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房地产估价理论与方法重要公式
1．2房地产的概念
·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%
建筑用地面积
·容积率=总建筑面积
建筑用地面积
·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数
·容积率=建筑密度×建筑层数
·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积
·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积
2．3房地产的供求与价格
·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量
·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化
作为自变量的经济变量的相对变化
·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比
房地产价格变化的百分比
·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比
消费者收入量变化的百分比
·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比
人口数量变化的百分比
·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比
另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比
预期的房地产价格变化的百分比
·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比
房地产价格变化的百分比
·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比
要素价格变化的百分比
2．4房地产价值和价格的种类
·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确
定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价
格。
·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域
的标准指导价格。
·房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、
不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要
的费用、税金及应获得的利润。
·房地价格=土地价格＋建筑物价格
·土地价格=房地价格—建筑物价格
·建筑物价格=房地价格—土地价格
·楼面地价= 土地总价
总建筑面积
·楼面地价= 土地总价×土地总面积= 土地单价
总建筑面积土地总面积容积率
·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿
·补地价=改变后的地价—改变前的地价
·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率
·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积
·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率）
·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率）
原容积率
4．4建立价格可比基础
·建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积
建筑面积
·建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积
建筑面积
·套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积
套内使用面积
·1公顷＝10 000平方米
·1亩＝666.67平方米
·1平方英尺＝0.09290304平方米
·1坪＝3.30579平方米
·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000
·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67
·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304
·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579
4．5交易情况修正
·采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格
可比实例成交价格× 1 ＝可比实例正常市场价格
1±S % 或者：可比实例成交价格×100 ＝可比实例正常市场价格
100±S %
上式中, 1 或100 是交易情况修正系数
1±S % 100±S %
·采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格
·正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格
·正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格
·应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率
·应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率
·正常成交价格＝卖方实际得到的价格
1—卖方缴纳税率
·正常成交价格＝买方实际付出的价格
1＋买方缴纳税率
4．6交易日期调整
·可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在估价时点时的价格·可比实例在成交日期时的价格×(100±T)/100＝可比实例在估价时点时
的价格
·采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格
成交日期时的价格指数
·采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格
·采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为: 可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在估价时点时的价格
·采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为: 可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在估价时点时的价格
4．7房地产状况调整
·房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法
·可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
或者∶
可比实例在其房地产状况下的价格× 1 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
1±R %
可比实例在其房地产状况下的价格×100 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
100±R
·可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
