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2013年房地产新政策

2013年房地产

新

政

策

组员：景海迪、张晶云

巩彦东、任学超

张小强

一、“国五条”内容及解读

国五条中稳定房价的新政策包括：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。

(一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉

萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并

公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价

工作的考核问责制度。解读：目前除了少数限价的城市和

地区，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标的城市

还较少。至于官员问责，目前为止，还没有一个官员因为

地方房价上涨过快而被问责。这两项措施，都算一直在执

行，但具体执行有没有到位，就见仁见智了。

认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核

和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。

(二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。解读：已实施限购城市和地区，要完善限购措施，这意味着，楼市限购政策还将继续，并出现从紧的信号。另外，”要求限购“权利下放至省级，意味着未来将有更多的三四线城市加入限购范围之内。

“严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。”房产税扩围信息已释放很久，只是一直未实施，本次再重提，一些一线城市如北京、广州、深圳等地，或成为新的试点区，为房产税的全面铺开创造条件。

继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的

非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。

继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

(三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

解读：当前稳定房价最关键的在于增加供应，无论是楼市供应还是土地供应，各大城市虽有库存，但楼市仍供不应求，房价上涨的一部分原因就源自供不应求，而增加楼市供应首先要增加土地的供应。所以在国五条中特别强调了有效供应的问题，但“原则上不低于过去五年平均实际供应量”，意味着今年的供应将与去年保持持平或稍高一些，不会出现供应井喷。

各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民

政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

(四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。解读：保障房关系民生，本次确定了2013年的保障房建设任务基本建成470万套，同时对人们关心的保障房配套问题，亦做出了规定，同步规划、建设、交付使用。

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。

强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。

加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。

(五)加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

解读：“国五条”指出，要加强市场监测和信息发布管理，国务院此番的要求有望使得楼市信息更加透明化。

2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。

加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计

划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。

各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。

二、2013房产税征收标准

1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值；以房产原值为计税依据的：应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率

(1.2%)

2、从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。以房产租金收入为计税依据的：应纳税额=房产租金收入*税率(12%) 其他城市2013房产税征收税率

1、按房产余值计征的，年税率为1.2%；

2、按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。）

三、房屋限购

继续严格执行商品住房限购措施。

已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域

限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房

人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。

四、地方新政策

1、京沪出台“国五条”实施细则（2013.3.31，人民日报）

（1）严格限购，确保价格稳定

北京：有望挤出5%―10%购房需求

上海：市场和房价或将迎来稳定期

（2）个税计征，抑制投机购房

北京：3月31日后适用个税新政策

上海：严格按照转让所得的20%计征

（3）增加供给，确保市场供应

北京：全年建设筹集保障房16万套

上海：拆二级旧里以下房屋70万平方米

2、2013年4月2日海南不出台落实国五条细则

海南省住房与城乡建设厅1日向媒体表示将不出台专门的“国

五条”地方细则，并将延续海口和三亚两地原有的限购政策。

（1）海口市人民政府网站1日下午公布《海口市人民政府办公厅关于海口市2013年度新建商品住房价格控制目标的通告》，《通告》称将坚决贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作

的通知》精神，保持该市房价基本稳定，2013年新建商品住房价格增幅不高于该市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。

海口和三亚两地将延续已经实行的限购政策。海口市规定，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1

套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括贷款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付比例不得低于总房价的60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂缓发放购房贷款。

（2）三亚市规定，对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法违规购房的，三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。

对贷款购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括贷款人、配偶及未成年子女)，贷款首付比例不得低于30%；对

贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。

3、兰州政策细则

（1）限购：

兰州本地居民家庭在本市可以购买两套住房，非本地居民家庭在本市可以购买1套住房，超过规定套数的，各商业银行严格控制住房贷款发放，房地产管理部门在办理商品房预售合同登记备案和房屋产权登记时予以严格审核，不予办理房产证。

（2）限价：

兰州市新申办和已办理商品房预售许可证的开发企业必须到物价部门核价，实施“一套一价”，最高每平不超万元。各区域都有相应的最高限价，交易价超过最高限价将无法办理交易手续。原则上每套房子的利润不得高于20%。对取得预售许可的房地产开发项目，在5日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格通过兰州市房产局信息网等向社会公布。

