拆迁补偿费入账票据问题
2013-7-23
（1）税法规定只对“转让无形资产一一土地使用权”收入征税
①《营业税暂行条例》第一条规定：转让土地使用权收入应该依法缴纳营业税。
②国税发「1993」149号第八条第一款第（一）项规定：“转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为”
（2）拆迁补偿收入不属于“转让无形资产一一土地使用权拆迁补偿收入是指：”集体土地被国家征收“、”归还国有土地使用权“取得的收入。
（3）拆迁补偿收入不属于营业税征税范围。
①《营业税税目注释》国税发「1993」149号第八条第二款：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
②《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》国税函〔2008〕277号：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收
回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属
于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。
③《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函「2009」520号）：国税函「2008」277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上地方人民政府出具的收回土地使用权的文件，以及土地管理部门报经县以
上地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件。
④根据以上规定，只要有国家批准的征收、归还文件，就是征收、归还。所取得的收入就是拆
迁补偿收入。拆迁补偿收入，不属于税法规定的转让土地使用权收入，是国家对被拆迁单位和个人因归还国有土地使用权以及因此而丧失的土地附着物的补偿，国家与单位同占有土地的单
位和个人之间没有发生交易行为，因此对于单位和个人因国家征收、征用土地而取得的土地及不动产补偿费收入，不征收营业税。
（4）不应税收入不需要开发票《征管法》第二十一条规定：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。根据以上规定，拆迁补偿费不需要开具发票。
（5）“拆迁补偿费”应取得票据因为补偿收入不是经营性收入，不需要开发票，原土地使用者，无论是单位还是个人取得补偿款时开具的收据均可以作为房地产企业税前扣除的凭证。过政府规定支付标准的补偿款不得扣除。
房地产公司支付给个人的拆迁补偿费等，应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据，以及被拆迁人身份证复印件、联系电话等资料作为支付款项的原始凭证即可，以便核实；除此之外，支出的其他费用无合法凭证的不得在税前扣除。有些地方规定，支付的拆迁补偿费须取得地税部门开具的免税专用收据。
国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题 的通知 国税函【2009】520号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省
（自治区）
国家税务局：
近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时， 政府收回土 地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补 偿费的行为如何征收营业税的问题。经研究，现明确如下：
一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业 税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土 地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文 件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出 具的收回土地使用权文件。
二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付 拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑 业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于 “服务业一代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付 的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
国家税务总局
二OO 九年九月十七日 :地补偿费有关税收政策问题
在城市旧城改造和城市规划过程中， 或多或少会涉及到单位和个人的房屋拆迁补
对于该项拆迁工程涉及到的拆迁人、被拆迁人、拆迁公司相应的涉税处理，各地规定 企业和个人的搬迁大致可分为政策性搬迁和商业性搬迁。 政策性搬迁因为涉及到 政府对城市的规划其他主导原因，会有许多税收优惠。而商业性搬迁是由企业之间或企业与个 人之间的自由协定为依据而进行的一种市场行为， 政府不参与其中。在税收上适用各种不同规
定。根据国税函〔2009〕118号的规定，政策性搬迁是指因政府城市规划、基础设施建设等 政策性原因。税务对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告。如果没有，则一般不会 认同为政策性搬迁，从而将此类涉税处理界定为商业行为。根据渝地税发〔
2007〕207号， 重庆对此类政策性搬迁范围规定为：
搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或由重庆 市土地储备中心、重庆市城市建设投资公司、重庆渝富资产管理公司等将土地收回 ，支付给搬
迁企业的搬迁补偿收入，也包括从受政府委托实施片区开发的开发企业取得的搬迁补偿收入。
偿问
题。 不
一。
下面就搬迁补偿有关的涉税问题做梳理分析。
一、政策性搬迁
1、营业税 由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权（包括地上建筑物等不动产）的行为， 因此根据国税函（ 2008 ）277 号规定，被搬迁企业 “只要出具县级（含）以上地方人民政府收 回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金， 该行为均属 于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税 税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发 [1993]149 号）规定，不征收营业税”。国税函（2007 ） 969 号规定， “对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并 按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不 动产）的补偿费，不征收营业税 ”。同时，根据渝地税发 [2002]156 号规定，属于旧城改造项 目范围内的此类补偿， “在拆迁原房过程中，被搬迁企业选择货币补偿（安置）方式，所取得 的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费 ”。《中华人民共和国土地管理法》 （2004 年 8 月 25 日修订）第四十三条规定， “任何单位和个人建设，需要使用土地的，必须依法申 请使用国有土地”。国家出让的土地，一种是国家通过收储方式取得的国有土地；一种是通过 征收的方式取得的集体土地。无论收储还是征收都是一种国家行为。因此，在收储或者征收过 程中支付的所有资金，都应属于补偿性款项。对于被拆迁者来讲，都不属于营业性收入；第四 十七条规定： “征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 ” 征“收耕地的补偿费用包括 土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费
