现行国家、省市颁布的涉及城市拆迁安置补偿税务处理的文件：
营业税
1、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》国税函[1995]549号
该文件主要是规范城市房地产开发过程中实行产权调换以及产权调换和作价补偿相结合方式下营业税的税收处理问题。具体内容如下：
对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
2、《江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复》苏地税函[2000]309号
该文件的具体内容如下：根据《营业税暂行条例》以及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税若干问题的批复》（国税函发[1995]549号）精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论以何种方式结算价款，以及拆迁人取得的房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
江苏省地税局的文件实际说明了两个问题：第一是对国税函发[1995]549号文对于拆迁安置税务处理规定的进一步确认。由于该文件是国家税务总局1995年对江苏身国家税务局的答复，且文件涉及的主体是外商投资企业。因此，对这个文件的适用问题在实务中一直存在一定的争议。省局的文件对这个问题给予了明确。第二是明确纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋均属于营业税销售不动产的征税范围。
3、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号
这个文件是值得我们重点关注和探讨的。
一、关于拆迁补偿住房取得方式问题
房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属
于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
这里，我们关注的是两个层次：
第一是实施拆迁的单位房地产开发企业。从该文件规定看，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税中有偿转让不动产属于营业税征税范围，而其中有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。因此，对于房地产开发企业转让不动产所有权并取得了经济利益肯定属于营业税征税范围，应征收营业税，这条原则国税函[2007]768号文是进行了进一步明确的，即根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，这里就涉及到营业税计税依据的确认问题，对于这个问题我们认为仍按国税函发[1995]549号进行处理，这里就不再详细表述了。
第二个问题就是我们在实务中一直关注的问题就是被拆迁户取得拆迁补偿是否涉及到流转税的征税问题。因为，如果无论是产权调换还是货币补偿，从表现形式来看，都是被拆迁户将原有房屋换成了新房屋或货币，这个和一般的房屋销售行为很类似。因此，一般如果纳税人将原有房屋销售给第三方取得货币或将自己的房屋同被人交换新的房屋时，在营业税处理上都是按照“销售不动产”征收营业税的。这里，对于被拆迁户放弃原有房屋的所有权（假设被拆迁户对原有房屋用于所有权）所获得的货币或房屋的实物补偿，是否也应按销售不动产征收营业税，一直是实务中争议的一个焦点。国税函[2007]768号文对这个问题并没有给予非常直接的答复，只是提出了两个意见：
（1）被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
（2）被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间。
这里，首先明确了一点，被拆迁户取得的新房屋是属于购买形式而不是非购买形式。但这是怎么一种购买形式还是不太明确的。如果属于被拆迁户用原有房屋的所有权去交换取得新房屋的所有权，毫无疑问这个产权调换是属于营业税销售不动产的征税范围的。如果不是，则还要具体讨论。这个就涉及到要探讨城市土地出让的程序和法规的问题。对于这个问题，我们在案例的难点探讨中和大家再具体讨论。总之，对于被拆迁户取得的拆迁补偿的流转税处理问题在实务中仍是一个有争议的问题。
为给大家的后续探讨提供一定的参考，我们这里一定将目前其他省、市关于旧城改造过程中涉及拆迁安置税务处理办法的文件规定提供给大家：、
（1）《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》粤地税函[1999]295号：
你局梅地税发[1999]140号请示悉。关于旧城拆迁改造有关营业税问题，经研究，现批
复如下：
一、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题
对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。
二、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题
为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。
（2）《广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》穗地税发[2000]79号
（粤地税函[1999]295现将广东省地方税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》
号）抄件转发给你们，经请示省局，我局补充如下，请一并贯彻执行。一、文中第一点所称“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价。
对于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发[1995]549号还是粤地税函[1999]295号，都是按房屋的成本价核定计征营业税。但对这个成本价的成本究竟包含哪些成本，是建造成本还是完全成本，关键一点是地价是否包含在成本范围内，也是实务中争议的一个焦点。而根据广州市地方税务局的解释，这个成本是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即是建造成本，不含地价。
《重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》渝地税发[2002]156（3）
号：
一、房屋拆迁过程中对被拆迁人（单位或个人，以下同）的税收政策
（一）被拆迁人与拆迁人（单位或个人，以下同）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费。
（二）在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。
二、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策
（一）在现房安置方式中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因各种原因增加还房面积而收取的
房屋价款，应征收营业税及附加税费。
（二）拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。
这个文件有两点问题需要大家注意，一个是对于被拆迁人取得的拆迁补偿无论是货币还是非货币形式，都不征收营业税。第二是对于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的征税问题是一个值得大家关注的问题。对于结构价差，我们可以举一个例子说明一下，原被拆迁户是一套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其一套等面积的楼房套房。即使面积相同，但由于新旧两种房屋属于不同的结构，价值本身是不一样的。因此，被拆迁户虽然取得的是等面积的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位支付一个结算价差，这个价差就是结构价差。当然，对于这个结构价差的营业税征税问题，渝地税发[2002]156只是重庆的做法，我们不能照搬，仅做参考。我们认为，根据国税函[2007]768号的文件精神，这个结构价差征收营业税才是比较符合规定的。
企业所得税
对于拆迁费的企业所得税处理，目前并没有明确的单行文规定。在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。
从拆迁补偿的形式看，货币补偿，所得税的计税成本的确认最简单。按实施支付的货币补偿款确认直接成本。难点在于产权调换形式下的补偿问题，对于这些问题如何进行所得税处理，我们在案例中将结合所得税的立法原则、其他相关规定以及会计处理方法进行详细讲述。
个人所得税
《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文：
对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
考虑到目前城市拆迁中的补偿基本都是按照各地根据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行补偿的，实务中争议在不大，这里就在文件讲解中简单列举一下，在后续的案例教学中，我们就不再围绕这个问题进行探讨了。
土地增值税
1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。