（3）限贷：

兰州地区各大银行严格执行国务院和央行政策，停止或限制商品房开发贷款，停止第三套房贷。

（4）限面积：

兰州地区普通商品房规划设计执行90/50政策，即90平米户型占50%。

（5）加大保障房建设

根据国家发改委稽查组对兰州市保障房建设情况的专项稽查通报，从2009年到2012年，兰州共开工建设各类保障房127857套，其中已竣工70048套，已向符合条件的低收入群体分配入住43210套。2012年年底，据甘肃省政府新闻发布会透露，兰州市被列入全国利用住房公积金贷款支持保障性住房建设项目试点城市一年后，在原有5亿元贷款的基础上，新增贷款4.5亿元，进一步加大保障房建设力

五、房地产价格走势分析

1、现象

1998年以来，全国房地产开发投资年均增幅30％，制造了一个又一个财富拥有者的传奇历程。七年以来，全国房地产的资金从1998年的3614亿增加到2010年的6500亿，政府虽在加大力度调节中，但至今为止房产价格仍在上升，巨大的投资支撑着一个又一个商业楼盘拔地而起，如同一架隆隆作响的机器，滋养和催生了一个又一个富豪。房地产业在掏空居民钱袋的同时，也确实改善了部分百姓的住房条件，加速了城市的现代化进程，成为我国国民经济的重要支柱产业。（2）原因

根本原因：价格随价值上下波动

原因一：中国房地产业的兴起背景1、1998年以前，我国实行的是住房分配制度；2、自1998年起，我国取消了住房福利制度，实行住房商品化

原因二：旺盛的住房投资（投机）需求

投资（投机）需求对房价的推动可分三个阶段：第一阶段，消费需求主导，投机需求滋生。随着收入的增长、城市化进程的推进以及住房分配制度改革。房地产商品的消费需求迅速增加，房价出现上涨的苗头，这形成了推动房价上涨的原始动力。有先见之明的人开始进行投机，形成投机需求的主体，但是，这一部分人毕竟是少数人，这时投机需求并不旺盛，它不是推动房价上涨的主力力量。第二阶段，消费和投机需求都很旺盛，总需求被放大，房价大幅上升。在这一阶段，由于担心房价继续上涨，有住房消费需求的人纷纷加入购房者的队伍，消费需求得到充分的释放。房价的上涨和实际利率偏低刺激了人们的投机欲望，更多的投机者不断加入到炒房的行列，投机需求不断增加。这时的投机需求已经成为推动房价上涨的重要力量。第三阶段，投机盛行，推动房价的非理性上涨。房价的持续上涨，不断刺激投机者欲望，为了获得更多的投机利润，出现了惜售、囤积房源，抬高房价等非理性行为。这一阶段，房价暴涨，现实的消费需求由于房价的暴涨已经不得不转化为潜在的消费需求，房价大大的超出了中低收入者支付能力。2008年，我国商品房空置率达到9.50%，增幅为14.85%，增速创下1994年有统计数据以来的新高。其中，北京市商品房空置率为16.64%，居全国首位，高出全国水平75%，形势严峻。而国家电网公司2010年在全国660个城市的调查显示，有高达6，540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房3口计算，可供近2亿人居住。高房价与高空置率并存，说明了中国房地产市场投机氛围较浓。

抽样调查结果显示，有26.55%的购防者是处于投资动机购房的；调查据业内人士透露，估计在上海大约40%左右的个人房产交易是出与投资的目的。

原因三：城市人口增多及城镇化进程

从1996年我国城市化率迈过30%的关卡后，进入了诺瑟姆曲线所揭示的加速阶段，至2010年的15年间，平均每年城市化率提高超过1个百分点，大大高于改革开放前15年平均0.5个百分点的水平。

