旧城改造模式研究——基于重庆市江北区旧
城改造项目
重庆大学硕士学位论文
学生姓名：贝贝
指导教师：刘贵文教授
专业：土木水利施工
学科门类：工学
重庆大学建设管理与房地产学院
二OO九年五月
Study on Modes of Urban
Rebuilding——Based on the Urban Rebuilding Project of JiangBei in the City of
ChongQing
A Thesis Submitted to Chongqing University
in Partial Fulfillment of the Requirement for the
Degree of Master of Engineering
By
Bei Bei
Supervised by Prof. Liu Guiwen
Major：Civil Engineering
College of construction management and real Estate of
Chongqing University, Chongqing, China
May 2009
摘要
作为人类定居和繁衍生息的地方，城市是人类文明的结晶，是人类寄托梦想和希望之所。在我们的悉心经营下，城市在不断的成长壮大中，然而城市发展的如此迅速，以至于我们渐渐发现她出现的这样或者那样的问题：生态环境的恶劣，城市热岛、工业化带来的环境问题；城市区别城市的特性在慢慢消失，城市建筑趋于单一，城市风格趋于雷同；城市化使得土地资源变得稀缺，城市原有土地功能不能满足城市未来发展的需求，城市处于不断的扩张中，城市人口不断膨胀。不断增长的城市人口与不断升级的功能需求，对现代城市的建设与发展提出了许多的要求，旧城改造便顺势而生。
旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，面临着许多矛盾和挑战。
本文基于这一背景，通过对国内外旧城改造经验加以总结，同时分析旧城改造对城市发展的影响，以及目前我国旧城改造存在的问题，再结合相关理论研究问题的解决模式，最后，针对重庆市江北区旧城改造项目进行案例分析。论文的结构如下：
第一章绪论，主要阐述旧城改造出现的背景，以及本文的研究目的、内容及技术路线；
第二章文献综述，通过分析国内外旧城改造成败，总结适用于我国的旧城改造经验；
第三章名词解释和理论基础，对旧城改造、城市更新进行解释，同时阐述本文研究过程中运用到的理论，主要包括城市发展理论、城市经济、福利经济理论、城市空间组织理论；
第四章旧城改造对城市发展的影响，通过分析旧城改造对城市经济和城市环境、历史文化等方面的影响，指出旧城改造必要性；
第五章旧城改造的问题及原因分析，通过研究当前我国旧城改造过程中存在的问题及原因，为下一步的模式研究打好坚实的基础；
第六章旧城改造模式研究，通过对旧城改造整体运作模式、开发模式、拆迁模式、融资模式、制度建设的研究，旨在针对每一类旧城改造项目提出具有针对性的改造模式；
第七章重庆市江北区旧城改造案例分析，结合之前研究，对重庆市江北区旧城改造项目进行案例分析，分析其改造存在的问题，提出适合其使用的旧城改造模式；
第八章结论，总结本文的研究成果。
关键词：旧城改造，城市发展，开发模式，拆迁，融资
ABSTRACT
As the region of settle and thriving of human, city is the crystal of human civilization, and a place that human support their dream and hope. City has become more and more grandness with human’s management, but the development of city is so rapidly, that we find the problems in hers little by little:deteriorated environment, the problems has been brought by urban heat island and industrialization; the personality of city is being disappeared slowly, that buildings in city become more and more singleness and urban style become similar; for the urbanization, the resource of land has become scarcity, city’ prospective development could not be contented by her original function. City is in distending, and her population is expanding. The construction and development of modern city has been offered so many requirements by ever-growing urban population and the demand of ever-upgrading function. So the place that shackle the city’s development should be reconstructed, urban rebuilding is appear.
Urban rebuilding is that the regions of old and decline are reconstructed, aiming to resolve the problems of physical aging, functional decline and structural recession in city declining.The old city reconstruction is always the most complex and affected broadest problem in the urban construction, it is also a social engineering, and it involves the government, the society, the economy and the public and so on.
The paper was based on the background, summed up the experience of urban rebuilding, analyzed the effect that urban rebuilding exert on the city development, researched the problems in our country’s reconstruction, and studied the modes of urban renew by using some correlative theories, finally, had a case study about the project of urban rebuilding of JiangBei in Chongqing. The framework of the paper is as followed: The paper was based on the background, summed up the experience of urban rebuilding, analyzed the effect that urban rebuilding exert on the city development, researched the problems in our country’s reconstruction, and studied the modes of urban renew by using some correlative theories, finally, had a case study about the project of urban rebuilding of JiangBei in Chongqing. The framework of the paper is as followed: Chapter 1 Introduction, setting forth the background of urban rebuilding, and the purpose, context and technology route of the paper;
Chapter 2 Literature Reviews, analyzing the success or failure of urban rebuilding at home and abroad, summarizing the experience about our urban reconstructions;
Chapter 3 Definition of noun and Theoretical Basis, explaining urban reconstructions and urban renew, and expatiating the theoretic used in the process of research, including the theoretic about city development, city economy, welfare economics, urban spatial organization;