2、对于房地产开发企业进行产权调换进行拆迁补偿的，根据国税函[2007]768号的文件精神，房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，我们是认定其获得了相应的经济利益的。而根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，收入包含转让房地产的全部价款及有关经济利益。因此，我们认为一般情况对对拆迁调换房，对房地产企业征收土地增值税也是有法律依据的。这里问题的关键就是土地增值税计税依据的确认。实务中我们一般根据营业税计税依据确认。在征收方式上，一般先在产权转移时先进行预征，最后进行整个项目的土地增值税清算。这个我们在后面案例中将简单探讨一下。
以上，是我们对于城市拆迁安置补偿中涉及的各税种的文件进行了一个列举和讲解，这为我们后续的案例分析先打一个理论的基础。考虑到部分税种的税务处理相对简单，在后面的案例分析，我们着重是对于拆迁安置补偿中涉及的营业税和企业所得税处理问题的探讨。
2、问：我单位属市级集体企业，收到房地产开发商转来的拆迁补偿款，请问拆迁补偿款应当支出哪些项目？税务方面如何处理？
答：企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。
企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。
对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规定：⑴企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。⑵企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理：①因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；②机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；③企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；④用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。⑶企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。
税务方面，《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定：⑴对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：①搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。②企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或
技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。③搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。④搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。⑤搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。⑵对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得的搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。
⑶本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。
如果是商业性拆迁，即基于双方自愿的拆迁，补偿款实质上是被拆迁企业处置固定资产及转让不动产等的收入，按税法规定应该对转让收入计征营业税、土地增值税和企
业所得税等。企业只能按清理固定资产、转让无形资产（土地使用权）等进行账务处理。所发生的损失在税务方面应该按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务
总局令第13号）的规定办理。
城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理
作者：待查文章来源：https://www.doczj.com/doc/4210194805.html, 点击数： 1682 更新时间：2006-10-16 19:11:22
近年来，随着我国经济的发展，我国城市建设日新月异，城市规模处于不断的高速扩张的进程之中。城市化进程不断加快，人居环境日益改善，使我们的生活变得更便捷、更舒适，同时也提升了城市形象。这一切都需要对我们生活的城市进行系统、全面的规划、改造。城市改造需要的道路拓宽、建设广场、新增绿地、搬迁市区工业企业等等问题都会涉及到原有居民、企业的拆迁安置问题。本文针对在城市改造拆迁安置过程中，对居民、企业所收到拆迁偿款事项，从会计及涉税方面进行分析。
目前，城市改造都是以政府为主导进行的。由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进行城市改造的搬迁安置，具体由政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好出让地块内的土地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让。房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限内交付土地出让金，获得国有土地使用权。在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。
一、拆迁补偿的形式
城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。补偿的对象既包括自然人也包括法人。
根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
（1）产权调换。
拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。
（2）作价补偿。
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。
（3）产权调换和作价补偿相结合。
拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。
二、收取拆迁补偿费的会计处理
不论是何种补偿方式，有一点是相同的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。
政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部 2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。
企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享：“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。
三、迁补偿款的涉税处理
可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位，涉及到的税种有“营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以阐述。
1、营业税
对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上
的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。
另外根据《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。但该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。
由于税务总局文件的不明确性，使各地税务机关在实际操作时无所适从。为解决此现状，各地税务机关根据各地实际情况自行制定了一些拆迁补偿款项营业税税务处理的规定。重庆地方税务局关于《旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》（渝地税发[2002]156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理
部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。
山东省则没有做出明确的规定，实务中各地市税务机关操作依据两个原则，一是城市拆迁改造必须是在政府主导下进行的，第二是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。在这两个前提下被拆迁户取得的拆迁补偿收入可免征营业税。
山东省由于没有明确的政策规定，各地税务机关在执行当中可能会出现千差万别的结果。建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关进行沟通，尽可能的降低税收风险。
2、企业所得税
⑴内资企业所得税
根据目前的政策，对内资企业取得拆迁安置补偿款在所得税方面没有特别的规定。被拆迁单位应按照财企[2005]123号文件的规定，房屋、设备的拆迁、拆卸、运输、清理等先通过“固定资产清理”科目核算，拆迁完毕冲销“专项应付款”，“专项应付款”余额转入“资本公积”或“营业外支出”。“资本公积”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税，转入“营业外支出”的损失按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定，经过确定城市改造的政府所在地税务机关的上一级税务机关审批后作为财产损失税前扣除。
