大数据对估价行业的影响3
大数据时代下的嬗变—从估价到定价大数据与估价、经纪行业的核心价值大数据与房地产估价
大数据时代估价行业的应变
测试内容
时间
问题与答案
单元测试
（一）
不动产估价
与不动产证
券化28’
在整体评估中，房地产政策仿真系统通过把握不同政策对
房地产价格的影响程度，为判断并调控房地产价格提出合
理的价值依据。（对）
单元测试
（二）
2013年中国
房地产评估
师与房地产
经纪人学会
年会19’
数据收集的根本目的是提取有用的知识，并将其应用到具
体的领域中。（对）
单元测试
（三）
大数据与房
地产估计17’
对大数据质量控制，需要做到质量有标准、质量管理有流
程、数据质量有救济机制。（对）
单元测试
（四）
你不跨界，必
遭打劫！大数
据时代估价
行业的应变
25’
基础库管理软件是提供完善的基础库数据管理和维护的工
具。（对）
房地产基本制度与政策及相关知识》重难点 （1—30） 目录 1、廉租住房 2、经济适用房 3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心 4、建设用地使用权划拨 5、房屋拆迁 6、资本金比例。 7、出让土地房地产项目转让条件。 8、商品房交付使用 9、房地产广告必须载明： 10、紫线、绿线、蓝线、黄线 11、注册建造师 12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为 13、商品房买卖合同误差处理： 14 、出让合同 15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：
16、施工许可证 17、房地产登记 18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10 年，要达到估价服务的行为结束。 19、住房置业担保机构注册资金 20、估价机构业务范围 21、房地产估价收费计算 22、房屋登记权属信息查询 23、住房公积金存贷款利率 24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。 25 、房产税 26 、耕地占用税 27 、土地增值税 28 、契税。 29、营业税、城建税 30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。 31、住房专项维修资金 32、物业服务收费有两种。 33、房地产测绘 34、地形图比例尺
35、几种房产图 36、工程造价的构成 37、建筑施工图 39、污染源 40 、经济成本 41、国库券计算 42、货币政策工具 43、货币供给层次 44、非银行金融机构 45、几种信用形式区别 46、金融工具的种类 47、商业汇票必须经过承兑才能生效。 48、居住区、居住小区和居住组团。 49 、证券分类 50 、保险的职能 51 、统计收集数据的方法 52 、相对指标 1、廉租住房： 面对最低收入家庭；面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右，人均建筑面积13 平米左右；
房地产估价师的培训总结 三：经常学习规章制度。经常地学习单位的各项规章制度和党纪、政纪、法规知识， 不断增强纪律观念和责任意识，自觉做到警钟长鸣，严格做到遵章守纪。 (总收入3000-10000元公司为录用者提供：互联网知识培训、产品知识培训、资料搜 集方法培训、客户分析培训、市场竞争力培训、业务技巧培训和业务实习) 岁月荏苒，时光如梭，旧的一年即将过去，新的一年就要来临。我来到贵公司上班 已经半年了，贵公司良好的工作环境和工作氛围使我受益匪浅，也使我明白好工作难求，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成 了自己的本职工作。在企业不断改革的推动下，我认识到不被淘汰就要不断学习，更新 理念，提高自我素质和技术水平，以适应新的形势需要。现就个人半年来的工作情况做 以下总结： 一、努力掌握政治理论知识，提高自身政治素质。 做到了严于律己，以身作则，为人师表，时刻注意自己的言行举止(做到语言文明， 待人礼貌，举止端庄，衣着朴实，仪容整洁)使自己在思想、学习、劳动、生活等多方面 做学生的表率，给学生树立一个好的榜样。教师是学生的榜样，一言一行都会影响学生的 成长，必须言传身教相结合。在具体的教学实践中，我始终把师德放在第一位，对学生热心、耐心、贴心，不歧视学生，对学生一视同仁，发现学生进步之后，及时表扬，激发学 生的荣誉感，并且严格约束自己的言行，因为我深知“身教重于言教”，“为人师表”是 多么重要。 通过集团党委组织的集中学习、自学和听课等多种形式深入学习马列主义的理论知识、邓小平理论和“三个代表”重要思想，及时了解当今的国际政治形势，社会动态及党中央 的 指导方针。为了尽快提高自己的理论水平，我还从广播、报纸中了解当今的国际政治 形势，社会动态及党中央的指导方针等。一年来，我认真按照党员的标准严格要求自己，坚定政治信念，加强政治理论、法律法规、金融财务知识学习，转变工作理念，改进工作 作风，自觉遵纪守法，认真履行职责。 (2)抓好“一人学习，众人受益”式培训。如英语组我校派昝建良老师到北京参加英 语TIP学习培训，回校后又对整个英语组教师进行培训，达到“一人学习，众人受益”的 目的。 二、恪尽职守，认真做好本职工作。
