 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 (4) 二、评估目的 (19) 三、评估对象和评估范围 (19) 四、价值类型及其定义 (20) 五、评估基准日 (20) 六、评估依据 (20) 七、评估方法 (23) 八、评估程序实施过程和情况 (29) 九、评估假设 (30) 十、评估结论 (32) 十一、特别事项说明 (34) 十二、评估报告使用限制说明 (46) 十三、评估报告日 (46) 备查文件目录 (48)
大连友谊（集团）股份有限公司拟用现金购买 武汉信用小额贷款股份有限公司部分股权项目 资产评估报告 资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
贷款风险评估 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
贷款风险评估 银行贷款的风险主要来自于借款人的风险，尤其是借款人的经营风险。而借款人经营风险的大小又与借款人一定时期内的信用状况有着直接的联系。因此，借款人信用状况的分析是贷款风险管理的基础，也是贷款风险评估的主要内容。贷款风险评估涉及到： 一、借款人经营实力的评价 借款人经营实力是借款人销售能力、生产（供应）能力、技术能力的综合体现。借款人经营风险的大小与借款人的经营实力有着密切的关系。经营实力越强，表明借款人的应变能力和风险承受能力越强，因而经营风险就越小，相应的银行贷款风险也就越小；反之，经营实力越差，表明借款人越是缺乏应变能力和风险承受能力，因而经营风险也就越大，相应的银行贷款风险也就增大。 评估借款人的经营实力一般从3个方面入手： （1）借款人推销其产品的能力； （2）借款人的生产能力； （3）借款人的技术能力； 二、借款人经营环境的评估 借款人的经营环境是其生产经营的外部条件，借款人企业的经营和发展离不开外部环境。如果借款人能够利用好其外部环境，就可能会给借款人带来获利的机会；如果利用不好，就会给借款人带来危险。因此，借款人的外部经营环境与其经营风险之间有着十分密切的联系。 外部环境的评估涉及到评价借款人外部环境对其经营行为和经营成果的影响，一般从以下两个方面着手：
（1）分析借款人生产经营的产品十分有市场、市场容量有多大、竞争程度如何、竞争对手的情况、市场的发展趋势等等。 （2）分析国家的法律、法规和政策对企业生产经营的影响。 三、借款人管理能力的评估 借款人作出的任何一项决策，都与其自身的知识、经验和判断力密切相关。借款人的领导管理能力、业务知识、对市场的基本判断都关系到借款人决策的成败。管理能力评估就是要对借款企业管理层的经营管理经验、业务知识、判断力等各方面作出评价，并分析其对企业生产经营的影响。 四、借款人财务状况的评估 对借款人的财务状况的分析是贷款分析的主要内容，其结果是银行决定贷款与否、贷款多少的核心依据。借款人一旦向银行申请贷款，就应该主动向银行提供历年的财务报表，银行根据其财务报表提供的数据，进行财务比率分析，对借款人的财务状况、盈利能力、现金流量和还款能力作出评价。财务比率分析要测算的内容如下： （1）流动性比率（Liquidity ratios） 用来表明借款人以其短期资产变现获得的现金来偿还到期债务的能力。主要有以下几个比率： －－－流动比率（Current ratio） 流动比率＝全部流动资产/全部流动负债 流动资产＝现金（包括存款）＋有价证券＋应收款＋存货 流动负债＝应付帐＋应付票据到期部分＋应付税款＋应付利息
兴旺广场建设项目评估报告扬州市区农村信用合作联社 大华国信资信评估有限公司 二〇一〇年六月
目录
概述 承贷主体：江苏源纳置业有限公司 企业性质：有限公司 法定代表人：林胜盛 项目名称：兴旺广场建设项目（以下简称“本项目”） 项目类型：房地产开发项目 建设地点：项目选址位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路用地面积：项目建设用地面积10623.9㎡； 建筑面积：建筑总面积为34481㎡（地上建筑面积为21315㎡，地下建筑面积为13166㎡）； 其中：酒店用房 11170㎡ 商业用房 10145㎡ 车库 13166㎡ 项目估算总投资：18150万元 项目估算销售收入：33284万元 税后净利润：8343.36万元 总投资净利润率：45.96 % 申请银行贷款：3300万元 申请贷款期限：24个月
