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抑制房地产泡沫问题

抑制房地产泡沫

摘要

如今全国各大城市的房价飞涨，高额的房价后面是严重的房地产泡沫，这已经成为了全社会的焦点问题。本文就房地产价格的评价形成原因，演化机理通过一定的数据和公式，建立一定模型，对其进行了探索。分为以下几步。

1. 建立房地产泡沫模型。

经查阅，由R-B 模型建立房地产泡沫衡量模型。经过计算，衡量了不同城市的房产泡沫。发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成

2．采用层次分析法来探索高额房价形成的演化机理。

从三个角度，九分支个深入分析影响房价的最重要的因素。分别为消费者需求、国家政策和房地产商期。和分属的建设成本利润投机等，根据经验粗略地比较各因素重要程度和权重，建立分析模型后，对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断，

2. 根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性和非线性等回归模型，

用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断后，所得到的房价模型为：

12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++

在建立模型进行深入分析后，本文将科学理论和实际结合起来。

4．解决措施

根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，预测了未来房价的发展趋势。这些建议可帮助政府对房地产市场进行调控，最大程度发挥资源的优势

关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归matlab

一、问题背景与重述 (3)

1.1问题背景 (3)

1.2问题重述 (3)

二、模型假设 (3)

三、符号说明： (3)

四、问题分析 (4)

五、模型的建立与求解 (4)

5.1房地产泡沫的测度模型 (4)

5.1.1理论准备 (4)

5.1.2泡沫的测度 (5)

5.2层次分析模型的建立 (6)

5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (9)

5.3.1理论准备 (9)

5.3.2影响房价的因素分析 (9)

5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (13)

5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解 (16)

六、模型的检验与改进 (17)

6.1模型的检验 (17)

6.2模型的改进 (18)

七、模型评价与推广 (19)

7.1模型的缺点 (19)

7.2模型的优点 (19)

7.3模型的推广 (19)

八、抑制房价的建议 (19)

九、结果预测 (21)

十、参考文献 (21)

十一、附录： (22)

一、问题背景与重述

1.1问题背景

从2000年开始，中国的房价涨势越来越来惊人。各大城市都出现了高房价高涨势的状态，普通人对于房价越来越无力与害怕。年轻人一旦买房就不得不摊上每月高额的贷款。高额的房价背后是虚无的泡沫，一旦那天泡沫破碎，带来的经济损失将是不可估量的，如九十年代萧条的日本，所以为了避免这种情况的发生。了解高额房价背后的形成原因，解决房地产泡沫问题是政府迫在眉睫的问题 1.2问题重述

针对高额房价，如何有效地抑制房地产价格上扬，是一个备受关注的社会问题。现在需要通过统计数据解决以下问题：

1．通过分析找出影响房价的主要因素，建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析； 2．给出抑制房地产价格的政策建议；

3．对提出的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。

二、模型假设

1.由房屋自身因素和环境因素组成的非市场因素对房价的影响忽略不计；

2.所有数据均为城市普通居民住宅（如小区等），不包括别墅、高级住宅；

3.假设土地资源足够多，不存在枯竭；

4.只考虑影响房屋价格的主要因素；

5.所得数据数据的波动均在合理的范围内；

6.近期内不会大的经济变化对房价产生根本性的影响；

三、符号说明：

：全国房屋平均价格；

：土地建设成本（土地资源价值和建设材料成本）；全国居民人均可支配收入；国民生产总值GDP;

W 1x 2x 3x

四、问题分析

房价问题目前受到了社会的广泛关注，全国各大城市均出现了不同程度的房地产泡沫，所谓房地产泡沫是指房地产商品的预期价格被大大的高估，从而导致各类投机资本的纷纷进入，通过恶性炒作将现期房地产价格大大抬高。针对问题一，需要分析房价的形成和演化机理，从经济学的角度讲，过高的房价主要是由房地产泡沫引起的，房价的形成过程与泡沫的发展有着密切的关系，因此分析房价的演化机理实际就是分析房地产泡沫的形成、发展和破灭的过程。针对问题二，首先影响房价的因素多而复杂，目前房价的形成是由于社会因素、市场因素、环境因素等多种复杂因素综合作用而形成的，若要分析所有的因素必然导致模型难以建立，由假设我们可以只考虑市场因素中的可以量化易于调控的主要因素对房价的影响。先逐个分析各因素对房价的影响，最直接有效的办法就是采用一元线性回归分析，然后根据一元回归分析的结果进行多元回归分析得出房价与各主要因素之间回归关系，建立房价的数学模型，根据回归的结果分析房价的形成机理和演化过程。

五、模型的建立与求解

5.1房地产泡沫的测度模型

5.1.1理论准备

房地产作为一种可供投资选择的资产类型, 投资者所要求的投资回报从本质上来说与投资股票没有什么不同: 一是资产本身价格上涨;一是资产所带来的收益流。若pct 表示房地产的市场价格水平; E [ pct+ 1 |It ]表示投资者根据t时刻的信息所预测的t+ 1时刻的房地产价格, 那么投资房地产所带来的从t到t+ 1期的收益流是什么呢?鉴于房地产投资者在购买房产之后可以进行出租获取租金, 用房屋租金作为R t+ 1; 如果r* 表示与房地产同风险的资产的投资回报率, 我们就可以得到理性预期条件下均衡时房地产的内在价值表达式

( 1)

通过( 1)式可以看出, 如果房地产投资收益率取值越高, 则计算出来的泡沫将会越小;

如果房地产投资收益率取值越低, 则计算出来的泡沫将会越大。其中

p表示房地产价格

是预期未来租金的贴现值, 也就是房地产的内在价值。

( 2)

其中

b就是房地产市场的泡沫, '

b表征了内生随机变量偏离长期均衡的特征。

根据我国土地出让转让条例规定, 住宅建设用地使用权期限为70年, 因此取值房

屋住宅年限T 为70年, 即T = 70。E [R t+ 1 |It ]是站在今天的信息集下对未来的预期, 由于未来是不确定的, 根据今天的信息对未来进行预期, 最好的预期值就是今天的现值, 即E [R t+ 1 | It ] = R0, 租金水平要求与上述选取的住宅类型相对应.