第一章房地产基本知识介绍 从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个开发商的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节房地产业与房地产市场 一、房地产的涵义 1、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主 要是相对于不动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性， 正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。 在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的转移及土地使用权的转 让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。 2、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总 是扮演着国民经济中极其重要的角色。 第二节房地产相关业基础知识 一、建筑业基础知识 1、房屋建筑分类：
按使用功能分为生产性建筑、非生产性建筑，即工业建筑和民用建筑。 按建筑高度可分为： 7 层以下为多层建筑， 8～11 层为小高层建筑， 12～16 层为中高层建筑， 16 层以上为高层建筑， 30 层以上为超高层建筑。 2、房屋建筑结构分类： 按建筑结构材料材质分类： (1)钢结构用于厂房、超高层 (2)钢和钢筋混凝土结构 (3)钢筋混凝土结构 (4)混合结构 (5)砖木结构 房屋建筑按结构受力和构造特点分类： (1)框架结构传力路线：楼板—梁—柱—基础—地基，用于办公楼和宾馆。 (2)剪力墙结构，优点：侧向变形小，承载力高，整体性抗震性好，室内平整美观；缺点：灵活性不够。用于 15 层～ 40 层高层住宅建筑，施工方法大部分采 用滑模和大模板施工方法。 (3)框架—剪力墙结构，框剪结构可发挥框结构和剪力墙结构的长处，克服 它们的缺点，使建筑平面灵活，是较好的结构形式。 (4)简体结构，用于超高层。 3、房屋建筑的构造 一幢建筑物一般是由基础墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部 分所构成。
从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。 一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识 我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。 二、估价师应掌握一定的房地产经济理论 众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。 三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识 顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评
2008年房地产估价师考试考友精心总结的重点 一、完整的估价报告(8部分) 1、封面; 2、目录; 3、致委托人函; 4、注册估价师声明; 5、估价的假设和限制条件; 6、估价结果报告; 7、估价技术报告; 8、附件。 (一)封面(7项)： 1、报告名称：房地产估价报告; 2、估价项目名称; 3、委托人全称; 4、估价机构全称; 5、注册估价师姓名及其注册号; 6、估价作业日期; 7、估价报告编号。 (二)目录 (三)致委托人函(11项)： 1、委托人全称; 2、估价对象; 3、估价目的; 4、估价时点; 5、价值类型; 6、估价结果：大写和小写，总价和单价; 7、报告应用有效期; 8、提供报告数量;9、估价机构全称; 10、法人代表签名; 11、报告出具日期。 (四)注册估价师声明： 1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名; 2、至少2名估价师签名，并注明其注册号。 (五)估价的假设和限制条件：假设前提和限制条件分列说明;确定因素不得假设; 不确定因素的假设，应合理且有依据。 (六)估价结果报告+编号(13—15项)： 1、委托人：单位全称、法人代表、住所; 或者个人姓名、身份证号、住所。 2、估价机构：全称、法人代表、住所、资质等级。 3、估价对象：名称;
(1)区位状况;坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。 (2)实物状况：①建筑物——面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、 建成年月、平面布置等。 ②土地——四至、形状、地势、规划条件等。 (3)权属状况：①建筑物——权属(他项)证书、所(共)有权人、用途、面积等。 ②土地——权属(他项权)证书、使用权人、性质、用途、 (分摊)面积、使用年限、终止日期等。 4、估价目的：抵押—为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。拆迁—为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值。 表述要规范。 5、估价时点：不是先有了“评估价值”，再将他说成是某个时间上的价值。 6、价值定义：价值类型及其内涵： (1)市场价值：符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。 (2)快速变现价值：不符合有充裕时间的交易。 (3)谨慎价值：即抵押价值，存在不确定因素而遵守谨慎原则得出的价值; ——应说明有无法定优先受偿款。 (4)清算价值：不符合持续使用条件。 (5)投资价值：某个投资者角度衡量的价值。 7、估价依据。 8、估价原则：(1)独立、客观、公正; (2)合法原则、最高最佳使用、估价时点、替代原则，谨慎原则(抵押)。 9、估价方法： (1)估价方法及其定义;应选用2种以上的方法;
