旧城改造工作流程
一、前期准备阶段（时间：一个月）
（一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。
（二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。
（三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。
（四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。
二、搬迁实施阶段（时间：五个月）
（一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。
（二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。
（三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司
（四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。
（五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。
（六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。
（七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。
（八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。
（九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。
（十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。
（十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金（返迁户搬迁面积乘以评估价的50%）。
（十二）正式开展发放补赔偿款工作。
（十三）搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。
（十四）搬迁代办公司对搬迁房屋进行拆除、打围平整、产权销户等。
（十五）审计单位对搬迁项目进行审计。
三、土地上市拍卖阶段（时间：两个月）
（一）区旧改办向国土局申请国土证销户。
（二）区旧改办向成都市土地拍卖中心提出土地拍卖申请。
（三）市土地拍卖中心分别向市规划、国土、文化、电业等有关部门发函要求出具土地拍卖相关文件：
1、面积计算（市规划勘察设计院）；
2、地籍前前置调查（市地籍调查中心）；
3、红拨、界址点成果表（市规划勘察设计院）；
4、红线图（市规划局）；
5、规划设计条件通知书（市规划局）；
6、文物勘探（市文化局）；
7、电网配套方案（市电业局）；
8、地籍前置调查（市地籍调查中心）；
9、起始价评估（市地籍调查中心）；
10、搬迁安置审查（市征地事务中心）；
（四）与市土地拍卖中心商议土地起拍价和上市拍卖条件。
（五）由市土地拍卖中心上会（土地供应会）审批，并根据旧城改造土地上市条件的要求，制定上市拍卖标书（带返迁设计条件）。
（六）区旧改办与土地拍卖中心签订土地上市工作责任协议（带详细拍卖内容、条件）
（七）市土地拍卖中心在拍卖开始日前 30 日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：
1、出让人的名称和地址;
2、出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;
3、投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;
4、索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式;
5、招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;
6、确定中标人、竞得人的标准和方法;
7、投标、竞买保证金;
8、其他需要公告的事项。
（八）公司索取土地出让文件，招标拍卖挂牌出让文件主要包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。
（九）报名及缴纳竞买保证金，报名所需资料：报名表、法人代码证书、企业法人营业执照、法定代表人证明书及身份证、资质证书等。
（十）根据土地出让的方式（注：商业兼住宅可挂牌，住宅兼商业或纯住宅必须拍卖）、竞买人数等确定竞价的策略。
（十一）公司竞得土地后办理成交确认手续，签订土地成交确认书，土地成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。
（十二）公司竞得土地之后，根据成交价格向市土地拍卖中心缴纳服务费。
（十三）公司向市地税局缴纳拍卖总价3%的契税，并与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》后，按土地成交价格的50%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。审批后区财政局按土地整理成本的50%（已含资金成本）将资金返还投资方。
（十四）公司与市国土局签订土地出让合同2个月后，按土地成交价格的20%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。审批后区财政局按土地整理成本的20%（已含资金成本）将资金返还投资方。。
（十五）公司与市国土局签订土地出让合同6个月后，按土地成交价格的30%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。审批后区财政局按照拍卖土地用途基准地价的20%提取土地出让金、扣除相关的必要税费后，再将30%土地整理成本的剩余部分返还投资方。
（十六）区旧改办按照搬迁总成本的12%作为投资回报，回报给投资方。
广州市城市更新村企合作操作指引 旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。 一、广州市城市更新村企合作政策演变 自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下： 1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。
通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下： 1、从无到有 改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概