随着工业革命时代的来临，城市成为人口、财富及文化的集中地，人们不断从乡村流向城市；加上城市人口财富创造能力高，在城市范围不扩张的情况下，自然会推高楼价。对于房市而言，城市化导致大量人口从农村涌入城市生根发展，属于对房市的额外“增量需求”。北京为例，2010年头5个月外地人口占北京购房总数的50%，说明城市化导致的人口迁徙对大城市房地产需求十分强劲。此外，就原本就在城市居住的居民而言，工业化与城镇化发展导致了大规模城市改造和居民拆迁，未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量仍将保持较大规模，这一部分人也将继续形成巨大的被动需求。总之，城市化的总体影响是将商品房需求曲线往右推，使得在原来供给条件不变的情况下，市场价格进一步走高。由于从2000-2020年我国处于全面建设小康社会的工业化中期，城市化在该时期也将保持较高速度的增长，从而给房价上涨提供了长期的推动力。

原因四：土地、建材价格上涨

随着能源和刚才、水泥能生产资料的价格上涨，导致能源和钢材、水泥消耗大户的房地产成本的增加

原因五：城市居民收入提高，以住房为主的消费结构升级推动房价上涨

与住房改革同步的是中国经济高速增长，据初步测算，2010年中国的GDP比上年增长10.3%，总额达到了397，983亿元人民币，超过日本跃居世界第二。与此同步，城市居民人均收入也迅速提高，从中国统计年鉴2010的数据看，1998-2009年我国城镇居民人均可支配收入从5，425元增加到17，175元，增长了近2倍，增长势头非常迅猛。居民的收入增幅不断加大，客观上具备了较强的消费能力，2010年社会消费品零售总规模达到了156，998亿元，比上年增长18.3%。

房地产资金计划管理制度

1 .目的 1.1为提高公司资金使用效益，加强资金筹集、使用的计划性，规范公司资金计划管理工作，确保公司年度目标的实现，特制订本制度。 1.2资金计划管理制度是建立在预算管理基础之上并使之逐月落实的有效管理工具，它可以提高资金使用效率，降低企业财务风险，加强成本和费用控制，变事后管理”为事前管理”。注：公司资金计划分：年度资金计划、季度资金计划、月度资金计划。 2. 范围本办法适用于公司所属所有职能部门。 3. 术语本管理规定所称资金，系指库存现金、银行本外币存款及各种有价证券 4. 职责 4.1公司财务部负责制定统一的资金计划要求格式，是《资金计划》的组织、收集、审核、监督、汇总及平衡部门。 4.2公司各职能部门负责人是《资金计划》的制定责任人。 4.3公司总经理负责对各期《资金计划》进行最后审批。注：年度《资金计划》需经公司董事会批准。 4.4综合办公室负责对各期批准的《资金计划》进行建档保存。 5. 内容

5.1计划的编制 5.1.1计划编制要求 5.1.1.1资金计划应真实、全面地反应本公司、本部门资金运作的实际情况。 5.1.1.2各职能部门使用财务部制定的统一格式资金计划格式，完整填报。 5.1.1.3各部门应根据有关合同条款或经济业务的最后付款期限，对资金支出按成本费用项目进行精细安排，误差率应控制在10%以内准确、按时地报送各期资金计划。 5.1.1.4对于资金计划中涉及金额较大或重要项目，应在当年度、季度、月度资金计划中相应编制项目子计划。（如：薪资支出、工程付款支出、偿还借款支出、融资收入、付息支出等） 5.1.1.5资金计划中各项资金的收入、支出均按收付实现制原则确定。 5.1.2计划编制时间 5.1.2.1各职能部门每月25日前完成并上报下月的《部门月度工作计划》及《部门月度资金计划》（附excel电子版）至财务部。月度计划计算周期为上月26日至本月25日。 5.1.2.2各职能部门每季度最后一个月的20日前完成并上报下季度的《部门季度工作计划》及《部门季度资金计划》（附excel电子版）至财务部。 5.1.2.3各职能部门每年12月15日前完成并上报下一年度的《部门年度工作计划》及《部门年度资金计划》（附excel电子版）至财务部。注：每年11月底，公司董事会组织确定下一年度的战略及工作目标，并下达公司执行。注：年度资金计划和季度资金计划为方向目标性计划，月度资金计划是严密可执行计划。 5.2计划的审批 5.2.1每月28日前，财务部需对各部门的资金计划进行审核、确认，以保证计划无遗漏项、计划制定合理。同时汇总并平衡资金计划，联同各职能部门下月《资金计划》上报总经理。 5.2.2每月第一次公司总经理会议以资金计划为会议主要议题之一，确定当月的公司重点关注计划和资金计划，审批各部门资金计划，会后批准的原件交综合办公室备案。 5.2.3计划会议结束后第二天，综合办公室下发批准的各部门资金计划，资金计划电子版本，送至董事会各董事成员邮箱，并电话确认报送。

