XX小区业主委员会换届选举筹备组成员名单的公告尊敬XX业主：
XX业主委员会第一届业主委员会于年任期届满，根据《四川省物业管理条例》的相关规定，经县房地局和东河镇街道办事处备案同意，拟组XX小区业主委员会换届选举筹备组。负责本次换届选举筹备工作将由人组成，组员有居委会代表1名、上一届业委会成员名及业主代表名。现将有关事宜通知如下：
一、筹备组主要职责：
A.拟定业主大会筹备方案；
B.修订XX小区《业主大会议事规则》、《管理规约》
C.确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的投票权数；
D.确认业主大会召开会议的时间，地点，形式和内容；
E.确定业主委员会委员候选人的产生办法及名单；
F.做好召开换届业主大会会议的其他筹备工作
二、筹备组及业主代表应具备的条件：
1.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主（房产证上的产权人）
2.遵守国家有关法律、法规,并了解物业相关法律法规；
3.遵守《管理规约》，模范履行业主义务；
4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
5.具有一定组织能力；
6.具备必要的工作时间。
筹备组中业主代表由业主自荐，符合以上条件并愿参加业主大会筹备组的业主，请于年月日前到服务中心报名登记。
xx小区业主大会业主委员会
年月日
深圳市南山区荔雅居小区 业主委员会选举办法（示范文本） 第一章总则 第一条根据我国宪法、选举法、物业管理条例和国家及地方其他相关法律法规，制定本办 法。 第二条业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会的选举依照相关规 定成立首次业主大会筹备组，指导、监督业主委员会的选举工作。筹备组由5 名成员组成， 其中社区工作站或社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表三名。 第二章产权登记 第三条首次业主大会的业主投票权按照业主拥有的产权面积确定，按每10平方米为一个投 票权，不足10平方米的按四舍五入计算。每一投票人在一次选举中只有一次投票权。 第四条投票前须进行业主产权登记，并确认业主身份，形成业主投票权清册；业主投票权 清册须在投票前公示。 第五条业主登记产权时需出示房产证或购房合同。筹备组应当在确认业主身份后发放业主 委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数 等基本内容。业主收到选举证须签收。 选举证用于业主大会事务中核实业主身份和领取选票。 第三章业主委员会候选人的产生和选举 第六条首届业主委员会设委员九名，其中主任一名，副主任二名。主任、副主任在全体委 员中选举产生。 第七条业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以联名推荐一名候选人。 每名业主只能推荐一名候选人。业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐 的无效。 第八条业主委员会委员条件 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守国家有关法律、法规；
（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基（资）金等；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （五）具有必要的工作时间和一定组织能力； （六）本人及直系亲属未在本物业管理区域的物业管理企业及其关联单位内任职； （七）业主大会确定的其他条件。 第九条业主大会筹备组应对候选人进行资格审查，经审查合格的候选人应当向全体业主公 开个人的基本资料。 第十条业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例按有关规定不得低于2 0%即总数不少 于十一人。 为确保各栋业主利益，根据本小区实际情况，确定业主委员会委员候选人A栋不少于五人，B 栋不少于四人，C栋不少于四人。 第十一条筹备组应当将业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主委员会选票、业主 大会会议议程等事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日。不经公示，选举无效。 业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当 在5日内予以答复。 第十二条筹备组应当确定选举证、选票的发放人、唱票人、计票人和监票人各若干人。 为保证“公开、公平、公正”的原则，以上工作人员一般由业主担任，业主委员会候选人每 人可以提出一名监票人。必要时也可邀请公证人、律师或其他公信力高的人士参与和监督。 第十三条筹备组应当于业主大会会议召开15日前选派专人将会议通知以下列方式送达全体 业主： （一）当面递交书面通知； （二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内。 此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。通知应写明会议的时间、地点、 内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务及工作人员名 单等。 第十四条候选人在投票前可以进行竞选演说，但在投票开始后，任何人必须停止个人竞选 和助选活动。 候选人在竞选时不得发表针对其他候选人的人身攻击言论。候选人本人或怂恿他人采用诽
