商圈分析的内容和步骤
在为店铺选址时，必须要明确商圈范围、了解商圈内人口因素、市场因素及一些非市场因素的有关资料，并由此评估经营效益，确定大致选址地点。经营者通过对商圈的调查分析，能够了解不同位置的商圈范围、构成及特点，并将之作为店铺选址的重要依据。
1、商圈形态
商业区：商业行为的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。
住宅区：该区户数多，至少有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生为多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
2、商圈的确定
对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。
尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商店，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。
3、商圈分析的内容与步骤
商圈分析主要包括以下九个部分内容组成：
（1）人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布、平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的近邻农村地区顾客数量和收入水平。
（2）劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。
（3）供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。（4）促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。
（5）经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。 （6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风
格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。
（7）商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建于租借店铺的机会大下；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。
（8）法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制。
（9）其他：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等。
下面对上述内容作具体分析。
首先看人口特征分析。关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。
其次看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，又太多的商店销售特定的产品和服务，以致每家商店都得不到相应的投资与回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。
IRS=C╳RE/RF
公式中IRS——商业圈的零售饱和指数；
C——商业圈内的潜在顾客数目；
RE——商圈内消费者人均零售支出；
RF——商圈内商店的营业面积。
假设在商圈内有10万个家庭，每周宰食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为：
IRS=100000╳25/144000=17.36元
这一数字越大，意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的商圈中，应选择零售饱和度和指数较高的商圈开店。
再次对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而产生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。
商圈分析的步骤一般可分为以下几步：
第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。二步是确定调查的内容，包括购物频率，平均购买数量、顾客集中程度。第
第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。
第四步是确定商圈内居民人口特征的资料来源。
第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。
第六步要确定商店的区域、地点和业态等。
附表: 市场调查、商圈评估表1
地区经济
区域规划
地 点
人口分布结构
旅游资源
服 务
法 规
商圈类别
街道形式
能源供应
交通状况（人次、车次/分）
10分钟能到达店铺的人数
商圈未来的发展展望和重要演变
铺头可见度
地点特性
附表: 市场调查、商圈评估表2 店铺实际平方数
房租费
商圈内竞争店的情形如何
竞争店对本铺位的营运影响如何
居民的收入水平
消费习惯
店铺的结构是否符合要求
其 他
综合评估
附1：
市场调查、商圈评估表的操作说明
1、“地区经济”：指收集和评估周围商业快速增长地区的数据。
2、“区域规划”：主要指涉及到建筑的拆迁和重建的问题。
3、“人口分布、结构”：这个因素主要考虑到街道和交通的形式会吸引人们到这个社区来，还是他们因旅游而使人口发生移动。
4、“旅游资源”：主要考虑旅游资源是否丰富，附近是否有旅游景点。
5、“服务”：保安和防火、垃圾废物处理和其他所需要的服务都包含在这个因素里。
6、“法规”：如税收、执照、营业限制、最底工资法、规划限制、环保等政府部门的相关规定等。
7、“商圈类别”：包括商业区、住宅区、文教区、办公区、混合区。
8、“能源供应”：主要是指水、电、天然气等经营所必须具备的基本条件，基本的标准是“三通一平”。
9、“交通状况”：交通状况是指车辆通行状况和行人的多少。关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得，或可以选取一天中有意义的样本数据作为参考。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段时间内统计的数据应去处那些带有偏见的结果。
10、“餐厅可见度”：指餐厅位置的明显程度。也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知，餐厅可见度是由从各地驾车或徒步旅行来进行评估。
11、“地点特性”：要考虑和购物中心、商业区、娱乐区的距离和方向。
12、“其他”：如：必要的停车条件、公路建设等。
附2：
好的店址往往具有以下几个显而易见的条件：
（1）、交通方便。
（2）、周围居民有较强的购买力切人口密度大。
（3）、面向客源量最多的城区。
（4）、靠近人群聚集的场所。
好的店铺选址并非一定要这四个条件全部具备，往往其中的一两个条件具备，就足以使这个店铺选址成为好的地点。
餐厅选址的一般原则要从下述几点进行考虑：
（1）、不宜在居民人口稀少的地方开餐馆。
