浅论我国的土地储备制度
摘要：近期，我们拆迁团队中接触到的案例经常会出现征收方是当地土地储备中心，很多被征地的当事人都不明白为什么土地储备中心会作为征收人出现在征地拆迁的舞台上，下面我们就来了解一下我国的土地储备制度
近期，我们拆迁团队中接触到的案例经常会出现征收方是当地土地储备中心，很多被征地的当事人都不明白为什么土地储备中心会作为征收人出现在征地拆迁的舞台上，下面我们就来了解一下我国的土地储备制度。
（一）土地储备制度的功能和定位
关于土地储备制度的功能和定位，应从以下方面来认识：（1）它改变了我国土地征收和供应的结构，完善了政府垄断一级土地取得与供应的制度。土地储备制度使土地供应方式由“毛地出让”（生地出让）转向“净地出让”（熟地出让），从协议出让为主转向以招拍挂出让为主。（2）土地储备制度使土地征收、房屋拆迁成本与建设用地使用权出让的收益分离核算，可以避免协议出让中房地产商与政府在征收拆迁成本、出让金与土地规划参数间不断地讨价还价的现象。土地储备制度割断了用地者与被征地人之间的直接利益联系，可以避免拆迁补偿费用与土地出让价格直接挂钩，有利于政府全面而有效地控制土地的利用、开发，更好地实施土地规划。（3）土地储备制度不仅具备调控土地供给的作用，也具备调控土地需求的功能，增强了政府对土地市场的调控能力。（4）土地储备制度激活了存量土地的利用价值，对一些地段比较偏僻、开发条件不理想以及闲置的城市土地，土地储备机构统一管理，有利于政府实施土地利用总体规划和城乡总体规划，通过前期开发和整理，作出统一计划和整体安排，加快企业存量土地盘活进度，解决部分企业改制的燃眉之急，实现土地的再开发和再利用，促进土地资源的优化配置，提高土地的利用效率。（5）促进土地保值、增值，加强土地资产管理。（6）有助于防范和化解金融风险。
（二）土地储备机构的法律地位和功能
土地储备机构并非建设用地使用权的出让方，类似于仓储者，它管理着已经储备的土地。（三）储备土地的取得方式
储备土地的取得，按照《土地储备管理办法》的规定和实务中的操作，大概有土地征收、土地收回、土地购买和土地置换四种方式。
（四）建设用地使用权的标的物
土地储备制度下，建设用地使用权的标的物是“熟地”。所谓“熟地”，是指已经完成了征地、拆迁、补偿、安置等项工作，土地已经达到了“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”，即土地的一级开发完毕，“生地”变成了“熟地”。
（五）前期开发整理储备土地的当事人及其法律关系
土地储备中心，即《土地储备管理办法》规定意义上的土地储备机构。虽然《土地储备管理办法》规定它应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件，但往往并不亲自实施实际的“七通一平”等具体工作，而是经市、县人民政府土地资源管理部门授权，来委托特定的企业承做土地的一级开发，或者说从事前期开发整理储备土地。土地储备中心和前期开发整理储备土地的企业之间的关系，属于代理人和相对人之间的关系。
虽然有些市把土地储备中心作为土地征收、拆迁的主体，也有学说表示支持，但由于土地征收为行政权力的运作，属于政府机关的职能，而土地储备中心并非行政机关，而是事业单位，所以，不应将土地储备中心作为土地征收的主体。不过，可以由政府机关授权土地储备中心，实施征收、拆迁、补偿、安置等土地一级开发的具体工作，此时，相对于被征收人来说，土地储备中心不是当事人，当事人为市、县人民政府国土资源管理部门。
上海市土地储备办法 （2004年6月9日上海市人民政府令第２５号发布，根据2010年12月20日上海市人民政府令第52号公布的《上海市人民政府关于修改“上海市农机事故处理暂行规定”等148件市政府规章的决定》修正并重新发布）第一条（目的和依据） 为了加强政府对土地市场的调控，有序实施城市规划，深化土地使用制度改革，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等规定，结合本市实际情况，制订本办法。 第二条（适用范围） 本市行政区域内的土地储备，适用本办法。 第三条（定义） 本办法所称的土地储备，是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征收、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。 第四条（管理部门）
市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。 市规划和国土资源管理局（以下简称市规划国土资源局）负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理；区（县）土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。 市和区（县）投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定，履行土地储备项目的相关审批职责。 第五条（储备机构） 市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。 各区（县）政府设立一个土地储备机构，在本区（县）区域范围内实施土地储备。 经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。 第六条（储备范围） 下列土地应当纳入土地储备范围： （一）滩涂围垦成陆并经验收合格的土地； （二）拟转为经营性建设用地的原国有农用地；