·可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
注∶上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分
4．8求取比准价格
·百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶
估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
估价对象价格×(1±S %)×(1±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶
估价对象价格＝可比实例成交价格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶
1±S % 1±R % 估价对象价格＝可比实例成交价格×100 ×100±T ×100
100±S 100 100±R ·百分率法下的修正、调整系数累加公式∶
估价对象价格＝可比实例成交价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数)
估价对象价格×(1±S %±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1±T % 或者∶
1±S %±R %
估价对象价格＝可比实例成交价格×100±T
100±S±R
·差额法下的公式∶
估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额
5．2房地产价格的构成
·开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费
·计算基数＝土地取得成本＋开发成本，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本）
·计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）
·计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：
成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用）
·计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值
5．3成本法的基本公式
·成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧
·新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润
上式中：
·开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%
·新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润）/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率）×用途、区位等因素调整系数·求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：
该荒地开发完成后可转让熟地的总价
=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润
=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率
得出：
·该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)
1—销售费用、销售税费和开发利润的比率
·该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息
(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积
= (取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息)
(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积
·新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
·新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润
·旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格
·旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧
5．5建筑物的折旧
·建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值
·剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数
·直线法的年折旧计算公式：
Di＝D＝C—S/N
＝C (1—R) /N
上式中：Di——第i年的折旧额。D是一个常数；C——建筑物的重新购建价格；S——建筑物的净残值
N——建筑物的经济寿命；R——建筑物的净残值率；(C—S) ——称为折旧基数；
·年折旧率d=D/C×100％ =(C—S)/(C×N) ×100％=(1—R)/N×100％·有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t＝(C—S)t/N＝C(1—R) t/N ·直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et＝C—(C—S)t/N＝c[1—(1—R)t/N]
上式中：Et——建筑物的折旧总额；V——建筑物的现值；(C—S) ——称为折旧基数；
·成新折扣法
V=C＋q
式中：V——建筑物的现值；C——建筑物的重新购建价格；q——建筑物的成新率(%)；
·用直线法计算成新率的公式为：
q＝[1—(1—R)t/N] ×100％当R＝0时，q＝(1—t/N)×
100％
＝[1—(1—R) N —n/N]×100％ ＝t/N ×100％
＝[1—(1—R) t/ t ＋n]×100％ ＝n/ t ＋n ×
100％
·建筑物经济寿命＝1/年折旧率
·修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值
·扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—超额持有成本
·扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—(无效成本＋超额持有成
本)
5．6成本应用中涉及的有关规定
·年折旧额＝原价×(1—残值率)/耐用年限
6．1收益法的基本原理
·地价＝年地租×购买年 ·地价＝地租/利息率
·某笔资金×利率＝房地产的净收益
·房地产价格＝房地产的净收益/利率
6．2报酬资本化法的公式
·V=A 1/1＋Y 1＋ A 2/(1＋Y 1)×(1＋Y 2)＋…＋An/(1＋Y 1)×(1＋Y 2)…×(1＋Yn)]∑=+=n j i A 1)Y
j 1( ·V=A 1/1＋Y ＋A2/(1＋Y)2＋A3/(1＋Y)3＋…＋An/(1＋Y)n ∑=+=n i i i
Y A
1)1( ·A 末＝A 初(1＋Y)
·V=A/Y[1—1/(1＋Y)n ]
·V=A/Y
·Kn=1—1/(1＋Y)n =(1＋Y)n —1/(1＋Y)n
·V70=V∞×K70
·V50=V∞×K50
·V∞=V50/K50
·V40=V40×K40/K50
·Vn= V N ×Kn/ K N
=VN ×(1＋Y n N -)×[(1＋Y)n —1] / (1＋Y N )—1
·Vn= A/Yn 〔1—1/(1＋Yn)n 〕或VN= A/YN 〔1—1/(1＋YN)N 〕
以上几个公式中：V —房地产收益价格又称现值；n —收益年限；A 1，A 2…
