销售基础知识培训资料汇总
销售知识培训材料（一）
第一章房地产基础知识
一、房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。
1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、
文化、教育、办公房等。
2、地产：是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。
二、房地产开发
1、房地产开发的概念：
房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
2、房地产开发的原则：
房地产开发必须遵循以下原则：
（1）严格执行城市规划的原则；
（2）讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来；
（3）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
3、土地征用的审批权限：
征收下列土地，由国务院批准：
（1）基本农田；
（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；
（3）其它土地超过70公顷的。
征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
4、土地的取得方式：
土地的取得有两种方式：划拨和出让。
（1）划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用权限的限制。一般是指划拨给国家机关、学校等单位使用。
（2）出让是指及国家签订土地出让合同，交纳土地出让金在一定年限内获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
（备注：出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，可以无偿收回以上土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。）
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5、国有土地出让的方式：招标、拍卖、协议三种方式，目前还广泛采用挂牌方式出让。
A 、招标出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
B 、拍卖出让国有土地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竟买人在指定时间、地点进行公开竟价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
C 、协议出让土地使用权：是指出让人及选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。
D 、挂牌出让国有土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的价格结果确定土地使用者的行为。 三、房地产综合开发流程
1、 房地产开发项目策划环节 主要目的是决定投资开发的对象。
2、 房地产开发的前期工作
主要目的是为开工建设作好准备。
3、 房地产开发项目的建设管理
主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。
4、 房地产开发项目的经营工作
主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。
5、 房地产开发项目后评价环节
主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其原因，弄清项目的综合效益如何。
四、房地产投资 1、概念：
地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。 2、特点：
后评价 经济核算
效益评价
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（1）投资成本高
（2）投资回收期长
（3）投资风险大
（4）收益性好
3
4
（1）花园公寓影响因素：销售时机
（2）写字楼影响因素：地段、商圈、价格等
（3）商业：商圈、楼层、临街状态等
（4）住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等（5）酒店：地段、价格、配套、服务等
五、房地产开发程序
1、企业注册：有1000万以上的注册资本；
2、立项审批；
3、项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址；
4、在向计委、建委报可行性研究报告之前，须及市供电局、市政工程局
共同确定“四源”（供水、供热、供气及排污）供应的可行性；
5、在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审
批。同时提交项目建议书及批准文件；
6、建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划
许可证（市规委）；
7、向土地管理部门办理建设用地批准书；
8、申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设工程规划设计
条件，并预交50%的建设工程规划许可证执照费；
9、依法取得土地使用权，领取国有土地使用证（国土资源局）；
10、领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，
每半年按项目各实施阶段送主管部门验核；
11、领取拆迁证、办理拆迁工作；
12、向城市规划管理部门申请审定规划设计方案；
13、向城市规划管理部门办理建设工程规划许可证（规委），交纳执照费；
14、及四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议；
15、到建委办理建设工程开工手续领取开工证（建委）；
16、持开工证到市政有关部门缴纳四源建设费和其他费用；
17、到招投标办公室办理建设工程施工招标投标手续；
18、申请办理商品房销（预）售许可证；（建委）
19、工程竣工验收：工程验收、质量验收（市质量监督站）；
20、取得竣工验收备案表。
五、五证、两书、一表
1、五证
A、国有土地使用证：经城市各级人民政府颁发，证明土地使用者向国家支
付土地使用权出让金，获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
B、建设用地规划许可证：经城市规划行政主管部门，确认建设项目位置和
范围符合城市规划的法定凭证。
C、建设工程规划许可证：经城市规划管理部门，确认有关建设活动的合法
地位，保证有关建设单位个人的合法权益，证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
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D、建设工程开工证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，在建委办理
的允许其开工的批准性证件。
E、商品房销（预）售许可证：本证是房地产行政管理部门允许房地产开发
企业销售商品房的批准性证件。
2、两书
A、商品房质量保证书：是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任
的法律文件，房地产开发企业应当按本保证书的约定，承担保修责任。
B、商品房使用说明书：即对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、
性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
3、一表：商品房竣工验收备案表。
六、房地产交易制度
房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。
1、预售
（1）预售的概念：预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。