《土地储备管理办法》 第一章总则 第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔20 01〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔200 6〕100号)，制定本办法。 第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市尝促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。 第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。 第五条建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。 第二章计划与管理 第六条各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。 第七条土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。 第八条年度土地储备计划应包括： (一)年度储备土地规模； (二)年度储备土地前期开发规模； (三)年度储备土地供应规模； (四)年度储备土地临时利用计划； (五)计划年度末储备土地规模。 第九条市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。 第三章范围与程序 第十条下列土地可以纳入土地储备范围： (一)依法收回的国有土地； (二)收购的土地； (三)行使优先购买权取得的土地； (四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
关于加强土地管理切实推进节约集约用地工作的实施 方案 为贯彻落实国土资源部《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）和《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（x[x]119号）精神，根据《x人民政府关于进一步强化土地节约集约利用工作的方案》（x[x]58号）及《关于印发x加强土地管理进一步做好节约集约用地工作意见的总结》（x[x]31号）要求，结合我市实际，制定以下的实施方案。 一、科学划定城市发展用地边界。依据x“1331”城市空间发展框架，严守耕地和基本农田红线、城市开发边界线、生态保护红线不突破。严格界定城市核心区和各功能区边界，适时开展“多规合一”，划定发展地域边界。在边界内，调整优化规划格局，推进项目集中、产业集聚，缩小征地范围和数量；在边界外，加强连片优质农田保护，加快推进高标准基本农田建设，确保耕地数量不减少、质量有提高，建设用地总量不增加、结构更优化。禁止在土地利用总体规划和城乡规划确定的城镇建设用地范围以外设立各类城市新区、开发区和工业园区。 二、以规划管控统筹配置土地资源。依托环x空间发展规划和x 总体规划，探索土地节约集约利用新模式，科学安排生产、生活和生态用地空间，优化城乡一体化发展、生态建设等用地布局，依托巢北、巢西、环x和x的发展与保护空间，合理布置各产业集群用地，结合
相关功能区保障环x养老休闲、旅游观光以及高端技术产业等新兴产业发展用地，形成要素集聚、布局集中、用地集约、效益集显的国土空间开发格局。 三、以生态保护和特色发展为先建设城区。认真落实合肥城市发展空间规划对我市“现代产业发展高地，全国著名的旅游休闲度假胜地，山川秀美的生态之城”的定位。联动半汤温泉资源，挖掘亚父文化历史内涵，拥x特色发展，建滨湖宜居城市。积极推动有利于发挥滨湖和温泉特色的相关产业发展，如旅游、休闲、会展和文体服务、地产等。适当发展无污染产业，工业拓展主要依托x，形成“城区高端服务+柘皋产业新城”的格局，共同打造综合性现代产业高地。 四、建立预申请审查制度。各类项目用地必须实行预申请审查审批制度。项目用地经预申请审查审批后方可列入年度用地计划；暂无计划的可实施预供应，在下年度的用地计划优先予以安排；未通过预申请审批的项目不得签订涉及用地内容的相关协议。 五、推行重大项目建设节地评价。严格执行项目用地标准，从严核定项目建设用地规模。贯彻我省“以税控地、以地促税”制度，在《x地方税务局x国土资源局以地控税以税节地试点工作实施方案》引导下，严格按照国家和地方的土地使用标准和建设标准核定用地规模。用地报批前，由市土地管理委员会组织核定项目用地规模，项目建设要严格按照建设项目用地控制标准测算、设计和施工，对国家和省尚未出台建设项目用地控制标准的项目，或因安全生产、特殊工艺、
土地储备中心工作计划 市土地储备中心工作计划： 过去一年，我中心在区委、区政府的正确领导和大力支持下，坚持以“建立土地储备机制，强化土地调控功能，提升土地利用效益”为工作目标，紧紧围绕区委区政府的中心工作，立足本职，克服种种困难，开拓创新土地储备各项工作。全年，依法收回土地35宗，面积157.53万平方米，依法供地17宗，面积89.14万平方米，土地出让收入43280.36万元。开展土地盘整储备的重点有“两河四岸”、新桥片区、厦深铁路、环城路、洋纳民营工业园、石桥新城区、新时代、中天名苑等项目。 ，我中心将继往开来，全力以赴做好土地储备和土地开发利用等各项工作： 一、加大土地收储力度，保障项目用地需要1、合理编制土地收储计划和土地供应计划。，我中心计划收储土地181万平方米，力争比去年增加15﹪，计划供地103万平方米，力争比去年增加15﹪。 2、强化经营土地理念，提升土地利用效益。今年从加大储备土地的开发利用着手，围绕区大项目、重点项目和结合市场需求进行供地，土地出让收入目标为5亿元，力争比去年增加15﹪，努力为区财政增收作出应有的贡献。 3、保障项目用地，促进项目上马。紧紧围绕区委、区政府中心工作，根据区委、区政府的工作部署，确保项目用地的供应，促进新项目的上马，加快我区的工业化、城市化进程。，明确供地的重点项目有淡水河流域（惠阳段）综合整治项目第二期工程、环城路、惠澳高速、厦深铁路、石桥新城区、秋长东出口片区、下寮片区、洋纳工业园、白云坑片区及各乡镇上的其他项目。 二、继续加强融资贷款工作，实现土地储备滚动发展一是配合区财政完成好农信社5000万元土地储备贷款的展期工作；二是为配合区政府淡水河流域综合整治工作，继续完成中国农业发展银行惠阳支行4亿元贷款工作。