本次评估采用的依据如下： 1、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），中国计划出版社，1993年； 2、《中长期贷款项目评估》，中国金融出版社，1999年； 3、《兴旺广场建设项目申请报告》，江苏汇诚投资咨询管理有限公司； 4、《市发改委关于“兴旺广场”商品房开发建设项目核准决定书的通知》扬发改许发[2010]84号； 5、《扬州市区农村信用合作联社固定资产贷款实施细则（试行）》; 6、相关财务报表; 7、其他相关文件及资料。
第一章项目承担主体评价 1.1 借款人概况 江苏源纳置业有限公司（以下简称“公司”）成立于2000年3月31日，其前身为1995年成立的扬州市源纳房地产开发有限责任公司，公司目前注册资本为2000万元，法定代表人：林胜盛。一般经营项目：房地产开发，商品房销售。2010年6月7日经江苏省住房和城乡建设厅核准按贰级标准从事房地产开发经营业务，公司注册地址为扬州市文昌西路123号2幢5楼。 1.2 公司股本结构 公司原注册资本为820万元，2010年1月，公司实收资本增加至2000万元，主要股东有扬州源盛置业有限公司出资1180万元，持股比例59%；林胜盛出资362万元，持股比例18.10%；林忠兴出资230万元，持股比例11.50%；其他12位自然人股东，共持股11.40%。经扬州汇诚联合会计师事务所验资确认，公司于2010年1月12日全部注册资本金到位，出资方式均为货币资金。 1.3 公司组织机构及人员评价 公司是由扬州源盛置业有限公司和多位自然人共同投资组建的房地产开发企业，拥有多年房地产开发经验和一支成熟的经营管理团队。 公司设有股东会为公司的最高权力机构；公司设有董事会，成员为5人；设有监事会，成员3名，由股东代表和职工代表组成。目前，公司下设有总经理室、工程部、销售部、财务部、办公室等部门。公司现有专业技术人员40余名，其中高级工程师15人，能够充分满足公司目前经营管理的需要。 总体看，公司组织机构健全，人员专业技术水平较好，管理团队成熟。
贷款风险评估 银行贷款的风险主要来自于借款人的风险，尤其是借款人的经营风险。而借款人经营风险的大小又与借款人一定时期内的信用状况有着直接的联系。因此，借款人信用状况的分析是贷款风险管理的基础，也是贷款风险评估的主要内容。贷款风险评估涉及到： 一、借款人经营实力的评价 借款人经营实力是借款人销售能力、生产（供应）能力、技术能力的综合体现。借款人经营风险的大小与借款人的经营实力有着密切的关系。经营实力越强，表明借款人的应变能力和风险承受能力越强，因而经营风险就越小，相应的银行贷款风险也就越小；反之，经营实力越差，表明借款人越是缺乏应变能力和风险承受能力，因而经营风险也就越大，相应的银行贷款风险也就增大。 评估借款人的经营实力一般从3个方面入手： （1）借款人推销其产品的能力； （2）借款人的生产能力； （3）借款人的技术能力； 二、借款人经营环境的评估 借款人的经营环境是其生产经营的外部条件，借款人企业的经营和发展离不开外部环境。如果借款人能够利用好其外部环境，就可能会给借款人带来获利的机会；如果利用不好，就会给借款人带来危险。因此，借款人的外部经营环境与其经营风险之间有着十分密切的联系。 外部环境的评估涉及到评价借款人外部环境对其经营行为和经营成果的影
响，一般从以下两个方面着手： （1）分析借款人生产经营的产品十分有市场、市场容量有多大、竞争程度如何、竞争对手的情况、市场的发展趋势等等。 （2）分析国家的法律、法规和政策对企业生产经营的影响。 三、借款人管理能力的评估 借款人作出的任何一项决策，都与其自身的知识、经验和判断力密切相关。借款人的领导管理能力、业务知识、对市场的基本判断都关系到借款人决策的成败。管理能力评估就是要对借款企业管理层的经营管理经验、业务知识、判断力等各方面作出评价，并分析其对企业生产经营的影响。 四、借款人财务状况的评估 对借款人的财务状况的分析是贷款分析的主要内容，其结果是银行决定贷款与否、贷款多少的核心依据。借款人一旦向银行申请贷款，就应该主动向银行提供历年的财务报表，银行根据其财务报表提供的数据，进行财务比率分析，对借款人的财务状况、盈利能力、现金流量和还款能力作出评价。财务比率分析要测算的内容如下： （1）流动性比率（Liquidity ratios） 用来表明借款人以其短期资产变现获得的现金来偿还到期债务的能力。主要有以下几个比率： －－－流动比率（Current ratio） 流动比率＝全部流动资产/全部流动负债 流动资产＝现金（包括存款）＋有价证券＋应收款＋存货
