房地产金融专题研究
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目录
一、解读房地产金融
二、中国住房金融的发展与改革
三、构建我国住房消费信贷风险防范体系的条件、难点和对策分析
四、关于我国房地产证券化的若干思考
五、加快房地产投融资与国际接轨
六、政府干预房地产金融的范围设置
七、房地产投资基金的设立壁垒及经营瓶颈因素分析
八、房贷证券化未成曲调先有情
九、房地产证券化的可行性分析
十、房地产证券化的两种类型
十一、关于证券化启动我国房地产有效需求的若干思考
十二、美国政府在住房贷款证券化中的作用及其对我国的借鉴
十三、培育基金新品种，推动住房抵押贷款证券化
十四、浅谈房地产证券化
十五、如何发展房地产证券化
十六、我国住房抵押贷款及担保体制现状
十七、形成住房抵押信贷良性循环的主要矛盾及其对策十八、房地产公司发行股票特别规定(附全文)
十九、房地产拉动经济增长的原由及策略
二十、房屋银行运行风险及规避
二十一、城市土地证券化
二十二、银行债务重组与资产证券化
二十三、台湾不动产证券化展望
二十四、房地产证券化的可行性分析
二十五、浅议ABS融资方式与中国证券市场的发展
二十六、资产证券化在我国可行吗？
二十七、中国推行资产证券化的难点及对策
二十八、信贷资产证券化的交易结构
二十九、住房抵押贷款证券化的模式
三十、MPF挑战MBS——一种新的住房融资选择
三十一、荷兰LABSII公司的资产证券化
三十二、中色建设房地产公司资产重组回顾
三十三、资产重组、资本市场与投资银行
三十四、房地产开发企业融资渠道分析
三十五、论银行不良资产剥离和资产管理公司的运作三十六、资产证券化与其他融资方式的比较
三十七、资产证券化的基本交易过程
三十八、服务商在证券化交易中的作用
三十九、资产证券化与机构投资者
四十、银行担保贷款支撑债券（CLO）
四十一、RTC与资产证券化
四十二、资产证券化的案例分析——讨论稿
四十三、亚洲的资产证券化发展与原因剖析
四十四、论资产管理公司的运作——金融过滤工程分析
四十五、资产证券化与金融资产管理
四十六、中国房地产投资基金主攻权益性投资
解读房地产金融
在我国，住宅产业还刚刚起步，需要一个发育、成长、完善的过程，在这一过程中资金融通始终是房地产交易的基础，是困扰开发商和购房者的难题。解决房地产企业的资金问题，没有房地产金融的参与是做不到的……
一、我国房地产金融业的发展现状
随着国家加快住宅产业的发展，居民住房消费商品化水平的提高，房地产金融业的规模正在不断扩大，占商业银行业务的比重不断提高；中国人民银行也更加注重住房金融体系的完善，住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营，住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。
1、住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡。
为深化住房制度改革，促进住房建设与消费，国家先后出台了一系列的住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银行根据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度，使得住房消费信贷业务取得前所未有的快速发展，但由于受当地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发展较快的地区多集中于东南沿海地区，上海、广东、北京、浙江、江苏、福建和厦门等省市，占到贷款业务量的50％以上。中西部地区发展虽有起色但仍较落后，这与该地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等紧密相关，体现了资金运动的特征和规律。
2、住房信贷结构发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜。
根据国家宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结构呈现重心转移，由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费贷款。截止1999年底，工、农、中、建四家国有商业银行当年自营性个人住房贷款余额占房地产贷款余额的比重分别为65．29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有继续增大的趋势。
3、住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，内部结构开始走向协调。
近几年来，国家加快住房制度改革步伐和重点发展住宅产业，使各商业银行逐渐认识到住房金融在推动整个国民经济增长和消费需求扩张的重要性，以及住房金融的巨大发展潜力和广阔的发展前景。因此，纷纷从不同的角度且以不同的方式介入住房金融市场竞争，特别是自l998年起，在国家产业政策和人民银行金融调控政策的引导下，各家商业银行都纷纷承诺拿出几百亿，总量上千亿的信贷规模，支持住房建设和住房消费，在品种创新、服务网络、服务质量等方面的竞争都更趋激烈。同时银行的住房信贷业务更加理性、规范地遵循贷款通则，严格依照贷款程序办事，防范贷款风险的意识进一步增强。
二、制约我国房地产金融业发展的主要因素
1．商品房房价太高，经济适用房政策不完善。