土地储备项目预算管理办法（试行） 第一章总则 第一条为规范土地储备项目预算管理，根据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）等法律和制度规定，制定本办法。 第二条本办法所称土地储备是指县级（含）以上自然资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。 所称土地储备项目是指有关主管部门根据国民经济与社会发展规划、国土空间规划等，将拟收储或入库土地按照宗地、区域、工作时序、资金平衡等条件适当划分并纳入土地储备三年滚动计划和年度土地储备计划后形成的管理基本单元。土地储备项目可以包含一宗地或多宗地；包含多宗地的，应当符合地域相近、整体推进的要求。 第三条本办法适用于地方各级财政部门、自然资源主管部门、土地储备机构开展土地储备项目预算管理。 棚户区改造项目可以根据主管部门有关规定，参照本办法执行。 第四条土地储备项目从拟收储到供应涉及的收入、支出必须全部纳入财政预算。 土地储备项目预算按规定纳入地方政府性基金预算管理，年度预算执行中遵循以收定支、先收后支的原则。 第五条土地储备项目应当实现总体收支平衡和年度收支平衡。 （一）总体收支平衡，是指项目全生命周期内，项目预期土地出让收入能够覆盖债务本息等成本。 （二）年度收支平衡，是指项目年度资金来源覆盖年度支出。 第六条土地储备机构是土地储备项目预算的编制主体，通过土地储备机构专用报表编制土地储备项目预算。 土地储备机构专用报表是指由土地储备机构编制，专门反映土地储备资产评估价值、政府为其举借的债务、财政预算拨款、土地储备成本支出等信息的辅助报表。 第七条财政部门会同自然资源主管部门组织和监督土地储备项目收支平衡、风险管控和资产评估。
土地储备管理办法 国土资源部财政部中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 2018年1月3日 一、总体要求 (一)为贯彻落实党的十九大精神,落实加强自然资源资产管理与防范风险的要求,进一步规范土地储备管理,增强政府对城乡统一建设用地市场的调控与保障能力,促进土地资源的高效配置与合理利用,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔2014〕43号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号),制定本办法。 (二)土地储备就是指县级(含)以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用,依法取得土地,组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理,土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。 (三)土地储备机构应为县级(含)以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。市、县级国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门,经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部,列入全国土地储备机构名录,并定期更新。 二、储备计划 (四)各地应根据国民经济与社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等,编制土地储备三年滚动计划,合理确定未来三年土地储备规模,对三年内可收储的土地资源,在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排,优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。
土地储备工作绩效考评方案 为全面完成我市土地储备目标任务，根据《X市人民政府办公室关于下达X市X年土地储备工作目标任务的通知》（市政办〔X〕18号）和市人民政府与各县区人民政府、有关单位签订的《工作责任状》要求，特制定本方案。 一、考评组织机构 成立由分管副市长任组长，市国土资源局主要领导任副组长，市发展改革委、市财政局、市人社局、市规划局为成员单位的市土地储备绩效考评工作组（以下简称考评工作组）。考评工作组下设办公室，办公室设在市国土资源局，具体负责组织日常检查、考核评比等工作，并定期通报考评情况。 二、考评对象 （一）市本级单位（5个）：X区、X区、X区、X区X区、X区； （二）县区、园区单位（14个）：X县、X县、X县、X县、X县、X县、X县、X县、X县、X县、X族自治县、X区、经济技术开发区、X高铁经济带合作试验区X园高铁经济产业园（以下简称高铁经济产业园）。 三、考评内容 （一）市本级单位的土地储备、报批、出让、划拨、征收、已出让地块宗地结算率、闲置土地处置等指标；
（二）县区、园区单位的土地储备、报批、出让、划拨、近五年供地率、闲置土地处置等指标。 四、计分方式 考评总分100分，由年度考评分和月度考评平均分组成，年度考评分占70%，总分70分；月度考评平均分占30%，总分30分。计分公式如下： 全年考评总分=年度考评得分+月度考评平均分 五、评分标准 （一）市本级单位评分标准 1.年度考评 年度考评由土地储备、报批、出让、划拨、已出让地块宗地结算率、征收、闲置土地处置7项指标组成，具体评分标准如下：（1）土地储备（21分）、报批（7分）、出让（14分）、划拨（10.5分）、已出让地块宗地结算率（3.5分）、征收（14分）6项指标，完成任务不足50%的该项不计分，完成任务50%以上（含50%）的，根据完成比例计分；对完成土地征收5000亩以上（含5000亩）的，每超额完成1000亩任务，奖励5分的加分； （2）闲置土地处置指标为额外扣分项，闲置土地面积超过8公顷的，额外扣5分。 2.月度考评 月度考评由土地储备（9分）、报批（3分）、出让（6分）、划拨（4.5分）、已出让地块宗地结算率（1.5分）、征收（6分）