A n ——第n 期净收益；
Y 1，Y 2…Y n ——第Y 期报酬率(折现率)
·收益期限为有限年的公式:])1(11[)1()1(1t n t t i i i
Y Y Y A Y A V -=+-+++=∑式中t 为净收益
有变化的期限
·收益期限为无限年的公式:t t i i i Y Y A Y A V )1()1(1+++=∑=
·净收益按一定数额递增 有限年V=(A/Y+b/Y 2)×[1—1/(1+
Y)n ]—b/Y×n/(1+Y)n 未来第n 年为 [A 十
(n —1)b]收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y 2
·净收益按一定数额递减 有限年
V=(A/Y —b/Y 2)×[1—1/(1+Y)n ]+b/Y×n/(1+Y)n
未来第n 年为 [A —(n —1)b]
n ≤A/b+1
·净收益按一定比率递增 有限年 V=A/(Y —g)×[1— (1+g)/(1+Y) n ]
未来第n 年为 A(1+g)n —1
无限年 V=A/(Y —g)
·净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)×[1— (1—g)/(1+Y) n ]
未来第n 年为A(1—g)n —1
无限年 V=A/Y+g
以上几个公式中：V —房地产收益价格又称现值；b —净收益逐年递增(减)
的数额；g —净收益逐年递减的比率；
·净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI ，
运营费用逐年递增的比率为gE ，收益年限为有限年公式为:V=I/(Y —gI)×
[1— (1＋gI)/(1＋Y) n ]—E/Y —gE×[1— (1＋gE)/(1＋Y) n ]
上式中：I —有效毛收入；E —运营费用；gI —逐年递增的比率；gE —逐年递
增的比率； ·预知未来若干年后的价格的公式：t t t i i i
Y V Y A V )1()1(1+++=∑=
·如果净收益每年不变为A,则公式为: V=A/Y[1— (1＋Y) t ]＋V t /(1＋Y) t
·如果净收益按一定数额递增,则公式为:V=(A/Y＋b/Y2) [1—1/(1＋Y)t]
/(1＋Y) t
—b/Y×t/(1＋Y) t＋V
t
·如果净收益按一定数额递减,则公式为: V=(A/Y—b/Y2) [1— (1＋g/1＋Y) t]＋b/Y×t/(1＋Y) t＋V
/(1＋Y) t
t
·如果净收益按一定比率递增,则公式为:V=A/Y—g [1—(1＋g/1＋Y)t]＋/(1＋Y) t
V
t
·如果净收益按一定比率递减,则公式为:V=A/Y＋g [1—(1＋g/1＋Y)t]＋/(1＋Y) t
V
t
·如果难以预测未来的价格公式为:V=A[ (1＋Y) t—1] /Y[(1＋Y) t— (1＋△) ]
=A/ Y—△×Y/(1＋Y) t—1=A/ Y —△a 上式中：a—偿债基金系数；A—净收益；V—房地产收益价格又称现值；Y—报酬率(折现率) ；△—增值率；
6．3净收益
·潜在毛收入(PGI) ；·有效毛收入(EGI) ；·净运营收益(NOI) ；·税前现金流量(PTCF) ；·运营费用率(OER)
·税后现金流量(ATCF) ；·净收益率(NIR)
·净收益率＝1—运营费用率
·净收益＝潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用
＝有效毛收入—运营费用(运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税)
·有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值—承租人权益的价值6．4报酬率
·报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿—投资带来的优惠
6．5直接资本化法
·资本化率＝年收益/价格V＝NOI/R
·上式中：V—房地产价值；NOI—房地产未来第一年的净收益；R—资本化率；
·收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：收益乘数＝价格/年收益
·利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：房地产价
值＝年收益×收益乘数
·房地产价值＝毛租金×毛租金乘数
·毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即:毛租金乘数＝价格/毛租金(毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”)
·V＝PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即:PGIM=V/PGI
·V＝EGI×EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即:EGIM=V/EGI
·V＝NOI×NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即:NIM=V/NOI
由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即:V=NOI/R ·净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM
因为NIR=1—OER所以Ro=(1—OER)/EGIM 上述公式的来源是：
因为Ro=NOI/V所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM
上式中：Ro—综合资本化率；OER—运营费用；V—房产价格；NIR—净收益率；EGIM—有效毛收入乘数；
NOI—某一年的净收益；
·在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y
·在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：
V=A/Y [1—1/(1＋Y)n] R=Y/[1—1/(1＋Y)n]
·在净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y—g
·在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y—△×Y/(1＋Y)t—1或
R= Y—△×Y/(1＋Y)t—1
6.6投资组合和剩余技术
式中：R o —综合资本化率；R L —土地资本化率；R B —建筑物资本化率；V L —土地价值；V B —建筑物价值；
V —土地价值占房地价值的比率；B —建筑物价值占房地价值的比率，L ＋B ＝100％；
·R o =V L ×R L ＋V B ×R B / V L ＋V B ·R L =(V L ＋V B )R O —V B ×R B /V L ·R B =( V L ＋V B )R O — V L ×R L /V B
·R o ＝L ×R L ＋B ×R B ·R o ＝L ×R L ＋(1—L)R B ·R o ＝(1—B) R L ＋B ×R B ·抵押贷款常数的计算公式为：R o =M ×R M ＋(1—M)×R E
·在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为：R M =Y M ×(1＋Y M )n /(1＋Y M )n —1
= Y M ＋Y M /(1＋Y M )n —1
式中：R M —抵押贷款常数；Y M —抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i ）；n —抵押贷款期限；
·房地产的价格＝抵押贷款金额＋自有资金额 ·房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益
·直接资本化法的土地剩余技术公式 为: V L = A O —V B ×R B / R L
