重庆市开发商管理信息系统
使用手册
目录
1 编写目的 (3)
2 适用范围 (3)
3 概述 (3)
3.1目的及用途 (3)
3.2参考资料 (3)
3.3系统运行环境 (3)
3.4软硬件环境需求 (3)
3.5阅读指南 (4)
3.6术语 (4)
4 功能操作说明 (4)
4.1系统登录 (4)
4.2企业注册 (5)
4.3机构信息管理 (8)
4.3.1机构人员管理 (8)
4.3.2人员角色管理 (12)
4.3.3变更申请 (13)
4.3.3.1企业信息变更 (13)
4.3.4企业信息浏览 (14)
4.4项目管理 (15)
4.4.1项目管理 (15)
4.4.2项目委托 (18)
4.4.3楼盘授权 (20)
4.4.4合同模板管理 (21)
4.5预售许可 (24)
4.5.1 预售许可新办 (24)
4.5.2 预售许可变更 (29)
4.6商品房网签 (32)
4.6.1 认购 (32)
4.6.2 草拟 (35)
4.6.3 签约 (41)
4.7业务登记 (41)
4.7.1 业务申报 (41)
4.9.2 申报列表 (44)
4.9.3 业务状态 (45)
4.9.4 业务状态查询 (46)
4.8综合查询 (47)
4.8.1 业务查询 (47)
4.9其他功能 (48)
4.9.1 更改密码 (48)
4.9.2 更改资料 (48)
1 编写目的
此文档主要是为重庆市开发商管理信息系统用户提供关于该系统中的功能的详细使用说明，指导用户正确方便地使用系统。
2 适用范围
该文档适用于重庆市开发商管理信息系统的所有用户培训资料工作。
3 概述
3.1 目的及用途
提高工作重庆市国土资源和房屋局及其下属分局，或重庆市各区县国土业务管理部门的办公效率，规范土地管理业务，为行业决策分析提供依据。本系统符合国家第二次土地调查规程中关于城镇地籍调查的部分，完全满足《渝国土房管发[2008]661号》文中对重庆市地籍登记业务办理的要求。
重庆市地房籍测绘成果管理信息系统的建设内容主要包括地房籍初始测量、地房籍变更测量质量审查、数据质量控制和入库、楼盘表的创建和管理等相关业务管理。
对地籍测量测绘成果和房产测量测绘成果进行备案审查，对符合备案要求的成果进行认定。
3.2 参考资料
3.3 系统运行环境
操作系统：Windows 2000 Server，Windows 2000 Advanced Server，Windows 2000 Professional，Windows XP Professional，Windows NT Server+SP6，Windows NT
Workstation+SP6，Windows 2003 Server中的任何一种。
浏览器要求使用IE6.0及以上的版本（目前仅保证在IE下正常运行）。
3.4 软硬件环境需求
3.5 阅读指南
本文档针对除了系统管理员之外的一般用户使用，如果您想了解本系统的业务处理过程，系统的功能，请仔细阅读本手册。
3.6 术语
4 功能操作说明
4.1系统登录
在IE中输入网址打开页面，出现如下图所示的登录页面：
如果还没有开发商企业还没有注册或没有的请点击进行注册，注册过程详见4.2企业注册；如果已经注册且通过审核的开发商用户在登录界面上输入用户名和密码即可以进入系统进行操作。若登录不成功或忘记密码请联系系统管理员。输入用户名和密码，如果用户名或密码有误，不能登录成功，会给出提示；只有用户名和密码都正确，点击
按钮，才能进入系统，有如下初始页面：
4.2 企业注册
1、在登录页面，点击【企业注册】按钮，进入企业注册导航界面>>
2、企业注册步骤：
1)在企业注册导航页面，选择要注册的公司是否有母公司
2)企业信息录入：
在企业信息录入页面，录入企业基本信息和法人信息，管理员信息，其他信息；其中红色表示必填。
选择组织类型，如果组织类型不是“其他类型”，则添加资质信息并填写营业执照信息； 添加资质信息：输入资质信息，点击【添加】按钮，则在资质列表中显示添加的资质； 如果输入有误或添加了多余的资质，点击【删除】按钮，即可删除对应的资质；
组织机构代码的规则是：7位数字+“-”+其他字符；
管理员为企业机构管理人员，负责企业机构信息管理和企业用户管理；
管理员密码不填写，则默认为1；
点击【下一步】，进入“添加用户”页面。
3)添加企业用户：
在企业添加企业用户页面中，可以添加企业使用该系统的用户；其中红色表示必填。
用户信息列表中的第一行为“管理员”用户，不能删除；
输入用户信息，点击【添加】按钮，即在列表中添加一行用户信息；点击【删除】按钮，可删除对应的用户；
用户密码不填，则默认为1；
点击【下一步】，进入注册信息确认页面。
4)确认注册信息，提交注册申请：
在注册信息确认页面中，显示的是企业信息和企业用户信息，如果信息确认则可以点击
【完成】按钮提交注册申请，注册成功则跳转到成功提示页面。
在这里可以打印《注册申请表》《操作人员申请表》《委托书》《房源发布承诺书》。相关
人员可以打印申请表，并携带相关材料到房屋交易市场管理处办理审核手续。只有审核通过以后才能用申请的人员登录系统。
4.3机构信息管理
4.3.1机构人员管理
点击【机构信息管理】——【机构人员管理】进入到机构人员管理页面：