上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于本市盘活存量工业用地的 实施办法（试行） 沪府办〔2014〕25号 各区、县人民政府、市政府有关委、办、局： 市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府办公厅 2014年3月28日 关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行） 第一条（目的和依据） 为规范本市盘活存量工业用地活动，建立规范、有序的长效工作机制，促进创新驱动发展、经济转型升级，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市土地储备办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本办法。 第二条（适用范围） 本办法适用于本市规划集中建设区内的国有存量工业用地的盘活活动。 第三条（指导思想） 本市存量工业用地盘活，以提高土地利用质量和效益为目标，全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分挖掘存量建设用地资源，完善城市功能，优化城市空间，提升城市品质，提高土地节约集约利用水平。 第四条（基本原则和实施途径） 盘活存量工业用地应符合国民经济和社会发展规划，符合城乡规划和土地利用总体规划，实行规划和年度计划管理制度，并坚持以下原则： （一）统筹规划。从上海城市发展的总体目标和地区协调发展的需要出发，统筹制定规划，鼓励地区整体转型。
（二）提质增效。中心城贯彻“双增双减”要求，着力增加公共绿地、公共空间和公共服务设施。郊区县以“产城融合、提升功能”为导向，着力完善公共服务功能和提高土地节约集约利用水平。 （三）利益平衡。在符合规划、用途管制和公益优先的前提下，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，调动原土地权利人的积极性，健全利益平衡机制。 第五条（管理部门） 市规划国土资源局负责组织、协调全市盘活存量工业用地工作，依法制定相关规划和土地管理政策，统筹转型地区的规划和计划管理，会同区县政府组织编制市政府确定的特定区域控制性详细规划，按照职责开展规划土地管理。市政府相关部门依法在各自职责范围内，研究制定盘活存量工业用地的配套政策，做好相应服务、管理工作。 各区县政府是盘活存量工业用地的责任主体，负责辖区内存量工业用地的使用管理，会同市规划国土资源局组织编制存量工业用地转型规划（以下简称“转型规划”）、非特定区域控制性详细规划，制定年度实施计划（以下简称“年度计划”），协调推进盘活项目的实施，按照职责开展规划土地管理。 第六条（区域差别化引导） 规划工业区块（即“104区块”）主要进行结构调整和能级提升，重点发展先进制造业、战略性新兴产业和生产性服务业；规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地（即“195区域”）按照规划加快转型，完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业。 第七条（市级规划引导） 结合城市总体规划编制，由市规划国土资源局会同市发展改革委、市经济信息化委等部门开展全市总体层面规划战略研究，确定与上海国际大都市和“四个中心”目标相匹配的用地结构、产业布局、发展规模和转型方向，调整完善工业用地布局，明确重点转型区域、总体规模及其盘活方向、开发时序和策略。 第八条（区级转型规划） 各区县政府按照市级相关规划、区域发展规划及实际情况，根据下列要求，编制本区县转型规划，划定整体转型区域，具体包括以下内容： （一）转型区域范围、发展方向、主要功能、实施策略和总体规模等相关内容；
《关于加强经营性用地规划条件管理工作 的意见》解读 2015年5月25日，铜陵市人民政府办公室印发《关于加强经营性用地规划条件管理工作的意见》（以下简称“《意见》”），为便于大家更好的理解和执行《意见》，根据《市政府重要政策解读工作实施办法》有关要求，特对《意见》进行解读。 1、 《意见》出台背景 规划条件是城乡规划对建设项目提出的具体要求，是政府出让国有土地使用权的约定条件，是实施规划行政许可的法定依据。加强经营性用地规划条件的管理，有利于维护市场秩序公平公正，有利于保障公共利益，对于推进政府依法行政和加强廉政建设具有重要意义。近几年来，部分单位在经营性用地开发过程中擅自变更或调整规划条件约定内容，少数单位违反规划条件及土地出让合同规定的容积率指标实施违法建设，严重影响了城乡规划实施，干扰了正常市场秩序，损害了社会公共利益。为此，市政府决定加强对经营性用地规划条件实施的全过程管理，制定出台本《意见》。 2、 《意见》制定依据 根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、《安徽省城乡规划条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部第22号令）、《城乡规划违法违纪行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部第29号令）、《建设用地容积率管理办法》（住建部建规〔2012〕22号）、《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》（住建部建法〔2012〕99号）、《关于城乡规划公开公示的规定》（住建部建规〔2013〕166号）、《关于加强经营性用地规划条件监督管理工作的通知》（安徽省住建厅建规〔2008〕204号） ，并参照外地相关管理制度，制定本《意见》。 3、 《意见》主要目的 一是加强经营性用地规划条件的全过程管理，以制度规范行政行为和建设行为，切实做到经营性用地规划条件的科学性和严肃性。二是依法从严查处违法建设，特别是对涉及超容积率的违法建设行为实行“零容忍”机制，以遏制严重影响城乡规划违法建设行为的发生。三是明晰管理部门责任，强化部门联动，实施有效监管，切实推进政府依法行政和提升行政效能。 四、《意见》主要内容