多年来，与其他商品大打价格战的经营策略不同，商品房价格居高不下直接影响着人们的购房倾向。而经济适用房政策不明确，造成大量高收入阶层涌入经济房市场。据了解，目前，国内绝大多数地方经济适用房已成为住房供应的主渠道。应当说，经济适用房的发展平抑了过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了重要作用。但由于政策方面的不完善，在各地还普遍存在着诸如中低收入家庭的收入界限、购买对象的条件、购买程序、价格确立办法等方面的问题。
2.住房消费贷款额度低、期限短、利率高。
我国抵押贷款的期限短则3－5年，最长的也只有20－25年。这与我国目前收入低、房价高的国情相比，使中低收入家庭难以承受，贷款期限过短就更令需要贷款的居民无法涉足。而当前一些银行机构推出的所谓“零首付”，由于进入的条件太高，对普通购房者来讲没有实际意义。
3．缺乏风险转移机制、贷出款项没有保障,抵押贷款形式单一、限制条件多的状况并存。
目前，我国住房贷款的形式主要是职工抵押贷款，形式单一，且限制条件非常严格，束缚了购房者消费贷款的选择性和自由度。住宅抵押贷款二级市场至今尚未形成。二级市场的缺乏造成证券化程度低，融资工具缺乏，银行不能通过转让贷款债权的方式来转移资金风险。
4.住房金融法规不够健全，对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。
目前，虽然涉及房地产抵押的法律已出台了一些，如《民法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境尚不够完善，表现为有些法规缺乏可操作性，特别是作为住房消费贷款的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于住房金融的进一步健康发展。
此外，融资结构的不合理，住房消费信贷地域分布的不平衡，住房金融配套服务体系发展的滞后也都是我国房地产金融发展的制约因素。
三、政府在房地产金融中的作用及其宏观调控
政府要想在住房金融发展中有效地发挥作用，首先必须给自己一个准确的定位。当前我国确立的经济体制改革目标是建立社会主义市场经济，其基本特征是参与市场交易的各主体地位都是平等的。如果政府作为一交易主体参与市场，则必定与其他市场主体处于不平等的地位，这是由政府拥有市场的管理权性质决定的。所以政府作用的定位应该是：在市场中为各主体顺利进行交易提供支持和保障，只有这样，才能保证市场行为的公平、公正和公开。从世界各国住房金融的发展来看，一般都是以市场机制为基础，即金融机构的资金大部分通过市场来筹集，且贷款对象、贷款偿还期限、偿还方式、贷款利率等也不是由政府指定的。政府作用体现在对住房金融的支持上。
政府扶持和干预市场有两种方式，一种是直接干预，政府不仅直接出巨资来参与住宅融资活动，而且通过制定利率等措施来对住房金融市场实行多方面的干预。另一种是间接干预，主要有两种形式：一是制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展；二是通过为抵押贷款提供保险和发起设立若干准政府机构，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。从我国经济改革目标和政府定位来看，我国政府干预市场应该采取第二种方式，即转变一成不变的指令性的监管为积极的引导，通过完善市场的基础设施和体制建设来促进改革的深化，并尽可能避免扭曲市场信息和破坏市场在资源配置方面的基础功能。
加强政府对住房金融发展的支持和调控力度。
首先，要促进住房规模化发展，就需要政府允许、鼓励、支持以商业银行为主体，包括人寿保险公司在内的各种中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务，要积极推出符合住房消费要求的住房金融朝规模化发展；
其次，只有政府向住房抵押贷款提供担保或保险保证，才能减轻贷款人的后顾之忧；
第三，只有通过有关政策对中低收入家庭实施一系列补助计划，如还款补助、利息减免计划等，才能让中低收入层次的家庭，尤其是经济欠发达地区的居民，通过抵押贷款形式进入商品房市场，从而促进住房金融的发展；
第四，只有通过政府加强对住房的监管与协调，建立与住房金融相配套的政策措施、法律法规
制度，才能避免住房金融秩序出现混乱。
四、入世：房地产金融业快速发展的契机
根据我国金融业务开放的时间表，加入WTO后，要立即允许外资银行经营所有国外客户的外汇业务；一年以后允许经营中国客户的外汇业务；两年内允许外资银行经营人民币批发业务；五年后可以对中国居民开展个人业务。虽然，住房金融特别是个人消费信贷业务外资银行介入相对较晚，给了中国银行业较充分的时间去调整经营策略，改进经营管理，改善服务质量，争取与国际惯例早日接轨。因此只有开拓性地摸索适合我国国情的住房金融营销策略，积极进行住房金融品种的创新与业务的整合，并在合适的时机有效地进行资产重组与银行间的购并，才能在加入WTO后，具备与跨国银行竞争的实力。
（1）积极推进住房金融产品的创新，提供全方位的金融支持。
金融业和住房开发的关系是非常密切的。随着我国住房市场的不断壮大，目前的金融工具不足以满足市场的需要。住房信贷资产，特别是住房消费信贷资产的流动性风险逐渐突现，要有先进的金融工具来开通住房一级融资市场与二级融资市场的通道。另外，随着居民对住房金融服务的要求呈现多元化趋势，不仅对传统销售环节中个人住房抵押贷款仍保持旺盛需求，而且覆盖到变现、转贷等以住房为中心的所有相关经济活动中，所以我们要积极吸取国外先进成熟的品种，合理运用，完善住房建设与消费的金融支持。