某年度重庆房地产市场分析报告 中国指数研究院西南分院/文 1. 主城区商品房批准预售面积分析 １.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02％ 单位：万平方米 0.00 200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月 2008年1-6月 2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了１17.3３万平方米，同比减幅为１1.02%；其中商品住宅批准预售面积８3１．８5万平方米，较去年同期减少了79．54万平方米,同比减幅为8.73％,非住宅批准预售面积115.2６万平方米,同比较少了3７.79万平方米,减幅为2４.6９%。20０8年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。 2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.8３%,该比重较去年同期增长了 ２.２１个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.1７％，该比重与2０0７年上半年相比下降了2.2１个百分点。
1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低” 单位：万平方米 0.00 50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月 2月 3月4月5月6月 从月度批准预售面积对比来看,2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为２09.11万２平方米、17２.51万平方米、2２0．３6万平方米，同比分别增长３８.91%、37.97%、1.26%，同时200８年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132．８4万平方米、3２６．78万平方米，较去年同期分别减少了92.２４%、5.99%、３5．24%。
房地产市场研究报告 Jenny was compiled in January 2021
目录 【7月房地产市场情况概述】 【7月房地产市场详述】 【政策盘点】 【行政法规】 【行业动态】 1 、政府 2、金融 3 、开发商 4、市场 【市场表现】 1、一级市场 2、二级市场 2．1住宅市场 2．2写字楼市场 2．3商业市场 3、三级市场 总结 【本月重要事件】：
1．7 月15 日，北京市住建委、金融工作局等4 部门发布《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》，要求各贷款机构在发放个人住房贷款时，不但要查询借款人的贷款记录，还要登录房屋权属信息系统查询借款人家庭的住房数量，严格按照"认房又认贷" 原则界定二套房，并明确了贷款机构要向市住建委申请注册并领取钥匙盘。 2． 7 月20 日，在中共中央在党外人士座谈会上，温家宝总理强调两点：（1）做好下半年经济工作，要坚持搞好宏观调控，以稳定政策为主基调，把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，始终把握好政策实施的力度、节奏和重点；（2）无论是解决长期存在的体制性、结构性问题，还是解决经济运行中突出的紧迫性问题，都要在保持经济平稳较快发展的前提下进行。 【政策盘点】 本月时值新政百日之期，并无太多新的政策推出。完善招拍挂制度和出台物业税仍在酝酿之中，预计将对未来土地市场交易造成一定的冲击和约束作用。虽然市场交易开始回归理性，但调控效果明显尚未达到中央政府的预期，市场观望情绪依旧浓厚。目前的政策重点集中在落实土地供应计划，打击企业囤地，以增加商品房市场的供应量。
2018年房地产信息化建设方案 为加强全市房地产市场的动态监测，改善房地产管理和服务水平，加强行政效能建设，确保群众购房安全，有效引导市场健康发展，推进房地产交易与权属登记规范化管理，建立房地产市场监测的长效机制，现权属交易登记、档案管理系统和外网公示系统的建设方案介绍如下： 一、系统建设意义 根据建设部、省建设厅发布《房地产市场信息建设系统建设工作纲要》、《关于加强房地产信息化建设的通知》、《省房地产市场信息系统建设方案》等重要文件要求，围绕通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将市场信息有机整合起来，形成全面的反映各地房地产市场运行状况的信息系统这一中心思路。实现对房地产市场的及时监控、房地产交易与权属登记一体化管理、房地产交易信息的统计和分析，向社会公布房地产市场的实时信息，以全面提高房地产管理部门对房地产市场的监控水平和为群众购房、交易登记提供服务的水平。房地产管理部门可通过房地产市场信息系统为社会公众提供及时、可靠和全面的房地产市场信息和查询服务，引导企业理性投资、消费者理性消费，使得房地产市场更加透明和规范，保障市场参与各方的利益。房地产管理部门可通过房地产市场信息系统全面客观地反映本地房地产市场运行状况。通过数据分析和历史比较，及时发现市场运行中存在的问题，准确判断市场发展趋势，有针对性地提出调控对策。房地产管理部门可通过房地产市场信息系统整合分散在房地产开发、转让、权属登记等管理环节的市场信息，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息。房地产管理部门可通过房地产市场信息系统实现房地产管理部门之间的信息共享，提升行政办公效率。 二、房地产信息系统概述 房地产市场信息系统包括下列七个子系统：1、统计分析与信息发布子系统；2、新建商品房网上备案子系统；3、存量房网上备案子系统；4、从业主体管理子系统；5、项目管理子系统；6、登记管理子系统；7、测绘及成果管理子系统。新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统的建立以测绘及成果管理子系统和登记管理子系统为基础，统计分析
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