全州土地储备工作实施方案 为进一步加强全州的土地储备工作，优化土地资源配置，盘活土地资产，筹集城乡建设资金，保障重大项目用地需求，促进全州经济社会发展，根据土地收储的有关法律法规和政策规定，结合X实际，特制定本土地储备工作实施意见。 一、指导思想和原则 土地征用收购储备工作要以服务经济建设为中心，通过“征用、收购、储备、出让”运行机制，增强政府对土地市场的调控能力，优化土地资源配置，盘活土地资产，及时保障项目用地，以经营土地带动经营城市，促进全州城镇化建设和社会经济平稳健康发展。土地征用收购储备工作应坚持“政府主导、规模适度、规范有序、统一管理”原则，实事求是、量力而行，服从城市总体规划、土地利用总体规划，有利于城市建设和节约集约利用土地。 二、土地储备范围 土地储备的主要范围为各县、市城区（包括乡镇规划区）和工业园区的商业、旅游、金融和房地产开发等经营性用地以及部分新增工业用地和划拨用地。根据州、县、市财政的财力状况，有计划、有重点地开展征用集体土地和收购部分国有存量建设用地，以招标、拍卖、挂牌或协议方式供应土地，符合划拨用地目录的用地按划拨方式供地。下列土地可以纳入土地储备范围： （一）已完成农用地转用审批的土地；
（二）城市规划区范围内的无主土地； （三）土地使用权人申请土地收购储备机构收购的土地； （四）以租赁、出让方式取得土地使用权期限届满且未使用，被依法收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记后纳入土地储备； （五）依法收回荒芜、闲置的国有土地，由土地登记机关办理注销土地登记后纳入土地储备； （六）土地使用者未按土地使用权出让合同的约定支付土地使用权出让金，被解除土地使用权出让合同的土地； （七）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其他原因调整出的原划拨国有土地（包括行政、事业单位和原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地），由土地登记机关办理注销土地登记后纳入土地储备； （八）土地使用权期限届满，土地使用者在规定的期限内未申请续期或者虽申请续期但未获批准的土地，由土地登记机关办理注销土地登记后纳入土地储备； （九）土地交易中成交价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记后纳入土地储备； （十）县、市人民政府认为需要进行储备的土地。 三、资金管理和收储运作 （一）土地收储所需资金由州、县、市财政分级承担，具体土地
《土地储备管理办法》 中新网12月3日电国土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定发布了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。 《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。 《办法》明确，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。 《办法》全文如下： 第一章总则 第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。 第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。 第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。
关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知 市国土房管出字[2002]1100号 各区、县国土房管局，各直属机构，机关各处室： 北京市土地一级开发管理暂行办法，已经市政府领导同志同意，现印发给你们，请认真组织贯彻落实。 北京市国土资源和房屋管理局 二〇〇二年十二月十二日 北京市土地一级开发管理暂行办法 第一章总则 第一条为规范本市土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足本市经济发展和城市建设用地需求，根据国家和本市有关法律法规以及《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号）的有关规定，结合本市的实际情况，制定本办法。 第二条凡在本市行政区域内经市、区（县）政府批准的土地一级开发项目，均适用本办法。 第三条本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心（以下简称市土地储备中心）及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 第四条市国土房管局负责本市土地一级开发的管理工作。市土地储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施工作。 第五条土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。经市政府批准由市土地储备中心负责组织实施的项目除外。 参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。 中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目。
