一、房地产估价实务中的工程估价
1.房地产估价实务中的工程估价
2.工程造价的构成
3.建设工程造价的影响因素
4.项目投资决策阶段的工程估价
5.项目设计阶段的工程估价
6.施工准备阶段的工程估价
（一）成本与价格
1.研究界定：
成本仅指建筑物成本，即建设工程造价，不包括土地。因为土地本质上是大自然的产物，不是劳动者创造的。因此，地价不一定含有成本因素，一块地理位置和周边环境好的未开发土地，其价格尽管很高，但之前可能未投入任何人类劳动，没有任何成本。
2.成本决定价格：一分钱一分货
（1）“房地产成本的增加并不一定能增加其价值”。在市场经济条件下，理性的厂商不会这样做；房地产估价不能建立在房地产开发活动存在非理性基础上。
（2）房地产估价中的成本是客观成本，而非某一开发商的实际成本。
（3）价格受市场供求影响：价格围绕“成本加平均利润”波动。
3.涉及成本计算的估价方法
成本法
假设开发法
（二）成本法
适用对象：
1.既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产。以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田和码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需求而开发的房地产；
2.单纯建筑物的估价；
3.市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。
基本公式:
房地产估算价格=重新购建价格－折旧
适用新建建筑物公式：
新建建筑物价格=建筑物开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
适用旧建筑物公式：
旧建筑物价格=建筑物重新购建价格－建筑物折旧
无论是新建建筑物，还是旧建筑物，均需确定建筑物的重新购建价格，即建设工程造价。
具体提出：重置价格，重建价格。
（三）假设开发法
是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－投资者购买待开发房地产应负担的税费
生地价值=开发完成后的房地产价值－（由生地建成房屋的开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－买方购买生地应负担的税费
要求：投资决策阶段的建设项目总造价
熟地价值=开发完成后的房地产价值－（由熟地建成房屋的开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－买方购买熟地应负担的税费
要求：设计阶段的建筑安装工程造价（费用）
在建工程价值=续建完成后的房地产价值－（续建成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋续建投资利润）－买方购买在建工程应负担的税费
要求：施工阶段的单项工程部分造价
旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－（装修改造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋装修改造投资利润）－买方购买旧房应负担的税费
要求：施工阶段的装修工程造价
二、建设工程造价的构成
1.建设项目造价组成概述
2.设备、工器具购置费用的组成
3.建安工程费用项目的组成
4.工程建设其他费用组成
5.预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税、铺底流动资金
（一）我国现行建设项目造价组成
以《建设项目经济评价方法与参数》第三版为依据。见图2-1
（二）设备、工器具购置费用的组成
设备购置费用的组成
1.国内设备购置费估算
设备购置费=设备原价+设备运杂费
设备原价系指国产标准设备、非标准设备的原价。
设备运杂费系指设备原价中未包括的包装和包装材料费、运输费、装卸费、采购费及仓库保管费、供销部门手续费等。
2.进口设备购置费估算
进口设备的抵岸价是指抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税以后的价格。
进口设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+进口关税+增值税+消费税+海关监管手续费
3.工器具及生产家具购置费的构成和计算
工、器具及生产家具购置费 = 设备购置费×定额费率
（三）建筑安装工程费用项目的组成
建安工程费用项目组成
直接费
间接费
利润
税金
建筑安装工程费用计算程序
1.建安工程费用项目组成
建标[2003]206号关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知
2.直接费
（1）直接工程费
直接工程费=人工费+材料费+施工机械使用费人工费
材料费
单位工程量材料费的计算公式
施工机械使用费
（2）措施费
环境保护费
文明施工费
安全施工费
临时设施费
夜间施工增加费
二次搬运费
大型机械设备进出场及安拆费
混凝土、钢筋混凝土模板及支架费
脚手架费
已完工程及设备保护费
施工排水、降水费
3.间接费
（1）规费：是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用
规费的计算公式：
以直接费为计算基础
规费＝直接费×规费费率
以人工费和机械费合计为计算基础
规费＝（人工费＋机械费）×规费费率
以人工费为计算基础
规费＝人工费×规费费率
（2）企业管理费
企业管理费的计算公式：
以直接费为计算基础
企业管理费＝直接费×企业管理费费率
以人工费和机械费合计为计算基础
企业管理费＝（人工费＋机械费）×企业管理费费率
以人工费为计算基础
企业管理费＝人工费×企业管理费费率
（3）间接费的计算
