卓越时代广场二期可行性研究报告
可行性研究报告目录
第一章项目分析及评价
一、项目名称
二、地理位置
三、交通状况
四、周边景观
五、周边配套
六、主要技术、经济指标
七、研究结论
第二章项目投资环境和市场研究
一、深圳市国民经济发展概况
二、深圳市房地产市场概况
三、福田中心区区域发展状况及前景第三章项目价值评估和战略选择
一、项目分析
二、项目市场开发战略选择
三、市场竞争者分析
四、目标市场选择及特征
五、产品定位
六、价格定位
第四章项目开发进度安排
一、项目分期开发
二、施工横道图
第五章投资估算及资金筹措
一、投资估算
二、资金筹措
三、资金投入及使用计划表
第六章销售收入、成本费用估算
一、经营收入、销售税金及附加估算
二、总成本费用的估算
第七章财务评价及敏感性分析
一、利润估算
二、偿债能力分析
三、赢利能力分析
四、项目不确定分析
五、社会效益及影响分析
第八章附件
第一章项目分析及评价
一、项目名称
『卓越·时代广场二期』商务写字楼、酒店公寓
二、地理位置
原祈年酒店地块位于深圳市中心区南区，东临中轴景观带和中心路，南接福华三路和会展中心，西面紧挨卓越时代广场和荣超国际商会中心，北面毗邻福华路、地铁一号线和香格里拉酒店。
三、交通状况
位处深圳两大城市主干道之间，通过金田路和益田路相连通；而且与地铁一号线直接相通、地铁四号线近在咫尺，畅通于机场高速和广深高速、关内外、各口岸之间；地下与地铁相通，地上二层与时代广场和商会中心通过空中连廊相接；整个立体交通状况十分便捷。
四、周边景观
该项目东面是深圳南中轴城市景观带，被誉为“城市客厅”；向北可以远眺莲花山、市民中心广场美景。
五、周边配套
该项目周边聚集着深圳最密集的写字楼群；矗立着香格里拉、喜来登、丽思卡尔顿三座五星级商务酒店；会展中心和购物公园地铁出入口；南面是各类会展不断的亚洲最大的会展中心；毗邻的北区的政务资源也可便利的服务。
六、主要技术、经济指标
七、研究结论
、项目建设将提高中心区的整体形象高度，加快促进中心区商务分为的形成，刺激在该区域内的商务办公需求，从而有力地推动中心区以及深圳市经济的发展，并且为深圳城市化发展建设增添一道新的风景；
、项目以创新以及高档的开发理念和商务美学化的方式打造福田又一高品质、高标
准、不可复制的高档商务写字楼以及酒店、商业配套项目。写字楼定位以“科技、生态、环保、节能”为主题，酒店定位为“”主题的产权酒店，以及良好的商业配套必将在中心区形成良好的办公商务氛围；
、项目命名为『卓越·时代广场二期』，延续卓越集团一贯的开发和品牌建设理念，充分结合福田中心区写字楼的商务文化气息，严格按照该地域规划设计要点进行整体规划，完全符合消防、交通、给排水、绿化等各项规划要求。可以相信，高起点的规划、设计理念必将在深圳福田掀起新一轮的“时代广场”风暴；
、经过测算，项目总投资约为亿元，财务内部收益率（）为，投资回收期为年，所得税后净现值（，）为亿元。项目赢利能力较强；
、各项财务指标经过敏感性测试分析，本项目具备较强的抗风险能力。
综上所述，本项目是可行的。在具体的项目运作过程中，卓越公司将加强过程控制，严把成本、质量关，确保项目社会效益和经济效益的实现。
第二章项目投资环境和市场研究
一、深圳市国民经济发展概况
年，深圳市经济保持稳步增长的态势。经济运行的特点表现如下：
、工业生产较快增长：全市完成规模以上工业增加值亿元，比上年同期增长，从年的累计增速看，虽然一季度累计增速较低，但从二季度开始，全市规模以上工业增加值累计增速呈现稳步增长并在三季度末向上走高的态势；