Chapter 4 the effect that urban rebuilding exert on the city development, analyzing the impact of urban rebuilding exert on the urban economy and urban environment, history and culture, pointing out the necessity of urban rebuilding;
Chapter 5 Analyzing the problems of urban rebuilding and reasons, the problems in urban rebuilding and reasons were studied, to lay a foundation for the next study of mode;
Chapter 6 Study of the mode of urban rebuilding, the mode of whole operation, exploitation, demolishing, financing and system construction were researched, aiming to put forward the mode of reconstruction to every kinds of project on urban rebuilding;
Chapter 7 Case study on the urban rebuilding of JiangBei in Chongqing, combining with the former study, the project of urban rebuilding of JiangBei was analyzed, the problems were found and some practical modes of rebuilding were suggested;
Chapter 8 Conclusion, summarizing the fruits of the paper.
Keywords：Urban Rebuilding, City Development, The mode of exploding, Demolishing, Financing
目录
摘要...........................................................................................................................I ABSTRACT..................................................................................................................III 1 绪论. (1)
1.1 研究背景及意义 (1)
1.1.1 研究背景 (1)
1.1.2 研究意义 (3)
1.2 研究目的内容及技术路线 (4)
1.2.1 研究目的 (4)
1.2.2 研究内容 (5)
1.2.3 研究技术路线 (5)
2 国内外旧城改造经验总结及启示 (7)
2.1 国外旧城改造成功案例经验总结及启示 (7)
2.1.1 英国 (7)
2.1.2 美国 (9)
2.1.3 新加坡 (10)
2.1.4 启示 (12)
2.2 国内领先案例经验总结及启示 (13)
2.2.1 珠海 (14)
2.2.2 香港 (15)
2.2.3 成都 (15)
2.2.4 北京 (18)
2.2.5 启示 (18)
3 旧城改造理论介绍 (21)
3.1 相关名词解释 (21)
3.1.1 旧城改造 (21)
3.1.2 城市更新 (21)
3.1.3 旧城改造与城市更新的关系 (22)
3.2 理论基础 (22)
3.2.1 城市发展理论 (23)
3.2.2 经济学方面的理论 (25)
3.2.3 城市空间组织理论 (28)
4 旧城改造对城市发展的影响 (31)
4.1旧城改造对城市经济发展的影响 (31)
4.1.1 GDP和固定资产投资 (31)
4.1.2 城市产业发展 (34)
4.2 旧城改造对城市发展其它方面的作用 (38)
4.2.1 城市生态环境的改善 (38)
4.2.2 历史文化遗产的保护 (38)
4.2.3 城市功能再造及城市形象的提升 (39)
4.2.4 促进城市可持续发展 (40)
5 旧城改造中存在的问题及原因分析 (43)
5.1 旧城改造中存在的主要问题 (43)
5.1.1 市场化的旧城改造整体运作模式 (43)
5.1.2 单一的旧城改造开发模式 (43)
5.1.3 旧城改造资金问题 (44)
5.1.4 旧城改造制度建设不完善 (45)
5.1.5 旧城改造进度与被拆迁户的利益关系难协调，安置房建设困难 (46)
5.2 旧城改造存在问题出现的主要原因分析 (47)
5.2.1 经济环境影响 (47)
5.2.2 旧城改造理念缺乏创新 (48)
5.2.3 旧城改造工作的复杂 (48)
5.2.4 旧城改造片区分布的不规则性 (49)
6 旧城改造模式研究 (51)
6.1 旧城改造整体运作模式 (51)
6.1.1 政府型 (51)
6.1.2 开发商主导型 (52)
6.1.3 政府主导下的开发商参与型 (52)
6.2 旧城改造项目开发模式 (53)
6.2.1 大规模和小规模渐进式开发模式 (53)
6.2.2 模块式开发模式 (53)
6.2.3 软性开发模式 (54)
6.2.4 改造开发模式 (54)
6.2.5 城市历史文化遗产保护模式（“整旧如旧”模式） (55)
6.2.6 整合开发模式 (55)
6.3 旧城改造拆迁模式 (57)
6.3.1 “阳光”拆迁模式 (57)
6.3.2 “不动迁”拆迁模式 (58)
6.3.3 “模拟”拆迁模式 (59)
6.3.4 “自主”拆迁模式 (60)
6.4 旧城改造融资模式 (61)
6.4.1 PPP和PFI模式 (61)
6.4.2 资产证券化及产业基金模式 (62)
6.5 旧城改造制度体系建设 (64)
6.5.1 拆迁补偿安置制度 (64)
6.5.2 旧城改造招商引资、投融资制度 (65)
6.5.3 旧城改造项目建设及监管制度 (66)
7 重庆市江北区旧城改造案例分析 (69)
7.1 重庆市江北区旧城改造项目简介 (69)
7.1.1 江北区基本情况 (69)
7.1.2 江北区旧城改造基本情况介绍 (70)
7.2 原造纸厂、天原厂职工生活片区危旧房改造项目分析 (71)
7.2.1 项目简介 (71)
7.2.2 项目存在主要问题分析 (74)
7.2.3 项目适用模式建议 (75)
8 结论 (77)
8.1 旧城改造存在问题 (77)
8.2 旧城改造存在问题的解决模式 (77)
致谢 (81)
参考文献 (83)
附录 (87)
1 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
城市在地球上星罗棋布，是现代世界各国创造和传承文明、积聚和享用财富
以及人口定居和繁衍的最主要区域。最为一种客观存在，城市至少有五千多年的
历史，它给人类带来了无尽的繁荣与梦想，也带来了许多问题和困惑[1]。城市发展
是一个不断进行城市再建设的连续的过程，与一个国家或地区的经济发展密不可分。随着近现代工业化和城市化的发展，人口不断向城市聚集，城市规模不断扩大，不断增长的城市人口与不断升级的功能需求，对现代城市的建设与发展提出
了许多的要求，而城市的扩张在一定程度上阻碍甚至危害了城市原有功能的发挥。因而为了满足人们对生产和生活的需要，城市的更新改造就变得越来越重要。
城市化是一个以人为中心、受众多因素影响的、极其复杂多变的系统转化过程，它不仅是农业人口转化为非农业人口并向城市（镇）集中的聚集过程，而且
是城市（镇）在空间数量上的增多、区域规模上的扩大、职能和设施上的完善和
城市（镇）的经济关系、居民的生活方式以及人类的社会文明广泛向农村渗透的
过程[2]。从1998年起，我国的城镇化率从33.35%增长到44.9%，十年间增长了11.55%，如表1.1所示。在2004年以前，城镇化水平的增长率都保持在1.4%以上，近5年有所下滑，但几乎都在1%以上（2006年除外）。如此快的城市化进程，对
城市各方面的功能都提出了很高的要求，旧城已经不能满足城市未来发展，因而，对旧城的改造就迫在眉睫。
表1.1:1998年到2007年我国城镇化率变化（%）
Table1.1：The transformation of URB in our country from 1998~2007 年份19981999 200020012002200320042005 2006 2007
城镇化率33.35 34.78 36.2237.6639.0940.5341.7642.99 43.90 44.90增长- 1.43 1.44 1.44 1.43 1.44 1.23 1.23 0.91 1.00
（数据来源：《中国统计年鉴2008》）
(Data from:China Statistical Yearbook 2008)
快速的城市化进程使得我国城市发展出现了许多这样或者那样的问题，具体
表现在以下三个方面——城市个性的消失、城市环境的恶化、城市土地资源的浪费。
①城市个性的消失。我国是一个有着五千年文明的古国，改革开放带给我国的是经济的迅速腾飞，大国形象的建立，然而，正式这样的发展使得许多城市建设以西方发达国家、国内大城市的城市建设为样板，不分历史和文化背景、不分气候和自然条件、不分城市性质差异照搬照抄，城市风貌逐渐变为一个个似曾相识的“克隆”脸面。当年北京和南京古城墙以及浙江定海古城的拆除，无疑是一个巨大的历史遗憾。梁思成先生曾经说过：一个东方古国的城市，在建筑上如果完全失掉白己的艺术特性，在文化表现及观瞻方面都是大可痛心的。因为这事实明显的代表着我们文化衰落，以至于消灭的现象[3]。在城市轮廓趋于单一、建筑风格趋于雷同的今天，在具有鲜明地方文化特色的建筑群落和街区即将被钢筋水泥的森林淹没的今天，留住历史文化遗产是我们的责任。