（2）增强开放意识，把握市场走向。
入世以后，投资增加将使非住宅类房地产需求增加，随后住宅类房地产需求也将增加。住宅需求的激增将使我国的住房金融市场面临着超常规、跳跃式发展的机遇，但境外金融机构的大量涌入又使这种跳跃式发展在一个封闭的金融体制中难以得到实现。因此，开放型住房金融结构是我国住房金融现代化唯一的战略选择。应以市场需求为准绳，以业务创新为突破口，满足所有制多元化，消费个性化的需求以提高整个住房金融的服务能力和业务水平。同时应改善制度环境，建立信用文化。这将为国有商业银行住房金融业务的稳健运行创造良好的外部环境。
（3）房地产金融管理机构要制定相应的政策，为国内金融业创造良好的外部竞争环境。
国外金融机构的进入，将使国内房地产金融市场主体复杂化、交易工具多元化。为了使我国的房地产企业能在竞争市场上站得住脚，房地产金融管理机构应抓紧这一段宝贵的时间，保护和培育国内产业，逐步探索有力又有利的监管方式。要放松对房地产开发贷款的控制，放开住房消费信贷，扩大贷款规模，及早占领和发展房地产金融市场；要调整房地产贷款结构，完善住房消费信贷机制，形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种；要发展房地产保险，尤其是房屋财产保险、房地产责任保险、住房抵押保险和房产质量等方面的保险；要借鉴国外经验，建立房地产政策性金
融机构，尽快开放房地产金融二级市场。
（4）加大对开发资信评级高、规模大的优势房地产客户的营销力度。
加入WTO后，国外机构将为房地产开发项目提供贷款，为个人办理抵押贷款业务，并推动房地产抵押证券化业务的开展。对我国银行来说，更应关注那些资信评级度比较高、资产质量较好且有一定规模实力的房地产公司，特别是上市公司，因为他们的融资能力相对较强，在从事大项目时具备资金规模的优势，从而有利于公司持续经营业绩的提高。对其要积极营销，抢占市场。
可见，加入WTO后，在相当长的一段时期内，对国内银行来讲，需要拥有众多网点才能大规模运作的住房消费信贷业务所面临外资银行的挑战要远小于银行的公司业务。再加上国内银行经营住房金融业务的高起点，只要能顺应金融发展的自身规律，按照市场需求的原则灵活调整经营策略，我们完全可以在新一轮的住房金融竞争中赢得主动。
五、房地产产业资本需与金融资本亲密结合
作为一个特殊的产业，房地产开发商自有资本通常占资产总额的10％，即每1元的自有资本必须推动10元的总资产。显而易见，房地产对金融业的依赖性较其他部门更大，金融业的缺位将使房地产开发成为天方夜谭。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要资金来源是依赖银行贷款和预售房款。然而，从现在开始，这样的好事以后可能就不再有了，一大批没有资本实力的发展商将因“严重失血”而被淘汰出局。因此，更新房地产企业运作理念，使房地产企业产业资本和金融资本有效结合，是大多数房地产企业生存和发展的必经之路。
按照我国政府的承诺，加入WTO以后，我国将开放服务行业，其中当然包括房地产业。WTO 对中国房地产业的影响将是全方位的，将全面冲击中国房地产业。首先是资本实力相差悬殊；其次是经营管理水平相距更远；而更重要的是，国际资本对中国房地产业的冲击，并不是以单个资本的形式出现的，而是伴随着金融资本、保险资本、电讯资本、汽车资本以及其他相关产业资本，以一个完整的产业链形式出现的。中国地产界面临未来挑战的将是国外整个完整发达的市场经济体系。
房地产企业的内部生存和发展环境已经发生了重大变化；而加入WTO，外部环境也将变得更加严峻，国际资本虎视眈眈。中国房地产业的重新洗牌已经开始，中国房地产业的春秋时代正在来临。因此，中国的房地产业要应对WTO的挑战，必须从战略的高度，跳出自身的视野限制，走产业资本和金融资本结合的道路。
到目前为止，中国的大多数房地产企业的发展主要是依靠经营管理型战略来实现的。大多数房地产企业对资本运作战略是相对陌生的，即使有所了解并努力去实施，并且在一定时间和空间获得阶段收益的房地产企业，资本运作交易型战略的运用也远未到位，远没有充分发挥这种全新的资本战略对快速扩展房地产企业价值所起到积极的作用。
具体而言，房地产企业所面临的问题是：下一步发展的重点将是定位于继续单一致力于企业内部经营管理挖掘潜力还是外部扩张；是以短期信贷迅速筹资还是借壳，买壳上市发行股票、房地产债券进行长期融资；是部分出售资产、还是兼并、收购资产业务的选择。总之，房地产企业资本运作已成为业界共同关心的话题，它将决定房地产企业下一阶段获得持续发展应该采取的战略。
随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，住宅产业在国民经济中的地位日益显得重要，房地产金融业在国家金融业领域的地位作用也日益显得突出。加快我国房地产金融业在制度、机构、创新、机制方面的建设，尽快建立起适合我国住宅发展要求并能促进自身健康发展的住宅金融体系，是我国房地产金融业发展走向繁荣的战略选择。
中国住房金融的发展与改革
作者：应红来源：中国房地产金融
摘要：我国住房金融的改革和发展，是与我国国民经济发展、住房制度改革戚戚相关的，透过住房金融业务的发展现状，分析业务发展的诸多制约因素，无不凸现住房金融业务的阶段性、关联性以及蓬勃向前的动态发展特征，据此提出在改革和发展中深化和完善我国住房金融的对策思路。
1 中国住房金融的发展
1．1 住房金融的发展历程
我国的住房金融是伴随住房制度改革和金融体制改革的不断深入，以及房地产市场的日趋成熟而逐渐发展和完善起来的，主要经历以下三个发展阶段。