5.1.2泡沫的测度

下面分别对北京、广州、哈尔滨、厦门、西安和重庆六个城市的泡沫进行测定。这里以

p来表示住宅平均房价, 变量单位为:元/平方米,以R表示年平均租金，单位为元/平方米*年。如下表：

通过大量数据的统计，设定*

r=5%，对不同城市带入公式（1），得到下面数据

由公式（2）计算出各个城市房价的泡沫

b：

通过模型的求解可以发现目前房价的很大一部分来自于泡沫，房地产市场泡沫的恶性增长导致房价居高不下，因此我们可以认为房价的形成于泡沫有着直接的关系，房价的演化过程也就是泡沫的形成发展过程，下面根据泡沫理论对房价形成演化进行细致分析。对于目前高昂的房价的形成，按照经济学中的房地产泡沫观点大致可以分为四个阶段：

一是房地产无泡沫正常的理性涨价阶段

这一阶段往往处于经济周期的回升阶段，投资和经济增长加快，居民收入提高，购买能力增强；进过前一段时期的积蓄，居民储蓄达到一定水平，积累的购买力开始释放，同时，城市化的速度也随经济增长率的提高而加快。这一阶段对应于中国的改革开放后，进入九十年代，中国的经济已经持续发展了十几年了，房地产业进入了理性的涨价阶段，这一时期房价快速的增长，但是房价依然处于较低的水平，市场上不存在泡沫现象。

二是房地产泡沫的形成阶段

在房地产价格上涨一段时间以后，市场上部分人开始出现了投机心理，认为房地产价格会继续上涨，于是加入到买房者的队伍中，市场人气积聚，投资性或投机性买房者开始出现。随着买房者的陆续进入，市场形成房地产价格会继续上涨的语气，房地产市场供不应求的局面继续扩大，开发商乘机涨价，房地产价格被进一步推高，房地产价格上涨的预期得以实现。此时，房地产市场已经偏离其基础价值，泡沫已经出现。

三是泡沫的非理性膨胀和恶化阶段。

在房地产价格上涨的预期得以实现后，房地产价格继续上涨的预期得到强化，房地产投机市场产生“羊群效应”，大众从心理开始发生作用，非理性的投机者大量涌入房地产市场，导致市场需求继续放大，房地产市场参与者逐步失去理性，出现“价格狂想”和“大众疯狂”现象。在市场供需双方的共同作用下，房地产价格被再次推向一个更高的台阶，严重偏离其基础价值、房地产出现非理性膨胀，泡沫进一步恶化。

四是泡沫的巅峰和破碎阶段。

当房地产价格被推倒顶峰，价格已经停止上涨时，部分理性的投机者开始对高房价产生怀疑，预感到泡沫即将破灭。政府部门也意识到事态的严重性，往往会突然出台强硬的调控政策，出重拳整治房地产泡沫。此时，长期形成的房地产价个上涨会突然发生逆转、房价下降的预期会迅速形成，市场立即出现恐慌性的抛售浪潮，生产出现供大于求，导致房地产价格急速下跌，泡沫破灭、房地产价格逐步向其基础价格回归。

5.2层次分析模型的建立

我们通过当前现状分析，构建层次分析模型进行理论说明，层次图形如下：目标层是房价，准则层是房地产商，消费者和国家政策

说明：

房地产商A1消费者A2国家政策A3

建设成本B1人均收入B4 货币B7

房产利润B2人口密度B5 土地B8

投机行为B3环境B6 税收B9

平均随机一致性指标查表得RI标准值(不同的标准不同，RI的值也会有微小的差异)

1.建立判断矩阵M={A1，A2，A3}表示准则中3个影响因素。

121121/21/21M ?? ?= ?

???

经计算M 是三阶正互反矩阵，其最大特征值 max λ=3

0.4 0.4 0.2T

W =

2.建立判断矩阵A1={B1，B2，B3}表示准则中3个影响因素。

12311/2121/31/21A ?? ?= ?

???

用MATLAB 对判断矩阵进行一致性检验：一致性指标: max λ=3.0092

CI =

max 3

λ-=-0.0046

经查表得RI=0.58

一致性比率：CR=CI

=0.0079<0.1 所以矩阵A1可以当作正互反矩阵使用。

经过MATLAB 求得权重T

2(0.5396,0.2970,0.1634)W =

3.建立判断矩阵A2={B4，B5,B6 }表示准则中3个影响因素。

177/421/711/34/741A ?? ?= ?

???

用MATLAB 对判断矩阵进行一致性检验：一致性指标: max λ=3.0092

CI =

max 3

λ-=-0.0046

经查表得RI=0.58

一致性比率： CR=CI

=0.0079 所以矩阵A2可当做正互反矩阵使用。

经过MATLAB 求得权重()

30.5965,0.0938,0.3097T

W =

4.建立判断矩阵O3={B7，B8，B9}表示准则中3个影响因素。

13/5335/3141/31/41A ?? ?= ?

???