②城市环境的恶化。宽阔的水泥路，林立的高楼大厦，造成城市中心的高容积率，使城市透风性差，热量难以迅速散发，产生“热岛现象”。城市的急剧增长和工业化导致了严重的污染问题，一些城市随着私人汽车的增加交通状况趋于恶化、同时还加速了城市蔓延和环境破坏。城市急速膨胀、资源耗费加剧、污染物增加，给城市带来极大的负面效应，也造成城市持续发展的后劲不足[4]。
③城市土地资源的浪费。以庞大的人口规模为背景而展开的城市化与现代化进程，对我国城市土地供给造成巨大压力。城市土地供给的绝对扩张有其自然边界，保护耕地的基本国策是其重要的约束条件。然而，我国近几年来城市土地利用的实际情况并不乐观，包括一场非理性的圈地运动在内的各类土地违规行为，不仅使闲置土地的大量增加，造成土地资源的严重浪费；同时还危及到保护耕地的基本国策，造成粮食产量的大幅度下降；此外，有些地方征地补偿安置不到位、失地农民生产生活没有保障等问题突出，也容易引发新的社会矛盾[5]。
这一系列的问题都需要通过实施有效的旧城改造来解决，同时，旧城区在不同社会阶段的长期发展中，从规划的或自发的布局和多项建设，其反映了城市历史空间的连续性，形成了每个城市的独特个性[6]。因而如何留住城市的个性，又要将旧城改造成为能够满足城市未来发展地方，是一个很值得我们来研究的问题。
重庆，作为新中国最年轻的直辖市，有着自己独特的魅力，“重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽”[7]。然而，经过多年的发展，重庆存在着许多亟待更新的区域，因而如何实现城市的有序更新，实现城市发展的战略目标是，当前急需解决的问题。2008年初，重庆市政府提出大规模实施危旧房改造的重大战略。在未来3~5年的时间里，投入1000个亿完成主城九区的危旧房改造任务，既要让老百姓改善居住条件，又要增加城市公共绿地，实现城市环境升级[8]。在高达1.5万亿元的投资计划中，重庆市主城区的危旧房改造工程位居十大重点民
生工程的第一位（见表1.②，同时在2009年初确定的重庆市“八大民心工程”中，城乡住房工程也在其中，该工程将建设廉租住房80万平方米；拆迁改造主城区危旧房400万平方米，工矿棚户区70万平方米；建成康居农房3万户，在地灾影响区组织搬迁避让3000人[9]。
表1.2重庆市十大民生工程
Table 1.2 Ten people's livelihood project in Chongqing
序号民生工程名称
1 主城区危旧房改造
2 五大煤矿棚户区改造
3 增强廉租住房保障能力
4 支持郊区县（自治县）城市功能设施建设
5 完善村级综合服务中心，
6 完善人口管理信息系统
7 加快农村公路改造
8 加快农村清洁用能
9 增强农村饮水安全保障
10 加快生态移民步伐
（数据来源：重庆市政府公众信息网）
(Data from: Government Public Information Network of Chongqing)
同时，江北区作为重庆市主城9区之一，也承担着重要的旧城改造任务，江北区计划在2010年内消除其辖区内的危旧房，改善区内居民的住房条件，全面提升城市形象[10]。然而，危旧房改造工作资金需求量大、牵涉的利益群体众多、与人民大众切身利益紧密相关，这在任何城市和地区都是一项艰巨的任务。
作为城市未来可持续发展的关键，旧城改造都是任何城市发展过程都不可避免的、必经的历程，国内甚至国外的城市都很关注城市的旧城改造，因而如何很好的解决旧城改造过程中存在的各种问题，找到适合城市特点的旧城改造模式，是旧城改造项目成功与否的关键，这便是本文的研究背景。
1.1.2 研究意义
旧城改造是城市发展过程经济问题，也是一个社会问题，其对于加速城市化进程，满足城市发展需要，优化城市生存质量，推动经济发展的有着重要意义。旧城改造的作用如下：
①旧城改造是为了使旧城区恢复其城市发展中的固有活力，发挥其应有的作
用，以达到改善生活质量与环境、振兴城市经济，推动社会进步的目的。
②旧城改造是缓解城市住房短缺现象，改善居住质量的重要手段。旧城区内集中体现了城市的历史风貌，但是由于人口增加，城市的基础设施跟不上，居住质量低下，因而急需旧城改造来解决这些问题。
③旧城改造是更新城市形态，美化城市形象，改善投资环境，提高城市吸引力和辐射功能的重要途径。
④旧城改造是建设现代化国际城市的必然步骤。建设现代化国际城市是我国进一步对外开放的需要，是生产国际化、经济国际化和实现新世纪宏伟战略目标的重要依托。从内部条件看，国际城市的形成不仅要求拥有开放的市场，具有现代化的城市基础设施，还要求以城市为中心的区域经济有很大发展，区域环境条件不断改善。因此，在存在大面积危棚简屋、基础设施匾乏老化、环境质量不佳的旧城区内，是难以建立起现代化国际城市的。
然而，由于旧城改造耗费巨大的人力物力财力，同时耗费时间长，其过程中必然会出现这样或者那样的问题。因而，本文的研究有如下的实践意义和理论意义：
①实践意义。如前所述，旧城改造就是为了解决城市发展过程中存在的各种问题，而本文的研究，正是要通过解决这些问题，以期能够保证城市发展与经济发展之间的良性循环，促进城市的健康发展；
②理论意义。旧城改造不仅仅是一个方面的问题，还涉及到城市发展的方方面面，因而对旧城改造模式的研究就不仅是一个领域的问题，它还涉及到城市经济、城市规划、城市社会等方面的领域。因而，本文的研究有着其独特的理论意义。
1.2 研究目的内容及技术路线
1.2.1 研究目的
在城市化进程不断加快的今天，新区开发和旧城改造是适应城市快速发展、缓解城市人口压力的两大重要措施。其中通过旧城改造不仅可以通过重新规划整理挖掘已开发区域内的新的发展空间，满足城市化的需要，同时也有利于合理利用土地资源，提高土地利用效率。
随着我国城市化率的越来越高，旧城中存在的基础设施低下，环境质量恶化等相关问题，迫切需要进行旧城的相关改造，本文的研究目的如下：
①分析旧城改造对城市发展的影响，指出旧城改造的必要性；
②结合旧城改造理论，深入总结旧城改造过程中存在的问题及其原因；
③结合旧城改造理论，提出旧城改造问题解决模式；
④将理论研究成果应用于江北区旧城改造项目。
1.2.2 研究内容
本课题将主要从以下几个方面进行研究：
①旧城改造的必要性研究
通过分析旧城改造对城市发展的影响，包括对城市经济发展、城市环境、城市功能再造、城市历史文化保护等方面，指出旧城改造的必要性以及迫切性。
②旧城改造过程中存在的问题及产生原因研究
旧城改造项目涉及面广，改造周期长，在改造过程中必然会存在诸如政策设定不合理，项目资金匮乏，拆迁难度大等方面的问题，因而，需要对旧城改造过程中各个阶段存在的问题进行细致的分析，找出这些问题产生的原因，为后续的解决模式研究打下坚实的基础。
③旧城改造模式研究
如前所述，旧城改造资金的巨大需求，急需我们改变过去政府作为单一投资主体的格局，实行政府主导、市场化运作相结合的改造模式。因而需要建立政府引导、市场多元投入的机制，不断完善市场化政策，研究新的资金来源渠道和资金运筹模式，从根本上解决资金短缺的瓶颈问题。本课题通过研究目前现行的融资方式，提出旧城改造的融资措施。
④旧城改造案例分析
结合之前研究，对重庆市江北区旧城改造项目进行案例分析，分析其改造存在的问题，提出适合其使用的旧城改造模式。
1.2.3 研究技术路线
本课题把前期资料搜集、深入研究、案例分析作为三个并重的手段。
①前期资料搜集：通过对国内外旧城改造现状的分析，总结出对当前我国旧城改造项目实施的启示。
②深入研究：分析旧城改造对城市发展的影响，总结旧城改造项目中存在的问题及原因，并针对不同的问题提出不同的应对模式。
③案例分析：通过对研究成果对具体项目进行案例分析，循环往复，修正完善研究成力求果兼具创新性和实用性。
本论文的框架如图1.1所示：
图1.1课题研究技术路线
Fig.1.1 the Technique Route of the paper
2 国内外旧城改造经验总结及启示
2.1 国外旧城改造成功案例经验总结及启示
国外发达国家的旧城改造事宜在上个世纪60年代就开始进行，随着二战后经济的复苏，西方的许多大城市的经济的发展速度都成幂数倍增长，城市化的程度也越来越高，据1980年的国际城市统计资料显示，发达国家城市化的水平均达到了60%以上，这样的发展速度严格地说是有一定的盲目性的[11]。城市人口剧增后，基础设施跟不上，紧接着出现住房紧缺、供水供电困难、环境污染严重等现象，城市急需改造。在众多痛苦的教训中，人们发现现今的城市规划不应停留在单一物质规划的阶段，也不应停留在单以艺术为主要形态的设计阶段，而应发展到多学科综合规划阶段。下面将主要介绍英国、美国和新加坡的旧城改造经验。
2.1.1 英国
①城市更新政策
英国的城市更新政策从上个世纪六、七十年代政府主导、以公共资源为基础、以内城社区改善为目标、带有福利主义色彩的政策，经过以市场为主导、以引导私人投资为目的、以房地产开发为主要方式、以经济增长为取向的政策过程，转变为上个世纪九十年代以来，以公、私、社区三向伙伴关系为导向的城市更新政策体系，该体系主要包括“城市挑战”、SRB、欧盟结构基金，并通过基金公开竞投与地方伙伴关系来具体实施。
1）“城市挑战”计划[12]
该计划的主要机制是，中央政府设立一项“城市挑战”基金，由各地方政府与其他公共部门、私有部门、当地社区及志愿组织等联合组成的地方伙伴团体进行竞争，获胜者可用所得基金发展他们通过伙伴关系共同策划的城市更新项目。“城市挑战”试图将规划及更新决策的权力交还给地方，并且在强调公、私部门紧密联系的同时，将本地社区人士或组织也看作决策过程中重要的一极，使得更新目标有了更强的社会性。