2019房地产估价师继续教育答案
1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对） 2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。（错） 3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制） 4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对） 5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。（对） 6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。（错） 7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险 公司的资产配置稳定性产生影响。（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。 （对） 9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。（对） 10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对） 11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。 （对） 12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。（对） 13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。 （必修）历史性建筑介绍王全民 1 第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。（对） 2 第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。（D.坛庙建筑） 3 第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。（错） 4 第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。（C.防御性较差） 5 第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。（对） （必修）历史性建筑估价案例分析王全民 1 第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。（错） 2 第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。（对） 3 第三讲40分 下列不属于建设成本的项目是（）。（A.管理费用） （选修）房地产估价的多元化之路专家团 01讲 估价业务多元化是从单纯的鉴证性估价，扩展到咨询性估价和相关咨询顾问。Y.对 29’房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。Y.对 02讲 14’59 中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。N.错 03讲 14’59投融资顾问业务能满足投资人和融资人双方投融资需求。Y.对 04讲 10:00保险资金直接投资范围包括：商业、办公、养老、医疗等类型的不动产。Y.对 11:58不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。N.错 （必修）房地产估价方法黄学军 房地产估价方法（一）
建设部、人事部关于印发《房地产 评估师职业资格制度暂行规定》 和《房地产估价师职业资格 考试实施办法》的通知 （1995年3月22日建房第147 号文发布） 各省、自治区建委(建设厅)，直辖市房地产管理局；各省、自治区、直辖市人事(人事劳动)厅(局)、职改办，国务院各部委、各直属机构人事(干部)部门： 为加强对房地产市场管理，提高房地产估价人员的素质，积极审慎地建立房地产估价人员的执业资格制度，现将《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》印发给你们，请贯彻执行。 附件：一、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》 二、《房地产估价师执业资格考试实施办法》 房地产估价师执业资格制度暂行规定 第一章总则 第一条为了加强房地产估价人员的管理，充分发挥房地产估价在房地产交易中的作用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。 第二条本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师(执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 第三条国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。 第四条建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。