.×××项目贷款可行性评估报告 第一部分概要 一、评估说明 本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。 二、评估目的 为委托方审核贷款申请提供参考 三、评估依据 本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有： 1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策； 2、委托方和借款企业提供的有关资料；
3、广州市房地产市场价格信息； 4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料； 5、其他资料。 四、项目概况 1、地理位置及环境 ××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站(××)，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。 目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。 2、项目背景 ××××项目由广州××××发展有限公司(×××××)向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该
公司贷款申请报告 一、企业基本情况介绍： (一)企业基本情况 xx公司主要从事生猪、牛、羊定点屠宰(二级)，畜禽加工及销售，生猪、牛、羊、鸡、兔养殖;批发、零售金属材料、建筑材料、化工产品、普通机械、电器设备、电线电缆、仪器仪表、五金交电，销售汽车、摩托车及零部件;废旧物质收购和报废汽车回收与拆解等业务。注册资金xxx万元，企业性质属有限责任公司。现有员工xxx人，其中：大学学历xx人、中专学历xx人、各类专业技术人员xxx人。xxx有限公司自成立以来，多次被评为xxx“消费者信得过企业”、xxx“重合同、守信用企业”、“十强私营企业”、“私营企业纳税大户”、“先进私营企业”和“商贸工作先进集体”;是xxx盘大盘强和重点保护私营企业之一，是我县畜禽养殖龙头企业。 xxx集团有强大的发展后劲和品牌优势，一直以“诚信、高效、务实、奉献”企业精神，奉献社会，回报大众。以“诚信为本、铸就品牌，优质服务、赢得市场”的经营理论，盘大盘强威旺，使企业成为xx畜禽养殖、食品开发的重要支撑，为发展和繁荣xx地方经济作出更大的贡献。 董事长xxx先生，生于xxxx年x月，清华大学MBA毕业(工商管理课程)，xxxx年x月入伍，xxxx年x月复员到xxx公司工作。具有与时俱进、锐意进取精神的xxx，于xxxx年x 月停薪留职创业，现任xx政协常委，xx工商联副会长，xx光彩事业促进会副会长，xx人民检察院特邀检察员，xx公安局执法监督员，xx市五金商会会员。多次被评为xx"先进私营企业厂长(经理)"、"工商业联合会优秀会员"、"光彩事业家"和xx市"下岗创业再就业明星"等荣誉。xxx是一位讲诚信、善经营、懂管理、富于实干精神的企业家。xxxxx有限公司在他的带领下，不断引进先进的现代企业制度，夯实企业管理基础，构筑优良的企业文化，坚持“优质、高效、诚信、服务于顾客”的经营方针和“质量是金，服务是心"的经营宗旨，团结拚博，与时俱进，不断致力于向新的广度和深度拓展，建成一支具有高度敬业精神、高效创新精神、高效团队精神的员工队伍，以食品生产加工为龙头，打造“xx牌放心肉”品牌，营造出超时代风格的一流产品，建立高品质、高水准的xx综合型企业。 (二)、企业法人信用情况 公司一向讲信誉，守合同，目前在中国银行xx支行、农村信用合作社xx联社有信贷关系，在与银行交往过程中，从来都是按期支付利息和归还贷款本金。与经营客户订立的合同履约率为100%，多次被有关部门评为守合同，重信誉的单位。被中国银行xx市分行评为AA 级企业，重庆市信用联社评为AAA级企业。 公司经营状况良好，管理能力较强，营运能力和盈利能力较强，信誉度高，发展前景可观，为了扩大经营规模，盘大盘强企业，开发新的项目，但企业流动资金不足，现向农发行申请项目贷款和流动资金短期贷款，由于公司经营项目好，效益可佳，具有充足的销售收入和现金流入，公司承诺，一定按期偿还贵行贷款和利息。