但对于机器设备重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”的规定，同税法的规定存在时间性差异。按照规定机器设备的安装、调试所发生的费用应予资本化，通过计提折旧的形式税前扣除。
另外，财企[2005]123号文中提到用于安置职工的费用是在“专项应付款”中支付，此处的安置职工的费用我们认为应该是被拆迁企业利用拆迁之际对企业的经营做出调整，由此出台一系列优惠政策鼓励职工“一次性买断工龄”或是解除劳动合同，在此情况下支付给职
工的安置费用，事实上很多的被拆迁企业都使会采取此种办法“减员增效”。财企[2005]1 23号文的规定在这一点上跟税法在一定程度上存在差异，国家税务总局《关于企业支付给
职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复》（国税函［2001］918号）规定，企业对已达一定工作年限、一定年龄或接近退休年龄的职工内部退养支付的一次性生活补贴，以及企业支付给解除劳动合同职工的一次性补偿支出（包括买断工龄支出）等，原则上可以在企业所得税税前扣除。各种补偿性支出数额较大，一次性摊销对当年企业所得税收入影响较大的，可以在以后年度均匀摊销。具体摊销年限，由省（自治区、直辖市）税务局根据当地实际情况确定。山东省国家税务局转发《国家税务总局关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复》的通知（鲁国税函[2001]733号）规定，一次性扣除对企业所得税收入影响较大的，可由市级国税局确定，在2-3年的时间内扣除。因此，职工安置费的扣除年限若确定为2-3年的时间，则又会出现税前扣除的时间性差异。
⑵外资企业所得税
在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[2003]115号）。该文件的内容如下：
① 企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。
② 企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
依照财企[2005]123号规定进行的会计处理与国税函[2003]115号的规定存在差异之处，在企业所得税汇算清缴时作纳税调整。
3、个人所得税
被拆迁人是个人的取得拆迁补偿款个人所得税处理，早在1998年的国家税务总局下发的《关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函[1998]428号）文件就明确，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。
另外，2005年财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财
税[2005]45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的
拆迁补偿款，免征个人所得税。
从文件适用范围上看财税[2005]45号文件应比国税函[1998]428号的范围更加广泛。被拆迁人按有关标准取得拆迁补偿款免征个人所得税。
4、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因此，不论是法人还是自然人，不管是内资企业还是外资企业，只要是发生转让国有土地使用权、地上的建
筑物及其附着物并取得收入的行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。同时第8条又规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局刚刚下发的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[20 06]21号）对实施细则的第11条作了进一步的解释，文件规定，因“城市实施规划”而搬
迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
根据财税[2006]21号的规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
在此我们将以某内资企业为例，对企业收取拆迁补偿费业务的整个处理过程进行分析。
SDS水泥厂是山东省内水泥支柱企业，随着城市的发展SDS水泥厂已是身处闹市，粉尘污染已严重影响到周围居民的正常生活，成为市区的污染大户，政府决定对其进行腾笼换业，将整个生产厂区迁出市区。为顺应政府规划，SDS水泥厂决定实施腾笼换业将全部生产部门迁出市区，既可以净化市区的环境，有可以盘活存量资产实现资源优化配置。
在实施腾笼换业的过程中，政府财政按每平方米2300元的价格拨付了3800万元的搬迁补偿款作为拆迁补偿款。该厂拆迁资产的原值26800万元累计折旧15400万元，拆迁过程中发生清理费用21万元，拆迁设备的运输、调试等费用共计发生145万元，员工安置费按员工实际工龄每年每人1200元发放共计260万元。
因为，SDS水泥厂的拆迁是在政府的规划范围内由政府主导下进行的，并且拆迁补偿款完全是由政府财政来解决，符合山东省掌握的免征营业税的原则，以及国家免征土地增值税的规定，在向SDS水泥厂所在地税务机关提出免税申请后，税务机关做出了免予征收土地增值税的批复。
以下是SDS水泥厂此项拆迁业务的会计处理及涉税处理过程。
1、收到搬迁补偿款时：
借：银行存款 3800万元
贷：专项应付款 3800万元
2、固定资产拆迁时：
①将固定资产转入固定资产清理
借：固定资产清理 1230万元
累计折旧 15400万元
贷：固定资产 26800万
②支付清理费用
借：固定资产清理 21万元
贷：银行存款 21万元
③清理损失核销专项应付款
借：专项应付款 1251万元
贷：固定资产清理 1251万元
此时，如果政府所确定的拆迁补偿只有1000万元，企业在拆迁过程中实际发生了251万元的拆迁损失，可按照国家税务总局13号令的规定，提供政府有关部门的行政决定文件，专业技术部门或中介机构鉴定证明以及企业资产的账面价值等资料向税务机关申请，在取得税务机关的批文后可作为税前扣除的依据。
3、运输、调试设备发生的费用：
借：专项应付款 145万元
贷：银行存款 145万元
依《企业会计制度》的规定设备的运输费、调试费属于资产资本化的内容，支出的运输费、调试费要通过资产折旧的形式转化为成本费用，税法也有着相同的规定，但以财企[20 05]123号的处理原则，作为费用在发生的当期一次性处理，从而产生税会时间性差异。在纳税影响会计法的核算模式下产生了“递延税款”借方数额，在以后年度依会计与税法对计提折旧的不同认定产生的差异中逐步转销。
4、支付职工的安置费时：
借：专项应付款 260万元
贷：银行存款 260万元
国税函[2001]918号与财企[2005]123号对职工安置费的不同规定，若支付的职工安置费金额较大，经税务机关批准在2年或是3年内税前扣除，则会产生暂时性的时间性差异，产生的“递延税款”借方数额同样也要在2年或是3年内转销。
5、确定专项应付款余额，结转专项应付款
专项应付款余额3800－1251－145－260=2144万元
借：专项应付款 2144万元
贷：资本公积 2144万元
政府拨付的拆迁补偿款最终形成的“资本公积”，按规定先依结余的金额乘以所得税税率确定“递延税款”贷方数额，年度终了根据应纳税所得额确定“递延税款”的借方和“资本公积”的贷方数额。
倘若该企业是一外资企业，会因是否重置固定资产而产生两种不同的处理结果。
在搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。若搬迁补偿收入加各类拆迁固定资产的变卖收
入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后出现拆迁损失，则可依照《国家税务总局关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理
问题的通知》（国税发[2004]80号）的规定，就企业财产发生损失的实际情况向主管税务
机关做出书面备案说明后在税前扣除。
搬迁后重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的情况下，由于会计制度与税法规定的差异，实务中除表现在运输、调试费及职工安置费方面的差异外，还表现为结余补偿费处理上的差异。国税函[2003]115号规定结余补偿款冲减重置固定资产的原值，当期不确认所得，形成“递延税款”的贷方余额，再通过以后年度固定资产少提折旧的形式，转销税会差异形成的“递延税款”贷方余额，实现纳税义务。
城市建设带动了拆迁改造的步伐，在大规模的拆迁改造中，政府支付被拆迁人拆迁补偿款，使土地使用效益最大化，被拆迁人照章纳税。这是个人利益、企业利益和社会利益相一致的良性表现，有助于国民经济的良性发展。
随着我国土地资源管理的不断加强和房地产的迅速发展，我国的房地产税收法律制度逐渐完善，但由于拆迁过程是房地产中的一种较为特殊的范畴。拆迁补偿安置过程中涉及到哪些税收法规、应如何征收?在查阅大量资料后未见专门的明确规定。随着新的《城市房屋拆迁条例》(以下简称新条例)的实施，拆迁从重置价补偿时代进入了货币补偿时代，同样的拆迁补偿安置行为征税对象的金额大幅度的增加。以我市为例，原条例拆迁补偿费平均250元／平方米，新条例货币补偿平均1200元／平方米，拆迁安置的房价560元／平方米，新条例安置房价近1500元／平方米。因此随着新条例的贯彻执行，税收的问题就更加突出和引人关注。理清拆迁补偿安置过程中有哪些应税行为，具有重要的现实意义。
一、拆迁补偿安置中涉及的主要税种
要了解拆迁安置中涉及的税种首先弄清拆迁补偿安置的流程和特点，根据新条例二十四、二十五条拆迁补偿、安置的过程可以分解成：
根据分解流程在拆迁补偿安置过程中共发生两次的财产转让，第一次是被拆迁人将要拆迁的房屋转让给拆迁人，第二次被拆迁人重新购置房产。
经查阅相关的法律法规，我认为涉及拆迁补偿安置的主要税种有：
1．根据1994年1月1日开始实施的《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定“在