第二章考试 第五条房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每二年举行一次。 第六条人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题。会同建设部对考试进行检查、监督、指导和确定合格标准，组织实施各项考务工作。 第七条建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，统一规划并会同人事部组织或授权组织考前培训等有关工作。 培训工作必须按照与考试分开、自愿参加的原则进行。 第八条凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试： (一)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年； (二)取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年； (三)取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年； (四)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年； (五)取得房地产估价相关学科博士学位的； (六)不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。 第九条申请参加房地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格考试报名申请表； (二)学历证明； (三)实践经历证明。 第十条房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师(执业资格证书)，经注册后全国范围有效。 第三章注册 第十一条建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 第十二条房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得房地产估价师《执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。 第十三条申请房地产估价师注册需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格注册申请； (二)房地产估价师《执业资格证书》； (三)业绩证明； (四)所在单位考核合格证明。 第十四条房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核发《房地产估价师注册证》。
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
--估价师继续教育学习心得 估价师继续教育学习心得 学习报告在这次网络视频学习后，感觉收获很大，开阔了眼界，学习到更多新的房地产行业知识和政策，对房地产评估行业的未来有了更多的信心。同时也对自己作为一名房地产估价师肩上的责任有了更多的了解。自己体会最深的是下面几个方面。1，让我对房地产估价报告规范有了更加深刻的认识。1.全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；2.公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；3.准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；4.概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。2，让我对发展房地产综合业务的必要性有了更加深刻的认识。1.行业准入门槛不高，机构数量遽增，竞争趋于白热化； 2.过于倚赖传统鉴证类评估业务，政策作用下外部环境不确定性增加、市场结构发生变化；3.其他中介机构业务扩展冲击行业生存空间，挑战不容忽视；所以必须要了解客户真正需求，提供有价值的服务，并且发现自身实力，做好技术力量储备和资源积累。3，让我对发展房地产投资的作用和风险有了更加深刻的认识。就特性来说，房地产投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费），并且投资是一种经济行为它的目的是获取报酬，但具有风险性。投资是一个国家经济增长的基本推动力，它与企业发展密切相关，并且可以促进人民生活水平的提高、有利于国家和社会的稳定和国际交往。继续教育尽管时间短，但具体学习内容之外的意义是巨大的。除了面对面学习新知识新思考之外，我能够感受到学会各级专家学者对房地产评估行业的敬业和钻研精神。工作和学习是相辅相成的两件事情，平时的努力和学习更为重要，参加继续教育无疑是一次极好的加油机会。孟双宏
1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对） 2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。（错） 3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制） 4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对） 5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。（对） 6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。（错） 7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险 公司的资产配置稳定性产生影响。（错） 8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。（对） 9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。