房地产市场分析框架
房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产
市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的
规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把
握市场机会或调整其市场行为。
通过房地产市场的分析与预测，开发商可以达到如下以下几个目的：
①了解房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向；
②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、
租金或售价水平等）；
③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划与设计。
房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行。
一、房地产市场的供求与运行
市场作为商品交换关系的总和，集中体现在供求关系上。
1.1.房地产市场供给
房地产市场供给是房地产总供给的一个组成部分。房地产总供给是指一定地区在一定时间内现有的可供使用的房地产。总供给中一般来说相当一部分正在被使用，不能或者说没有必要进入市场，只有进入市
场的那部分房地产形成市场供给。房地产市场供给指一定地区在一定时间内一定价格水平下进入市场流通
的房地产总和。房地产市场供给首先受制于土地供给。
（一）地产供给（影响市场的土地供给有以下几个主要因素）
土地供给包括自然界中存在地土地供给和已经被注入了人类劳动被开发了的土地供给（即经济供给）
1、土地的自然供给
2、土地的经济供给可转换成城市土地的数量
3、市场发展规划（城市向外扩张和老区改造等长远计划）
4、利用土地的知识与技能
（二）房产供给：是指一定地区一定时间内在一定价格水平下进入市场流通的房产总和。房产供给是一个城市房屋供给的组成部分。一个城市的房屋供给除进入流通的房产外还有待售房及行政分配的房屋等地总和。房
产供给取决于以下几个因素：
1、房产价格
2、生产成本和建筑材料，建筑设备的价格
3、政府的宏观经济政策
4、社会经济形势状况
5、对未来的预期
1.2.、房地产市场需求
（一）地产市场需求（对市场需求有逐渐扩大的趋势），具体表现在：
1、城市化进程加快
2、经济社会发展状况
3、宏观经济政策
（二）房产需求（受到以下多种因素的影响）
1、社会经济状况
2、金融业的发展
3、人们观念的改变
4、住宅政策和住房制度
5、对未来的预期
1.3.、房地产市场运行的一般规律
二、房地产市场分析的步骤
无论是开发投资还是置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关
键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分
析与预测的过程。一般要经过以下几个步骤：
②确定分析的目的，即确定该分析是为了选择投资与决策方案服务、为解决某一具体问题或发现市场机会服
务、为场地选择或产品定位服务、还是为编制一般的市场分析报告；
③确定分析的目标，主要决定该项分析的范围及所需解决的主要问题；
④选择分析的方法，主要确定该项分析所需要的数据类型与收集方法、数据处理过程中定性与定量方法的选
择；
⑤估算分析过程所需的时间和费用，以及分析结果的预期价值；
⑥进行数据收集、数据处理和数据分析；
⑦提出市场分析的结论与建议。
三、房地产市场分析的内容
1）房地产市场宏观因素分析
首先要考虑国家和地方的经济状况，以确定区域整体经济形势是处于上升阶段还是处在衰退阶段。要收集与分析的数据包括：国家与地方的国民生产总值及其增长速度、人均国民生产总值、人口规模与结构、
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
环境篇 一、宜兴大环境综述 宜兴位于风景秀丽的长江三角洲，江苏省南端，苏浙皖三省交界处，沪宁杭三角中心，是太湖风景区的重点旅游城市。宜兴东濒太湖，西邻溧阳，南交浙江长兴，北接武进，西北、西南分别与金坛和安徽广德毗连。全市总面积2039平方公里，有14个镇、4个街道（园、—区）和5个市属场圃，下设259个行政村、96个社区居委会，共有106.05万人。经国务院批准，1988年1月撤县建市。 1、行政区划 全市总面积2039平方公里，共有106.05万人。经国务院批准，1988年1月撤县建市。 14个镇： 张渚镇: 面积175平方千米，其中水面面积0.5万亩。常住人口7.5万 西渚镇: 面积66平方千米，常住人口2.8万。 太华镇: 面积91平方千米，常住人口2.5万。 徐舍镇: 面积70平方千米，常住人口4.568万。 官林镇: 面积104平方千米，其中水面面积2万亩，常住人口7.2万. 杨巷镇: 面积86平方千米，其中水面面积1.4万亩,常住人口4.9万。 新建镇: 面积44.3平方千米，其中水面面积1.55万亩。常住人口2.6万。 和桥镇: 面积96.71平方千米，其中水面面积3.2万亩，常住人口6.921万。 高塍镇: 区域面积109平方千米，辖14个行政村、1个社区，人口58064人。 万石镇: 面积44平方千米，其中耕地面积3.8万亩，常住人口2.6万。 周铁镇: 面积71平方千米，其中水面面积0.5万亩，常住人口5.8万。 芳桥镇：面积47.81平方千米，其中水面面积0.9万亩，常住人口3万。 丁蜀镇：区域面积205平方千米，辖28个行政村、18个社区，户籍人口149650人。 大浦镇：面积45.5平方千米，水面面积0.6万亩，常住人口3.4万。
房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。
如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化
