六安市房地产市场前景及投资决策研究报告
2017-2022年
1
前言
在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。
对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。
针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。
针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。
此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
【出版日期】2016年
【交付方式】Email电子版/特快专递
【价格】纸介版：9800元电子版：9500元纸介+电子：9800元
第一章中国二三线城市房地产发展概述
第一节中国二三线城市土地市场
一、一线城市房地产复苏情况分析
二、二三线城市土地市场供给概况
三、房企主战场向二三线城市转移
第二节中国二三线城市房地产市场
一、二三线城市房地产市场成交情况
二、二三线城市商品住宅存量情况
三、房地产重心向二三线城市转移
四、房企加快布局二三线城市市场
第三节中国二三线城市房地产市场价格分析
一、全国大中城市房地产价格变动分析
二、二三线城市房地产市场价格分析
三、二三线城市房价走势上涨的主因
第四节二三线城市房地产市场开发模式
一、城市综合体的模式
二、城市发展运营商的模式
三、城投的模式
四、城中村的模式
第二章2015年六安市房地产市场环境分析
第一节六安市房地产地域环境分析
一、地理位置
二、自然环境
三、生态气候
四、资源分布
第二节六安市房地产宏观经济环境分析
一、六安市GDP增长情况
二、六安市固定资产投资
三、六安市居民收支情况
四、六安市产业结构分析
第三节六安市房地产市场政策环境分析
3
房地产资产评估报告范例 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。以下是小编整理的关于房地产资产评估报告范例。欢迎大家参考! 一、委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目 二、委托方 名称：***公司 地址：*** 三、估价方 名称：***房地产评估咨询有限公司 地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、估价对象概况 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，
建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。 五、估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 六、估价时点 201*年8月15日 七、价值定义 采用公开市场价值标准 八、估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。 九、估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、估价方法 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 十一、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的.测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
六安市房地产市场供求状况调查 一、六安市土地储备与用地规划 1、六安市区内国有土地级不划分为： 一级地要紧分布区位：东至新淠河河沿，南至皖西东路和大不山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围，西至解放路西侧200米范围，北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。 二级地要紧分布区位：东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围，南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，黄大街、鼓楼街，北至皋城西路北侧200米以及梅山北路两侧200米闭合区域；火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段。 三级地要紧分布区位：东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所，北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内闭合区域。 四级地要紧分布区位：东至六安经济技术开发区(除三级土地外)，南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂及至污水处理厂以及解决北路两侧200米范围的闭合区域。 五级地要紧分布区位在四级地区位以外的城区边缘地带。 2、土地储备状况 都市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58