·直接资本化法的建筑物剩余技术公式为: V B = A O —V L ×R L / R B
上式中：V L —土地价值；A O —土地与地上建筑物共同产生的净收益；V B —建筑物价值；R B —建筑物资本化率；
R L —土地资本化率；
·直接资本化法的自由资金剩余技术公式为: V E = A O —V M ×R M / R E
·直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为: V M = A O —V E ×R E / R M
上式中：V E —自有资金权益价值；A O —房地产净收益；V M —抵押贷款金额；R M —抵押贷款常数；
R E —自有资金资本化率；
6.7净收益与资本化率的匹配
①由土地收益求取土地价格：土地价格=土地净收益/土地资本化率
②由建筑物收益求取建筑物价格：建筑物价格=建筑物净收益/建筑物资本化率
③由房地收益求取房地价格：房地价格=房地净收益/综合资本化率
④由房地收益单独求取土地价格：
·土地价格=房地净收益—建筑物净收益/土地资本化率
·土地价格=房地净收益—建筑物价格×建筑物资本化率/土地资本化率·土地价格=房地净收益/综合资本化率—建筑物价格
⑤由房地收益单独求取建筑物价格：
·建筑物价格=房地净收益—土地净收益/建筑物资本化率
·建筑物价格=房地净收益—土地价格×土地资本化率/建筑物资本化率·建筑物价格=房地净收益/综合资本化率—土地价格
7．2假设开发法的基本公式
·待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用
—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—
投资者购买待开发房地产应负担的税费
·生地价值＝开发完成后的房地产价值—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方
购买生地应负担的税费
·生地价值＝开发完成后的熟地价值—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—土地开发利润—
买方购买生地应负担的税费
·毛地价值＝开发完成后的房地产价值—由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方
购买毛地应负担的税费
·毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一
买方购买毛地应负担的税费
·熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方
购买熟地应负担的税费
·在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买
在建工程应负担的税费
·旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方
购买旧房应负担的税费
—C
·适用于开发完成后出售的公式：V＝V
P
·适用于开发完成后出租、营业的公式：V＝V
—C
R
—用市场法或长期趋势法测算的开发完上式中:V—待开发房地产的价值;V
P
成后的房地产价值；V
—应扣除项目
C
—用收益法测算的开发完成后的房地产价值；
V
R
7．4假设开发法计算中各项的求取
·利率＝单位时间内的利息/本金×100％
·I＝P×i×n ·F＝P(1＋i×n)
·复利的本利和计算公式为：F＝P(1＋i)n
·复利的总利息计算公式为：I＝P[(1十i)n—1]
·在名义利率下的本利和为：F＝P(1＋r／m)n×m
·在名义利率下的一年末本利和为：F＝P(1＋r／m)m
·假设实际年利率为i则在实际利率下的一年末本利的为：F＝P(1＋i) ·令一年末名义利率与实际利率的本利和相等，即P(1＋i)=P(1＋r/m)m得出i＝(1＋r/m)m—1
·名义利率与实际利率的关系，还可以通过利率的计算公式得出，即i=(F—P)/P =P(1＋r/m)m—P/P=(1＋r/m)m—1
上7.4式中：i—利率; n—计息周期数; I—总利息; F—计息期末的本利和; r—名义年利率; m—一年中计息m次;
r／m——每次计息的利率;P—本金;
8．2数学曲线似合法
·Y＝a＋bX
·a=(∑Y—b×∑X)/N
·b=(N×∑XY—∑X×∑Y)/ N×∑X2—(∑X)2
当∑X=0时, ·a=∑Y /N ·b=∑XY/∑X2
上式中：Y—各期的房地产价格; X—时间; a ，b—为末知参数; N—时间序列的项数;
8．3平均增减量法
·V i ＝Po 十d ×i
·d=(P 1—P o )＋(P 2—P 1)＋…＋(P i —P i —1)＋…＋(P n —P n —1)/n =(P n —P 0)/n 上式中：V i —第i 期房地产价格的趋势值; i —时期序数; P o —基期增减量的平均数; d —逐期增减量的平均数;
P i —第i 期房地产价格的实际值;
8．4平均发展速度法
·V i =P 0×t i ·t=(P 1/P 0×P 2/P 1×P 3/P 2…×P i /P i —1×…×P n /P n —1)1/n =(P n /P 0)1/n
上式中：t —平均发展速度;
8．6指数修匀法
下式中：V i —第i 期的预测值; P i —第i 期的实测值; V i+1—第i ＋1期的预测值; a —修匀常数，0≤a ≤1公式为：
·V i+1= V i ＋a(P i —V i ) = aP i ＋(1—a) V i ·V i+1= aP i ＋(1—a) V i ·V i+1= V i ＋a(P i —V i )
9．1路线价法
临街深度价格修正率的形式
度
9．1．7路线价法计算公式(以标准临宗地的单价为路线价、采用平均深度价格修正率为例)
①一面临街矩形土地价值的计算公式：
·V(单价) =u ×d υ ·V(总价) =u ×d υ×(f ×d)
上式中:V —土地价值; u —路线价; d υ—临街深度价格修正率; f —临街宽
度;d—临街深度
②前后两面临街矩形土地价值的计算公式：
·V(总价) = uo×dυo×f×d o＋u1×dυ1×f×(d—d o) ·V(单价) = uo ×dυo×d o＋u1×dυ1×(d—d o)/ d
上式中:V—土地价值; uo—前街路线价; dυo—前街临街深度价格修正率; f—临街宽度;d—总深度;
d o—前街影响深度; υ1—后街路线价; dυ1—后街临街深度价格修正率;
③矩形街角地价值的计算公式：
·V(单价) = uo×dυo＋u1×dυ1×t ·V(总价) = (uo×dυo＋u1×dυ1×t)×(f×d)
上式中:V—土地价值; uo—正街路线价; dυo—正街临街深度价格修正率;υ1—旁街路线价;
dυ1—旁街临街深度价格修正率; t—旁街影响加价率; f—临街宽度; d—临街深度;
④三角形土地价值的计算公式：
·V(单价) = u×dυ×h ·V(总价) = u×dυ×h×(f×d÷2)
上式中:V—土地价值; u—路线价; dυ—临街深度价格修正率; h—三角形土地价格修正率;
f—临街宽度; d—临街深度;
⑤其他形状土地价值的计算。通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值再相加减
9．4高层建筑地价分摊的方法
①按建筑面积进行分摊
某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积
某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的建筑面积/总建筑面积
②按房地价值进行分摊
某部分享有的地价数额＝土地总价值/房地总价值×该部分的房地价值某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的房地价值/房地总价值
③按土地价值进行分摊
某部分占有的土地份额＝该部分的房地价值—该部分的建筑物价值/房地总价值—建筑物总价值
某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额×土地总价值＝该部分的房地价值一该部分的建筑物价值