重庆市房地产市场存在的问题及对策分析
模板1： 重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出 房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。 那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。 选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理
2020房地产市场调研报告（精选3篇） 2020房地产市场调研报告 在现在社会，大家逐渐认识到报告的重要性，我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。我们应当如何写报告呢？下面是整理的2020房地产市场调研报告，希望能够帮助到大家。 房地产市场调研报告1 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
外网系统（项目管理系统、合同备案系统） 企业端： 项目管理系统——填写企业基本信息——上报——通过管理端审批（审核之后的帐号方可登录到本系统）——项目基本信息（1、新增建设用地：填写建设用地名称 （建设用地名称格式：项目名称+“建设用地”）、填写项目国有使用权证、填写项 目国有土地规划许可证；2、新增项目信息——填写项目基本信息——点击保存— —提交——继续添加单体信息——填写建设工程规划许可证（勾选对应单体）—— 填写建筑工程施工许可证（勾选对应单体）——委托测绘队建立楼盘表；3、预售 申请——新增预售申请单——选择对应项目——选择参与预售的单体——设置参 与预售房屋——填写白蚁防治合同号——填写拟销均价——提交申请单——等待 房产局审批通过；）4、房屋价格申报（在进行价格申报时必须是通过预售申请审批 的单体）——新增价格申报申请单——选择所要申报的单体——设置申报价格（如 整栋楼盘为统一价，则可直接点击“全选”，输入价格，再点击“加入申报并设置 价格”，若每层楼或每间房屋价格不同，则必须进行单个选择并点击“设置价格”，设置完成之后关闭设置价格页面，点击“提交价格申报申请”！）——提交申请单— —等待房产局审批通过 项目报表（项目手册情况、项目建设情况，项目一旦提交，在项目手册以及项目建 设情况里就会出现相关项目信息）——填写“填报人信息”——填写相关项目情况 ——提交 合同备案系统——录入销售员信息（用销售员独立帐号登录本系统签订合同亦可）——编辑合同模版——签订合同 合同变更——进入合同管理页面——选中需要变更的合同信息（所要变更合同必须 是已备案状态）——点击变更按钮——输入买受人密码，填写买受人缘由和出卖人 缘由——点击“确认变更”——等待合同页面出现——填写要变更的内容——保存 合同——到合同变更页面提交合同变更申请 合同撤销——进入合同管理页面——选中需要撤销的合同信息（所要撤销合同必须 是已备案状态）——点击撤销按钮——输入买受人密码，填写买受人缘由和出卖人 缘由——点击“确认撤销”——到合同撤销页面提交撤销申请
太原房地产市场发展现状与趋势分析 姓名：李兴指导老师：李金仙 内容提要：本文在分析了全国房地产市场在总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2008年和2009年第一季度的运行情况，对目前房地产市场存在的问题进行了具体分析，列举了下一步政府拟采取的政策措施，认为未来太原市房地产市场在住房价格上会出现U型走势，居民住房消费持观望态度。商品住房供求结构可能会改善，和谐房地产局面将会逐步形成。 关键词：房地产市场发展运行趋势政策措施 引言： 房地产行业作为国民经济的重要行业，其规范与发展直接影响着国民经济发展的速度与规模， 据有关资料分析，房地产每投入100元，可带动相关产业170—220元需求，而商品房市场每销售100元，就可以带动130—150元其它商品的销售，住宅建设每有100人交易，就可以带动相关产业200人交易，住宅建设每增加10个百分点，就可以带动GDP增长1个百分点。从城市经济角度讲，房地产业是城市经济的主导产业，支柱产业。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要。 近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。本文对我国房地产市场发展的总体态势做了简单的阐述，对太原市房地产行业存在的问题及产生的原因，太原市管理部门拟采取的政策措施，太原市房地产市场走势预测做了系统的阐述。
一、太原市房地产市场发展的总体态势与运行情况分析 (一)我国房地产市场发展总体态势 我认为房地产业的重要性应该从全局的角度来分析。首先，2007年后半年美国开始发生次贷危机，到2008年后半年一直影响到我们国家，影响到全球，形成现在全球性金融危机，至今仍还没有好转，还在继续发展，这是当前全球面临的最大形势。在这种大形势下，怎样认识我们的房地产业，是关键所在。其次，咱们国家改革开放30年，经济是持续高速增长30年，年均增数达到9.8%以上，但是2008年开始回落，到现在还在继续回落。再者，经济学家认为，我们国家经济发展靠两个“火车头”，一个是以出口产品为主的加工制造业，另一个就是以房地产业为主的城市化进程。房地产业被经济学家概括为我国经济发展的两个“火车头”之一，可见房地产业重要性，尤其是在当前全球金融危机的情况下，房地产业更有其特殊重大的意义。 表一：全国房地产开发景气指数趋势图 我们考虑太原经济发展应该着重研究城市经济，而不是国民经济。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化，这是世界发展的历史所证明了的。目前，我们国家正处于城市化加速推进的时期，在可以预见的未来20—30年时间内，我国的城市化进程不会减退，只能加速，不然，全面小康生活目标是很难实现。既然城市化发展是加速发展的趋势，那么城市经济的主导产业——房地产业就必然随之加速发展，所以说，不管经济如何衰退，不管经济危机如何加深，房地产业必然是加强的。在目前这种情况下，其它产业特别是工业产品，都可能面临市场的威胁，如需求不足的问题等，但是房地产为主的基础设施建设，是永远不会衰退的。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要 （二）山西省房地产市场运行情况分析及政策导向
