房地产资金计划流程内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
内容：
主题:关于启用公司资金需求计划流程
根据公司资金管理需要，为保障公司有序运营和项目施工顺利进展，现要求公司各相关部门每月底按要求提交次月资金需求计划，资金占用计划表分房地产开发公司和建筑施工公司两种版本，要求如下：
一、房地产开发公司资金需求计划：
（一）、项目累计资金占用计划（各房开公司项目财务部）
1、提交流程：当月30日前各房开公司项目财务部根据各项目其他部门
提交的数据资料加以汇总分析，提交项目当月及累计资金占用计划电
子数据给总公司财务经理。
2、格式要求：将项目初期提交的目标成本情况，本月及累计该项目的
资金流入、资金流出的各项计划和实际的数据分项填列，并填列投入
完成比例。格式见附件一《20xx年xx月房开项目累计资金占用计划
表.xls》
（二）、销售回款计划执行情况汇总（销售部）
1、提交流程：当月25日前销售部按各开发项目做销售回款计划，列明
本月及累计各房开项目销售及汇款情况等报各房开项目财务部，各项
目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。
2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件二《20xx年xx月销售
回款计划执行情况汇总表.xls》。
（三）、项目付款计划明细表（各项目经理）
1、提交流程：当月25日前各项目经理需提交各项目付款计划明细表，
列明付款单位、合同金额、结算金额、已付款金额、未付款金额、本
月申请付款金额及合同要求的付款方式等，报各房开项目财务部，各
项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。
2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件三《20xx年xx月xx项
目付款计划明细表.xls》。
（四）、项目费用用款计划（各项目经理）
1、提交流程：当月25日前各项目经理需将下月本项目预计发生的费用
项目日常费用、项目差旅费、项目招待费等资金需求计划明细报各房
开项目财务部，各项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。
2、格式要求：具体各项目需报费用范围及格式见附件四《20xx年xx月
项目费用用款计划.xls》。
（五）、部门费用用款计划（各部门负责人）
1、提交流程：当月25日前公司所有部门负责人需将下月本部门预计发
生的部门费用如日常费用、部门差旅费、部门招待费等，人事行政部门
需做各部门、项目工资、保险等资金计划报总公司财务经理。
2、格式要求：具体各部门需报费用范围及格式见附件五《20xx年xx月公
司部门资金需求计划.xls》。
二、建筑施工公司资金需求计划：
（一）、建筑施工项目资金占用计划（各建筑施工项目经理）
1、提交流程：当月28日前建筑施工各项目经理提交本月施工项目资金
占用计划电子数据给建筑公司主管会计，30日前建筑公司主管会计审核后转财务经理。
2、格式要求：将建筑施工项目目标成本情况，本月该项目的资金流入
（取得工程款）、资金流出的各项计划数据分项填列。格式见附件六《20xx年xx月建筑施工项目资金占用计划表.xls》
（二）、项目材料资金需求计划（各建筑施工项目经理）
1、提交流程：当月28日前建筑施工各项目经理提交本月施工项目材料
资金计划电子数据给建筑公司主管会计，30日前建筑公司主管会计审核后转财务经理。
2、格式要求：应区分实际到货金额、按项目进度预计到货金额、拟签
新合同预付金额，并注明紧急重要付款额，重要付款额和以往工程欠款。格式见附件七《20xx年xx月材料资金需求计划.xls》
（三）、劳务资金需求计划（各建筑施工项目经理）
1、提交流程：
①当月25日各项目预算据实统计上月25日至本月24日的施工完成产
量报项目经理初审；
②当月26日前项目经理完成初审，并立即转交预算部核算产值;
③当月27日前预算部反馈产值计算结果给项目经理；
④当月28日项目经理根据预算部核算出的产值，核定付款额度报建筑
公司主管会计，30日前建筑公司主管会计审核后转财务经理。
2、格式要求：
①各项目部提交给项目经理、预算部的格式见附件九《20xx年xx月工
程进度付款审核书.xls》
②资金需求计划格式见附件八《20xx年xx月劳务资金需求计划.xls》
（四）、项目费用用款计划（各项目经理）
1、提交流程：当月28日前各项目经理需将下月本项目预计发生的费用
项目日常费用、项目差旅费、项目招待费等资金需求计划明细报建筑
公司主管会计，建筑公司主管会计于当月30日前汇总转财务经理。
2、格式要求：具体各项目需报费用范围及格式见附件四《20xx年xx月
项目费用用款计划.xls》。
三、资金需求总计划：
（一）、分项资金需求计划汇总确认
1、次月3日财务经理收集整理各分项资金需求计划，并汇总给公司总经理审批；
2、次月8日公司总经理根据资金情况，批准各分项资金具体使用额度并签字确认。
（二）、资金需求计划批复与执行台账
1、财务经理将总经理批准后的各分项资金计划，及时反馈到各相关部门和财务主管；
2、各部门负责人登记本部门的使用台账;
四、计划外资金需求
对于超出资金计划外的资金需求，各部门负责人须提前与公司总经理沟通，总经理同意后，相关部门负责人更新资金需求计划，并mail给公
司总经理、财务经理和财务主管，急需现金的支出项目，应不少于提前1个工作日通知财务部准备款项。
五、资金计划保密