房地产行业风险点分析 一、房地产行业相关概念和发展情况 (一)商业房地产概念 房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。 (二)商业房地产在我国的发展 我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。 但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的
50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。 二、商业房地产投资风险类别 (一)政治风险 1.政策风险 政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。 “两会”期间，“房价”成为各界讨论的热点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面： 1、扩大保障性住房政策； 2、加快物业税征收； 3、收紧房地产信贷。
无锡房地产市场特点研究 城市属性 城市概况 无锡位于北纬31° 07'至32° 02'、东经119° 31'至120° 36'，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏东南部，沪宁铁路中段。东邻苏州，距上海128 公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183 公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为4628 平方公里（市区1643.88 平方公里），2014 年末建成区面积522 平方公里，其中，山区和丘陵面积为782 平方公里，占总面积的16.90% ；水面面积为1294 平方公里，占总面积的28.0% 。城市交通苏南硕放国际机场，位于无锡市新吴区硕放街道，交通优势十分突出。2015 年元月18 日，机场二期航站楼正式启用，设计年旅客吞吐量1000 万人次，机场的综合保障能力大幅提升。 无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656 公里，已开通营业航运线221 条。 铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一，无锡南站为货运特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。 无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓 312 、104 国道穿过无锡。 无锡轨道交通近期规划5条线路由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中 1 、 2 、 3 号线为骨架线路，三线呈放射状， 4 、5号线为辅助线路。规划线网总长157.77 公里，设车站111 座。
城市人口 2015年末全市户籍人口480.90 万人，比上年增长0.8%。全年出生人口 40571 人，出生率8.47 %。死亡人口33769 人，死亡率7.05 為人口自然增长率为1.42 %。。年末全市常住人口651.10 万人，比上年增长0.2%，其中城镇常住人口490.93 万人，比上年增长1.4%，城镇化率75.40%。[13] 无锡市各区（市）面积与人口数据（2015年末）
济南房地产行业分析 一、土地市场分析： 对土地市场的理解： 1、土地治理市场和政策不规范。 2、地价水平差不多上和天津差不多。 3、单纯依靠政府公开出让方式猎取土地并不能支持我们长期持续的进 展。 4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。 5、良好的政府关系和社会背景是猎取土地的最重要因素。 6、都市整体规划的修整及都市进展方向的确定将给开发企业带来一些 进展机会。 1、土地市场现状： ①济南往常的土地市场治理专门不规范，开发商手中存有大量的土地 资源，属于往常的遗留问题，自2002年11号令出台后，土地市场
正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。 ②2001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。2002 年供应量差不多和2001年持平。 ③济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是 专门明显，2002全年不超过十宗。同时有三宗土地出现流拍。2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且特不成功，每亩单价140万。 ④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储 备中心从土地点方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地点地款，然后通过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在通过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。 ⑤总体感受济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地 区土地价格高，西、北地区价格较低。 ⑥目前市区内可开发用地专门少。一环内除旧城改造外，差不多上没 有可开发用地；一环与二环之间也没有专门多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。