重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
理工学院 MIS课程设计 题目:房地产销售管理信息系统专业班级：工业工程L081 姓名：孙朝阳 学号：08L0203113 2012年2月23日
常州大学实习报告 前言 (1) 1.系统概述 (2) 1.1系统现状研究 (2) 1.2系统体系结构和开发技术 (2) 2.系统调研及可行性分析 (3) 2.1系统调研 (3) 2.2系统总体目标 (3) 2.3技术可行性分析 (3) 3.系统分析 (4) 3.1系统需求分析 (4) 3.1.1功能需求 (4) 3.1.2系统开发环境平台 (4) 3.2系统流程图 (4) 4.系统设计 (6) 4.1概要设计 (6) 4.1.1功能模块结构图 (6) 4.1.2功能模块描述 (6) 4.2数据库设计 (7) 4.2.1表设计 (7) 4.3详细设计 (9) 4.3.1用户登录模块设计 (9) 4.3.2基本信息模块设计 (9) 5.系统实现 (11) 5.1用户登录模块实现 (11) 5.2房产信息模块实现 (11) 5.3住房信息管理模块实现 (13) 5.4客户信息管理模块实现 (13) 5.5客户信息查询模块实现 (15) 6.系统测试 (15) 6.1系统登录模块测试 (15) 6.2测试总结 (16) 7.心得体会 (17) 参考文献 (18)
前言 随着人类社会的进步和科学技术的发展，人们生活水平也在不断的提高，房地产已经成为当今社会比较热门的行业。房地产销售是房地产行业的重要组成部门，由于房地产信息种类繁多，不仅包含文字型的数据，更主要的是它还包含描述土地一些空间几何信息，以及一些影像信息，这些信息是进行房地产经营与管理的基础。因此，建立一个完善的房地产信息管理系统，对提高房地产信息管理水平和提高工作效率，起到了至关重要的作用。在这种子情况下，房地产销售管理系统应运而生。 而在各大中型房地产销售公司的房屋销售管理中，主要存在以下问题： 1）房屋销售工作人员的工作量大、工作效率低。在房屋销售管理的工作流程中，要填写大量的单据。例如，楼盘名称、楼房名称、房型信息、客户信息及房屋销售信息等，这些信息的重复性录入，必然降低工作人员的工作效率，加重了工作负担。 2）房地产公司各部门之间沟通困难。现代房地产企业在营销管理的过程中，有大量的数据和报表无法在多个部门之间有效的沟通，无法实现跨区域的实时管理、监控，无法满足集团公司多级管理的需求。 3）查询、统计困难。每天的房屋销售情况，客户退房、换房情况，这些数据的大量产生，都会加重查询统计工作的负担。 为了解决以上问题，本系统从房地产销售公司的角度出发，针对房地产信息的一些特点，采用合理的技术手段和方法，开发了一个结构合理、运行效率高、信息可靠和完善的房地产信息管理系统。
重庆房地产市场调查报告 重庆房地产市场需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动, 使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要, 房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为, 其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是: 在房地产置业投资上, 消费者究竟是如何做出购买决策的? 在与房地产选择与购买相关的多个因素当中, 到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响, 哪些因素又仅仅是表层的和直观的? 房地产需求市场的需求与变化, 对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下, 研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解重庆市消费者对房地产消费的需求, 我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研, 此次调研从丽江市总体购房者的角度出发, 对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究, 并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练, 以求突出房地产的市