（2）、餐厅不应设在餐馆成群的地方，更不要门对门的经营，这对营业收入必然造成影响。（3）根据周围居民的生活、工作特点、年龄、性别结构等因素确定本店提供餐饮的形式，如以午餐、快餐或其他形式为主，以满足周围居民的要求 。
（4）、不宜在告诉车道旁开餐馆。
（5）、餐馆门前不应有障碍物，被建筑物挡住，影响餐馆的能见度，会减弱客源。 （6）、行人匆匆而过的地方不宜开餐馆。
三、店址选择的使用方法
如何在开业前就能对未来店铺的发展做到心中有数，惟一可能的方法就是对候选地址进行调查。我们以某点开业时所实施的地理战略与调查内容事项为依据，以实例的方式加以说明。
1、设立店铺前的市场调查
由于此店想设在该地区，因此必须先对该地区的市场进行调查，有关调查的重点与整理的报告内容介绍如下：
?调查实施概要：调查目的；调查对象；调查数据；调查方法；调查日期。
?调查对象的特征：性别、年龄；婚否；职业；居住；子女构成；家庭人数；房间数；家庭每月收入。
?上街者的住处及动向分析：依主要零售店调查每周平均上街的频次；再进一步依目的地分析上街者到其他主要店市去的上街频次。
?主要零售店的来店顾客调查：依主要零售店调查各主要店铺来店顾客的商圈分布状况及来店顾客对象的年龄、性别、特征（前面已有“特征”内容介绍）。
? 购买金额及购买商品的调查：分析商圈全体及主要零售店平均一人购买额，一个月中及一次的购买金额，以及调查对象的购买地点。
?分析主要零售店的商品销售状况。
?调查上街者的商品购买情形：在哪一家店铺，购买什么商品，例如，生鲜食品方面，在什么店铺，各有多少顾客购买?到底买了哪些商品？然后另外调查何种商品在哪家店铺销售了多少，同一商圈内消费量所占百分比。
?调查主要大型商品的普及状况和今年一年间的购买预定情况。
?家庭经济状况、支出内容比例以及商品的购买状况等。
参考以上抽样调查的资料，并对竞争店铺的广告宣传及各种促销方式进行分析之后，这家店铺在该市设店的地理战略就该立项了。
2、做好顾客调查工作
提到市场调查，再进一步加以说明：由于市场调查是针对设店预定地开店的可能性再进一步深入地确认与了解，所以调查的结果对设店的决定具有参考价值，现分成顾客调查的方法与竞争店调查的方法，选择较重要的叙述如下：
?消费者购物倾向调查
调查目的：对于居住地居民有关年龄、职业、收入对商品购买的倾向把握，以调查可能的商圈范围。
调查对象：以学校或是各种团体的家庭为对象，或是依据居住地点以抽样的方式进行家庭抽样调查。
调查方法：以邮寄的方式或采用直接访问均可。
调查项目：居住地点、家庭结构、成员年龄、职业、工作地点、购物倾向。
调查长短处：居住地购物倾向与设店预定地的评价易于比较，调查费用偏高。
?逛街者购物动向调查
调查目的：在预定设店地点对实际逛街者的消费购买动向进行调查，以把握零售业的商业潜力。
调查对象：以预定设店地点步行人数抽样调查，或是百货店主要顾客的调查。
调查方法：在调查地点通过的行人，依一定时间段采取面谈方式，时间以10分钟内为佳。调查项目：居住地、年龄、职业、逛街目的、使用交通工具、逛街频率、商品购买动向。调查长短处：调查费用偏低，但对于居住地与设店预定地购物依存度难以明确把握。
?顾客流动量调查
调查目的：在预定设店地点对日期、时间流动量的把握，作为确定营业体制的参考。
调查对象：调查地点流动的15岁以上的人。
调查方法：可与逛街者购物动向调查并行，而依时间、性别区分。
调查长短处：调查方法比较容易，并可借以提供促销运用的参考。
?其他调查
利用各种座谈会的机会，或利用各种场合进行各项有关资料的收集与调查。
3、竞争对手店的调查
在顾客调擦汗完成后，你还必须做好你的店铺所处商圈现在的竞争对手与潜在的竞争对手的调查。
?竞争店构成调查
调查目的：竞争店卖场构成的调查，以此作为新店铺卖场构成的参考。
调查对象：设店预定地商圈内竞争店铺主要卖场及特色卖场的调查。
调查方法：销售人员与促销人员同行，针对店铺使用面积、场所、销售体制的调查，以便共同研讨。
?竞争店商品构成调查
调查目的：针对前项调查再进行商品构成调查，对商品组成纲目的调查，以作为新店铺商品类别构成的参考。
调查对象：与前项调查对象店相同，着重对主要商品进行更深入的调查。
调查方法：主要商品方面，有销售人员、采购人员与促销人员同行，着重于商品量的调查。?竞争店价格水平调查
调查目的：对于常备商品的价格水平进行调查，以作为新店铺的参考。
调查对象：与前项调查对象店相同，针对常备店铺的商品，对达到预定营业额或毛利额标准的商品进行调查。
调查方法：采购人员与销售人员同行，对于陈列商品的价格、数量进行调查，尤其是年节繁忙期间的这种调查更为必要。
?竞争店流量调查
调查目的：对于竞争店铺出入客数的调查，以作为新店铺营业体制的参考。
调查对象：出入竞争店的15岁以上的消费者。
调查方法：与顾客流动量调查并行，以了解竞争店一个时间段、日期段的客流量，尤其注意特殊日期或各楼层流动量的调查。
以上所述是针对市场调查而提出的主要调查项目，作为参考之用，各店铺在进行调查时，可配合具体业务需要予以调整，增加或者减少一些调查项目，以使对自己更有参考价值。
4、分析城市规划
在对店铺开设地点进行选择时，分析城市建设的规划也是必要的，分析城市规划既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置，但随着城市的改造和发展将会出现新的变化而不适合设店；反之，有些地点从当前来看不是理想的开设地点，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。
因此，店铺经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目规划的前提下，做出最佳地点的选择。最后，店铺经营者还要对店铺未来效益进行评估，主要包括平均每天经过的人数；来店光顾的人数比例；光顾顾客中购物、消费者的比例；每笔交易平均购买量等。
附表1: 竞争店调查表（1）
调 查 项
目 A B C D E
外观与招牌 是否醒目，易引起公众注
意
美观性
与邻店的连续
性
外观、招牌的协调
性
招牌的形状、文字、色
彩
店内装潢与布置 进店时给顾客造成的抵触
感
店内可视
性
照明状
况
店内色彩搭配的协调
性
家具布局的合理及美观
性
装饰的艺术
性
背景音
乐
门窗清洁状
况
环境卫生状况 家具摆设与卫生状况
餐具卫生状
况
员工操作卫生状
况
空气清新
度
天花板、墙面、地
面
食品新鲜
度
食品状况 品
种
口味
色泽
食品卫
生
服务接待 仪容仪
表
服饰美
观
礼节礼
貌
服务规
范
态度
服务效
率
服务员推销能
力
销 售 广
告
促销方式的灵活
性
餐位回头
率
客人回头
率
附表2: 竞争店情况汇总表(2)
竞争店名 A B C D E
营业规模
位置
营业方针
营业商品
服务对象
销售方式
广告力度
饱和程度
营业额
定价策略
价格水平
促销策略
竞争店调查表. 竞争店情况汇总表的操作说明:
1、竞争店的调查
主要是调查商圈范围内的竞争店。对那些具有竞争相关性的店铺要进行重点分析。具体调查内容如附表1所示：
注（1）表中项目以同自己的店铺进行比较为前提。A为4分，B为3分，C为2分，D为1分，E为0分。
（2）对A、B项，应分析竞争对手为何能保持这些优势；对D、E项，要注意经营本店时同样不能忽略。
（3）评价标准：□优A 105—140分； □良B80分—104分；□中C60分—79分；□差D30分—59分；□劣E39分以下