第一阶段：1988—1993年，我国住房金融形成阶段。这一阶段的特点是初步确立了住房金融业务经营管理体制，明确了住房金融服务住房制度改革的经营方向。
根据1988年国发11号《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》的精神，建立与现阶段房改与房地产市场相适应的住房金融经营管理体制，即政策性业务实行“三自两单”，自营性业务充分发挥金融机构积极性，支持房改和住房建设。
第二阶段：1994—1997年，住房金融初步发展阶段。这一阶段的特点是：以上海为先导，住房公积金制度开始起步，政策性住房金融业务向委托性业务转变；商业性住房金融业务开始向普通住宅建设倾斜；住房金融经营管理开始逐步规范，住房金融品种不断涌现；住房消费信贷有所启动；住房金融业务竞争围绕着争办政策性住房金融业务展开。
1994年，国发．[1994]43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》将全国住房制度改革继续推向深入。人民银行银发[1994]313号《政策性住房信贷业务管理暂行规定》和银发〔1994]220号《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》对不同资金来源的政策性业务与自营性业务进行界定和规范，
并扩大了承办政策性住房金融业务的商业银行的范围。
第三阶段：1998年-2000年，住房金融全面发展阶段。这一阶段的特点是，住房制度改革深化，住房分配从福利制向货币化过渡；住房金融经营机构进一步扩大，住房金融业务的经营力度进一步加大；政策性住房金融业务和商业性住房金融业务结合发展更加紧密；住房消费信贷业务开始步入高速发展轨道；住房金融市场竞争由对政策性住房金融业务竞争步入全方位的住房金融业务竞争。
从我国住房金融业发展历程可以看到，随着国家加快住宅产业的发展，居民住房消费商品化水平的提高，住房金融业的规模正在不断扩大，占商业银行业务的比重不断提高；中国人民银行也更加注重住房金融体系的完善，住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营，住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。
1．2 住房金融的现状
1．住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡。
近年来，国家为扩大内需，拉动经济增长，在实行积极的财政政策和进一步发挥货币政策的同时，加大刺激居民消费的力度，以推动整个经济的良性循环。为深化住房制度改革，促进住房建设与消费，国家先后出台了一系列的住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银行根据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度，使得住房消费信贷业务取得前所未有的快速发展，截止1999年底，工、农、中、建四大国有商业银行个人住房贷款余额1583．67亿元，其中自营性贷款余额1259．56亿元，较1998年末增长了157％。
但是，在个人住房贷款业务发展中也暴露出区域间发展不均衡的态势。由于受当地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发展较快的地区多集中于东南沿海地区，上海、广东、北京、浙江、江苏、福建和厦门等省市，占到贷款业务量的50％以上。中西部地区发展虽有起色但仍较落后，这与该地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等紧密相关，体现了资金运动的特征和规律。
2．住房信贷结构发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜。
根据国家宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结构呈现重心转移，由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费贷款。截止1999年底，工、农、中、建四家国有商业银行当年自营性个人住房贷款余额占房地产贷款余额的比重分别为65．29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有继续增大的趋势。
3．住房开发贷款以支持普通住房和经济适用住房为主，特别是积极扶持科教文卫单位利用自用土地建设经济适用住房。
近年来，住房开发贷款主要用于支持普通住房的建设，尤其是从认真贯彻国家科教兴国的战略，大力促进国民经济结构、产业结构调整以及科教文卫体制转轨的需要出发，采取从重点领域和重点单位入手，积极尝试多种方式、多种途径支持科教文卫住房建设的有益做法，努力探索和解决银行在支持科教文卫机构利用单位自用土地建设经济适用住房中的风险规避问题，选择符合本地区经济发展状况的信贷扶持方式，有力地支持了这些单位的住房建设。同时，由于科教文卫单位的职工素质较高，属于收入稳定、信用良好、住房需求旺盛，且极具市场消费潜力的优质客户群体。特别是在目前我国住房开发市场风险难于把握，信贷资产质量偏低和信贷投放速度减缓的情况下，积极支持科教文卫单位建设经济适用住房，有利于银行提高贷款效益、增强市场竞争力，是银行业务的重要发展方向和业务拓展领域之一。