（2）商品房预售的条件：A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；B、持有建设工程规划许可证和施工许可证；C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
D、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可
证明。
2、商品房现售
（1）商品房现房的概念：商品房现房是指以完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。
现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
（2）商品房现售，应当符合以下条件：
A、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发
企业
资质证书；
B、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
C、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
D、已通过竣工验收；
E、拆迁安置已经落实；
F、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其
他配
套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
G、物业管理方案已经落实。
按规定，现房销售，凡是已取得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得房屋的所有权证书的，仍须按照有关规定办理商品房预售许证。可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售，但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。
第二章专业名词
1、规划用地：规划批准的可以使用的土地。
2、建筑面积：是指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。计算建筑面积
的房屋，层高2、2米以上（含2、2米）。
3、总建筑面积：指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再
乘以尺寸的总和。
4、套内建筑面积：是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙
体面积和阳台建筑面积之和。
5、使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。
6、套内使用面积：是指各房间使用面积的总和。
7、共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的
公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。
8、套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上非共用墙墙体水
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平投影的面积。
9、阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台，按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。
10、产权登记面积：是在房屋竣工后由测绘部门对已建成的房屋进得实地测量之后所得到的面积。
11、面积使用率：使用面积总和及建筑面积之比；一个使用单位的使用面积和一个使用单位的套内建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。12、建筑密度（建筑覆盖率）：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积及地块面积的比率（%），即建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积。
13、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积及地块面积之比，即容积率=总建筑面积/建筑用地面积。
14、绿化率：绿化用地及规划用地面积之比。
15、面积计算公式：
销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
容积率=总建筑面积/总占地面积
绿化率=绿化占地面积/总占地面积
建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积
使用率=使用面积/建筑面积
16、建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。
17、道路用地：规划区域内道路的占地面积。
18、红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示，故称“红线”。
19、层高：是指上下两层楼面或本层楼地面距上层楼地面之间的距离。
20、净高：房间内地面到顶棚之间的距离。
21、一二墙（120mm）：指墙体的厚度120mm（半砖墙），一般用于室内非承重的内隔。
22、二四墙（240mm）：指墙体的厚度240mm（一砖墙），室外室内的承重墙。
23、三七墙（370mm）：指墙体的厚度370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。
24、砖混结构：由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。
25、框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。
26、剪力墙结构：竖向承重结构全部同纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。
27、框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。
28、开间：两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。
29、进深：两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。
30、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
31、七通一平：指基本建设中前期工作的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气管道通及平整土地等的基础建设。
32、九通一平：在七通一平的基础上加开通宽带网络、有线电视。
33、大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。
34、标高：地图上表示建筑物某一部位的高度，有时作“高称”，用“▽”表示，记入小数点后第三位，如±0.000。
35、防潮层：一般设在室外地平标高之上，室内地平标高之下，室内首层地面结构层的中部，材料多为防水沙浆，厚度为20毫米左右。
36、防风柱：指支撑房屋山墙以承受风荷载的柱子。
37、防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。
38、防水材料：油毡、SBS防水卷材、水乳型橡胶、沥青。
39、勒脚：外墙墙身下端靠近室外地坪的部分，一般采用抹水泥砂浆的形
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式。
40、设备层：将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯
机房等设备的楼层，一般在2.2米以下。
41、管道井：又称设备管道井，在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、
供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。