为此，xx公司完全有实力偿还贵行项目贷款和流动资金短期贷款，保证贵行贷款的安全性。 (三)经营设备及证照情况 经营证照齐全，公司在xx城区建有二级畜禽屠宰加工厂1个，是xxx猪、牛、羊定点屠宰和生猪收购与销售的重点企业，拥有国家标准二级机械化屠宰厂，先进的冷藏设施，年可屠宰生猪xx万头、牛羊xx万头(只)、兔xxx万只。拥有肉猪饲养场和小型种兔场各1个。 (四)资产负债及生产经营情况 公司从事畜禽养殖和加工、猪牛羊定点屠宰、畜禽产品精深加工和外销等业务已经xx 多年，取得了良好的经营业绩。2005年，该公司出栏肉猪xxxxx头、肉兔x万只，宰杀并加
企业贷款风险评估 报告 1
贷款风险评估 银行贷款的风险主要来自于借款人的风险,特别是借款人的经营风险。而借款人经营风险的大小又与借款人一定时期内的信用状况有着直接的联系。因此,借款人信用状况的分析是贷款风险管理的基础,也是贷款风险评估的主要内容。贷款风险评估涉及到: 一、借款人经营实力的评价 借款人经营实力是借款人销售能力、生产(供应)能力、技术能力的综合体现。借款人经营风险的大小与借款人的经营实力有着密切的关系。经营实力越强,表明借款人的应变能力和风险承受能力越强,因而经营风险就越小,相应的银行贷款风险也就越小;反之,经营实力越差,表明借款人越是缺乏应变能力和风险承受能力,因而经营风险也就越大,相应的银行贷款风险也就增大。 评估借款人的经营实力一般从3个方面入手: (1)借款人推销其产品的能力; (2)借款人的生产能力; (3)借款人的技术能力; 二、借款人经营环境的评估 借款人的经营环境是其生产经营的外部条件,借款人企业的经营和发展离不开外部环境。如果借款人能够利用好其外部环境,就可能会给借款人带来获利的机会;如果利用不好,就会给借款人带来危险。因此,借款人的外部经营环境与其经营风险之间有着十分密切的联系。
外部环境的评估涉及到评价借款人外部环境对其经营行为和经营成果的影响,一般从以下两个方面着手: (1)分析借款人生产经营的产品十分有市场、市场容量有多大、竞争程度如何、竞争对手的情况、市场的发展趋势等等。 (2)分析国家的法律、法规和政策对企业生产经营的影响。 三、借款人管理能力的评估 借款人作出的任何一项决策,都与其自身的知识、经验和判断力密切相关。借款人的领导管理能力、业务知识、对市场的基本判断都关系到借款人决策的成败。管理能力评估就是要对借款企业管理层的经营管理经验、业务知识、判断力等各方面作出评价,并分析其对企业生产经营的影响。 四、借款人财务状况的评估 对借款人的财务状况的分析是贷款分析的主要内容,其结果是银行决定贷款与否、贷款多少的核心依据。借款人一旦向银行申请贷款,就应该主动向银行提供历年的财务报表,银行根据其财务报表提供的数据,进行财务比率分析,对借款人的财务状况、盈利能力、现金流量和还款能力作出评价。财务比率分析要测算的内容如下: (1)流动性比率(Liquidity ratios) 用来表明借款人以其短期资产变现获得的现金来偿还到期债务的能力。主要有以下几个比率: 3
项目贷款可行性评 估报告 1
.×××项目贷款可行性评估报告 第一部分概要 一、评估说明 本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称:委托方)的委托,对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为 9月17日,本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考,不作其它用途。 二、评估目的 为委托方审核贷款申请提供参考 三、评估依据 本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提供的相关资料进行评估,委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有: 2