用MATLAB 对判断矩阵进行一致性检验：一致性指标: max λ=3.1079

CI =

max 3

λ-=-0.0539(经查表得RI=0.58)

一致性比率：CR=CI

=0.0930<0.1

所以矩阵D 可当做正互反矩阵使用。

经过MATLAB 求得权重()40.3441,0.5324,0.1236T

W =

综合排序：因为已经求出W 是方案层对目标层的权重，可以体现不同因素对房价的影响程度，按大小排序可以得出解决方案。

九种影响因素的排列顺序：已知方案层对目标层的权重W= W1*Wk(k=2,3,4)，所以

由表格可知，其影响房价的主要因素为土地及居民收入、建设成本、房价利润和人

口密度。其中最主要的影响因素是居民收入。

5.3房价多元线性回归模型的建立与求解

5.3.1理论准备

回归分析法，分析法是在掌握大量观察数据的基础上，利用数理统计方法建立因变量与自变量之间的回归关系函数表达

一元线性回归分析模型为

（其中~ (0，)）;

多元线性回归模型为：

，，（其中~ (0，)）

求解回归模型通常采用的方法是最小二乘法。参数和参数的求解公式

5.3.2影响房价的因素分析

由层次分析法的出前三个对房价影响通过matlab 软件得出各个因素与房价之间的关系。

1．人均可支配收入与房价

2000年至2015年人均可支配收入与全国的平均房价

y x αβε=++εN 2σ01112++m m y x x x ββββε=+++ εN 2σαβ1

21()(Y )()n i i i n i i Y X X X Y X X αββ==?=-???--?=

??-??

∑∑

b =

969.1725 0.1942 R=1 回归方程：

969.17250.1942y x =+

同样可以得出人均可支配收入与房价呈正相关，且相关系数高达0.956.

2. 土地建设成本与房价

2000年至2015年土地建设成本与全国的平均房价

土地建设成本（元）年份商品房平均销售价格（元

/m2)

20002112 1610

20012170 1737

20022250 1846

20032359 2008

20042778 2548

20053167 2465

20063367 2999

20073864 3613

20083800 4130

20094681 4295

20105032 5363

20115357 5963

20125791 6246

20136237 7486

20146323 7957

20156793 8755

1212.8000 0.7000

R=1

回归方程：

1212.80000.7000 y x =+

我们得到的回归方程的相关系数R高达0.98135，且房价对土地建设成本的弹性为0.7000。由此可以得出结论，土地建设成本与房价呈正相关，建设成本每增加1000元可带来房价700元的增长。

3 .GDP与房价

b =

1529.4000 0.0079 R=1 回归方程：

1529.40000.00794y x =+

根据线性回归的理论，相关系数越高，对房价的影响越明显，土地建设成本、人均可支配收入、GDP 的相关系数均在0.9以上，因此可以认为它们是影响房价的主要因素。

5.3.3建立房价的多元线性回归模型

根据因素分析，建立房价W 与各因素之间的线性回归模型：

（其中表示随机误差，为各种随机因素对的影响的总和，且服从正态分布，

e W 0112233W b b x b x b x e

=++++

）

利用最小二乘法可以得到各个回归系数的估计值，=0、1、2、3。线性回归模型为：

利用matlab 软件进行模型求解

利用matlab 工具箱中多元线性回归函数 regress 编写线性回归程序，代入搜集好的数据进行回归分析，结果如下： b =

714.9037 0.3034 0.1145 0.0031

bint =

1.0e+03 *

-0.2995 1.7293 -0.0000 0.0006 -0.0010 0.0007 -0.0000 0.0000 R=1

回归曲线如图

2(0,)N e s b ?

i b i 0112233

?????y b b x b x b x =+++

数据标准化作图

房价的多元线性回归表达式：

123W 714.90370.3034+0.1145+0.0031x x x =+

5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解

在房价的多元线性回归模型中，我们已经得到土地建设成本，人均可支配收入，GDP 分别对房价的影响。现在我们可以通过交互方式，分析这三种影响因素之间的关系，最终得到房价的多元非线性回归模型。

数据进行回归分析，结果如下 b =

1.0e+03 *

3.9786 0.0000 -0.0031 0.0000

0.0027 0.0000 0.0001 -0.0000 -0.0000 0.0000

bint =

1.0e+04 *

-0.2338 1.0295 -0.0000 0.0000 -0.0011 0.0004 -0.0000 0.0000 -0.0023 0.0029 -0.0000 0.0000 -0.0000 0.0000 -0.0000 0.0000 -0.0000 0.0000 -0.0000 0.0000

我们建立的模型为

222

0112132425363712813923

y b b x b x b x b x b x b x b x x b x x b x x =+++++++++

但是由上面matlab 的输出结果可知：

1357890b b b b b b ======

因此又得出多元非线性不成立。

六、模型的检验与改进

6.1模型的检验

线性回归分析是分两步完成的，从线性回归的程序结果可以得出每个参数的估计值和相应的置信区间，还可以得到每个方程的可决系数和残差平方和，通过这些数值的大小能更好地说明模型的可靠性与合理性。

做出数据标准化多元线性回归的残差图：

从残差图中可以看出各项数据符合的都很好，而且回归模型得到的相关系数为0.956，各项指标都非常好，因此可以认为线性回归模型成立。

由多元线性回归方程：123W 714.90370.3034+0.1145+0.0031x x x =+

可以

看出居民可支配收入对房价的影响最大，这与层次分析模型得出的结果一致，这样即可

检验两个模型的合理性和正确性。

6.2模型的改进

本文所建立的模型较好的描述了房价的规律，然而在建模过程中忽略了很多的次要因素，因而与实际问题有一定的偏差。在统计数据时，我们取的都是每年的平均房价，不能够完全地反映出房价的波动趋势，而且是以全国的总体情况进行分析的，这样就会忽略由于地区差异带来的影响，为了能够准确的建立房价模型，首先要对影响房价的因素进行综合评判，找出可以量化而且易于衡量的因素，然后将全国城市进行分类分别来

进行研究，可以按照一线沿海城市、二线城市、省会城市、内地小城镇归类分析，不同类型的城市建立自己的因素与房价的模型，下面对此情况进行简单的讨论。

每种类型的城市选取三个代表城市统计其历年来房价的走势，此时还需将地缘因素、政治因素考虑在内，分析国家调控政策对房价的影响，需要统计出更多更详细的数据，用matlab软件回归调控政策与房价的关系，然后采用类似的多元回归分析建立不同类型城市房价的模型，对于每个模型进行横向对比，就可以得到不同类型城市对房价的影响。