42、四源费：建设项目需外部供应：自来水、热力、天然气、排放污。
43、物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物
业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
44、单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用
房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。
45、公寓式住宅：公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公
寓式住宅一般建在大城市里，多数为高层大楼，标准标高，每一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
46、跃层式住宅：指住宅占有上下两楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、
厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯连接。
优点：A、每户都有较大的采光面，通风较好。
B、户内居住面积和辅助面积较大。
C、布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
47、复式住宅：一般指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的
夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式住宅3.3米，而一般跃层为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。
48、联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立
的院落形成的联排式住宅。
49、智能化住宅：智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服务
和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的提高了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区规范化的物业管理。
50、商品房：指按市场价购买的房屋，有合法的完全产权，分为内销
和外销。
51、经济适用房：以中低收入家庭住房困难户为供应对象，按照国家
住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅，是以微利价出售给广大中低收入家庭、有社会保障性质的得到国家政策扶持的普通住宅。
52、商品房价格由什么构成？
由三部分组成：（1）成本：包括征地费、折迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施
工费、材料费和人工费、管理费等；（2）税金；（3）利润。
第三章建筑知识
一、建筑结构知识
房屋建筑分类：
1、按使用性质划分
建筑物的实用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型：
A、生产性建筑
（1）工业建筑：指各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、
多层工业厂房。
（2）农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋。如种子库等。
B、非生产性建筑：非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为：
（1）居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所。
（2）公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、
交通和其它建筑等。
2、结构类型划分
结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料及制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种：
A、砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构
件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只
起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和
高层建筑中。
B、框架结构：这种结构的承重部分是同钢筋混凝土或钢材制
作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这
种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。
C、混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构
件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注，通常被称
为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建
筑。这种结构可以用于多层和高层建筑。
D、间架结构：它包括悬索结构、壳体结构、折板结构、拱结
构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中，如体育馆、
大剧院、航空港等。
3、按照建筑物层数或高度划分
A、住宅建筑的1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为小高层，10
层以上为高层。
B、公共建筑及综合性建筑高度超过24m为高层建筑，低于24m为多
层建筑。
C、建筑总高度超过100m时，不论其是居住建筑或是公共建筑均为
超高层建筑。
D、联合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的发展情
况，把高层建筑划分为四种类型：
①低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50m以下
的建筑物。
联发商贸营业员销售培训内容 营业员培训 （一）、营业员日常服务技巧 一、营业员应如何招呼顾客? 1、当顾客经过公用通道时,营业员须主动招呼,并简要介绍本专柜品牌,,如”欢迎光临三星专柜”欢迎光临某某专柜”等. 2当顾客进入专柜时:”迎宾词十品牌销售情况十请看一下” 3、如顾客的同伴凝视或触摸某商品时,营业员应及时介绍该商品一切相关信息,例如功能、特色、价位等.并积极鼓励顾客尝试购机.采取互动销售以及产品展示的形式！ 二、如顾客请营业员帮忙挑选商品怎么办? 1、愉快地接受顾客的请求,尽心尽力地为其做好参谋,简单了解一下顾客的要求,并根据本专柜货品情况,大胆果断地帮其挑选,不要不好意思.顾客请营业员帮忙挑选就是一种信任.应抓住这一心理,将对营业员的信任转移到商品上. 三、如顾客的同伴对商品不满意时如何解决? 对顾客同伴的不同意表示理解和尊重,观察顾客对同伴意见的重视程度.如顾客有自己的主见,主推顾客中意的商品,如同伴意见份量较重,则先博得同伴好感.或适当争求同伴意见. 四、如顾客挑选后未表态，表示再看看怎么办？ 要保持态度平和，表情平静而愉快，不脸色不好或摔扔商品。应反而劝