业主委员会筹备组成立及工作流程 一、提出申请 物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会： （一）物业已交付使用的建筑面积达到50%以上； （二）物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足30%，且使用超过一年的。 二、成立筹备组 街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备组（以下简称筹备组）。 三、筹备组开展筹备工作 （一）筹备组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 （二）筹备组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区内明显位置张贴公布，征求业主意见。 筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。 （三）筹备组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。 （四）筹备组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。 四、召开大会选举委员筹备组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。筹备组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。 五、申请登记业主委员会 自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续； （一）业主委员会登记申请表； （二）（二）街道办事处核准证明； （三）（三）业主委员会选票； （四）（四）业主代表选票； （五）（五）业主授权委托书； （六）业主大会或业主代表大会签到表； （七）（七）业主委员会章程； （八）（八）业主公约； （九）（九）其他相关资料。 六、核准批复 区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。
全区加强业主大会和业主委员会规范管理工作的指导 意见 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《X省物业管理条例》、《X市物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，现就进一步加强业主大会和业主委员会规范管理工作提出如下指导意见： 一、总体要求 以完善社区治理体系，提高基层社会治理能力，健全基层社会治理新格局，构建以社区党组织为核心，社区居委会、业委会、物业服务企业共同参与、协调推进、各司其职、各担其责的社区治理结构为总体目标；以建立完善的城市住宅区业主自治管理与物业服务企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为具体工作方向，进一步规范本区业主大会成立和业主委员会选举程序，规范业主委员会的日常监管和运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，全面提升我区物业管理的整体水平。 二、严格规范程序 业主大会和业主委员会是保障业主利益的合法组织，是延伸基层管理触角的有效抓手，是社会和谐稳定的重要力量。加强业主大会和业主委员会建设和规范管理工作，有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系，有利于规范物业服务市场秩序，有利于减少和
化解矛盾纠纷，促进社区和谐。在具体工作中，要严格遵循以下规范程序： （一）具备条件的要及时组织成立业主大会 1、物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议： （1）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的； （2）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。 2、物业管理区域符合召开首次业主大会条件的，由建设单位或业主（经已售物业业主人数5%以上联名）向物业所在地街道办事处提出书面告知。街道办事处要认真审核，在收到建设单位或业主书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。 街道办事处未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的，由区人民政府责令限期改正；逾期不改正的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。 （二）首次业主大会的筹备 1、组建业主大会筹备组。业主大会筹备组由7或9人单数组成，其中，街道办事处工作人员1名、居民委员会代表1名，建设单位代表1名，业主代表4至6名。街道办事处应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。筹备组组长由街道办事处工作人员担任。