” 。《物权法》（2007 年 3 月 16 日 公布）第四十二条规定 市房屋拆迁管理条例》
迁人给予补偿、安置 ”
根据以上法律规
定， 个人在购销商品、
提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中， 应当按照规定开具、 取得发票”。因此补偿
收入不需要开票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣 除的凭证。因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取得收款 收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。
根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征 土地增值税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》 第十一条规定，因国家建设需要依法征用、 收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地 使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规 定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申 请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。因此，被搬迁企业因上述政策性原因拆迁房产 或收回土地使用权得到的拆迁补偿费，免征土地增值税。
3 、企业所得税 被搬迁企业取得拆迁补偿费，
根据国税函〔 以其补偿收入扣除支出后的余额计入应纳税所得额， 折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。没有重置、 补偿收入加上各类变卖收入扣除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计
入企业 当年应纳税所得额。
根据国税函〔 2009 〕118 号第二条第四款规定，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取 得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁 收入按上述规定处理。
4、个人所得税
根据财税 [2005]45 号第一条规定， 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定 的标准取得的拆迁补偿款， 免征个人所得税。 因此，如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分， 应属于个人所得税纳税范畴，按 “财产转让所得 ”税目征收个人所得税。 ”。《城 对被“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿 2001 年 6 月 6 公布）第四条“拆迁人应当依照本条例的规定， 单位、 使用、
补偿收入不属于生产经营收入；再根据《征管法》第二十一条 2、土地增值税
2009 〕118 号规定，重置、重建或改良的， 此类固定资产可以按照现行税收规定计算 重建或改良计划和立项报告的，应将搬迁
二、商业性搬迁
根据以上的政策性搬迁文件知道，被搬迁的企业和个人，都是因为政策性原因归还土地使用权而得到相应补偿。那么，如果不属于政策性搬迁，仅是企业与企业之间，企业与个人之间的市场收购转让行为，则属于商业性的搬迁，对此类补偿费的涉税问题分析如下。
1、营业税
根据国税函[1997]87 号文件规定：对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地辅助物的补偿收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。对于具有该土地使用权的单位和个人，同样适用于该文件，因为没有政府搬迁文件，因此得到的此类补偿，不属于政府收回土地使用权而应得的补偿费，它属于一种财产转让的经营行为，被搬迁企业或个人接受的补偿费，实际上是财产转让收入。接受补偿的单位或个人在取得收入是，应给付款单位开具营业性发票，并交纳营业税。
2、企业所得税由于非政策原因搬迁，被搬迁企业取得补偿费（转让收入）后，如果重置、重建、改良发生的支出，属于固定资产性质类的，只能通过折旧或摊销形式在企业所得税前抵扣，而不能像政策性搬迁那样将重置、重建、改良支出全部抵扣；如果属于费用性质的，则可计入当期损益扣除。
3、土地增值税
由于非政策性搬迁，被搬迁企业或个人取得补偿费（转让收入）后，需要交纳土地增值税，其增值额由补偿费（转让收入）减去扣除额后确定。扣除额则根据以下文件处理：财税字（1995 ）48 号第十条，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。财税
（2006 ）21 号第二条，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经过当地税务部门确认，按增值税条例第六条第（一）、第（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5% 计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5% 的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35 条的规定，实行核定征收。
4 、个人所得税个人所得税扣除项目参照土地增值税的扣除项目确认余额后按所
财产转让得”交纳个税。
关于政府收储与政府征收用土地过程中的 税收政策 （一）关于企业增值税免税政策 国家税务总局《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）规定免征政府拆迁补偿款的营业税。 营改增后，关于企业取得拆迁补偿款是否缴纳增值税的问题，依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》执行，即土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。因为财税【2016】36号文没有对房屋拆迁补偿是否该交增值税予以界定，同时《税收征管法》第三条规定：税收的开征、停征、以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行，法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。 依据财税[2016]36号附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税，因此。贵公司将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。 纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报