除了上表所列因素之外，还应考虑竞争店的数量、主要竞争者及其市场占有率（=企业实际销售/行业实际销售×100%）、是否会有新的竞争对手出现以及相比之下各自的优势和弱点等问题。
餐馆每周竞争指数指餐馆每周每个座位的接待顾客人数。竞争指数越大，表示该餐馆的竞争性越强。 竞争指数=某餐馆每周顾客人数×餐馆座位数
四、店址选择的技巧
开店前，必须把店址的选择作为投资的重要因素，进行周密的调研和科学的分析，不可只凭过往行人多不多的直观印象或者“店面廉价出租”的广告，甚至仅仅是想当然就确定店铺位置的好坏。
1、掌握好店铺的商圈
调查商圈的方法大致有下列几种：
第一种方式是将来店顾客的住址有系统地加以搜集整理，然后制成档案加以管理，最后将顾客的住址以点状方式打在地图上，描绘出商圈的概略轮廓。
第二种方式是在散发的宣传单上，加印赠品退换券，如此，不但可以广为招徕参观消费者，更可在回收退换券的同时记录顾客住址等基本资料；然后同样以地图（或示意图）上打点的方法描绘出商圈概貌。
第三种方法是采用“LSM拜访法”。“LSM”是英文“区域”、“店铺”、“市场”三个单词的第一个字母，也就是在店铺附近的公司及住宅等进行商圈市场访问调查。这种方法不但有助于店铺了解自己的实际情形，同时可以得知其他竞争同业的商圈范围及其实力，也可借此推测出自己店铺的市场占有率。
第四种是商圈简易推定法。这是一种比较简单的商圈推定方法，即“20/80法则”。我们知道，在经济生活中存在一个20/80现象，对于店铺经营，这种现象依然存在。
研究发现，一般店铺80%的营业额是由总客户的20%或老客户创早的。所以，在规划开店时，我们可以运用这一法则推算商圈，具体步骤如下：设想好自己要在哪个区域开店；在该区域散发自己印制的有针对性地消费倾向调查表；依据回收的调查表中的信息，筛选出20%的潜在主力客户；将这些主力客户的地址放在地图上，并用红线将离店铺最远的主力客户的地址连接起来。这样，先在地图上围出的圈就是你的店铺的核心商圈了。对于这个商圈,你在以后的日子里一定要好好开发，因为你未来的财富的绝大部分将在这里产生。
一般来说，超市、药店、小吃饮食店等日常用品类店铺，商圈半径约500米的范围内为一级商圈。最大半径1000米为二级商圈。基本上习惯性来电购物消费的顾客，多数是居住在一级商圈的消费者，居住在二级商圈的消费者多半是偶尔来店。
即使在同一地点开店的商圈范围，也会随着行业的不同而有所不同，例如那些需要常常购买的日常用品，消费者多数会在附近商铺购买，因此其商圈必定很小。而像那些高级名贵或大件商品，由于其所销售商品的价格昂贵，所以消费者会特别注意专卖店的信誉、品质、守候服务等，只要你知名度高或是顾客对你店的商品、服务、价格等人同，都会不辞辛劳前来的，也就是说这种专卖店的商圈自然很大。
小店的商圈太小，在这方面自然是敌不过大型店铺的，因此小店的聪明之举是充分利用大型店铺的聚客能力，在附近开店营业，或是在其内设柜台，或者是某某商品一条街开店，也是种不错的选择。这是下面我们要说的问题。
2、同行密集的地方是好店址
同行密集客自来，这是古已有之的经营之道。门市生意需要扎堆，才会热闹，才能形成声势。商业吸引商业，人流吸引人流，生意要大家做，才能造成乙方繁荣的景象。这就是某某商业
一条街兴盛的原因。但经验并非是绝对的，任何事物都不可死搬硬套。有关专家的观察分析显示:只有贵重商品、耐用消费品和装饰性强的商品，如家用电器、家具、电脑、时装、饰品、古董等，即顾客往往喜欢在比较后才购买的商品，才适于几种扎堆经营，日常生活用品等实用频率高的商品则不宜集中经营。
3、拐角的位置较理想
处于两条街交叉处的拐角能产生“拐角效应”，是比较理想的开店位置。拐角位置的优点是：可以增加橱窗陈列的面积；两条街道的往来人流集于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的入口以缓和人流的拥挤。但由于店铺位置面临两条街，选择哪一面作为自己店铺的正门，则成为一个十分重要的问题。通常的做法是，选择交通量大的街道一面则作为侧门。当然也有同样重视两个门的，使人分不出哪一个才是正门，又是也能起到良好的经营效果。
4、三岔路口是好位置
如果能把店址设在三岔路的正面，由于店面十分显眼，同样被认为是非常理想的店铺位置。但是，处在这一有利位置的店铺要注意尽量发挥自己的长处，在店铺正面入口处的装潢、店名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计、抓住顾客的消费心理，将过往行人吸引到店铺中来。
5、坡路上开店不大可取
正常情况下，店铺场所地面与道路面基本处在一个水平面上，这样比较有利于顾客进店，被认为是理想的地理位置。但也有例外的情况，最常见的有两种：一是设在坡路上的店铺；二是路面与店铺地面高低有悬殊的。
其一，设在坡路上的店铺
店铺开在坡路上，一般认为是不可取的。但总有些店会遇到这种情况，比如山城重庆的店铺。因此，如果店铺不得不设在坡路上的话，就必须考虑在店铺与路面间的适当位置入口处，以方便顾客进出。另外，在橱窗的位置、通道的安排、商品的陈列等候方面，都应当有适当的设计。
其二，路面与铺面地面高低有悬殊
道路平面与铺面地面高低有悬殊时，也被认为是不理想的店铺地理位置。但在寸土寸金的大都市中，在地下、楼上的楼层或在有几级台阶的房屋开设店铺，确实常有的事儿。遇到这种情形时，对于店铺的门面、入口、天花板和招牌等设计安排更应特别注意，既要有利于吸引顾客进店，又要方便出入。
6、“稳赚不赔”的金铺面
谁都知道扑面的重要，人气旺、地点好的店不是早被人捷足先登，就是租金高得吓人，到哪里去找“稳赚不赔”的金铺面呢？
第一步：选对商圈
不少人在找铺面时，只注意到了“人气旺不旺”，而忽略了更为重要的——自己想开的店跟这个商圈的“八字合不合”，结果眼睁睁地看着别人的店门庭若市，而自己门前却冷冷清清。造成这种局面的根源就是你选错了商圈。
第二步：向上发展
大部分人在寻找铺面时，很少会“一见钟情”，多半会“店比三家”，比较一下商圈大小、消费种群、消费习惯，以及租金高低等条件，最终才会做出决断。通常情况下，郝德铺面租金一定很贵，开店新手在这种高租金的“剥削”下想赚钱，并非易事。因此，经过评估过后，如果你觉得一楼店面的租金难以承受，那不妨“向上发展”——考虑二楼或三楼的店面。但向上发展的店面一定要想办法吸引过往行人的注意力，比如做一个别出心裁的招牌，将楼梯间布置得漂亮些等等。
第三步：向下发展
地下室不太多，也并不太适合开店，因为一般人都不喜欢近来，除非万不得已，否则最好不要选择地下室开店。如果选择了，就必须在店铺招牌上下功夫，做到绝对醒目，最好可以在楼上组一块地方放招牌，以招揽顾客，同时要特别强调同期和照明。
第四步：向小区发展
如果要在小区开店，你最好走“温馨路线”，努力把“顾客关系”培养成“朋友关系”，建立稳定的顾客群众。
总的来说，开店选址最基本的原则是：“顺路”。
一般开店做生意的人常会将一条街分成“阴面”和“阳面”，热闹的一面为阳面，相对冷清的一面为阴面。
为什么同一条街却会导致“阴阳失调”呢？最主要的原因其实正是店家有没有连续性。开店讲的是人气，人气旺财气就会旺，因此店铺最好是夹在许多吃喝玩乐店的中间，同时店家附近最好不要有空地、工地，以免人气和财气“上气不接下气”。
还有一个“顺路”的指标是“好不好找”。试想一个店在拐弯抹角的地方，除非识途老马，否则，一般顾客是很少会按图索骥、照着地图找上门来的。
此外，太宽、车流量大的路边不容易聚集人潮、人气，谈不上开店的好地点。
7、 开店方位的讲究