业主委员会选举办法 业主委员会的委员由业主大会选举产生，根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定，制定本办法。 第一章总则 第一条根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定，制定本办法。 第二条业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会，由业主大会筹备小组在有关政府部门的指导下，按本办法选举产生。 第三条业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是名。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名。 第二章业主大会前期筹备工作 第四条为了召开业主大会，产生第一届业主委员会，可由业主代表，并请建设单位或物业管理企业组成筹备小组，负责业主大会的筹备工作。 第五条筹备小组成立后，其成员名单应在小区内张榜公示一周以上，接受全体业主的监督。 第六条筹备小组应做好以下工作： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; （二）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》； （三）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； （四）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 第七条按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备小组自动解散。 第三章业主大会 第八条业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加，如因故不能出席，可以书面形式委托其他业主代理出席。 第九条业主大会采用书面征求意见的形式。书面征求意见书应
用有效送达方式。 第四章业主委员会选举办法 第十条业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为能力的产权人、产权人代表、产权共有人。候选人可由本人自荐、业主推荐或筹备组商议的方法产生，筹备小组或业主委员会进行最后资格确认。候选人产生后应公示一周。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上业主联名提出符合条件的候选人。候选人名单应在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。 第十一条业主委员会选举，由业主大会筹备小组推选的召集人或上一届业主委员主任或主任指定的副主任主持。 第十二条业主委员会委员的选举，一律采用实名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票，可以另选其他业主，也可以弃权。 第十三条业主如果在业主大会期间因故不能到场的，可由本人填写选票后，以书面形式委托其他业主代为投递选票。 第十四条投票结束后，由业主大会推选的监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人签字。 第十P五条每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。 第十六条全体业主过1/2参加投票，选举有效。业主委员会委员选举采取差额选举办法，差额人数不超过两人。依据得票数顺序产生中选人。 第十七条如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。 第十八条选举结果当场宣布，所有选票应当保留备查。 第十九条业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内20%以上投票权数的业主提议可以提请罢免选出的委员。 第二十条业主委员会的委员有下列情况之一的，其业主委员会委员资格将终止，并由业主委员会提出并确认。业主委员会委员资
随着业主的权利意识增长，越来越多的小区成立业主委员会，然而物业服务合同纠纷也井喷式增长，根据alpha大数据查询，该类型案件达到了多件。比如宜昌某小区业主决定成立业主委员会，业主大会终于在房管局及社区的支持下得以召开，并选出了第一任业主委员会。业主委员会的成立使得该小区千余户业主有了直接表达诉求的平台，并对该小区前期物业公司起到监督的作用。但是事实上，业主委员会根据业主大会的决议解聘物业公司，从而成为长期积累的矛盾爆发的导火索。 业主委员会从成立之日起就处于较为弱势的地位，组织架构松散，运转困难。 一是业主委员会监督作用不大。我国法律将业主委员会定位了一个非法人组织，承担了大量的管理，监督职责，根据《物业管理条例》的规定，包括了解业主的意见，监督物业服务，这种监督，管理事实上流于形式，并不如业主直接去寻求物业公司工作人员的帮助更为直接有效。 二是业主委员会的运转不畅。业主委员会的组成人员几乎全部为兼职，组织较为松散，且业主委员会并无维持资金运转的途径，无法开展对内对外活动，虽然有学者建议以物业管理非的部分留存收入作为业主委员会的活动经费，但是物业服务非依法依约应归属与物业公司，且法律并无明确规定，因而业主委员会无请求权依据。 三是业主大会的议事方式限制了业主委员会执行力。在一个人数少的小区业主大学很容易作出决议，但是一个区域既包括商铺，住宅，地下室等多种类别，又涉及出售，转卖，开发商自留等多中情况，召开业主大会就属于较难的事情，行使表决权也很容易出现暇疵甚至重大缺陷。我认为可以采用电子投票的方式，房地产管理部门设立一个电子投票系统，采用大数据的形式，类似于上市公司的股民行使股东权利，在投票规则上契合法律规定，最后参与投票的业主结果具有公信力，更容易获得各方主体的认可，如果没有投票系统，也可以采用微信群、QQ群等方式参与。 业主大会，业主委员会与物业公司消极行使权利甚至滥用权利极容易形成僵局，最终还是会损害业主的利益。 第一，虽然业主委员会只是一个执行机构，但是她的权利在实际上是非常大，业主委员会可以不通知一些反对的业主参与投靠，只要双过半数即可，使得一些业主对业主委员会投不信任票。比如某小区准备设立停车场，但是一些业主并不愿意承担停车场设立及运营的费用，停车场设立后导致部分业主维权。 第二，大部分业主在决策上有时候存在盲目性，对于一些比如对于公共维修基金的使用，某小区某部电梯面临维修，物业公司多次请求业主委员会召开业主大会表决，但是业主委员会采取了异议表决的方式，大部分不是该部电梯所在居民楼的业主因不信任物业公司而投了反对票，形成了僵局，虽然可以采用紧急动用的方式，但是却往往得不到业主大会的追认。 第三，在业主大会决议解聘物业公司后，在物业服务公司的投资与部分业主物业服务费的欠缴使得物业公司无法顺利的退出。对于物业服务区域的价值添附是非常常见的事情，这种投资能否或者折价或者拆除？一些投资没有经过业主大会或者业主委员会的同意，又不动用公共维修基金，使得后续的物业公司无法正常的进入物业服务区域。