平方米。都市进展储备土地要紧分布在都市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312国道以北的区域。 六安土地储备已初步形成了市场运作与经营都市土地相结合的路子，由储备中心统一收购储备，土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让， "征、收(购)、储、供"一条龙治理。到目前储备土地累计8093亩，其中新征用地7673亩，存量土地420亩。除市政务中心、体育中心及都市道路等用地外，现储备土地库中能出让的土地约5200亩，近几年老城改造可供开发土地面积约4000亩。总体上讲，以后土地市场供应体量较大，新增土地要紧集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，讲明六安市政府在以后旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极阻碍。 3、土地出让与开发 2004年六安都市规划区供应了62 宗土地，土地总面积 301.22万平方米。从2002年起六安在土地供应环节严格执行法律规定，对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地，全面停止协议出让方式，一律实行招标、拍卖、挂牌。对开发区和金安、裕安两个私园区的用地也纳入市统一供地。通过建立统一的土地市场，加快了老城改造步伐，同时新区的土地也有打算推出，房地产市场呈现出空前活跃的局面。2004年城区用于经营房地产开发用地出让共20 个地块，1692 亩。2005年打算出让15 个地块，计2185 亩，本月将有两次土地挂牌拍卖，其中7月6日挂拍的是盐业公司和皖西宾馆地块，规划用地面积16.2万平方米，243亩。7月29日挂拍的是
安徽省六安市简介 六安位于安徽西部边陲，大别山北麓，淮河南bai岸，毗邻中原，通称“皖西”。是我省西部和大别山主区中心城市。辖五县四区。古诗曰：“屏障东南水陆通，六安不与别州同，山环英霍千重秀，地处江淮四面雄。” 六安历史悠久。上古时期就有人类活动，主要为偃姓族群聚居地。据《史记》等史书记载，夏商周（无年限可查）为“六”（主要城池为今六安郊区西北古城遗址），泛指“六”地这一方区域。“六”意即地势向阳高而平坦的地方。后因大禹封皋陶后裔（主要为偃姓人群等）于“六”，而名为六国。同时，缘于皋陶圣名（上古四圣之一），也称皋城。《史记·索隐》载：“六安国六安，咎后偃姓所封国”。说起皋城由来，则引出一段佳话。皋陶部落原居山东，由皋陶率领迁到六（今六安），从事农耕。皋陶是尧舜禹时期华夏联盟领导集团的重要人物，他制定了各种刑罚，被誉为中国司法鼻祖。她和禹共同辅佐舜政，又帮助禹治水成功，并积极宣扬禹的美德，要人们处处已禹为学习楷模，受到上下左右的称赞。由于皋陶有功于禹禹据其功劳和品行，征得各部落首领同意，举皋陶为自己的继承人，并授政于他进行实际煅炼，可惜皋陶先禹而逝未能继任。皋陶逝世后禹极为悲痛，为彪记其功德，禹便把“六”一带封给了皋陶的后裔子孙，于是六安便有了高城之称。秦汉时期，秦始皇统一中国后，推行郡县制，郡下设县，皋族封地六国析置为六县，治所任设今六安（城北遗址）。楚汉战争时期，项羽封六县（今刘安）人英布为九江王，也设都六（今刘安城北遗址）。后来英布叛楚归汉，帮助刘邦击败项羽，刘邦改封他为淮南王，仍设都于今六安。公元前196年英布举兵反汉，战败被杀后，刘邦将其长子刘长封为淮南王，都所从六迁至六安寿春，六复为刘县但仍为重要城池。公元前174年汉文帝认为刘长企图谋反将其流放，之后（164年）将淮南国医分为三，封刘长三子刘安、刘勃、刘赐为淮南王、衡山王、庐江王。今六安北为淮南国，六安西南为衡山国，六安东南为庐江国，六安再为六县隶衡山国。公元前122年，淮南王刘安、衡山王刘赐谋反案发，二王自杀，汉武帝废淮南国、衡山国并于次年（公元前121年）即元狩元年改置“六”为“六安国”，封刘安之子刘庆为六安王。“六安”系武帝取原衡山国内六县、安丰等县首字而构成，意即“六地平安，永不反叛”，“六安”之名自此诞生而延续至今。三国两晋时，六安常常处于中国历史上最长封建割据时期的各路政权割据的战略对峙交界线上，是各家皆争的战略要地，战火不断，但某一政权攻下六安均未对六安之名作改变。南北朝时期，六安先属南朝，后属北朝。隋唐五代时期，隋文帝于公元588年派杨广（后来的隋炀帝）进驻六安的寿春镇，并以寿春为基地统一了中国。六安市首府六安古城所在地隋开皇元年置淠水县；北宋开宝四年（公元971年）置六安县；重和元年（1118年）升县为六安军；元28年（1291年）升军为六安州；明、清仍置为六安州。明朝建立后，废行省设三司，六安分属风阳府和庐州府，六安州属庐州府隶领。清朝初期实行省府县三级管理体制，六安州属江南行省左布政使司领辖。1667年，清政府将江南行省一分为二成立江苏省和安徽省，六安州复为庐州府领辖，1724年六安州脱离庐州府成为直隶州。民国38年（1949年6月）六安改建专区；1978年5月改称六安专区为六安地区；1999年9月经国务院国函[1999]109号文件批准，同意撤销六安地区和县级六安市设立地级六安市，同时设立市辖金安区和裕安区，市人民政府驻新设立的金安区人民路；2000年2月正式撤地改市成立省辖六安市。 六安是安徽的西大门，位居省会跨越中原的结合部，势若咽喉，经济社会之战略地位显赫。六安地名和疆域设置由来已久，虽几经变化但核心治所基本上一直延续于六安老城左右，从上古“六”、“六国”到“六安国”、六安县，再到六安专区、六安地区和原县级六安市、今省辖六安市，五千年脉承不断，充分说明其区位的重要性，是不可小目虚的战略要地。也是安徽开发崛起皖西，重振安徽西大门雄风的主攻阵地。有待摆上省委、省政府发展战略的