中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务(以下简称应税劳务)，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人(以下简称纳税人)应当依照本条例交纳营业税。”营业税是指在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和人，就其取得的营业收入，无形资产转让或不动产销售收入征收的一种税。营业税属于流转税，根据拆迁分解流程，货币补偿方式存在一次营业税的应税行为，产权调换存在两次营业税的应税行为。
2．由于拆迁过程中发生书立产权转移的书据、领取房屋产权证的行为。根据1988年10月1日起施行的《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条规定：
第一条在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定交纳印花税。
第二条下列凭证为应纳税凭证：(其他略)
(二)产权转移书据；
(四)权利、许可证照；
拆迁补偿安置过程中存在印花税的应税行为。
3．根据1997年10月1日起实行的《中华人民共和国契税暂行条例》第一条和第二条规定：
第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
(一)国有土地使用权出让；
(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
(三)房屋买卖；
(四)房屋赠与；
(五)房屋交换。
前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。拆迁安置过程中存在转移土地和房屋权属的行为，因此拆迁补偿安置也存在契税征收的应税行为。
4．根据1994年1月1日起施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例缴纳土地增值税。”拆迁补偿安置存在土地增值税的应税行为。
5．拆迁补偿安置过程中由于财产转让(即房屋、土地的转让)所得，无论被拆迁人是个人或企业都有所得税的问题。
(1)根据1999年8月30日第二次修订的《中华人民共和国个人所得税法》第一条、第二条规定：
第一条在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。
在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。
第二条下列各项个人所得，应纳个人所得税：(其他略)
九、财产转让所得；
(2)如被拆迁人是企业的，根据1994年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条和第五条规定：
第一条中华人民共和国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，应当就其生产、经营所得和其他所得，依照本条例缴纳企业所得税。
企业的生产、经营所得和其他所得，包括来源于中国境内、境外的所得。
第五条纳税人的收入总额包括：(其他略)
(二)财产转让收入；
拆迁补偿安置存在企业所得税征收的应税行为。
二、拆迁补偿安置过程中各税种的征收率和存在的问题
1．营业税
营业税是土地使用权转让和建筑物销售时，国家向土地使用权转让者和建筑物出售者征收的一种税。销售不动产营业税的征税对象是销售不动产的收入金额，包括纳税人向对方收取的全部价款的一切价外费用。此税的计税依据是法定收入额，其分为两种：一种是营业收入额包括纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，不得从中扣除任何成本和费用；二是税务机关核定的营业额，纳税人转让不动产价格明显偏低又无正当理由时或单位将不动产无偿赠与他人时，税务机关应核定其营业额并以其作为计税依据。销售不动产、转让土地使用权的营业税实行比例税率，税率为5％。另外营业税还含两项附加，城建税和教育费附加分别是营业税的7％和4％。
拆迁补偿安置方式的不同，根据现有的营业税征收的规定对施行货币补偿的被拆迁人应交纳的营业税及附加为：货币补偿金×5％×(1+7％+4％)；实行房屋产权调换的由于营业税为流转税，被拆迁人应交纳的营业税及附加同货币补偿，房屋产权调换的被拆迁人购置新房，新房的所有权人应交纳营业税及附加：销售金额×5％×(1+7％+4％)，而这部分税收将通过销售的方式转嫁给被拆迁人。让被拆迁人承担显然不合理，让拆迁人承担也不尽合理，且如何承担和计算也不是个容易的事。因此建议能否在拆迁补偿安置过程中，国家本着不以民争利的原则，出台专门的政策对拆迁过程中等值部分的营业税给予减免或采取先征后还的方式处理。
2．印花税
印花税是国家对在经济活动中或经济交往中书立或领受特定凭证的单位和个人征收的一种税。房地产印花税的纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人。就具体情况而言，房地产转让合同的纳税人是合同订立人，房地产权利许可证证照(包括房屋所有权证土地使用权证)的纳税人是领受人。房地产产权转移书据的印花税是按书据所载明的金额的万分之五贴花；房地产权利证书的印花税是按件贴花5元，房屋买卖合同的计税依据是买卖价款金额的万分之三贴花。
3．契税
契税是在土地使用权和房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。在我国房地产权利发生转移的方式有：土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与、交换)、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换，契税的纳税人是房地产权利转移的承受人，包括土地使用权出让、转让的受让人；房屋的购买人、受赠人；以交换的形式转移土地使用权或房屋所有权，交换价格不相等的，多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方为纳税人；以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补缴的土地使用权出让金或者土地收益。契税的计税依据依房地产权属转移的方式不同，分为以下几种：(1)房地产成交价格，包括土地使用权出让价格、土地使用权转让价格和房屋的买卖价格。(2)核定价，以土地使用权赠与、房屋赠与的方式转移房地产权利的，由征税机关参照土地使用权转让和房屋买卖的市场价格核定，以核定价作为计税依据。(3)房地产交换的价差，当双方当事人的土地使用权交换、房屋交换的形式转移房地产权利的，以房屋、土地使用权交换价格的差额为计税依据。为了防止纳税人偷漏税，《契税暂行条例》明确规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换的房屋、土地使用权的价格的差额明显不合理，且无正当理由的，由征税机关参照市场价格核定。
我国的契税实行比例税率，现为3％—5％，实际使用的税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内结合本地区的实际情况确定。如福建省确定的契税税率为3％。
4．土地增值税
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得收入的单位和个人。一切转让国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物，并取得收入者，无论其为全民所有制单位，还是集体所有制单位，无论其为单位还是个人，均为纳税人。除依法准予免税者外，纳税人必须依法向国家缴纳土地增值税。
我国的土地增值税施行四级超额累进税率。增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。最低税率为30％，最高税率为60％。这样，一方面对房地产转让取得过高收入，特别是获得暴利的起到调节作用，另一方面对正常的房地产经营也较为优惠，促进其健康发展。
5．个人所得税
个人所得税是对在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得或在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人从中国境内取得的所得征收的一种税。
财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。使用的比例税率，税率20％。
另据财税字[1999]278号《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》个人出售住房取得所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
6．企业所得税
企业所得税是国家参与企业利润分配、正确处理国家与企业分配关系的一种重要税种。企业所得税按照年计算，企业的应纳税所得额×33％的企业所得税率=企业应纳税额
应纳税所得额=年度的收入总额-准予税前扣除项目总额
房地产税收法律制度是国家税法的重要组成部分，合理的房地产税收不仅可以保证国家取得稳定的收入，而且可以加强对国民经济的宏观调控。合理调节各方面的经济利益，引导资金流向，调整产业结构经济发展。但是以上所列的税种若百分百全额征收，其税负明显太重，各地充分考虑拆迁的难度和当事人的承受能力，普遍采取一些行政手段直接减少或免缴