某房地产企业融资计划清单书DOC

实用文案目录一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)

一、公司介绍公司简介大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。成立时间：1998年12月30日注册资金：2000万元（人民币）企业法人：*** 注册地址：建设路公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证

件公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个

2018年度-2-18看二十年来的房地产政策

2018-2-18看二十年来的房地产政策作者：元甲原创家族财富密码1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7%、124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于

美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，

2016年起一批新房产政策法规实施

2016年起一批新房产政策法规实施购房还贷负担大幅减轻 2016年01月15日 07:11:44来源：新华网分享到：3 新华网南京1月15日电（汪伟恒）2016年1月1日起，一批新的房地产相关的法律法规和国家政策将开始实施，或将影响到你的“钱袋子”。请特别注意一下几大政策：利率下调红利释放购房还贷负担大幅减轻 2015年央行连续5次降息，让不少房奴大呼“赚到了”。五年以上商贷利率从2015年初的从6.15%降至年底的4.9%，公积金贷款利率也从4.25%降到3.25%，降息幅度创下近年来新高。根据最新的房贷利率，以购房者贷款100万元、期限20年为例，按照等额本息的还款方式，购房者需要总共支出57万元的利息，月供6544元。如果按照5次降息前的基准利率6.15%计算，购房者总共需要支出74万元利息，月供7251元。5次降息后，购房者从2016年开始，月供将减少707元，这样的减负对于“房奴”来说无异于雪中送炭。居住证条例1月1日起施行大城市落户不再难今年1月1日起，《居住证暂行条例》正式施行，这意味着实行多年的“暂住证”将退出历史舞台。公民离开常住户口所在地，到其他城市居住半年以上，符合有合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的，可以依照本条例的规定申领居住证，并且在符合相关条件后，可以方便落户。根据规定，持有人还可享有六大基本公共服务和七项便利。其中，六大服务包括：义务教育；基本公共就业服务；基本公共卫生服务和计划生育服务；公共文化体育服务；法律援助和其他法律服务；国家规定的其他基本公共服务。七项便利包括：按照国家有关规定办理出入境证件；按照国家有关规定换领、补领居民身份证；机动车登记；申领机动车驾驶证；报名参加职业资格考试、申请授予职业资格；办理生育服务登记和其他计划生育证明材料；国家规定的其他便利。适当降低商品住房价格购房限制可能变少在2015年年末的中央经济工作会议上，房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格被着重提出。

2019年新出台的房地产政策法规

2019年新出台的房地产政策法规在2014年全国两会上，政府工作报告十年来首次没有强调“房地产调控”工作的重要性，这一现象立即引发了社会各方的关注。随时地方房产政策的相继出台，新一轮的房产房调控政策也逐渐出现在大众视线。下文就为大家介绍了2014年全国相关的房地产新出台的法规政策，仅供参考。全国性的房地产政策 1、不动产登记6月将出条例已有机构挂牌对于备受关注的不动产统一登记制度，国土资源部部长姜大明解释这是要落实2001年实行的物权法，物权法提出要建立不动产统一登记制度，即把现在分散在有关部门的土地房屋草原林地海域的不动产，以土地为核心，统一由国土部门来负责。姜大明透露，不动产统一登记制度今年要做四方面工