·地价＝地租/利息率
·地租量＝农产品的市场价格—农产品的销售税费一农产品的生产成本—土地上投入资本的利息—农业经营者的利润
房地产估价理论与方法重要公式 1 . 2房地产的概念 ?建筑密度 %=建筑基底总面积 X 100% 建筑用地面积 ?容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ?总建筑面积=土地总面积X 建筑密度X 建筑层数 ?容积率=建筑密度X 建筑层数 ?套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 ?建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2. 3房地产的供求与价格 ?供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 ?弹性=作为因变量的 经济变量的相对变化 作为自变 ?房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ?房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ?房地产需求的交叉价格弹性 =一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 ?房地产需求的价格预期弹性 =房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2. 4房地产价值和价格的种类 ?一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 ?基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途，分 别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ?标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土 地在该区域的标准指导价格。 ?房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理 必要的费用、税金及应获得的利润。 ?房地价格=土地价格+建筑物价格 ?土地价格=房地价格一建筑物价格 ?建筑物价格=房地价格一土地价格 ?楼面地价=土地总价 总建筑面积 .楼面地价 =土地总价 X 土地总面积 =土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ?期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房岀租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价 =原容积率下的土地单价X （现容积率一原容积率） 原容积率 4. 4建立价格可比基础 ?建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X -补地价（单价） =现楼面地价X 现容积率一原楼面地价X 原容积率 -补地价（总价） =补地价（单价）X 土地总面积 -补地价（单价） =原楼面地价X （现容积率一原容积率） 套内建筑面积 建筑面积 -补地价（单价）
房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4 单项选择题 第1题： 报酬资本化公式V=A/Y[1/(1+Y)n]的假设前提不包括( )。 A.净收益A每年不变 B.收益年限n为有限年 C.报酬率Y不等于零 D.价格V符合评估时点市场情况 参考答案：D 答案解析： 第2题： 功能折旧违背了以下哪个原理?( )。 A.收益递减原理 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 参考答案：C 答案解析： 第3题： 以下分解法求取建筑物折旧的步骤，正确的是______。 A.求取外部折旧→求取物质折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 B.求取物质折旧→求取外部折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 C.求取物质折旧→求取功能折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 D.求取功能折旧→求取物质折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 参考答案：C 答案解析： 本题涉及的考点是分解法求取建筑物折旧的步骤。分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧；②求取功能折旧；③求取外部折旧；④求取建筑物折旧总额。 第4题： 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 参考答案：C 答案解析： 第5题： 砖混结构二等房屋的残值率一般为______。
A.4% B.3% C.2% D.1% 参考答案：C 答案解析： 各种结构房屋的残值率不同，主要有：①钢筋混凝土结构的残值率为0；②砖混结构一等的残值率为2%；③砖混结构二等的残值率为2%；④砖木结构一等的残值率为6%；⑤砖木结构二等的残值率为4%。其中，砖混结构二等房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋，其残值率一般为2%。 第6题： A.3800 B.4500 C.5200 D.5600 参考答案：D 答案解析： 第7题： 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为______。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 参考答案：D 答案解析： 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。由题意可知，交易情况修正系数=1÷(1-6%)=1.064。 第8题： 不属于房地产状况调整的内容是( )。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 参考答案：A 答案解析： 第9题： 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为______万元。 A.318.68 B.457.68
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
2009年房地产估价理论与方法真题 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A．估价机构 B．估价师 C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要 2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象 3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值 C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值 4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值 B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化 D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动 7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产