念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。 2、监管趋严 众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。此种操作在今天已不再可能，根据最新的〔2018〕1号文规定，仅招商文件的制定程序都比以前选择合作企业的程序复杂，可见政府对于村企合作的监管在这几年间越来越严格。 3、企业进入时机趋前 严格意义来说，最初的几个文件并未规定合作企业在更新改造过程中的哪个时间节点可进入项目，〔2015〕56号文第一次严格限制企业进入时机，即“合作改造类项目由区政府主导，由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，公开引进合作企业参与改造；或通过土地公开出让，引进合作企业参与改造。合作改造类项目可以一次性引入合作企业，也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。”同时规定“合作改造类项目一次性引入合作企业的……项目实施方案批复后，方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。”，而〔2017〕6号文将合作企业进入时点提前到“基础数据经区政府审核公布后”，目前〔2018〕1号文更是引入“合作意向企业”的概念，同时规定“引入合作意向企业的旧村，应在合作意向协议中约定合作意向企业不得自行开展基础数据调查。”此限制性规定变相说明，合作意向企业的引入可能在基础数据调查开展之前，否则也无需规定“不得自行开展”基础数据调查。 二、城市更新村企合作程序
旧城改造工作流程 一、前期准备阶段（时间：一个月） （一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。 （二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。 （三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。 （四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。 二、搬迁实施阶段（时间：五个月） （一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。 （二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。 （三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司 （四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。 （五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。 （六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。 （七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。 （八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。 （九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。 （十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。 （十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金（返迁户搬迁面积乘以评估价的50%）。 （十二）正式开展发放补赔偿款工作。 （十三）搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。 （十四）搬迁代办公司对搬迁房屋进行拆除、打围平整、产权销户等。 （十五）审计单位对搬迁项目进行审计。 三、土地上市拍卖阶段（时间：两个月） （一）区旧改办向国土局申请国土证销户。 （二）区旧改办向成都市土地拍卖中心提出土地拍卖申请。 （三）市土地拍卖中心分别向市规划、国土、文化、电业等有关部门发函要求出具土地拍卖相关文件：
广州市三旧改造政策 “三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房 前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划 指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”
一、三旧改造概述--主要政策依据 ⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号） (2)《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号） ⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号） ⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号） ⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿） ⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）
1、以人为本、宜居为重 努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。 2、综合改造，整体提升 旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 3、区别对待，因地制宜 旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。 4、统筹兼顾，切实可行 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。
1、全市统筹，以区为主 2、规划先行，政策配套 3、市场运作，财政支持 4、系统改造，新旧联动 5、分区分类，一区一策
一、三旧改造概述--主要6个政策突破 ⒈补办征收手续 ⒉补办农用地转用手续 ⒊补办供地手续 ⒋土地出让收益 ⒌农村集体建设用地改变为国有土地 ⒍边角地、插花地、夹心地的处理
. 城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划 录目 旧改项目并购的套路型方案设计一、城市更新/二、交易方案设计及税筹分析/搬迁安置补偿（一）方案一：拆迁（二）方案二：股权转让（三）方案三：资产转让（四）方案四：以不动产出资入股后转让股权（五）方案五：企业分立后转让股权（六）方案六：企业合并（合并目标企业）（七）方案七：境外股权转让三、操作模式及税费对比笔者按为响应小伙伴们的呼声，西政房地产人俱乐部专家人才库第七期的培训专题将暂定为（分享课程《深圳城市更新项目并购税务筹划及房地产开发建设全程的核心税筹要点》广东省月份，具体时间请关注本公众号后续通知），以呼应上月《102017时间为年专业资料word . “三旧”改造税收指引》（粤地税发〔2017〕68号）的出台（注：该文件不适用于深圳地区）。根据小伙伴的提议，笔者特在课前就本公众号“西政资本”有关城市更新项目的交易方案设计及税务筹划进行整体总结，以期为读者提供实操参考。 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计 城市更新或旧改属于政策性搬迁的范畴，除增值税的缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁的前提下需缴纳的税费最少，也即税收优惠最多，因此拆迁安置补偿一般都会成为获取更新项目的首选方式。尽管如此，因拆补方式无法直接对房地产权取得控制权，因此产证的抵押、