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推进,广州已经逐渐探索出一套具有广州特色的“阳光拆迁”模式。 《新版本》 ■细化拆迁事宜■参照周边楼价 ■防止项目烂尾…… 亮点一 拆迁人看到拆迁方案不会“蒙查查” 据了解,《新版本》要求拆迁人根据拆迁法律法规的规定,结合项目实际情况,就拆迁地块范围内的居住人口和被拆迁房屋的实际情况、拆迁的实施期限、实施拆迁单位、补偿安置标准、安置房源信息等拆迁事宜进行明确阐述,让拆迁在阳光下进行,让市民更有知情权。 按照广州的旧城改造相关规定,旧城更新改造项目要实行两轮事前征询制度:第一轮征询改造意愿,同意改造户数的比例达到90%以上方可启动改造;第二轮征询补偿安置方案意见,在规定的时间内,签订拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上的方可具体实施拆迁。广州市国土房管局最新制定的《新版本》就明确了每个拆迁改造地块在
房屋拆迁补偿的计算公式以及补偿标准 民身边，那么，在面对房屋拆迁时，应该如何所要房屋拆迁 下来就由法律快车小编为您详细介绍房屋拆迁补偿的计算 公式以及补偿标准。 一、房屋拆迁补偿的概念 房屋拆迁补偿是什么，房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。房屋拆迁如何补偿？房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。根据被拆迁人的要求可以是异地兑换，也可以是同地兑换。 二、房屋拆迁补偿标准的计算公式 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使 用人支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 （一）房屋拆迁补偿计算标准 （1）房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）。 （2）房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。
拆迁补偿费的会计和税务处理 近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下： 1.企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 2. 企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中： （1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； （2）以下各项直接核销专项应付款： 机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）； 企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权； 用于安置职工的费用支出。 3. 企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。 4.企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相 关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。 在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。 一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题 1. 可适用本文件的动拆迁项目的范围
3月1日起实行的拆迁补偿条例 中华人民共和国征地拆迁补偿暂行条例 2011-3-1号实行 为了适应经济建设的需要，为人民建设更美好安宁的家园，方便交通，充分发挥现代交通工具的便捷，用时间缩小边远地区的距离，实现城乡一体化，希望广大人民群众支持配合，特制定本条例。 （一）征地补偿 1 征收耕地补偿标准 旱田平均每亩补偿5.3万元。 水田平均每亩补偿9万元。 菜田平均每亩补偿15万元。 2 征收基本农田补偿标准 旱田平均每亩补偿5.8万元。 水田平均每亩补偿9.9万元。 菜田平均每亩补偿15.6万元。 3 征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。 4 征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。 5 征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。 （二）其他税费 1 耕地占用税，按每平方米2元计算。 2 商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。 3 征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。 4 耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元,统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。（三）征地工作程序 1 告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。 2 确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。 3 组织征地听证。在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。 4 签订征地补偿协议。国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议，并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。 5 公开征地批准事项。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。县（市）国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在村、组公告征地批准事项。 6 支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。 （四）、房屋地上物补偿标准
城市房屋拆迁中安置补偿范围及标准的确定 曾俊国 二〇〇八年八月六日
[作者简介] 曾俊国，男，1968年出生，毕业于西北政法学院，现为甘州区人民法院行政庭庭长。 联系方式（0936）8258585 （0936）3621828
城市房屋拆迁中安置补偿范围及标准的确定[内容提要]城市房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者给予一定补偿或视情况进行迁移安臵的活动。城市房屋拆迁，既关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，又关系到城市规划的具体落实，是一个敏感而又普遍的社会问题。近年来不断出现的房屋拆迁矛盾和纠纷表明，拆迁问题表面上看是一个城市建设纠纷问题，实际上它已牵涉到法律调整、政府职能、公众权利、生存权保护等诸多方面的问题。由于土地的地上附着物凝结了被拆迁的原住户、用户的资金与劳动力，是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件。因此，正确处理好房屋拆迁中出现安臵补偿的问题，依法规范地做好房屋拆迁工作，给予被拆迁人合理补偿，对其进行妥善的安臵。对于促进经济发展、维护社会稳定、构建和谐社会具有十分重要的意义。 本文对城市房屋中安臵补偿范围及标准的确定作初步探讨。[关键词] 房屋拆迁补偿范围标准 全文共计5326字
[以下正文] 城市房屋拆迁补偿是指在城市建设和开发过程中，由于拆除房屋而给予房屋所有人的补偿。其核心问题是补偿的范围和标准。 (一) 补偿范围是确定拆迁活动造成的损害中哪些财产利益应依法给予补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，补偿范围为房屋所有权、附属物所有权和收益权。作为拆迁主要对象的房屋是所有人经济利益的一部分，是拆迁补偿的主要范围。拆迁人拆除房屋，使被拆除房屋的所有人遭受经济损失，理应对被拆除房屋进行补偿。通过补偿保障了被拆除房屋所有人法律上、经济上应享有的合法权益，同时也解决了拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。列入拆迁补偿范围的房屋必须是合法房屋，就是说所有权人合法所有的房屋。一是房屋为所有权人合法所有，二是房屋本身合法。对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。列入补偿范围的附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋具有某种用途的设施。作为房屋的附属物具有以下特征：依附于房屋而存在；具有某种用途，并有利于房屋的升值；必须是能计算其价值的物体；该附属物具有合法性。这些附属物对产权人来说也具有经济价值，拆除它们将对被拆迁人带来一定的经济损失，所以应给予补偿。补偿范围中的收益权系依法收取房屋所产生的自然或法定孳息的权利，是房屋所有权的一项重要权能。它可以属于所有人，也可以由承租人、承包人、典权人行使。补偿范围中的收益权具有以下法律特征：收益权人系合法地占有使用被拆迁房屋，其收益权必须有合同或法律的依据；收益应当合法产生；收益应当是