以直接费为计算基础
间接费＝直接费合计×间接费费率（%）
人工费和机械费合计为计算基础
间接费＝人工费和机械费合计×间接费费率（%）
以人工费为计算基础
间接费＝人工费合计×间接费费率（%）
4.利润
指施工企业完成所承包工程获得的盈利。
按照不同的计价程序，利润的计算方法也有所不同
在投标报价时企业可以根据工程的难易程度、市场竞争情况和自身的经营、管理水平自行确定合理的利润率
5.税金
是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。
营业税的税额为营业额的3%。城市维护建设税的纳税人所在地为市区的，按营业税的7%征收；所在地为县镇的，按营业税的5%征收；所在地为农村的，按营业税的1%征收。教育费附加为营业税的3%。
为了计算上的方便，可将营业税、城市维护建设税和教育费附加合并在一起计算，以工
（四）工程建设其他费用组成
工程建设其他费用是指应在建设项目的建设投资中开支的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用（递延资产）。
1.固定资产其他费用：包括建设管理费（包含建设单位管理费、工程监理费、工程质量监督费）、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术及进口设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检查费共11项。
2.无形资产费用：包括建设用地费（包含土地征用及补偿费、耕地占用税、租地费用）、专利及专有技术使用费。
3.其他资产费用（递延资产）：包括人员培训及提前进厂费、生产办公、生活家具购置费、生产工具、器具、用具购置费。
（五）预备费、建设期利息、固定资产投资方向调节税、铺底流动资金
1.预备费
预备费包括基本预备费和涨价预备费。
（1）基本预备费：指编制投资估算或设计概算时，难以预料而在项目实施中可能发生的费用，又称不可预见费。主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。
基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费）×基本预备费率
（2）涨价预备费：指建设工程在建设期间由于设备、材料价格等变动引起投资增加，需要预留的费用。
2.建设期利息
指建设期内发生并计入固定资产的利息。
3.固定资产投资方向调节税（暂停）
4.铺底流动资金
指经营建设项目为保证生产和经营正常进行，按规定应列入建设项目总投资的资金，为流动资金的30%。
流动资金
流动资金是指企业在运营期内长期占用并周转使用的营运资金。
在企业生产经营时，用流动资金购买原材料、燃料等，投入生产，经过加工制成产品，经过销售回收资金，完成一个生产过程。流动资金进行一次周转，即储备资金→生产资金→成品资金→结算资金→货币资金。
流动资金就是这样由生产领域进入流通领域，又从流通领域进入生产领域。依次通过供、产、销三个环节，不断周转，长期占用。
流动资金＝流动资产-流动负债
流动资产＝应收账款+预付账款+存货+现金流动负债＝应付账款+预收帐款
三、建设工程造价的影响因素
（一）建设工程造价的影响参数
层高
层数
建筑外形
走廊形式
进深
开间
单元组合
项目对造价的影响
单元 2 3 4 5 6 7
造价% 100 96.8 95.2 94 93.4 92.8
抗震烈度
项目对造价的影响
设计烈度七度（构造措施）八度（抗震计算）九度（抗震计算）
造价% 105 110 15
基础类型
项目对造价的影响
基础类型带型灰土带型毛石基础梁埋深增减10㎝
造价% 98 99 100 ±1.3
（二）建筑成本的变化趋势
建筑产品成本随着时间在不断上升，以建筑产品造价信息比较发达的香港地区为例，其建筑产品成本发展趋势如图3-1所示。
图3-1 香港近几年建筑成本发展动向
注：1.资料来源于威宁谢（香港）公司和政府建筑署；
2.建筑成本包括劳工、材料、管理费和利润等；
3.图中以1970年香港建筑成本为标准指数100。
究其原因，既由于组成建筑成本的人工、材料、设备等的价格不断上涨，也由于人们对建筑功能的要求不断增加导致成本上升，还由于新材料、新概念、新技术的引入导致建筑成本的上升，如图3-2所示。
图3-2 建筑成本不断上升的原因
人工和材料等费用的上涨是导致建筑成本上升的直接原因
随着社会发展，整个社会的物价水平不断上涨，因此建筑成本中的人工和材料等费用不断上升是必然的趋势。这也是导致建筑成本持续上升的直接原因。下面将分别从人工、材料、土地、设备等角度来分析建筑成本的发展趋势。
人工费上涨
人工费是建筑成本的一个重要组成部分。建筑行业属于劳动密集型的传统产业，目前我国工资水平较低。再加上我国农村现有大量富余的劳动力，他们不需要经过严格培训即可从事建筑业生产，导致建筑业更是实行饥饿政策，建筑人工费相当低廉（如图3-3和图3-4
所示）。
因而随着人们生活水平的提高，整个社会劳动力的合理配置，建筑人工费上涨的潜力和空间很大。
图3-3 我国建筑业从业人员发展趋势
图3-4 我国建筑业职工平均工资水平发展趋势
另一方面，尽管建筑人工费相当低廉，但据统计，在国内建筑人工费仍然占建筑安装成本的30%左右；然而与国外建筑人工费约占建筑成本的60～70%这一数据相比，仍然有相当大的差距。随着我国融入世界，建筑业将进一步与国际标准接轨，因此建筑人工费增长的潜力很大。
图3-5和图3-6分别给出了香港和英国建筑人工费指数近几年的变化趋势，从中可以看出，这些国家和地区的建筑人工费也保持持续增长的趋势。如前所述，在境外建筑人工费占据建筑总成本的60%强，所以仅这一个因素就导致足以导致建筑总成本上扬，这一点可以在前面的图3-1香港近几年建筑成本发展趋势图中得到印证。
图3-5 香港近几年建筑人工费发展动向
注：1.资料来源于香港政府建筑署；
2.图中以1970年香港建筑人工费为标准指数100。