（对） 10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对） 11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。（对） 12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。（对） 13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。 （必修）历史性建筑介绍王全民 1 第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。（对） 2 第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。（D.坛庙建筑） 3 第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。（错） 4 第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。（C.防御性较差） 5 第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。（对） （必修）历史性建筑估价案例分析王全民 1 第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。（错） 2 第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。（对） 3 第三讲40分 下列不属于建设成本的项目是（）。（A.管理费用） （选修）房地产估价的多元化之路专家团 01讲 估价业务多元化是从单纯的鉴证性估价，扩展到咨询性估价和相关咨询顾问。Y.对 29’房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。Y.对 02讲 14’59 中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。N.错 03讲 14’59投融资顾问业务能满足投资人和融资人双方投融资需求。Y.对 04讲 10:00保险资金直接投资范围包括：商业、办公、养老、医疗等类型的不动产。Y.对 11:58不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。N.错 （必修）房地产估价方法黄学军 房地产估价方法（一） 18’58 估价方法的规范用词中，“不得”表示很严格的程度，表示非这样做不可。错 34’58 选取可比实例时，要排除司法拍卖的房产。对 36’58 对各个可比实例的成交价格进行标准化处理时，应该既保留因财产范围不相同造成的价格差异。错 房地产估价方法（二）
第一章房地产投资与投资风险 本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。 【本章历年考试情况】 本章考试要求： 1. 了解投资的概念、分类、特征和作用 2. 掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用 3. 掌握房地产直接投资 4. 掌握房地产间接投资 5. 熟悉房地产投资的利弊 6. 掌握房地产投资的风险 7. 了解风险与投资组合 第一节投资与房地产投资 一、投资概述（了解） （一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。 （二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。 1. 短期投资和长期投资 按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。投资期限在一年以上的投资属于长期投资。短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。在一定条件下，两者之间可以转化。 例题：2007年试题 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A. 出售 B. 抵押 C. 转让 D. 经营 提示：参见教材P269 【答疑编号911010101】 答案：D 2. 直接投资与间接投资 按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过
竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除 房地产评估个人工作总结 房地产评估个人工作总结 真的很快，转眼间就到20XX的岁末了，**在望。盘点过去的一年，有成功的喜悦，有失败的痛苦，有紧张的充实，也有日复一日的迷茫与焦虑。这一年，有太多太多的事情铸刻在了我的记忆深处，"5.12"的大地震，"8月8日"的奥运会，横扫全球以及依旧在蔓延的金融危机，都对我的工作和生活产生了巨大的影响。08年是我来公司的第二个年头，由于工作需要我从总公司转到**区的分支机构任评估员兼业务员。一年来，在公司各位领导的正确领导下，在各位同事的真诚帮助下，本人能认真学习各种专业知识和公关能力，以公司的总体目标为行动纲领，在思想上严格要求自己，在工作上勤勤恳恳、任劳任怨，在作风上艰苦朴素、务真求实，较好地完成领导和各级部门安排的各项任务。同事对我工作的热情予以肯定，让我感到很亲切，心里也踏实很多！ 硕果累累的20XX年已悄然过去，充满希望的20XX年已经来临。