各部门对总经理批示后的资金支出计划具有保密义务，各部门负责人为第一责任人，对于材料付款计划、劳务付款计划不得向该公司（或劳务队承包人）外的第三人透露。
六、附件
附件一：《20xx年xx月房开项目累计资金占用计划表.xls》
附件二：《20xx年xx月销售回款计划执行情况汇总表.xls》
附件三：《20xx年xx月xx项目付款计划明细表.xls》
附件四：《20xx年xx月项目费用用款计划.xls》
附件五：《20xx年xx月公司部门资金需求计划.xls》
附件六：《20xx年xx月建筑施工项目资金占用计划表.xls》
附件七：《20xx年xx月材料资金需求计划.xls》
附件八：《20xx年xx月劳务资金需求计划.xls》
附件九：《20xx年xx月工程进度付款审核书.xls》
以上通知自本月起生效。
1 .目的 1.1为提高公司资金使用效益，加强资金筹集、使用的计划性，规范公司资金计划管理工作，确保公司年度目标的实现，特制订本制度。 1.2资金计划管理制度是建立在预算管理基础之上并使之逐月落实的有效管理工 具，它可以提高资金使用效率，降低企业财务风险，加强成本和费用控制，变事后管理”为事前管理”。 注：公司资金计划分：年度资金计划、季度资金计划、月度资金计划。 2. 范围 本办法适用于公司所属所有职能部门。 3. 术语 本管理规定所称资金，系指库存现金、银行本外币存款及各种有价证券 4. 职责 4.1公司财务部负责制定统一的资金计划要求格式，是《资金计划》的组织、收集、审核、监督、汇总及平衡部门。 4.2公司各职能部门负责人是《资金计划》的制定责任人。 4.3公司总经理负责对各期《资金计划》进行最后审批。注：年度《资金计划》需经公司董事会批准。 4.4综合办公室负责对各期批准的《资金计划》进行建档保存。 5. 内容
5.1计划的编制 5.1.1计划编制要求 5.1.1.1资金计划应真实、全面地反应本公司、本部门资金运作的实际情况。 5.1.1.2各职能部门使用财务部制定的统一格式资金计划格式，完整填报。 5.1.1.3各部门应根据有关合同条款或经济业务的最后付款期限，对资金支出按成本费用项目进行精细安排，误差率应控制在10%以内准确、按时地报送各期资金计划。 5.1.1.4对于资金计划中涉及金额较大或重要项目，应在当年度、季度、月度资金 计划中相应编制项目子计划。（如：薪资支出、工程付款支出、偿还借款支出、融资收入、付息支出等） 5.1.1.5资金计划中各项资金的收入、支出均按收付实现制原则确定。 5.1.2计划编制时间 5.1.2.1各职能部门每月25日前完成并上报下月的《部门月度工作计划》及《部门月度资金计划》（附excel电子版）至财务部。月度计划计算周期为上月26日至本月25日。 5.1.2.2各职能部门每季度最后一个月的20日前完成并上报下季度的《部门季度工作计划》及《部门季度资金计划》（附excel电子版）至财务部。 5.1.2.3各职能部门每年12月15日前完成并上报下一年度的《部门年度工作计划》及《部门年度资金计划》（附excel电子版）至财务部。注：每年11月底，公司董事会组织确定下一年度的战略及工作目标，并下达公司执行。 注：年度资金计划和季度资金计划为方向目标性计划，月度资金计划是严密可执 行计划。 5.2计划的审批 5.2.1每月28日前，财务部需对各部门的资金计划进行审核、确认，以保证计划无遗漏项、计划制定合理。同时汇总并平衡资金计划，联同各职能部门下月《资金计划》上报总经理。 5.2.2每月第一次公司总经理会议以资金计划为会议主要议题之一，确定当月的公司重点关注计划和资金计划，审批各部门资金计划，会后批准的原件交综合办公室备案。 5.2.3计划会议结束后第二天，综合办公室下发批准的各部门资金计划，资金计划电子版本，送至董事会各董事成员邮箱，并电话确认报送。
实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)
一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证
件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个
房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地) 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用 2 投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式 3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金 (2)项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资 对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分 (2)非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物 (1)抵押贷款(2)质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措 (1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式 合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9) 股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地 (1)资金投入量(2)资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 (1)资金需求(2)资金来源 4.3.3 ?0以下工程