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
六安市城市规划管理技术规定 （送审稿） 安徽建筑工业学院 六安市规划局 2007．06
前言 为适应六安市城市建设发展需要，提高城市规划工作的质量和水平，更好地指导与规范六安市城市规划编制和实施管理，特制订本技术规定。 本技术规定在制订过程中，依据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》、安徽省实施《中华人民共和国城市规划法》办法、《安徽省城市规划管理暂行办法》、《安徽省城市控制性详细规划管理办法》、安徽省《城市控制性详细规划编制规范》等有关的法律、法规的规定，经调查研究，认真总结六安市城市规划编制和实施管理的实践经验，参考其它省、市有关资料，采纳了城市规划管理技术规定方面的研究成果，考虑了六安市的经济社会条件和城市建设发展实际情况，并广泛征求了相关单位和部门的意见，经反复讨论、修改、充实，最后经审查定稿。 本技术规定共有12章4个附录，内容包括：总则、城市规划编制管理、建设用地分类及适建范围、建筑容量控制指标、建筑间距、建筑退让、建筑高度、绿地控制、建筑停车及地下空间、建筑与环境景观控制、村镇建设、附则等。 在执行本技术规定中，请结合城市规划编制、管理与实施的实践和科学研究，注意积累和总结经验，如发现需要修改、补充之处，请将意见和有关资料寄至安徽省六安市规划局，供今后修订时参考。 本技术规定由六安市规划局负责管理和条文解释。 规定主编单位：安徽建筑工业学院六安市规划局 规定主要起草人：汪坚强程晖杨春林韩晓东汪海洋
目录 第一章总则 (1) 第二章城市规划编制管理 (2) 第三章建设用地分类及适建范围 (4) 第四章建筑容量控制指标 (8) 第五章建筑间距 (12) 第六章建筑退让 (16) 第七章建筑高度 (23) 第八章绿地控制 (25) 第九章建筑停车及地下空间 (28) 第十章建筑与环境景观控制 (31) 第十一章村镇建设 (35) 第十二章附则 (41) 附录一名词解释 (42) 附录二计算规则 (46) 附录三修建性详细规划的内容及成果要求 (52) 附录四用词说明 (54)
某某国家税务局 所属房地产拍卖底价估价报告 委托方：某某国家税务局 估价方：某某房地产评估咨询有限公司 估价人员： 估价作业日期：2008年7月30日-2008年8月14日估价报告编号：
目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、估价结果报告 (5) 五、附件 (10)
致委托方函 河北省某某国家税务局： 某某房地产评估咨询有限公司受贵方委托,根据委托的内容和特定的估价目的，遵循客观、公正、科学、独立的原则，按照《房地产估价规范》及公认的房地产估价方法、必要的估价程序，对于本次估价对象进行勘察和评定估算。现将估价结果函告如下： 估价对象为某某国家税务局位于某某大崔庄的大崔庄税务所，总建筑面积约为715.00平方米，国有出让土地使用权面积约为1120.00平方米，于估价时点2008年7月30日的房地产拍卖底价为48.04万元，大写：肆拾万捌万零肆佰元整。 详见《房地产估价明细表》 以上内容摘自房地产估价报告书，与房地产估价报告书正文具有同等的法律效力。 某某房地产评估咨询有限公司法人代表： 2008年8月14日
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实、完整和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本评估报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、参加本次评估的估价人员于2008年7月30日对估价对象进行了实地勘察，并作了详细的现场勘察笔录，但现场勘查仅限于其外观和使用状况，对于隐蔽、被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，未能提供资料的不予揭示。估价人员不承担对建筑结构质量、地质情况以及其他隐患、瑕疵进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8、本估价报告提供的估价对象的价值标准采用公开市场价值标准。