第二章土地一级开发项目的确定和实施 第六条市国土房管局根据土地利用总体规划、城市总体规划和土地供应计划，会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组织编制全市土地一级开发年度计划，经市土地储备联席会议审定后报市政府批准执行。 土地一级开发计划包括存量国有土地一级开发计划和新征土地一级开发计划。 第七条根据土地一级开发年度计划确定的土地一级开发项目，按以下程序实施： （一）办理计划和规划手续。市土地储备中心组织实施的土地一级开发项目由市土地储备中心直接向市计划部门申请办理计划手续；分中心组织实施的土地一级开发项目由分中心向所在区县计划部门申请办理计划手续。规划手续由市土地储备中心负责统一向市规划部门申请办理。 （二）办理征地、农转用和房屋拆迁手续。土地一级开发项目涉及征用土地的，市土地储备中心或分中心根据计划和规划有关手续分别向所在区、县政府提出征地申请，由区、县政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向市国土房管局申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向所在区、县国土房管部门申办《房屋拆迁许可证》。 （三）组织招投标。市土地储备中心或分中心根据经批准的计划、规划、征地等文件和相关材料，组织编制招标文件，报经市国土房管局批准后，由市土地储备中心或分中心组织招投标。 土地一级开发项目标底由征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用和收益构成，其中，收益为征地拆迁补偿费用和市政基础设施建设费用之和为基数的2％。 土地一级开发项目标底由市国土房管局会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组成审定小组审定。审定小组应建立严格的保密制度。 （四）签订《土地一级开发合同》。确定中标人后，市土地储备中心或分中心与中标的土地一级开发单位签订《土地一级开发合同》。 《土地一级开发合同》应包括以下内容： 1、土地一级开发合同各方； 2、土地一级开发的内容和标准；
佛山市禅城区关于进一步规范国有建设用地使用权出让及出让后监管的实施意见 （征求意见稿） 为加强禅城区国有建设用地出让及出让后的开发利用监管，建立公开、公平、公正和规范高效的土地市场，促进出让后地块的开发建设，规范开发利用过程中违约地块的处置程序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、行政法规，制定本实施意见。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃。 一、适用范围 本区行政区域范围内国有建设用地使用权的出让及出让后监管适用本意见。 二、土地出让前期工作 在出让前，各镇街须对属地范围内的拟出让宗地的基础设施配套情况、土地平整情况等进行全面调查和确定﹝开发区土地（禅城经济开发区、佛山高新技术产业开发总公司）、片区土地（祖庙东华里改造片区、澜石改造片区、升平改造片区、绿岛湖片区、奇槎片区）由相应开发区、片区负责﹞，并将相关情况报区土地储备中心。区土地储备中心负责对土地权属情况、土地环境情况进行调查，并结合基础设施配套和土地平整实际情况向规划部门申请出具拟出让宗地的规划条件。具体执行要求如下：聞創沟燴鐺險爱氇谴净。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸。 （一）基础设施配套情况现状调查 宗地出让前必须达到“三通”状态，即通路、通基建用电、基建用水至宗地红线外围。 各镇街、开发区、片区应委托第三方机构提前对拟出让宗地红线外围的给水、排水、燃气、电力、通讯、道路通达情况和宗地内地上、地下管线的铺设情况进行全面调查，就调查核实情况出具管线勘探报告和土地整理现状表（见附件），该书面意见为土地出让的前提条件。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭。 拟出让宗地存在市政管线、道路建设等影响开发建设的各类瑕疵的，特别是宗地周边污水管网未完善，原则上不得出让。因特殊原因确需出让的，各镇街、开发区、片区需制定明确的处置方案并报区土地招拍挂联席会议批准后方可出让。酽锕极額閉镇桧猪訣锥。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧。 （二）土地平整情况调查 拟出让宗地出让前原则上要求达到平整状态，地上附有建（构）筑物的，须在出让前拆除。因特殊原因确需附建（构）筑物出让的，各镇街、开发区、片区需制定明确的处置方案并报区土地招拍挂联席会议批准后方可出让。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒。 （三）土地利用总体规划及权属情况调查 拟出让宗地须符合土地利用总体规划且权属清晰无争议，并不得附有抵押、租赁等他项权利。拟出让宗地附有抵押、租赁等他项权利的由申请单位在出让前负责解除。拟出让宗地的土地利用总体规划、权属及抵押权等情况由国土部门通过供地预审审查确定。不符合土地利用总体规划管理规定的，原则上不得出让；对于个别拟出让宗地因历史原因造成存在零星土地不符合土地利用总体规划的，须完善相关的历史用地手续并报区政府同意后方可出让。申请出让前，区土地储备中心须对拟出让宗地坐标线位现场进行核实，权属存在争议的，禁止出让。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點。 （四）土地出让前环境预评估 区土地储备中心须按照《佛山市禅城区人民政府办公室关于印发禅城区土地环境预评估工作实施方案（试行）的通知》（佛禅府办函[]号）的要求，年初对拟公开出让地块实施土
上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应报批程序》的通知 【法规类别】土地征用与有偿使用 【发文字号】沪规土资综规[2015]314号 【发布部门】上海市规划和国土资源管理局 【发布日期】2015.04.30 【实施日期】2015.05.01 【时效性】现行有效 【效力级别】XP10 上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市农用地转用、土地征收、使用集体土地 和土地供应报批程序》的通知 （沪规土资综规〔2015〕314号） 各区县规土局： 现将《上海市农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应报批程序》印发给你们，请按照执行。 上海市规划和国土资源管理局 2015年4月30日