房地产估价理论与方法-43 (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、选择(总题数：20，分数：60.00) 1.成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本，而是______。 （分数：3.00） A.费用 B.价格√ C.支出 D.代价 解析： 2.成本法的本质是以房地产的______为导向来求取房地产的价值或价格。 （分数：3.00） A.重置成本 B.重建成本 C.重新购建成本 D.重新开发成本√ 解析： 3.______也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 （分数：3.00） A.实际成本 B.个人成本 C.个别成本 D.客观成本√ 解析：[解析] 实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 4.下列选项中，______不是取得土地的途径。 （分数：3.00） A.市场购买 B.征用集体用地√ C.征收集体用地 D.征收国有土地上房屋 解析： 5.在计算投资利息时，______项目不计算利息。 （分数：3.00） A.土地取得成本 B.建设成本 C.销售税费√ D.销售费用 解析： 6.利润率由大到小的顺序是______。 （分数：3.00） A.投资利润率、直接成本利润率、销售利润率、成本利润率 B.投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率 C.直接成本利润率、投资利润率、销售利润率、成本利润率 D.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率√
解析：[解析] ① ② ③ 因此利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。 7.新开发的房地产不包括______。 （分数：3.00） A.新开发的土地 B.新开发的建筑物 C.新开发的构筑物√ D.新开发的房地 解析： 8.在求取建筑安装工程费时，______主要是用来求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 （分数：3.00） A.分部分项法 B.工料测量法√ C.单位比较法 D.指数调整法 解析：[解析] 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 9.根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧不包括______。 （分数：3.00） A.物质折旧 B.功能折旧 C.外部折旧 D.内部折旧√ 解析： 10.______是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。 （分数：3.00） A.功能缺乏折旧 B.功能落后折旧 C.功能过剩折旧√ D.功能不足折旧 解析： 11.某宗熟地的原生地取得费为540元/m 2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m 2和60元/m 2，贷款年利率为8%，这块地的面积是10000m 2。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为______元/m 2。 （分数：3.00） A.89.53 B.103.22 √ C.124.33 D.188.96
《房地产估价理论与方法》公式总结 第三章房地产价格和价值 1.潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产 量+新开发量 2.最高买价≧成交价≧最低卖价 3.抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数 抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款 =未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法 定优先受偿款 再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。 4.房地价格=土地价格+建筑物价格 5.楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 第六章市场法及其应用 1.可比实例数量3≦可比实例数量≦10 2..5≦可比实例规模≦2 3.1公顷=10000平米=15亩 1亩=666.67平米 1平方英尺=0.09290304平米 1坪=3.30579平米 平米下的价格=公顷下的价格/10000 平米下的价格=亩下的价格/666.67 平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304 平米下的价格=坪下的价格/3.30579 4.交易情况修正（百分率法）的一般公式： 可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 交易情况修正系数：1/（1±S%）或100/（100±S） 5.交易情况修正（差额法）的一般公式： 可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格 6.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率） 正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率） 7.市场状况调整（百分率法）的一般公式： 可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格 市场状况调整系数：1±T% 或（100±T）/100 8.市场状况调整的价格指数法
在资料分析题目中涉及很多统计术语和公式，小编已经整理好了，拿去背吧。 No.1 基期、现期、增长量、增长率 ①基期量：对比参照时期的具体数值 ②现期量：相对于基期量 ③增长量：现期量相对于基期量的变化量 ④平均增长量：一段时间内平均每期的变化量 ⑤增长率：现期量相对于基期量的变化指标 No.2 年均增长率 如果基期量是A，经过n个周期变为B（末期量），年均增长率为r，则可得出： 注意：利用上述公式算出的年均增长率略大于实际值，且当|x|>10%时，利用上述公式计算存在一定的误差。No.3 间隔增长率 已知第二期和第三期的增长率，求第三期相对于第一期的增长率。
No.4 混合增长率 已知部分的增长率，求整体的增长率。 如果A的增长率是a，B的增长率是b，“A+B”的增长率是r，其中r介于a、b之间，且r数值偏向于基数较大一方的增长率（若A＞B，则r偏向于a；若A＜B，则r偏向于b）。 No.5 同比增长和环比增长 同比增长：与历史同期相比的增长情况。 环比增长：与相邻上一个统计周期相比的增长情况。 No.6 百分数、百分点 百分数：也叫百分率或者百分比，例如10%，12%。 百分点：以百分数形式表示相对指标的变化幅度，增长率之间作比较时可直接相加减。 No.7 平均数 现期平均数 基期平均数：A为现期总量，a为对应增长率；B为现期份数，b为对应增长率。
平均数的增长率 No.8 比重 部分在整体中所占的百分比，用个百分数或者“几成”表示。 “一成”代表的是10%，“二成”代表的是20%，以此类推。 No.9 倍数 A是B的多少倍，A÷B； A比B多多少倍，（A－B）÷B=A/B－1。 No.10 翻番 翻几番变为原来数值的倍。例如，如果翻一番，是原来的2倍；翻两番是原来的4倍；翻三番就是原来的8倍。 No.11 指数 描述某种事物相对变化的指标值。（假设基数为100，其他值与基期相比得到的数值） 资料分析是行测考试中非常重要的一大模块，对于这一模块而言，难度适中，但计算量偏大，许多小伙伴会花费大量的时间。 做题的速度和准确率是建立在领略题意并熟悉统计术语的基础上，因此，公考通（https://www.doczj.com/doc/543251742.html,）就资料分析中容易混淆且尤为重要的统计术语作简要的辨析。 百分数与百分点 1.百分数(百分比) 表示量的增加或者减少。 例如，现在比过去增长20%，若过去为100，则现在是120。 算法：100×(1+20%)=120。 例如，现在比过去降低20%，如果过去为100，那么现在就是80。