4．住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，内部结构开始走向协调。
近几年来，国家加快住房制度改革步伐和重点发展住宅产业，使各商业银行逐渐认识到住房金融在推动整个国民经济增长和消费需求扩张的重要性，以及住房金融的巨大发展潜力和广阔的发展前景。因此，纷纷从不同的角度且以不同的方式介入住房金融市场竞争，特别是自l998年起，在国家产业政策和人民银行金融调控政策的引导下，各家商业银行都纷纷承诺拿出几百亿，总量上千亿的信贷规模，支持住房建设和住房消费，在品种创新、服务网络、服务质量等方面的竞争都更趋激烈。同时银行的住房信贷业务更加理性、规范地遵循贷款通则，严格依照贷款程序办事，防范贷款风险的意识进一步增强。在住房信贷资金的联动方面，通过银企合作，银行为开发商的商品房销售提供按揭服务，把商品房开发和销售结合起来，实现住房产业资金的良性循环。我国住房金融业务的迅速发展不仅表现在信贷规模扩大，还表现在住房信贷品种的不断增加，仅就住房消费信贷而言，有商业性个人住房贷款、政策性个人住房贷款和两者结合的住房组合贷款以及住房汽车贷款、住房装饰装修贷款等一系列信贷品种。银行比过去更加重视贷款的市场营销和风险防范，同时更加注重科技开发，利用先进的科技手段改进和加强住房信贷业务的经营和管理。
2 中国住房金融业发展的制约因素
目前，我国居民住房市场化程度低，交易规模小，居民购房有支付能力的需求不足。具体来说制约住房金融业务发展的主要因素有：房价和居民家庭年收入比，住房制度改革，住房产权政策和住房抵押相关法律规定，住房抵押贷款二级市场的开放等。
1．房价和居民家庭年收入比是居民能否进入住房市场实现购房消费，住房市场能否正常发展的关键，也是影响住房金融业务发展的重要因素。
房价和居民家庭年收入比偏高，特别是像北京、上海、广州这类的大城市，房价和居民家庭年收入比过高，把大部分中低收入居民家庭挡在住房市场之外。造成我国房价和居民家庭年收入比偏
高的原因是成本推动和需求拉动以及职工收入中住房消费含量不足所至。我国房价偏高与房屋建设成本上升，房价中包含不合理的税费和开发商追求过高利润有密切关系，也与长期以来市场主体错位，集团单位大量进入市场，对商品房表现出不正常需求有关。影响房价与居民家庭年收入比的另一个原因是旧体制下在职工工资外运转的住房工资含量目前尚未全部理人工资之中，广大中低收入居民家庭尚无实力进入商品房市场，因而严重制约住房金融业务的发展。
2．住房制度改革的不断深入对住房金融业务发展起了巨大的推动作用。但住房制度改革的渐进性也抑制了住房金融业务快速发展的步伐。
从公房租金改革与售价改革的不同步，大部分地区住房公积金制度有待进一步完善，尚未形成调动人们购房积极性的调节机制，到1998年出台的以停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化为核心的住房制度改革方案，商业银行的住房金融业务也走过了从朦胧到清晰、从弱小到较具规模，并将逐渐扩大和规范的改革与发展的进程，体现在住房信贷投入渐趋理智、住房信贷结构趋于合理、住房信贷品种根据市场需求应运而生。
但是我国住房产权政策的不明晰以及住房抵押有关法律规定的不健全，也对住房金融业务发展造成不利影响。目前我国公房出售有标准价、成本价，有安居房价、经济适用房价和商品房价，住房产权有完整产权和不完整产权，完整产权有含地价的产权和不含地价的产权，购买在划拨的土地上住房，有国家产权和个人产权的划分，单位购买在政府出让的土地上建成的商品房，再按房改成本价卖给职工，有单位产权和个人产权的划分。由于住房产权复杂多样，产权界定不清晰，购房人的权益缺乏政策法律保护，随之而来的问题是住房抵押问题。居民购房贷款最主要的担保方式是以所购住房做抵押，然而现实中住房建设除五证齐全的商品房能办理抵押登记外，其他住房都办不了抵押登记。即使政府出台有关规定，能办理抵押登记，届时处分抵押住房的收益仍有很大不确定性，这涉及到抵押权人和政府(或单位)利益的分配问题，因为如何确定土地收益尚无具体规定。我国住房产权复杂多样，非抵押担保贷款发放难度很大，在一定程度上制约了住房金融业务的发展。
3．住房二级市场和住房抵押贷款二级市场欠发达。
住房二级市场是个人将所购住房再次出售的交易市场。随着住房制度改革的深入和住房商品化、社会化程度的不断提高，允许已售公房上市，进行再交易势在必行。少数城市的试点经验证明开放住房二级市场对于增加居民购房能力，激活住房市场，促进商品房销售，满足不同层次居民的住房消费需求，改善和提高居民住房消费水平具有重要意义，开放住房二级市场也有利于住房金融业务的发展。但由于旧体制下，住房分配不合理，对公有住房占有不公平，富裕与不足，过剩与短缺并存，开放住房二级市场的现实问题依然较多，在一定程度上影响了住房金融业务的发展。
当住房金融业务发展到一定规模，个人住房贷款占商业银行资产业务的较大比例，出现资
金来源与资金运用的期限错配，银行资产投资风险过于集中，便需要通过发行以住房抵押贷款资产为担保的长期债券，一方面使非销售性的银行资产转变为可上市交易的债券，从而实现资产证券化；另一方面可有效地增加银行发放住房抵押贷款的资金来源，解决贷款期限结构的错配问题，为住房抵押贷款一级市场的更快发展提供充足的资金条件。
同时，我国住房抵押贷款一、二级市场的发展都缺乏政府的积极介入。在住房抵押贷款一级市场上，需要政府对广大中低收入阶层贷款买房提供信用保证或保险；在住房抵押贷款二级市场上，需要政府制定税收政策，提供法律保障，为住房抵押贷款证券提供资质担保。从我国现实情况看，政府对居民住房的社会保障作用应更多的体现在对住房金融市场的参与上，但目前政府的运作尚未更多的显现，这也是制约住房金融业务发展的重要因素。