六安市经济发展的形势和新思路 摘要：六安市地处皖西地带，不仅有着深厚的历史底蕴，而且还是典型的红色革命老区。本文通过分析六安市的经济发展现状，结合六安市自身发展资源，着重阐述了发展现代化农业产业化对六安经济增长的拉动作用，并且给出了六安市经济发展的优劣势及其原因。 关键词：区域经济、六安市、农业产业化 1.引言 区域经济是在一定区域内经济发展的内部因素与外部条件相互作用而产生的生产综合体[1]。经济发展状况、社会整体环境以及相关技术经济政策等一系列因素，都可能会成为每一个区域经济发展的制约条件，同时，水分、矿产、光照、气候、土地等自然条件也会影响着区域经济的发展，甚至有时还会起到非常大的作用；在一定的生产力水平下，一个地区的政府资金投入力度、技术发展水平以及劳动力素质与数量等因素，也会影响区域经济发展的质量与速度[2]。区域经济反映的是一种综合性的经济发展地理概念。它反映了在一定的区域内，矿产资源、生物资源、环境资源、土地资源甚至人力资源能否被充分的开发和利用，它一般通过区域生产力的布局是否具有科学性和经济效益来考察。区域经济是非常复杂的，并且充满了变动和不确定性，因此，研究区域经济不能仅单纯的从各个经济指标中考察，应该充分了解所处区域的社会环境、整体经济态势以及独特的地域性特点。像六安这样的小城市，作为合肥经济中心的腹地，深受合肥经济发展的影响，这是优势也是挑战。 2.六安地区经济发展现状 2.1六安市历史背景及地理环境 六安有2000多年的历史，公元前121年(汉武帝元狩二年),取“六地平安”之意,置六安国,六安之名由此而始。六安历史悠久,是中华民族古代文化发源地之一。在新石器时代就有人类活动。坐落在六安市东郊的皋陶墓,记载着4000多年前皋陶与大禹共辅帝舜的历史。楚国丞相孙叔敖主持建造的安丰塘(芍陂),被誉为“神州第一塘”。辅助孙权三分天下的东吴名将周瑜,就是从这里开始他火烧赤壁的辉煌历程[3]。六安位于安徽省西部,渭河中游。秦置六县,唐改盛唐县,宋改六安县,明、清曾设六安州,1912年复改六安县。1979年析县城及近郊划为六安市。1992年撤销六安市、六安县,建立六安市。隶属六安地区。面积3456平方公里,23%在长江流域。人口135万。矿藏有磁铁、辉铋、黄铜、水晶、方解石等。农业产稻、麦、棉、麻及油料,特产有茶叶“六安瓜片”,黑瓜籽、香榧、银杏、豹皮樟。工业有机械、纺织、食品、建材和粮油加工等。境内苏埠镇有红四方面军总指挥部旧
房地产估价报告案例 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
房地产估价报告 项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估 委托方：全州县人民法院 估价方：湖南锦鑫房地产评估有限公司 估价人员：李津、邹勋 估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日 估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号
目录
致估价委托人函 全州县人民法院： 受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对董剑峰所有的位于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产在价值时点2015年3月24日的市场价值进行了评估。 估价目的：为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。 价值时点：2015年3月24日。 我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过测算，确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为￥万元（大写：人民币壹佰陆拾壹万玖仟肆佰元整）。详细评估结果见《房地产评估结果一览表》。 评估详细过程及有关说明，详见《估价结果报告》。 房地产评估结果一览表 注：1、本次评估结果为估价对象房地合一的价值，但由于委托人未提供该估价对象土地权属资料，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响。 2、根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为平方米，贷款金额560000元。而自2014年4月22日至价值时点，估价对象房屋产权变动情况等不详，提请报告使用人注意，本次评估未考虑房屋抵押、租赁、查封等因素所造成的影响。 3、本评估报告经估价委托人（人民法院）送达双方当事人后，当事人接到本报告书次日起10日内，如对鉴定结果有异议，应书面提出并提交相应依据，逾期不提出，本鉴定报告生效。 湖南锦鑫房地产评估有限公司 法定代表人： 二〇一五年三月三十日
六安市（全市）房地产投资情况数据分析报告2019版
报告导读 本报告针对六安市房地产投资情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示六安市房地产投资情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解六安市房地产投资情况提供重要参考及指引。 六安市房地产投资情况数据分析报告对关键因素房地产开发投资完成额，住宅开发投资完成额等进行了分析和梳理并进行了深入研究。 六安市房地产投资情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信六安市房地产投资情况数据分析报告能够帮助大众更加跨越向前。