经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。 （二）关于企业土地增值税免税政策 对于是否交纳土地增值税，根据《土地增值税暂行条例》及《土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定，因城市实施规划、国家建设而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。但此类情况下的免征是以原房地产所在地税务机关的批文为准，因此企业须向房地产所在地的税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，才能办理免征，如果没有收到免征批文，则会被视同房地产出售或转让而交纳土地增值税。 （三）关于企业印花税问题 根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。因此，土地部门收回土地所签订的合同不属于应税合同，不用缴纳印花税。 （四）关于企业补偿收入所得税问题 根据《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)规定,符合政策性搬迁的企业,企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额,为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
搬迁补偿款的税务和会计处理 来源：本网讯发布时间：2008年06月19日 字体：【大】【中】【小】 搬迁补偿收入是税务处理较为复杂的业务之一。对于搬迁补偿款的财务和税务处理，目前主要由以下一些文件规范：《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[2003]115号）和《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）。2007年5月18日，财政部、国家税务总局下发了《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号），该文件是截至目前对内资企业的政策性搬迁补偿收入企业所得税税务处理的第一个全国统一的专门性规定，其出台包含了鼓励企业（尤其是老企业）通过盘活土地资源存量获取发展所需资金和开拓发展空间的意图。本文将在介绍、分析财税[2007]61号文的主要规定的基础上，讨论搬迁补偿款会计处理和税务处理的差异，以及内外资企业在此方面的所得税税务处理的差异。 一、财税[2007]61号文的主要规定与应关注的问题 1、财税[2007]61号文界定了“搬迁补偿”的范围，包括两种情形：一是搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入；二是搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。但无论是何种情形，搬迁的原因都必须是“当地政府城市规划、基础设施建设等原因”，也就是必须有政府搬迁文件或公告，以及与政府签订的搬迁协议和搬迁计划，这也是主管税务机关审核的重要内容。否则，搬迁企业所获得的收入不能依照本文件进行税务处理，而应当按照常规资产处置的税务处理方法执行，即：搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。搬迁过程中发生的安置职工费用则按照《国家税务总局关于企业支付给职工的一次性补偿金
拆迁补偿费的会计和税务处理 近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下： 1.企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 2. 企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中： （1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； （2）以下各项直接核销专项应付款： 机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）； 企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权； 用于安置职工的费用支出。 3. 企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。 4.企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相 关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。 在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。 一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题 1. 可适用本文件的动拆迁项目的范围
拆迁补偿款的税务与会计处理 问：我单位属市级集体企业，收到房地产开发商转来的拆迁补偿款，请问拆迁补偿款应当支出哪些项目？税务方面如何处理？ 答：企业拆迁通常包括政策性搬迁和商业性拆迁两种形式。 企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。 对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规定： ⑴企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 ⑵企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理： ①因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； ②机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款； ③企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款； ④用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。 ⑶企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 税务方面，《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定： ⑴对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理： ①搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。 ②企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。 ③搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 ④搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。 ⑤搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。 ⑵对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得的搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。 ⑶本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。