1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策; 2、委托方和借款企业提供的有关资料; 3、广州市房地产市场价格信息; 4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料; 5、其它资料。 四、项目概况 1、地理位置及环境 ××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角,西为机场路,北邻黄石路,东面和南面均有新规划路联络,南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场,周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中,机场路和黄石路有多条公交线路经过,且邻近地铁二号线站(××),交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等,公建及城市基础配套设施完善。 当前,白云国际机场即将搬迁,其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧,占地总面积约11.5万平方米,总建筑面积近22.6万平方米,预计总投资约8.3亿元,整个项目建成后,将成为广州市内大型生态居住社区之一。 3
贷款项目评估报告
第一章概要 某实业有限公司（以下简称某公司）为开发“青城山房”项目申请贷款，本机构受中国农业银行四川省分行委托于2006年月11月组成项目评估组对该项目进行了全面评估（评估基准日确定为2006年10月31日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，按照《中国农业银行中长期项目贷款评估办法》的要求，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2006年11月23日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下： 一、借款人评价 1、公司简介 某公司于2005年6月20日经四川省工商行政管理局登记注册成立。现股东由一个法人与两个自然人组成，注册资本与实收资本均为5,000.00万元人民币，其中：宁夏某房地产开发有限公司出资4300万元，占总股本的86%；胡晓红出资200万元，占总股本的4%；杜明冬出资500万元，占总股本的10%。 该公司目前房地产开发资质证书为“暂定资质证书”，有效期至2007年7月18日，暂定等级为三级。 2、管理层简介
某公司设立股东会，股东会为公司最高权力机构，下设执行董事。公司设有工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门，共有管理人员和员工三十人，90%以上员工具有大专以上学历。 公司主要管理人员简历如下： xx：公司法定代表人,女，1969年３月出生，法律本科毕业，具有工程师、经济师专业职称。1990年-1997年任宁夏朔方律师事务所律师；1987年8月任广东新世纪工业园有限公司副经理；1998年某房地产开发有限公司成立任总经理；2001年至今：现任宁夏某物业管理有限公司董事长；2001年至今：现任宁夏某闭窗制作有限公司董事长；2003年5月年至今：现任宁夏某建筑工程有限公司；2004年8月任宁夏某房地产开发有限公司董事长；2005年6月任四川广生实业有限公司董事长。 xx：公司财务主管,男，1969年6月出生，本科文化，会计师。1992年7月至1994年12月在北京第三市政公司财务科工作；1995年1月至1997年12月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任；1998年1月至2000年12月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理；2001年1月至2005年10月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监；2005年10月至今任某实业有限公司财务部监。 3、公司信用及财务状况 某公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司 经人行咨询系统查询，截至2006年11月17日，某公司无银行借款，
公司贷款调查报告 公司贷款调查报告 公司贷款调查报告 县综合购销有限公司，位于县城北新街1号，企业类型为有限责任公司，机构类型为企业法人，经营范围为机砖、油毡生产、销售；农副产品收购；糖业烟酒、小百货零售。该公司因改扩建原州商场，制作货架及柜台资金不足，向我联社营业部申请流动资金贷款100万元，期限1年，用该商品贸易城主楼大厅一至三层全部产权抵押，存款20万元质押，现将具体调查情况报告如下： 一、基本情况 县综合购销有限公司始建于1998年4月1日，是一家从事个体商业经营，发展成现在的集商业、建材、农副产品购销为