房地产市场分析框架 房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产 市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的 规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把 握市场机会或调整其市场行为。 通过房地产市场的分析与预测，开发商可以达到如下以下几个目的： ①了解房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向； ②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、 租金或售价水平等）； ③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划与设计。 房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行。 一、房地产市场的供求与运行 市场作为商品交换关系的总和，集中体现在供求关系上。 1.1.房地产市场供给 房地产市场供给是房地产总供给的一个组成部分。房地产总供给是指一定地区在一定时间内现有的可供使用的房地产。总供给中一般来说相当一部分正在被使用，不能或者说没有必要进入市场，只有进入市 场的那部分房地产形成市场供给。房地产市场供给指一定地区在一定时间内一定价格水平下进入市场流通 的房地产总和。房地产市场供给首先受制于土地供给。 （一）地产供给（影响市场的土地供给有以下几个主要因素） 土地供给包括自然界中存在地土地供给和已经被注入了人类劳动被开发了的土地供给（即经济供给） 1、土地的自然供给 2、土地的经济供给可转换成城市土地的数量 3、市场发展规划（城市向外扩张和老区改造等长远计划） 4、利用土地的知识与技能 （二）房产供给：是指一定地区一定时间内在一定价格水平下进入市场流通的房产总和。房产供给是一个城市房屋供给的组成部分。一个城市的房屋供给除进入流通的房产外还有待售房及行政分配的房屋等地总和。房 产供给取决于以下几个因素： 1、房产价格 2、生产成本和建筑材料，建筑设备的价格
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
1.广州市房地产业的宏观环境分析 1.1政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、
微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让
房地产联合开发战略框架协议 合同编号： 甲方： 法定代表人： 乙方： 法定代表人： 鉴于： 甲方是一家国有独资公司，在享有平方米土地使用权。乙方是一家具有房地产开发资质的有限责任公司，具有开发房地产的能力。 甲、乙双方同意合作对甲方依法享有土地使用权的土地进行商业开发。 根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》、山西省人民政府《关于加强国有土地资产管理进一步规范土地出让转让行为的通知》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。 第一条开发项目名称： 地址： 第二条项目用地性质： 合作开发项目占地平方米，由甲方以出让方式取得土地使用权，土地使用权证号码为： 第三条项目规模在本协议所述地块上： 项目建筑规模：总建筑面积约为平方米。 （1）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。
（2）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。 第四条合作方式 1、甲方提供建设用地。 2、合作开发项目总投资为万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及各方分得物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 3、总投资资金筹措：甲方出资万元，分次出资，每次出资万元。其中甲方土地使用权作价万元，抵顶出资；乙方出资万元，分次出资，每次出资万元。以上共计万元，其余万元通过预售方式融资解决。 项目资金的筹集和使用，均应双方代表一致同意，同时项目部批准。未经双方代表一致同意，任何一方均不得私自筹集 4、项目工程完成后按本协议分配，甲方分得平方米，乙方分得平方米，产权随分得物业各方所有。 第五条付款方式： 在本协议经甲、乙双方授权代表签署生效后由双方按下列时间付款。 （1）双方共同设立专项账户，由双方共管。 开户行： 账号： （2）在本协议签署之日起日内，甲方向专项账户交付总投资的％，计万元；乙方向专项账户交付总投资的％，计
经营分析与估值 克雷沙·G.帕利普保罗·M.希利 摘自书籍“Business Analysis and Valuation”第五版第一章节 1.简介 本章的目的是勾勒出一个全面的财务报表分析框架。因为财务报表提供给公共企业经济活动最广泛使用的数据，投资者和其他利益相关者依靠财务报告评估计划企业和管理绩效率。 各种各样的问题可以通过财务状况及经营分析解决，如下面的示例所示： 一位证券分析师可能会对问：“我的公司有多好？这家公司是否符合我的期望？如果没有，为什么不呢？鉴于我对公司当前和未来业绩的评估，该公司的股票价值是多少？” 一位信贷员可能需要问：“这家公司贷款给这家公司有什么贷款？公司管理其流动性如何？公司的经营风险是什么？公司的融资和股利政策所产生的附加风险是什么？“ 一位管理顾问可能会问：“公司经营的行业结构是什么？该策略通过在工业各个企业追求的是什么？不同企业在行业中的相对表现是什么？” 公司经理可能会问：“我的公司是正确的估值的投资者吗？是我们在通信程序中有足够的投资者来促进这一过程？” 财务报表分析是一项有价值的活动，当管理者在一个公司的战略和各种体制因素完成后，他们不可能完全披露这些信息。在这一设置中，外部分析师试图通过分析财务报表数据来创建“中端信息”，从而获得有价值的关于该公司目前业绩和未来前景的展望。 了解财务报表分析所做的贡献，这是很重要的理解在资本市场的运作，财务报告的作用，形成财务报表制度的力量。