、固定资产投资、交通运输、市场消费平稳增长：，全社会固定资产投资额完成亿元，比去年同期增长。其中，基本建设投资额亿元，增长；房地产开发投资额亿元，增长；更新改造投资额亿元，比去年同期增长；其他投资亿元，比去年同期下降；，全市社会消费品零售总额为亿元，比上年同期增长，增速分别比今年二、三季度提高和个百分点，其中，限额以上批发与零售总额亿元，比上年同期增长，高出整体增幅个百分点。高出限额以下和个体户增幅个百分点。住宿餐饮业完成亿元，同比增长；
、外贸出口增势强劲：，全市进出口贸易总额亿美元，比去年同期增长。其中，出口总额亿美元，增长；进口总额亿美元，增长；
、财金形势表现良好：，全市地方财政一般预算收入亿元，比上年同期增长，其中，
累计各项税收完成亿元，增长；地方财政一般预算支出亿元，同比增长，其中，基本建设支出亿元，增长。
、物价走势小幅上升：，居民消费价格总指数为，居民消费价格总水平比去年同期上升。从居民消费价格总指数的构成看，食品类物价上升幅度较大仍是物价整体上升的主要原因。食品类，尤其是鲜瓜果、鲜菜和粮食是涨价幅度最大的三个品种，累计平均分别上涨、和。
深圳市主要经济指标
二、深圳市房地产市场概况
年是中国房地产业调控强度最大的一年，而作为此轮调控焦点城市之一的深圳房地产市场自然遭遇到前所未有的严厉调控——国家宏观政策频繁出台，深圳相关部门紧跟响应，土地、税收、信贷等环节一并发力，着实给深圳的房地产市场造成了一定的震荡。
即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展：住宅价格持续上涨，二手楼成交量渐超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求持续扩大深圳房地产市场依然呈现总体上升的态势。
、房地产开发投资持续扩大，新开工建设规模出现缩减
年，深圳市房地产开发投资额持续上涨，完成开发投资亿元，较去年同期增加，其中住宅开发投资达亿元，同比增长。在占总额的投资用于商品房建设的同时，全市商品房竣工面积达到万平米，同比增加。
另一方面，用于土地购置及土地开发的投资分别同比减少了和，并且万平米的商品房新开工面积较去年同期亦减少了，意味着一年后商品房竣工面积将出现缩减从而一定程度的影响商品房市场供应。
、土地市场政策频出，交易价格屡创新高
加强从房地产供应源头土地市场进行调节是年房地产调控的一大特点，从中央的国六条、九部委十五条意见、建设部号文、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，到深圳的号文、土地“”文件、“十一五”住房建设规划，无一不把土地政策作为房地产调控的重要手段加以深化并从土地供应环节着手调节住房供应的方方面面，包括：以合理的土地出让规划调控未来住房供应量并指导住房建设的空间分布、以出让限户型用地调整住宅供应结构、以配建公共租赁住房的土地出让方式完善住房保障体系等。
政策频出的同时，年深圳土地交易市场表现依旧活跃，成交价格亦逐步上升。位于龙岗中心城的地块楼面地价达元平米，位于宝安中心区的限户型用地楼面地价高达元平米位于奥体新城的限户型地块楼面地价达元平米，均创出所在片区土地交易价格的新高，
拉升房地产开发成本的同时也反映出开发企业对深圳房地产市场的信心。
（一）深圳市写字楼市场概况
、市场集中放量，福田中心区充当主力
年深圳写字楼市场进入集中放量期，全市办公楼竣工面积达到万平方米，较去年同期增加了。从写字楼入伙情况来看，年新入伙的卓越时代广场和地铁大厦为福田中心区增加了约万平米（办公面积）的甲级写字楼供应，至此深圳甲级写字楼总量达到万平米；此外，华融大厦、金中环商务大厦、免税商务大厦三大高品质写字楼的入伙也为福田中心区供应了约万平米的办公面积。
不仅在写字楼租赁市场上福田中心区成为全市供应的主力，销售市场亦是以福田中心区及其临近的中心西区为主要供应片区，荣超经贸中心、新世界中心、中国经贸大厦、财富大厦等个位于其中的写字楼项目推出市场销售，年成为该片区写字楼推盘最大的一年。