七、模型评价与推广

7.1模型的缺点

1.数据全部来自于国家统计局，且是全国的。在进行计算时采取了一些必要的数据处理方法，这可能造成一定的误差

2.模型是针对全国的，对不同地区的差异性和特殊性并未考虑进去，如北京的是首都，上海是沿海城市等环境政治因素。

3.在进行假设时，通过查询资料，列出的原因等可能较为片面，更多的次要的因素并未考虑进去。

7.2模型的优点

本文确定影响房价因素时给出了层次分析和线性回归两个模型，两者可以相互对比，使得结论更有说服力，增强了可信度。

在多元线性回归分析模型中，利用matlab软件拟合，精确度高，而且进行了模型的准确度检验。

对于抑制房价的建议的给出，充分结合了本文模型的结果进行分析，这显得有理有据。

7.3模型的推广

在以上的讨论中，我们基本解决了题目中所提的问题，建立了房价的数学模型并根据模型分析了房价形成及演化机理，针对目前房价过高提出切实有效的抑制措施。本文中讨论的因素都是可以量化认为调控的，实际房地产市场中存在着一些故意炒作和垄断的因素，这些都是在无形中对房价过高起了很大作用的因素，因此，在建立模型时应该把这些因素考虑在内，在对房价未来走势的预测中，不能太过于理想化，仅仅按照回归方程得出的房价可能与实际会有较大差距。

八、抑制房价的建议

根据建立的模型得出影响房价的主要因素是土地建设成本、居民可支配收入、GDP,我们从这些主要因素入手给出抑制房价的建议：

房地产产生泡沫的原因及其防范策略

学号：现代房地产投资与开发结课论文课题名称：房地产泡沫产生原因及防范策略研究院（系）：姓名：指导老师：班级：日期：2014/12/25

摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产泡沫成因”和“防范策略”两个关键词，搜索有关房地产泡沫成因和防范策略的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的20篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目泡沫的成因及其防范策略，认为是否能够有效的预防房地产泡沫是我国房地产发展的关键之所在。最后得出了如下结论：房地产泡沫的预防不仅仅需要政府转变观念，还需要严格控制银行贷款，并且进行有效的土地制度改革，从而防止房地长泡沫的产生。关键词：泡沫经济、房地产泡沫成因分析、房地长泡沫防范策略

1前言房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙（1）。 2泡沫与泡沫经济 2.1泡沫的定义 2.1.1泡沫经济现象的历史回顾荷兰1634-1637年的郁金香泡沫密西西比股市泡沫(法国) 南海泡沫日本房地产泡沫我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。 2.1.2泡沫的定义概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。(2) 2.2实体经济、虚拟经济与泡沫经济(3) 2.2.1实体经济实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 2.2.2虚拟经济虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。 2.2.3泡沫经济泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。 2.3价格波动、通货膨胀与泡沫经济 2.3.1价格波动与泡沫经济

房地产泡沫建模(有程序)

抑制房地产泡沫问题摘要房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。表观为在经济繁荣期,地价飞涨形成泡沫景气,但到达顶峰状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随之破灭。下文中，我们以北京市房价为例，针对题目提出的问题展开分析。收集其相关数据，分析确定影响房价的主要因素，用最小二乘法对数据拟合，并建立该城市房价的模型： x w x w x w y 332211***++= 根据收集的数据，求得各影响因素的相关系数，代入上式得到房价的模型，再对模型进行修正，最终得到房价与各影响因素的关系式（即所求模型）： 12.2384*90.3*30.0*11.1321--+=x x x y 并通过此模型对房价的形成、演化的机理做细致分析，然后得出影响房价的主要因素。其后给出抑制房地产价格合理性的政策建议，并针对建议提出科学的预测和评价。一：问题重述：近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨、高居不下的情况。房价的上涨使生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难。因此如何有效地抑制房地产价格上扬，是一个备受关注的社会问题。现在请你就以下几个方面的问题进行讨论： 1．建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析； 2．通过分析找出影响房价的主要因素； 3．给出抑制房地产价格的政策建议； 4．对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。二：模型假设与符号说明：（1）假设房价与人均可支配收入、房屋造价和人均GDP 呈线性关系；（2）消费者心理因素如对房价的期望可忽略，消费者对房屋无偏好；（3）假设银行利率每年保持稳定，房屋供需处于平衡状态；（4）忽略一些配套措施对房屋造价成本的影响，忽略人为的炒作和政府调控。

中国房地产泡沫与应对政策分析

中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市

房地产泡沫形成原因以及防范措施

目录提纲：摘要引言简单介绍房地产以及引出房地产泡沫一、房地产泡沫的实质二、房地产泡沫的危害 (一)造成经济结构和社会结构的失衡 (二)容易引起金融危机 (三)造成生产和消费危机 (四)容易引发政治和社会危机三、房地产泡沫的成因（一）过度投机（二）消费者及投资者对未来价格的预期 (三) 银行信贷非理性扩张四、防止房地产泡沫产生的措施（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理（二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度(三)强化土地资源管理（四）加强金融监管力度，合理引导资金流向五、我国房地产泡沫成因及其治理过程（一）我国房地产泡沫的形成原因（二）我国房地产泡沫治理的对策

房地产泡沫形成原因以及防范措施内容摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。二、房地产泡沫的危害 (一) 造成经济结构和社会结构的失衡房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营