因此，我们首先简要说明这些力量，然后我们讨论的步骤，分析师必须执行，以提取信息的财务报表，并提供有价值的预测。 2.从经营活动到财务报表 企业管理者负责从公司的环境中获取物理和财务资源，并利用它们为公司的投资者创造价值。当公司在资本成本的超额投资时，就创造了价值。管理者制定经营战略，实现这一目标，并通过业务活动实施。企业的经营活动受其经济环境和经营战略的影响。经济环境包括企业的产业、投入和产出的市场，以及公司经营的规章制度。公司的业务战略决定企业如何定位自己的环境中获得竞争优势。 2.1会计制度特点1：权责发生制会计 企业财务报告的基本特征之一是权责发生制，它们是以权责发生制而不是现金会计制备的。不像现金会计，权责发生制会计与经济交流活动和实际收付现金相关的成本和效益的记录之间的区别。净收益是应计制会计下的主要周期性业绩指标。计算净收入，生态影响的经济交易记录的基础上的预期，并不一定是
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
目录 一、区域市场分析1 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析7 （四）结论9 二、工程分析9 （一）工程优势分析9 （二）工程劣势分析10 （三）存在的机会11 (四)面临的威胁12 三、销售技术方案12 （一）目前存在的问题12 （二）工程定位13 （三）客户定位13 （四）价格技术方案13 （五）工程建议14 （六）销售策略14 （七）现场包装18 四、宣传推广技术方案23 （一）媒体选择23 （二）活动行销26 五、公司优势27
摘要 我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的考虑。 同时，我们也对本工程进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本工程在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成工程的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对工程的营销技术方案进行了分析和调整，提供了初步的销售技术方案、现场包装技术方案和宣传推广技术方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的经管体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作。 一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。
篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房
房地产开发项目投资分析基本框架 （个人总结，仅供参考） 1、项目概况（项目名称、项目地址、土地状况、项目由来） 2、房地产开发投资环境分析 （1）市场分析（宏观经济和房地产业、珠三角区域房地产市场、广州市房地产市场、具体本市哪个区或大地段房地产市场） （2）供求分析（针对具体用途的供求情况） （3）竞争分析（同地段类似项目） （4）需求预测（基于消费者需求问卷调查研究，还可以参考行业相关的预测报告、行业研究报告） 3、项目区位分析 主要研究项目所在地块的城市规划、自然特性、市政基础设施、交通、停车条件、自然环境、公共配套设施完备情况等。采用SWOT 分析法对项目的优劣势、机遇威胁全面分析。 4、项目市场分析及定位 市场细分、目标市场选择（根据开发企业自身优势、项目区位分析结果来有目的地选择目标市场）、市场定位（目标客户定位和产品定位）
5、项目方案设计和拟定 （1）项目建设内容、规模、功能构成 （2）项目规划设计方案要点 （3）项目建设的技术经济指标表拟定 6、项目相关的基础数据估算 （1）项目实施进度计划和计算期 （2）开发成本和开发费用估算 ①土地总成本：土地出让金、征收或拆迁补偿安置费用、大市政配套费用 ②前期工程费：规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费用、土地开发费用（几通一平） ③建安工程费：建筑工程费、设备采购及安装工程费、装修装饰费用 ④小区内基础设施建设费、小区内公共配套设施建设费 ⑤开发间接费、开发期间税费（不含经营税费）、其他费用 ⑥管理费用 ⑦销售费用 ⑧财务费用（依据借款还本付息表的数据） （3）经营收入估算（在拟定租售方案基础上估算） （4）经营税金及附加（营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税等）
基于哈佛分析框架的光明乳业财务分析 二十一世纪以来我国经济发展迅速，综合实力不断提高，人民的生活水平和质量不断提高，在乳制品的消费上也产生了变化。有关资料呈现出我国乳制品产量在近10年内增添了10倍多，且奶类的生产量逐年增添，以两位数的增长幅度增添。我国乳制品行业中以蒙牛、伊利和光明三大企业占据着主导地位，推进着我国乳制品行业的市场发展。在行业竞争压力越来越大的时刻，在面对伊利与蒙牛两大龙头企业的双重压力下，光明乳业如何在行业中继续保有一席之地引起了我的关注。光明乳业一直致力于创造高品质的乳制品，其品牌信誉也有目共睹。本文对光明乳业进行研究，对其进行全面的财务分析是为了解企业的发展状况，发现它存在的问题和不足，为其制定更适合的发展战略以此来提高行业竞争力。 本文之所以采取哈佛框架法是因为运用传统财务分析法对企业进行的财务分析不够全面，有些不适用和有毛病的地方越来越突出。比如传统财务分析法太过依赖报表数据，在源头数据上把握不精确，无法完全代表企业的经营状态和效果。但是哈佛分析框架法就填补了这些空缺改正了这些毛病，从战略、会计、财务和前景四个方面进行系统地分析，可以整体掌控企业的财务状况，不但有助于外部投资者做出投资决策，而且有利于管理者及时发现并解决问题。 二、哈佛分析框架简述 2.1哈佛分析框架的定义和内容 定义：哈佛分析框架是一种新型的财务分析方法，它由战略分析、会计分析、财务分析和前景分析四部分组成，与传统财务分析法不同的是它把战略分析放在重要位置，以它为起点对企业进行财务分析。