拆迁补偿费的会计和税务处理 财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知 财企〔2005〕123号 国务院各部委、各直属机构,各中央管理企业,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局: 据一些地方和企业反映,企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款,其有关财务处理规定不明确,不便执行。为此,现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下: 一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款,作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息,一并转增专项应付款。 二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用,区分以下财政部文件情况进行处理: (一)因搬迁出售、报废或毁损的固定资产,作为固定资产清理业务核算,其净损失核销专项应付款; (二)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用,直接核销专项应付款; (三)企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权,直接核销专项应付款; (四)用于安置职工的费用支出,直接核销专项应付款。 三、企业搬迁结束后,专项应付款如有余额,作调增资本公积金处理,由此增加的资本公积金由全体股东共享;专项应付款如有不足,应计入当期损益。 企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 四、本通知自下发之日起施行。 中华人民共和国财政部 二○○五年八月十五日关于财企[2005]123号文件执行中若干问题的指导意见
近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下： 1．企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 2．企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中： （1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； （2）以下各项直接核销专项应付款： 机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）； 企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权； 用于安置职工的费用支出。 3．企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。 4．企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的 政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。 在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。 一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题 1．可适用本文件的动拆迁项目的范围 根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。既然搬迁补偿款是从政府收到的，那么相应的动拆迁项目也必然是由政府主导的。这也就是此类搬迁的最重要特征。政府主导性所派生出来的另一
住建部：房屋征收按市价评估补偿 2011年06月08日02:28新京报[微博]马力我要评论(194) 字号：T|T 转播到腾讯微博 2010年7月3日，北京原宣武区，一条胡同的平房墙上被画上了大大的拆字，而有的地方已经被拆除。陈眉语摄 继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。 其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。 房屋征收评估新流程 选定机构 被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。 签订合同 一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。 实地评估 估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。 公示解释
房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。 交付报告 公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。 申请复核 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 申请鉴定 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。 变化1 评估价格完全依照市场 2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。” 按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。 【解读】在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。 对此，北京市房协副秘书长陈志昨日表示，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。 “《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。
房屋拆迁补偿安置协议 拆迁人（以下简称甲方）：_______________________ 法定代表人：__________________________________ 委托代理人：__________________________________ 被拆迁人（以下简称乙方）：_____________________ 法定代表人：__________________________________ 委托代理人：__________________________________ 房屋承租人（使用人）（以下简称丙方）：__________ 法定代表人：__________________________________ 委托代理人：__________________________________ 甲方因________________建设需要，经批准取得_________号《房屋拆迁许可证》，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《____省城市房屋拆迁管理条例》及等规定，对乙方的房屋进行拆迁，甲、乙、丙_____方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议： 第一条被拆除房屋现状 （一）房屋所在地点：_______区（镇）街道（路）号，房屋的总楼层数__________，房屋所在的楼层数___________，房屋的朝向________,被拆迁房屋的区位等级为，房屋产权性质_______，房屋结构类型_________。 （二）红线内占地面积平方米，总建筑面积__________平方米，其中产权证记载建筑面积________平方米，无产权部分面积___________，房屋产权证号_________。房屋的用途_________，其中合法建筑面积中住宅建筑面积平方米，营业性用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，工业仓储类用房建筑面积平方米。 （三）房屋内部设施及装璜情况：
拆迁补偿费入账票据问题 2013-7-23 （1）税法规定只对“转让无形资产一一土地使用权”收入征税 ①《营业税暂行条例》第一条规定：转让土地使用权收入应该依法缴纳营业税。 ②国税发「1993」149号第八条第一款第（一）项规定：“转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为” （2）拆迁补偿收入不属于“转让无形资产一一土地使用权拆迁补偿收入是指：”集体土地被国家征收“、”归还国有土地使用权“取得的收入。 （3）拆迁补偿收入不属于营业税征税范围。 ①《营业税税目注释》国税发「1993」149号第八条第二款：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。 ②《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》国税函〔2008〕277号：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收 回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属 于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。 ③《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函「2009」520号）：国税函「2008」277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上地方人民政府出具的收回土地使用权的文件，以及土地管理部门报经县以 上地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件。 ④根据以上规定，只要有国家批准的征收、归还文件，就是征收、归还。所取得的收入就是拆 迁补偿收入。拆迁补偿收入，不属于税法规定的转让土地使用权收入，是国家对被拆迁单位和个人因归还国有土地使用权以及因此而丧失的土地附着物的补偿，国家与单位同占有土地的单 位和个人之间没有发生交易行为，因此对于单位和个人因国家征收、征用土地而取得的土地及不动产补偿费收入，不征收营业税。 （4）不应税收入不需要开发票《征管法》第二十一条规定：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。根据以上规定，拆迁补偿费不需要开具发票。 （5）“拆迁补偿费”应取得票据因为补偿收入不是经营性收入，不需要开发票，原土地使用者，无论是单位还是个人取得补偿款时开具的收据均可以作为房地产企业税前扣除的凭证。过政府规定支付标准的补偿款不得扣除。 房地产公司支付给个人的拆迁补偿费等，应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据，以及被拆迁人身份证复印件、联系电话等资料作为支付款项的原始凭证即可，以便核实；除此之外，支出的其他费用无合法凭证的不得在税前扣除。有些地方规定，支付的拆迁补偿费须取得地税部门开具的免税专用收据。