抑制房地产泡沫问题

抑制房地产泡沫摘要如今全国各大城市的房价飞涨，高额的房价后面是严重的房地产泡沫，这已经成为了全社会的焦点问题。本文就房地产价格的评价形成原因，演化机理通过一定的数据和公式，建立一定模型，对其进行了探索。分为以下几步。 1. 建立房地产泡沫模型。经查阅，由R-B 模型建立房地产泡沫衡量模型。经过计算，衡量了不同城市的房产泡沫。发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成 2．采用层次分析法来探索高额房价形成的演化机理。从三个角度，九分支个深入分析影响房价的最重要的因素。分别为消费者需求、国家政策和房地产商期。和分属的建设成本利润投机等，根据经验粗略地比较各因素重要程度和权重，建立分析模型后，对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断， 2. 根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性和非线性等回归模型，用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断后，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 在建立模型进行深入分析后，本文将科学理论和实际结合起来。 4．解决措施根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，预测了未来房价的发展趋势。这些建议可帮助政府对房地产市场进行调控，最大程度发挥资源的优势

关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归matlab

目录一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (3) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (4) 5.1房地产泡沫的测度模型 (4) 5.1.1理论准备 (4) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (6) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (9) 5.3.1理论准备 (9) 5.3.2影响房价的因素分析 (9) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (13) 5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (18) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (19) 八、抑制房价的建议 (19) 九、结果预测 (21) 十、参考文献 (21) 十一、附录： (22)

我国房地产泡沫研究及应对措施

我国房地产泡沫研究及应对措施泡沫经济，作为一种经济现象，曾在世界经济发展史上屡屡现身。著名的泡沫经济包括荷兰郁金香狂热(1636-1637)、法国密西西比股票泡沫(1719-1721)、英国南海股票泡沫(1920-1921)、美国股市泡沫(1929-1931)、墨西哥泡沫经济(1978-1981)等。其中房地产泡沫包括1990年前后的日本、台湾泡沫，1997-1998年的泰国、香港泡沫，以及近两年的美国泡沫（引爆次贷危机）。目前正在蔓延中的美国次贷危机源于房价下跌，但美国的房价跌幅远远小于当年的日本、台湾、泰国、香港，楼市泡沫并不严重，酿成重大危机的主要因素是房地产金融衍生品过多，以及金融机构盲目地向中低收入群体超低首付（甚至零首付）放贷。众所周知，近几年我国房地产市场经历了一轮快速增长，房价涨幅明显偏高，2004年部分经济学者抛出了“泡沫论”，2007年“拐点论”大行其道。但我国房地产市场到底是否存在泡沫、如果存在会有多大，一直未有定论。与房价上涨相伴的是，从2003年房地产宏观调控拉开序幕，直到去年第四季度，房地产市场才开始调整，至今全国主要城市的成交量同比去年大幅萎缩，同时部分城市房价出现下跌。目前，我国房地产市场的走势有些扑朔迷离，适度向下调整是符合宏观调控目标的，也有助于行业更加健康、稳定的发展。但是，房地产市场是否会出现深度下跌，这是一个疑问，让行业、企业、政府为之心生忐忑。政府的态度相当明显：防止楼市大起大落（目前重点防大落）。笔者认为，房价大跌与否、政府救市与否，都取决于一点：经过几年的快速增长之后，中国的房价是否存在泡沫，或者说存在多大的泡沫。如果确属泡沫明显，则泡沫破灭、房价大跌乃势所必然，政府不应也难以阻止其下跌；如果不存在泡沫，则政府有必要防止其出现恐慌性、非性理下跌，应调整现行紧缩型政策，以便切实保持市场稳定。有些经济学家认为，不管是股市泡沫，还是楼市泡沫，都难以事先认定，只有等泡沫破灭了，才知原来泡沫已经这么严重！这种观点有些悲观，但确也反映

日本房地产泡沫原因及过程

日本房地产泡沫原因及过程日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。

（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。

论：中国房产市场泡沫破裂的后果

中国房产市场泡沫破裂后，会给普通老百姓带来什么影响？ [ 标签：老百姓带来,房产,老百姓 ] 目前我国房产市场泡沫过大，已经濒临破裂的边缘，破裂后会对普通老百姓的生活产生什么影响？咏晨回答:5 人气:11 解决时间:2009-12-20 16:55 满意答案个人就是一个对于中国房地产十分不看好的人士。诚如楼主所说，确实他的泡沫太大了，一旦爆发，将会产生难以估量的影响。楼上的说不可能的事情，确实，国家也不希望这事发生，但是假如不在现在就采取足够的措施，稳定房产，从侧面消除泡沫，那么未来的泡沫爆发也将是一件必然的事情，日本，泰国已经走过这段日子。以前说下岗会使得很多人没饭吃，但是后来也是一样的该下岗的下岗。经济规律造成的后果不是简简单单的人愿就可以解决的。泡沫爆发将会有什么后果？那我来帮你总结下。 (一)生产萎缩房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。 (二)消费锐减 Case et al.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。 (三)经济增速下降个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。

关于房地产经济泡沫问题的几点思考

关于房地产经济泡沫问题的几点思考摘要：随着我国社会经济不断发展，房地产市场持续火热，虽土地供应量受阻，但商品房销售价格仍逐年上升，房地产行业经济泡沫现象越来越严重。房地产行业作为我国国民经济重要的组成部分，直接关系着我国整个社会经济的增长，若房地产行业形成经济泡沫，给我国经济发展造成的危害是难以想象的。近年来，我国房地产行业发展迅猛，在给地方经济及财政税收带来机遇的同时，也加剧了当地商品房价格的上涨，导致老百姓买房难的问题越来越大。本文结合目前我国房地产行业发展现状，深入分析了房地产行业经济泡沫的危害及其形成的原因，并有针对性地提出了防范房地产行业经济泡沫形成的措施。关键词：房地产；经济泡沫；思考一、引言在社会经济市场竞争力与日俱增的今天，我国房地产行业经济波动较多，为其经济泡沫的形成创造了条件。由于房地产投资商在投机过程中，房地产价格与市场基础值、实际需求存在较大的差异，使得房地产价格持续攀升。房地产经济泡沫是一种社会主义市场经济发展中不可避免的波动现象，在短时期内波动较大，不仅会加剧房地产行业经济发展