作，第一就是要建立不动产统一登记的部际联席制度，加强机构建设，在地籍管理司这一已有的机构上加挂不动产登记的牌子，编制是统一调剂，而不是增加新的行政编制。第二是在今年6月份提出不动产统一登记条例，把不动产登记的法规制定好。第三是统一不动产的信息平台，目前分散在各个部门，使用效率和接口都不一致，要把它统一起来，方便各个方面使用。 2、国土部：将在热点城市推共有产权住房试点全国政协委员、国土资源部副部长胡存智7日接受记者采访时表示，今年我国在热点城市将增加土地供应，加大力度推出共有产权房。胡存智表示，共有产权房实质上是“比例产权”，是指中低收入等住房群体购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。“政府在提供土地时折让了一些地价，这样房价就得到折让。在满足特定群体居住需求的时候，也能满足一部分投资需求，能和社会需要照顾的这部分群体的购买能力相匹配。” 全国政协委员、住建部副部长齐骥在政协经济界小组发言时也表示，今年我国将会对楼市继续分类调控，增加普通商品房特别是中小套型的供应。还将努力增加共有产权住房的供应，住建部准备在全国一些热点城市开展推进共有产权住房的试点工作。“共有产权住房是新事物，很大程度上

关于2016年房地产调控政策的分析

关于2016年房地产调控政策的分析针对近期部分一线城市房价暴涨的问题，政协委员认为房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。下面看下2016年房地产调控政策分析详细内容。目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。 “房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》，各地应该根据中央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。” 政策松绑寻找新平衡这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。更多相关房地产行业分析内容请咨询中国报告大厅发布的《2016-2021年中国武汉房地产产业运行态势及投资战略研究报告》。此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。

房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择

房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地) 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用 2 投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式 3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集

(1)公司融资方式下的项目资本金 (2)项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分 (2)非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物 (1)抵押贷款(2)质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措 (1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9) 股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地 (1)资金投入量(2)资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 (1)资金需求(2)资金来源 4.3.3 ?0以下工程

房地产调控政策：历史、影响与展望

摘要：自2005年?国八条?出台以来，我国房地产调控政策已走过了12个春秋。调控政策呈现出两个明显特点：一是以2013年房价开始分化为分界点，调控政策由全国普调变为因城施策；二是每次调控政策的出台，都是在综合考虑房价走势和经济情况下进行的，经济过热、房价过快攀升时政策收紧，但当经济下行压力较大时则放松调控。从历次房地产调控政策对房地产市场的影响来看，基本遵循?调控—销售面积—房价—投资?的传导顺序。回顾房地产调控历史，收紧期明显长于宽松期，且每次收紧的调控几乎都被打上?史上最严?的标签，但每次调控，房价总是先抑后扬，政策稍一放松，便会出现?报复性反弹?。我们认为，这种现象出现的根本症结在于国有土地制度下的土地供给失衡，而充裕的流动性和拍卖制的土地出让方式则发挥了推波助澜的作用。展望未来，预计中国房地产市场将告别暴涨时代，但这并不意味着房价会出现普跌。房地产市场的稳健发展，有赖于从短期和长期两个角度综合施策，短期内坚持因城施策，长期看要加快长效机制建设：一是建议完善土地供应机制；二是建议尽快出台房产税；三是建议发展住房租赁市场，深化住房制度改革。自2005年房价攀升伊始，房地产调控就如影随行，至今调控已持续12年。回顾房地产调控历史，收紧期明显长于宽松期，且每次收紧的调控几乎都被打上?史上最严?的标签，但每次调控，房价总是先抑后扬，政策稍一放松，便会出现?报复性反弹?。

有人甚至由此总结出：?政府越是限制买什么，越要买什么，因为限制的必定是短缺的?。房地产市场到底是因为短缺才导致?越调越涨?呢？还是背后有其他症结呢？历次房地产调控政策到底带来了哪些影响？未来房地产政策将走向何处？本文试图在梳理历次调控政策及市场反映基础上对上述问题进行探讨。一、中国房地产调控政策的发展脉络自2005年?国八条?出台以来，我国房地产调控政策已经历了12个春秋。总体上，房地产调控政策可划分为?松紧交替、松短紧长?的五个阶段（见表1）。我国的房地产调控政策呈现以下两个明显特点：一是以2013年房价开始分化为分界点，调控政策由全国普调变为因城施策。2013年之前，一二三线城市房价变化基本同步，调控政策亦属于全国性的普调。2013年开始，一二三线城市房价开始