开店方位，也就是店铺正门的朝向，这与当地气候密切相关，并受风向、日照程度、日照时间等因素的影响。在南方城市，面向西德铺面会有日晒，在夏季如果没有空调，会因炎热吓跑不少顾客。在北方城市，面向西北的店铺较易受寒风的侵袭，也不利于顾客进店消费。这些因素都给店铺经营带来一些影响，因此在选择铺面地理位置时应充分注意。
五、店址选择应注意事项
好店址、好铺面等于一座好金库，必须慎重选择，这就需要付出一定的时间和精力。必须对可能选择的铺面进行实地观察和调查，早、中、晚都要在预定的店址观察行人及他们经过此地的目的。同一地点，白天可能人潮汹涌，晚上则可能空无一人，因此要日夜观察。此外，还要了解铺面附近各店的情况，并切实注意一下一些事项。
1、繁华地段虽好，但绝非唯一选择
繁华地段一般是开店的黄金地段。但有的地方，表面看来车水马龙，人流如潮，但却不是聚客的好地方。这就是不少人在闹市开店很快失败，而在小巷开店生意却非常红火的重要原因。其实，符合开店构想的店址就是好店址。也就是说，只要能使铺面生意兴隆的地位，不管铺面的位置在不在闹市，都是好店址、好铺面。
2、选择好店址不要怕高租金
人们常说，门市生意是地点的生意，越是大路货，越是作大众生意，就一定要舍得在店址上投资。例如在市区，或在繁华地段带选址开店，不要被高房租吓倒，而是要认真分析投入这笔资金能带来多大效益。很多时候，只要开店构想对头，往往是高投入高回报。这就是为什么火车站、客运码头的那些餐馆，虽然卫生较差、价格较高却生意照样火爆的重要原因。 其实，好店址的高租金并不是一天两天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房东和租主在长期利润分成较量中形成的契合点。租金高到租主五千克赚，那么再好的铺面也租不出去。可见，好店址虽然寸土寸金，但正常情况下赚得钱总会大大超过租金，并有利可图。
因此，花大钱开个大门市，不如花大钱找个好门市。当然，高租金增加了经营的成本，也增加了经营压力和风险，所以必须得好好盘算，究竟做得起做不起黄金旺铺的生意。如果没有金刚钻，就不要揽这个磁器活。
3、店址选择需要注意的其他问题
?通讯问题
不论你准备从事哪一类行业，都有必要经常与外界联系，尤其是信息的及时通达更为重要。
这就涉及到通讯是否方便的问题，这是开店选址要考虑的一个问题。
?安全问题
安全是企业发展的保证。如果产品或原料价值很高，防盗、防破坏就显得更为重要，在选址时就要了解该地的治安状况是否良好，如果状况良好，就可以放心地选下来。否则，就要花费很多人力财力作防范工作。如果你经营的产品或原料属于易燃、易爆品，选择铺面时一定要远离或原，最好远离人口稠密区；如果你的产品或原料要求精密度高，选址就要远离噪音、远离公路或其他灰尘较多的地区，以免这些因素造成原料或产品在数量上的损失，进而影响销售。
?广告宣传问题
选择铺面时，还应考虑广告宣传方面的事情。你可以把铺面设置在某一著名的建筑物或自然物旁，这些地段都是当地人人皆知、路人易见之处。同时，在别人问及你的店址时，你用不着多费口舌，就能说得非常准确无误，这对店铺的选择应该说是有利的。
?租赁房屋及柜台
这是一种较常见的形式。租赁前，应先了解房屋的基本条件及价格、房屋的产权情况，实地考察，看是否适合自己的经营内容，房屋有无破损，楼面的受力以及水电等请款个，了解价格及房租的税收情况，然后再写一份合约（一式两份），合约要规定租期、价格，是否可以进行装修、税额的负担、所租面积多少，其他杂费由谁来负担等。
?与房主联营
这是房屋所有者与经营者联合经营的一种形式。联营，同样要签协议，内容大概应该包括以下一些内容：经营项目、投资比例及分红比例，参加联营的人员名单及数量、分配等。但要注意，不能以假联营代替租赁，否则说不定税务部门会上门来找你们的“麻烦”的。
?注意城镇的变化
不少城镇人口稠密区和商业繁华区都在不断增多和扩大，都挤在某一块地方是不可能的，必须四面扩张，但扩张不是相等平齐的，而是现有条件和后有条件的。选择铺面就要注意到这一点，用长远的、发展的眼光对待这一问题。
?看准了就着手进行
我们知道，每个场地都是有主的，都有人管。选择场地，好比年轻人找对象一样，你选人家，人家也在选你；你看人家的条件，人家也看你的条件。因此，只要有潜力，看准了就要下决心定下来，即使环境和条件差一点，也可以边经营边建设，逐步改善环境，创造好的条件。如果不当机立断，今日挑，明天选的，光看表面，不堪实质，就会贻误时机。
4、看点选址不可忽略的细节
一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和。一旦决定开店，必须对所选地点作全面的考察，了解该区人口密度、人员等等。开店选址时很讲究的，一般应该掌握以下10个细节。 （1）交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客不行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。
（2）接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的顾客向别人宣传介绍，会比较容易引人光顾。
（3）选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其在经营上更具发展潜力。
（4）要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，因而忽略了一旁的店铺。
（5）选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，
则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。
（6）根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人伤人害的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏避、安静一些的地方。 （7）要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。挨着它们开店，不仅可以省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
（8）位于商业中心街道。东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝北，尽可能位于十字路口的西北拐角。另外，三岔路口是好地方；在坡路上开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。
（9）要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，电门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。
（10）选择由冷变热的区位。与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择在不远的将来由冷变热，目前还未被看好的街道或市区。
六、如何对商业店铺进行投资分析
在决定是否投资商业店铺前，最好对店铺进行投资分析，建议你按一下五个方面进行。
1、是否选择在商业区域内
在商业区域内的商业店铺，在满足购买力方面有互补作用，在对外宣传上有规模效应，所以在商业区域内开的店铺，其获利能力远远超过独立的店铺。因此，特别是对于房地产投资者在投资商业店铺来说，应尽可能在商业区域内选择。