房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的 向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 （一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 （二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基
房地产资金计划流程 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
内容： 主题:关于启用公司资金需求计划流程 根据公司资金管理需要，为保障公司有序运营和项目施工顺利进展，现要求公司各相关部门每月底按要求提交次月资金需求计划，资金占用计划表分房地产开发公司和建筑施工公司两种版本，要求如下： 一、房地产开发公司资金需求计划： （一）、项目累计资金占用计划（各房开公司项目财务部） 1、提交流程：当月30日前各房开公司项目财务部根据各项目其他部门提交 的数据资料加以汇总分析，提交项目当月及累计资金占用计划电子数据给总 公司财务经理。 2、格式要求：将项目初期提交的目标成本情况，本月及累计该项目的资金流 入、资金流出的各项计划和实际的数据分项填列，并填列投入完成比例。格 式见附件一《20xx年xx月房开项目累计资金占用计划表.xls》（二）、销售回款计划执行情况汇总（销售部） 1、提交流程：当月25日前销售部按各开发项目做销售回款计划，列明本月 及累计各房开项目销售及汇款情况等报各房开项目财务部，各项目财务于当 月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件二《20xx年xx月销售回款计 划执行情况汇总表.xls》。 （三）、项目付款计划明细表（各项目经理） 1、提交流程：当月25日前各项目经理需提交各项目付款计划明细表，列明 付款单位、合同金额、结算金额、已付款金额、未付款金额、本月申请付款
金额及合同要求的付款方式等，报各房开项目财务部，各项目财务于当月 30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件三《20xx年xx月xx项目付款 计划明细表.xls》。 （四）、项目费用用款计划（各项目经理） 1、提交流程：当月25日前各项目经理需将下月本项目预计发生的费用项目 日常费用、项目差旅费、项目招待费等资金需求计划明细报各房开项目财务 部，各项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：具体各项目需报费用范围及格式见附件四《20xx年xx月项目 费用用款计划.xls》。 （五）、部门费用用款计划（各部门负责人） 1、提交流程：当月25日前公司所有部门负责人需将下月本部门预计发生的 部门费用如日常费用、部门差旅费、部门招待费等，人事行政部门需做各部 门、项目工资、保险等资金计划报总公司财务经理。 2、格式要求：具体各部门需报费用范围及格式见附件五《20xx年xx月公司部门 资金需求计划.xls》。 二、建筑施工公司资金需求计划： （一）、建筑施工项目资金占用计划（各建筑施工项目经理） 1、提交流程：当月28日前建筑施工各项目经理提交本月施工项目资金占用 计划电子数据给建筑公司主管会计，30日前建筑公司主管会计审核后转财务 经理。
房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择 东南大学土木工程学院建设与房地产系黄有亮 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行2003年6月121号文件） 对于房地产开发商的有关规定： 对于个人房贷的有关规定： 1投资费用的组成及估算 1.1开发成本 1.1.1土地使用权出让金 1.1.2土地征用及拆迁安置补偿费（生地） 1.1.3前期工程费 （1）项目可行性研究费（2）规划设计费（3）地质勘察测绘费（4）场地准备费（5）筹建开办费 1.1.4 建安工程费 （1）土建工程费（2）设备及安装工程费 1.1.5基础设施费 1.1.6公共配套设施费 1.1.7不可预见费 1.1.8开发期间税费 1）土地使用税 2）城市（红线外）配套设施建设费（市政支管线分摊费和分散建设市政公用设施建设费），按建筑面积征收 3）供电增容费（用电权费、供电贴费） 4）绿化建设费 1.1.9其他费用 1.2开发费用 1.2.1管理费用1.2.2销售费用1.2.3财务费用 2投资资金使用计划的编制 2.1编制投资资金使用计划的依据 2.2资金使用计划表的形式 2.3资金使用计 划编制方法 3融资基本知识 3.1资金投入方式与来源渠道 3.2项目的融资组织形式 3.2.1既有项目法人融资 3.2.2 新设项目法人融资 3.3资本金筹集 （1）公司融资方式下的项目资本金（2 ）项目融资方式下的项目资本金 3.4负债融资 （1）商业银行贷款 按贷款的期限划分按贷款的用途划分■按贷款有无担保品划分