场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向而且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体, 我们对这一群体进行了深入调查, 从消费者需求的角度, 发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上, 力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法, 经过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析, 有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、当前购房群体的基本状况 1、大部分购房者当前的事业状态处于起步阶段或发展阶段, 总体购买力不高 从调查结果来看, 大部分购房者在当前的事业发展中并没有取得很大的成功, 其中17%的购房者处于事业的起步阶段, 60%的购房者处于事业的发展阶段, 各发展阶段比例情况见下图:
房地产市场现状及预测（内部研究机构，中文版最新） 摘要 1. 中国房地产市场的复苏 2. 房地产市场博弈和地产泡沫 3. 房地产市场的前景 4. 政策建议 中国房地产政策及市场展望 摘要 1. 中国房地产市场的复苏 2. 房地产市场博弈和地产泡沫 3. 房地产市场的前景 4. 政策建议 2009. 11. (第09-18 号) 作者马兹晖(Ma Zihui) 首席研究员 审阅刘晋硕（Liu Jinshuo）首席研究员 《摘要》 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长 33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。 2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进 的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，
购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。房地产泡沫影响金融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。 短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国 房价仍面临下调压力。目前维持资产泡沫的低利率和信贷宽松政策是不可持续的，今后随着膨胀压力的扩大有望实施信贷紧缩政策。同时供需不均衡导致的相对过剩，价格下调是不可避免的。相比“硬着陆”，“软着陆”的可能性更大，但是随着中国城市化进程住房的实际需求将持续增加。中国内陆城市或者中小型城市的房地产过热不是很严重，不会发生整体不均衡问题。 房地产政策方面，提供可持续的，稳定的经济发展环境是至关重要的。建立个人信用制度，加强个人收入审核的同时控制住房贷款风险。鼓励房地产融资的多元化，限制银行直接融资的同时建立金融风险管理体系。长期来看，土地政策改革是关键。构建廉租房保障制度，提供廉价房，加强房地产市场的稳定性。 1.中国房地产市场的复苏 进入2009 年以后中国房地产市场开始复苏 □ 2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境 – 1998-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增 长24.3%，销售额年均增长33.2% – 2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商 品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌 深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上 –房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响 中国政府从2007年强宏观调控，多次上调利率和准备金率，减少了居民购买第二套 房的贷款比例，提高了购房实际成本，压制了购房需求 政府通过银监会对各大国有银行进行风险提示，减少了对房地产企业的贷款，房地 产企业资金链紧缩，不得不降价促销，回笼资金 美国房地产泡沫破灭和国际金融危机的爆发，改变了居民对房价走势的预期，并削 弱了海外客户、中国一些富商的投资性购房能力，大量潜在购房者开始观望 □ 2009年开始，刚性需求1释放带动房地产业复苏 – 2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房 这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少， 小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌 中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中 城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大2 中国房地产刚性需求是指由于社会习俗和社会体制下形成的一部分对房地产缺乏弹性的需求。例如，“买
房地产行业暨行业信息化 市场分析报告北京瀚维特科技有限公司 地址：北京市朝阳区安贞里金瓯大厦3层 电话： 传真： 邮政编码：100029 公司网址： 电子邮件： 目录