不知不觉中，我被安排到**区的分支机构已经快一年了，回顾一年的所有工作令人欣慰，在公司和部门领导的关怀下，在大家的帮助下，我快速的进入了工作状态中。在这一年的时间里，我的个人综合素质和各方面能力有了很大的提高，各项学习和工作任务都顺利进行。在工作过程中，不断提高自己的理论水平，使理论和实践再次结合，提高自己的工作效率。这一年中，在取得一定的成绩同时，也发现自身不足之处。现将20XX年的工作总结如下： 一、（武湖）**农业科学技术研究所农用地评估项目 在分到**后的六月份中，我参与的第一个大项目就是武湖农用地项目评估。在这个项目中我的能力得到了很大提高，从开始根本不懂农用地价格特性，到查询熟悉农业生产的每年经常性费用等指标，最后能运用收益还原法快速测算农用地地价相关费用。在这过程中，我发现我要学习的东西非常多，尤其是特殊用地评估的相关理论知识。在学习过程中，不断地使理论知识和实践相结合，提高自己的业务水平。武湖农用地评估项目是我参加的第一个特殊用地项目，也是我快速成长的项目。但是这个项目最终我没能实施到结束。感觉有点遗憾，毕竟我要学习的东西还有很多。 二、（横店）**市**区剪刀厂工业用地评估项目
国家 房地产估价方法网络课堂 主讲老师：黄学军 （一）18.59’估价方法的规范用词中，“不得”表示很严格的程度，表示非这样做不可（错） 34.59’选取可比实例时，要排除司法拍卖的房产。（对） 36.59’对各个可比实例的成交价格进行标准化处理时，应该既保留因财产范围不相同造成的价格差异。（错） （二）16.59’房地产实物状况调整的内容包括土地的使用期限。（错） 32.59’调整可比实例成交价格时，必须采用直接比较法。（错） （三）32.59’土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，选取其中长者为收益期。（错） 39.59’出租型房地产净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。（对）（四）40.59’土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产的收益价值应为按收益期计算的价值加自收益期开始时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。（错）（五）5.59’成本法估价时优先选择“房地分估”路径。（错） 10.59’测算土地成本和土地重置成本，必须比较法、成本法。（错） （六）18.59’对于估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本或重建成本加上建筑物折旧。（错） （七）3.51’假设开发法估价时，应优先选择动态分析法。（对） 49.58’动态分析法中后续开发的必要支出应为假设其在价值时点发生时的金额。（错） 新机遇新挑战——押品价值重估网络课堂 主讲老师：闫旭东 （一）37.05’押品管理的核心是对抵押品担保能力的评估和价值维护。（对） 53.17’重评周期预警、不足值预警都属于风险管理的范畴。（对） (二）16.07’银行内部押品价值重估强调效率与质量。（对） 27.14’估价报告的结论能代替银行内部的审查意见。（错） （三）25.48’表格式电子估价报告是估价的新工具。（对） 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引网络课堂 主讲老师：崔太平 （一）18.59’司法鉴定机构和司法鉴定人应具有相对的中立性，不能直接隶属或依附于有直接利害关系的部门。（对） 42.59’司法鉴定多人参加鉴定的由主要鉴定负责人在鉴定书上签名或者盖章。（错）（二）17.59’房地产司法鉴定评估，可由两家或两家以上的估价机构接受鉴定评估委托。（错） （三）8.58’《司法鉴定评估风险告知书》主要是督促当事人履行配合义务。（对） 35.59’出庭接受询问的房地产估价师，对于当事人及其代理律师、聘请的专家辅助人提的出质证的询问，必须给予回答。（错） （四）19.58’房地产咨询性评估报告，是指房地产估价师由于受到客观原因限制，委托人或有关当事人明知存在鉴定评估依据不充分、必要的鉴定评估程序不能完全履行的情况下，
案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误
1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可
第7某些估价报告（序） ——估价报告类型与提交形式 ——基本内容构成：8某些 ——重要作用1： ——重要作用2： ——新旧规范估价报告内容重要区别 ——新旧规范估价估价报告规定重要区别 第7某些估价报告 7.0.1估价报告应采用书面形式，并应真实、客观、精确、完整、清晰、规范。 7.0.2论述式估价报告应涉及下列某些： 1.封面； 2.致估价委托人函； 3.目录； 4.估价师声明； 5.估价假设和限制条件； 6.估价成果报告； 7.估价技术报告； 8.附件。 7.0.1 阐明：—报告有6个规定 理论上估价报告有二种形式：即书面估价报告和口头估价报告。为了估价报告严肃性、规范化等，本条规定估价报告应采用书面形式，即应为书面估价报告。 （1）估价报告真实：即估价报告应按事物本来面目陈述事实、描述状况、阐明状况，没有虚假记载。 （2）估价报告客观: 1）不加个人偏见地进行论述（事实）、分析（状况）和评论（议论）；