图3-6 英国近几年建筑人工费发展动向
注：1.资料来源于英国《住宅与建筑统计1986 —1996》；
2.图中以1990年英国建筑人工费为标准指数100。
综合上面对我国、香港以及英国建筑人工费现状的分析可得出以下结论：
·随着我国社会的进步，工资水平上涨，建筑人工费将逐年上升，而且上升的幅度和潜力巨大。
·随着我国社会的进步，人工费在建筑成本中占据的比例也将趋向于国外的60～70%，对建筑成本的影响将更大。
如果考虑工人的工作效率，人工费实际成本的增幅远大于图3-4中的数据表面上反映的上涨程度。众所周知，建筑业属于劳动密集型产业，随着科技的进步，建筑业的现代化，建筑业中越来越多的工种实现了非人工操作，但是砌砖等工种至今无法实现机械化。
据统计，随着时间的推移，工人的砌砖效率在不断下降，如图3-7所示，二十世纪三十年代工人的砌砖效率是现代工人的1.5～2倍左右。工人的工资按可比价格以图3-8中的曲线a 增长，如果考虑工人的工作效率，其工资的实际增长速度以图8中的曲线b增长，增幅远高于曲线a。
图3-7 本世纪工人砌砖效率变化曲线
图3-8 本世纪人工费的表面增幅和实际增幅对比
3.1.2材料费上涨
建筑材料费也是建筑成本的一个重要组成部分。据统计，在国内建筑材料费占建筑成本60%左右。而在境外，建筑材料费占建筑成本30%左右。
图3-9、图3-10和图3-11分别给出我国建筑材料出厂价格、香港和英国建筑材料费指数近几年的变化趋势。
图3-9 我国建筑材料出厂的平均价格指数变化趋势
注：1.以1979年我国建筑材料出厂平均价格为标准指数100；
2.资料来源于《中国统计年鉴》1999卷。
图3-10 香港近几年建筑材料费发展动向
注：1.资料来源于香港政府建筑署；
2.图中以1970年香港建筑材料费为标准指数100。
图3-11 英国近几年建筑材料费发展动向
注：1.资料来源于英国《住宅与建筑统计1986—1996》；
2.图中以1990年英国建筑材料费为标准指数100。
综合上面对我国、香港以及英国建筑材料价格现状的分析可得出以下结论：
·从长远角度来看，随着我国经济社会的进步，物价水平上涨，建筑材料价格也将不断上涨。
·尽管随着建筑业发展，人工费比例将上升，建筑材料费比例将下降，但是未来几十年内，在我国，建筑材料费的绝对数值仍将稳步上升。
建筑材料价格不断上升的原因：
·劳动力成本上升；
·生产建筑材料的原始材料价格上升；
·能源价格上升。
以钢材的生产为例，生产钢材的原始材料主要是铁矿石，所用的能源主要是电力和煤炭。近几年来，全社会的工资水平上涨，劳动力成本提高，铁矿石的价格也在上涨，电力和煤炭等能源价格也在上升，这多重原因导致钢材的价格不断上涨。
从上面的分析可以看出，无论国内外，建筑材料的价格都在不断上涨。而在工程建设中，建筑材料费用占整个建筑成本的60%～70%（每年耗用全社会钢材总量的25%，木材的40%，水泥的70%，玻璃的70%，预制品的25%）。因此，合理使用建筑材料，减少建筑材料消耗，对于降低工程成本具有重要的意义。
3.1.3其他建筑成本的变化
建筑成本不仅包括人工费、材料费等直接费用，还包括其他直接费用和间接费用，如土地成本、管理费、临时设施费等等。随着社会的发展，这些费用都在不断地增加，它们也是导致建筑成本上升的重要原因。
我国土地取得方式的变化
图3-13 我国土地取得方式的转变
·土地的取得方式的转变，尤其是国家所倡导偏向拍卖的方式，使得土地市场竞争更加激烈。
·土地资源具有固定性和稀缺性，尤其我国人口众多，可被用于建筑领域的土地非常有限。
·因而，随着土地逐渐被开发利用之后，土地资源会逐步紧张，土地的价值将迅速上升，成本增加，最终造成建筑成本巨幅上升。
·不同城市间建筑产品存在较大价格差异，其中土地成本差异是最为主要的。
■施工过程中大量采用现代化的施工机械，导致施工机械使用费增加；
·建筑产品采用了新型的设备，如中央空调系统、电梯等，导致建筑成本上升。
·随着施工现代化，建设项目越来越大，工序越来越复杂，施工管理费用和临时设施费用也将增加。
总结
综上所述，随着社会的发展进步，建设项目越来越大，建筑业日益与国际接轨，人工费、材料费、设备费以及施工管理费和临时设施费等都在不断增加，导致建筑成本越来越高，它们是构成建筑成本上升的直接原因。
3.2人们对建筑功能的要求越来越高是导致建筑成本上升的直接动力
·居住需求的层次
按照人对各类居住需求程度的大小，由基本到高级可分为四个层次：[ 见丹麦心理学家英格丽特·格尔（Ingrid Gehl）著《生存环境》]
1.基本需求：睡、休息、一般居住安全
2.一般需求：卫生、光、空气、太阳、安全防卫、噪声控制、私密
3.邻里友爱需求：交往、活动、玩
4.自我表现需求：建造、正名、美感
人们对自己住宅的需求程度是依赖于社会的发展程度、自身的经济状况、生活习惯爱好以及时间而变化的。
·住宅种类
人们建造或购买住宅是为了满足他们对居住的各种需求。不同种类住宅可满足不同程度的居住需求。根据住宅满足居住需求的程度，住宅可分为安置型住宅、实用型住宅、舒适型住宅、豪华型住宅。
不同种类住宅所要求的住户需求种类与需求程度之间的对应关系可参见图3-14：
图3-14
从图3-14中可以看出，随着社会的发展，人们对建筑功能的要求日趋多样化。
最初对住宅产品的需求较简单，主要为建筑安全性要求，相应地建筑成本主要反映在保证安全性上。
当这一要求得到基本满足之后，开始出现舒适性要求，建筑成本反映在安全性和舒适性两个方面。
当舒适性要求达到一定程度时，开始出现美观、表现、交往等要求，建筑成本也体现在对多种需求方面投资的并重。
应该说明的是，图3-14中用于建筑安全性方面的成本相对重要性程度虽然下降了，但是它的实际成本并没有降低，相反是在持续的上升，因为随着社会的发展，建筑总成本在持续地增加。
3.2.1建筑功能多元化导致建筑成本构成比例变化
建筑成本除去人工费、管理费等之外，主要由主体结构、外围护结构（主要是外墙）、内隔墙、设备、基础等成本构成。