第一章总则 第一条根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定，制定本办法。 第二条业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会，由业主大会筹备小组在有关政府部门的指导下，按本办法选举产生。 第三条业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是15名。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名。 第二章业主大会前期筹备工作 第四条为了召开业主大会，产生第一届业主委员会，可由业主代表，并请建设单位或物业管理企业组成筹备小组，负责业主大会的筹备工作。 第五条筹备小组成立后，其成员名单应在小区内张榜公示一周以上，接受全体业主的监督。 第六条筹备小组应做好以下工作： (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (二)参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》; (三)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单; (四)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 第七条按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备小组自动解散。 第三章业主大会 第八条业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加，如因故不能出席，可以书面形式委托其他业主代理出席。 第九条业主大会采用书面征求意见的形式。书面征求意见书应用有效送达方式。 第四章业主委员会选举办法 第十条业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为能力的产权人、产权人代表、产权共有人。候选人可由本人自荐、业主推荐或筹备组商议的方法产生，筹备小组或业主委员会进行最后资格确认。候选人产生后应公示一周。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上业主联名提出符合条件的候选人。候选人名单应在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系 我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。 《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。 我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。 由于物业管理在我国是一个新兴的行业,是社区管理的重要组成部分,关系到千家万户的切身利益,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体,如何协调和理顺这几者之间的法律关系,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面,乃是摆在我们面前的重要课题。
然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间,职能交叉；物业公司与居民委员会之间,多头管理。上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此,有必要理顺物业管理法律关系,以形成各主体之间各司其职、各负其责,分工合作,相互配合,形成合力,共创和谐的物业管理局面。 一、当前物业管理法律关系中存在的问题 应该说,当前物业管理的实际运作总体上是好的,一些小区做法较为规范,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见,行政管理工作人员工作较为努力,充分发挥了指导、协调的作用,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。当然,毋庸讳言,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。 归纳起来,这些不良现象主要表现为以下几方面: (一)、在业主、业主委员会与物业公司之间,相互掣肘。
乐清市东禾紫荆花园小区（大厦）业主委员会选举办法 第一条根据我国宪法、选举法、《物业管理条例》、《业主大会与业主委员会指导规则》、《省物业管理条例》、《市物业管理办法》等有关规定，制定本小区（大厦）第一届业主大会选举办法。 第二条本小区（大厦）第一届业主委员会由本小区（大厦）第届业主（业主代表）大会选举产生。 第三条业主委员会的选举按业主人数且建筑面积计算。 第四条每一位业主且建筑面积在一次选举中只有一次投票权。 第五条本小区（大厦）推选业主委员候选人 13 名，实行等额实名投票方式进行选举，选举业主委员会成员13名，候选人一律经代表通过，候选人按姓氏笔划为序排列。等额实名投票方式进行选举，选举业主委员会成员13名，候选人一律经代表通过，候选人按姓氏笔划为序排列。（差额选举一般按20%差额） 第六条业主委员会成员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力，能认真履行业主义务、具有完全的民事行为能力的产权人。 第七条大会选举时，应当有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可进行选举。 第八条 20 名以上的业主（或业主代表）联名，可以推荐提名业主委员会成员的候选人。 第九条收回的选票等于或少于发出的选票，选举有效，收回的选票多于发出的选票，选举无效，应重新进行选举。 第十条每选票所选的人数，等于或少于应选人数为有效票，多于应选人数为无效票。