（2）非银行房地产金融机构 3.5信用保证措施 3.6抵（质）押贷款与抵（质）押物 （1）抵押贷款（2 ）质押贷款 3.7筹（融）资方案分析 3.7.1资金（融资）成本分析3.7.2融资结构分析3.7.3融资风险分析3.7.4资金来源计划表4融资操作实务 4.1短期资金筹措 （1）商业信用（2）商业票据――本票与汇票（3）短期贷款 4.2中长期资金筹措 （1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款 4.3开发各阶段融资方案 4.3.1土地竞投与购地 （1）资金投入量（2 ）资金来源 4.3.2规划设计和场地准备 （1）资金需求（2 ）资金来源 4.3.3± 0以下工程 （1）资金需求（2 ）资金来源 4.3.4主体结构工程 （1）资金需求（2 ）资金来源 4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3） （1）资金需求（2 ）资金来源 4.4资金回笼与资金管理 4.4.1资金回笼 4.4.2资金运作管理 4.4.3资金运作实战技巧 (1) 资金运作及风险回避 （2）资金投入与回笼技巧 短线投资的资金投入与回笼技巧长线投资的资金投入与回笼技巧 5融资现状与出路 现阶段融资方式： （1 ）自有资金+信托计划（2 ）股权融资+银行贷款（3）自有资金+房地产投资基金（4）买壳上市、借壳上市（5）企业债券（6）企业之间的资金拆借创新融资模式： （1）开发商贴息委托贷款（2）信托+房地产销售期权（3）承兑汇票贴现（4 ）私人拆借：浙江呈会”（5）圈子主义 包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综
房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择 东南大学土木工程学院建设与房地产系黄有亮 1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费,生地, 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用 2 投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式
3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集 (1)公司融资方式下的项目资本金 (2)项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资 对于房地产项目来说～主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 ,按贷款的期限划分,按贷款的用途划分,按贷款有无担保品划分 (2)非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵,质,押贷款与抵,质,押物 (1)抵押贷款,2,质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措 (1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式合作开发(5)预 售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9)股票(上市股份制开发企业)(10) 发行公司债券(11)银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地,1,资金投入量,2,资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 ,1,资金需求,2,资金来源 4.3.3 ?0以下工程 ,1,资金需求,2,资金来源 4.3.4 主要结构工程
房地产资金计划流程内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
内容： 主题:关于启用公司资金需求计划流程 根据公司资金管理需要，为保障公司有序运营和项目施工顺利进展，现要求公司各相关部门每月底按要求提交次月资金需求计划，资金占用计划表分房地产开发公司和建筑施工公司两种版本，要求如下： 一、房地产开发公司资金需求计划： （一）、项目累计资金占用计划（各房开公司项目财务部） 1、提交流程：当月30日前各房开公司项目财务部根据各项目其他部门 提交的数据资料加以汇总分析，提交项目当月及累计资金占用计划电 子数据给总公司财务经理。 2、格式要求：将项目初期提交的目标成本情况，本月及累计该项目的 资金流入、资金流出的各项计划和实际的数据分项填列，并填列投入 完成比例。格式见附件一《20xx年xx月房开项目累计资金占用计划 表.xls》 （二）、销售回款计划执行情况汇总（销售部） 1、提交流程：当月25日前销售部按各开发项目做销售回款计划，列明 本月及累计各房开项目销售及汇款情况等报各房开项目财务部，各项 目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件二《20xx年xx月销售 回款计划执行情况汇总表.xls》。 （三）、项目付款计划明细表（各项目经理）
1、提交流程：当月25日前各项目经理需提交各项目付款计划明细表， 列明付款单位、合同金额、结算金额、已付款金额、未付款金额、本 月申请付款金额及合同要求的付款方式等，报各房开项目财务部，各 项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件三《20xx年xx月xx项 目付款计划明细表.xls》。 （四）、项目费用用款计划（各项目经理） 1、提交流程：当月25日前各项目经理需将下月本项目预计发生的费用 项目日常费用、项目差旅费、项目招待费等资金需求计划明细报各房 开项目财务部，各项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：具体各项目需报费用范围及格式见附件四《20xx年xx月 项目费用用款计划.xls》。 （五）、部门费用用款计划（各部门负责人） 1、提交流程：当月25日前公司所有部门负责人需将下月本部门预计发 生的部门费用如日常费用、部门差旅费、部门招待费等，人事行政部门 需做各部门、项目工资、保险等资金计划报总公司财务经理。 2、格式要求：具体各部门需报费用范围及格式见附件五《20xx年xx月公 司部门资金需求计划.xls》。 二、建筑施工公司资金需求计划： （一）、建筑施工项目资金占用计划（各建筑施工项目经理）