2）结论应有根据，没有误导性陈述。 （3）估价报告精确: 1）估价中数据应对的； 2）用语应明确必定； 3）未核算事项不得轻率写入； 4）难以拟定事项及其对估价成果影响应要明确界定； 5）估价成果应客观、合理。 （4）估价报告完整： 1）正文内容子项不能缺项，应有必要附件,资料应齐全、配套； 2）全面反映估价状况和成果； 3）不能隐瞒事实，没有重大漏掉。 （5）估价报告清晰： 层次分明，文字、图表简洁，没有不必要重复，便于估价报告使用者理解和使用； （6）估价报告规范： 估价报告制作应符合相应规格、原则，估价术语应符合估价基本术语原则； 7.0.2 阐明书面估价报告可分为论述式估价报告和表格式估价报告。本条对论述式估价报告构成内容（共有8某些）作了明确规定。 7.0.3 房地产抵押贷款前估价报告，应涉及估价对象变现能力分析与风险提示。 7.0.4 依照估价委托人需要或关于规定，可在完整估价报告基本上形成估价报告摘要。 7.0.5 估价技术报告可按估价委托合同商定不向估价委托人提供。 7.0.3 阐明 （1）本条强调个案房地产抵押贷款前估价报告。即个案抵押贷款前估价报告除应涉及普通估价报告内容外，还应涉及估价对象变现能力分析与风险提示； （2）对于抵押估价续评估，与抵押前估价同是一种估价机构、且评估时间相隔较近、市场状况变化不大、估价对象没有变化，普通不再做估价对象变现能力分析与风险提示；
建设工程教育网https://www.doczj.com/doc/6215780623.html, 建设工程教育网常年提供一级建造师、二级建造师、造价工程师、监理工程师、房地产估价师等考试辅导培训 房地产估价师《理论与方法》知识点学习：统一财产范围 2017年房地产估价师执业资格考试的备考阶段已经全面展开，建设工程教育网的老师们为了考生能够更全面的备考，即日起全新整理推出[房估必会考点]系列讲义。更多知识点请关注网校复习资料专栏，也可点击进入网校论坛，与其他考生们一同学习讨论。 统一财产范围 可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不相同造成的价格差异，对于某些估价对象，有时难以直接选到与其财产范围完全相同的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同的交易实例作为可比实例。 财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好坏”或“优劣”、“新旧”的差别。因此，统一财产范围是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。 财产范围不同主要有以下3种情况：①含有非房地产成分。②带有债权债务的房地产。③房地产的实物范围不同。 统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理： 房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价值 （估价对象）（可比实例） 如果是估价对象含有非房地产成分的，则一般是在比较法最后步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加上非房地产成分的价值，就可以得到估价对象的价值。 在带有债权债务关系时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理； 不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格－债权＋债务 记忆窍门： 估价对象不含非房地产成分，不含债权债务，而可比实例含，则采用“剥离”法，用减法； 估价对象含非房地产成分，含债权债务，而可比实例不含，则采用“还原”法，用加法。 学到这里是不是感觉已经了解统一财产范围了呢？房估的学习还是很有趣的，马上开始你的学习之旅吧！另外，偷偷告诉你，可以去论坛学习哦，那里有很多的房地产估价师免费课程和房地产估价师免费资料，供大家学习交流和讨论。
房地产评估工作总结三篇 【范文一：房地产评估工作总结】 过去一年，困难比预料的多，结果比预想的好。在领导和同事们的悉心关怀和指导下，通过自身的不懈努力，在工作上取得了一定的成果，但也存在了诸多不足。回顾过去的一年，现将工作总结如下： 一、年度工作完成情况 今年以来，按照王总工作部署和任务指示，依据《城镇土地估价规程》（GB/TXX）、《城镇土地分等定级规程》（GB/TXX）、《城镇地籍调查规程》（TDTXX）、《土地利用现状分类》（GB/TXX）开展相关评估工作，内容涉及招拍挂土地备案，企业、个人房地产抵押，丹投土地收储，化治办土地整治、粮食局资产处置等方面。 （一）招拍挂土地备案 根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，本年度共完成招拍挂土地评估报告25份，其中备案报告10份（包括商业用地4份，商业、住宅用地3份，工业用地3份）。（二）企业、个人房地产抵押 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规，本年度共完成企业、个人房地产抵押评估报告73份，其中企业抵押类报告52份（包括土地30份，房产22份），个人抵押类报告21份（包括土地
9份，房产12份）。 （三）丹投土地收储 根据《关于印发丹阳市城区工业企业退城进园（区）暂行办法的通知》，本年度共完成土地收储类报告31份，其中工业6份，商业25份。 （四）化治办土地整治 根据《关于印发关于第三轮化工行业专项整治期间对关闭、转产、搬迁化工生产企业实行奖励补偿的意见的通知》，本年度共完成化工整治类土地报告32份，其中工业17份，商业15份。 （五）粮食局资产处置 本年度共完成资产处置类报告1份，用途为工业，使用权类型为国有出让，委托方为丹阳市粮食购销总公司。 二、年度工作方式方法 （一）重点问题密切关注，难点问题及时讨论 20XX年下半年，招拍挂土地评估报告需要备案，因之前对这一板块未有涉及，在做土地技术报告出现不知如何选择合适案例、如何修改总公司批注等难点。坚持“不达目的，绝不罢休”的思想，充分利用业余工作时间与公司同事协商案例选择可比性并反复斟酌报告批注，做到最快、最优、最先完成国土局下达的招拍挂土地报告备案任务。 （二）实行“三检制”，直线降低报告错误率