顾客多走几家，多看几款，不要盲目购买，以免买了不如意的商品。临走时提醒顾客如无合意的再回来。 五、如顾客用其他专柜商品与本专柜商品比较时怎么办？ 如其他专柜商品已成交，坚决不可说其不适合或不好的话，反而应用肯定语气，夸奖其眼光，鼓励顾客信心。同时介绍本专柜商品优点，突出不同之处。如顾客在两商品之间犹豫不决时，应再赞美本专柜商品，突出其优点，同时适当称赞人家商品，这样会使顾客有信任感，不是自卖自夸，而是让顾客自由选择，实在不行时不可强留或诋毁其他商品，否则易引起顾客反感，双方均无法销售。 六、如某款商品只剩一件该如何介绍？ 这款商品我们销售得很好，其他城市也已经断货，我们刚进的货又没了，这款手机很合适您，别错过这个机会，过几天不知还能不能进货。 七、专柜里一时人太多照看不过来怎么办？ 工作时间应做到“接一待二招呼三”，不得专注为一人服务而忽视或慢待了其他顾客，可与顾客说“对不起，现在人较多，请稍等一下”“这是您要的商品，您先看着，那边还有其他顾客，有事您叫我”。人多时营业员应尽量的站在视角最宽的地方，照顾到各方面，可请附近同事帮忙照看，这一点就可以完全展示出某一环岛或柜组哦团队精神！ 八、如顾客只看不买怎么办？ （1）如认为顾客无购买欲望，只是闲逛随意看时，不应态度怠慢，应主动欢迎顾客，但也不要过热情，以免造成反感。 （2）如顾客认真挑选而不买时，应积极鼓励顾客购买，并充分介绍商品优点。
房地产销售基础知识培训资料（一） 1，什么是房地产市场？ 狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2，房地产市场包括哪些种类？ （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即有量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的 重新配置。 3，房地产市场有什么特点？ （1）经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 （2）流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法，城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要 有出让、转让、出租等。 （3）市场的统一性：指房地产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 （4）市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质
和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。 （5）供给的稀缺性：至房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需要也相应的增长，另一方面是土地作为不可再生资源，基 于需求其数量基本上是恒定的。 （6）不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场，因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严 格限制，具有不完全开放性。 （7）市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 （8）房地产市场投机的巨大不可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的 不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地 产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积？ 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积？ 使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道，室楼梯等。 6、什么是建筑面积？ 对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物
营业员培训基础知识 营业员培训的目标: 1、提高营业员的文化、技术素养 2、提高工作质量 3、增产节约，降低损耗 4、减少事故的发生 5、增强劳动纪律意识 6、提高工作效率 为了更好的在社会中生存和发展，需要不断的学习接受各种各样的教育。人从走出校参加社会工作起，大部分时间都在有组织的环境中度过，要为组织的发展不断做出贡献，为此就要在职业生涯中不断更新知识，新技能需要通过学习才能获得和掌握。 随着经济的成长和发展，国内零售业更加蓬勃发展，由于消费意识的变迁，对生活品质要求的强化，出现多样化的和个性化的消费导向，单单从商品的买卖已不能满足消费者的购物要求，因此如何塑造商品的附加价值以及提供给顾客更多有关购物上的服务，就成为一位现代药店优秀营业员所必须担任的使命。 身为一位营业员，每天在药店中所接触到的除了商品之外，就是形形色色的顾客，而每一位顾客在选购药品时，在言行或态度所表现的，各有其特征。所以，如何在交易的工程中，洞察顾客反应与应对措施，这就是一位营业员在销售过程中极为重要的工作。
一、一个合格优秀的营业员，他应当具备以下基本素质 （1）做事的干劲（2）充沛的体力（3）参与的热忱 （4）明朗的个性（5）勤勉性（6）谦虚 （7）责任感（8）创造性（9）已于亲近 （10）自信心（11）上进心（12）诚实 （13）亲切感（14）冷静（15）不屈的精神（16）积极性（17）具有爱心（18）团结协作宽容二、门市营业员的工作角色 由于门店营业员直接与顾客接触，其一举一动都关系着顾客对商店的态度，而门店营业员应从顾客的反映里发现获知药店的利弊所在，或者是存在的不足和失误，然后及时反应至店长处，不断提高完善本药店的功能和服务。所以，门店营业员不再只扮演商品售出和单性角色更应做到： 1、为顾客做有效的商品组合。随着生活水平的提高，消费意识变 迁，商品的设计与生产将走向多样化，面对更加激烈的竞争，药店的功能就不仅只是将商品摆在店里销售，更应该积极去了解当地的消费特性及竞争店的状况。动向以便寻求。开发自家商品与其他店的差异性，借以提高本店的竞争能力。 2、为顾客选择合适的商品。药品是特殊商品，它的功能，主治及 禁忌和服务时应注意的问题，应通过营业员的认真解说，使顾客能进一步了解。在这种情况下，门店营业员应扮演非常重要的角色，因为他必须负起为顾客挑选合适商品的责任，使顾客
第一章房地产开发及投资 房地产开发制度 一、房地产开发的概念 房地产开发是指在信法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 二、房地产开发的的原则 房地产开发应当遵循下列原则： 1.严格执行城市规划原则 2.讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合 起来。 3.全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 三、土地征用的审批权限 征用下列土地，由国务院批准： 1.基本农田； 2.基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 3.其它土地超过七十公顷的。 征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 房地产综合开发流程 1.房地产开发项目策划 主要目的是决定投资开发的对象。 2.房地产开发的前期工作 主要目的是为开工建设做好准备。 3.房地产开发项目的建设管理 主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。 4.房地产开发项目的经营工作 主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。 5.房地产开发项目后评价环节 主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其基因，弄清项目的综合效益如何。