位于交通运输站的商铺，以上班族为主要服务对象，应以经营日常用品及价格较低且便于携带的消费品为主。
位于住宅附近的商铺，以居民为主要服务对象，应以经营综合性消费品为主。
位于办公楼附近的商铺，英语经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。
位于学校附近的商铺，应以文具、饮食、日常用品为主。由于学生购买能力有限，应以中、低档用品为主。寒、暑假对这些商铺影响很大，对此你应有所认识。
2、是否选择了合适的专营店铺的人员
商业店铺经营者的水平高低是投资商业店铺能否盈利觉得关键，投资者应注重选择好的租户，聘请高水平经营人员，或经营能力强的人员。
3、是否有良好的店铺规划设计
高水平的规划设计，可使得店铺显得品种繁多而井然有序，从而吸引顾客。
4、是否选择适当的行业类别
在火车站、汽车站附近的投资以批发性商铺为宜。在居住区和办公区，以投资零售商铺为宜。
5、是否投资于专业化的商品店铺
在城市里，有些住宅办公、商业混合的大厦，即所谓的“综合楼”。上层供住宅及办公使用，底下几层作商场，虽然其优点是可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也很严重，所以人员混杂，安全容易出问题，而且容易产生矛盾。住户嫌公司、商场人来人往，既增加了电梯的拥挤，又破坏了宁静的环境，使其居住质量受到影响。公司、商场因受到指责而认为住户意见太多。所以最终会双方都不愿意租购这类混合大厦。
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商圈分析报告 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。 二、顾客购买能力分析 周边人口测评分析 消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。 消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、
游乐园等业态 二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境 竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得 知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相
对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析 因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境
上海商圈主要有南京路淮海路新天地外滩人民广场静安寺新上海商业广场四川北路豫园徐家汇五角场不夜城中山公园大宁绿地七浦路 新兴区域商圈有：七宝莘庄天山路联洋花木曹安路中环商业圈 逛街指南： 南京路商业街－中华第一街，是中国最具代表性的步行路商业街，南京东路商业街是上海标志性的商业街，购物街向东直达黄浦江游，可以深呼吸上海的海派空气，外滩是上海历史的见证，殖民时代的西方建筑的标志，江对岸是浦东金融中心，新上海的标志。南京西路是新兴高档商业中心，以江宁路南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”的为代表，是上海高档奢侈品商业的集中地。形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。成都北路、西至茂名北路，以上海电视台为代表形成文化传媒、公共活动、办公服务区。 主要商场有上海金鹰国际购物中心荟萃众多国际知名品牌，已经成为上海乃至全中国最具代表性和国际时尚感的高档商业中心。梅龙镇广场中高档，中信泰富广场。众多专卖店云集世界各地名牌精品，广场突出“室内购物街”特色，将现代购物、文化休闲和美食观光融为一体，恒隆广场国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。鸿翔百货和久光百货集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”。 人民广场商圈－位于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。东南是带式香
商圈分析的内容 商圈也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合考虑店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。做好商圈调查更有利于了解消费者的需求和满意度。 商圈调查包含三个层次：中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55%-70%。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。 次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%-25%，这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。 边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊选购品才会吸引他们的到来。 商圈分析的内容主要由哪些部分组成的呢？ （1）人口规模及特征：人口总量和密度，年龄分布，平均教育水平，拥有住房的居民百分比。总的可支配收入，人均可支配收入，职业分布，人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。 （2）劳动力保障：管理层的学历，工资水平，管理培训人员的学历，工资水平，普通员工的学历与工资水平。 （3）供货来源：运输成本，运输与供货时间，制造商和批发商数目，可获得性与可比性。 （4）促销：媒体的可获得性与传达频率，成本与经费情况。 （5）经济情况：主导产业，多角化程度，项目增长，免除经济和季节性波动的自由度。 （6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象所有竞争者的优势与弱点分析，竞争的短期与长期变动，饱和程度。 （7）商店区位的可获得性：区位的类型与数目，交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量，自建与租借店铺的机会大小，城市规划，
金百佳商圈调查分析报告 一、背景 金百佳购物广场是集影院、娱乐、动漫、餐饮、超市为一体的一站式首席城市综合体，也是歙县迄今为止规模最大，功能最全，品种最多、环境最好的大型综合商场。包括金百佳超市、百花影院、儿童乐园等，后期包括的酒店，商店街，主题餐饮等主力商业组合，黄山金百佳广场将改变当地现有商业格局，形成歙县最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。 金百佳地处县城最大的张曙音乐广场南侧，交通便捷，紧邻县政府，金泰广场，银辉百货、周边众多高档小区，距老城1.5公里、工业园区1公里、距新长途车站1公里，商圈辐射人口20W。 二、商圈的形态 商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等 消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。 周边商店的聚集状况： 多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、） （1）有利于产生放大的聚集效应 （2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈
三、商圈所覆盖的范围 金百佳购物广场地处新城核心，临近歙县最大的公园张曙音乐广场停车便利，靠近歙州中学，周边的人流和车流逐渐呈上升趋势，周围还有一些大型的住宅，如江南明珠，和泰国际城，上海花园等近十个大型住宅区，这么多的住宅区的人口，刚好也满足那些年轻的夫妇，消费能力强，欲望冲动，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。 四、人口规模及特征 一公里范围内常住人口3.5万人、流动人口1万人， 二公里范围内常住人口6万人、流动人口4万人， 三公里范围内常住人口9万人、流动人口6万人 歙县城区常住人口15万，全县下辖28个乡镇，全县人口60万流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为金百佳各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。 五、周围交通道路情况 (1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻省道，车流集中 (2)未来新城和老城的交汇处，临近新汽车站，公交调度车站。 (3)周边有2个公交中转站、2条公交线路及未来的购物班车。 六、商业发展潜力 商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间,
创作编号：BG7531400019813488897SX 创作者：别如克* 标签提示：上海商圈主要有南京路淮海路新天地外滩人民广场静安寺新上海商业广场四川北路豫园徐家汇五角场不夜城中山公园大宁绿地七浦路 新兴区域商圈有：七宝莘庄天山路联洋花木曹安路中环商业圈 逛街指南： 南京路商业街－中华第一街，是中国最具代表性的步行路商业街，南京东路商业街是上海标志性的商业街，购物街向东直达黄浦江游，可以深呼吸上海的海派空气，外滩是上海历史的见证，殖民时代的西方建筑的标志，江对岸是浦东金融中心，新上海的标志。南京西路是新兴高档商业中心，以江宁路南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”的为代表，是上海高档奢侈品商业的集中地。形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。成都北路、西至茂名北路，以上海电视台为代表形成文化传媒、公共活动、办公服务区。 主要商场有上海金鹰国际购物中心荟萃众多国际知名品牌，已经成为上海乃至全中国最具代表性和国际时尚感的高档商业中心。梅龙镇广场中高档，中信泰富广场。众多专卖店云集世界各地名牌精品，广场突出“室内购物街”特色，将现代购物、文化休闲和美食观光融为一体，恒隆广场国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。鸿翔百货和久光百货集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”。 人民广场商圈－位于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。东南是带式香港名店街和迪美购物中心，处于人
中国城市商圈分析的内容和步骤 一、商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二、商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。 但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有
上海徐家汇商圈调查报告 一、商圈新一轮发展的优势和机遇 1(先发优势。商圈率先成为上海市最成功的城市副中心、市级商业中心、商务中心和公共活动中心，造就了每日人流80万、年零售额50亿元和徐家汇品牌三大先发优势，为商圈发展提供了坚实的基础。 2(综合资源优势。徐家汇集聚了丰富的历史文化、教育、旅、体育文化、建筑文化、IT产业和生物医药科技等综合资源。其品位之高雅，内涵之深厚，是上海其他城市副中心所无法比拟的，为商圈提供了长久的发展潜力。 3(世博会带来的机遇。上海筹办2010年世博会，府投入250亿元人民币的基础设施建设及大量BOT模式的运用，将产生乘数效应。徐汇如能主动接轨、积极参与，将对商圈发展产生积极助推作用:一是可把更多的业务和投资引入商圈;二是吸引国际组织和跨国企业的地区总部入驻商圈;三是利用优势，大力发展教育产业，构筑商圈的教育产业高地。 二、商圈新一轮发展的制约因素 1(单一业态结构和狭小地域限制。10年来，商圈的形成和发展，实际上是以百货零售业执其牛耳的，而单一业态结构牵制了商圈谋求新的发展。此外，商圈地域狭小引起交通拥堵、土地房产资源稀缺两大制约因素，也影响其发展。 2(新型商业业态的冲击。近年来，以连锁超市、大卖场、专业店为代表的新型商业业态迅速发展，使商圈内中低档商品在市场中急剧萎缩。据统计，2002年占商圈销售额95,的八大类商品的中低档市场增长率，除电脑及其配件外，均负增长。其中，家电音像-54(1,、化妆品-20(3,、服装鞋帽-16,、日用品-37(2,、食品饮料-2(5,、针纺织品-15(3,。昔日闻名的“错位竞争”，将无位可错。
3(邻区商业中心的兴建，形成商圈消费分流。随着邻区大型商城的建设，3~5年内上海人均营业面积超过2平方米，而发达国家人均营业面积只有1~1(2平方米。因此，商圈将受到消费分流影响，现有的辐射半径日益缩短。又因与商圈毗邻的淮海中路和南京西路商业街，凭借其商务优势所造就的白领集聚效应，构筑起以一线品牌领衔、二三线品牌为主体的品牌结构，同样冲击着商圈的消费人群。 三、商圈新一轮发展的建议 1(政府对商圈的发展要有所为，有所不为。政府应加强商圈的整体规划，区域功能定位，宏观调控指导和激活市场;要摒弃行审批、微观企业经营策略和插手商品种类调整等。此外，商圈新一轮发展是一个系统工程，其会经济意义巨大，涉及范围极广。需要建立府统一指挥机制，协调和整合各类资源，加强徐汇品牌宣传，开展调查研究等。 2(扩大商圈内涵。商圈业态在以百货业辅之以部分餐饮娱乐业的基础上，要向现代服务业、商务、商业方向发展。一是打造百货业、零售业核心。以东方商厦、太平洋百货、港汇广场、六百、汇金、美罗城为核心，继续发挥优势，高举时尚、年轻、高品质的旗帜，在上海乃至全国百货业中保持特色。二是构筑现代商业链。发展国内贸易、国际贸易和物流业，鼓励相关企业落户商圈，与原有企业形成互补和乘数放大效应，提高地区经济总量。三是扩大国际商务领域。发挥徐汇区深厚历史沉淀的花园洋房优势，积极吸纳国内大企业、国际跨国公司乃至国际组织地区总部或办事处落户商圈，四是扩展现代化服务业。逐步吸引办公营业占地面积小、知识含量高、涉及金额大、税收较高的国内外设计规划、投资基金、金融保险、信息咨询、行业协会、中介组织等现代化服务业落户商圈。 (确定区域功能定位。根据区府规划，“大徐家汇商圈”的地理外延占地面 3 积约7平方公里，其城市功能定位是创建世界级城市副中心，为此，商圈功能要体现现代化、多元化和国际化。将形成:以徐家汇六大商厦及地铁站相连接为核