各组成部分成本与人们对建筑功能要求的变化密切相关。随着人们对建筑功能的要求越来越高，势必导致建筑成本构成比例的变化。
下面将按照建筑类型给出一组图表来说明建筑成本是如何随着建筑功能多元化而变化的。
图3-16住宅建筑各单项成本近200年发展历史
从图3-16中可以看出，住宅建筑各构成成本比重变化有以下特点：
·主体结构成本比重在逐年下降。随着人们对建筑舒适性和美观性投资加大，主体结构成本比重还要下降。由原来的60%左右下降到20%左右。
·应该说明的是，主体结构成本相对比重下降并不代表对主体结构的投资额度下降。
·设备成本比重急剧上升，说明用于改造居住环境的投资额度巨幅增加，人们对居住舒适性投资额度加大。在未来很长一段时间内，这一比重还将上升。
·内分隔墙和外围护结构成本比重也在逐步上升，但上升较缓慢，甚至还有局部下降的趋势（这是由于设备成本增加势头过猛导致的，实际投资额在不断增加）。
3.2.2对各项建筑功能的要求越来越高是导致建筑成本上升的重要因素
随着社会的发展，人们对建筑功能提出多元化要求的同时，对每一项建筑功能也提出了更高的标准和要求，这是导致建筑成本上升的重要因素。
以安全性（即主体结构）要求为例，人们对它的要求经历了四个发展阶段：
如上图所示，人们对建筑安全性（即建筑结构）的要求越来越高，主要经历了以上四个
阶段。每一阶段的要求层次反映出人们生活与居住水平的提高，但与此同时，每一层次的需要都对建筑结构提出新的要求，都将增加建筑结构投资成本，相应地增加建筑总成本。
以第三层次要求——“满足建筑层数空间等要求”为例。随着建筑层数或空间的增加，为保证建筑的安全性，要求使用更加稳固的建筑结构，从最原始的墙体结构，到框架结构，再到剪力墙结构、框架—剪力墙结构、筒体结构；从拱结构、网架结构、网壳结构、空间薄壁结构、钢索结构、膜结构等等，建筑总成本都在不断上升。
■总结
图3-17 建筑成本的变化趋势
3.3 新材料、新技术、新理念的引入是导致建筑成本上升的主导因素
随着社会进步和科技发展，一些新材料、新技术和新理念逐渐引入建筑业，它们在改善建筑业发展状况的同时，也加速了建筑成本的上升。尤其是近二、三十年以来，这一趋势非常明显。
3.3.1 新材料
新材料主要是为了适应建筑的可持续发展，提高建筑产品性能而出现的，尤其以保温、隔热等节能材料，隔音、防火、防潮和轻质等特殊材料为代表，例如：
·塑钢门窗代替普通的木门窗和金属门窗；
·新型墙体材料代替普通实心粘土砖；
·玻璃棉板屋面保温材料代替传统的沥青屋面材料；
·新型复合材料代替传统材料等。
以占建材比例较大的墙体材料为例，新型墙体材料品种繁多，从无到有，取得了较快的发展。如：空心粘土砖、混凝土砌块、加气混凝土砌块、粉煤灰砌块、纸面石膏板、纤维水泥板、复合板等。
到目前为止，在实际工程中，新型墙体材料已占墙体材料总量30%左右。但是应该看到的是，新型墙体材料所占的比例仍较小，仍有广阔的发展空间。
实际上，建设部早就鼓励采用新型墙体材料，但是为什么至今在很多城市粘土砖仍然是
最主要的墙体材料呢？
最关键的原因是它的造价低于新型墙体材料。
随着国家对粘土砖等部分传统建筑材料的逐步限制使用，对一些绿色建材的鼓励使用，使得这些新材料必将得到更广泛的应用。
但是，据统计，就像新型墙体材料造价高于普通实心粘土砖一样，这些新型材料在提高居住舒适性、减少建筑后期运营成本的同时，却大大地增加了首期的建筑成本。
3.4建筑成本的地域性差别
前面三节详细地阐述了导致建筑成本逐年上升的原因。实际上，由于建筑物是固定在一定土地上的不动产，从而导致建筑成本存在着很强的地域性差异。在我国，不同地区的建筑人工费、工人工作效率、建筑材料价格等等各不相同，从而导致建筑成本呈现地域性差别。
一个地区的建筑业水平一般与该地区的经济水平直接相关。由于历史的原因，我国各地区的发展状况不尽相同，因而呈现出不同的建筑人工费、工人工作效率、建筑材料价格等等。社会发展的先进程度不一样，也体现在各地对建筑功能、结构的认识以及新的理念、材料和技术的应用上。
建筑人工费（元人·年）
图3-18 1998年我国不同地区建筑人工费比较
资料来源：《中国统计年鉴》1999卷
从上图3-18中可以看出，上海的建筑人工费最高，达到13533元/人·年；其次是北京和天津，人工费在10000～11000元/人·年之间；广东、河南和重庆最低，人工费在10000元/人·年以下。第一节中已经给出建筑人工费用占据建筑总成本的30%，因此上海地区的建筑人工费因素将大大的增加该地区的建筑成本。
建筑工人劳动效率（元/人·年）
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型
1.从理论角度试述为嘛房地产需要进行估价？ 随着我国逐渐实行有偿土地使用制度，房屋商品化推进了房地产行业高速发展，市场规模日益扩大，同时也推进了房地产估价行业快速发展，其服务领域越来越广泛，现实生活中的许多方面都需要应用房地产估价。 2.在现实生活中，有哪些方面需要进行房地产估价? 房地产管理工作；土地使用权出让价格评估；房地产交易；房地产保险；房地产课税；征地和房屋征收拆迁补偿；房地产分割；房地产纠纷；房地产拍卖底价；企业各种经济活动中涉及的房地产估价需要；其他目的的房地产估价的需要。3.从房地产用途的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 居住房地产、非居住房地产：商业房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、办公房房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产和综合房地产9类。 4.从房地产开发程度的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 生地、毛地、熟地、在建工程、现房。 5.