注销或公章、证照、产证的监管自然就成为了必要的风控措施。 与被拆迁方在满足政策性搬迁的情况下可直接免缴土地增值税不同，其他的交易方式一般都需考虑通过交易方式的调整或者操作模式的变通进行合理筹划。实务中，如转让方的配合意向较高，则以企业分立的方式剥离资产至新分立的公司后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业可以避开土地增值税的缴纳，因此在交易模式方面也可以成为不错的备选。 笔者曾多次被同行问及资产交易和股权交易的优劣，其实就实务而言，两者因项目而异，并无绝对的优劣之分。从并购和后期开发的联动来看，资产并购很多时候可能会明显优于股权并购，最直接的反应就是完成更新改造后因历史成本的差异对土地增值税汇算清缴造成的重大影响。当然，就交易方式本身而言，因股权转让不涉及到增值税、土地增值税和契税的缴纳，因此在并购的交易时点上仍旧有一定的优势。（备注：股权转让涉及土地增值税缴纳的先例仅为个案批复，如国税函【2000】687号文） 专业资料word . 值得一提的是，因改革开放对外资的引入，珠三角地区存在大量的外资企业或外商投资企业直接持有物业资产的情形。在该背景下，如转让方（例如外商投资企业）或转让方的境外母公司具备转让条件，则收购方可考虑以收购该外商投资企业股权或其境外母公司股权的方式完成本次交易，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。 二、交易方案设计及税筹分析 根据笔者历年来从事城市更新项目并购的经验，以下就当前市场主流的并购模式以及税筹分析介绍如下： （一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿
旧改流程(总4页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
旧城改造工作流程 一、前期准备阶段（时间：一个月） （一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。 （二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。 （三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。 （四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。 二、搬迁实施阶段（时间：五个月） （一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。 （二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。 （三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司 （四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。 （五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。 （六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。 （七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。 （八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。 （九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。 （十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。 （十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金（返迁户搬迁面积乘以评估价的50%）。 （十二）正式开展发放补赔偿款工作。 （十三）搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。 （十四）搬迁代办公司对搬迁房屋进行拆除、打围平整、产权销户等。 （十五）审计单位对搬迁项目进行审计。 三、土地上市拍卖阶段（时间：两个月） （一）区旧改办向国土局申请国土证销户。 （二）区旧改办向成都市土地拍卖中心提出土地拍卖申请。 （三）市土地拍卖中心分别向市规划、国土、文化、电业等有关部门发函要求出具土地拍卖相关文件： 1、面积计算（市规划勘察设计院）； 2、地籍前前置调查（市地籍调查中心）； 3、红拨、界址点成果表（市规划勘察设计院）； 4、红线图（市规划局）； 5、规划设计条件通知书（市规划局）； 6、文物勘探（市文化局）； 7、电网配套方案（市电业局）； 8、地籍前置调查（市地籍调查中心）； 9、起始价评估（市地籍调查中心）；
城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划 目录 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计 二、交易方案设计及税筹分析 （一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿 （二）方案二：股权转让 （三）方案三：资产转让 （四）方案四：以不动产出资入股后转让股权 （五）方案五：企业分立后转让股权 （六）方案六：企业合并（合并目标企业） （七）方案七：境外股权转让 三、操作模式及税费对比 笔者按 为响应小伙伴们的呼声，西政房地产人俱乐部专家人才库第七期的培训专题将暂定为《深圳城市更新项目并购税务筹划及房地产开发建设全程的核心税筹要点》（分享课程时间为2017年10月份，具体时间请关注本公众号后续通知），以呼应上月《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发〔2017〕68号）的出台（注：该文件不适用于深圳地区）。根据小伙伴的提议，笔者特在课前就本公众号“西政资本”有关城市更新项目的交易方案设计及税务筹划进行整体总结，以期为读者提供实操参考。 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计 城市更新或旧改属于政策性搬迁的范畴，除增值税的缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁的前提下需缴纳的税费最少，也即税收优惠最多，因此拆迁安置补偿一般都会成为获取更新项目的首选方式。尽管如此，因拆补方式无法直接对房地产权取得控制权，因此产证的抵押、注销或公章、证照、产证的监管自然就成为了必要的风控措施。 与被拆迁方在满足政策性搬迁的情况下可直接免缴土地增值税不同，其他的交易方式一般都需考虑通过交易方式的调整或者操作模式的变通进行合理筹划。实务中，如转让方的配合意向较高，则以企业分立的方式剥离资产至新分立的公司后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业可以避开土地增值税的缴纳，因此在交易模式方面也可以成为不错的备选。 笔者曾多次被同行问及资产交易和股权交易的优劣，其实就实务而言，两者因项目而异，并无绝对的优劣之分。从并购和后期开发的联动来看，资产并购很多时候可能会明显优于股权并购，最