一体的综合性股份制企业，机构代码，企业法人营业执照注册号码为，注册资本100万元，具有独立法人资格，已于4月9日办理了营业执照年检，贷款证号码为。占地面积108亩，被省委、省政府评为全省发展非公有制经济先进企业。法定代表人，男，汉族，现年41岁，系县乡土堑坳土西社人，身份证号码622722*********，任公司董事长、总经理。该公司下设建材分公司和商品贸易城两个独立核算的分支机构，目前建材分公司经营正常，效益较好。商品贸易城属9月15日以350万元购买的原州商场改建而成,计发[]6号立项批准改扩建，县城乡建设环境保护局12月18日以k—069号规划建设用地，并以建01号准许开工建设，于2月19日开工修建，工程总造价3880210元，截止调查之日，东、西楼改建基本完成，主楼大厅主体已竣工，工程量已完成80%，计付工程款265万元。 二、资产负债状况
资产状况：截止调查之日，商品贸易城现值535万元，在联社营业部存款余额47万元，其它金融机构存款26万元，资产总额608万元。 负债状况：商品贸易城承担原州商场银行贷款万元，根据工程进度，已付265万元，未拖欠工程款，负债总额万元，该企业资产负债比例为％。 三、该笔贷款投资项目经济效益预测 收入预测：该商品贸易城于今年10月份建成投入运营后，主要收入为商业门点及摊位租赁费收入，在工程筹建过程中，东、西楼的一楼商业门点及主楼大厅外侧商业门点租赁费已收缴到位，收取20年租赁费210万元，大部分已投入工程建设。东、西楼二楼及主楼大厅一至三层摊位尚未租出。该改扩建工程完工后，面向社会招租，主楼大厅一楼可容纳摊位380个，每个摊位年租赁收入按3000元计算可实现收入114万元，主楼大厅二、三楼可容纳摊位800个，每个摊位年租赁收入按元计算可实现收入160万
贷款项目评估内容及方法 20083 项目按性质划分为：以新增生产能力为目的的新建项目和以恢 复或者改善生产能力为目的的更新改造项目。（也就是技改或开、扩建项目）无论是新建项目或是改、扩建项目，对于企业首先是提出项目 建议书或编制可行性研究报告（代项目建议书）。然后选址及落实资 金来源？。第三是立项或报备。（立项一般指有财政参股资金，报备 一般是指总投资全部有企业自筹，无论是立项或报备，其作用都是对 可研报告的否定或批复）。对于重污染项目还要做专题的环评报告。 第四是办理各项证照，如：土地使用证、建设用地规划许可证、建设 工程规划许可证和施工许可证。 （一）符合国家产业、产品及布局政策和投资项目审批程序。 （二）可行性研究经权威部门论证。 （三）借款人主要财务指标、项目资本金来源及比例符合国家 和我行规定。 （四）项目总投资及投资构成明确、拟采用工艺技术基本定型、 拟购进设备已完成询价。 （五）借款人前两年财务报告及生产经营资料（既有法人）、项 目立项批准文件、可行性研究报告等基础资料齐全。 企业除提供一些象流动资金所需的基本要件外，申报项目贷款 1 还需提供以下主要要件 １．项目建议书或可研报告。
２．有权部门对可研报告的批复文件。。 ３．项目概算材料。 ４．项目融资意向及贷款意向书。 ５．借款人出具的用综合效益偿还贷款的函。 ６．资本金已经到位或能按期到位的证明文件。 ７．项目其他资金证明。 ８．土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 施工许可证。 ９．水电气落实证明。 １０．环保批复。 １１．消防批复。 １２．证明担保有效性的相关材料。 另外，我们总行〔2006〕114号文件规定，对技术改造贷款不 涉及新增土地或土木工程施工的，可不提供土地使用证、建设用地规 划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。也不需要编制可行性 研究报告和环境保护评价文件。 项目评估主要包括以下几个方面的内容：1项目概述；2．借款人评估；3．项目建设条件评估；4．项目产品市场评估；5．项目投资估算与资金来源评估；6．项 目财务效益评估；7．不确定性分析；8．贷款风硷与效益评估；9．总评估与决策建议。 下面我就这九项内容做以简单的概括性解释。 2 项目概述里边有九项内容