第十一条候选人获得赞成票数超过应到全体业主投票人数且建筑面积的半数，始得当选。如得赞成票超过应到全体业主投票人数且建筑面积半数的候选人多于应选名额数（即13名）时，以得票多少为序，至取足应选名额为止，当选的候选人未超过5名时，应进行补选。 第十二条对选票上的候选人，业主（业主代表）可以投赞成票、反对票，也可以弃权或另选他人。投赞成票的，在候选人下方空格打“√”或画“Ο”，投反对、弃权票的，在候选人下方空格打“×”或不做任何符号。另选他人的，在候选人后面空格填上另选人的，并在其下方的空格打“√”或画“Ο”。 第十三条业主（业主代表）不能划写选票的，可由本人委托其他业主（业主代表）（为非候选人）按其意志代写。未到会的业主（业主代表）可以书面委托他业主（业主代表）或其他人代为投票。 第十四条大会选举时，设监票人、计票人各二名，提交业主（业主代表）大会通过，候选人不能担任监票、计票工作。 第十五条会场只设一个投票箱，业主（业主代表）可按座区的顺序进行投票。 第十六条投票结束后，由计票人当场打开投票箱，清点业主投票人数且建筑面积，并由监票人将清点结果报告大会主持人，由大会主持人公布选举是否有效。 第十七条计票完毕，监票人向主持人报告计票结果，并由主持人向大会宣读选举结果。 第十八条本选举方法经业主（业主代表）大会通过后生效。
关于报名参加翠湖新城小区业主大会筹备组 的通知 小区全体业主： 为了更好地维护全体业主的合法权益，根据《物业管理条例》（国务 院令第504号）、《南宁市物业管理办法》（南宁市人民政府令第8号）及 相关物业管理法规政策的有关规定，小区物业交付使用的建筑面 积达到50%以上，经20%以上业主书面申请，我局将于年月日 起指导业主开展成立业主大会、选举首届业主委员会的筹备工作，为了保 证业主大会开的公平公正，希望广大业主积极配合，踊跃参加。现将报名 参加业主大会会议筹备组的有关事项通知如下： 一、报名条件： （一）必须是本小区的业主； （二）具有完全民事行为能力，高中以上文化程度； （二）遵纪守法； （三）模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金等； （四）热心公益事业，责任心强； （五）具有必要的工作时间和组织能力； （六）未在本物业管理区域的物业服务企业内任职。 二、报名方法 采取自荐方式。符合报名条件的业主，请到社区居委会（联 系电话：）领取报名表。 三、报名时间 年月日上午时至月日下午时。请报名参加业主大会筹备组成员的业主，在规定的时间内，将报名表、本人产权证明复印件、
身份证复印件（带原件核查）交到社区居委会，建设单位代表除提交报名表、本人身份证（复印件）以外，还必须提供建设单位的委托书。如在上述期限内报名的业主未达到预定人数，则延长报名时间至2008年月日；如延长期限过后，仍未达到预定人数的，则暂停指导。 四、报名地点 社区居委会电话： 五、成员构成 业主大会筹备组人数为15人，其中建设单位代表1名，其余由业主组成。 六、成员确定 已在规定时间内提交报名材料的业主、建设单位代表请于年月日时到（如报名人数众多则另行安排）参加确定业主大会筹备组成员的会议，届时不参加的，则视为放弃；如报名的人数超过预定人数的，则采取随机抽签的方式确定筹备组人员。 七、联系方式 联系地点：社区居委会 联系人：电话： 特此通知 南宁市江南区住房和城乡建设局南宁市江南区街道办 二○年月日
业主委员会关于加强小区建设和管理 的议案物业管理与居民生活密切相关，是构建和谐社区的重要组成部分。 解决好物业管理问题关系到小区群众的根本利益，体现着物业管理和服务的水平。近几年小区物业管理上爆发了各种问题，是居民素质以及社会收益分配等许多深层次的社会矛盾的一种表象反映。 一、小区物业管理存在的主要问题 （一）开发建设遗留问题对物业管理的影响。一是部分物业管理公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系。这种关系使得重建设、重营销、轻管理的情况无法得到解决。 很多物业管理问题就是购房合同签订时诸多隐形或潜在纠纷在物业管理阶段的发作。 在实际操作中，不少开发企业自行组建物业服务企业，并将其建设中的质量、服务承诺等问题推到物业服务企业头上。业主入住后发现原来的承诺没有兑现，在找不到开发商的情况下，业主至只能把矛头对准物业。如：开发建设单位因各种原因，未按规划设计要求建设，将道路、绿化、垃圾楼等配套建设项目缺项问题、附属设备质量差等问题留给接管的物业管理企业，妨碍着业主的生活和物管企业的正常服务。业主与开发商常因分摊面积和附属用房经营收益分配等问题产生分歧，造成业主长期拒交物业费、物业公司运转困难、业主利益受损的恶性循环。 （二）物业管理企业在运行过程中遇到的难题。一是物业管理由于职责原因，不能单方终止服务合同，对单位和个人拒交物业费的行为不能采取任何措施。二是有关法律的规定，对物管企业维权提出了较高的要求。三是基金使用时应按照"专户存储、业主决策、核算到户"的程序，但在实际操作过程中因房屋产权多元化的矛盾，物业管理企业在正常动用资金前难以协调解决不同业主的问题。面对即将到来的房屋中修和大修工程，以及电梯更新、供水设施改造、绿化升级、道路维修等工程，物业管理企业因资金问题，势必影响改造计划的实施，触及业主深层利益。四是对小区内私搭乱建、侵占公共绿地、汽车噪声