此外，住房信贷品种仍需多样化，才能满足不同层次的需求；借款人的借贷意识需要增强；房地产中介业务要规范化；住房金融服务更应面向百姓，提供更方便和便捷的工具和手段。
3 中国住房金融业的完善与深化
3．1 健全和培育适宜住房金融业发展的政策导向与市场环境
住房本身是消费品，但不同于一般的消费品，有其特殊性，住房又是投资品，所以必须有两个市场为其服务。对应消费品有住房金融市场，对应投资品有资本市场，而这两个市场都必须以流动性为根本。如消费品，必须以金融市场为中介才能由生产领域进入消费领域，资本市场之间也应有一个融通环节，如通过二级资本市场上转让贷款债权，就使中长期贷款具有很强的流动性，所以健全和培育住房金融市场关键要做好以下几个方面的工作。
1．加快住房分配货币化进程。
一是在住房供应上，建造面向不同阶层和不同消费水平的经济适用房和普通商品房，近期仍可准许有条件的企业集资建房，并以货币化的方式出售给本单位职工，由于减少中间环节，建房造价相应降低，从而增加有支付能力的购买需求；二是确定合理的房价租售比，使住房消费真正进入商品化、市场化运作阶段；三是探索房价、个人收入与住房信贷的合理比，科学测量和量化三者间的售、存、贷比例，塑造商业银行新的客户群体。
2．进一步健全和完善住房二级市场。
该市场的拓展情况直接关系到住房建设与消费能否真正进入货币化的运作轨道，以及住房商品化、社会化的实现程度。首先，改变市场经营方式单一的局面。除允许有产权的微利房、商品房在市场出售外，也允许拥有不完全产权的房改房补足土地出让金后，在市场上重新标价出售或出租经营。其次，降低税费。一方面调整房屋交易转让过程中的税费比例，使买卖房屋的居民易于承受；另一方面同一消费者转手买卖房屋，实行单项收取税费，鼓励有经济实力且居住质量不断提高的居
民以旧换新，扩大市场有效需求。
3．迫切需要建立一种政府监控、社会参与、有保障基础的风险担保系统。
建立资信等级高、抗风险度强的中介机构，提供简化程序，缩短时间，高效率的“一条龙”中介服务，既有利于维护购房者的权益，又有利于增强金融机构住房信贷投放、回收和增值的信心，同时对健全和完善我国住房市场机制，加快和促进住房建设与住房信贷的良性循环都将具有极其重要的作用。
4．建立健全房地产抵押的法律、法规体系，为加大住房信贷投入营造一个良好的法律基础。
尽管金融法律框架业已形成，但规范房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为，特别是在借款人不履约还款时的抵押物处置，缺乏操作经验。保证房地产信贷资金正常运转的法律法规，还有待加紧制定，以便在法律上明确房地产市场规则，确保法律的严肃性和稳定性。
3．2 住房金融组织体系需不断改革与完善
现阶段，在我国要充分利用和发挥现有商业银行，尤其是国有商业银行在住房金融市场上的主体作用。目前构成中国住房金融市场运作主体的几家银行基本上都是全国性或地方性的零售银行，它们拥有雄厚的实力、较成熟的管理经验和遍布全国的分支网络，随着几家银行向现代商业银行的转轨，住房金融业务正处于蓬勃发展时期，尚有很大的发展潜力。培育、发展和规范现有商业银行的住房金融组织体系不仅是一项现实的选择，而且是一项最优的选择，因为从经济学的角度讲，符合成本最小化的原则，符合社会资源优化配置原理。
从长远来看，政策性住房金融将改变委托商业银行办理的局面，近一步确立自身的操作目标、操作主体、操作方式和监管力度。一是要随着我国经济体制改革的深化和市场经济体制的逐步确立，重新定位政策性住房金融业务的操作目标，即由为住房制度改革提供配套政策性住房金融服务的操作目标，逐步过渡到为中低收入阶层居民住房生产和住房消费提供金融服务。二是明确界定有关政府部门与承办银行之间的运作界限，严禁政企不分，超“边界”运作。三是积极完善政策性住房金融业务的运作方式，探讨对住房困难、收入较低的家庭实行优惠贷款利率、财政贴息、单位贴息等金融政策选择；四是进一步完善对政策性住房金融业务的监管方式，加大监管力度。随着政策性住房金融业务的发展，确有必要可成立相应的政策性住房金融机构，也可争取以合作住房金融机构的形式存在。
3．3 完善住房信贷品种，规范消费信贷操作，提高金融服务的质量与水平
1．将批发业务与零售业务相结合、消费信贷与开发信贷相结合，努力提供“一揽子”金融服务。
首先，积极支持经济适用住房建设，以及确有销路且能保证按期还本付息的其他普通商品房开发建设，适应不同层次消费者的各种需求。其次，住房建设与住房消费之间的有机联系，决定了个
人住房贷款与房地产开发贷款之间的循环效应。因此，要大力发展个人住房贷款业务，以消费带动和促进生产发展。第三，优质高效的营销贷款。及时分析房地产企业与居民个人的有效需求状况，选择符合贷款条件且信誉良好的客户群体，在防范风险的前提下，将各类房地产贷款进行打包营销，提供全方位、多层次、优质配套的金融服务。
2．适度调整银行信贷政策，增加信贷品种，扩大贷款对象和范围。
既然住房建设被明确作为新的经济增长点，各商业银行要在遵循银行信贷“三性”基本原则的基础上，一方面择优扶持经济效益好的住房建设，经过深入细致的市场调研，对市场前景好，确有销路，并能保证按期还本付息的住房开发项目，均应予以支持。另一方面住房消费信贷要不仅仅帮助购买自用普通住房的城镇居民实现购房理想，而且也要对以出租或转售住房，作为增值或保值手段的投资者，在符合银行贷款的条件下，给予信贷支持，这对于扩大消费需求，拉动经济增长具有极其重要的现实意义。
3．规范住房消费贷款业务操作。