从房地产是否产生收益的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 收益性房地产：住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准仓房、仓库、农地等。 非收益性房地产：高级私人府邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 6.从房地产经营方式的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 销售、出租、营业和自用等。 7.房地产估价原则有哪些？ 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 8.简述房地产估价程序？ 受理估价申请和业务、制定估价作业计划、收集与整理资料、现场勘查、综合分析和估算、撰写估价报告书及收取估价服务费。 1.房地产的概念？ 指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，包括物质实体和依托于物质实体的权益 2.房地产的三种存在形态？土地、建筑物、房地 3.房地产的实物、权益、区位的含义？实物是指房地产中看得见摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及结合完成的功能三部分。权益是房地产中无形的、不可触摸的一部分，包括了权利、利益和收益。区位是指某事物占有的场所，但也含有位置、布局、分布、位置关系等方面的意义，分为位置、交通、环境和配套措施四方面 4.房地产的特性？不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限和滞后、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值 5.市场价值和非市场价值的含义以及非市场价值主要包括哪些？a称为实际价格，指房地产对于一个典型的投资者的价值。b.称为市场价值以外的价值、其他价值c.包括清算价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、投资价值等 6.市场价格和理论价格的含义？市价指某宗房地产在市场上的一般、平均水平价格。理价是经济学假设的经纪人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 7.市场调节价、政府指导价、政府定价的含义？a.是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。B.指由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则）， 公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C 为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价X（深度百分率）X宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：（成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力）； 2．计算公式不同（成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础）； 3 ．所需资料不同； 4．适用对象不同（成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等）。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60 万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1- （1-R）*t/t+n 】=2000*1000【1- （1-5%）*8/8+32 】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300X50X365X（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月X 12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25 万元-168 万元=215.25 万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300X45X365X（1-20%）=3942000元=394.2 万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2X30%=118.26 万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益- 年总费用=394.2X 70%=275.94 万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4 万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45 元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，（折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V :开发完成后的总价值=2000 >5000 >2/ （1+12% ）2 = 1594.39 （万元） 建筑安装工程费等的总额= 800X （1+12%）X5000X2X[60 %/ （1+12%）0.5 + 40%/ （1+12%） 1.5] = 810.36 （万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额=1594.39 X（2% +6%）= 127.55 （万元） 购买该宗土地的税费总额=V X3%= 0.03V （万元） V = 1594.39 - 810.36 - 127.55 - 0.03V V=637.36 （万元） 故：土地总价=637.36 （万元）土地单价=1274.72 （元/ m2）楼面地价=637.36 （元/ m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。