房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案：B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案：A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。
3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案：D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案：A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%
资料分析公式汇总
速算技巧 一、估算法 精度要求不高的情况下，进行粗略估值的速算方式。选项相差较大，或者在被比较的数字相差必须比较大，差距的大小将直接决定对“估算”时对精度的要求。 二、直除法 在比较或者计算较复杂的分数时，通过“直接相除”的方式得到商的首位（首一位、首两位、首三位），从而得出正确答案的速算方式。 常用形式： 1.比较型：比较分数大小时，若其量级相当，首位最大∕小数为最大∕小数 2.计算型：计算分数大小时，选项首位不同，通过计算首位便可得出答案。 难易梯度：1.基础直除法：①可通过直接观察判断首位的情形； ②需要通过手动计算判断首位的情形。 2.多位直除法：通过计算分数的“首两位”或“首三位”判断答案情形。 三、插值法 1.“比较型”插值法 如果A与B的比较，若可以找到一个数C，使得A﹥C，而B﹤C，既可以判定A﹥B；若可以找到一个数C，使得A﹤C，而B﹥C，既可以判定A﹤B； 2.“计算型”插值法 若A﹤C﹤B，则如果f﹥C，则可以得到f=B;如果f﹤C，则可以得到f=A； 若A﹥C﹥B，则如果f﹥C，则可以得到f=A;如果f﹤C，则可以得到f=B。
四、放缩法 当计算精度要求不高时，可以将中间结果进行大胆的“放”（扩大）或者“缩”（缩小），从而迅速得到精度足够的结果。 常用形式： 1. A﹥B,C﹥D,则有A+C﹥B+D；A-D﹥B-C； 2. A﹥B﹥0，C﹥D﹥0，则有A×C﹥B×D；A÷D﹥B÷C 五、割补法 在计算一组数据的平均值或总和值时，首先选取一个中间值，根据中间值将这组数据“割”（减去）或“补”（追上），进而求取平均值或总和值。 常用形式: 1.根据该组数据，粗略估算一个中间值； 2.将该组值分别减去中间值得到一组数值；
房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 间接比较法是（ ）的一种方法。A.房地产状况调整 B.市场状况调整 C.比准价格修正 D.交易情况修正 本题答案： 2、判断题 市场状况修正系数应是以成交日期时的价格为基准来确定。（ ） 本题答案： 3、单项选择题 假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）=正常价格。A.1／（15%） B.5% C.1+5%）／1 D.（1-5%）/1 本题答案： 4、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。（ ） 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
本题答案： 5、单项选择题 某地区某类房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2012年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2010年10月1日的价格为（）元/m2。A.1376 B.2308 C.2558 D.1055 本题答案： 6、判断题 进行房地产状况调整，是将在估价对象房地产状况下的价格，调整为可比实例在其房地产状况下的价格。（） 本题答案： 7、判断题 进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。（） 本题答案： 8、多项选择题 在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？（）。A.银行存款利率 B.建筑造价指数或变动率 C.建筑材料价格指数或变动率 D.建筑人工费指数或变动率 E.银行贷款利率 本题答案： 9、判断题 在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。（） 本题答案： 10、判断题 即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不大适用
房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序
B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
2015年《房地产估价理论与方法》试卷及答案 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 1、房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为()。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。 A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署 B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办 C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师 D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的 专业技术人员资格之一 4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。 A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B.现时该房改房上市交易的正常价格 C.现时该房屋的房改成本价 D.当时该房屋的房改成本价 5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。 A.后续开发成本+管理费用 B.后续开发成本+管理费用+销售费用 C.待开发房地产价值+后续开发成本 D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。 A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用
房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 （ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 本题答案： 2、多项选择题 以下选项中，（ ）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整 B.环境状况 C.建筑结构 D.配套设施状况 E.用途 本题答案： 3、判断题 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（ ） 本题答案： 4、单项选择题 理论上，房地产价格与利率因素呈（ ）相关。A.正 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