房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择1256326710 房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择 1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地) 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1 管理费用 1.2.2 销售费用 1.2.3 财务费用 2 投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式 3.2.1 既有项目法人融资
3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集 3.3.1 公司融资方式下的项目资本金 3.3.2 项目融资方式下的项目资本金3.4 负债融资 对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 ,按贷款的期限划分,按贷款的用途划分,按贷款有无担保品划分 (2)非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物 (1)抵押贷款(2)质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措 (1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式合作 开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9)股票 (上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地 (1)资金投入量(2)资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 (1)资金需求(2)资金来源
房地产资金管理业务流程 与节点说明 Prepared on 24 November 2020
房地产资金管理业务流程与节点说明编号：
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 公司名称 **房地产开发有限公司 密 级 第 页共 页 编制单位 签发人 签发时间 资金管理业务流程图节点说明 节点B2，资金计划 审审 开 年度资 金计划 编制预算和用 接受用 款申请 结 用款申 融资执行 融资准备 年度融资计划 审审 审 年度预算和 审年度资金 准备 汇 总 月度资金准 资金使 Y Y Y Y N N N N 2000元以上 2000元以下
1．财务部经理收到经过总经理审批的公司年度预算和资金使用计划。 节点C3，融资计划 1．财务部经理根据年度资金使用计划、预测现金流量表制定年度融资计划； 2．本项工作在收到审批后的年度资金计划、预测现金流量表后5个工作日完成； 3．年度融资计划交财务副总审批； 节点B3，审批 1．财务副总审批财务经理递交的融资计划，就融资时间、融资方式、融资成本进行审核； 2．对于融资计划中不合理部分退回财务部经理重新制定融资计划； 3．将审批通过的融资计划交总经理审批； 4．本项工作在收到财务部经理递交的融资计划后2个工作日完成。 节点A3，审批 1．总经理审批副总递交的年度融资计划； 2．对于融资计划中不合理部分退回财务部经理重新制定融资计划； 3．将审批通过的融资计划交财务部经理进行融资准备； 4．本项工作在收到财务副总递交的融资计划后2个工作日完成。 节点C4 D4 融资资金准备 1．财务部经理根据总经理审批后的融资计划进行融资准备； 2．将资金计划和融资计划交出纳备份，以便出纳进行资金准备； 3．出纳根据财务部经理指示进行资金准备。
主题:关于启用公司资金需求计划流程 内容： 根据公司资金管理需要，为保障公司有序运营和项目施工顺利进展，现要求公司各相关部门每月底按要求提交次月资金需求计划，资金占用计划表分房地产开发公司和建筑施工公司两种版本，要求如下： 一、房地产开发公司资金需求计划： （一）、项目累计资金占用计划（各房开公司项目财务部） 1、提交流程：当月30日前各房开公司项目财务部根据各项目其他部门提交的数 据资料加以汇总分析，提交项目当月及累计资金占用计划电子数据给总公司财 务经理。 2、格式要求：将项目初期提交的目标成本情况，本月及累计该项目的资金流入、 资金流出的各项计划和实际的数据分项填列，并填列投入完成比例。格式见附 件一《20xx年xx月房开项目累计资金占用计划表.xls》 （二）、销售回款计划执行情况汇总（销售部） 1、提交流程：当月25日前销售部按各开发项目做销售回款计划，列明本月及累 计各房开项目销售及汇款情况等报各房开项目财务部，各项目财务于当月30 日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件二《20xx年xx月销售回款计划 执行情况汇总表.xls》。 （三）、项目付款计划明细表（各项目经理） 1、提交流程：当月25日前各项目经理需提交各项目付款计划明细表，列明付款 单位、合同金额、结算金额、已付款金额、未付款金额、本月申请付款金额及 合同要求的付款方式等，报各房开项目财务部，各项目财务于当月30日前汇 总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件三《20xx年xx月xx项目付款计 划明细表.xls》。 （四）、项目费用用款计划（各项目经理） 1、提交流程：当月25日前各项目经理需将下月本项目预计发生的费用项目日常 费用、项目差旅费、项目招待费等资金需求计划明细报各房开项目财务部，各 项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：具体各项目需报费用范围及格式见附件四《20xx年xx月项目费用 用款计划.xls》。 （五）、部门费用用款计划（各部门负责人） 1、提交流程：当月25日前公司所有部门负责人需将下月本部门预计发生的部门费 用如日常费用、部门差旅费、部门招待费等，人事行政部门需做各部门、项目工 资、保险等资金计划报总公司财务经理。
房地产资金计划管理制度 1(目的 1为提高公司资金使用效益，加强资金筹集、使用的计划性，规范公司资金 1. 计划管理工作，确保公司年度目标的实现，特制订本制度。 1.2资金计划管理制度是建立在预算管理基础之上并使之逐月落实的有效管理工具，它可以提高资金使用效率，降低企业财务风险，加强成本和费用控制，变“事后管理”为“事前管理”。 注:公司资金计划分:年度资金计划、季度资金计划、月度资金计划。 2(范围 本办法适用于公司所属所有职能部门。 3(术语 本管理规定所称资金，系指库存现金、银行本外币存款及各种有价证券 4(职责 4.1 公司财务部负责制定统一的资金计划要求格式，是《资金计划》的组织、收集、审核、监督、汇总及平衡部门。 4.2 公司各职能部门负责人是《资金计划》的制定责任人。 4.3公司总经理负责对各期《资金计划》进行最后审批。注:年度《资金计划》需经公司董事会批准。 4.4 综合办公室负责对各期批准的《资金计划》进行建档保存。 5(内容 5.1 计划的编制 5.1.1计划编制要求 5.1.1.1资金计划应真实、全面地反应本公司、本部门资金运作的实际情况。 5.1.1.2各职能部门使用财务部制定的统一格式资金计划格式，完整填报。
5.1.1.3各部门应根据有关合同条款或经济业务的最后付款期限，对资金支出按成本费用项目进行精细安排，误差率应控制在10%以内准确、按时地报送各期资金计划。 5.1.1.4对于资金计划中涉及金额较大或重要项目，应在当年度、季度、月度资金计划中相应编制项目子计划。(如:薪资支出、工程付款支出、偿还借款支出、融资收入、付息支出等) 5.1.1.5 资金计划中各项资金的收入、支出均按收付实现制原则确定。 5.1.2计划编制时间 5.1.2.1各职能部门每月25日前完成并上报下月的《部门月度工作计划》及《部门月度资金计划》(附excel电子版)至财务部。月度计划计算周期为上月26日至本月25日。 5.1.2.2各职能部门每季度最后一个月的20日前完成并上报下季度的《部门季度工作计划》及《部门季度资金计划》(附excel电子版)至财务部。 5.1.2.3各职能部门每年12月15日前完成并上报下一年度的《部门年度工作计划》及《部门年度资金计划》(附excel电子版)至财务部。注:每年11月底，公司董事会组织确定下一年度的战略及工作目标，并下达公司执行。 注:年度资金计划和季度资金计划为方向目标性计划，月度资金计划是严密可执行计划。 5.2 计划的审批 5.2.1每月28日前，财务部需对各部门的资金计划进行审核、确认，以保证计划无遗漏项、计划制定合理。同时汇总并平衡资金计划，联同各职能部门下月《资金计划》上报总经理。
内容： 主题:关于启用公司资金需求计划流程 根据公司资金管理需要，为保障公司有序运营和项目施工顺利进展，现要求公司各相关部门每月底按要求提交次月资金需求计划，资金占用计划表分房地产开发公司和建筑施工公司两种版本，要求如下： 一、房地产开发公司资金需求计划： （一）、项目累计资金占用计划（各房开公司项目财务部） 1、提交流程：当月30日前各房开公司项目财务部根据各项目其他 部门提交的数据资料加以汇总分析，提交项目当月及累计资金占用 计划电子数据给总公司财务经理。 2、格式要求：将项目初期提交的目标成本情况，本月及累计该项目 的资金流入、资金流出的各项计划和实际的数据分项填列，并填列 投入完成比例。格式见附件一《20xx年xx月房开项目累计资金占用 计划表.xls》 （二）、销售回款计划执行情况汇总（销售部） 1、提交流程：当月25日前销售部按各开发项目做销售回款计划， 列明本月及累计各房开项目销售及汇款情况等报各房开项目财务 部，各项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件二《20xx年xx月销 售回款计划执行情况汇总表.xls》。 （三）、项目付款计划明细表（各项目经理） 1、提交流程：当月25日前各项目经理需提交各项目付款计划明细 表，列明付款单位、合同金额、结算金额、已付款金额、未付款金