现阶段，我国个人住房贷款业务处于快速发展时期，尽管个人住房贷款办法在实践中不断修改和完善，但由于各地情况不同，实际操作中又涉及方方面面的问题，有些问题也不是某家银行能够单独解决的，这样难免在操作程序和操作环节上容易引起购房居民的误解，影响该项业务的发展。因此，要尽快制定统一的操作规程，并不断开发和应用电算化、网络化等科技手段，以提高效率、降低成本、方便客户。
3．4 加快住房金融创新的步伐
1．探讨建立我国二级抵押贷款市场的可行性，着手研究将中国长期化的资金通过二级抵押市场证券化的形式融入住房领域的可操作性和运作途径。
住宅建设和住宅消费健康发展的重要条件，是要建立一个发达的住房融资体系，而发展住房融资体系的关键，是解决长期资金来源问题，如果没有稳定的长期资金来源，商业银行办理长期住房抵押贷款业务将会面临较高的流动性风险。随着住房公积金制度的全面建立和保险体制的完善，中国社会保险基金、住房公积金、人寿保险基金等长期化资金供给具有巨大的市场潜力，这笔资金运用的基本原则是保值增值。建立二级抵押贷款市场，不仅能为商业银行的住房金融业务融入更多的资金，提供安全、可靠、流动性强的运作环境，而且为长期化资金的保值增值提供了可靠的投资环境。为此，我们要加大这方面可行性研究的力度，深入探讨并认真论证在中国建立二级抵押贷款市场的背景条件和总体框架，积极选择有条件的城市，大胆尝试并努力实践住房抵押贷款证券化，为今后的进一步发展积累经验、创造条件。
2。研究建立个人住房抵押贷款担保公司，使消费贷款信用增级。
目前阻碍个人住房贷款业务发展的主要原因之一是，银行担心借款者还不了款而又不能履行收回抵押物的权力，一方面使得银行更加严格地掌握贷款条件，提高贷款要求，另一方面借款者因此而感到不合算，手续烦琐。借鉴美国住房市场管理经验，如成立联邦住房管理局、联邦退伍军人管理局(V A)这样的官办保险机构，通过政府的功能及信誉组建抵押贷款担保公司。美国的住房抵押贷款之所以对金融机构有很强的吸引力，一个重要的原因就在于有政府抵押担保机构为个人住房抵押提供保险或保证。这样就促进了大批金融机构参与抵押市场的活动，满足了低收入家庭的住宅需求，也稳定了初级市场。
3．探讨稳步引进外资住房金融机构，合资成立住房金融机构的可行性。
引进国外金融机构，更重要的是引进其先进的技术工具和手段，以及科学的管理方法，使我国的住房金融能在较高的层次上持续发展，以迎接中国加入WTO的挑战，并适应全球经济一体化的现实要求。
总之，住房金融业的发展与深化，不仅有利于我国住房金融市场的开拓，有利于促进住房制度改革的深入和住房市场的健全与完善，更有利于推动我国住房建设和国民经济快速持续稳定地增长。最终有利于“居者有其屋”目标的实现和居民生活水平的提高。
构建我国住房消费信贷风险防范体系
的条件、难点和对策分析
作者：刘彤来源：中国房地产金融
摘要：近年来，住房消费信贷在启动住房消费、促进住宅产业发展和扩大内需方面发挥了积极作用，但与此同时，住房消费信贷风险也逐渐积淀扩大。通过剖析我国个贷风险防范现状和主要难点，从一级抵押市场的主体角度提出了构建符合我国国情的“四位一体”的个贷风险防范体系及相应的具体对策建议。
关键词：住房金融；住房消费信贷；风险防范
以个人住房抵押贷款为典型形式的住房消费信贷(本文中简称为个贷)从本质上说。属于金融机构的优质资产，但住房消费信贷固有的期限较长、资金来源及运用结构不匹配等特性以及经济转轨时期社会经济环境的特殊性，必须重视个贷业务风险及其防范的问题。在当前我国住房抵押贷款市场尚处于起步阶段，社会信用制度不完善，金融防范手段还比较薄弱，又缺乏系统的管理经验和数据支持的条件下，积极探索构建住房消费信贷风险防范体系具有极为重要和迫切的现实意义。
本文侧重于对构建风险防范体系的现实条件和主要难点的分析，对建立“四位一体”的我国住房消费信贷风险防范体系及其具体对策进行探讨。
一、建立我国住房消费信贷风险防范体系的现实条件
从目前情况看，由于个贷业务的积极拓展和不断成熟，各项管理制度、政策法规的出台和实施，已经为个贷风险防范体系的构建提供了有利的现实条件。
1．社会风险意识不断加强，思想基础逐步建立
我国具有讲诚信、守信用的传统观念，居民还贷意愿强，理性违约也较少。从目前抵押贷款发展的实际来看，违约率较低，为1%~2％，低于国际公认的警戒线。银行在个贷业务开展方面风险意识也较强，甚至存在“惜贷”现象。
2．银行个贷业务的发展和竞争，使风险管理技术手段不断创新
个人住房贷款经营运作日趋规范，各商业银行为获得市场竞争优势，在个贷业务上形成了一系列具体实施办法和操作规程，比如确定具体贷款比例最高不超过80％；针对不同个贷品种和贷款对象，提供多种选择贷款方案；建立风险预警机制等。在风险管理技术方面日益成熟，取得了较好的防范效果。
3．保险担保形式多样化，抵押物处置逐渐成为可能
目前我国的抵押贷款担保有3种：即第三方担保；由开发商提供阶段性或全程担保；保险公司或专门的保证公司提供担保。其中，通过开发商担保提早发放期房贷款，待现房交付后，再用住房抵押这一担保形式来置换开发商连带责任保证成为目前较为普遍的一种信贷形式。
此外，各地还根据当地实际情况，创造出多种抵押担保、保险形式。例如，上海的售房单位担保和抵押物的保险；以北京和苏州为代表的综合保险；成都市由市住房置业担保公司提供的抵押担保；云南、南京等城市还有“连坐”形式的担保。
4．中介机构有所发展，条件逐步具备