小区业主代表和委员会主任、副主任、 委员选举产生办法（参考） 根据《******》的相关规定及有关法律、特制定本办法。 一、业主代表产生办法 1、组织选举业主代表要坚持公开、公正、公平的原则，推选业主代表，候选人要体现广泛性和代表性，要尊重候选人本人意愿。 2、业主代表的数量与份额分配： (1) 小区总户数为户，扣除为卖户，实有户，入住率达到 %。 （2）代表的数量按业主大会确定的比例推选。 3、业主代表从业主中民主选举产生。业主委员会筹备小组提出候选人名单，经本人同意，所在单元全体投票选举产生业主代表。 4、业主代表条件： （1）遵守物业管理有关法规、规章和规范性文件； （2）代表业主向业主委员会反映业主要求； （3）在业主心中有一定的威信； （4）热心公益事业。 5、业主代表总数： 小区现有住户户，已售出户，尚有户未 售出。依据文件规定精神，结构小区实际业主代表名额确定已名。 6、业主代表名额分配原则：
（1）维护业主利益和具有代表性相结合原则。 （2）即考虑业主分布状况又考虑产权份额原则。 7、业主代表名额分配方法： 每栋楼以单元为单位各选出名代表，单元住户较少的以楼为单位选出名代表。 8、业主代表所在单元全体业主半数以上表决通过，业主代表当选有效。 9、业主代表所在单元全体业主板书以上表决通过，业主代表表决没有半数通过的，筹备小组于该楼业主协商，重新提出候选人，提交该单位业主重新投票表决。（要以书面形式通知本人，并张榜公布）。 二、业主委员会主任、副主任、委员产生办法。 1、业主委员会委员产生办法： （1）小区业主委员会成员由人组成。设主任1名，副主任名，委员名，全部由业主提任。聘任执行秘书1人。 （2）筹备小组根据业主代表推荐意见，提出业主委员会候选人名单，也可以通过业主代表自荐、推荐的形式，提交业主委员会筹备小组，采取方式选举产生。 2、具体选举办法： （1）选票选用红颜色 （2）代表填写选票时，必须在筹备小组推荐或代表自荐的代表中选举产生。 （3）每张选票选举人数不得超过7人。否则，该选票宣布作废。 （4）候选人得票超过半数并得票多者当选委员。
城市基层社区治理的探究 ——业主委员会的视角 魏水英、毛利奇 （浙江万里学院法学院，315100; Email:cherryweier@https://www.doczj.com/doc/352094026.html,） 摘要：城市社区治理是构建和谐社会的重要课题。城市社区治理在我国是一项崭新的事业，随着时代的进步和观念的更新，城市社区治理在得到认同的同时，也受到越来越大的挑战。其中，“业主”概念的出现以及“业主维权”运动的升温给旧有的城市社区治理模式带来了前所未有的压力。本文就是从业主维权运动引入，发现城市社区治理旧有模式的弊端，提出以“业主委员会”这种较新且符合社会发展趋势的一种社区自治形式为中心的社区治理模式。 关键词：业主维权；社区治理；业主委员会 当前，此起彼伏的业主维权运动，从网上的“钉子户”事件到现实当中的业主与开发商和物业公司的艰难博弈，都说明城市社区基层治理在经历巨大变革。基层社区治理变革作为观察我国社会成长和政治发展的一个横切面，笔者认为：随着改革开放的深化和经济总量的增加，社会转型带给公共生活的一个核心问题就是，产权界定的转型应以相应的制度安排问题。从城市住房的角度来看，伴随着住房分配制度的深入改革和住宅商品化程度的迅速提高，我国大部分城市居民成为房屋产权的所有人，相比在以前的计划经济和高度集权的行政体制下房屋产权归国家所有，这种变化已经成为20世纪90年代以来当代中国城市社会最深刻的变化之一。在这种情况下，业主，作为新的产权界定下的房屋归属者，开始出现在城市公共生活当中，而传统的制度安排显然对这一新现象的认识具有滞后性。作为社会公民的业主，他们的觉悟和素质得到不断的提高，对涉及自身利益的公共事务开始有了前所未有的关注，这一变革使得现有城市基层社区治理模式面临着严峻的挑战，目前的社区治理模式——以“政府”这一社区治理的单一主体为核心，以角色仍然不明的“居民委员会”这一准行政组织为治理执行机构——已然明显不能适应这种发展。在这种形势下，必将带来治理方式的转变。因此，本文提出，在这种新兴阶层崛起的势头下，应转变旧有的政府主导的治理理念，取而代之以社区“业主”自治为根本理念；改变旧有的“政府为主导、居委会为执行机构”的治理模式，代之以“业主的自我引导、业委会为执行机构”的治理
太原市小店区浦东雅典小区 业主委员会选举办法（草案） 业主委员会的委员由业主大会选举产生，根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定，制定本办法。 第一章总则 第一条根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定，制定本办法。 第二条业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会，由业主大会筹备小组在有关政府部门的指导下，按本办法选举产生。 第三条业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是名。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名。 第二章业主大会前期筹备工作 第四条为了召开业主大会，产生第一届业主委员会，可由业主代表，并请建设单位或物业管理企业组成筹备小组，负责业主大会的筹备工作。 第五条筹备小组成立后，其成员名单应在小区内张榜公示一周以上，接受全体业主的监督。 第六条筹备小组应做好以下工作： (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (二)参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主公约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》; (三)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单; (四)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 第七条按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备小组自动解散。 第三章业主大会 第八条业主大会应由过半数以上具有投票权的业主代表参加，如因故不能出席，可以书面形式委托其他业主代理出席。 第九条业主大会采用书面征求意见的形式。书面征求意见书要在本小区内显著位置进行公示。