拆迁补偿款的税务与会计处理 企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。 企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。 一、营业税政策 1.国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知(国税函[2008]277号2008-3-27)： 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局： 近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下： 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税及附加。 2.关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业
税问题的通知(国税函[2009]520号2009-09-17)： 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局： 近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收营业税的问题。经研究，现明确如下： 一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函…2008?277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。 二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 二、企业所得税 对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规
拆迁补偿费的会计和税务处理 财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知 财企〔2005〕123号 国务院各部委、各直属机构,各中央管理企业,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局: 据一些地方和企业反映,企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款,其有关财务处理规定不明确,不便执行。为此,现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下: 一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款,作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息,一并转增专项应付款。 二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用,区分以下财政部文件情况进行处理: (一)因搬迁出售、报废或毁损的固定资产,作为固定资产清理业务核算,其净损失核销专项应付款; (二)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用,直接核销专项应付款; (三)企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权,直接核销专项应付款; (四)用于安置职工的费用支出,直接核销专项应付款。 三、企业搬迁结束后,专项应付款如有余额,作调增资本公积金处理,由此增加的资本公积金由全体股东共享;专项应付款如有不足,应计入当期损益。 企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 四、本通知自下发之日起施行。 中华人民共和国财政部 二○○五年八月十五日关于财企[2005]123号文件执行中若干问题的指导意见
近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下： 1．企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 2．企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中： （1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； （2）以下各项直接核销专项应付款： 机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）； 企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权； 用于安置职工的费用支出。 3．企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。 4．企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的 政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。 在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。 一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题 1．可适用本文件的动拆迁项目的范围 根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。既然搬迁补偿款是从政府收到的，那么相应的动拆迁项目也必然是由政府主导的。这也就是此类搬迁的最重要特征。政府主导性所派生出来的另一
关于企业动迁补偿的税收规定咨询 一、营业税 1、政府收回土地使用权 根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。如您企业具有县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，则对您企业取得的拆（动）迁补偿款不征收营业税。 二、土地增值税 1、如果是政府收回土地使用权 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。” 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条“条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。” 如你公司被收回房地产确因城市实施规划、国家建设的需要，可享受减免土地增值税政策，但必须去沈阳市地方税务局财产行为处进行备案，才能享受减免土地增值税。 2、出售 （1）、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四款《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 （2）沈地税发〔2008〕65号对纳税人转让旧房及建筑物，不能提供评估价格，确定土地增值税扣除项目的问题 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能够提供发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算准予扣除项目。对于转让旧房产，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定，主管地方税务机关可参照《契证》上所记载的“房产土地价值”核定其原购房价格，据以计算准予扣除项目。 三、企业所得税 1、政策性动迁 根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》国家税务总局公告[2012]40号公告规定，如果是政策性动迁应提供相应的政府文件，同时应单独核算动迁收入和支出缴纳企业所得税。 2、纳税人是核定征收