上海市农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应报批程序 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《建设用地审查报批管理办法》，结合本市实际，现对本市农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应的报批程序作以下规定： 一、城市建设用地范围和城镇、村庄建设用地范围内农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应的报批 在上海市土地利用总体规划确定的中心城建设用地范围内（以下简称“圈内”）和区（县）土地利用总体规划确定的城镇、村庄建设用地范围内（以下简称“区内”），为实施城市规划、城镇、村庄规划，占用土地涉及农用地转为建设用地、土地征收、使用集体土地及土地储备项目、建设用地供应，按照下列程序报批： （一）“圈内”涉及农用地转为建设用地的，由区（县）规划土地管理部门依据批准的土地利用总体规划、下达的年度土地利用年度计划以及土地用途管制原则，根据土地利用现状和建设项目用地需要，拟订《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征收土地方案》和编制《建设项目用地呈报说明书》，报经区（县）政府审核同意后，分批次报市规划国土资源管理部门审查。 市规划国土资源管理部门对上述送审材料提出审查意见，汇总和填写本市年度城市建设用地的上述三个方案和呈报说明书，报
附件2： 被审计单位需提供的资料清单 一、项目立项审批依据及流程资料 （一）市政府同意进行项目开发的授权批复； （二）市储委会批准的土地储备实施方案及所包含的具体内容； （二）项目实施范围： 1．项目所在区位图； 2.项目所在0.6m分辨率的航拍图； 3.项目储备土地范围红线图； 4.道路红线图。 （三）签订土地一级开发委托合同，包括与县（市）区人民政府、市征地处、街道办事处（乡、镇）、社会投资人等相关单位签订的征地拆迁的委托合同（协议）； （四）项目片区控制性详细规划及相关批复文件； （五）收储范围内土地的土地使用权证权属文件； （六）收储范围内地上建（构）筑物情况调查文件； （七）收储范围内的可行性研究报告及立项批复； （八）市土地储备中心报相关部门批准的年度土地收储计划 （九）土地移交确认书及相关附件； （十）土地申请规划条件文件、二勘及评估等土地前期供应文件； 二、土地收储费用审计需提供的资料 （一）成本测算报告（包括成本测算结果、费用组成、文件依据等）； （二）昆明市土地收储（宗地）基本情况调查表（附表由审计人员拷贝电子版），填表要求如下： 1.对新增建设用地的，按附表1-1内容逐项填写； 2.对一般划拨土地及属于市、区财政金额拔款的行政、事业单位使用的划拨土地，按照附表1-2内容逐项填写； 3.对协议出让和以招拍挂方式取得的土地，按照附表1-3内容逐项填写； 4.对“清理整顿”完善的用地，按照附表1-4内容逐项填写； 5.对军事用地及其他特殊用地的，按照附表1-5内容逐项填写。 对地上建（构）筑物，按附表2分类进行： 1.对房屋结构类型，按照附表2-1内容逐项填写； 2.对附属结构类型，按照附表2-2内容逐项填写； 3.项目情况及资金的来源、管理、使用情况，按照附表3内容逐项填写。 （二）相关账本、报表、凭证、税费缴纳依据、财务成本测算方法及依据； （三）征地、拆迁、安置所执行的补偿标准及制定依据、拆迁公告、拆迁许可等； （四）与征地拆迁受补偿人签订的协议（合同）及附件（包括测量、测绘、评估报告及相关单位签认单等）； （五）征地、拆迁、安置工作所依据的相关文件、通知、会议纪要等； （六）财务成本及投融资公司承担融资贷款本息及其它项目贷款分摊资金的计算依据及相关文件；（七）土地一级开发所涉及的市政基础设施配套建设、场地平整等项目的项目批复文件、招投标文件、中标通知书、施工合同、工程预（结）算书、施工（竣工）图纸、竣工文件等； （八）其它经市政府批准需纳入土地收储的费用文件资料。 三、片区涉及基础设施建设的，应提供以下资料： （一）可行性研究报告及其审批文件； （二）初步设计文件及其审批文件（含最后修正的设计概算）； （三）明确投资来源的文件及年度投资计划批准文件； （四）环境影响可行性报告及批准文件；国有土地使用权证、土地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、开工报告； （五）招投标文件、勘察设计合同、监理合同、施工合同、设备采购合同及各类服务合同；（六）建设单位的内部管理制度（含内部财务管理的制度）及规定。 （七）审定的全部工程结算及汇总表、与项目有关的会计账册、会计凭证、会计报表； （八）《基本建设项目竣工财务决算报表》全套； （九）建设单位预付工程款、预付材料款及建设单位供料明细表；
土地储备制度的几点问题与建议 2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行等三部委出台了《土地储备管理办法》。《土地储备管理办法》以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目地。而实际情况却是，由于土地储备中心操作的不合理，土地储备制度不仅没有起到平抑土地市场价格的作用，反而在房地产过热中扮演着“哄抬地价”、“囤积居奇”的种种负面影响。本文将从分析土地储备制度的目标和操作中暴露的问题上，探求优化土地储备制度的方法。 一、相关概念 土地储备制度：政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 土地储备中心：在土地储备制度下，各地政府为了执行土地储备的政策而规划成立的机构，一般挂靠于相应的建设局、土地局或房产局。性质为事业单位，部分为政府授权的独立的法人机构。 土地储备制度经济学原理：土地供应量由政府制定的土地供应政策、土地供应计划决定。根据市场法则，土地供应大于土地需求，土地价格应该下降，不会引起房产价格上升；反之，土地供应小于土地需求，土地价格必然上升，进而引起房产价格上升。 ① 二、土地储备制度的目的 （一）调节市场供求平衡，稳定地价 根据经济学供求原理，土地市场的供求会对土地价格产生相应的影响，因此土地储备中心可以在土地价格处于低位的时候，利用手中的资金购入土地并进行一级开发，等到市场供应紧张、价格高涨的时候，把手中的土地投入市场，平抑地价。