第四章业主委员会选举办法 第十条业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为能力的产权人、产权人代表、产权共有人。候选人可由本人自荐、业主推荐或筹备组商议的方法产生，筹备小组或业主委员会进行最后资格确认。候选人产生后应公示一周。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上业主联名提出符合条件的候选人。候选人名单应在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。 第十一条业主委员会选举，由业主大会筹备小组推选的召集人或上一届业主委员主任或主任指定的副主任主持。 第十二条业主委员会委员的选举，一律采用实名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票，可以另选其他业主，也可以弃权。 第十三条业主代表如果在业主大会期间因故不能到场的，可由本人填写选票后，以书面形式委托其他业主代为投递选票。 第十四条投票结束后，由业主大会推选的监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人签字。 第十五条每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。 第十六条全体业主代表过1/2参加投票，选举有效。业主委员会委员选举采取差额选举办法，差额人数不超过两人。依据得票数顺序产生中选人。 第十七条如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。 第十八条选举结果当场宣布，所有选票应当保留备查。 第十九条业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内20%以上投票权数的业主提议可以提请罢免选出的委员。 第二十条业主委员会的委员有下列情况之一的，其业主委员会委员资格将终止，并由业主委员会提出并确认。业主委员会委员资格被终止后，可补选新的业主委员会委员，业主委员会可采用自荐或推荐的方法产生增补候选人，并经业主委员会2/3委员通过，成为补选业主委员会委员。 (1)已不是业主的; (2)年度内无故缺席业主委员会会议三次以上的; (3)因疾病而丧失履行责任能力的; (4)被司法部门认定有犯罪行为的;
业主大会议事规则（示范文本）?DOC 第一章总则第二章业主大会中业主投票权的确定办法第三章业主委员会委员的组成和委员的第四章业主大会的议事方式第五章业主大会的表决程序第六章业主大会及业主委员会的办公经费第七章业主大会及业主委员会的印章第八章效力第一章总则第一条为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》、《业主大会规程》及《业主大会章程》制定本业主大会议事规则。 第二章业主大会中业主投票权的确定办法 第二条业主在业主大会会议上的投票表决权，按业主拥有房屋的套数行使，业主每拥有一套房屋拥有一票投票表决权。 如业主房屋超过 平方米（此数额为所有业主房屋建筑面积的平均数），每超 过前述平均数1倍的业主，其拥有二票投票表决权，若超过前述平均数2倍的业主，其拥有三票投票表决权，房屋面积若超出3 倍以上的，按此方法依次类推，若房屋面积虽然超过前述平均数，但实际面积不是平均数的倍数，则超过部分的投票表决权忽略不计。 第三条业主大会会议召开之前，业主委员会的秘书应将小区内每一位业主的姓名、住址、通讯地址、联系电话、拥有的投票表决权的票数登记造册，同时要提前3天将每一位业主在今后所有的业主大会会议中拥有的投票表决权的票数书面通知每一位业主。
每一位业主收到祕书的书面通知后，对所持有的投票数持有 异议，应在15日以内向业主委员会申请复议一次，逾期申请或未申请复议，均视为其同意祕书所登记的其所拥有的投票数。 第三章业主委员会委员的组成和委员的 任期及业主委员会会议的方式 第四条业主委员会系业主大会的执行机构。首次业主大会会议由业主大会筹备组组织召开，业主委员会的委员由首次业主大会选举产生。以后的业主大会由业主委员会组织召开。 第五条业主委员会经业主大会选举共有5至9名委员组成，委员名单为： o每名委员的任期为2年，可以连选连任。 第六条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2 人，秘书1人，业主委员会的委员均享有同等的投票权。业主委员会的主任为： 副主任为： 秘书为：、 第七条业主委员会会议应当有过半数委员出席，做出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 第八条业主委员会的会议方式可以是电话会议、也可以到小区的固定场所集体讨论，也可以采取互发电子邮件等方式召开，但业主委员会会议应当由秘书在当时或事后作书面记录，由参与或出
