农用地估价成果编制细
则
Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
农用地估价成果编制细则
国家农用地分等定级估价办公室
二〇〇八年五月
目录
引言
一、编制目的
《农用地估价成果编制细则》的制订是为了规范各县（市、区）农用地估价成果，保证中间成果及最终成果的完整性，便于农用地估价成果的验收、归档与应用，并满足农用地估价数据库与信息管理系统建设的需要，为农用地估价成果在土地管理及相关领域中的应用提供基础支持。
二、编制依据
1、《农用地估价规程》（TD/T1006-2003）；
2、《关于部署开展2007年农用地分等定级与估价工作的通知》（国土资厅发〔2007〕143号）；
3、《关于部署开展2006年度农用地分等定级与估价工作的通知》（国土资厅发〔2006〕78号）；
4、《关于部署开展农用地分等定级与估价工作的通知》（国土资厅发〔2005〕61号）。
三、编制内容
本细则对《农用地估价规程》（TD/T1006-2003）中有关成果要求的部分进行了细化，规定了农用地估价项目文字成果、图件成果、数据库成果以及数据表格成果的具体要求，包括各项成果的内容、格式以及存放和管理等方面，并根据不同方法明确了各部分的中间成果和最终成果。
第一章文字成果
一、文字成果内容
（一）估价工作报告
主要内容包括：
1、估价工作基本情况。包括估价工作目的意义、工作任务、任务来源和工作依据、工作对象与范围以及基础数据的来源与年份。
2、人员组织方式。
3、工作程序与过程。
工作程序应说明工作的主要阶段，也可用流程图表示。工作过程主要对工作程序的各个阶段进行详细的说明，如工作部署、时间安排、工作内容、存在问题的解决方案等。
（1）工作准备（包括人员培训、经费筹集、基础图件等的准备，工作与技术方案的编制等）；
（2）资料收集与整理（收集过程及所收集到的资料清单）；
（3）外业调查；
（4）数据处理；
（5）质量检查；
（6）成果整理。
4、估价结果摘要与提交的成果。
5、工作特点。
6、成果应用及建议。
7、工作经验与体会。
（二）估价技术报告
主要内容包括：
1、估价区域概况。包括估价范围的自然、经济和社会概况。
2、估价基本情况。包括估价范围、估价依据、估价技术方法、估价技术程序（可用框图表示）以及估价基础图件的制作与确定。
3、估价过程。
4、估价成果的整理。包括面积统计、估价数据库的建立、图件编绘、估价结果分析及整理。
5、估价成果的检验与比较分析。
6、提交的成果。
7、与其他相关工作的衔接情况及其他需要说明的技术问题（包括农用地分等定级工作、数字国土工程、土地利用现状更新调查、第二次全国土地调查等）。
8、农用地利用中存在的主要问题分析。
9、成果应用及建议。
（三）估价相关基础资料汇编
1、与估价工作有关的工作文件、技术文件等。
2、估价工作中收集整理的原始资料（包括收集整理的文字材料、调查的数据表格、复印或数字化的原始图件）。
3、估价工作中经整理形成的中间成果资料。
二、文字成果格式
1、成果命名规则：参见附录1。
2、成果排版格式：参见附录2。
3、电子文档格式：Word2003格式（*.doc）。
三、提交份数与存放管理
文字成果上交国土资源部3套，电子文档上交1套。电子文件存放管理参见附录3。
第二章图件成果
一、图件成果内容
农用地基准地价评估方法及其成果图件如表2-1所示，农用地征用区片价评估方法及其成果图件如表2-2所示。
表2-1 农用地基准地价评估方法及其成果图件
表2-2 农用地征用区片价评估方法及其成果图件
二、县级图件比例尺要求
图件比例尺为1:10000～1:100000（原则上不小于农用地定级的图件比例尺，根据估价范围类型区不同选取估价比例尺标准为：农区1:10000、重点林区1:25000、一般林区1:50000、牧区1:50000～1:100000），或根据管理工作需要确定更大比例尺。
三、专题地图编绘的一般规定
(一) 一般要求及上图要素
1、所有农用地估价专题图的数学基础与工作底图一致。所有专题图应绘制坐标网格，内图廓与外图廓或中图廓之间应标注坐标注记信息。