上海主要商圈和商场调查分析报告上海商圈商场整体分析：
上海主要商圈和商场调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 ??? 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 ??? 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际着名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有着名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际着名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 ??? 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 ??? 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 ??? 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 ??? 恒隆广场入驻品牌： ??? 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 ??? 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。
标签提示：上海商圈主要有南京路淮海路新天地外滩人民广场静安寺新上海商业广场四川北路豫园徐家汇五角场不夜城中山公园大宁绿地七浦路 新兴区域商圈有：七宝莘庄天山路联洋花木曹安路中环商业圈 逛街指南： 南京路商业街－中华第一街，是中国最具代表性的步行路商业街，南京东路商业街是上海标志性的商业街，购物街向东直达黄浦江游，可以深呼吸上海的海派空气，外滩是上海历史的见证，殖民时代的西方建筑的标志，江对岸是浦东金融中心，新上海的标志。南京西路是新兴高档商业中心，以江宁路南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”的为代表，是上海高档奢侈品商业的集中地。形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。成都北路、西至茂名北路，以上海电视台为 令狐采学创作
代表形成文化传媒、公共活动、办公服务区。 主要商场有上海金鹰国际购物中心荟萃众多国际知名品牌，已经成为上海乃至全中国最具代表性和国际时尚感的高档商业中心。梅龙镇广场中高档，中信泰富广场。众多专卖店云集世界各地名牌精品，广场突出“室内购物街”特色，将现代购物、文化休闲和美食观光融为一体，恒隆广场国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。鸿翔百货和久光百货集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”。 人民广场商圈－位于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。东南是带式香港名店街和迪美购物中心，处于人民广场中轴线南面的是上海博物馆，上海最重要文化展览馆，现在 令狐采学创作
上海主要商圈和商场调查 ▼ 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为：南京西路商圈（包括静安寺区域）、徐家汇商圈、淮海路商圈、陆家嘴商圈、南京东路商圈、虹桥商圈、五角场商圈、中山公园商圈、四川北路商圈。根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。 中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。 金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。
上海商圈商场分析报告上海商圈商场整体分析：
上海主要商圈和商场调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI 入驻。 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5.5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 恒隆广场入驻品牌： 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、ST.JOHN、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。 三楼：DKNY、DIESEL、ZUMA、GF FERRE、ANTEPRIMA、LAGERFELD、DIANE von FURSTENBERG、SERGIO ROSSI、MULBERRY、BROOKS BROTHERS、MISS SIXTY、BCBGMAXAZRIA、LAUREL、S.T.DUPONT、KATE SPADE、PAL ZILERI、TOMMY HILFIGER、MMISSONI、ANYA HINDMARCH、
万达商圈调查分析报告 篇一：万达广场的商圈分析 《 》课程论文 芜湖万达广场的商圈分析与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班 第一章芜湖万达简介 一、地理位置： 芜湖市万达广场正式开业于XX年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山东路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能
于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有万平方米的大型购物中心、万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标：万达的目标为服务整个城东商业，打造芜湖第二个城市中心，建立芜湖第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧张的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了芜湖市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，芜湖市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。 第二章万达广场商圈分析 通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步
上海商圈调研分析报告上海商圈整体分析：