2）SRB（Single Regeneration Budget 综合更新预算）
1994年起，英国城市更新政策进一步调整，中央政府将现有20个与城市更新有关的、原本由不同部门分别管理的项目或计划（包括“城市挑战”计划）整合成一项统一的基金，称为“综合更新预算”。它继承了“城市挑战”中鼓励地方伙伴关系的基本理念和由各地方伙伴团体竞投中央基金的运行模式，并比后者具有更大的政策广度和深度。
SRB比起以前的各种更新模式有着更好的效果。SRB的80%的基金流向了全
国366个城市地区中最为衰落的99个地区，显示SRB基金的地理分布切实呼应了最衰落地区的需求。而且，SRB的覆盖范围非常广（惠及99个地区），远远超过70 年代开始的“城市计划”（57个），80年代的UDC（只覆盖16个）和“企业开发区”计划（40个），以及90年代初的“城市挑战”基金（少于30个）。此外，SRB 除了面向衰落地区，还对其他非衰落地区的个别更新项目开放，使得SRB成为针对全国范围内不同规模与区位的各种城市更新问题的一项有力政策工具。从1997年的第四轮SRB竞投开始，新上台的工党政府要求SRB政策对社会因素给予更多关注，并强调SRB要需要更加呼应衰落地区中社区大众的实际需要，加强本地“更新伙伴”与区域政府机构的合作。
3）欧盟结构基金（Structural Funds）
该基金采取竞争性的基金分配方式，并把地方性的三向伙伴关系作为一个强制性的技术要求：一个城市要想赢得基金，它就必须要展现出公、私和社区三方凝聚共识、紧密合作的能力。从1994年到1999年，欧盟承诺拨款100亿英磅资
图2.1伦敦街头（图片来源：中国城市规划信息网）
Fig.2.1 the street of London (picture from:Chinese Town Planning
Information Network)
金来配合英国各城市的地方更新项目。结构基金的设置，令各地之间在城市更新方面的竞争呈现更加国际化的特点[13]。
②城市复兴[14,15]
英国自二十世纪50年代起就开始考虑城市复兴策略，但直到70年代才逐渐推上议程，在80年代英国城市复兴策略的主题为“以地产开发为导向的城市复兴策略”，大量新开发项目在城市中进行，但由于郊区化进程远远快于市中心的开发。英国许多传统老城在80年代末90年代初步入了衰败的谷底。进入20世纪90年代虽然以文化为导向的城市复兴策略开始得到推广，但这一策略主要被应用于废
弃工业区的再利用与复兴的兴建作为主要手段，在城市中心这一策略以大型文化设施吸引人们回归老城中心居住和就业。在这其中有比较成功的纽卡斯尔“格兰吉尔历史老城保护项目”——该项目是一个以建筑遗产为导向的城市复兴，许多城市将该项目作为成功利用历史遗产建筑的典范进行学习、效仿。图3.1为改造后的伦敦街头。
2.1.2 美国
① 城市更新的主要做法[16]
美国的城市更新运动是自上而下开展的，它先通过国会立法，制定全国统一的规划、政策及标准，确定更新运动的重点及联邦拨款额度，而且由联邦统一指导和审核更新规划，并资助地方政府的具体实施。更新项目的实施更加强调地方性，充分考虑到不同城市的更新需求，由地方政府来提出和确定具体的更新项目。美国的城市更新主要有三种做法——授权区、税收增值筹款、商业改良区。
1）授权区（Empowerment Zones ）
授权区旨在通过对衰退区内进行减税、减免日常负担、降低用工成本和其它不利因素来刺激商业机构在该区内落户，从而促进该区内经济的发展、居民收入的提高，缓解衰退大潮。其实质是通过私人和公共部门的协作将社区发展起来，吸引投资来发展区内经济。
该做法有两个原则：一是以地域为基础的协作，这种方式能提高各利益方的参与兴趣，包括城市居民、商业机构、政府等，大家必须同心协力来解决改造区域内的问题；二是经济机会，政府需要给改造区内的居民提供就业机会，包括相
邻区域的就业机会，并为居民提供职业训练和职业安置任务，同时为企业提供技术援助，为商业机构提供更多的商业支持，来增加其为居民创造就业机会的能力。
图2.2美国老厂房“棕地”开发项目（图片来源：中国城市规划信息网）
Fig.2.2 the exploration project of “Brown fields” in American’s old plant
(picture from: Chinese Town Planning Information Network)
2）税收增值款（TFI）
税收增值款是州和地方政府使用的一种融资方式，为在特定地区吸引私人投资，促进地区的再开发。税收增值筹资通过发售城市债券，筹得的资金可以用于改善公共设施，也可用于向私人开发商贷款进行划定区域的建设。城市债券通过20～30年期的地产税收入来偿还，因该做法可以让更多人收益，推行效果很好。TFI的实质在于其利用再开发中产生的税收收入来填补在开发中的意外成本，从其使用中获益的依旧是公共事业和商业。且在所有TFI的规定中，都要求其资金必须用于公共事业。只有项目成功实施并获得利益，政府才能从中收取地产税。
3）商业改良区（BID）
商业改良区是一种基于商业利益资源联盟的地方机制，征收地方税为特定地区提供发展资金。BID代表了一种地方行动和商业团体与地产商自愿联盟的资金机制，是一种以抵押方式开展的自行征税，通常是用于划定区域物质环境的改善。除政府投资外，通过该方式筹集扩展业务或改良设施的资金，其目的是为提升BID 地区的居住、商业和零售业用地的价值。图2.2所示的美国老厂房“棕地”开发项目，正式美国旧城改造的一个优秀案例。
②纽约“社区企业家”模式[17]
“社区企业家”的旧城改造模式，即纽约市在旧城改造过程中，注重社区“造血功能”的培养与可持续发展，体现在“社区企业家”项目上：即依靠与鼓励贫困社区所在的中小企业参与旧城改造。其目的不只是解决废弃旧房的维修与重建问题，更重要的是以此为突破口，对贫民区进行综合治理，治标与治本同时进行，打破贫困社区经济、社会、居住环境三者间的恶性循环。相对常见的纯经济补贴来讲，具有显著的创新之处。
2.1.3 新加坡
①概念规划[18]
概念规划于1971 年得到联合国开发计划署的援助，并指导新加坡城市的长期开发。这项规划设计用于指导基础设施的开发，其目标是促进经济增长、满足住房需求以及人们的基本社会需要，并通过一项周密的分散政策，将市中心的居民人口和工业人口逐渐转移。然而，在二十世纪90年代初期，新加坡原先的城市规划已经不能满足其城市发展的长期目标，需要将指导新加坡城市发展了30年的规划系统进行变革。为能更好地进行城市发展，URA实施了两级计划，第一级计划就是修订概念规划——从策略上提出城市长期发展的愿景，第二级是55个DGPs （Development Guide Plan）—在1991年修订概念规划实施的基础上针对每一块土地进行更详尽的规划。
2）修订概念规划
关于旧城改造存在的问题及对策的思考 作者： 【摘要】 所谓旧城改造，就是对旧城区的再次开发，是指对旧城区中已不符合经济和社会发展和进步需要的物质环境进行部分改造，使城区的布局整齐划一，使其整体功能得到进一步改善和提高。目前我国科技高速发展，工业化、现代化发展迅猛，为了节约用地，国家针对用地粗放、闲置浪费现象采取了加强对土地使用的宏观调控。经济的快速发展，导致了我国部分城市旧城区城市布局、生活方式及经济模式已明显暴露出与现代社会的不适应，违法违章建筑用地现象比较普遍；存在诸如楼房质量较低，建筑密度大，道路狭窄弯曲等诸多安全隐患；以及出租房屋缺乏管理等社会治安隐患。因此，在社会主义市场经济条件下，如何建设和改造城市，便成为城市规划研究工作者亟待解决的问题，城市规划就要从自然环境和社会心理两方面去探究如何开创一种既能融合技术和自然的人类生活的最优环境，又能激发人的创造精神和生产力，提供较高的物质和文化生活水平的局面。目前我国城市规划建设中的旧城改造在运作过程中，问题和偏颇之处也很多，针对这些问题，提出解决的建议和方法。 关键词：旧城改造；思路；问题和对策 一、城市旧城区的形成和改造基本情况 1、城市旧城区的形成。 城市旧居住区，是在城市的长期历史发展中逐步形成的城市在各个历史时期发展的缩影。旧城区一般具有较丰富的历史文化遗存，较完整的历史格局和传统风貌，但也存在基础设施相对比较陈旧、房屋质量比较差、城市格局尺度比较小、人口密度较高而且居民收入低等一些问题。例如重庆市是一座历史悠久的城市，公元前316年，秦灭巴，设置巴郡，秦将张仪筑江州城，这是重庆第一次筑城。1929年，正式成立重庆市，人口23万。1937年抗日战争爆发，国民政府迁都重庆，战争期间城市毁损严重，现在除少数几处陪都时期留下的文物古迹外，旧城区大多都是上世纪60-70年代后的干打垒、捆绑式、砖柱夹壁等结构的建筑。 2、旧城改造的基本情况。 旧城改造一般指对市区的主要是一些时间较长的小区和厂房的改造。改变和建造城市规划结构，在其行政界限范围内，比较合理的划分工业用地分区和城市用地分区；通过采取综合的措施来净化大气和水，降低噪声污染，绿化开阔空间，改善城市居住环境；更新并且调整城市工业布局，完善城市道路系统；改善城市人居环境并加大公共设施的建设，把旧街坊改造为系统的居住区。 二、旧城改造存在的问题 1、以单一的获取利润为主要目的,过度提高容积率,加大建筑密度,造成过密的开发和土地的滥用,导致环境持续不断的恶化。以渝中区为例，2007年上半年批准的用地面积约为7万平方米，比去年同期减少了近八成；批准的建筑工程面积为85万平方米左右，相比去年