2、根据专题图类型及其实际情况，地理基础要素与工作底图一致或适当简化。
3、作为农用地估价对象的最小制图单元为6mm2；图层叠置产生小于6mm2图斑时，可进行适当归并。
4、主题要素直接在工作底图上标绘，面状主题要素及其边界通过规定的颜色和边界线型符号表示，点、线状主题要素使用规定的点状和线型符号表示。
（二）专题图要素表示方法
根据专题要素内容的特点，可以采用以下表示方法：
1、定点符号法采用定位于物体或专题现象实际位置，具有不同形状、大小和颜色的符号，表示专题现象的位置、质量和数量特征的专题制图方法。具体可分为比率符号、同一尺寸非比率符号、表示等级关系的非比率符号。
2、线状符号法用线状符号表示呈线状分布的专题现象的专题制图方法。可以采用不同的线型或颜色表示不同的线状专题现象，可用线型的粗细表示线状专题的规模或等级。
3、范围法范围法是用轮廓线、颜色、纹理、注记及符号等方法表示呈间断成片分布的面状制图对象的专题地图制图方法。
4、质底法又称定质底色法。把全部制图区域按专题现象划分区域或分布范围，并填充色彩、纹理或面状符号，以显示连续而布满全制图区域的现象属性差别或区域间产别的专题地图制图方法。
5、等直线法采用等值线的形式表示布满全区域的均匀渐变的面状专题现象的制图方法。为了帮助专题要素的识别，可以采用分层设色法提高专题要素梯度变化的直观性。
6、分级统计图法又称分级比值法。用不同的色阶或晕线网纹反映各制图单元内专题要素数量级别的制图方法。
7、其他专题地图表示方法根据专题制图的实际情况，还可采用其他专题地图制图方法，例如定位图表法、分区统计图表法等。
根据情况，一个专题可以采用多种方法表示。一张图上表示多个专题信息时，上述方法可以综合使用。
（三）专题信息的合并绘制
1、不同的面状专题信息不得合并绘制。
2、在不影响主题信息判读的前提下，面状专题信息可以与相关的点状、线状专题信息合并绘制，也可以将相关的点状专题信息与线状专题信息合并绘制。
3、专题信息的合并绘制应以不产生专题信息重叠和遮挡、有助于专题信息的解释和判读为原则。
4、为了便于专题要素的判读和综合理解，各专题要素对应的专题图均应同时包括土地利用类型信息。土地利用类型信息以填充符号的方式表现，各土地利用类型的填充符号按《县（市）级土地利用数据库标准》（试行）标准执行。
5、在不对主题产生遮挡，有助于主题要素判读的前提下，可以在以上农用地估价成果专题地图中绘制农用地级别（均质地域）影响因素分布等相关专题要素。
（四）图面整饰
1、整饰要素包括图名、图廓、指北针、图例、比例尺、附图、图表及其他说明文字。
2、专题图图面配置应在确保信息完整性基础上具有均衡感和美感。图面配置可以参照附录4。
3、图名图名应简练、明确和具有概括性，内容应包括制图区域和专题图主题，如：xx县农用地基准地价图，图名可以在北图廓外正中，横排。根据主区形状，图名位置也可以在图廓内主区外正上方横排，或者主区外右上角或左上角位置横排或竖排，但不应遮盖图面内的制图内容。
4、图廓图廓应涵盖专题图所在辖区。图廓分为内图廓和外图廓。内图廓是地图的实际范围线，绘为细直线，外图廓为装饰范围线。内、外图廓之间可以绘制中图廓，中图廓一般在外图廓内1毫米左右。内图廓与外图廓之间，或者内图廓与中图廓之间应标注坐标网格注记。
5、指北针指北针的标绘应符合国家有关规定。指北针的位置应位于图幅图区上方左侧或上方右侧。指北针不应遮盖图面内的制图内容。
6、图例各专题图均应标绘图例，图例的设计应具有明确性、完备性和一致性。
7、比例尺比例尺标绘位置应在指北针下方或图例下方，可采用数字式、文字式或图解式比例尺。为避免图纸复制过程中图纸缩放对地图判读产
生影响，必须绘制图解式比例尺。农用地估价专题图缩小或放大后，标注的比例尺应做相应调整。
8、附图附图是起说明与补充作用的插图。根据地图主区的布局和需要说明与补充的内容，可以插入位置图、重点区域说明图、行政区划略图、嵌入图或其他辅助要素专题图。附图的比例尺可根据附图涵盖区域范围和附图大小而确定。附图的位置应在内图廓以内，专题辖区边界以外，并保持整个地图布局的平衡感。
9、图表图表是对主图的补充说明。图表可以是量图工具，例如坡度尺、坐标尺、图解化比例尺等，也可以反映制图区域内专题内容的统计图表，例如各乡（镇）、村农用地级别（均质地域）面积统计表。