1 房地产行业发展状况分析 1.1 房地产行业投资趋势及投资比重占GDP 趋势 中国房地行业始于上世纪90年代初期，经过初期的产业过热后，国家对行业进行控制，自1995年以后经历了3年的萎缩。90年代后期，自1998年始房地产行业整体开始复苏，至2003年行业投资额逐年增加，至2003年行业投资额占国家GDP 的比重达到8.7%。 1.2 2002-2004年1-6月房地产投资增长情况 2004年开始，国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度，2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从下图中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平。这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效, 增速过猛势头得到初步遏制。 1000200030004000500060007000800090001000011000 12000 1995年1996年2002年2003年3%4% 5% 6%7%8%9%10% 资料来源：2003年中国统计年鉴
1.3 2004年1-6 月各地区房地产开发投资情况 资料来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理
资料来源：国家统计局
分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长26.4%，中部地区完成投资702亿元，同比增长41.5%，西部地区完成投资775亿元，同比增长28.7%。中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。 1.42004年1-6月按工程用途分房地产累计开发投资及增长情况 资料来源：国家统计局 从图中可以看出，办公楼和商业营业用房的投资增幅明显大于同期住宅投资的增长幅度，而商业营业用房去年同期的增长幅度更是达到了50%，分析其原因，可能有三个方面：一是城市第三产业，包括商业业态发展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等项目纷纷上马；三是自去年以来出现的一股“商铺热”至今热度未减 1.5宏观紧缩政策将加剧行业结构调整 从2003年2月起至今共计出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，如“121号”文件、“18号”文件、“4号令”等从信贷、土地两方面对行业进行宏观调控，至2004年4月底，上至国务院下至地方商业银行，调控政策接踵而至。而令房地产企业更为忧虑的是，央行目前正在密切关注物价指数，随时有可能做出9年以来的首次加息决定，这将极大抬高房地产企业的资金成本，至此，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入调控范围。
山西太原市房地产市场分析报告 本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。 一、中国房地产市场的总体态势 2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。” 2003年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。” 2004年“政策年，稳中有升。” 2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。” 注：以上均有具体分析资料。 二、山西省房地产市场运行情况分析 (一)2003年山西房地产市场基本情况 2003年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。 （二）2004上半年山西房地产市场分析 1、供给分析 目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。
新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。其中，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。 然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。 2、销售分析 上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。其中，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。 从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。 同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。 3、房价分析 今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长27.6％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区第9位。从11个市看，商品房售价
房地产市场信息系统技术规范 目录 1 总则 2 术语和代号 2.1 术语 2.2代号 3 基本规定 3.1 系统构成 3.2数据构成 3.3 各子系统与数据之间的关系 3.4 其他要求 4 统计分析与信息发布子系统 4.1一般规定 4.2统计分析 4，3信息发布 5 新建商品房网上备案子系统 5.1 一般规定 5.2 功能要求 5.3 数据要求 6 存量房网上备案子系统 6.1 一般规定 6.2 功能要求 6.3 数据要求 7 从业主体管理子系统 7.1 一般规定 7.2 功能要求 7.3 数据要求 8 项目管理子系统 8.1 功能要求 8.2 数据要求 9 登记管理子系统 9.1 一般规定 9.2 功能要求 9.3 数据要求 10 测绘及成果管理子系统 10.1 功能要求 10.2 数据要求 11 系统安全和保密技术要求 11.1 实体安全 11.2 运行安全 11.3 信息安全 11.4 权限管理 12 系统验收 附录A 数据采集要求