房地产投资 地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。 特点：1、投资成本高2、投资回收期长3、投资风险大4、收益性好 二、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同 1、花园公寓影响因素：销售时机 2、写字楼影响因素：地段 3、商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等 4、住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等 5、旅馆、酒店、地段 房地产投资及开发建设程序 1.企业注册 2.立项审批 3.项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址 4.在向计委、建委报可行性研究报告之前，须与市供电局、市政工程局共同确定“四源” （供水、供热、供气及排污）供应的可行性。 5.在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目 建议书及批准文件。 6.建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。 7.向土地管理部门输建设用地批准书。 8.申请建设用地批准书的同时，和城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50% 的建设工程规划许可证执照费。 9.依法取得土地使用权，领取国有土地使用证。 10.领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实 施阶段送主管部门验核。 11.领取拆迁证，办理拆迁工作
销售基础知识培训 一、什么是销售？（销售人员，必须正确理解自己的岗位，理解自己的工作性质，要把自己的心态摆正，需要的是自信不是畏惧。） 1、帮助有需要的人，得到他们所需要东西的过程，帮助客户解决问题。 2、是买卖双方各取所需，形成双赢。是一种“双赢的艺术”。 3、从商品或服务到货币的惊险一跃。就是卖东西。 二、销售的步骤？（销售的每个环节、流程都至关重要，无论哪个环节出了问题，都会直接影响到最终能否顺利成交） 一）第一步：准备 ?价值观准备 ?知识的准备 ?技能的准备 ?心态的准备 1）价值观准备：做好自己的角色定位 ?在公司，我是产品专家 ?对客户，我是咨询顾问 ?面对竞争对手，我是业内专家 2）知识准备：专业素质如何 ?客户知识：联系电话、姓名、背景，客户可能的问题列表和解决方案等 ?竞争对手：竞争对手的规模、产品质量、产品价格、服务、人员等 ?专业知识：景观介绍、墓地风水等 ?公司知识：公司理念、文化、目标…… ?产品知识：产品种类、价格、特性、优劣势、卖点…… ?行业知识：行业竞争对手、竞争状况和竞争格局、行业发展趋势、专有名词、行业内所涉及产品…… 3）技能准备：销售过程中使用的武器 ?沟通技能 ?谈判技能 ?时间管理
?商务礼仪 4）心态准备:要拥有积极的心态,积极的心态象太阳，照到哪里哪里亮 一个小游戏 26个英文字母（A－Z）的加法 例：SMART（聪明）＝19＋13+1+18+20+＝77 ? Knowledge（知识）= ? Hardwork （努力）= ? Attitude （心态）= ?客户正期待着我将产品介绍给他，在他面前我是最受欢迎的； ?我对每一个客户的销售结果都会是成功的； ?与客户的沟通是让我建立人际关系的重要工具； ?每一个客户都认为我是给他带来最大价值及帮助的人； ?所谓的拒绝只是他不够了解，我说话的角度也不是最好的，战胜一切与销售有关的恐惧心理； ?与每一位客户的沟通都是学习和成功的机会； ?坚持就是胜利； ?我会成为业内销售的顶尖高手。 二）第二步：客户开发 1、会寻找准客户（有没有购买需求、购买力、决策权） 2、知道客户出现的位置 3、能准确判断客户的购买时间 4、分析客户不买的原因 5、界定不良客户（负责多、成交额非常小、无二次开发价值、负债中、地点太远等等） 6、及时跟进有效客户（有迫切需求、对你销售的产品及服务持肯定态度、后续开发潜力大等等） “要知道，所有的销售在开发客户时都有一个共同的过程：没有客户→不会开发客户→学习开发客户→会开发客户→客户转介绍→无需开发客户” 三）第三步：建立信任、依赖 1、将形象最好的一面展现给客户
华为的人才培养体系 华为员工培训体系介绍 (1) 新员工培训 (2) 一、开发流程培训 (2) 二、编程基础培训 (2) 三、业务知识培训 (3) 四、答辩考核 (4) 普通员工培训 (4) 一、经典案例库 (4) 二、培训讲师制 (5) 三、技术等级划分 (5) 四、培训的组织形式 (5) UC新员工培训建议 (6)
本文根据我的经验和自己的理解介绍华为的员工培训体系，第一部分介绍新员工培训，第二部分介绍普通员工的培训，最后对我们公司新员工的培训提出几点建议，供参考。 新员工培训 华为每年都会从高校招聘大量应届毕业生，应届本科毕业生大多擅长编写千行以下的小程序，对于规模软件开发缺乏实际经验，为了使毕业生能快速适应规模软件开发，公司开发了新员工培训体系，主要包含：1 开发流程培训；2 编程基础培训；3业务知识培训；4转正答辩考核；通过三个月的试用期培训，大部分员工能够掌握规模软件开发所需要的基础知识并养成良好的编程、学习习惯，为以后的软件开发打下坚实的基础，华为的研发实践证明，这是一套行之有效的培训体系。 一、开发流程培训 新员工入职三个月内，质量部会组织开发流程培训，培训形式为5天封闭培训。5天内由培训讲师带队完成一个小项目开发，在开发过程中详细讲解公司的开发流程以及质量文化，培训结束进行闭卷考核。 这个培训叫做mini项目培训，通过培训，新员工基本对公司的开发流程和质量控制体体系有了大概的了解，进入项目组后，能够更好、更快融入项目开发。 二、编程基础培训 新员工在三个月试用期内必须通过两门基础知识考试：1 编程基础；2 编程规范，试用期满进行答辩，答辩分为A、B、C、D四等，打D的为没有通过试用期，淘汰或延期转正。 1．编程基础考试 根据语言分为c/c++类和java类，每月举行一次，每人有三次机会，考试100分（满分100）为通过。 内容主要包含数据结构、c/c++编程以及公司总结的在开发过程中容易出错的知识点，具体包含：拷贝/构造函数、运算符/函数重载、虚函数/多态、继承、类成员访问控制、对象模型、模板、内存操作，考察点多，考试题要比面试时的笔试题难。 考试形式为：选择题（含单选、多选）/判断题/填空。 新员工入职一个月内，部门组织技术骨干进行c++基础培训，平时复习主要通过自学，课余时间为主，考试前部门答疑一次；考试试题主要从公司题库中抽取。 2．编程规范考试 编程规范考试每月一次，每人有三次机会，考试90分及格（满分100）。公司有一本整
销售基础知识培训资料汇总 销售知识培训材料（一） 第一章房地产基础知识 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。 1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、 文化、教育、办公房等。 2、地产：是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。 二、房地产开发 1、房地产开发的概念： 房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 2、房地产开发的原则： 房地产开发必须遵循以下原则： （1）严格执行城市规划的原则； （2）讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来； （3）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 3、土地征用的审批权限： 征收下列土地，由国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的； （3）其它土地超过70公顷的。 征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 4、土地的取得方式： 土地的取得有两种方式：划拨和出让。 （1）划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用权限的限制。一般是指划拨给国家机关、学校等单位使用。 （2）出让是指及国家签订土地出让合同，交纳土地出让金在一定年限内获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 （备注：出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，可以无偿收回以上土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。）
销售知识培训材料（一）