上海主要商圈调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5.5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 恒隆广场入驻品牌： 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO
商业广场商业分析及业态设计初步方案 目录 一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2 二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17 三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45 四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54 五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56 六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62 七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65 八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68 本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。 关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。 一、深圳市区核心商业圈分析 深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。 2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？ 深圳商圈的划分 在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。 在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。
北京路商圈调研 根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批着名的时装商场。 这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。 根据资料显示: 调查的指引。（见下图）：
北京路商业设施一览
看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题： （一）商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、 证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售 为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也 决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交 通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形 成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合 能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新 城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。 （二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。 （三）功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理， 同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高， 层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北 京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费 群体有所忽视。 （四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是 仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混 乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。 此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。 造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。
北京商圈规划分析 商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心 商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。
商圈分析的内容和步骤 在为店铺选址时，必须要明确商圈范围、了解商圈内人口因素、市场因素及一些非市场因素的有关资料，并由此评估经营效益，确定大致选址地点。经营者通过对商圈的调查分析，能够了解不同位置的商圈范围、构成及特点，并将之作为店铺选址的重要依据。 1、商圈形态 商业区：商业行为的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。 住宅区：该区户数多，至少有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生为多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 2、商圈的确定 对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商店，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。 3、商圈分析的内容与步骤 商圈分析主要包括以下九个部分内容组成： （1）人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布、平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的近邻农村地区顾客数量和收入水平。 （2）劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。 （3）供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。（4）促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。 （5）经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。（6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风