10、其他说明文字其他说明文字应包括成图日期、坐标系、高程系、编绘和出版单位正式名称，以及其他需要说明的信息。成图日期是指专题图完成的日期。复制的专题图，应注明原图完成的日期。修改的专题图，成为新的成果图的，应注明修改完成的日期。
四、农用地估价专题图编绘
（一）农用地样点地价分布图
1、满足专题地图编绘的一般规定。
2、样点地价分布图应分用途分别绘制；样点地价采用定点符号法表示，样点标注在作为调查样点的地块中央。
3、若估价范围已有农用地级别的，样点地价可直接在农用地级别图上绘制。
（二）农用地基准地块图
1、满足专题地图编绘的一般规定。
2、基准地块图应按土地用途分别绘制；基准地块采用不依比例尺的定点符号法表示。
3、基准地块应标注土地用途和地价。
（三）农用地价格影响因素分值图
1、农用地价格影响因素分值图应与农用地估价实施过程中采用的地价影响因素种类和数量一致。
2、满足专题地图编绘的一般规定。
3、行政界线：包括县级、乡级、村级行政界线，参照相应比例尺土地利用现状图图式。
4、单元边界：单元边界采用0.3mm的黑色实线表示，单元小而密度大时可以适当减小线条宽度。
5、面状农用地价格影响因素分值图以估价单元作为制图单元，采用分级统计图方式表示，在估价单元的合适位置标注相应的系数分值。
6、点状和线状扩散型农用地价格影响因素分值图可采用等值线方式表示，并对等值线数值进行标注；为了增强识图效果，可以对等值线图进行分层设色。
7、农用地价格影响因素分值图上应同时绘制相应的影响因素，根据影响因素的特点和性质，可采用适合的表示方法，参见专题图要素表示方法。（四）农用地基准地价图
1、满足专题地图编绘的一般规定。
2、行政界线：包括县级、乡级、村级行政界线，参照相应比例尺土地利用现状图图式。
3、单元边界：单元边界采用0.3mm的黑色实线表示，单元小而密度大时可以适当减小线条宽度。
4、各类级别边界：用0.4mm的黑色实线表示，单元小而密度大时可以适当减小线条宽度。
5、级别（均质地域）色标：估价对象级别（均质地域）色标以暖色调为主，相邻级别（均质地域）色差不宜过大，级别（均质地域）色标由低到高要符合识图习惯。非估价对象区域不填充颜色。
6、整个制图区域应填充土地利用类型符号，各土地利用类型的填充符号按《县（市）级土地利用数据库标准》（试行）标准执行。地类边界采用0.15mm黑色实线表示。
7、注记：包括重要的定级因素（如中心城市、主要的交通道路、农贸市场等）和农用地级别、农用地基准地价等内容，视单元大小和密度情况，可以对注记大小及注记内容作适当调整。
（五）农用地征用区片价格图
为与农用地基准地价图相区分，农用地征用区片价格图中征用区片价格注记字体采用斜体，字体大小及排列方式与农用地基准地价注记相同。
农用地征用区片价格图编绘的其他内容与农用地基准地价图相同。
农用地估价专题图编绘图式要求参见附录4。
五、图件命名规则
参见附录1。
六、提交份数与存放管理
打印图件成果上交国土资源部3套，电子文档（.JPG或.BMP格式）1套。电子文件存放管理参见附录3。
第三章数据库成果
数据库内容指直接与空间数据挂钩的图形和属性数据。在下列表格中，"C"表示字符型字段，"N"表示数值型字段，冒号后面的数字表示字段长度和小数点后的保留位数。如C:6表示长度为6的字符型字段，N:10/2表示长度为10的数值型字段，其中小数点后保留2位。
一、图形属性数据库内容
2、农用地基准地块图的属性表必须包括以下内容：
4、农用地基准地价图的属性表必须包括以下内容：
单元编号地类
代码
乡
（镇）
名
村名
面积
（hm2）
定级
指数
级别
基准
地价
(万元/
hm2)
自然等
指数
利用等
指数
经济等
指数
自然
等别
利用
等别
经济
等别
C:14C:3C:20C:20N:15/2N:5/0N:2/0N:10/2
N:5/0N:5/0N:5/0N:2/0N:2/0N:2/0
5、农用地征用区片价图的属性表必须包括以下内容：
单元编号地类
代码
乡
(镇
)
名
村名
面积
（hm2）
定级
指数
级别
基准
地价