内容：（1）经营战略分析。经营战略分析是哈佛分析框架的根本和出发点，主要包括对整个行业的剖析和对企业的竞争力剖析这两个方面。对整个行业的剖析采取PEST和波特的“五力模型”，就企业的竞争力而言，运用SWOT分析法发现其在外部环境中的机遇与威胁以及内部条件的优势与劣势，再依照企业的实际状况选择适合的发展战略。 （2）会计分析。通过对企业会计政策和会计信息的评估来揭示经营成果的真实状况；选用适合的会计政策和对会计灵活性的分析，可以降低信息失真的程度，提高信息的可靠性与真实性。重新计算数据后，可以减少会计工作虚报错报的可能性。 （3）财务分析。通过年度报告公示的财务数据分析企业的财务状况。主要采用比率分析法更直观地表现财务数据的浮动走势，对某些重要的指标与同行业的企业进行比较分析，以此评价企业的财务弹性和在行业中所处的位置。 （4）前景分析。简单来说是对公司未来的成长方向进行预测。主要分为前景预测和风险预测，结合内外部因素，规避风险，制定更加合适的发展战略。 2.2哈佛分析框架法与传统财务分析法的比较 传统财务分析法有杜邦分析体系、结构分析、趋势分析和比率分析等方法。比如像杜邦分析法它是对几种主要财务比率的关系来分析评价企业的总体财务状况。 传统财务分析法的弊端： （1）传统财务分析法太过依赖报表数据，在源头数据上把握不精确，不能完全说明企业的经营状态和效果。
诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62
第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。
宏观环境分析（PSET分析法） （一）政治法律环境 2016年10月起，各部门各地区出台“因城施策”的调控政策，新一轮的房地产调控拉开序幕。党的十九大更是为房地产发展指明了方向，将对房地产行业产生时十分深远的影响。 1.保障房供给将快速发展，部分城市商品房价格小幅下跌 2.住宅的居住消费品属性愈加明确，住房的投资属性逐步消失。房地产业去金融 化与回归实业的趋势越发明显 3.城镇化进程将会加快，城市化空间仍然巨大 （二）经济环境分析 出于国内经济发展方式转变和应对国际化竞争的需要，新的货币政策和外汇市场的变化将成为影响房价波动的重要因素。 （三）社会文化环境分析 中国中高收入人群更加注重户籍、教育、医疗、地理环境、交通等要素，使商品房的档次将朝着高品质方向发展。 （四）技术环境分析 当前，人们对于房地产的需求日益呈现出个性化和现代化等特点，并日益向绿色、环保、节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐，不能掉队。 房地产行业环境分析（波特五力模型） (一)现有竞争者 目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业，市场集中 度较低，且各企业间综合实力参差不齐。限于资金和经验不足等原因，中小企 业往往避开大企业集中的大城市，选择在二三线城市拓展业务。 (二)潜在进入者 十九大以来，我国加大对外开放力度，一些资金实力雄厚的国际公司也开始进 军中国房地产市场。 (三)替代品 从行业本身来看，商品房的替代品有小产权房和保障性住房。在目前的政策背 景下，这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房。 (四)供应商议价能力 议价能力较强：政府和银行 议价能力较弱：原材料供应商、建筑公司，房地产企业可以压缩成本。 (五)购买者议价能力 目前我国的房地产市场供不应求，消费者在这个市场中是弱势群体。大多数消 费者都是零散地购买房地产商品，且消费者获取房地产信息成本较高，因此消 费者议价能力较弱。
房地产区域市场策划分析 前言 1 1.市场分析2 1．1．区域市场分析2 1．2．定向市场分析4 1．3．工程分析5 1．4．竞争对手资料分析7 1．5．工程周边配套状况15 1.6.工程企划思路15 2．工程市场定位20 2．1市场定位20 2．2．工程形象定位22 2．3．目标客户定位24 2．4．目标市场细分28 2．5．目标客户31 3．销售策略建议32 3．1．市场气氛培养32 3．2．促销手段建议34 3．3．付款方式建议39 4．宣传策略40 4．1.媒体选择建议41 4．2.宣传主题43 4．3广告创意及诉求47 4．4广告宣传推广策略48 4．5、媒介的组合策略49 结束语51 前言 ……….敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘工程的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成工程的销售目标。
1.市场分析 1．1．区域市场分析 天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。 随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。 1．2．定向市场分析 员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 由于房地产业发展的不成熟，以及经管制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。 员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。 1．3．工程分析 1.工程名称：海景中心 2.工程规模：由2幢28层组成 3.推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层 4.宣传主题：只交一成，即做业主 5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2 （复式）4228～7289元/m2，均价6255元/m2