波动，还会为我国国民经济发展带来巨大的威胁。房地产经济市场作为整个市场体系的重要部分，在推动国民经济快速发展、提高人们生活质量等方面具有十分重要的意义，但近年来我国房地产行业畸形发展，对我国社会、经济、政治等带来了严重危害，具体表现为土地资源浪费、社会矛盾加深、贫富加剧等，这一系列的问题都将导致房地产经济泡沫的出现。因此立足于实际，积极采取防范措施，有利于避免泡沫现象出现，从而促进我国房地产行业及整个国民经济健康发展。二、房地产经济泡沫的危害（1）导致经济结构失衡与其他行业相比，房地产行业投资回报率非常高，且在房地产经济泡沫出现之前，房地产价格上升速度较快，对很多经济投资主体产生了误导，使其大量的资金投入房地产行业，仅仅只关注自身利益的提升。在这样的背景下，其他服务产业或基础建设缺乏一定的资金，从根本上抑制了其应有的发展，从而导致整个市场经济结构失衡。（2）破坏金融系统由于房地产行业市场预期回报率远远超过了其他产业，银行为了获取更多的贷款利息，将大量的资金投入房地产市场中，导致银行资金投放标准被扭曲，大幅度降低了银行抵御风险的能力。在这样的背景下，一旦房地产市场形成经济

中国房地产泡沫化现状及成因分析

TECHNOLOGY AND MARKET Vol.18,No.1,2011 近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。改革开放以来，中国房地产市场从无到有，发展迅速，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但目前我国房地产业发展很不规范，存在诸多问题，国内外对中国房地产市场是否存在严重泡沫的争论不断升级。 1中国房地产泡沫程度通常用房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额、房屋空置面积与空置率、房价收入/房屋租售比、银行信贷指标来衡量房地产泡沫程度。 1.1房地产投资增长率/GDP增长率房地产开发投资额是房地产供给对需求的最直接反映，开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高的价格形成。通常认为该指标不应该超过2。根据若干年数据，我国这一指标超过2的年份为大多数，说明中国房地产投资过热，呈现出较为明显的泡沫过程。 1.2房地产投资总额/固定资产投资总额反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，用于说明某一地区当年有多少资金投入到房地产，这一指标是衡量房地产业发展的稳定性、持久性的重要指标。国际公认的泡沫临界点一般为25%。根据调查，这一指标没有超过预警，但统计数据是全国范围内的，局部地区仍然存在过高的可能。我国目前还未出现全局性的房地产泡沫现象。 1.3房屋空置面积与空置率适当的房屋空置率满足了流动人口的居住问题，然而过大的空置率预示着灾难。1999年我国根据实际情况，制订了空置率警示表，空置率在14%～20%代表空置率过高。根据相关统计，我国近几年房屋空置率一般在10%～15%。房地产有产生泡沫的迹象。 1.4房价收入比即一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。世界银行认为发展中国家一般在3～6倍之间（平均房价=商品房销售额/商品房销售面积），我国这一指标已越过警戒线，均为7以上。从以上指标分析：目前，中国的房地产市场泡沫程度严重。2中国房地产泡沫化的原因中国房地产泡沫化的原因主要是流动性过剩，人民币升值的预期导致投机资本涌入。国家经济增长依靠的“三架马车”中，内需疲软，出口受阻，在GDP驱动政策下，只有依靠投资拉动模式，而我国长时间以来都是国家和政府引导的公共基础投资拉动增长，历史积累下巨大的流动性过剩。这么多的资金，涌入中国这个金融创新还很缺乏的国家，大多数的热钱选择了有保值、增值作用的房地产行业。房地产泡沫的形成就与房地产投机者紧密联系在一起，当各投资者对未来房价走向的预期过度乐观时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的繁荣假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个循环，最终转化为房地产泡沫。在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，由市场上土地资产的买卖交易直接决定。土地投资只是中国地产泡沫形成的最直接原因。政府方该部分政策和监管失效是中国房地产市场泡沫形成的主要原因，政府对土地市场的干预失灵和干预过度，直接推动了泡沫的形成。尤其是我们经常听到的“权力寻租”，地方政府由于要完成地方政绩的指标，变相鼓励房地产商的开发投资，以体现自己优良的执政业绩。 3防止房地产泡沫化的建议措施 3.1房地产市场应有政府调控，建立完善房地产供给机制目前，存在一些房地产商捂盘惜售、囤积居奇的现象，为的就是谋求更高的利润。此时，政府应该加强监管，及时发现，予以管制。加大房地产市场的透明度，根据不同的消费者开发不同的房型，控制不同种类的供给。虽然“居者有其屋”指的并不是所有人都有自己的居所，但政府有义务管制房地产企业不要过度开发利润高的房型，以免导致一种过剩，而另一种不足。 3.2购房者应理性消费，不要一味追捧正是市场上存在许多投机者才使得房价一轮又一轮地上涨。房价上涨诱使消费者错误地看好房地产，使很多人提早加入了“房奴”一族。此时消费者应理性消费，不要盲从，以免上演“羊群效应”。 3.3政府应采取有效措施控制房价在合理的范围内房价要与居民的收入水平相适应，房地产业才能健康发展。正如我们说的供需要均衡。政府要引导现在处于不合理状态的房价合理化，尽量让“居者有其屋”。 3.4建立健全配套的金融服务体系，积极推进资产证券化要从根本上改变房地产不健康的发展问题，建立健全配套的金融服务体系，引导投资与消费行为，要建立风险预警机制，提早发现并防范治理房地产泡沫的产生，从而使房地产行业健康发展。积极推进资产证券化，由于我国最近部分地区开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高，有必要利用证券化产品转嫁风险。参考文献： [1]刘洪玉.对当前我国房价问题的思考[J].中国地产，2008,(6). [2]刘洪玉.正确认识房价问题，构建和谐市场发展环境[J].中国地产,2007,(9). [3]社科院.2009年中国房地产蓝皮书[M].北京:社会科学文献出版社,2009. [4]中国社会科学院经济研究所.房地产泡沫之争论[Z].中国社会科学院:所局网文联播,2009. 中国房地产泡沫化现状及成因分析黄龙，王瑜 (西南财经大学会计学院，四川成都610074) 摘要：对当前房地产市场特征及形成房地产泡沫的原因进行了分析，并从三个方面提出了解决我国当前房地产市场问题的对策。关键词：房地产现状；泡沫化；供求理论 doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.01.033 专题研究 58