某旧城改造项目规划设计方案说明 一、工程概况 本项目位于富阳城区北入口，在入城口城标大转盘的东南侧。地块北临大桥路，南至光明路，东临北渠，西为迎宾路。总用地66038㎡，为城市综合用地。 二、设计依据 1、某规划设计所勘测红线图电子版。 2、建设单位关于富阳市迎宾路旧城改造项目规划设计策划及设计委托任务书。 3、迎宾路旧城改造项目（电力城）方案专家意见汇合（2004年4月2日）。 4、迎宾路旧城改造项目情况汇报会纪要（2005年4月22日）（附件一）。 5、省规划设计院提供的《富阳迎宾路城市设计》控制性详规。 三、规划设计理念 地块位于迎宾路东侧，作为迎宾路改造工程的首个项目，我们根据省规院的《富阳迎宾路城市设计》的分析，“迎宾路段处于富阳城区与受降之间，能为郊区化提供商务办公、商业、金融等配套服务的合适区域”。经过对地块进行了仔细地现场踏勘、有关技术资料收集和系统分析，本着“以人为本”的设计理念，合理地布局地块内商务功能、居住功能和商业功能，来完善城市的功能与空间关系，改善城市形象。 四、规划目的 区域整合，功能提升，交通改善，景观改造。 五、现状分析 目前地块上主要有富阳供电局及其他单位企业厂房建筑、零星住宅、堆场等，布局凌乱，建筑陈旧，因此市政府及有关领导专门成立迎宾路旧城改造领导小组办公室，负责对项目的实施。 从城市总体布局看，该地块位于将要改造的迎宾路的南端，富阳城区北部，有较好的基础条件，是迎宾路改造的重点区域，该地块的开发有利于推动富阳城区北扩，扩大城市建设空间。从交通区位看，该地块位于富阳北部的入城口，交通区位较好，是杭州进入富阳城区的大门。从自然景观看，东有舒姑坪和北渠，西为城市发展区的，是具有人工与自然过渡之利的场所。 六、功能定位 根据富阳市迎宾路地段的城市控制性详细规划，保留地块内变配电所和市供电局大楼，其余建筑全部拆除，并对变配电所和市供电局大楼进行改造，将室外变改为室内变。
关于拟对燕林市场实施除险美化、 规范经营的设想 一、总论 十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。 1、项目现状 燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m2，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。 2、项目背景 第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不仅阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大的隐患。
第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。 第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。 综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。 二、项目改造规划设想 燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。 项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。 1、完善设施、消除隐患 对项目内部的设施设备需要统一改造、更换。原有电线负荷供小
坊子区旧城改造规划
坊子区旧城改造规划（吉安小区、长宁小区） 目录 一、现状概况 二、规划依据 三、规划原则及指导思想 四、规划布局 1、规划布局形态 2、住宅布局 3、公建布局 4、道路组织 5、环境设计 五、竖向综合及市政设施规划 六、小区综合技术经济指标 2
一、现状概况 长宁小区、吉安小区位于坊子旧城区中心，原火车站以南。吉安小区规划范围东至南洋街、西至文化街，北至一马路，南至五马路，规划总面积为21.49ha。长宁小区东至吉安路，西至建材街，南至山东黄金物资公司，北至六马路，规划面积为14.06ha。由于历史原因，两小区现状住房大都比较破旧，建筑物建设质量差，多为砖瓦平房，少数为二层四层楼房。道路狭窄，布局杂乱，城市基础设施薄弱，市政设施配套不全，居民的居住环境较差。绿地及公建项目处于空白状态，社会效益、经济效益较差这些不但制约着城市建设的快速发展，而且给旧城区居民的生活带来极大不便。改造区内地形比较平坦，相对高差约1米左右。随着坊子区经济的发展，居民生活水平的不断提高，旧区改造已势在必行。 二、规划依据 1、《城市规划编制办法》（建设部第14号） 2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93） 3、《潍坊市城市分区规划》（坊子区部分） 4、潍坊市各项城市专项、专业规划 3
5、规划管理部门和坊子区政府的有关规定及意见 6、现状有关基础资料 三、规划原则及指导思想 1、注重操作性和实施性的原则。规划中充分结合旧城改造的实际情况，因地制宜，分片实施，以减少实施的难度。 2、坚持以“人”为本的原则，遵循居民的行为心理和行为轨迹，在总体布局、道路组织、公共配套设施的安排等方面，一切以“人”为中心，尽量为居民创造一个方便、舒适优美的居住环境。 3、以“环境”为主，软硬件兼顾的原则。作为一个现代化的住宅小区，既要搞好住宅建设，同时也要搞好环境建设。规划中特别强调了建筑造型、环境绿化、雕塑小品等一系列城市文化要素，力求创造一个现代化生态花园小区。 4、远近结合、留有余地的原则。对小区交通停车、环境配套以及单体内部结构等方面既考虑近期建设，又要为长远发展留有充分余地。 5、坚持地方性、可识别性的原则，创造具有地方特 4
如何创新旧城改造建设模式 如何创新旧城改造建设模式 摘要：旧城改造是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径，是激发城市生机与活力的重要手段。科学合理的城市规划，是确定城市发展方向和发展目标，高效利用城市各种资源，促进城市合理布局和有序建设的战略性、先导性和基础性工作。作为城市建设的重要组成部分，旧城改造也一定要重视规划。 关键词：旧城改造；改造拆迁模式；政策研究 Abstract: The transformation of the old city is an important way to improve the living environment, realize the land intensive utilization; it is to stimulate the city of vigor and vitality of the important means. The scientific and reasonable city planning, city is to determine the development direction and goals, and efficient use of city resources, promote the rational distribution and orderly city construction is strategically, guiding and fundamental work. As an important part of city construction, the transformation of the old city also should attach great importance to programming. Key words: Transformation of the old city renovation; model; policy research 中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号： 改革开放以来，各地通过旧城改造极大改善了城市面貌和人民群众的居住生活条件，提高了城市竞争力。旧城改造和征地拆迁安置历来是各大中城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，也是群众最为关注的热点问题。在深入学习实践科学发展观调研活动中，结合淄博市旧城改造工作实际，就如何创新旧城改造拆迁模式谈几点意见，供大家探讨研究，以希共同推进我市五区三县城市建设与发展，实现经济社会又好又快发展。
现代城市规划中老城区改造规划的几点思考 摘要：现代城市进程中，老城区的改造作为一个较为复杂的系统工程，需要进行深入的研究与分析，以更好的提高老城区改造规划的质量。研究表明。在面临着新旧城区矛盾和困难的时候，我们需要作出科学的决策，坚持城市发展的可持续性、系统性。在不断的改造与发展过程中，对老城区的规划进行逐步的完善，以提高老城区改造的效果。 关键词：老城区；规划改造；策略 引言 随着房地产开发公司发现旧城区土地开发有利可图时,各方面均已顾不得改善居民的居住条件这个初衷了,危改范围逐步扩大,对利润的追求决定了对改造地区、改造时机和改造方式的选择,20世纪90年代初期,我国政府决定,从最危破的旧城中心开始改造,大部分居民改造后得到回迁,居民们较满意。于是出现了以下几个问题: 1 旧城改造阶段的老城区规划设计 开发商尽量增加非居住用地比例,热衷于购物中心、商贸金融、高档公寓建设,使居住用地比例降低。建筑密度过大,各功能环境质量不高,住宅房屋间距小,日照不足,彼此干扰,公共绿化面积小。由于资金有限,城市基础设施、服务设施不完善,难以引进燃气、热力等管道,供水、供电容量欠缺。 针对这些现象,设计师常常很无奈,因为决定权在开发商手中,开发商在利润的驱使下早已定好建筑面积、容积率等指标,随着相关法律、法规的制定和完善,旧城区改造的用地性质、容积率、层数等得到了合理控制。在这个前提下,通过对旧城区改造通盘考虑,提出多种改造的可能,进行反复多次的规划与建筑设计讨论、论证,得出最佳方案,尤其应该认识到旧城改造在根本上其实就是对环境的综合治理。 也许在旧城改造的初始阶段,是规划师坚持要扩大绿地面积,尽可能改善绿化环境,而开发商只重视容积率的提高,随着旧城改造范围的不断扩大,设计师感到业主不论出于何种目的,总归是与自己达成了共识,于是设计了许多自认为环境宜人的大片绿化,包括那些只准看不准进的草坪、花园。 还有些开发商为突出旧城改造后的居住区形象,一般要求把这种中心绿化区设置于主要出入口处,为烘托居住区的气氛,有些小区还作了喷泉等大尺度水景。然而根据实地调查,由于空间过于开敞,加之尺度过大,一般情况下,在这种环境中大多数人是匆匆而过,视而不见,这种中心绿地的实用性非常低。 2 旧城改造中居住环境规划的意义