目录 第一节六安市房地产投资情况现状 (1) 第二节六安市房地产开发投资完成额指标分析（均指全市） (3) 一、六安市房地产开发投资完成额现状统计 (3) 二、全国房地产开发投资完成额现状统计 (3) 三、六安市房地产开发投资完成额占全国房地产开发投资完成额比重统计 (3) 四、六安市房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (4) 五、六安市房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (5) 八、六安市房地产开发投资完成额同全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节六安市住宅开发投资完成额指标分析（均指全市） (7) 一、六安市住宅开发投资完成额现状统计 (7) 二、全国住宅开发投资完成额现状统计分析 (7) 三、六安市住宅开发投资完成额占全国住宅开发投资完成额比重统计分析 (7) 四、六安市住宅开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (8) 五、六安市住宅开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (8)
赴安徽省六安市春节民俗社会实践调查报告合肥学院化工系，10级无机非专业，姓名：李涛学号：1003031001 摘要：春节是我国一个传统的节日，也是全年最重要的一个节日，如何庆贺这个节日，在千百年的历史发展中，过年有很多讲究，每个地方都形成了一些有地方特色的风俗习惯，有许多还相传至今，比如祭灶、扫尘，贴春联、年画，包饺子，吃年夜饭，守岁，祭祖等等，这些习俗在每年都是必不可少的。然而随着社会的发展时代的变迁，一些传统的年俗在信息时代的中国终究有了变化，传统民俗随着传统生活方式的变化部分逝去，又有部分继承下来，以至形成了如今的年俗。 关键词：春节的由来、传统习俗、现带春节、春节的意义 正文：春节，是农历正月初一，又叫阴历年，俗称“过年”。这是我国民间最隆重、最热闹的一个传统节日。春节的历史很悠久，它起源于殷商时期年头岁尾的祭神祭祖活动。按照我国农历，正月初一古称元日、元辰、元正、元朔、元旦等，俗称年初一，到了民国时期，改用公历，公历的一月一日称为元旦，把农历的一月一日叫春节。 春节到了，意味着春天将要来临，万象复苏草木更新，新一轮播种和收获季节又要开始。人们刚刚度过冰天雪地草木凋零的漫漫寒冬，早就盼望着春暖花开的日子，当新春到来之际，自然要充满喜悦载歌载舞地迎接这个节日。 千百年来，人们使年俗庆祝活动变得异常丰富多彩，每年从农历腊月二十三日起到年三十，民间把这段时间叫做“迎春日”，也叫“扫尘日”，在春节前扫尘搞卫生，是我国人民素有的传统习惯。 然后就是家家户户准备年货，节前十天左右，人们就开始忙于采购物品，年货包括鸡鸭鱼肉、茶酒油酱、南北炒货、糖饵果品，都要采买充足，还要准备一些过年时走亲访友时赠送的礼品，小孩子要添置新衣新帽，准备过年时穿。 在节前要在住宅的大门上粘贴红纸黄字的新年寄语，也就是用红纸写成的春联。屋里张贴色彩鲜艳寓意吉祥的年画，心灵手巧的姑娘们剪出美丽的窗花贴在窗户上，门前挂大红灯笼或贴福字及财神、门神像等，福字还可以倒贴，路人一念福倒了，也就是福气到了，所有这些活动都是要为节日增添足够的喜庆气氛。 春节的另一名称叫过年。在过去的传说中，年是一种为人们带来坏运气的想象中的动物。年一来。树木凋蔽，百草不生；年一过，万物生长，鲜花遍地。年如何才能过去呢？需用鞭炮轰，于是有了燃鞭炮的习俗，这其实也是烘托热闹场面的又一种方式。 春节是个欢乐祥和的节日，也是亲人团聚的日子，离家在外的孩子在过春节时都要回家欢聚。过年的前一夜，就是旧年的腊月三十夜，也叫除夕，又叫团圆夜，在这新旧交替的时候，守岁是最重要的年俗活动之一，除夕晚上，全家老小都一起熬年守岁，欢聚酣饮，共享天伦之乐，北方地区在除夕有吃饺子的习俗，饺子的作法是先和面，和字就是合；饺子的饺和交谐音，合和交有相聚之意，又取更岁交子之意。在南方有过年吃年糕的习惯，甜甜的粘粘的年糕，象征新一年生活甜蜜蜜，步步高。 待第一声鸡啼响起，或是新年的钟声敲过，街上鞭炮齐鸣，响声此起彼伏，家家喜气洋洋，新的一年开始了，男女老少都穿着节日盛装，先给家族中的长者拜年祝寿，节中还有给儿童压岁钱，吃团年饭，初二、三就开始走亲戚看朋友，相互拜年，道贺祝福，说些恭贺新喜、恭喜发财、恭喜、过年好等话，祭祖等活动。节日
房地产评估报告 Modified by JACK on the afternoon of December 26, 2020
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：09 目录 第二部分 第三部分 第四部分
第五部分 第六部分附件 (18) 第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。
法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日 第二部分：估价师声明 我们郑重声明： 1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、估价人员张**已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。 7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 8、本评估报告由北京宜山房地产评估有限公司负责解释。 9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 特此声明！ 参与本系评估活动的评估人员签名： 姓名评估师注册号签字 张**
房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103