额、本月申请付款金额及合同要求的付款方式等，报各房开项目财 务部，各项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件三《20xx年xx月xx 项目付款计划明细表.xls》。 （四）、项目费用用款计划（各项目经理） 1、提交流程：当月25日前各项目经理需将下月本项目预计发生的 费用项目日常费用、项目差旅费、项目招待费等资金需求计划明细 报各房开项目财务部，各项目财务于当月30日前汇总转总公司财务 经理。 2、格式要求：具体各项目需报费用范围及格式见附件四《20xx年 xx月项目费用用款计划.xls》。 （五）、部门费用用款计划（各部门负责人） 1、提交流程：当月25日前公司所有部门负责人需将下月本部门预计发 生的部门费用如日常费用、部门差旅费、部门招待费等，人事行政部门需做各部门、项目工资、保险等资金计划报总公司财务经理。 2、格式要求：具体各部门需报费用范围及格式见附件五《20xx年xx月 公司部门资金需求计划.xls》。 二、建筑施工公司资金需求计划： （一）、建筑施工项目资金占用计划（各建筑施工项目经理） 1、提交流程：当月28日前建筑施工各项目经理提交本月施工项目 资金占用计划电子数据给建筑公司主管会计，30日前建筑公司主管 会计审核后转财务经理。 2、格式要求：将建筑施工项目目标成本情况，本月该项目的资金流
房地产资金计划流程修 订版 IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
主题:关于启用公司资金需求计划流程 内容： 根据公司资金管理需要，为保障公司有序运营和项目施工顺利进展，现要求公司各相关部门每月底按要求提交次月资金需求计划，资金占用计划表分房地产开发公司和建筑施工公司两种版本，要求如下： 一、房地产开发公司资金需求计划： （一）、项目累计资金占用计划（各房开公司项目财务部） 1、提交流程：当月30日前各房开公司项目财务部根据各项目其他部门提交的 数据资料加以汇总分析，提交项目当月及累计资金占用计划电子数据给总公司 财务经理。 2、格式要求：将项目初期提交的目标成本情况，本月及累计该项目的资金流 入、资金流出的各项计划和实际的数据分项填列，并填列投入完成比例。格式 见附件一《20xx年xx月房开项目累计资金占用计划表.xls》 （二）、销售回款计划执行情况汇总（销售部） 1、提交流程：当月25日前销售部按各开发项目做销售回款计划，列明本月及 累计各房开项目销售及汇款情况等报各房开项目财务部，各项目财务于当月 30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件二《20xx年xx月销售回款计划 执行情况汇总表.xls》。 （三）、项目付款计划明细表（各项目经理）
1、提交流程：当月25日前各项目经理需提交各项目付款计划明细表，列明付 款单位、合同金额、结算金额、已付款金额、未付款金额、本月申请付款金额 及合同要求的付款方式等，报各房开项目财务部，各项目财务于当月30日前 汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件三《20xx年xx月xx项目付款 计划明细表.xls》。 （四）、项目费用用款计划（各项目经理） 1、提交流程：当月25日前各项目经理需将下月本项目预计发生的费用项目日 常费用、项目差旅费、项目招待费等资金需求计划明细报各房开项目财务部， 各项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：具体各项目需报费用范围及格式见附件四《20xx年xx月项目费 用用款计划.xls》。 （五）、部门费用用款计划（各部门负责人） 1、提交流程：当月25日前公司所有部门负责人需将下月本部门预计发生的部 门费用如日常费用、部门差旅费、部门招待费等，人事行政部门需做各部门、项目工资、保险等资金计划报总公司财务经理。 2、格式要求：具体各部门需报费用范围及格式见附件五《20xx年xx月公司部门资 金需求计划.xls》。 二、建筑施工公司资金需求计划：
房地产项目资金计划 ---张锡豪 培训方式:以国家土建工程项目管理标准知识体系为基础，结合贵公司拟（在）建房地产项目管理实际情况，探讨企业项目资金管理面临的突出问题；介绍国际国内最前沿的项目管理研究成果，分享老师亲身经历的国内国际大型工程项目管理经验，案例真实、经典、实战、实用，引领学员从国家项目管理高端，分析项目资金计划管理现状,拓展项目管理工作者的知识视野和技能，提升其管理项目的执行能力，达到实 现公司经营战略目标。 培训对象: 总裁、项目经理 培训时间: 6/12H 培训提纲: 第一章项目与项目管理概述 1．1项目与项目管理 1．2 项目生命周期与资金流的关系 1．3企业组织与管理模式对财税（资金）管理的影响 1. 4项目经理必备的财税法律法规知识 第二章费用估算方法 2．1费用估算的要求（类型与精度） 2．2 费用估算的十条戒律 2．3工程项目费用的范围（业主—EPC项目总承包） 2．4估算程序的建立 2. 5估算方法的运用 ——概念性费用估算法 ——确定性费用估算法 ——成本指数 ——美国的系数估算法
——项目时间计划的费用优化 2.6费用审查评估与估算分析 2.7基于风险驱动的项目费用量化分析方法 ——介绍国外费用估算量化分析现状 【案例1】.某EPC项目投标报价费用估算应用实例 第三章如何编制资金计划 3.1编制资金计划的依据 3.2编制资金计划的方法 3.3收入计划 3.4支出计划 3.5计划的平衡方法与技巧 3.6资金计划管理流程与制度 【案例2】:某项目资金计划的编制实例 第四章项目资金计划的实施与管控 4.1资金流量估算的方法 4.2工程款支付的现金流量估计 4.3对成本支出资金流量估计的影响因素 4.4项目费用与工期的关系 4.5货币资金的管理与核算 ——库存现金管理、银行存款管理 ——施工项目资金往来的管理与核算 ——施工项目资金管理的内部控制 ——施工项目资金管理要领 4.6营业税、企业所得税及个人所得税政策解析 【案例3】: 某项目工程款动态支付实例 第五章课程小结与提问 5.1房地产开发企业项目管理成功关键要素 ——“万科地产”品牌战略的成功启示 5.2现场问题解答