房地产政策解读最全汇总

年房地产政策解读最全汇总

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2015年房地产政策解读最全汇总（更新至5.11） 2015-04-09 [提要]2015年注定是风云突变的一年。自开年以来，就不断有政策出台救市。那么这些政策都有那些呢？对房地产市场究竟是遏制了它的低迷还是于事无补呢？一起看看小编为你整理的2015年房产政策汇总吧。 2015年注定是风云突变的一年。自开年以来，就不断有政策出台救市。那么这些政策都有那些呢？对房地产市场究竟是遏制了它的低迷还是于事无补呢？一起看看小编为你整理的2015年房产政策汇总吧。 2015年（1-3月）房2015年（1-3月）房地产政策汇总政策十四：2015年5月11日央行降息0.25% 中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。政策十三：2015年4月20日央行：降准1%

内容：自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。政策十二：2015年3月30财政部：个人转让两年以上住房免征营业税内容：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。政策十一：2015年3月30日央行：“二套房贷款首付比降至四成” 内容：央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。政策十：2015年3月20日福建出台新政“闽七条” 内容：1)首改房认定放宽；2）支持公积金贷款，首次申请首付比例降低至20%；3）支持住房贷款，本省金融机构适当下浮贷款利率；4）房屋货币化安置，补偿款购商品房享“团购”优惠；5)打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换；6)试推共有产权住房，个人按所持产权比例支付购房款；7)推进公共服务均等化提升住宅小区基本公共服务水平

最全的房地产相关政策汇总(2015-2016)

房地产相关政策大全（２０１５年——２０１６年８月）　时间　政策　内容　政策解读　２０１５．２．５　２０１５年首次降准　自２０１５年２月５日起下调金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。　降准降息，释放大量资金，鼓励刺激消费，缓解房地产市场的资金压力，促进了房地产市场的复苏。　２０１５．３．１　２０１５年首次降息　金融机构一年期贷款基准利率下调０．２５个百分点至５．３５％；一年期存款基准利率下调０．２５个百分点至２．５％。　２０１５．３．１　不动产登记实施　２０１５年３月１日，《不动产暂时登记条例》开始实施　不动产登记的正式实施，将使房屋买卖更安全，更合理规范化，权利人的权益更合法化。　２０１５．３．５　政府工作报告指出支持居民自住和改善住房需求　国务院总理李克强３月５日在政府工作报告中明确提出，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。两会代表委员认为，这表明政府将扩大低收入人群的住房保障范围，加强对刚需及二次改善型购房需求的政策支持。　鼓励购房，支持改善型住宅需求。　２０１５．３．２５　两部委发布促进房地产健康平稳发展通知　国土资源部、住建部联合下发《关于优化２０１５年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求２０１５年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。　促进房地产市场长期稳定健康发展。　２０１５．３．３０　房贷新政，二套房首付比例可低至四成，公积金最低首付比例降至二成　央行、住建部、银监会联合下发《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为２０％；对拥有１套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买降低购房门槛，促进购房需求

历年房地产调控政策一览表

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；政策容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年政策目标：发展房地产业；政策容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年政策目标：防止盲目发展商品住宅；政策容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革政策容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年政策目标：加强房地产市场管理；政策容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；政策容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；

1991年政策目标：规产地产业发展：深化住房制度改革；政策容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国围全面推行； 1992年政策目标：加快房地产业发展；政策容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；政策容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；政策容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序； 1995年政策目标：规房地产市场；政策容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程； 1996年