关于公司与三峡财务公司关联存贷款等 金融风险评估报告 按照深圳证券交易所对财务公司金融业务信息披露的有关要求，对与存在关联关系的财务公司发生存、贷款等金融业务的上市公司，应当对财务公司的经营资质、业务和风险状况进行评估，出具风险评估报告，作为单独议案提交董事会审议并披露。同时要求关联交易期间，上市公司应当在定期报告中对涉及财务公司关联交易的存款、贷款等金融业务进行持续披露，每半年提交一次风险持续评估报告，并在中期报告、年度报告中予以披露。 截至2017年12月31日，湖北能源集团股份有限公司及控股子公司与三峡财务有限责任公司（以下简称“三峡财务公司”）关联交易的存款最高余额为 12.09亿元，贷款余额为55.44亿元，全年累计支付利息1.13亿元。根据深交所对财务公司关联交易的相关要求，现将三峡财务风险评估情况报告如下： 一、三峡财务基本情况 三峡财务公司经中国人民银行批准于1997年11月成立，是专门服务于中国长江三峡集团有限公司及其成员单位的非银行金融机构。 经营范围：对成员单位办理财务和融资顾问、信用鉴证及相关的咨询、代理业务；协助成员单位实现交易款项的收付；对成员单位提供担保；办理成员单位之间的委托贷款及委托投资；对成员单位办理票据承兑与贴现；办理成员单位之间的内部转账结算及相应的结算、清算方案设计；吸收成员单位的存款；对成员单位办理贷款及融资租赁；从事同业拆借；经批准发行财务公司债券；承销成员单位的企业债券；对金融机构的股权投资；有价证券投资；成员单位产品的买方信贷及融资租赁；中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。
法定住所：北京市海淀区玉渊潭南路1号 法定代表人：杨亚 注册资本：500,000.00万人民币 企业性质：其他有限责任公司 二、三峡财务内部控制的基本情况 （一）控制环境 1.治理环境 根据有关法人治理结构的监管要求，三峡财务公司建立了股东会、董事会、监事会和高级管理层，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会成员10名，监事会成员5名，董事会下设审计与风险管理员会。三峡财务公司建立了以股东会、董事会、监事会和高级管理人员为主体的公司治理结构，通过制定并监督执行公司内部控制政策、培育良好的内部控制文化为公司内部控制体系建设提供良好的内部环境。 三峡财务公司对董事会、监事会、高级管理层在内部控制中的责任进行了明确规定，明确了股东会、董事会、监事和经理层之间各负其责、规范运作、相互制衡的公司治理结构。三峡财务公司经营目标、经营方针以及重大问题的决策机构为股东会；董事会为股东会的执行机构，是公司治理的核心，担负公司重大经营决策、发展战略设计和推动公司财务预算、财务决算、年度经营计划管理以及公司风险控制等职责；监事会向股东会负责，对公司财务以及高级管理人员履职情况进行监督，维护公司及股东合法权益；总经理由董事会聘任，负责公司的日常业务经营和管理工作，组织实施董事会决议，对董事会负责。总经理办公会为公司日常经营管理决策机构，由总经理负责召集和主持，决策事项按照民主集中制的原则，由总经理在充分听取各方意见的基础上最终做出决定。
兴旺广场建设项目评估报告 扬州市区农村信用合作联社 5国信资信评估有限公司 二0—0年六月 目录 概述 (2) 第一章项目承担主体评价 (4)
1.1借款人概况 (4) 1.2公司股本结构 (4) 1.3公司组织机构及人员评价 (4) 1.4经营者管理者素质 (5) 1.5借款人财务状况评价 (5) 1.5.1资产与负债及所有者权益结构 (5) 1.5.2财务状况评价 (7) 1.6 关联企业 (7) 第二章项目基本情况评价 (8) 2.1项目概况 (8) 2.1.1地理位置 (8) 2.1.2项目规戈U (8) 2.2项目市场定位 (9) 2.3项目建设合法性分析 (9) 2.4项目开发周期及工程进度计划 (10) 2.5项目建设条件评价 (11) 第三章项目市场分析 (12) 3.1市场环境分析 (12) 3.1.1扬州市概况 (12) 3.1.2 扬州市房地产市场 (13) 3.1.3政策环境 (13) 3.2同类竞争项目的比较 (14) 3.3项目优劣势分析 (14) 3.4项目市场前景预测 (15) 第四章项目投资估算和筹资评价 (17) 4.1项目投资估算 (17) 4.2项目资金来源 (18) 4.2.1项目资金来源计划 (18) 4.2.2资金来源计划落实情况 (19) 4.3项目资本金评价 (20) 第五章偿债能力分析 (21) 5.1项目财务效益预测算 (21) 5.1.1项目销售收入 (21) 5.1.2销售税金 (21) 5.1.3管理费用 (22) 5.1.4销售费用 (22) 5.1.5项目禾U润及利润率 (22) 5.2项目现金流量及还款来源分析 (23) 5.3项目效益敏感性分析 (23)