***旧城改造项目工程29#楼施工组织设计 编制： 审核： 审批： 编制单位：河北省*****工程有限公司日期：2012年05月1日
目录 一、编制依据 (3) 二、工程概况 (3) 三、工程目标 (3) 四、承包管理 (3) 五、施工部署及现场平面布置 (7) 六、施工安排及协调管理 (8) 1、施工程序的安排 (8) 2、施工流水段的划分 (9) 3、施工工期控制 (9) 4、施工设施准备 (9) 5、协调管理 (12) 七、施工方法及主要技术措施 (14) 1、主要分部、分项工程施工顺序 (14) 2、测量放线 (15) 3、垂直运输 (17) 4、基础主体工程施工方法 (18) 5、屋面工程 (45) 6、装饰与装修工程 (47) 7、地下室及卫生间防水工程 (52) 8、脚手架工程 (52) 9、给排水、暖通、电气安装工程 (53) 八、施工工期、施工进度计划及保证措施 (66) 九、主要机具装备及劳动力安排计划 (68)
十、质量目标及保证措施 (70) 十一、安全文明施工及扬尘治理措施 (77) 1、确保安全生产的技术措施 (77) 2、确保文明施工的技术措施 (84) 3、扬尘治理措施 (86) 十二、成品及半成品保护措施 (87) 十三、降低噪音、减少环境污染的措施 (93) 十四、其他各项管理及保证措施 (95) 1、雨季施工措施 (96) 2、冬季施工措施 3、地下管线及地上地下设施的加固措施 (99) 4、消防、保卫措施 (99) 十五、新科技、新工艺、新材料的应用及效果 (101) 十六、工程成本的降低措施 (105) 十七、附图及附表 (106)
棚户区改造成功案例旧 城改造成功案例 上海新天地 “欧洲许多城市都保留了不同时代的城市…断层?，如意大利里昂，从古罗马时代到文艺复兴时期的城市面貌都保存下来。还有巴黎，不同历史时期的建筑与现代的城市和谐共存。中国的城市也应留下历史、文化的印迹……” 这是香港瑞安集团董事长罗康瑞的观点，当他在业界一片反对声中毅然接下上海太平桥旧区改造项目时，有一位美国的旧城改造专家却十分赞同他。设计师本杰明伍德与他惺惺相惜：“中国许多城市往往因为新的建设就轻易地把过去的老房子毁掉了，这是十分可惜的。”他们凭着坚定的信念和独特的文化理念，成就了现在的上海“新天地”。 本着不同的城市要留下不同的历史印迹的观念，本杰明伍德
将上海石库门用原来的材 质整旧如旧，而在内部进行了现代化的设施装修。走入新天地，依旧是青砖步道， 清水砖墙，乌漆大门，窄窄弄堂，仿佛时光逆流，重归故里。但石库门里七十二家房客的嘈杂，已换上了优雅的音乐，舒适的中央空调。不同的肤色，不同的语言，不同国度的人们相聚在露天咖 啡座、酒吧、餐桌，在休闲中感受和触摸这座城市的文化和历史。 人们这样评价“新天地”：年轻人说它时尚，中、老年人称它怀旧，外国人认为它就是中国，中国人却感到新鲜、洋气。专家则认为新天地既给人以百年前的历史联想，延续了历史文脉，又满足了社会发展的需要，与上海的城市定位十分契合。 “新天地”在旧城改造中走出了一条保护和发展相辅相承的好路子。杭州园林设计院副院长、西湖南线整合工程总设计师周为说，对于一些不是文物的老建筑，在国内很有可能会被拆除，而在国外却比较流行保留一部分并加以现代化包装，从而激活整个街区或一个城市的发展。比如国外的一些老码头、旧建筑通常会改造为有历史感的展览馆或步行街，
关于城市旧城改造规划设计的思考摘要:近年来，随着城市化进程不断加快，旧城改造已成为城市规划设计中一项难题。本文以城市旧城改造规划设计项目为例，指出了改造规划应保证居住的基本功能、突出地域特性、体现良好的空间布局并满足生态环保要求，同时在结合旧城规划区域的文化、建筑特色下，对城市旧城规划的构思及规划方法作了相关思考。 关键词：旧城改造；原则；生态环保；文化特色；居住建筑规划；土地利用 abstract: in recent years, with the urbanization process to speed up, old city reconstruction has become a problem of urban planning and design. based on the reconstruction of the city planning and design projects for example, points out that the reconstruction planning should guarantee the basic function of living, the prominent regional characteristics, reflects a space layout and meet the ecological and environmental protection requirements, while in combination with the old city planning of regional culture, architectural features of the old city of city planning concept and planning method for the related to think. keywords: old city reconstruction; principle; ecological environmental protection; cultural characteristics; residential building plan; land use
浅谈城镇化发展背景下的旧城改造问题 作者：阮燕玲 摘要：在党的十八大会议上，“新型城镇化”也成为当前中国建设的关注重点。同时，在2014年的全国两会上，“城镇化”则依旧作为两会的热点之一而引起重大关注。而随着城镇化的发展，“旧城改造”则成为了中国快速发展所要面对的一个重大问题。本文通过旧型城镇化对旧城改造的负面影响，新型城镇化为旧城改造带来的机遇，对旧城改造提出的策略与建议，以及对新型城镇化发展趋势下旧城改造的相应变化的分析等几个方面提出了一些思路与探讨。 关键词：城镇化；旧城改造；政策措施 一、旧城改造的背景和意义 近年来，我国城镇化在经历了缓慢发展期，加速发展期两个阶段之后，步入了快速发展期的阶段。在经济飞速发展的背景下，城镇化发展速度非常之快。而城镇化的快速发展带动了人口的迁移，城市基础设施的建设需求不断增加，旧城改造成为了当前亟待解决的问题。 旧城是指在城市空间的形态上具有消极的一面的地区，如城中村，废弃的居住区，废旧古建筑等等，它们由于与当代城市面貌风格迥异，或者失去活力，而在整个城市面貌上有脏乱差之嫌，而在这些地方，生活设施是不能满足当代人的使用需求的。 但是，旧城也是城市的一种文脉的传承。它蕴含着城市的人文历史记忆，同时也是中低收入者聚集较多的地方。旧城改造不仅是对城市空间在新时期的再次营造，也是处理利益再分配的一个环节，所以旧城改造问题需要也必须得到良好的解决。 二、旧城改造存在的问题：旧型城镇化的弊端 然而，旧型城镇化存在着诸多弊端，它正在影响着旧城改造。 旧型城镇化的第一个弊端即土地城镇化优先于人口的城镇化，城市建成的城区面积过大，实际人均占地面积过大，这种开发房地产一般的形式，缺乏思想与创意，更加无法保留一个城市的文脉——旧城文化。
贵州铜仁旧城改造项目规划设方案计 一、工程概况： 河风丽景地处铜仁市北部曹家园地块，三面紧邻锦江，形成半岛形态，视线非常开阔，自然条件优越，风景十分优美，与地委行署隔江相望，具有得天独厚的地理环境。作为城市沿锦江向北部发展的重要据点与来访者从北部进入市区的景观视觉节点，河风丽景正处在这个城市南北与东西的轴线交叉点上。特殊的地理位置与环境，促使其在完善内部人居环境与生活品质同时，发挥更大的标识作用，为城市形象作出更大的贡献。 规划总用地约4.06公顷。实际建筑红线内用地约2.983公顷。 1、自然条件 ①地形地貌：属河沿一级地貌特征，地形较破碎，坡度较小。 ②水文地质：处于P=2%洪水位以上；场地有基岩出露，地质老且 稳定。 ③环境容量：地段无“三废”污染，且观瞻环境优越；场地“风水”因子饱满，是理想的人居环境。 2、城市供给 ①道路交通：有城市主干道和金滩大桥，交通十分方便。 ②市政设施：有城市给排水、电力、电讯公用系统，可供小区开发共享。 ③公共设施：有“小十字”城市CBD，且紧临学校、医院、幼托和居委会，社区生活方便；有城市公厕、垃圾站和配电设施可供小区开发共享。 二、设计依据 由业主提供之技术参考资料—— 1、1/500规划用地现状图； 2、项目设计范围（规划红线、蓝线、坐标）； 3、规划条件通知书； 4、甲方的设计委托书； 国家及地区规范和规定—— 5、铜仁市规划管理局有关法规文件、技术规定； 6、贵州省住宅、停车场（库）、绿地、市政设施等有关设计标准； 7、国家有关设计规范、规程、规定。 三、项目开发理念 凭着符合房地产原创性的产业理论，整合各种资源，以全新的服务理念，满足有效需求、激发潜在需求；以超常规的策划思维启动新的市场消费热点；以反映时尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新居住生活方式。 同时地委行署作为城市的政治中心，与基地形成跨江轴线，该轴线紧密联系起了政府与城市公共空间。作为地委行署在该轴线的对景，基地内较为混乱的现状需要得到改善，维盛花园以崭新的城市风景，以展示城市最新的居住理念与发展活力。 从整个铜仁地区房地产市场之发展状况研讨上，本项目应诠释为铜仁市房地产市场之延伸，落实《控制性详细规划》的具体职能和空间形态，构筑锦江河生态景观——文化品牌“沙龙”。整合各种资源，以全新的服务理念，满足有