盐城市房屋拆迁补偿标准 盐城市物价局和盐城市建设局关于盐城市区房屋拆迁补偿标准的通知市直各有关单位：根据《盐城市区房屋拆迁管理试行办法》的有关规定，现将市区房屋拆迁补偿标准通知如下： 盐城市物价局和建设局关于盐城市区房屋拆迁补偿标准的通知 对于那些居住在棚户区的居民而言，拆迁是一次改变居住环境的机会。 规范认定房屋性质 对被拆迁的房屋用途作了更明确的分类：被拆迁房屋用途分住宅用房、营业用房、其他非住宅房屋。 营业用房是指规划、住房保障房产管理部门确认的直接从事营业活动的商业服务用房，包括商业、金融保险业(直接从事对外营业的部分)、娱乐、餐饮、服务行业的用房，土地使用权供给方式按土地使用证确定。其他非住宅房屋包括营业用房的配套用房，生产、办公、仓储、医疗、文教、交通运输、手工作坊等用房。被拆迁房屋面积及用途不明确的，由市规划部门会同相关部门确定；对被拆迁房屋所涉及土地性质、取得方式、面积等不明确的，由市国土部门依法确定。
解读：该条规定，对被拆迁的房屋用途作了更加明确的分类。在过去，被拆迁房屋用途分主要分为住宅用房、营业用房、其他非住宅房屋三大类，没有详细的分类，在实际操作中容易产生纠纷，对被拆迁的房屋用途作了更加明确的分类。 其次，对于拆迁房屋面积和用途不明确的，以及房屋设计土地性质、取得方式、面积等不明确的，该条规定都明确了认定主体和解决办法。 老城区实行分区域定点安置安置房仍选在老城区，拆多少换多少。 依照市区城市规划、土地级差和行政区划等因素，将市区划分为老城区、建成区和新区三个区域。具体范围是：老城区为东至开放大道、南至大庆路、西至太平路—串场河沿线、北至黄海路围合范围；建成区为东至通榆河，南至开放大道以东为青年路、开放大道以西为东进路，西至西环路，北至新洋港围合范围(除老城区部分)；新区为市区上述范围以外的范围。 在整体拆迁安置上，市政府鼓励市区居住用房拆迁由老城区向外疏散跨区域安置。老城区范围内房屋拆迂，拆迁人应提供至少一处安置房源供被拆迁人选择。老城区范围内的被拆迁人选择老城区安置房源的，按被拆迁房屋合法建筑面积1：1定点安置；选择建成区的，
房屋拆迁补偿标准2019 根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿标准在其第三章“拆迁补偿与安置”有详细的说明，具体的拆迁补偿标准如下：第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 我国经济的发展速度加快，现有的土地已经不能满足城市的发展，那么就会对以前建的房屋进行拆迁。拆迁当地居民或者村民的土地就是拆迁众多情形中的一种。征别人的地当然要对被征收人进行补偿，房屋拆迁补偿标准2017是什么呢?的小编的在这里为您进行简单的介绍。 一、房屋拆迁补偿标准的计算公式 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人 支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 二、2017房屋拆迁补偿计算标准 (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 (二)房屋拆迁安置费计算标准
拆迁补偿款的税务与会计处理 问：我单位属市级集体企业，收到房地产开发商转来的拆迁补偿款，请问拆迁补偿款应当支出哪些项目？税务方面如何处理？ 答：企业拆迁通常包括政策性搬迁和商业性拆迁两种形式。 企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。 对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规定： ⑴企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 ⑵企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理： ①因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； ②机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款； ③企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款； ④用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。 ⑶企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 税务方面，《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定： ⑴对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理： ①搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。 ②企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。 ③搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 ④搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。 ⑤搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。 ⑵对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得的搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。 ⑶本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访 问>>https://www.doczj.com/doc/4210194805.html, 房屋拆迁补偿的形式和标准(2017最新) 拆迁补偿，是指拆迁人遵循等价原则，对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所受的损失给予合理弥补。 拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。所有人在此不仅指产权人，还包括两种代管人：一是私有房屋的代管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因而委托的全权代理人;二是国家授权的国家所有的房屋及其附属物的管理人，即房地产管理局。 拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆作违章建筑、超过期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑物给予适当补偿。适当补偿可理解为对临时建筑在使用期限内的残存价值进行补偿。 国家保护房屋所有人的合法权益，这一原则在我国宪法、民法通则、私有房屋管理条例等法规中都有明确规定。因此，所有人要求拆迁人对拆迁房屋造成的损失给予补偿是他们的法定权利，拆迁人对所有人进行补偿是他们的法定义务。而且，拆迁补偿是一种民事法律关
系，双方当事人地位平等，应该遵循公平和等价有偿的民法原则。 一、拆迁补偿的形式 (一)拆迁补偿的形式有三种，即产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。 1、产权调换。 是指拆迁人用异地或者原土地上再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆迁后仍然保留相应的房屋产权。 2、产权调换。 对于拆迁人来说有影响余房率的负面作用，但是有利于保护被拆迁人的房屋产权和其他合法权益，也是与住房制度改革的大趋势相符合的，所以《拆迁条例》赋予被拆迁人要求以产权调换的形式给予补偿的权利，并且规定：拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换。”当然，产权调换也不是绝对的，对于还建有特殊困难，又没有其他房屋可供调换的建设项目，被拆迁人产权调换的要求就不能给予支持。另外，拆除地上附属建筑物也不实行产权调换，但要付给被拆迁人拆迁补助费。
中华人民共和国征地拆迁补偿暂行条例2011-3-1号实行 [复制链接] 隆昌石 牌坊 2 2 主 题 听 众 1 4 2 积 分 正五品 参议 花椒 0 颗 小米椒 209 个 主题 22 帖子 121 精华 相册 日志 分享到：0 为了适应经济建设的需要，为人民建设更美好安宁的家园，方便交通，充分发挥现代交通工具的便 捷，用时间缩小边远地区的距离，实现城乡一体化，希望 广大人民群众支持配合，特制定本条例。 （一）征地补偿 1、征收耕地补偿标准 旱田平均每亩补偿5.3万元。水田平均每亩补偿9万元。 菜田平均每亩补偿15万元。 2、征收基本农田补偿标准 旱田平均每亩补偿5.8万元。水田平均每亩补偿9.9万元。 菜田平均每亩补偿15.6万元。 3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。 4 征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地 平均每亩补偿13.6万元。 5 征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平 均每亩补偿2.1万元。 （二）其他税费 1 耕地占用税，按每平方米2元计算。 2 商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。