旧城改造工作流程 旧城改造工作流程 一、前期准备阶段（时间：一个月） （一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。 （二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。 （三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。 （四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。 二、搬迁实施阶段（时间：五个月） （一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。 （二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。 （三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司 （四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。 （五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。 （六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。 （七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。 （八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。 （九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。 （十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。 旧城改造流程图
旧城改造资金回路表 一、前期准备阶段（时间：一个月） （一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。
（二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。 （三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。 （四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。 二、搬迁实施阶段（时间：五个月） （一）搬迁实施：投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。 （二）搬迁实施：投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。 （三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司。 （四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。 （五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。 （六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。 （七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。 （八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。 （九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。 （十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。
城市更新项目 阶段 项目发起阶段意愿征集阶段规划策划阶段项目对接阶段拆迁补偿阶段项目报建阶段施工建设阶段验收入伙阶段 说明 重要事项发生时间相关文件 城市更新业主召集人宣布成立"城市更新自助会"筹备组** 年 ** 月 ** 日筹备组成立会会议纪要筹备组通过 "城市更新自助会"章程** 年 ** 月 ** 日城市更新自助会章程筹备组召开 "城市更新自助会"成立预备会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 "城市更新自助会 " 成立大会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 面向业主开展"本小区法定图则" 说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 面向业主开展"本小区规划前景" 说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 面向业主开展"城市更新流程"说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 面向业主开展"本小区更新价值" 说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 向政府部门递交"城市更新计划申报文件 " ** 年 ** 月 ** 日政府部门收件回执 政府部门发布"城市更新计划"征求意见公告** 年 ** 月 ** 日政府征求意见公告文件政府部门审批通过城市更新单元计划** 年 ** 月 ** 日政府回复函件或计划公告招投标确定规划设计单位** 年 ** 月 ** 日中标通知书 城市更新单元规划编制思路说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 城市更新单元规划编制草案说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 城市更新单元规划编制答疑会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 向政府部门递交"城市更新单元规划 " ** 年 ** 月 ** 日政府部门收件回执 政府部门发布"城市更新规划"征求意见公告** 年 ** 月 ** 日政府征求意见公告文件政府部门审批通过城市更新单元规划** 年 ** 月 ** 日政府回复函件或计划公告开发商 A召开业主宣传会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 开发商 B召开业主宣传会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 开发商 C召开业主宣传会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 