关于财企[2005]123号文件执行中若干问题的指导意见 作者：我的画画提交日期：2008-2-21 13:13:00 近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下： 1．企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 2．企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中： （1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； （2）以下各项直接核销专项应付款： λ 机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）； λ 企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权； 用于安置职工的费用支出。λ 3．企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。 4．企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。 在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。 一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题 1．可适用本文件的动拆迁项目的范围 根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。既然搬迁补偿款是从政府收到的，那么相应的动拆迁项目也必然是由政府主导的。这也就是此类搬迁的最重要特征。政府主导性所派生出来的另一项特征是非自愿性（或者说非主动性），即不是企业主动搬迁，而是根据政府的指令被动搬迁。由政府下达的搬迁通知是表明“政府主导性”和“非主动性”的重要证据。 另外，此类搬迁在多数情况下是为了实施城市总体规划、水库库区建设或者建造重大市政设施（如道路拓宽、地铁、绿地等以社会公益目的为主的设施）而实施的，也就是建设项目在多数情况下带有公益性质。但建设项目的公益性本身并不构成适用财企[2005]123号文
拆迁补偿费入账票据问题 2013-7-23 （1）税法规定只对“转让无形资产一一土地使用权”收入征税 ①《营业税暂行条例》第一条规定：转让土地使用权收入应该依法缴纳营业税。 ②国税发「1993」149号第八条第一款第（一）项规定：“转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为” （2）拆迁补偿收入不属于“转让无形资产一一土地使用权拆迁补偿收入是指：”集体土地被国家征收“、”归还国有土地使用权“取得的收入。 （3）拆迁补偿收入不属于营业税征税范围。 ①《营业税税目注释》国税发「1993」149号第八条第二款：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。 ②《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》国税函〔2008〕277号：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收 回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属 于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。 ③《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函「2009」520号）：国税函「2008」277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上地方人民政府出具的收回土地使用权的文件，以及土地管理部门报经县以 上地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件。 ④根据以上规定，只要有国家批准的征收、归还文件，就是征收、归还。所取得的收入就是拆 迁补偿收入。拆迁补偿收入，不属于税法规定的转让土地使用权收入，是国家对被拆迁单位和个人因归还国有土地使用权以及因此而丧失的土地附着物的补偿，国家与单位同占有土地的单 位和个人之间没有发生交易行为，因此对于单位和个人因国家征收、征用土地而取得的土地及不动产补偿费收入，不征收营业税。 （4）不应税收入不需要开发票《征管法》第二十一条规定：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。根据以上规定，拆迁补偿费不需要开具发票。 （5）“拆迁补偿费”应取得票据因为补偿收入不是经营性收入，不需要开发票，原土地使用者，无论是单位还是个人取得补偿款时开具的收据均可以作为房地产企业税前扣除的凭证。过政府规定支付标准的补偿款不得扣除。 房地产公司支付给个人的拆迁补偿费等，应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据，以及被拆迁人身份证复印件、联系电话等资料作为支付款项的原始凭证即可，以便核实；除此之外，支出的其他费用无合法凭证的不得在税前扣除。有些地方规定，支付的拆迁补偿费须取得地税部门开具的免税专用收据。
拆迁安置的相关税收政策及发票开具问题 作者：战茂祥 一、对开发商开说： 1、营业税： 根据国税函【1995】549号：国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 根据国税函[2007]768号：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按"销售不动产"税目缴纳营业税； 由于产权调换没有现金交易，涉及营业税计税营业额的确认问题，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税;对偿还面积超过拆迁面积的部分，应当按照市场价作为营业税计税依据。 2、土地增值税：按国税发[2006]187号第三条第（一）房地产开发
企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 因此，对于安置村民的房屋，按照同地同年房屋的销售价计入销售额，同时，列支其发生的成本，计算征收土地增值税。 根据国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》中第六条规定：一、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。 3、企业所得税： 根据国税发2009-31号文件，第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为： (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 4.印花税。《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例所说
中国出台城镇拆迁税收政策拆迁补偿款可 免个税- 经国务院批准，昨天，财政部、国家税务总局发出通知，出台城镇房屋拆迁有关税收政策。对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 通知规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 国家税务总局有关人士表示，在国家规定范围的拆迁户拆迁补偿款，免征其个人所得税，将对这些拆迁户以后在生活方面提供更大的保障。 新京报·郭安