第一章房地产基础知识 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。 1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、 文化、教育、办公房等。 2、地产：是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、排水排 污等地下管线以及地面道路等。 二、房地产开发 1、房地产开发的概念： 房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 2、房地产开发的原则： 房地产开发必须遵循以下原则： （1）严格执行城市规划的原则； （2）讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来； （3）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 3、土地征用的审批权限： 征收下列土地，由国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的； （3）其它土地超过70公顷的。 征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
4、土地的取得方式： 土地的取得有两种方式：划拨和出让。 （1）划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用权限的限制。一般是指划拨给国家机关、学校等单位使用。 （2）出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金在一定年限内获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 （备注：出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，可以无偿收回以上土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。） 5、国有土地出让的方式：招标、拍卖、协议三种方式，目前还广泛采用挂牌方式出让。 A、招标出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 B、拍卖出让国有土地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竟买人在指定时间、地点进行公开竟价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 C、协议出让土地使用权：是指出让人与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。
《商品营业员》 教学大纲与教学计划 （初级） 培训工种：《商品营业员》（初级） 教材版本：选用全国职业教育培训通用教材，由中国劳动与社会保障部统一编写。 第一部分教学大纲 一、教学任务 传授商业、商业管理基础知识；讲解柜台业务知识、柜台服务知识，以及商品专业知识；介绍售货操作技能，包括商品提拿、包扎、展示（演示）、陈列、称量、计算等环节。 二、教学目标 通过培训，掌握业务技术基础知识、经营管理知识、商品性能和质量标准等其他相关知识，具备一定的领会应用能力、语言文字能力、应用计算能力、实践操作能力、应变处理能力及其他相关能力。经职业鉴定合格者，取得国家人力资源和社会保障部颁发的商品营业员职业资格，能达到独立上岗操作的水平。 三、教学内容 按照《中华人民共和国职业技能鉴定规范》要求，学员应当掌握商业、商业管理、职业道德、柜台服务等基本知识；掌握柜台业务和商品知识等相关专业知识。在操作技能上，
掌握相关的业务技能、接待服务技能和售货操作技能，特别是要掌握售货操作中拿、放、称、量、包扎、计算、点数、点钞、拆装、切割、调试、修理、制作等基本技能。 四、教学要求 根据商品营业员职业特点，从基础知识入手，遵循由简到繁，循序渐进的原则，注意把握重点，破解难点，注重理论性与实践性结合，知识性与趣味性结合，集体辅导与分散自学结合，全面提升学员素质，顺利通过职业技能鉴定考核。 五、教学方法 主要教学方法包括：一是以辅导自学为基本形式，使学员理清教材结构、体系，把握教材的重点、难点；二是结合经典商业案例，深化学员对理论知识的理解；三是结合商业实践，熟悉售货服务过程，掌握售货操作技能。 总之，授课教师要搞好自学辅导，并通过实际操帮助学员掌握售货操作相关技能。 第二部分教学计划 本课程教学共安排200个课时，其中，理论知识授课5天，每天4课时，共20课时；实际操作技能培训22天，每天约8课时，共180课时。 第一部分理论知识 第一节 教学内容
销售基础知识培训材料 笫一章房地产开发及投资 用地产开发制度 一、房地产开发的概念 房地产开发是指在信法取得国冇土地使用权的土地上进行基础设丿施和房屋建设的行为。二、房地产开发的的原则 房地产开发应当遵循下列原则：1.严格执行城市规划原则 2.讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和坏境效益有机的结合起来。 3.全而规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。三、土地征用的审批权限征用下列土地，由国务院批准： 1.基本农皿； 2.基本农III以外的耕地超过三十五公顷的； 3.其它土地超过七十公顷的。 征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、胃辖市人民政府批准，并报国务院备案。 房地产综合开发流程1.房地产开发项冃策划 主耍口的是决定投资开发的对彖。2.房地产开发的前期工作 主要目的是为开工建设做好准备。3.房地产开发项目的建设管理 主要口的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。4.房地产开发项目的经营工作 主要II的是找到客户，实现房地产开发项II的价值。5.房地产开发项II后评价环节主耍n的是弄清此项n的盈亏数n及其棊因，弄清项n的综合效益如何。
房地产投资 地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将來获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。 特点：1、投资成木高2、投资回收期长3、投资风险人4、收益性好 一、储蓄和投资的比较 二、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同 1、花园公寓彩响因索：销售时机 2、写字楼影响因素：地段 3、商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等 4、住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等 5、旅馆、洒店、地段 房地产投资及开发建设程序 1.企业注册 2.立项审批 3.项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址 4.在向计委、建委报可行性研究报告之前，须与市供电局、市政工程局共同确定“四源" （供水、供热、供气及排污）供应的可行性。 5.在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项H 建议书及批准文件。 6.建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。 7.向土地管理部门输建设用地批准书。 8.屮请建设用地批准书的同时，和城市规划部门屮请建设工程规划设计条件，并预交50% 的建设工程规划许可证执照费。 9.依法取得土地使用权，领取国有土地使用证。 10.领収房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验核。 11.领取拆迁证，办理拆迁工作