以运城市为例浅谈“旧城改造” 摘要】旧城改造，是城市建设的重要内容，是一个城市走向现代化的必然阶段。实施旧城改造，是改善城市环境、提高城市品位、造福人民的一项重大举措，对 于拓展城市发展空间，提高城市综合竞争力，推进城市经济社会发展都具有十分 重要的意义。本文结合运城实际，从旧城改造的必要性、现状和存在问题，以及 对旧城改造的建议等方面试谈了一些粗浅看法，以期能给运城的旧城改造工作带 来积极的借鉴。 【关键词】旧城改造必要性对策建议 近年来，针对旧城区普遍存在基础设施水平低、土地利用率低，布局零乱， 环境较差，城镇功能衰落等问题，运城市在旧城改造方面进行了卓有成效的建设，取得了可喜的成绩。如解放路钟楼小区一带等旧城改造项目的建设，使城市区域 面貌大为改观，城市形象得到了很大的改善。横向比较，相对于城市整体的快速 发展，旧城建设速度依然很缓慢；但纵向比较，比前些年还是有很大的改观。基 于这一背景，本文试从旧城改造的必要性、现状和存在问题以及对策建议等方面 作一探讨。 1、旧城改造的必要性 1.1实施旧城改造可以拉动经济发展。旧城改造的主要目的是从根本上解决旧城区存在的问题，一方面可以提高居民的幸福指数，另一方面确保城市社会经济 的持续发展。在当前经济下行压力较大的情况下，房地产市场低迷，库存很大， 通过旧城改造，在完善城市功能的同时，可以有效地缓解房地产库存压力，从而 拉动经济发展。在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，旧城改造也是拓展建设 空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约用地、低碳生活的重要内容。 1.2实施旧城改造是是构建和谐社区的需要。旧城改造的目标，是努力寻求 社会效益、环境效益和经济效益的统一。其意义不仅在于保障住户基本的居住条件，简单改善、维持社区秩序，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种 不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，从而构建和谐社区，维护社会稳定，营造 和谐的居住环境。实施旧城改造，已经成为人民群众的普遍期待、成为社会各界 的共同呼声，政府有责任、也有义务尽最大的努力，帮助群众解决问题、改善生 存条件，努力顺应群众过上舒适美好生活的新期待，让更广泛群众共享城市发展 红利。 1.3实施旧城改造，是打造宜居城市、改善人居环境的具体体现。随着经济的快速发展，群众对生活居住环境的要求越来越高，要求建设“生态、人文、精致、宜居”城市的愿望越来越迫切。运城是山西的南大门，实施旧城改造工作是打造宜居城市、改善群众居住条件、建设魅力城市的一项十分关键的工作。 1.4实施旧城改造，是改善投资发展环境，促进招商引资的有效手段。一个 地方投资发展环境的好坏，直接关系到招商引资的成败，也影响着经济发展的速 度和质量。一些发达地区之所以能让大项目招得来、留得住，其中一条成功的经 验就是投资环境好，城市功能完善，配套设施齐全，为投资者创造了一个舒适、 便利、高效的发展环境。加大旧城改造工作，完善城市功能，可以从根本上改善 投资环境，增强城市吸引力，吸引更多的客商投资，继续加速城市经济发展。 2、运城旧城区的现状和存在问题 运城旧城区总面积约30平方公里，现状人口约28万人，平均人口密度为 0.91万人/平方公里。目前存在的问题主要表现在：
旧城改造项目要点 一、几个关键名词 1.拆迁成本： 拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。 2.定向摘牌： 拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。 3.拆赔比： 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。 4.丈量、确权： 对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属(集体、个人、国家) （有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。 5.村民股份公司： 村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾
二、补偿方式 拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。 1.实物： 实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。 2.货币： 货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。 3.实物为主货币为辅： 实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。 4.货币为主实物为辅： 货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。 三、拆赔模式 1.完全市场化拆赔式: 市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。 2.有条件市场化拆赔: 采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有
【摘要】旧城及其危旧房改造是城市建设与发展尤其是当今城市化进程中面临的重大课题。当前旧城改造进行得如火如荼，一些城市和地区旧城改造的成功经验值得我们借鉴和学习。本文结合实际规划建设案例——豆芽巷地区旧城改造，对旧城改造中存在的若干问题进行了探索研究，提出了旧城改造规划建设的工作思路和开发模式。 【关键词】旧城改造；经验；开发模式 一、城市老化问题与旧城改造 随着社会和经济的发展，城市的老区即旧城不仅存在物质性老化问题，而且存在结构性和功能性衰退问题。建筑破败不堪，环境恶劣，基础设施很不完善，确有必要加以改造。目前旧城区普遍存在以下问题： １、传统经济和社会基础损耗严重； ２、旧房大多严重老化且居住环境恶化； ３、历史建筑及传统风貌逐渐拆毁和丧失； ４、难以控制的违章搭建使旧城改造更加困难； ５、旧城居民收入不高并成为产生“弱势群体”的潜在根源； ６、改造资金需求巨大与建设资金严重不足。 这些物质、经济、社会和环境问题具有突出的复杂性，相互交叉和影响着。如果不对这些问题引起足够的重视，旧城改造工作很难达到理想的效果。 二、案例简介 豆芽巷——上饶市信州区边缘地带的一个典型传统街区，表现出众多旧城改造中所存在的共性问题。该地区房屋年久破败，交通不畅，基础配套设施严重匮乏。同时该地区由于位于上饶市三江两岸地区南侧和国家森林公园范围以内，其整体面貌极大影响了上饶市的整体城市景观和自然景观。为了给当地居民创造更优的人居环境；为了改善城市面貌，带动城市旧城改造的全面开展，当地政府果断决策对豆芽巷地区进行全面的旧城改造，期望豆芽巷地区的旧城改造能成为上饶市的一个成功范例。 三、经验借鉴 在规划研究前期，笔者认真研究了中外旧城改造的理论成果，吸取了实践中的经验教训。同时发现，成都市在旧城改造方面已经取得了很大的成绩，而且在理论上进行了有益的探索，在此理论基础上进行的各片区旧城改造获得了成功，在经济效益、社会效益和环境效益三个方面获得共赢。针对豆芽巷地区改造的规划研究，成都市有很多经验值得我们研究和借鉴。 第一，树立“以人为本”、改造城市的指导思想。过去人们只认为，旧城和危旧房屋的改造是经济发展和城市建设的需要，这是对的；但忽视了更为重要的一面，那就是不断满足和提高城市居民以及经常在城市流动的人民群众的物质、精神生活和生态环境的需要。 党中央提出的以人为本、全面、协调、可持续发展的科学发展观，也是城市旧城和危旧房屋的改造观，新的现代化城市的建设观。这就告诉我们，旧城和危旧房屋改造也好，城市现代化建设也好，都必须以“以人为本”为宗旨。 第二，采取整体规划、规模改造方式。１、做好城市改造和建设的详细规划，使大规模的改造有明确的指引；２、采取小区配套形式做好新房屋储备，使被拆迁户有住房保障；３、建立市一级的危旧房屋改造指挥部和住房保障中心，由政府机构直接负责危旧房屋的拆迁安置工作。城市土地属于国家所有，征用较易，政府具有资源供给的优势。这三点，是成都旧城改造能够大规模顺利推进并取得良好效果的基本经验。 第三，实施廉租住房政策，扶持弱势群体。在旧城中，危房和居住环境十分恶劣的棚户区全国各个城市几乎都有，比重很大。解决这些危房户和弱势群体以及下岗职工的安居问题，保障他们基本的居住权利是城市政府义不容辞的责任。 第四，实行政府主导、市场化运作相结合的改造模式。提供社会基础设施等公共物品是城市政府的基本职责之一。旧城和危旧房改造是城市社会基础设施的重要组成部分，当然应由政府主导来实施。政府主导核心是解决科学规划和筹集资金的两大问题。制定科学规划是政府的职责，自不必说，就是筹集资金也离不开政府。 旧城改造开发模式探析姚恭平 高世华