号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法
六安市简介PPT演讲稿 （一）基本概况 六安位于安徽省西部大别山区北麓。公元前121年，汉武帝取“六地平安”’之意，置六安国，“六安”之名沿袭至今。远在新石器时代，六安就有人类活动。这里是上古四圣皋陶部族活动场所和聚居地，是皋陶文化的发祥地，故六安又称“皋城”。 这里有国家级森林公园天堂寨，有南岳山、铜锣寨、万佛山、八公山等风景名胜区，奇松怪石，珍禽异兽，尽显造化之神韵。有万佛湖、安丰塘等休闲度假区，水天一色，碧波万顷，尽享自然之美妙。还有全国历史文化名城寿县，保存着全国唯一完整、宏伟壮观的宋代古城墙，以及历史悠久的古建筑、古墓群、古战场，给人以智慧，催人遐想。 (二)地理概况 六安市位于安徽西部，大别山北麓，俗称“皖西”。六安依山襟淮，承东接西，区位优越。东与省会合肥市相连，南与安庆市接壤，西与河南省信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是大别山沿淮经济区的中心城市，地处中国经济最具发展活力的“长三角”腹地，是安徽省会经济圈的重要组成部分，也是承接东部沿海地区经济辐射和产业转移的前沿地带。 （四）自然资源 青山绿水，六安生态环境优越，荣膺“国家级园林城市”、“国家级生态示范区”、“中国水环境治理优秀城市”、“中国人居环境范例奖”、
“中国特色魅力城市200强”等称号。霍山、金寨、舒城三县先后被国家环保总局确定为国家级生态建设示范区，其中霍山为中西部首个国家级生态县。境内国家地理标志产品保护总数位居全省第一，其中霍山县还是目前全国唯一拥有4个以上地理标志产品的县。 二六安旅游路线 西北线古文化揽胜旅游： 寿县古城、寿春楚文化博物馆（4A)、八公山、淮南王墓、廉颇墓、珍珠泉、孙公祠、临淮岗(4A)、安丰塘、水门塔公园、李家圩地主庄园。 西南线山水观光旅游： 大别山国家地质公园、白马尖(4A)、铜锣寨、佛子岭水库、小南岳、龙津溪地、天堂寨、燕子河大峡谷(4A)、梅山水库、金寨红军广场、胡氏祠、大王庙。 东南线休闲娱乐旅游： 万佛湖、万佛山、万佛温泉、周瑜城、七门堰、启德文化院。六安近郊旅游： 淠河水利风景区、中华皋陶文化园、皋城双塔、皖西烈士陵园、皖西博物馆、六安西古城遗址、皖西大裂谷、独山苏维埃城、大华山、洞天湖、东石笋（4A)、横排头、红石谷、龙井沟、昭庆寺。 推荐经典景点： 罕见五重地貌一体风景区——大别山国家地质公园 华东最后一片原始森林——天堂寨(4A)
房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）
致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××
房地产价值评估结课作业 资产评估 1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在 选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其 已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在 1906 年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论 述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金 收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930 年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20 世纪 60 年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
六安市房地产市场供求状况调查与分析(doc 21页)
六安市房地产市场供求状况调查 一、六安市土地储备与用地规划 1、六安市区内国有土地级别划分为： 一级地主要分布区位：东至新淠河河沿，南至皖西东路和大别山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围，西至解放路西侧200米范围，北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。 二级地主要分布区位：东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围，南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，黄大街、鼓楼街，北至皋城西路北侧200米以及梅山北路两侧200米闭合区域；火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段。 三级地主要分布区位：东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所，北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内闭合区域。 四级地主要分布区位：东至六安经济技术开发区(除三级土地外)，南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂及至污水处理厂以及解决北路两侧200米范围的闭合区域。 五级地主要分布区位在四级地区位以外的城区边缘地带。 2、土地储备状况 城市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58平方米。城市发展储备土地主要分布在城市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312