A.1 统计数据和发布数据 A.2业务数据 A.3 从业主体数据 A.4基础数据 本规范用词说明 附：条文说明 1 总则 1.0.1 为规范房地产市场信息系统的建设，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于房地产市场信息系统的规划、实施和验收。 1.0.3 房地产市场信息系统的规划、实施和验收除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 术语和代号术语 2.1.1房地产市场信息系统 real estate market information system 以计算机信息技术为基础，满足房地产开发、测绘、交易和登记等业务管理需要，并实现以上业务的信息采集、管理、统计和发布的信息系统。 2.1.2 物理数据 physicaldata 描述宗地、幢及户的自然特征的数据，包括物理图形数据和物理属性数据。 2.1.3 权属数据 prOpertydata 描述宗地、幢及户的权利特征的数据。 2.1.4 楼盘表 buildingtable 描述物理数据及其关联关系，并可与权属数据等其他相关数据相关联的数据组织方式。 2.1.5 户 unit 幢内具有连续空间及边界的、具有独立户号、可独立登记的结构单元，也可称为套。 2.1.6 自然幢 naturalbuilding 一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。 2.1.7 逻辑幢 10gicalbuilding 根据数据组织和管理的需要，对自然幢按结构或类型进行逻辑分割而成的房屋。 2.1.8 销售表 salestable 在楼盘表的基础上，以逻辑幢为单位、用特定颜色标注每户的销售状态的二维图表。是楼盘表在新建商品房网上备案子系统中的一种具体应用形式。 2.1.9 预测绘 pre-survey 利用规划批准后的施工图，依据房地产测量规范，对房屋的自然特征进行计算，同时生成物理数据，为房屋预售管理提供依据的过程。 2.1.10 实测绘 survey 房屋竣工后，依据房地产测量规范，对房屋进行实地测绘得到包括建筑物在内的地形要素情况和房屋的物理属性等信息的过程。 2.2 代号 GIS (Geographic lnformationSystem)——地理信息系统 WebGIS (Web Geographic lnformationSystem)——互联网地理信息系统 3 基本规定
目录 摘要...........................................................................................................................................I 一、太原市总体社会经济状况. (1) （一）城市经济发展水平............................... 错误！未定义书签。 （二）居民收入水平................................... 错误！未定义书签。 （三）人口状况及城市化率............................. 错误！未定义书签。 （四）居民住房....................................... 错误！未定义书签。 （五）小结........................................... 错误！未定义书签。 二、太原市房地产市场发展整体状况....................... 错误！未定义书签。 （一）市场供给分析................................... 错误！未定义书签。 （二）市场需求分析................................... 错误！未定义书签。 （三）市场价格分析................................... 错误！未定义书签。 （四）小结........................................... 错误！未定义书签。 三、太原市房地产市场分类市场分析....................... 错误！未定义书签。 （一）住宅市场供求特征分析........................... 错误！未定义书签。 （二）住宅市场需求特征分析........................... 错误！未定义书签。 （三）小结........................................... 错误！未定义书签。 四、太原市房地产行业竞争分析........................... 错误！未定义书签。 （一）房地产行业内部竞争现状及特征................... 错误！未定义书签。 （二）潜在进入者竞争力量分析......................... 错误！未定义书签。 （三）供应者竞争力量分析............................. 错误！未定义书签。 （四）小结........................................... 错误！未定义书签。参考文献................................................ 错误！未定义书签。致谢.................................................. 错误！未定义书签。