第三篇营业员培训教程 一、初级培训——完美销售 第一篇销售技巧 作为一名营业员，你可能在开展业务的过程中更加深切的感受到销售的作用。你们是踢足球时的“临门一脚”，没有你们，一切市场活动都白费，同时你们自己也没有完成工作的最终目的。为了完成这“临门一脚”，也为了大家生活过得更好，本部分协助大家系统的了解销售的知识和掌握销售的主要技巧主要包括： 1、产品特性的表述方法 2、面对新顾客进行销售的经典四步 3、如何运用聆听和发问技巧找出顾客需求 4、如何处理顾客异议并最终达成交易 附：新进营业员28天的销售技能扎根计划培训表 一、什么是销售 销售是指“把产品介绍及售卖给顾客”（对吗？） 实际指：想法——销售创意 形象——销售自己，借此来推动自己事业的发展 公益活动——销售企业关爱和健康的形象 …… 世界好比一个偌大的舞台，我们每个人都是这个舞台上的表演者，而优秀的营业员是这个舞台上的表演艺术家。他们向社会大众展示自己的演示才华，用高超的沟通技巧来协商洽谈、说服对方、解决公歧，并最终实现自己的销售目标。 1、销售的定义 是指企业或营业员在一定的经营环境中，采用适当的方法和技巧，说明和引导潜在顾客购买某种商品或服务，从而满足顾客需求并实现企业销售目标的过程。归纳起来为以下三点： ●销售是营业员与顾客之间的沟通，也是双方情感交流及心理活动的过程 ●销售核心是耐心说服和正确引导顾客的购买行为 ●销售的目的在于满足顾客实际及心理需求并实现企业销售目标 2、销售的特点 （1）主动性 人员销售完全不同于坐店经商、等客上门等形式，而且通过营业员主动接触潜在顾客，并与之建立和谐关系，进而将潜在顾客转变为实际买主。 （2）灵活性 灵活销售，根据不同的顾客采取不同的方法。比如有人喜欢听人介绍，而有人喜欢自己看，这要根据你的经验来判断采取哪种应对方式。 （3）服务性 营业员直接对消费者提供售前及售后服务，通过现场演示教会顾客如何正确及有效的使用产品，由此来激发顾客进一步的购买欲望，从而创造更多的销售机会。 （4）互通性 由于你们处在市场的第一线，最了解顾客的需求，最熟悉市场供求和企业情况，因而也最有利于做供求住处的双向沟通。你们是企业、消费者及市场三者之间联系的桥梁。 二、销售的前提 作为消费者，我们在逛商场时有没有注意到每个商场的营业员基本上都是笑容满面、非常热情的？其实，营业员不能光有微笑的面孔，还必须了解名种商品和服务知识，要做到“卖
要想得到客户的信赖，要好好活用果断、反复、传染的效果： ①果断——将问题有信心地直截了当地说出；②反复——将项目的优势突出介绍； ③感染——将对项目的自信、自身的热情传输给客户。 （一）、有计划、有阶段性的推销、谈判 1、接近客户，套近乎是良好沟通的开始； 2、引起对方足够的注意力、兴趣和购买欲望； 3、利用自己丰富的房地产专业知识，信心十足地介绍自身项目的优势； 4、打动他，令对方下定决心购买。（二）、利用暗示进行推销、谈判 1、正面暗示 日本有（医生的正门、律师的客厅）的说法，即是说：破烂的正门，不堪入目的沙发，让人无法相信他的本事；相反，华丽的正门，华贵的沙发，则令人心里舒畅。 同样，销售员若是穿衣服皱巴巴，表情灰暗，无精打采，那么就算客户有满腔的购买欲望都可能受到影响。 2、小小的动作也有暗示的作用： ①倒背着手面对客户——让人感觉高高在上，没有亲近感②抱着胳膊——让客户产生反感 ③搓手——没能信心的表现④眼睛的动向——眼神不能飘浮不定，眼睛是心灵的窗户 ⑤脚的位置——两腿叉开，显得吊儿郎当。 （三）、巧妙利用电话推销 1、在电话中作给人好感的交流 ①注意声音的高度，速度、语气、称呼、自我介绍；②注意声音给人的感觉；③注意用词不达意、谈话时间，尽量以简洁为要；④选择打电话的时机，准备好要谈的事项，准备好需记录用的纸、笔、计算器。 ①商洽成功的要点： （一）、与客户融洽谈判 1、以自然、轻松的心情好好地与客户沟通、融洽相处； 2、有礼貌，培养推销礼节，不说谎、真诚相处； 3、认同客户的优点，并加以赞赏，令对方开心； 4、寻找共通的话题，以商品房为谈话中心，将我们的项目的结构、价格、环境、交通，升值潜力等等详细作介绍，突出自身楼盘的优势，必要时也可以适当地说竞争楼盘的劣势； （二）、对客户作有效的询问 1、利用询问让客户开口说话； 2、作能让客户马上答复的简单询问； 3、能够让客户理解的询问——不要太专业化，专业术语太多。 （三）、商洽中须掌握的几项推销术 1、了解客户的性格，根据性格不同采取不同的说话接待方式。 2、根据其价值不同判断：①利益型②理性型③感性型 3、了解排除竞争法： ①不说竞争对手的坏话②别说尽了项目的新有优点 ③与周边项目作适当的比较，应突出我方项目的优势 4、“擅长倾听”客户说话为推销高手 ①倾听对方说话②令对方知道自己已充分理解他所讲A、让自己变得很贤明B、提高客户自尊心C、客户给自己的评价会增高 5、培养“倾听技巧” ①对客户提起的话题作适当的附和②不要随便插嘴③抓住发言机会围绕商品为主题作介绍 ②在谈判过程中，遇到客户提出的反驳观点、抱怨时： 1、诚实处理、不要说太多话，专心聆听对方的话； 2、说话要有权威性； 3、事前预想一下客户的意见； 4、分析原因，找出解决方案，如果能力权力范围内解决不了的，再往上级反映情况； 5、别感情用事，与客户辩解或争吵。 ③客户意向购买，决定签订合约的征兆：
药房营业员培训讲义一 --------------------赵祖杰 第一部（准备工作）入职前的准备 一、态度 1、失败者与成功者的区别 心态始于心灵，终于心灵。换句话说，你要想有持续完成任务的积极心态，首选要有一种对成功的渴望或需要。 心态实际上就是信念――相信你自己，相信你成功的能力。 失败者与成功者之间惟一的差别就是心态的不同。失败者的心态是：我从来都不行，以前不行，现在不行，将来也不行。而成功者的心态则是：我过去行、现在行、将来仍然行。 2、创造积极的心态 积极的心态能够创造执著、热情和成功。 3、乐观面对挫折 4、狂热 热情都能创造交易。热情在销售中占的分量为95%，而产品知识只占5% 一旦一个营业员真正建立了信心，他就会对药房的产品产生一种狂热的信仰。如果有谁不相信这一点，他就会吃尽苦头。只有自己信服了，才能让别人信服。 5、热情的力量 热情应该是一种能转变为行为的思想、一种动能。它像螺旋桨一样驱使你达到成功的彼岸。但首选你必须有一个决心要达到的目标。 热情为你终生带来年轻和成功。没有热情，任何的业绩都不可能。热情的确是药房营业员成功的一种天赋神力。热情也是自信的创造者，甚至是胜利和成功的必需工具。热情也是一种振奋剂。身体的健康是产生热情的基础。 6、使热情增加的妙法： ①强迫自己采取热情的行动，这种行动越多，你就会逐步变得热情； ②深入发掘你自己的积极行为，研究它，学习它，和它生活在一起，尽量悼念有关它的资料。这样做常常会使你在不知不觉中变得更热情。 运用热忱有原则去办理一切药房的工作。 热情是世界上最大的财富，它的价值远远超过金钱与权势。 热情摧毁偏见和敌意、摒弃懒惰、扫除障碍。 7、态度是成功的敲门砖 完美态度饮食的要素： ①尊重老板、尊重员工、尊重儿女、尊重同事、尊重顾客、尊重家人，增强自信 ②恰到好处地和客户配合，包括语音、语速（快慢、高低、急缓配合）、语调、爱好等。 ③战胜与销售有关的一切恐惧心理。 8、药房营销是一种伟大的职业 热情就是把“推销”本身当作一种事业，真正投身其中，去认真地品味药房工作，揣摸人心，了解商品，则可以做到无本可生利，以一种纯粹的科学的行为投资赢得天下。推销亦可成为一种可成就终生的事业。
营业员培训基础知识 : 营业员培训的目标 提高营业员的文化、技术素养、1 提高工作质量、2 、3 增产节约，降低损耗 减少事故的发生、4 增强劳动纪律意识、5 提高工作效率、6 需要不断的学习接受各种各样为了更好的在社会中生存和发展， 大部分时间都在有组织的环境人从走出校参加社会工作起，的教育。 为此就要在职业生涯中不断要为组织的发展不断做出贡献，中度过， 更新知识，新技能需要通过学习才能获得和掌握。 由于消费意识国内零售业更加蓬勃发展，随着经济的成长和发展， 出现多样化的和个性化的消费导向，对生活品质要求的强化，的变迁，
因此如何塑造商品单单从商品的买卖已不能满足消费者的购物要求， 就成为一位现代的附加价值以及提供给顾客更多有关购物上的服务， 药店优秀营业员所必须担任的使命。 身为一位营业员，每天在药店中所接触到的除了商品之外，就是 在言行或态度所表现而每一位顾客在选购药品时，形形色色的顾客， 的，各有其特征。所以，如何在交易的工程中，洞察顾客反应与应对 措施，这就是一位营业员在销售过程中极为重要的工作。 一个合格优秀的营业员，他应当具备以下基本素质一、 ）参与的热忱3（）充沛的体力2（）做事的干劲1（ ）谦虚6（）勤勉性5（）明朗的个性4（ （）已于亲近9（）创造性8（）责任感7
）诚实12（）上进心11（）自信心10（ ）不屈的精神15（）冷静14（）亲切感13（ ）团结协作宽容18（）具有爱心17 （）积极性16（ 二、门市营业员的工作角色 其一举一动都关系着顾客对商店的由于门店营业员直接与顾客接触， 或而门店营业员应从顾客的反映里发现获知药店的利弊所在，态度， 不断提高完善本药然后及时反应至店长处，者是存在的不足和失误， 门店营业员不再只扮演商品售出和单性角色所以，店的功能和服务。 更应做到： 为顾客做有效的商品组合。随着生活水平的提高，消费意识变、1 迁，商品的设计与生产将走向多样化，面对更加激烈的竞争， 药店的功能就不仅只是将商品摆在店里销售，更应该积极去了