2016年房地产政策

2016年房地产政策分析此次房地产救市是在大库存的背景下产生的。主要政策有货币宽松、首付降低、利率降低、税率降低等。类似于09年大救市，但有不同。09年救市是因为08年全球金融危机，救市是为了增加就业。2016年救市是为了房地产去库存，库存大集中在三四线城市。北上广深一线城市刚性需求大【租赁市场需求旺盛租客转房客】，而且吸引全球投资客的目光，易产生抢房等现象。三四线房地产开发商【诸如郴州】刚刚经历的房地产寒冬，许多开发商资金短缺，急需回笼，此时仍奉行现金为王的销售思路，短期内会呈现供需两旺的市场格局。下半年价格会有小幅提升，大幅度涨价不可能，毕竟之前库存过大，供远大于求。以下为政策详情： A、货币宽松 2016年首月，银行信贷投放便创下历史纪录。央行数据显示，1月新增人民币贷款2.51万亿元，同比增1.04万亿元，创下历史单月纪录。 B、政策利好 1、调整公积金贷款的利率 2015年央行持续降息5次，购房者买房压力真真的小了。若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。目前，期限在五年以下的公积金贷款，利率为2.75%；期限在五年以上的公积金贷款利率为3.25%。 2、鼓励租售并举有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政居住证申请门槛降低，只要在事业地居住满半年（部分地区），就可以领居住证。居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利，以后想要落户买房，也会更加容易。 4、农户购房有补助为去房产库存，政府鼓励农民工进城买房。目前，各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城买房补贴政策：农民工进城买房可享受每平方米200元的补助，为农民工省去一部分买房成本。 5、户籍轨制更始截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米。面对近7亿平方米的楼市库存，户籍轨制更始成各地"去库存"主要手段。所以，上海当局事情呈报明确提出，"对峙都市扶植重心向郊区转移，进

房地产项目主要融资方式

房地产项目主要融资方式房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。十二种创新途径根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。（一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。（二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基

2016年房地产调控政策分析

2016年房地产调控政策分析 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存，市场环境上涨趋势明显。但2016年930之后，为了抑制房价过快上涨，地产政策有了明显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。一、2016年房地产政策汇总（一）利好政策

1、税费优惠政策财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 ①契税：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。 ②营业税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。 2、鼓励租售并举有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政

2016年2月房地产政策汇总

2016年2月房地产政策汇总 1.【土地】2月23日,财政部、国土资源部、中国人民银行和银监会四部委联合发布关于规范土地储备和资金管理行为的相关通知,提出要清理压缩现有土地储备结构、进一步规范土地储备行为、规范土地储备自己使用管理等行为。 2.【营改增】2月22日,住房和城乡建设部发布《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》,明确建筑业的增值税税率拟为11%。 3.【城市规划】2月21日,国务院印发了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。打通各类“断头路”,形成完整路网,提高道路通达性。 4.【住房公积金】中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印通知,自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率(1.50%执行。 5.【资产证券化】中国人民银行、发展改革委等八部委联合发布了《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》,表示将加快推进住房和汽车贷款资产证券化。 6.【房地产契税营业税】2月17日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。契税政策方面,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同,面积为90 平方米及以下的,减按1% 的税率征收契税;面积为90 平方米以上的,减按1.5% 的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90 平方米及以下的,减按1% 的税率征收契税;面积为90 平方米以上的,减按2% 的税率征收契税;纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地

深圳市房地产限购新政策

深圳市房地产限购新政策深圳20xx年930之后出台了一系列的房地产宏观调控，在今年1月中旬深圳又出台房地产的限价政策，终于把疯狂上涨持续了一年多的深圳楼市有所收敛。下文是小编收集的关于深圳市最新限购政策，欢迎阅读! 深圳炒房者完全击碎了房地产限购政策今年2月份，深圳新房成交跌破千套，仅804套，创近九年新低，而且一些区域房价也开始下跌，下跌的幅度在10%至15%不等。对于深圳今年房地产的形势，有房地产经纪认为，随着住房销售急剧下降，有可能会严重摧毁深圳住房投资者的信心，深圳楼市更有可能进一步下跌，他预计今年深圳楼市价格全年最多下跌15%，个别地区更可能下跌20%。面对深圳楼市价格下跌，有些投资者开始承受不住楼市价格下跌的调整压力，担心所持有的住房价值缩水开始纷纷抛售。据报道，有个叫胡先生的住房投资者，20xx年前以公司名义，以每平米1.5万元的价格从开发商手上在福田中心区皇都广场购买了40套，用于投资，面积大多在68平米，每套价格约为100万元，耗资约4000万元。20xx 年930房地产调控政策出台之后，他担忧资产出现大缩水，开始退租，并将住房装修出售。 20xx年底，胡先生销售了30多套，当时68平米的价格至少在450万元以上，单价为6.6万元，现在为了加快抛售，将剩下7套进行精装修，包括傢具和家电等在内，450万元的价格可以降价40万