×××项目贷款可行性评估报告 第一部分概要 一、评估说明 本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。 二、评估目的 为委托方审核贷款申请提供参考 三、评估依据 本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有： 1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策； 2、委托方和借款企业提供的有关资料； 3、广州市房地产市场价格信息； 4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料； 5、其他资料。 四、项目概况 1、地理位置及环境 ××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站(××)，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。 目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。 2、项目背景
××××项目由广州××××发展有限公司(×××××)向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由××公司开发建设外，西、南两区由××公司进行开发建设。西区占地近3万平方米、建筑面积66万平方米的楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面积85802平方米、规划建筑面积172408平方米，目前正在开发建设当中，其中第一期8幢12层预计可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高层和高层预计于2005年3月全部竣工交付使用。 3、项目规划情况 根据广州市规划局《关于××××项目修建性详细规划的批复》，项目总体的控制性技术指标为： 1)建筑容积率2.545； 2)建筑密度：26.5％； 3)总建筑面积172408平方米(其中地上建筑面积153951平方米，地下室建筑面积18457平方米，小学建筑面积12000平方米及其他配套建筑面积1765平方米)； 4)绿地率37.5％； 根据总体规划方案，×××××项目共建设23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数分别为12至19层，住宅建筑面积合共132003.2平方米、商业建筑面积合计8183平方米；地下室1层、建筑面积合计18457平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。 4、项目工程进度安排 据×公司称，×××××项目从2003年5月开始动工建设，施工单位为广东××建筑有限公司，到2003年9月17日，第一期8幢楼宇已分别建至地上第7层和第10层，并已领取预售许可证。按××公司的建设计划，第一期8幢楼字预计于2004年3月完工交付使用，第二期15幢预计在2003年11月开始拆迁和工程建设，预计2005年3月以前可先后竣工交付使用。 第二部分项目合法性与建设条件评价 一、项目合法性评价 目前，××××项目已办理《建设用地规划许可证》，第一期楼字已办理《建设工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广州市国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等手续，也就是说，除未进行拆迁的第二期楼字外，该南区项目的规划、报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全(具体详见附件资料)，据××公司称，其第二期楼宇的各项手续正在申报办理过程中。 二、项目建设条件评价 1、项目技术经济指标