房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103
号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 （二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1．整幢商业房地产估价 在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面 的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其 经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。 2．整层商业房地产估价 整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单 个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。 虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策 划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调 查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。 例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方 法评估××商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中 小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的 交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。 3．同层商业房地产不同铺面评估 对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进 行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因 素有充分的了解和认识。 例如，某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，
房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）
致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业
C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权
C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元
B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
《房地产估价理论与方法》课程整体教学设计（2014 ～ 2015 学年第一学期） 课程名称：房地产估价理论与方法 所属系部：经济管理系 制定人：刁英 合作人： 二〇一四年七月二十日
课程整体教学设计一、课程基本信息 二、课程定位
三、课程目标设计 总体目标：通过理论教学和实践教学，使学生了解房地产的概念与房地产价格的特征；熟悉房地产估价的原则与房地产价格的影响因素；掌握市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等房地产评估的基本方法，并能独立运用所学的知识对具体的估价对象进行简单的评估工作。同时，通过本课程的学习，让学生体会到房地产估价工作的重要作用和地位，培养学生热爱房地产估价工作，树立爱岗敬业、团结协作、思维敏锐、勇于创新、严谨估价的职业精神，为毕业后走上房地产估价岗位奠定职业素质基础。 能力目标： 1、能够运用所学的房地产估价知识开展房地产市场调查，搜集估价业务所需的信息资料； 2、能熟练运用市场比较法对新建商品房价格进行评估； 3、会运用收益法对商业型房地产价格进行评估； 4、会运用路线价法、基准地价系数修正法和假设开发法对某块宗地价格进行测算； 5、会运用成本对公益性房地产价格进行评估； 6、会运用假设开发法对期房价格进行评估； 7、会撰写房地产估价报告。 知识目标： 1、掌握房地产估价的基本理论、基本知识； 2、掌握土地评估的理论和方法； 3、掌握在建工程的理论和方法； 4、掌握期房评估的理论和方法； 5、掌握现房评估的理论和方法； 6、掌握公益性房产评估的理论和方法； 7、掌握收益性房产评估的理论和方法； 8、掌握房地产估价报告的撰写。