元，加上每套房装修费用约13万元，共计优惠了50多万元，相对于去年底价格已大幅下降了超过10%。其套现总价达1.6亿元。目前该投资者还计划抛售手中持有的华强北60多套小户型，其百套房产估计可以套现约3亿元。从这个案例来讨论中国的房地产市场及房地产政策，就能够看到十几年来中国房地产政策荒谬性。没有这种荒谬的房地产政策，中国的房地产市场不会走今天这个样子。一是从20xx年关于房地产的18号文件出台以来，中国的房地产市场尽管国家统计局一直在强调住房是投资品，但更为重要的政府这些房地产政策却是把住房的投资与消费混为一谈，从而使得政府各个部门可以根据自己需要来认定住房的性质，并根据自己的需要来出台房地产的政策(这些房地产政策或是把住房认为是消费品，这样对住房投资者可以享受各种信贷及税收优惠)。在这种把住房投资与消费混为一谈的情况下，房地产市场基本上会成了以投资以为主导的市场。这既不在于生产的住房面积大小，也不在于购买者购买多少住房。最小的面积，购买一套住房都可用于投资。胡先生购买的住房的面积都是68平方米，就是20xx年90/70政策的结果，那么以为这种类型只会用于自住，但这只当时房地产政策出台者的呓想。胡先生的把这些房地产政策意图击得粉碎。二是中国的炒作住房比贩毒和走私军火还要暴利。胡先生40套住房购入成本为4000万，最后套利一点六亿元，不到7年的时间，净利润是当年投入的3倍以上。这样的投资收益率是任何一个行业无法找到。正因为房地产炒作是如此暴利，这自然会吸引越来越多的住

房地产资金计划流程

房地产资金计划流程 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】

内容：主题:关于启用公司资金需求计划流程根据公司资金管理需要，为保障公司有序运营和项目施工顺利进展，现要求公司各相关部门每月底按要求提交次月资金需求计划，资金占用计划表分房地产开发公司和建筑施工公司两种版本，要求如下：一、房地产开发公司资金需求计划：（一）、项目累计资金占用计划（各房开公司项目财务部） 1、提交流程：当月30日前各房开公司项目财务部根据各项目其他部门提交的数据资料加以汇总分析，提交项目当月及累计资金占用计划电子数据给总公司财务经理。 2、格式要求：将项目初期提交的目标成本情况，本月及累计该项目的资金流入、资金流出的各项计划和实际的数据分项填列，并填列投入完成比例。格式见附件一《20xx年xx月房开项目累计资金占用计划表.xls》（二）、销售回款计划执行情况汇总（销售部） 1、提交流程：当月25日前销售部按各开发项目做销售回款计划，列明本月及累计各房开项目销售及汇款情况等报各房开项目财务部，各项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件二《20xx年xx月销售回款计划执行情况汇总表.xls》。（三）、项目付款计划明细表（各项目经理） 1、提交流程：当月25日前各项目经理需提交各项目付款计划明细表，列明付款单位、合同金额、结算金额、已付款金额、未付款金额、本月申请付款

金额及合同要求的付款方式等，报各房开项目财务部，各项目财务于当月 30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件三《20xx年xx月xx项目付款计划明细表.xls》。（四）、项目费用用款计划（各项目经理） 1、提交流程：当月25日前各项目经理需将下月本项目预计发生的费用项目日常费用、项目差旅费、项目招待费等资金需求计划明细报各房开项目财务部，各项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：具体各项目需报费用范围及格式见附件四《20xx年xx月项目费用用款计划.xls》。（五）、部门费用用款计划（各部门负责人） 1、提交流程：当月25日前公司所有部门负责人需将下月本部门预计发生的部门费用如日常费用、部门差旅费、部门招待费等，人事行政部门需做各部门、项目工资、保险等资金计划报总公司财务经理。 2、格式要求：具体各部门需报费用范围及格式见附件五《20xx年xx月公司部门资金需求计划.xls》。二、建筑施工公司资金需求计划：（一）、建筑施工项目资金占用计划（各建筑施工项目经理） 1、提交流程：当月28日前建筑施工各项目经理提交本月施工项目资金占用计划电子数据给建筑公司主管会计，30日前建筑公司主管会计审核后转财务经理。

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