中国传统道德和谐思想的解构与现代道德 教育模式重构探析- “ 摘要:中国传统道德思想的核心之一就是主张“天人合一”式的“和谐”,其主要实质还是在强调一种“天命”不可违,以抽象的共性和谐压抑人的具体的个性和谐,以相对封闭的、强制式的主观和谐代替主体性的自由式和谐。在封建皇权思想被粉碎的同时,这种传统的道德“和谐”思想结构同时被解体。重构一种符合科学和谐观的道德模式成为现代道德教育的主体。 关键词:传统道德; 和谐思想; 解构; 现代道德; 重构 中国传统道德思想的核心是一种具有民族特点的“爱人”思想,从一定意义上,也可以说是一种人本主义的和谐精神。孔子和儒家提出“仁”的思想,并把它当作最高的道德原则,要求人们应当“舍己利人”“舍己爱人”。与此相近,墨家思想中也有“兼爱”的原则,这同样是一种人本主义的思想。墨子认为爱应当不分厚薄亲疏,都施以同样的爱,这就是说,不但要爱一切人,而且要给一切人同等的爱。他从功利主义思想出发,提出了“兼相爱”和“交相利”,提出”爱人者,人亦从而爱之;利人者,人亦从而利之”的思想。虽然这些思想在以君王至上的封建社会中永远无法实现,但其在中国传统道德中仍处于非常重要的地位。我们可以说,中国传统道德的精华是崇尚和谐,主张以和为贵。这种“和”的思想不仅是承恩于儒、墨、伦理,更多的是来自对历史事实和传统中国文化的总结。
一、基本概念 1、政策性搬迁 按照《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院2001年第590号令）的规定，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁： （1）国防和外交的需要； （2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要； （3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （5）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 现行规则已经对政策性搬迁给出了比较明确的界定，说白了就是政府主导的为了公共利益进行的搬迁，这里注意两点： （1）政府主导的搬迁一般都会公告并有正式的批复文件，这是证明政策性搬迁最有利的证据，也是进行相关财税处理的核心凭证。 （2）政策性搬迁是与自行搬迁、商业性搬迁等概念相对应的，企业自主决定的搬迁看以看做是正常的商业行为，需要进行正常的财税处理，并不符合政策性优惠的范围。 此外，在进行政策性搬迁财税处理时，企业应按照相关的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等管理事项，单独进行税务管理和核算。不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不能享受相关的政策优惠。 2、搬迁收入 企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。 （1）搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。具体包括： - ①对被征用资产价值的补偿； ②因搬迁、安置而给予的补偿； ③对停产停业形成的损失而给予的补偿； ④资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款； ⑤其他补偿收入。这里有一个问题是，政府给予补偿时是否需要在文件中明确补偿的名目和理由，如果没有把来龙去脉说清楚，是否这样的收入就无法认定为拆迁补偿收入。 （2）资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入。企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。这里资产处置的收入主要是指本来用着好好的东西，结果因为搬迁而用不了只能便宜处理的资产。这里也有一个问题是，如果是因为仓库被拆迁了，存货没地方放而只能便宜卖的收入按照规定是不能作为处置收入的，这里的损失只能通过政府补偿的形式来实现了。还有，这里的资产处置收入是很难界定清楚的，有事情企业做起来都是迷迷糊糊的，这个工作可能必要时还需要会计师的一些工作。
房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理房地产企业在开发的过程中,往往要发生拆迁补偿行为,为了鼓励房产开发建设,当地政府往往会给房地产企业一定的拆迁补偿款，这些政府给予的拆迁补偿款主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税的处理,现分述如下: (一)企业所得税处理 根据《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）的规定，企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。文件同时规定，企业将符合规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。 基于以上政策规定,房地产企业从当地政府获得的拆迁补偿款在性质上属于财政性资金，应视为收入处理，税务上要判断该项政府补助是否属于不征税收入，如为不征税收入，收到当期不计入当期应纳税所得额，但该项收入所形成的成本费用支出也不能税前扣除。如不属于不征税收入，则应在收到当期计入当期应纳税所得额征税，其支出形成的成本费用也可以按税法规定税前扣除。但是，在实践当中，政府给予房地产企业的拆迁补偿款往往没有文件规定，针对该拆迁补偿款专款专用的规定，因此，在实践当中政府给予房地产企业的拆迁补偿款是要缴纳企业所得税的。 例如，某房地产企业2011年9月份，除政府给予的拆迁补偿款200万元收入外，第三季度应纳税所得额为1000万元。如200万元为不征税收入（该项收入当年用于管理部门的管理费用为100万元），则2011年第三季度应纳税所得额仍为1100万元（1000+100）。如100万元不属于不征税收入，则应将100万元纳入第三季度应纳税所得额，其费用支出100万元也允许税前扣除，则该房地产企业2011年第三季度应纳税所得额为1200万元 （1000+200）。 （二）土地增值税处理 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用
城市更新中被拆迁户取得拆迁补偿费的税务分析！
财税〔2013〕101号《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》第五条个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。 3、企业所得税（针对法人） 法人企业需对拆迁补偿收入缴纳企业所得税。但可不立即作为当年度的应税收入征税，而是在搬迁周期内，扣除搬迁支出后统一核算；给予企业最长五年的搬迁期限，也即被拆迁企业可尽量将完税义务延至第五年处理。 法律依据： 国家税务总局公告2012年第40号《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》 第十六条企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。 第十七条下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：（一）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。（二）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。 4、土地增值税 自然人和法人均不需缴纳土地增值税。 法律依据： 财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 5、契税 自然人和法人均只针对超出房屋金额的差价部分征收契税。 法律依据： 财税〔2012〕82号《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居