商业地产评估研究 商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。我们今天主要讨论狭义的商业地产的评估，也就是商场和店铺的评估。 我们大家都评估过商业物业，有大的商场，也有小的店铺。在现场勘查和评估过程中，我们可以发现，相对于住宅、办公和工业物业来说，商业地产的价值评估考虑到的影响因素是最多的，遇到的情况也是最为复杂的。 下面，我从商业地产的特点分析出发，大家讨论一下现场勘查和评估中需要注意的一些事项，提出评估商业地产应采用的几种方法，并对一些具有代表性的商业地产的评估难点和技术路线提出探讨性意见。 一、商业地产特点 1、收益性 商业地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：（1）是房地产开发后直接销售、投资转卖，这类商业地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业地产获利方式从严格单方上讲属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；（2）是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业地产。 2、经营内容多，业态多样 在同一宗商业地产特别是大体量商业地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商业零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不同
的经营内容一般会有不同的收益水平，因此对商业地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益时应在市场调配分析的基础上测算不同经营内容商业地产的收益水平，并以各种商业经营业态采取不同的收益率。 3、出租转租多，产权分散复杂 商业地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业地产产权分散、复杂，因此在进行商业地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托评估。 4、装修高档且复杂 为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异。估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应该充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。 5、垂直空间价值衰减性明显 商业地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业物业的价值以低层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为低层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上的楼层需要借助交通工具，通达的便捷度随之减弱。 二、现场勘查时需要注意的事项 对于商业地产，我们在现场勘查的时候要特别注意。因为商业地产的实物状况、权益状况和区位状况都会影响到其价值。 1、实物状况
关于河源市市区源西办事处新塘工业区 万绿大道东北边6591.50平方米土地 土地评估报告书 河致土评报字[2009]第09086号 评估基准日：2009年08月10日 提交报告日期：2009年08月14日 估价人员：张增强郭明银张锦斌 河源市致诚土地房地产评估有限公司 HEYUAN ZHICHENG LAND REAL ESTATE VALUATION CO.,LTD 河源市兴源东路1号华怡大厦12楼 Floor 12, Huayi Building, NO.1 east of Xingyuan road,Heyuan, Guangdong, P.R.China 电话（Tel）: 传真（Fax）:
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土地估价报告 第一部分总述 一、估价项目名称 河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权市场价值评估 二、委托估价方 委托单位：河源市东日纸品制造有限公司 法人代表：张日权 地址：广东省河源市新塘工业区3号 三、估价目的 河源市东日纸品制造有限公司委托我公司评估位于市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权的市场参考价，为其抵押贷款提供市场价值。 四、估价基准日 二ＯＯ九年八月十日 五、估价日期 二ＯＯ九年八月十日至二ＯＯ九年八月十四日 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的一宗土地价格是指估价对象在估价基准日（2009年08月10日）的土地使用权市场价值。委估土地办理有《国有土地使用权证》，证号为河国用（2007）第001701号，宗地内现建有仓库、厂房等建筑物，建筑物不列在此次估价范围内。估价对象实际用途为工业、评估设定土地用途为工业，剩余土地使用年限为48年，实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内
投资性房地产评估实务与案例分析 第1部分判断题 1.评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露 A、对 B、错 B、错 3.尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、对 B、错