B.负 C.不 D.不确定 本题答案： 5、判断题 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（） 本题答案： 6、判断题 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是基本相同的。（） 本题答案： 7、判断题 从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。（） 本题答案： 8、判断题 在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。（） 本题答案： 9、判断题 当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。（） 本题答案： 10、判断题 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。（） 本题答案： 11、判断题 一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因l本题答案： 15、单项选择题 对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依
资料分析公式总结 1 现期值=基期值*（1+增长率）基期值=现期值/1+增长率 2 增长量： ?增长量=现期值-基期值=（现期值/1+增长率）x增长率 ?考点识别：增长（增加）+具体数值？（多少）+单位（元、吨…） ?常用方法：特殊分数化简法 1/2=50% 1/3=33.3% 1/4=25% 1/5=20% 1/6=16.7% 1/7=14.3% 1/8=12.5% 1/9=11.1% 1/10=10% 1/11=9.1% 1/12=8.3% 1/13=7.7% 1/14=7.1% 1/15=6.7% 2/7=28.6% 3/8=37.5% 2/9=22.2% 2/11=18.2% ?增长量=现期值/1+增长率x增长率=(现期值/1+1/n)x1/n=现期值/n+1 （注意：增长率为正数时，n取正数，增长率为负数时，n取负数） ?特殊题型：增长量比大小 口诀：大大则大，一大一小看倍数 1)大大则大：现期值大，增长率达，则增长量一定大； 2)一大一小看倍数（乘积），分别计算两者现期值之间的倍数关系与增长率之间的倍数关 系，锁定倍数关系明显大的那一组（如现期值是5倍关系，增长率是3倍关系，就看现期值），其中数值大的（在刚才那个例子中就是现期值）增长量大。 （注意：口诀适用于增长率小于50%的题目） 3 增长率=现期值/基期值-1 4 年均增长量=现期值-基期值/增长次数（年份差） 5 年均增长率=现期值/基期值开根号下年份差次方 -1 （年均增长率约等于 (a/b-1）/n) 6 隔年增长量=现期值-基期值 7 隔年增长率=现期增长率+基期增长率+现期增长率x基期增长率 比重：A（部分）占B（整体）的比重 比重=部分/整体x100% 基期比重=现期比重x（1+整体增长率/1+部分增长率） 比重变化=现期比重x（部分增长率-整体增长率）/部分增长率
房地产估价理论与方法（计算选择题） 2004年 1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 2——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为700元/ m2。理论上应补地价（）。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新率为（）。 A、44% B、50% C、67% D、86% 4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。 A、2648元/ m2 B、2688元/ m2 C、2708元/ m2 D、2734元/ m2 5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 6——21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 7——22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）。 A、849元/ m2 B、865元/ m2 C、882元/ m2 D、915元/ m2 2005年 9——5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为（）。 A、甲>乙>丙>丁 B、乙>丁>甲>丙 C、乙>丙>甲>丁 D、丙>乙>丁>甲 10——6、某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/ m2，则理论上应补交地价（）万元。 A、1250 B、1750 C、2050 D、2150 11——10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，由承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A、6.19 B、6.42 C、7.20 D、9.58 12——12、某套住宅建筑面积为100 m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米的价格
2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C
6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制
资料分析公式汇总 考点已知条件计算公式方法与技巧备注 基期量计算已知现期量，增 长率x% 基期量= 截位直除法， 特殊分数法已知现期量，相 对基期量增加M 倍 基期量= 截位直除法 已知现期量，相 对基期量的增长 量N 基期量=现期量-N 尾数法， 估算法 基期量比较已知现期量，增 长率x% 比较： 基期量= 1.截位直除法 2.化同法（分数大小 比较） 3.直除法（首位判断 或差量比较） 4.差分法 如果现期量差 距较大，增长 率相差不大， 可直接比较现 期量 现期量计算已知基期量，增 长率x% 现期量=基期量+基期量×x% =基期量×（1+x%） 特殊分数法， 估算法 已知基期量，相 对基期量增加M 倍 现期量=基期量+基期量×M =基期量×（1+M） 估算法 已知基期量，增 长量N 现期量=基期量+N 尾数法， 估算法 增长量计算已知基期量，现 期量 增长量=现期量-基期量尾数法 已知基期量，增 长率x% 增长量=基期量×x% 特殊分数法 已知现期量，增 长率x% 增长量=×x% 1.特殊分数法，当x%可 以被视为时，公式可 被简化为：增长量 = 2.估算法（倍数估算） 或分数的近似计算（看 大则大，看小则小）如果基期量为 A，经N期变为 B，平均增长量 为x x= 直除法
增长量比较已知现期量，增 长率x% 增长量=×x% 1.特殊分数法，当x%可 以被视为时，公式可 被简化为：增长量 = 2.公式可变换为： 增长量=现期量× ，其中 为增函数，所以现期量 大，增长率大的情况 下，增长量一定大 增长率计算已知基期量，增 长量增长率= 截位直除法， 插值法 已知现期量，基 期量增长率= 截位直除法 求平均增长率： 如果基期量为 A，第n+1期 （或经n期）变 为B,平均增长率 为x% x%=-1 代入法， 公式法 B=A（1+X%） n 当x%较小时 可简化为B= A（1+nx%） 求两期混合增长 率：如果第一期 和第二期增长率 分别为r1和r2， 那么第三期相对 第一期增长率为 r3 r3= r1+r2+r1r2 简单记忆口诀：连续 增长，最终增长大于 增长率之和；连续下 降，最终下降小于增 长率之和（正负号带 进公式计算） 求总体增长率： 整体分为A,B两 个部分，分别增 长a%与b%，整 体增长率x% x%=x%=a%+ 已知总体增长 率和其中一个 部分的增长 率，求另一部 分的增长率求混合增长率： 整体为A，增长 率为a%，分为两 个部分B,C，增 长率为b%和c% 混合增长率a%介于b%和 c%之间 混合增长率大小居中