商场营业员培训方案 为了更加体现自身企业精神、宣扬企业文化、服务宗旨、经营理念，根据营业员上岗后的实际营运工作中的需要，针对性地拟定出以理论联系实际，较实用的培训教材。主要分为以下五大提纲。主要是对本行业的认识净化思想，提高个人素质、日常工作程序及要求的熟练，针对岗上可能出现的问题，针对性地加强业务技能水平（如商品陈列、服务技能、销售技巧等）。 一、公司简介 （一）、公司简介、组织架构、公司精神、工作作风、服务宗旨、服务准则、经营理念、经营目标。（二）、各部门职责。（三）、聘用细则、工作条件和考勤办法及福利待遇。（四）、员工奖惩条例。（五）、绩效考核办法等。 二、营业员日常工作行为规范与原则 （一）、仪容仪表：营业员是商场对外主要的形象之一，外界对她的“言行举止”及仪容将给商场造成较广范的意义，所以对营业员上岗应做到“4上”着装上统一整洁、身体上健康卫生、仪容上自然温馨、举止谈吐上和蔼得体要求。 1．着装上————统一整洁 （1）必须按规范统一着装（工服）上岗，有特殊情况必须经公司有关负责人书面批准。 （2）干净整齐、笔挺，工服纽扣要全部扣齐，不得敞开外衣、卷起袖子裤脚。 （3）工服衣袖口、衣领口不得外露个人衣物或个人物品（如纪念品、胸针、胸花等饰物）。 （4）工服勤洗换不得有污迹，衣领、袖头等处不得有发黄、发灰等迹象。 （5）非工作需要不得将工服转借他人，不得随意修改工服，工牌戴在左胸下15公分处。 2．身体上————健康卫生 （1）勤洗澡、勤理发、勤刷牙、勤洗脸、勤刮胡子、勤修指甲，严禁体臭上岗。 （2）不准上岗吸烟，上岗期间饮食一律不准吃葱、蒜等有易挥发性食物，上班前应刷牙，保持口腔清新。 （3）不准随意剔牙、抠鼻、挖耳、擤鼻涕，不准面向客人打嗝、哈欠、喷嚏、抓庠等不雅动作。 3．仪容上————自然温馨 （1）仪容在此泛指流露在营业员工作形态上的态度形态。 （2）男营业员不得化妆，不留长发、怪发，头发不过颈部，不留长胡须，不烫发、不得染黑色以外的头发。 （3）女营业员必须化谈妆上岗，眼影使用较谈色不能使用夸张色彩，口红应接近唇色为宜。 （4）不留长指甲，不得染太夸张指甲油，以肉色、无色为宜。 （5）微笑迎宾、待宾、敬宾。微笑应发自内心的笑容（因为顾客向“我们走来了”），不准视而不见、充耳不闻、我行我素或木如待板等形态。 4．举止谈吐上————和蔼得体 （1）立：固定站姿站位迎送顾客，应恭敬、收腹挺胸、面带微笑；双手自然分开与肩同宽；男营业员双手交叉背在身后；女营业员双手交握（右手压左手）于小腹前：双脚不得叉开或抖动，身体不可扭斜，头不可歪斜或高仰。 （2）行：步伐轻捷稳重，头不低、腰不佝，不得在卖场匆忙跑步，空手行走时不可倒剪手度步，不可横冲直撞、蹦蹦跳跳、奔来跑去、步态不雅等现象；陪同顾客时应做到客
销售基础培训课程 业务第一课业务员常识与职业道德 业务第二课信息--生意的第一步 业务第三课市场--生意的第二步 业务第四课报价与杀价 业务第五课确认合同 业务第六课旁门左道---请客与送礼 业务第七课旁门左道---佣金与培训费 业务第八课旁门左道---topsales 今天开始，每天放一课上来，积聚点人气.因避免论坛被封，后三课的内容只能略去， 大家有兴趣的话我们可以个别讨论，嘻嘻嘻 业务第一课业务员常识与职业道德 虽然可能有些人觉得销售讲道德纯粹是件多余的事，但是销售这实在是件“学坏容易学好难”的工作，所以对于新人，选择一个可能奋斗一生的职业，如果开始就把它想象成为一份崇高的职业，难免大失所望（至少目前的中国如此），所以还是觉得很有必要的 (一) 职业道德 作为一个销售,要记住下述这个公式 销售=销售你个人(你的个性,品格,品味,情调等) 所以,销售应有自己的个性,在不断提高自己的技术知识外,也应不断提高 自己的修养 我始终觉得，销售追客户和男人追女人有很多相通之处，女追难的情况不了解，不敢枉加断言。山人虽然妞泡的不好，理论功底还是不错的：） 1. 基本观念:尊老爱幼,家庭和睦,同事友好 首先,尊敬父母,长辈是最基本的.一般说来,客户年龄总长于你,可以应当尊重客户,虚心请教,不可耍小聪明,会造成不良影响. 对于这些不存在利害冲突的最亲近的人，你如果尚不能妥善处理关系，怎么可能想象处理好和客户的关系呢？打个粗俗的比方，就象如果纯粹为了传种接代而泡妞的话，应该很难的吧：）
其次,作为销售,应当一日而消之,只有通过不断的自我反省极为重要，销售是一种极易麻木的工作,做到勿以善小而不为,勿以恶小而为之,才能积一步步小的成功到直正的成功. 2. 把握自己 在做生意的过程中,难免会遇到一些不公平的.甚至是比较黑暗的事.在这个时候,注意把握自己的心理平衡,不要迷失了自己,不要到后来积小成大,出现见利忘义,不择手段的情况. 我一直以为，生意是仅次于政治的黑暗，呵呵 3. 技术是基础 因为我们从事的并非一般的行销行业,而是高科技行当,所以技术支持显得尤为重要.这里所说的技术包括必须了解所从事产品的总体框架,知道所有产品的基本性能,技术指标.而且,做为一个好的销售,还必须知道所售产品的竞争优势(和通类产品比较而言)以及竞争对手的各种情况.作为销售，你可以忽略微观技术，但宏观概念极为重要，我认识很多销售了多年产品的人，还是说不清通信的大框框 4. 销售技巧是手段 总的说来,技巧不是最重要的,但有时也是不可或缺的.这其中包括信息的采集(打电话或发信,当然成功率不大),客户的分类技巧,报价与杀价的技巧,以及最终如何拍板的技巧.最终拍板的技巧是其中至关重要的,大约可占上生意能否做成百分之五十的因素.当然,这需要适宜的天时,地利,以及人和. 泡妞的话，到底是诚意重要（哪怕是做出来的）还是技巧重要，相信大家各有高见。这只代表我个人建议 (二) 业务员常识 1. 我们公司客户的组成 （各个公司个不相同，此处略去） 2. 综旨是“客户是上帝” (1) 客户是不折不扣的衣食父母 客户的需要 关于这个有很多好故事，不知怎么放上来。我觉得很多人最大的错误就是把它只当作一句口号 (2) 客户有其自身的利益实惠 利益等 (3) 要达到和客户亲密无间的关系 但同时始终记住保持分寸.呵呵，有个同事，和客户无话不谈，酒能喝到半夜，就是想不起来找人家办什么事，有时甚至还得让客户提醒。混淆了关系，也就混淆了工作。最后你都把女孩当成MM了，还泡什么呀 业务第二课信息--生意的第一步
珠宝顾问培训手册目录 1.序 2.职业道德 3.专业基础知识 4.鉴定证书 5.首饰品种 6.首饰文化 7.首饰佩戴常识 8.售前预备 9.接待礼仪 10.商品展示 11.商品交付 12.售后服务 13.商品保管 14.柜台交割 15.柜组台账 16.柜台交接班
1 序 ——做一名职业的珠宝营业员 珠宝营业员是一个特不有层次的职业，做一个好的珠宝营业员特不不容易。 职业道德是每位营业员都必须遵守的准则，热爱本职工作、遵纪守法、老实守信、礼貌待客将成为每一位美钻坊品牌营业员的职业操守。 通过本手册的学习，能够让营业员掌握珠宝首饰专业基础知识、鉴定证书的解读、了解首饰品种、首饰文化及佩戴常识、学会售前、售中和售后服务的要紧内容以及最差不多的做账、交换班等要求，达到考核标准的营业员就能够上岗上工作。 做一个好的营业员要学好专业，更要遵守职业准则，只有如此才能成为一个真正的职业导购。 2 职业道德 一．热爱本职、忠于职守 二．遵纪守法、廉洁奉公 三．公平买卖、文明经商 四．接待顾客、真诚守信
五．礼貌待客、热情服务 六．刻苦学习、钻研业务 职业道德是人们在一定职业活动范围内所遵守的行为规范的总和。珠宝首饰营业员的职业道德规定了珠宝首饰营业员职业活动中的行为规范。良好的职业道德是珠宝首饰营业员自我完善的必要条件，是珠宝首饰营业员职业活动的指南。珠宝首饰营业员职业道德的修养，要紧是指职业责任、职业纪律、职业情感以及职业能力的修养。 1．热爱本职、忠于职守 热爱本职、忠于职守是职业道德的一条要紧规范。作为珠宝首饰营业员，热爱本职也确实是热爱自己的工作岗位，树立于商业、爱商业的职业情感，只有具备了健康、正确的职业情感，才能将这种积极的情感指向顾客，才能使自己的营业行为符合顾客的心理需求，并在为顾客服务的实践活动中得到充分体现。忠于职守确实是要忠于珠宝首饰营业员那个特定工作岗位的各项职责，自觉履行和维护这些职责，具有强烈的事业心和职业责任感。2．遵纪守法、廉洁奉公 遵纪守法、廉洁奉公是珠宝首饰营业员职业活动能够正常进行的重要保证。遵纪守法，即指珠宝业职员要遵守职业纪律及与职业