A、对 B、错 --- --------------------------------------------------------------------------------------------- --- -------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------- ------------ --------------------------------- ----------------------------- ------ 1 f ■■ .正确答案：A解析：不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可 . I ||采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别 于公允价值评估结论。 5.户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。 A、对 B、错 」 正确答案：B解析：人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政 策因素。 6.投资性房地产应当能够单独计量和出售。 A、对 B、错 ■―■■■■■ ■■■ .-—-I——■ ■ ■ ■―■ ■ ■ ■ ■ ■T ■ ?正确答案：A解析：未找到解析 ■ 7.评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。 A、对 B、错 正确答案：A你的答案：解析：评估对象对应的是个别建筑物单元，还有多个 建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。
1. 假设人民币与美元的市场汇价2004年4月30日为1：8.27，2004年10月31日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不变，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上涨1%。试利用上述资料估算该写字楼于2004年10月31日的正常市场价格。 解： 2. 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？ 解： 3某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年.该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？解： 万元1.286%81%311%3%812 %81%511%5%8201111115050 =??????????? ??++---??????????? ? ?++--=??? ? ??????? ??++---?? ????????? ??++--= n C C n A A r g g r C r g g r A V 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 RMB8000元/ m 2 USD1000/ m 2 RMB8800元/ m 2 成交日期 2004年1月31日 2004年4月30日 2004年7月31日 交易情况 -1% 0% +3% 区域因素 +2% +1% +3% 个别因素 -3% +2% +1% ()()()()()平方米 元平方米 元平方米 元/57.84610101100103100103100%118800/26.8437102100101100100100%11%5.0127.81000/13.862797 10010210099100%11%5.0180003 4 24 3=???+?==???++??==???++?=C B A V V V 平方米 元/65.85083=++=C B A V V V V ()()22 2162165616520018%18%18%V =++=+++万元
商业地产价值评估 摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。 关键词：政府收购规划调整退二进三经营利润 一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出 根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。 根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。 在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内
房地产估价常见错误案例分析 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间：2008-11-25 浏览量： 一、估价报告本身的不完善 、缺少规范中"估价报告的规范格式"所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 对估价对象的性质没有描述清楚 对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当 4、逻辑不严谨
前后不一致 5、写作有错误 评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 表达形式不科学 二、估价方法选用上的错误 、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 三、应用估价方法时的错误 、收益法 收益期限确定错误。 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 对于客观收益没有考虑到未来的变化。 收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
正常费用的测算错误 A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 c、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 资本化率确定错误