国道以北的区域。 六安土地储备已初步形成了市场运作与经营城市土地相结合的路子，由储备中心统一收购储备，土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让，"征、收(购)、储、供"一条龙管理。到目前储备土地累计8093亩，其中新征用地7673亩，存量土地420亩。除市政务中心、体育中心及城市道路等用地外，现储备土地库中能出让的土地约5200亩，近几年老城改造可供开发土地面积约4000亩。总体上讲，未来土地市场供应体量较大，新增土地主要集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，说明六安市政府在未来旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极影响。 3、土地出让与开发 2004年六安城市规划区供应了62 宗土地，土地总面积301.22万平方米。从2002年起六安在土地供应环节严格执行法律规定，对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地，全面停止协议出让方式，一律实行招标、拍卖、挂牌。对开发区和金安、裕安两个私园区的用地也纳入市统一供地。通过建立统一的土地市场，加快了老城改造步伐，同时新区的土地也有计划推出，房地产市场呈现出空前活跃的局面。2004年城区用于经营房地产开发用地出让共20 个地块，1692 亩。2005年计划出让15 个地块，计2185 亩，本月将有两次土地挂牌拍卖，其中7月6日挂拍的是盐业公司和皖西宾馆地块，规划用地面积16.2万平方米，243亩。7月29日挂拍的是皖西东路D地块、北门塔公园以北、裕安区政府招待所等5个地块，共计14.7万平方米，221 亩。 结合过去两年的情况，土地市场出让和开发比较活跃，在总体储备总量的支撑下，开发空间较大，房地产项目开发2004
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
-----------------------日期：
我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
房地产评估报告 项目名称：武汉市武昌区中北路 世纪彩城丽苑2单元704住房委托方：XXXX 估价方：湖北工业大学 估价人员:王彬 估价作业日期：2012年10月20日至10月31日估价报告编号：鄂房估字[01]第XX号 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 六、附件
致委托方函 XXX： 受您的委托，我于2012年10月20日至10月31日，对位于武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2单元704住房，建筑面积为106m2，《房屋所有权证》证号为鄂证字第XX号的房屋资产进行市场价格评估。 根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经过本人实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点重2012年10月25日的价格为1250024元，单价为11792.68元/m2 王彬 2012年10月25日
估价师声明 我郑重声明： 一、我在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 签字 王彬 2012年10月25日
估价的假设和限制条件 一、本项估价的假设条件 1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为民用，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。 2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。 3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。 二、本项估价的限制条件 1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。 2.本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用，不对其他用途负责。 3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。 4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。 5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。 6.本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税。