社区业主委员会职责 1.召集和主持业主大会； 2.执行业主大会的决议； 3.向业主大会提出修改《业主大会公约》、《业主委员会章程》的议案或其他议案； 4.占有、使用和处分公共财产，收取公共财产的收益； 5.占有、使用和处分公共维修基金，收取公共维修基金的收益； 6.收取和支配物业管理费； 7.与水、电、燃气、暖气等供应商，或者与电话、物业管理、有线电视、网络等服务商，或者与律师事务所、会计师事务所、公证处等社会中介机构签订合同，行使合同权利，履行合同义务和承担可能的法律责任； 社区物业管理制度 为加快推进农村城镇化、农民市民化进程，打造一个环境优美、干净卫生、安全整洁、生态和谐的人居环境，促进社区居民的身心健康、安居乐业和生活幸福，根据《国务院物业管理条例》、《山东省物业管理条例》，特制定《社区物业管理制度》供各位住户遵守执行。 一、环境卫生制度： 不准在楼前楼后乱搭乱建，堆放柴草，烧茶做饭，不私自饲养家畜家禽；不从楼上乱扔杂物，不乱倒污水，不随地吐痰，不大声喧哗；不在楼道内堆放杂物及停放自行车、电瓶车，保持楼道畅通；不摘花毁树，不踩踏草坪，不在绿化带范围内堆放任何物品，不在绿化树木上扯绳晒衣，严禁在绿化带内种菜；不向花草树木倾倒污水和有害物质，不在绿化带内挖沙取土、焚烧物品、燃放鞭炮烟花等；不许在墙壁上乱涂、乱画、乱贴，垃圾必须倒入垃圾桶内，爱护公共设施，维护公共卫生。 二、家庭文明制度： 遵纪守法，不赌博、不吸毒、不播看淫秽录像；孝敬和赡养老人，培养教育子女，家庭和睦，勤劳致富；婚丧从简，不铺张浪费，不搞封建迷信活动；夫妻互敬互爱，互信互勉，共同承担家庭责任，实行计划生育，勤俭持家；讲文明、懂礼貌，邻里团结，互相帮助，无吵架、打架现象发生；按期缴纳水电费、物业费及其他各项管理费用；节约资源，倡导绿色生活，积极参加村委会组织的各项义务劳动和公益活动。 三、节水节电制度： 增强节约意识，养成节水节电的良好习惯，做到节约水电人人有责，人人监督；爱护水电设备，努力节约一度电、一滴水，树立勤俭节约的传统美德；严禁乱拉电线、乱接电源，严禁配电箱非电工操作；鼓励使用太阳能等新能源和水电节能设施；公共场所和家庭内杜绝长流水、长明灯，做到人走灯灭和水龙头无滴漏；严防水电资源的滴、漏、跑、冒、耗现象发生，及时堵塞水电浪费漏洞。 四、燃气使用制度： 严禁擅自拆、装、移、改燃气管道和设施；经常检查连接燃气具的胶管是否压扁、老化、接口是否松动、是否被尖利物品或老鼠咬坏，定期更换胶管；正确使用燃气，燃气使用时要注意开窗通风，严禁在无人照看的情况下使用燃气；培养“人走熄火”的好习惯，爱护管道设施，不要在燃气管道及表周围乱堆放杂物及易燃、易爆品；睡觉前、外出时，应检查燃气是否已经关好；已经开口用气的用户，如不消费要及时报请关停。 五、消防安全制度
小区业主代表和委员会主任、副主任、委员选举产生 办法（参考） 根据《******》的相关规定及有关法律、特制定本办法。 一、业主代表产生办法 1、组织选举业主代表要坚持公开、公正、公平的原则，推选业主代表，候选人要体现广泛性和代表性，要尊重候选人本人意愿。 2、业主代表的数量与份额分配： (1)小区总户数为户，扣除为卖户，实有户，入住率达到%。 （2）代表的数量按业主大会确定的比例推选。 3、业主代表从业主中民主选举产生。业主委员会筹备小组提出候选人名单，经本人同意，所在单元全体投票选举产生业主代表。 4、业主代表条件： （1）遵守物业管理有关法规、规章和规范性文件； （2）代表业主向业主委员会反映业主要求； （3）在业主心中有一定的威信； （4）热心公益事业。 5、业主代表总数： 小区现有住户户，已售出户，尚有户未 售出。依据文件规定精神，结构小区实际业主代表名额确定已名。 6、业主代表名额分配原则： （1）维护业主利益和具有代表性相结合原则。 （2）即考虑业主分布状况又考虑产权份额原则。 7、业主代表名额分配方法： 每栋楼以单元为单位各选出名代表，单元住户较少的以楼为单位选出名代表。 8、业主代表所在单元全体业主半数以上表决通过，业主代表当选有效。 9、业主代表所在单元全体业主板书以上表决通过，业主代表表
决没有半数通过的，筹备小组于该楼业主协商，重新提出候选人，提交该单位业主重新投票表决。（要以书面形式通知本人，并张榜公布）。 二、业主委员会主任、副主任、委员产生办法。 1、业主委员会委员产生办法： （1）小区业主委员会成员由人组成。设主任1名，副主任名，委员名，全部由业主提任。聘任执行秘书1人。 （2）筹备小组根据业主代表推荐意见，提出业主委员会候选人名单，也可以通过业主代表自荐、推荐的形式，提交业主委员会筹备小组，采取方式选举产生。 2、具体选举办法： （1）选票选用红颜色 （2）代表填写选票时，必须在筹备小组推荐或代表自荐的代表中选举产生。 （3）每张选票选举人数不得超过7人。否则，该选票宣布作废。 （4）候选人得票超过半数并得票多者当选委员。 3、业主委员会主任、副主任人选由业主委员会委员从委员中提名，举手表决产生。执行秘书由主任提名，业主委员会讨论通过。 小区首次业主大会筹备小组 年月日
全套业主委员会筹备资料完整版参考范本 ××国际大厦业主大会筹备组 年月日
清单
《××国际大厦业主公约》表决书 业主: 经统计,全体业主票数为票,您所拥有的票数为票,占总票数的 %。现将《××国际大厦业主公约》表决书发给您，如果您赞成，请在表决栏“赞成”栏右边画“√”；如果您反对，请在表决栏“反对”栏右边画“√”；您也可以提出弃权并在表决栏“弃权”栏右边画“√”，然后将您的选票在今日时前投入选票箱，否则，视为弃权；另必须在签名处签名，否则视无效。请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！ 谢谢！ ××国际大厦业主大会筹备组 二OO 年月日 附： 《××国际大厦业主公约》表决书
关于召开业主大会的申请 ××区房地产行政管理局物监科： ××国际大厦于2016年11月底建成，于该年12中旬正式入伙，迄今入住率超过60%。已达到召开业主大会的条件，且多数业主也提出了召开业主大会的要求。 为响应业主的要求，同时也为了进一步加强本物业管理区域的商务、办公环境建设，充分体现广大业主参与管理，发挥业主民主自治、监督物业管理工作的作用，本着“更进一步规范××国际大厦管理，促进民主管理机制的建立，提高综合管理质量，加强物业管理公司、开发商、业主间的交流和互动，增强物业管理透明度”的原则，我司特代××国际大厦业主向贵科室提出召开业主大会的申请，并恳请贵科室指导业主大会的各项工作。 专此申请，请予以支持为盼。 ××物业管理有限公司 二OO年月日
筹备组成员组成一、筹备组成员 业主代表：（5-7名） ××房地产开发有限公司：×× 二、列席人员 ××街居委会 ××街派出所 三、协助人员 ××物业管理有限公司