旧城改造实施方案 为加快旧城改造步伐，增强城市功能，改善人居环境，根据国家关于经济适用住房和廉租住房建设的有关要求，结合实际，制定本方案。 一、指导思想和工作目标 （一）指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以突出解决旧城区低收入家庭住房问题特别是贫困家庭住房问题为目的，加快旧城改造步伐，改善旧城区贫困家庭和其他居民住房条件，增强城市功能，提升城市品位，促进县域经济社会又好又快发展。 （二）工作目标 力争到“十一五”末，基本完成西关、东门、南门、南关、北大街等旧城区改造，建成配套完善、功能齐全、环境优美的现代化城区，使人居环境和城市面貌明显改善、城市布局更加合理。 二、基本原则 （一）统筹规划，搞好配套建设。按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。 （二）政府推动与市场化运作相结合。坚持成片开发、连片建设，与解决城区“两困”家庭住房问题和廉租住房建设相结合，与促进就业、提高居民收入相结合。 （三）依法运作，确保稳定。严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市建设管理、城市房屋拆迁、工程建设等方面的规定。妥善解决城区“两困”家庭住房问题，在政策上倾斜照顾，满足低收入家庭的基本居住需要。实行旧城改造项目投资市场准入制度，严格审核开发企业资质。建立有效的资金管理机制，确保资金到位，保证拆迁工作顺利进行。 三、工作要求 （一）统一政策，健全机构。完善配套政策，健全管理制度，规范审批程序，明确保障措施。健全旧城改造和拆迁工作机构，充实人员，强化职能，扎实推进旧城改造工作。 （二）规划控制，市场引导。坚持高起点、高标准，编制旧城改造专项规划和旧城改造片区控制性详细规划，按照规划开展项目招商和土地招标、拍卖工作。坚持计划与市场相结合，以规划为指导，以市场需求为导向，拟定各阶段旧城改造计划，确保旧城改造工作有序推进、规范运作。
浅析新时期下旧城改造的措施 摘要：近年来在我国，随着土地价格的飙升以及耕地保护政策的出台，大多数城市将建设内容的核心转向旧城改造以及城中村的拆迁与治理。旧城改造工程的涉及面较广，在工作开展过程中需考虑的因素较多，因此新时期的旧城改造需结合当地的实际状况量力而为，只有这样，才能将此工作落到实处。 关键词：新时期；旧城改造；措施 0 引言 旧城改造不仅能够拓展城市的发展空间，提供更多的商机，提升城市整体品位，还能够合理节约土地，为城市居民创建干净舒适的生活以及工作环境，从而促进社会的和谐发展。但从实际工作来看，当前大多数旧城改造工程中还存在许多的问题，还需得到进一步的优化。 1 关于旧城改造 旧城改造主要是指对旧城区进行开发以及再利用，将旧城区中无法与新时期下社会经济发展相适应的区域进行全面的改造，使该城区的价值以及使用功能能够得到有效的提升。旧城改造具有以下几方面的作用：（1）提升居民的生活质量；（2）增强政府部门美化城市形象的决心；（3）充分满
足城市调整经济结构以及产业结构的需求；（4）与现代化城市的快速发展趋势相符合；（5）实现城市土地的有偿使用[1]。 2 当前存在的主要问题 2.1 缺乏深刻的认识 当前旧城改造建设中对其复杂性的认识以及了解还不 够深刻，旧城改造建设过于简单化，在改造过程中未结合当地的实际情况，大多使用推倒重建的方式进行开发，如此一来，改造过程中造成了大量的财力以及物力的浪费，并且对城市的空间结构也造成了一定的破坏。另外，大多数旧城改造均是采用市场化运作的形式，通常将追求高回报率作为主要目的，因此经常会出现因利益问题而违反规定要求的现象，致使城市的传统风貌以及格局肌理都受到不同程度影响。 2.2 过于追求经济效益 在旧城改造建设中，部分开发商将获取利润作为主要目标，过于追求经济效益，将建筑之间的距离缩短，从而加大了建筑的密度。而这一做法则会造成土地的滥用以及开发密度过大，最终导致建设环境的恶化。例如，某城市旧城区在2008年度获得批准的用地面积约为9万平方米，与2007年同期相比减少了约4/5，而获得批准的建筑面积约为90万平方米，与2007年同期相比增长了约80%。用地面积逐渐减少，而建筑工程面积却快速的增长，如此一来，则会导致建
浅谈建国初期北京旧城改造与意识形态
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浅谈建国初期北京旧城改造与意识形态 刘驰 （浙江大学建筑工程学院） 摘要：中华人民共和国定都北京，建国初期首都百废待兴，在首都规划与发展之问题上，梁思成、陈占祥二人提出在西郊建立新行政区以保护旧城的梁陈方案被否决，首都实行苏联专家提出的以莫斯科发展为参考的旧城改造方案，其后在中央错误的意识形态影响下，北京旧城改造陷入重重困境，在困境中梁陈等人奋力拯救，多次谏言以求在已成定局的错误中挽救首都之建筑、文化以及发展中将面临的交通、环境、经济等问题，但迎接北京城的是以党的意识形态所裹挟的错误决定，而梁陈等人之命运也因此彻底改变。 关键词：旧城改造；梁陈方案；古建筑存留；大屋顶；整风运动 引言 北京作为一个单中心城市，上世纪80年代，北京市中心区出现了严重的交通堵塞，北京市着手建设城市环路，提出“打通两厢，缓解中央”的口号，期望通过快速环路的建设，吸引中心区的交通，缓解其压力。当下，中心区高强度开发的同时住宅郊区化无限蔓延，暴露出的水资源、土地资源、生态环境、交通设施、能源等日趋严重的问题，技术手段已然不能从根本上应对这个城市可持续发展的需求。本论文从北京发展之源头，及建国初期北京营城之始，重新审视导致如今北京之重重问题的原因，反省祖国建设过程中遭受的挫折。 1、首都规划方案的决定 1.1被礼赞的城市 “明之北京，在基本原则上实遵循隋唐长安之规划，清代因之，以至于今，为世界现存中古时代都市之最伟大者”——《中国建筑史》 北京现存的明清古城，是从元大都的基础上发展演变而来的，遵循了中国古代城市营造经典《周礼·考工记》提出的原则，人与自然相处融洽，方格网框架内具有无限的变化，“像古代铜器一样，俨然有序和巧为构图”，“整个北京城的平面设计匀称而明朗是世界奇观之一”美国规划学家Henry.S.Churchill如是评价。
对招标项目的理解 随着经济的高速发展，长春市朝阳区旧城区原有的城市格局、经济模式和生活方式已明显暴露出与现代社会的不适应，例如旧城区功能过度集中、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施落后等问题。因而，在社会主义市场经济条件下，如何建设和改造城市，这无疑是城市规划研究工作者共同探讨的课题，本次项目主要针对旧城改造问题，结合长春市朝阳区的具体情况作一些基本的探讨。 旧城改造，就是旧城区的再开发，是指对旧城区中已不适应经济、社会发展需要的物质环境部分进行改造，使其整体功能得到进一步改善和提高。当前我国正处在工业化、城镇化的快速发展时期，建设用地粗放利用、闲置浪费现象较为普遍，为了集约用地，国家加强了土地的宏观调控。最近在市委、市政府召开全市经济工作会议上，省委书记指出，要用3至5年时间，把主城区的危旧房全部改造，未来几年旧城改造将成为长春市城市建设的重要任务。 总体设计方案 工程总体设计 初步设计原则 (1) 以城市总体规划为指导，确定合适的建设方式，使有限的投资发挥最好的社会效益和经济效益。 (2) 分析各条道路的功能定位和交通流特征，合理确定道路的更新方案及标准。 （3）以城市次干道或支路的技术标准建设园区内部高新大道等五条道路，使得更新后的道路能充分发挥长春市朝阳区区块内部联系的重要功能，并能迅速疏解区块内部与外部交通联系，并满足未来15年的交通需求。 (4) 结合周围地块的环境，根据规划确定的红线宽度，结合近远期交通量的特点，合理选定横断面的形式，在保证道路使用功能的前提下尽可能地降低工程
投资。 (5) 从方案选择到工程实施都要重视对环境的影响和社会效益，对环境敏感路段采用适当的措施和对策。 (6) 通过研究论证，采用新技术、新工艺，既要经济合理，安全可靠，又要适合本工程的建设特点。 (7) 既要考虑沿线单位和居民区的出入交通，同时又要考虑各条道路对外辐射路网的有机联系，以利网络进一步扩展和完善。 设计标准 (1) 道路性质：高新大道为城市次干路，桂丰路等其它道路为城市支路； (2) 设计车速：高新大道为40 km/h，桂丰路等其它道路为30km/h； (3) 设计荷载：BZZ-100型标准轴载； (4) 设计年限：道路、排水 15年，桥梁 100年； (5) 纵坡度：0.3%≤i≤3.5%； (6) 设计洪水位（1/50）：4.3m； (7) 排水体制：雨污分流制。 (8) 暴雨重现期：TE=2.0年； (9) 桥梁设计荷载：公路—Ⅱ级，人群-3.5kN/m2； 设计目标、功能与规模 本次长春市朝阳区中心道路更新工程全部为城市次干路或城市支路。其中高新大道是紧邻杭宁高速公路及杭宁高速铁路的南北向联系通道之一，北侧与东西大道相接，南侧连接桂丰路，是现状长春市朝阳区一条重要的疏解道路。道路的功能主要是承担长春市朝阳区与外部联系以及内部联系的作用。该项目建成后，对提高长春市朝阳区的交通设施水平，提高道路服务水平，加强区块内部及对外交通联系有重要的作用，同时，对改善该地区的城市景观，提高城市的环境质量，加快沿线地块开发建设都有积极作用。
旧城改造项目策划 书
关于拟对燕林市场实施除险美化、 规范经营的设想 一、总论 十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。 1、项目现状 燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m2，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。 2、项目背景 第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不但阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大
的隐患。 第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。 第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。 综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。 二、项目改造规划设想 燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。 项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。 1、完善设施、消除隐患