招投标确定开发商** 年 ** 月 ** 日中标通知书 开发商召开拆迁补偿协议说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 开发商召开拆迁补偿协议签订动员会** 年 ** 月 ** 日无 向政府部门递交"实施主体确认 " 申请书** 年 ** 月 ** 日政府部门收件回执 政府部门发布"实施主体确认"征求意见公告** 年 ** 月 ** 日政府征求意见公告文件政府部门正式确认本小区实施主体** 年 ** 月 ** 日政府回复函件或公告文件政府核发 "房屋拆除许可证 " ** 年 ** 月 ** 日政府函件 政府核发 "建设用地规划许可证" ** 年 ** 月 ** 日建设用地规划许可证签订 " 土地出让合同 "" ** 年 ** 月 ** 日土地出让合同 政府核发 "建设工程规划许可证" ** 年 ** 月 ** 日 建设工程规划许可证（副 本） ** 年 ** 月 ** 日 招投标确定施工单位中标通知书 政府核发《施工许可证》** 年 ** 月 ** 日施工许可证 基础工程单项验收** 年 ** 月 ** 日无 主体结构单项验收** 年 ** 月 ** 日无 通过规划验收** 年 ** 月 ** 日 建设工程规划许可证（正 本） ** 年 ** 月 ** 日 通过竣工验收竣工验收备案证 招投标确定前期物业管理单位** 年 ** 月 ** 日中标通知书 开发商通知收楼** 年 ** 月 ** 日收楼通知书 房产证办理** 年 ** 月 ** 日房产证领取通知 上面表格中的文字以红体字显示表示该步骤已经完成，并具有相关信息。以黑体字显示，表示该步骤尚未完成，或 该阶段已过，但未执行该步骤。
关于广州加快推进“三旧”改造工作的意见执行有关情况汇报 2010年1月15日广州市政府公布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》明确提出，要用10年的时间完成广州市“三旧”改造，在未来3至5年的时间基本完成位于城市中心重点功能区的52个城中村的重建改造工作，并将实行税费减免和返还的优惠政策，吸收社会资金参与，加快推进三旧改造工作。 据资料反映未来10时间“三旧”改造将盘活低效用地达70多平方公里，仅未来5年就可以腾出20多平方公里低效用地，这将超过广州10年的住宅土地供应量。虽说“三旧”改造工作是一项历时10年的长期计划，广东具有试点特色。但对于市场而言，则提供一个很明显的信息：未来的十几年中，中心城区住宅用地的供应仍然较为充裕。因为“三旧”改选尤其城中村的用地改为商住用地供应空间的拓宽，解决了城区中心的住宅用地的供应。 与此同时2010年广州土地市场为调整住宅的供应结构，“双限”土地政策将重新兴起。为解决广州一手住宅土地供应量较少的情况，2010年推出的住宅用地将会“限价格”、“限户型”的规定。目前，广州一手住宅的供应主要分布在白云、花都、番禺、从化和增城等近郊区和郊区，对于市中心区和近郊区住宅用地做出“双限”规定，可以一定程度缓解中心城区供应不足的局面。此政策已得到市国土房管局长谢小丹在今年保障房新闻发布会上得以证实。可以看出“三旧”改造在广州形势所趋，人心所向。就此汇报一下“三旧”改造的有关
程序、条件。 一、“三旧”改造项目将按以下工作进行实施： 广州市已将中心7个行政的“三旧”改造的52条全面改造“城中村”名单列出，但未包括番禺、花都、从化。“三旧”改造的规划期3～5年分年度实施。实施计划依据“三旧”改造规划编制，纳入城乡规划年度实施计划。未列入名单的三个区，亦有自报的改造计划获得实施。主要原则是“具备符合条件的旧村庄集体建设用地可先行、先试”先报材料不列名单，由所属区政府“三旧”改选办审核上报。 “三旧”改造按以下程序组织实施 1、编制“三旧”改造规划及年度实施计划； 2、符合条件的旧村庄集体建设用地经申请转为国有建设用地； 纳入“三旧”改造规划的旧村庄集体建设用地，符合下列条件的，有关农村集体经济组织可向所在地国土资源管理部门申请转变为国有建设用地。 (1)、该集体建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划。 (2)、土地权属清楚，无争议。 (3)、经本集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员同意。 (4)、已纳入“三旧”改造年度实施计划。 3、完善历史用地手续； 制订改选方案。纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的历史用地，由当地人民政府组织制订改造方案。改造方案包括如下内容：
广州市“城中村”与“三旧改造”政策 “三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房 前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划 指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约” 一、三旧改造概述--主要政策依据 ⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号） (2)《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号） ⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号） ⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号） ⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿） ⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）
1、以人为本、宜居为重 努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。 2、综合改造，整体提升 旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 3、区别对待，因地制宜 旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。 4、统筹兼顾，切实可行 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。
1、全市统筹，以区为主 2、规划先行，政策配套 3、市场运作，财政支持 4、系统改造，新旧联动 5、分区分类，一区一策 一、三旧改造概述--主要6个政策突破 ⒈补办征收手续 ⒉补办农用地转用手续 ⒊补办供地手续 ⒋土地出让收益 ⒌农村集体建设用地改变为国有土地 ⒍边角地、插花地、夹心地的处理 一、三旧改造概述--三旧改造范围 1、广州市现划定适用三旧改造面积约54平方公里区域:包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）-同德涌以东的地区，建成时间超过30年的历史旧城。 2、54平方公里外区域项目：经区市“三旧”办公室审核，市“三旧”改造工作领导小组批准后，可纳入改造范围。