中国房地产的泡沫形成原因及防范措施

山东职业学院毕业论文题目：中国房地产的泡沫形成原因及防范措施课题名称：房地产泡沫系部：土木工程系专业：房地产经营与估价姓名：赵彤学号： 201004013234 指导教师：高恒

目录摘要································································ 一、房地产泡沫的实质二、我国房地产市场现状三、房地产泡沫的危害 1.造成经济结构和社会结构的失衡 2.容易引起金融危机 3.造成生产和消费危机 4.容易引发政治和社会危机四、房地产泡沫的成因 1.过度投机 2.消费者及投资者对未来价格的预期 3.银行信贷非理性扩张五、防止房地产泡沫产生的措施 1.加强对房地产市场的宏观监控和管理 2.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 3.强化土地资源管理 4.加强金融监管力度，合理引导资金流向六、我国房地产泡沫成因及其治理过程谢辞 (57) 参考文献 (58)

摘要房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。关键词：房地产泡沫；成因；措施；防范一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。二、我国房地产市场现状 2011年中国地产泡沫继续越吹越大房地产泡沫漫画美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进

中国房地产泡沫产生的原因分析

【摘要】随着市场经济的不断发展，房地产泡沫已经成为我国所关注的热点与难点问题。而房地产业作为我国重要的支柱产业，它的兴衰存亡也关系着我国经济的发展，20世纪末日本发生的房地产泡沫的惨痛经历，也让我们开始对中国的房地产业产生了深深的忧虑。房地产泡沫实际上是一种经济不平衡的状态，引起这种不平衡状态的原因是多种多样的。但是，总的来说，房地产泡沫的产生原因主要有4个方面。一、土地的稀缺性和有限性稀缺和有限的土地是产生房地产泡沫最基础的原因。土地的基本特性分为土地的自然特性和经济特性，而土地的稀缺性是最主要的经济特性。土地的稀缺性和有限性的存在使土地价格有上涨的可能。首先，从供给的角度上来看，土地的供给是相对比较稳定的，而随着经济的不断发展，人口不断地增加，对土地的需求也增加，这样导致土地相对供给不足，供不应求，再加之大部分土地归属于政府也加重了土地的稀缺性，是土地价格上涨。其次，国家把投资重点放在基础设施建设上，这样就使得土地的供给十分紧张从而加重了土地的稀缺性。最后，土地作为一种虚拟资本，与实际资本不同的是它的价格的变动很可能脱离它的实际价值，它的价格一旦上升就很难会下降，土地价格上涨，开发商的成本增加，就会导致房价的上涨，产生大量的房地产泡沫。二、过度的投机需求人们对房地产的需求可以分为投资需求、投机需求与消费需求。其中，投资需求和消费需求发生自实体经济领域当中，而投机需求发生在虚拟经济领域当中，它会造成价格脱离市场价格而疯涨的现象。房地产投机是指人们买楼并不是为了居住而购买的，而是为了倒卖牟取短期利益而购买的。适当的房地产投机能过活跃市场，有利于资源的有效配置，有利于促进市场经济的发展。但是过度的房地产投机对整个房地产行业是有害的，过度的房地产投机会导致整个行业的虚假繁荣，使价格有很大的波动，最终形成泡沫经济。中国在1998年就已经进入互联网时代，但是房地产业一直没有进入互联网时代。新常态下，房地产业从制造型产业转向服务性产业。截止到目前为止，互联网使用人数已经达到8亿多人，这是一个庞大的消费群体，使得各个房地产企业开始关注网上营销这一手段，这打破了传统的房地产业营销模式。回首2014年，万科与淘宝合作买房，在“双十一”开辟了购房专区，以8.9折的折扣销售108个楼盘。万达与腾讯、百度合作成立020业务平台，总投资额达到200亿元。这种网络销售手段也更加的有利于消费者进行投机。过度的投机需求是产生房地产泡沫的直接原因。房地产价格上涨，会增加房地产投机需求，从而使房价进一步的上涨，直至房地产泡沫破灭，但是随着经济的又一次复苏，又会产生高涨的投机需求，房价上涨，制造大量的房地产泡沫，最终形成恶性循环。三、信贷扩张随着房地产规模的不但增大，开发商不可能仅仅只是依靠自有资金来进行开发，大多数开发商会选择向银行贷款，而由于房地产属于不动产，它很容易被查封、变卖。因此，在利润的驱使下很多商业银行非常愿意向房地产开发商发放抵押贷款。而从某种角度上来说，房地产之所以会产生泡沫是由于市场上存在着大量的资金，价格的不正常的上涨，肯定会与市场上存在的资金有着紧密的联系。当大量的资金不断的涌向房地产市场时，市场又缺少必要的风险控制手段与意识，这样，大多数的开发商在拥有少数的资金的情况下就可以进行土地开发，导致房地产业过度开发，使金融风险不断地堆积起来，最终成为了产生房地产泡沫的隐患。银行按照抵押贷款的形式把钱贷给开发商，而银行在评估房地产的当前价值时，往往会过于乐观的估计房地产抵押物的价值，这样，开发商会得到更多的融资，而商业银行也会进一步的增大贷款的数量，就这样房地产的价格与产业就像是滚雪球一样越滚越大，不断地扩张，最终形成了房地产泡沫。