暗恋者 0 最后登录 2012 -7-1 3 ?收听 TA ?发消 息3 征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。 4 耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元,统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。 （三）征地工作程序 告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。 2 确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。 3 组织征地听证。在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。 4 签订征地补偿协议。国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订
城市房屋拆迁补偿的计算标准 补偿不合理，提高征地拆迁补偿，请拨全国征地拆迁法律咨. 房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 城市房屋拆迁补偿的计算标准是为城市房屋拆迁补偿提供依据的。那么，城市房屋拆迁补偿的计算标准是什么？城市房屋拆迁补偿的计算标准有哪些？城市房屋拆迁补偿的计算标准的具体内容是什么？下面就跟一起来看看吧！ 一、城市房屋拆迁补偿的计算标准 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
(1) 房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所 有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划 档，按平方米单价计算。 (2) 周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房 或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按 被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3) 奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助 房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或 不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项 标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家 有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计 算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价× 宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 (一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 (二)房屋拆迁安置费计算标准 (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费 注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0; 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0。
关于企业动迁补偿的税收规定咨询 一、营业税 1、政府收回土地使用权 根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。如您企业具有县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，则对您企业取得的拆（动）迁补偿款不征收营业税。 二、土地增值税 1、如果是政府收回土地使用权 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。” 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条“条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。” 如你公司被收回房地产确因城市实施规划、国家建设的需要，可享受减免土地增值税政策，但必须去沈阳市地方税务局财产行为处进行备案，才能享受减免土地增值税。 2、出售 （1）、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四款《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 （2）沈地税发〔2008〕65号对纳税人转让旧房及建筑物，不能提供评估价格，确定土地增值税扣除项目的问题 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能够提供发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算准予扣除项目。对于转让旧房产，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定，主管地方税务机关可参照《契证》上所记载的“房产土地价值”核定其原购房价格，据以计算准予扣除项目。 三、企业所得税 1、政策性动迁 根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》国家税务总局公告[2012]40号公告规定，如果是政策性动迁应提供相应的政府文件，同时应单独核算动迁收入和支出缴纳企业所得税。 2、纳税人是核定征收
衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法 编辑 衡阳市关于集体土地上房屋拆迁补偿安置的一部法规。 湖南省人民政府关于《衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》的批复 衡阳市人民政府： 你市《关于审批〈衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法〉的请示》（衡政[2009]54号）收悉。经研究，现批复如下： 一、同意《衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》。 二、你市要强化依法行政观念，进一步完善集体土地上房屋拆迁补偿安置机制，确保房屋拆迁程序合法，切实维护被征地农民和拆迁人的合法权益。 三、你市要切实加强对集体土地上房屋拆迁补偿费用的管理，妥善做好被拆迁群众的住房安置工作。 附件：衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法 二〇一〇年二月九日 衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法 第一条为了加强集体土地上房屋拆迁补偿、安置（简称拆迁补偿安置）工作，维护被征地拆迁单位和村民（以下简称被拆迁人）的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律法规规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内因征收或使用农村集体经济组织土地上发生的房屋等建（构）筑物拆迁补偿、安置。 集体经济组织成员因本集体经济组织土地征收成建制转为城镇居民后，因建设需要使用其
剩余土地，涉及房屋拆迁补偿安置的，按本办法执行。 国务院、省政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施建设涉及房屋拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。 第三条市、县（市）、南岳区人民政府应加强对拆迁安置工作的领导，同级土地行政主管部门负责加强管理，征地拆迁机构具体实施。 发展与改革、财政、审计、物价、公安、建设、规划、农业、畜牧水产、林业、水利、环保、人力资源与社会保障、民政、农村经营管理等部门在各自职责范围内配合做好房屋拆迁补偿安置工作。 第四条在征地报批前，土地行政主管部门应当发布征地前告知书，将拟征地的用途、位置、补偿依据、安置途径等在拟征地的所在农村集体经济组织予以告知。 第五条自征地前告知书发布之日起，在拟征土地范围内暂停办理下列手续： （一）新批宅基地和其他建设用地； （二）审批改建、扩建房屋，办理土地转让及土地登记发证； （三）办理户口分户和迁入，但因出生、婚嫁、军人退伍或大中专院校学生毕业等确需办理户口分户和迁入的除外； （四）改变房屋、土地使用用途； （五）办理土地承包经营权流转手续，但土地承包经营合同到期的除外； （六）特种养殖证； （七）其他有碍房屋拆迁补偿安置工作的手续。 暂停办理期限自征地前告知书发布之日起计算，最长不得超过12个月，但国家、省另有规定的除外。 第六条征地告知后，征地拆迁机构应对拟征地上的建（构）筑物面积、数量等现状进行调查，调查结果应与拟被拆迁房屋的相关权利人依法依规共同确认，并在确认书上签字盖章。拟被拆迁人不配合调查或不签字盖章的，征地拆迁机构可采取照相、摄像等方式取证，并将取证结果予以公证。确认或取证结果（包括文字、表格、有关数据、现场照相及摄像资料、相关证明材料等）作为房屋拆迁补偿安置的依据。 第七条征地公告发布后，被拆迁人应当在征地公告规定的时间内，持房屋有效证件到指定