拆迁补偿款的会计与税务处理 对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规定： ⑴企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 ⑵企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理： ①因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； ②机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款； ③企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款； ④用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。 ⑶企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 税务方面，《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定： ⑴对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理： ①搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。 ②企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。 ③搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 ④搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。
搬迁补偿款的账务处理实例 SDS水泥厂是山东省内水泥支柱企业，随着城市的发展SDS水泥厂已是身处闹市，粉尘污染已严重影响到周围居民的正常生活，成为市区的污染大户，政府决定对其进行腾笼换业，将整个生产厂区迁出市区。为顺应政府规划，SDS水泥厂决定实施腾笼换业将全部生产部门迁出市区，既可以净化市区的环境，有可以盘活存量资产实现资源优化配置。 在实施腾笼换业的过程中，政府财政按每平方米2300元的价格拨付了3800万元的搬迁补偿款作为拆迁补偿款。该厂拆迁资产的原值26800万元累计折旧15400万元，拆迁过程中发生清理费用21万元，拆迁设备的运输、调试等费用共计发生145万元，员工安置费按员工实际工龄每年每人1200元发放共计260万元。 因为，SDS水泥厂的拆迁是在政府的规划范围内由政府主导下进行的，并且拆迁补偿款完全是由政府财政来解决，符合山东省掌握的免征营业税的原则，以及国家免征土地增值税的规定，在向SDS水泥厂所在地税务机关提出免税申请后，税务机关做出了免予征收土地增值税的批复。 以下是SDS水泥厂此项拆迁业务的会计处理及涉税处理过程。 1、收到搬迁补偿款时： 借：银行存款3800万元 贷：专项应付款3800万元 2、固定资产拆迁时： ①将固定资产转入固定资产清理
借：固定资产清理1230万元 累计折旧15400万元 贷：固定资产26800万 ②支付清理费用 借：固定资产清理21万元 贷：银行存款21万元 ③清理损失核销专项应付款 借：专项应付款1251万元 贷：固定资产清理1251万元 此时，如果政府所确定的拆迁补偿只有1000万元，企业在拆迁过程中实际发生了251万元的拆迁损失，可按照国家税务总局13号令的规定，提供政府有关部门的行政决定文件，专业技术部门或中介机构鉴定证明以及企业资产的账面价值等资料向税务机关申请，在取得税务机关的批文后可作为税前扣除的依据。 3、运输、调试设备发生的费用： 借：专项应付款145万元 贷：银行存款145万元 依《企业会计制度》的规定设备的运输费、调试费属于资产资本化的内容，支出的运输费、调试费要通过资产折旧的形式转化为成本费用，税法也有着相同的规定，但以财企
近年来，不少地方都在推进新区建设和旧城改造，拆迁安置工作成了各地政府着力做好的基础性工作。同时，与拆迁安置有关的税收政策也成为纳税人关心的问题。湖北省地税局12366纳税服务热线咨询员结合相关税收政策，对实物还建行为涉及的相关规定进行了系统解答。 拆迁安置有货币还建、原地还建、易地还建三种方式，原地还建和易地还建都是以房还房，即实物还建。作为被拆迁方获得的实物还建补偿，应当依法缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税（或个人所得税）等地方各税（费）。 营业税 房屋还建方式下，被拆迁方实质上是“以物易物”形式销售被拆迁的不动产。《营业税暂行条例》规定，有偿转让不动产所有权的单位和个人，应当按照“销售不动产”应税项目依5%的税率缴纳营业税。所谓有偿，包括货币、货物或其他经济利益，对被拆迁方无论取得的补偿是实物（房产）形式，还是货币形式或其他经济利益的形式，均应缴纳营业税。在计税依据上，没有成交价格的，税务机关依法核定，其计税价格同房地产开发方销售不动产的计税价格。 优惠政策：1.被拆迁方的购买房被拆迁还建的，应按照财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定执行，即单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。但必须提供原购买房屋时取得的税务部门监制发票作为扣除凭证，否则全额征收营业税。2.个人自建自用住房被拆迁还建的，免征营业税。3.自2006年6月1日起，对个人5年内不被拆迁还建的购买的住房，全额征收营业税；超过5年（含5年）销售的，普通住房免征营业税，非普通住房按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。同样需提供购买房屋时取得的税务部门监制发票作为扣除凭证。 土地增值税 被拆迁方取得的拆迁补偿收入，以换取的房产的公允价值确认增值税应税收入。土地增值税增值额的计算应当区分四种情况： 1.能够据实提供土地使用权支付金额及开发土地的成本、费用的，根据《增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税增值额为转让收入扣除以下项目金额后的余额：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格）；与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税，财政部规定的其他扣除项目。也就是说，对能够据实提供土地使用权支付金额及开发土地的成本、费用的，纳税人只需要提供旧房及建筑物的评估价格。 2.不能据实提供土地使用权支付金额及开发土地的成本、费用的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估，税务机关根据评估价格确定扣除项目金额，增值额＝转让收入－旧房及建筑物的评估价格－土地使用权的评估价格－与转让房地产有关的税金－评估费用。由政府批准设立的房地产评估机构发生的评估费用允许在计算土地增值税时扣除，但隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。 3.纳税人转让旧房及建筑物，不能取得评估价格，但旧房及建筑物为外购，并且能够提供购房发票的，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额与旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。另外，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不作为加计5%的基数。 4.对于转让旧房及建筑物，既不能据实提供扣除项目金额，又没有提供评估价格，不能提供购房发票的，税务机关可以不考虑其增值额，直接根据《税收征管法》的规定，依法实行核定征收。 关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地税局具体规定。 个人所得税 个人将拥有的房地产所有权转让，实际上是一种产权转让行为。《个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目按20%的适用税率缴纳个人所得税。