、市场需求不断扩大，租售价格快速攀升
在经济快速发展、市场进一步开放等利好因素的影响下，深圳写字楼市场需求也不断扩大，高新技术、物流及金融服务企业成为写字楼市场主流客户。随着跨国企业的大
举进入及本地实力企业的快速扩张，深圳写字楼空置面积得到快速消化，目前全市甲级写字楼空置率为，全年市场吸纳量达到万，而企业租赁单位的面积也逐渐趋大。
销售市场方面，年全市办公楼销售面积为万平米，较年同期增加。较高的投资回报促成购买增加的同时，也吸引了大量外资：一方面，外企处于对深圳发展及对深圳办公物业增值的信心，改变以往租赁为主的习惯，开始购买办公物业自用；另一方面，人民币升值、市场开放等众多利好，也吸引了更多外资基金关注深圳写字楼市场。
租赁需求的扩大，直接拉动了深圳写字楼租金的快速上扬；而新上市产品品质的提高，加之主要供应区福田中心区商务氛围、区域价值的不断提升，也促成了销售价格的快速增长，年，深圳办公楼均价达到元平米，较去年同期上升。
（二）深圳市酒店市场概况
、深圳酒店规模和结构特点
据深圳酒店业年营业状况的数据显示，目前深圳宾馆酒店总量有近家，四、五星级酒店有近家。深圳酒店业呈现出“中间大两头小”的特征，即中档次酒店数量庞大，高
档次酒店数量和经济型酒店数量较少。
、深圳酒店总体入住率及房价
年深圳的宾馆酒店入住率为，平均房价相对较低。相比较而言，上海五星级酒店的平均房价达到元左右，比深圳高出一大截。深圳市宾馆酒店的客房价格处于较低水平，这与深圳的经济地位和酒店行业的发展极不对称。年深圳宾馆酒店营业收入为亿元，利润总额为亿元，利润率为。与国际饭店业逾的利润率相比，差距十分明显。
、深圳酒店行业竞争格局
从深圳整体酒店竞争格局评价,深圳酒店的同质化情况较为严重。许多饭店机械地套用星级标准或模仿相应星级饭店，使得酒店过于雷同化，形成经营上的过度竞争。除了个别的酒店外,大多数中低档次酒店无显著特色,酒店设计普遍感觉“硬化”，管理水平一般，价格竞争是竞争的主要形式，导致了深圳酒店总体房价低、入住率低、利润低的三低局面。
与整体酒店市场不同，高档次酒店凭借着较好的品牌、服务、特色、管理水平达到了超越深圳酒店平均水准的入住率和利润率，竞争体现出品牌驱动和差异化、个性化的特征。
在低端市场，经济型酒店市场竞争一触即发，处于刚刚起步状态。目前已经有多家经济型酒店在深圳安家，国际品牌有格林豪泰、如家、天、速等；此外，城市客栈、万里行、锦江之星等国内品牌也已经开始广泛择地布局。
（三）深圳市商业市场概况
、大型商业供应增加，只租不售渐成主流
年，深圳商铺租赁市场中，大型商业项目的供应加大：除蛇口的花园城中心、福田中心区的星河、宝安的港隆城购物中心等大型购物广场相继开业外，南山商业文化中心的保利文化广场、天利十八街、海岸城，华侨城片区的益田假日广场，福田中心区的怡景中心城、晶岛国际等大型项目也正加紧建设或进行招商中。与此同时，越来越多大型
商业项目的开发商改变过去把项目销售一空的短期牟利的运营策略，更倾向于项目的长期回报，因此近期建设的商业项目大多只租不售，亦或出售其中少量铺位从而尽可能避免业权的过度分散。
、购买需求略有扩大，大宗投资备受关注
年，深圳一手商铺销售市场供应减少，批准预售面积较年同期减少了。其中，由于多数中小开发商考虑到自身经营能力有限，开始将其持有的商业物业转营为售，同时大型商业以租代售的情况增多，使得总供应中社区商业及中小型商业项目的比重明显增加。
年，一手商铺销售面积较年同期减少，二手商铺则同比增加；总交易面积达到万平米，较年同期的万平米增加了，销售市场总体需求有所扩大。并且，一、二手商铺销售均价分别以、的增长率低于住宅和写字楼，成为年深圳房地产市场表现相对稳定的物业。