目前，我国个贷业务的中介机构包括抵押登记机构、房产评估机构、商业保险公司和住房置业担保公司等，个贷业务不断扩展为这些中介服务机构提供了良好的发展机遇。住房置业担保公司的出现解决了我国住宅金融市场长期存在的担保主体缺位问题。该机构提供连带责任保证，具备抵押物处置和变现优势，可以解决无法按时偿债的借款人的安置问题。随着个贷规模不断扩大，保险机构参与力度也不断加大，特别是政府保险机构的参与，将有效解决个贷风险分担的发展难题。
5．个贷已初具规模
目前我国住房抵押贷款市场已初具规模，截止1999年底，全国四家国有独资商业银行个人商业性住房贷款余额1260亿元，较年初增加746亿元。统计显示，上海市住房抵押贷款市场存量约占全国的20%左右。
6．政府提供的法律、制度保障，加大了监管力度
政府通过制定和完善个贷业务法律体系，为防范个贷风险提供了法律保障。比如，《中华人民共和国担保法》中的担保方式规定，中国人民银行1998年5月出台的《个人住房贷款管理办法》规定个人贷款以房产为抵押物的，在贷款时必须办理房屋财产保险。同时，金融体制改革深化为监管提供了良好的制度环境，中央银行加强了对住房信贷的宏观管理和个贷风险防范管理。
二、目前住房消费信贷风险防范中的主要难点
作为一个住宅市场化和住房消费信贷化刚刚起步的国家，我国的法律法规、制度建设和市场基础设施建设仍然滞后，在防范个贷风险上也存在难以克服的困难，具体表现在：1．满足住房消费需求与防范个贷风险存在观实冲突
当前，我国停止住房实物分配，住房信贷市场潜在需求量极大，但银行以严谨周密的业务程序和多种担保保险形式来规避信用风险，造成手续繁琐及贷款费用增加，限制了潜在的贷款需求。随着我国居民信贷消费观念不断强化，住房消费信贷供给不足将使大多数居民面临信贷约束，如何使住房金融业务在广度和深度方面同时拓展，以解决加强个贷风险防范与扩大金融支持及满足住房消费需求之间的冲突，就成为构建个贷风险防范体系的关键环节和突出难题。
2．风险承担主体之间风险收益不对等加大了风险隐患
在个贷业务中，涉及众多市场主体，由于在分担风险方面没有建立互惠、互利、互相制约的计划，各主体只片面强调规避转嫁风险，造成风险与收益之间不对等，反而放大了个贷风险。突出表现在两种风险划分关系中：
(1) 银行、开发商、购房者之间的风险划分关系。贷款银行处于提供个贷服务的垄断性地位，采取各种方式规避转移风险，但最终却可能承担更大风险。比如，购房者在住房信贷约束背景下承担了过多风险。人为加大违约可能性。
(2) 银行、保险公司、购房者之间的风险划分关系。我国开办的“住房消费信贷保证保险”是保证保险与信用保险的混合物，缴费义务与受益权利严重扭曲。购房者支付风险分散成本却无相应收益，则个贷风险积淀加快，风险隐患增大。银行试图把保险成本同时转嫁给借款人和保险公司以获得房产抵押和信用保险的双重保障，完全规避自己的信贷风险不符合市场经济逻辑。保险公司收取了一份保费，却承担了包括购房者的道德风险、行为风险以及引起购房者收入流减少或中断的一切风险，在我国目前信用经济尚待逐步建立的时期，风险之大，保险公司是难以承受的。
3．政府在个贷风险防范中的作用机制尚未完全建立
由于制度安排、经费来源和作用方式等制约因素，政府对居民住房的社会保障作用只限于产品领域(如安居工程、经济适用房等)，还没有发展到住房金融市场领域。而政府作为制度提供者和市场管理者，在住房抵押贷款市场上是大有作为的。因此，界定政府分担个贷风险的范围和限度成为当
前的一大难题。
4．银行个贷业务经验不足，风险管理方法技术相对落后
由于银行开展个贷时间不长，在贷款工具设计、资金筹集、风险管理方法和内部监控方面经验积累不足，又受到各种制度、法律的瓶颈制约，操作疏漏和失误难以避免，主要问题有住房信贷资金渠道狭窄，筹资方式少；贷款工具缺乏灵活性；银行风险管理手段受到外部环境限制；内部监控系统还不完善等。
5．配套环境的制约使个贷风险防范手段效果弱化
个人信用制度、抵押制度、担保保险制度等本来是转移风险的手段，由于制度安排本身的缺陷和运行环境的问题，弱化了防范风险效果，甚至可能增大风险。
发挥个人信用制度作用的难点在于个人信用档案不健全，个人信用评估机制尚未健全。在我国现阶段抵押制度的功能十分有限，存在抵押品设置难，抵押登记制度不健全，抵押物产权不清，抵押物处置难等问题。担保制度存在着很大的局限性和不规范性。保险业务实际运作中存在标准不统一、操作不规范、利益不均衡，房屋保险理赔范围小、费率高，赔偿几率小，保险除外责任过多等问题。
6．二级市场尚未建立，抵押贷款证券化在防范风险方面难有作为
住房抵押贷款证券化作为结构性融资方式，是防范和化解个贷风险的根本出路和方向。由于我国金融基础设施的限制和实施要求尚不迫切，缺乏证券化的必要条件和现实基础，还无法充分利用这一风险防范手段。推行个贷证券化的难点在于尚不具备住房抵押贷款证券化的前提条件、内部和外部环境条件。因而，积极发展个贷业务，建立二级抵押市场，为个贷证券化创造条件就成为构建风险防范体系的一个重要课题和难题。
三、建立我国住房消费信贷风险防范体系的相关对策建议
鉴于我国住房制度改革和法制建设的渐进性，住房消费信贷风险产生因素的阶段性特征，笔者认为，应遵循综合配套、有效联动原则，构建全方位、多层次的“四位一体”的住房消费信贷风险防范体系，以充分发挥关键防范机制和重点防范手段的作用。
1．我国住房消费信贷风险防范体系的基本框架
根据国外经验并结合我国实际探讨构建我国住房消费信贷风险防范体系的基本思路，可以从住房消费信贷风险的作用机理出发，分别从四类市场主体角度加以考虑。
从个贷风险产生来源看，借款人和贷款银行是两个基本的市场主体，也是两个基本的风险来源，在个贷业务发展和风险分散中，中介机构和政府也作为市场主体参与了个贷风险的防范和控制，承担了部分风险。因此，根据借款人、贷款银行、中介机构和政府这四类市场主体在个贷业务中的地