（二）维护城市规划，统一管理 利用土地储备中心作为城市土地的唯一调控者，有助于把城市的土地供应与规划管理统一起来，避免出现破坏规划、影响整体布局的盲目开发。同时还能提高土地的一级开发效率，提高供应速度。 （三）筹集建设资金，补充地方财政 ①参见吕萍编著：《房地产开发与经营》，第三版，中国人民大学出版社，2011。 从总的来说，土地储备中心是一个独立的市场主体，在市场上它通过买进与卖出的差价可以获得一定的收益，而土地储备中心的性质，决定了这部分资金应该流入地方财政，作为地方建设的补充资金。 三、土地储备制度面临的问题 （一）资金来源单一且成本高 目前看来，土地储备资金来源除了极少部分由政府拨款外，其他的大都通过银行贷款来提供，面临高利率的风险。储备土地必须依赖银行贷款，而银行贷款需还本付息，使承担宏观调控职能的土地储备机构有了赢利动机。作为土地市场唯一的供应商，要保证赢利，就必须使土地市场长期处于供不应求状态，这就是各地政府为什么不约而同采用“不饱和”土地供应政策的内在原因。至此，土地储备制度建立的基本目的——平抑地价已经被地方政府摒弃。 （二）机构性质不明，操作不透明 土地储备中心的事业单位性质决定了其与政府之间千丝万缕的联系，尤其是在前期的征地、拆迁过程中，为了降低成本，它往往会借助政府权力、甚至滥用政府权力，在市场上造成了很坏的影响。另一方面，由于中心巨大的资金流以及盈利，使得部分官员无法抵御金钱的诱惑，出现权力寻租的现象，滋生了部门腐败，近年来，纷纷落马的土地官员就是最典型的例子。
上海一级土地开发市场研究 一、上海一级土地开发相[关政策及特征 根据《上海市土地储备方法》和《上海市土地储备办法实施细则》，上海政府通过土地储备方式对房地产一级市场进行调控，以此平衡近远期的用地需求，实现长期调控市场的目标。 为此，上海市设立了专门的土地储备机构来进行土地储备。土地储备机构有三类： ●市土地储备中心：由市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。 ●各区（县）土地储备机构：由各区（县）政府设立一个，在本区（县）区域范围内实施土地储备。 ●特定区域的土地储备机构：经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。 2．土地储备机构的职权 为了进一步明确上述土地储备机构的职权范围，上海市将土地分为六类： ●滩涂围垦成陆并经验收合格的土地； ●拟转为经营性建设用地的原国有农用地； ●市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。 ●拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地； ●拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地； ●土地管理部门依法收回的闲置国有土地； 其中前三类由市土地储备中心负责储备；后三类由市土地储备中心和所在地的区（县）土地储备机构联合储备。通常情况下，市土地储备中心和区县土地储备机构联合储备的原农村集体所有土地的，市土地储备中心与区县土地储备机构所占比例各为50%；其它联合储备的土地，市土地储备中心所占比例为30%，区县土地储备机构所占比例为70%。 市政府批准的土地储备专门机构可以在相关批准文件规定的区域范围内单独实施土地储备，或者联合市土地储备中心、区县土地储备机构实施土地储备。 3．土地储备政策决定了一级土地开发的特征
土地收储整理工作实施方案 为认真贯彻实施乡村振兴战略，建设新型宜居集镇，改善人居环境，切实做好土地收储整理工作，保质保量完成土地收储整理工作任务。依据泰姜政发〔2018〕142号和泰姜政办〔2018〕69号文件精神，结合我镇实际，现就全镇2020年土地收储整理工作，提出如下实施方案。 一、总体目标 通过优化土地资源配置、调整土地利用结构，盘活存量建设用地，缓解用地矛盾，促进科学发展，确保2020年整理土地260亩。 二、实施范围 土地整理范围：各村村控区范围内拟撤并的零散村庄、一户多宅、长期空关房、村民自愿退出住宅占用的宅基地，企业和单位闲置的建设用地等。 三、政策措施 1.一户多宅村民主动拆除多余住宅并按时腾空交房退出多余宅基地的，根据房屋建筑成本适当进行补偿，补偿标准为房屋重置成新价及附属物评估价之和的60%，不享受土地节约奖。 2.村民自愿放弃完整宅基地的，房屋及附属物按评估价予以补偿，树木按本地市场价予以补偿，同时按3万元/户给予土地节约奖，不予安置。 3.村民自愿将宅基地由大变小放弃部分宅基地的,所涉房屋及附属物按评估
价予以补偿,所涉树木按本地市场价予以补偿,同时给予适当的贴青清杂整理费用。 4.符合五保户条件的孤寡人员退出宅基地，到万维养老中心等养老机构集中居住的，不享受土地节约奖，房屋及附属物补偿的受益方由所在村组集体研究确定。 5.对房屋重置价格和装饰装璜补偿评估标准参照泰政规〔2014〕14号和泰政规〔2017〕6号文件。 6.上述所涉附属物中均不含树木，树木的移栽补贴和购买价格等由各村参考市场价确定。 7.补偿、拆房、树木迁移、贴青清杂、整理复垦等产生的所有费用，各村实报实支。 四、组织机构 建立大镇土地收储整理工作总指挥部，同志任总指挥，同志任副总指挥，同志为指挥部成员。