抑制房地产泡沫问题数学建模

数学建模论文抑制房地产泡沫摘要目前各大城市出现了严重的房地产泡沫现象，城市房价已经成为全社会关注的热点问题，本文研究的主要问题是城市房价的形成、演化机理以及影响房价的因素，通过建立房价的数学模型进行科学合理的分析。针对问题一，通过建立房地产泡沫测度模型测量了不同城市的泡沫大小，发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成，因此依据经济学理论中的泡沫形成和发展过程分析城市房价的形成和演化机理，并将房价的形成过程分为无泡沫的理性增长阶段、泡沫的形成阶段、泡沫的非理性膨胀阶段以及破灭阶段，很好地描述了房价的演化机理。针对问题二，首先从消费者需求、国家政策和房地产商期望三个角度选取了与房价相关的九个因素，根据经验粗略地比较各因素重要程度，建立层次分析模型对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断，根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性回归模型，用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断出模型具有很高的精确度，所得到的房价模型为：12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x 。在对房价形成的机理深入细致分析后，本文将理论结合实际，根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，这些建议可供政府依据价格杠杆对房地产市场进行调控，最大程度发挥市场配置资源的优势，此外，还科学的预测了未来房价的趋势。关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归 matlab

目录一、问题背景与重述 (4) 1.1问题背景 (4) 1.2问题重述 (4) 二、模型假设 (4) 三、符号说明： (5) 四、问题分析 (5) 五、模型的建立与求解 (6) 5.1房地产泡沫的测度模型 (6) 5.1.1理论准备 (6) 5.1.2泡沫的测度 (6) 5.2层次分析模型的建立 (9) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (12) 5.3.1理论准备 (12) 5.3.2影响房价的因素分析 (13) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (18) 六、模型的检验与改进 (20) 6.1模型的检验 (20) 6.2模型的改进 (21) 七、模型评价与推广 (22) 7.1模型的缺点 (22) 7.2模型的优点 (22) 7.3模型的推广 (22) 八、抑制房价的建议 (23) 九、结果预测 (25) 十、参考文献 (26) 十一、附录： (26)

房地产泡沫解决办法

在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角，都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主，在市场失灵时，政府对经济进行一定的干预，使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家，政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家，在市场刚起步阶段，政府做了大量建设性的工作，待市场较为成熟后政府逐渐淡出，将大部分任务交给市场完成。我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。在这种情况下，政府通常会采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前，首先应该明确，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是一些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价，很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行经济学分析，来权衡其利弊得失，并在此基础上给出相关政策建议。一、房地产产业政策分析产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和，是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有：产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能，在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府在实施产业政策时，其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场，充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下，合理有效地组织这些生产要素，是提高资源配置效率的基本途径。同样，房地产的发展，不仅要制定合理的总量政策和结构政策，也需要有合理的组织政策。由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点，使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造，配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外，规模大，尤其是具有较

中国房地产泡沫经济的原因、发展及对策分析

摘要房地产泡沫是指房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，使人们产生价格会进一步上涨的预期，进而吸引新的买者和投机资本进入市场，随着价格不断上涨与投机资本的持续增加，使房地产价格远远高于与之对应的实体价格。随着中国城市和工业占地不断增加，对土地的需求增加引起地价不断上涨，投资者正不断拥入市场，住房抵押贷款和房地产开发贷款不断快速增长，致使中国的房地产泡沫已过度膨胀，另外，劳动力市场趋紧以及通货膨胀逐步恶化，如此下去，一旦房地产泡沫破裂，中国经济将遭受一场急剧破坏性的打击，因此，分析中国的房地产泡沫现象并寻找相应的对策刻不容缓。但实际上，造成这一现象的原因多种多样，与之所采取的措施也不一样。本课题主要通过分析中国房地产泡沫现状，讨论其原因、发展及对策。关键词：房地产泡沫原因发展对策正文 1.中国房地产泡沫产生原因对于中国房地产泡沫产生的原因，各家对此有不同的看法，这主要是由于各自分析的出发点和角度不同。内部原因方面，学者们认为房地产价格是由房屋等建筑物价格和土地价格共同构成的，前者由建筑物等实物资产价格组成，比较容易界定，后者作为一种自然物，本身没有价值，而房地产泡沫的产生是由房地产业本身特性决定的。外部原因方面，还有些学者认为，我国目前的房地产热潮是由住房制度改革和引入消费信贷制度等特殊历史条件引发的。下面将就这两方面详细阐述一下。 1.1 内部原因内部原因方面，一般学者是基于以下几方面考虑的：（1）房地产商品的特殊性；（2）土地的稀缺性；（3）地价的虚构性；（4）房地产市场的不充分性；（5）消费者的预期。谢熠、肖丹（2010）认为：（1）在一定时期内房地产商品供应不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件，而房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。（2）土地的自然供给是固定不变的，中国土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使低价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。（3）由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价之间总存在事实上的偏差，这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多。（4）由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。李跃、吴唤群（2008）认为住房投资是建立在住房的预期价格之上的，如果地产商对房地产市场的前景非常看好，住房进行追加投资又非常的简单，就极易引起投资的过份增长。最近几年中国城市化进程加快，大量民众拥入市场，给房地产泡沫产生创造了客观条件。 1.2 外部原因这个方面主要是从住房制度改革与消费信贷制度引入讨论的。张国林（2009）认为银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复，使得

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抑制房地产泡沫问题

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