房地产资金计划流程 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
内容： 主题:关于启用公司资金需求计划流程 根据公司资金管理需要，为保障公司有序运营和项目施工顺利进展，现要求公司各相关部门每月底按要求提交次月资金需求计划，资金占用计划表分房地产开发公司和建筑施工公司两种版本，要求如下： 一、房地产开发公司资金需求计划： （一）、项目累计资金占用计划（各房开公司项目财务部） 1、提交流程：当月30日前各房开公司项目财务部根据各项目其他部 门提交的数据资料加以汇总分析，提交项目当月及累计资金占用计 划电子数据给总公司财务经理。 2、格式要求：将项目初期提交的目标成本情况，本月及累计该项目 的资金流入、资金流出的各项计划和实际的数据分项填列，并填列 投入完成比例。格式见附件一《20xx年xx月房开项目累计资金占 用计划表.xls》 （二）、销售回款计划执行情况汇总（销售部） 1、提交流程：当月25日前销售部按各开发项目做销售回款计划，列 明本月及累计各房开项目销售及汇款情况等报各房开项目财务部， 各项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件二《20xx年xx月销 售回款计划执行情况汇总表.xls》。 （三）、项目付款计划明细表（各项目经理）
1、提交流程：当月25日前各项目经理需提交各项目付款计划明细 表，列明付款单位、合同金额、结算金额、已付款金额、未付款金 额、本月申请付款金额及合同要求的付款方式等，报各房开项目财 务部，各项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经理。 2、格式要求：销售回款计划执行情况格式见附件三《20xx年xx月xx 项目付款计划明细表.xls》。 （四）、项目费用用款计划（各项目经理） 1、提交流程：当月25日前各项目经理需将下月本项目预计发生的费 用项目日常费用、项目差旅费、项目招待费等资金需求计划明细报 各房开项目财务部，各项目财务于当月30日前汇总转总公司财务经 理。 2、格式要求：具体各项目需报费用范围及格式见附件四《20xx年xx 月项目费用用款计划.xls》。 （五）、部门费用用款计划（各部门负责人） 1、提交流程：当月25日前公司所有部门负责人需将下月本部门预计 发生的部门费用如日常费用、部门差旅费、部门招待费等，人事行政 部门需做各部门、项目工资、保险等资金计划报总公司财务经理。 2、格式要求：具体各部门需报费用范围及格式见附件五《20xx年xx月 公司部门资金需求计划.xls》。 二、建筑施工公司资金需求计划： （一）、建筑施工项目资金占用计划（各建筑施工项目经理）
广州某房地产项目资金筹措计划 步骤1 筹资基本态势分析 本项目是一个规模较大的开发项目。就目前项目情况及国内外资金来源、筹措条件来看： 1．本项目是一个内资开发的项目。 2．目前国内信贷市场资金相对充足，利率相对较低，银行贷款筹措难度不大。 3．本项目区位价值凸现，有很好的市场销售前景。 4．本项目预期社会效益、经济效益较好，对资金成本的承受力较强。 步骤2 项目资金需要规模和流量 依据本项目的预可行性研究报告，其初步投资与开发方案如下。 1．项目开发进度计划 本项目作为一个以市场为导向的中高档商住项目，在拟定项目的开发建设计划时，主要依据大中规模住宅项目的基本规律，遵循最佳的市场对接时机与购买力适应，以及按基地的成熟条件渐进的原则。 从广州当前楼市的发育、区域购买力，以及合理的市场占有率角度，暂定开发经营期为3年，其中销售期为2年。 根据项目基地及规模情况，在项目开发过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。 项目开发进度计划详见表2-2-2。 表2-2-2 项目开发进度计划
2．项目总投资估算 项目总投资估算详见表2-2-1。 3．项目资金投入计划 资金投入计划是依据开发项目的土地购置安排，开发进度计划中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求来计算资金的需求量的。 根据项目开发进度计划，将项目总投资列表，得到本项目资金投入计划表（见表2-2-3）。 表2-2-3 资金投入计划 单位：万元
4．项目资金回收计划 资金回收项目包括物业预售收入、销售收入、租金收入、其他收入。资金回收计划是根据物业租售预测，对物业租售的估计售价、租金水平进行回收测算的。 （1）销售价格的确定 1）住宅销售单价的确定。用市场比较法确定本项目住宅销售价格为：2500元/平方米。 2）商铺销售单价的确定。用市场比较法确定本项目商铺销售价格为：11000元/平方米。 3）地下车位销售单价的确定。用市场比较法确定本项目车位销售价格为：15万元/个。 （2）项目销售计划 根据对广州市住宅市场状况的分析，结合项目的综合竞争力、投资计划与开发进度计划，确定项目的销售计划如下： 1）住宅部分从开发经营期的第二年中开始出售，整个销售过程规划分四批进行，具体为10%、20%、30%、40%，价格分别为2500元/平方米、2600元/平方米、2700元/平方米、2800元/平方米，销售率100%。 2）商铺部分从开发经营期的第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，