投资市场方面，深圳总体发展的各项利好在吸引越来越多基金和游资关注深圳房地产市场的同时，统一业权的商业项目也成为关注的目标之一，而年内两宗大型商业项目的成交，包括：平安信托投资购置中信部分优质资产（即中信城市广场）；美国保德信集团购得怡景中心城的股份，使得深圳商铺投资市场备受关注。
三、福田中心区区域发展状况及前景
（一）福田区房地产市场状况分析
、房地产各板块划分及现状介绍
福田区房地产开发可以细分为皇岗板块、梅林与景田板块、中心区板块、竹子林板快。
皇岗板块，位于福田区的南部，与香港特别行政区仅有一湾之隔。但片区内主要以农民房为主，已无现成土地可用，现在片区内的项目一般为旧城改造项目。
梅林与景田板块主要指福田区的西北部以及北部地区。片区以住宅市场为主，原为政府福利房供应地，开发时间较早。因此，片区住宅市场成熟，但部分住宅楼龄较长。
中心区板块位于福田区的中心地带，范围为东至皇岗路，南到滨河大道，西至新州路，北到红荔路区域。该片区以写字楼以及商务配套设施为主，已经成为区政府以及市政府规划的新的深圳商务中心。
竹子林板块位于福田区的西部，是一个集商务、住宅、商业为一体的综合性区域。既有享誉全省甚至全国的香蜜湖顶极市区住宅片区，又有招商银行大厦等知名企业进驻的商务写字楼。随着深南大道的改造日益完成，未来该片区会变得更加炙手可热，目前有多个大盘在售。
、区域购房客户群。
福田区住宅购房客户主要面向整个深圳市，凭借着优秀的产品品质、丰富的景观资源，香蜜湖片区在深圳市甚至整个广东地区都具有良好的口碑。
写字楼以及商务配套（如酒店公寓）方面所面向的客户范围涉及到深圳、广东、港澳台、以及国外。良好的区位优势以及政府的大力支持，使得越来越多的国际知名企业进驻福田中心区。
商业方面，和金光华、万象城、中信城市广场等罗湖几大商业中心定位一样，福田中心区商业定位以整个城市为范围，白领以上收入水平的阶层作为目标客户。但是由于各项市政配套正在建设当中，现阶段中心区的商业气氛暂时没有形成起来，目前只是以商务配套为主，客户也只是周边写字楼工作人员。
（二）区域价格定位及发展趋势
、住宅方面
年福田区新推售的住宅项目个，预售面积为平方米，预售套数为套，推盘均价为元平方米。以中小项目为主，产品以中小户型为主，不过，高端项目虽少，但所占的份额
较大。
对于年福田住宅价格的预测，由于年福田区住宅物业的供应量较年要少，而且除梅林外其他片区的住宅项目分布较分散，大部分项目都是该片区唯一的住宅供应源，供给缺口将会推声区域的价格；不过，由于大部分新项目都是以小户型为主，没有高端项目，因此价格上涨空间有限；综上所述，年福田区住宅项目的整体价格水平要稍高于年，全区新推项目整体均价将在元平方米左右，而香蜜湖片区和皇岗口岸片区或由于居住环境较好或由于配套成熟，售价估计会达到元平方米的高度，梅林片区则相对低些。
年福田住宅销售价位统计
、写字楼方面
年福田区新推个写字楼项目，总预售面积为平方米，推盘均价为元平方米。中心区全年新推个写字楼项目，预售面积为平方米，占全区的％，推盘均价为元平方米；竹子林片区的写字楼在年也比较引人注目，共提供了平方米的供应量，推盘均价为元平方米。
受中心区成熟度渐高影响，空置率将进一步下降（目前空置率为％），写字楼物业价值将得到提升，预计后市均价将以％左右的增幅，平稳增长。
、商业方面
（）福田商业规划：
现阶段中心区的商业总面积约万平米，业态主要以写字楼的商务配套型商业为主。
但是随着中心区人气以及地段价值的不断提升，中心区已经慢慢出现了诸如、天虹旗舰店等大型购物中心。可以预见，未来中心区将成为继罗湖、南山商业区之后，又一个商业购物中心。
（）商业布局
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