(万元/
hm2)
社会保
障
价格
(万元/
hm2)
征用区
片
价格(万
元/ hm2)
自然等
指数
利用等
指数
经济等
指数
自然
等别
利用
等别
经济
等别
C:14C:3C:20C:20N:15/2N:5/0N:2/0N:10/2
N:5/0N:5/0N:5/0N:5/0N:5/0N:2/0N:2/0N:2/0
二、数据库要求
1、注记、主要道路、水域等不同信息要分层保存。
2、要求图形数据与属性数据相互关联，满足图数互查要求；电子图属性表中的单元编号必须各数据表中的单元编号相一致。
3、成果图件电子图颜色、注记、图例、图廓等必须设置完整。
4、应建立一个电子文本文件，对电子图做出必要说明，如制作电子图的软件名称、版本，电子图格式转换工具、交换格式，电子图是否经过测试以及测试结果等。
三、数据库格式
提交的数据库数据格式，必须提供E00格式，同时提供县级处理软件自用格式数据。数据库标准参照《农用地估价数据库标准》（第79期农用地分等定级与估价项目技术简报）。文件存放管理参见附录3。
四、数据库成果命名规则
参见附录1。
五、提交数量及存放管理
数据库成果上交国土资源部1套。电子文件存放管理参见附录3。
第四章数据表格成果
一、数据表格成果内容
（一）数据表格说明
1、表格采用Excel格式。
2、表格中涉及到单元编号的，应该与电子地图属性表中的单元编号一致。
3、在下列数据表格中，"C"表示字符型字段，"N"表示数值型字段，冒号后面的数字表示字段长度和小数点后的保留位数。如C:6表示长度为6的字符型字段，N:10/2表示长度为10的数值型字段，其中小数点后保留2位。
4、行政代码按国家标准行政代码填写到县级行政代码。
（二）数据表格内容
表4-1 xx县市场交易样点调查数据表
表4-2 xx 县农用地定级指数模型法估价有样点单元地价计算表(仅定级指数模型法估价提供)
表
4-3 xx 县农用地定级指数模型法估价单元地价表（仅定级指数模型法估价提供）
表4-4 xx 县农用地基准地块评估法地价影响因素及权重表（仅基准地块评估法提
供）
注：此表要区分不同地类分别编制
表4-5 xx 县农用地“地价影响因素--质量分”关系表（仅基准地块评估法提供）
表4-6 xx县农用地基准地块评估法计算表（仅基准地块评估法提供）表4-7 xx县农用地基准地块表（仅基准地块评估法提供）
表4-8 农用地基准地价表
表4-9 用途基准地价修正系数表
表4-10 用途基准地价修正因素说明表
二、字段内容及格式要求
某些关键字段的填写要求
1、单元编号：省级行政代码（2位）+地级市行政代码（2位）+县级行政代码（2位）+乡镇代码（3位）+村代码（2位）+单元流水编号（3位）。行政代码按当年最新行政区划代码执行。提交当地县级以下行政代码库。编号不足2位（或3位）的前面补0。
2、面积：公顷，小数点后保留2位；亩，保留1位。
三、提交格式
打印数据表格：按照A4或A3纸规格装订成册；
电子表格：表格采用Excel格式。文件存放位置参见附录3。
四、数据表格成果命名规则
参见附录1。
五、提交数量及存放管理
数据表格成果上交国土资源部1套，电子文档上交1套。电子文件存放管理参见附录3。
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/857493611.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/857493611.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/857493611.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/857493611.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
土地估价技术报告 项目名称：位于澄迈县金马大道西侧金江镇村头村委会386697.92平方米（合580.047亩）农业开发项目用地集体土地使用权 出让价格评估（澄迈县） 受托估价单位：XXXX土地评估有限公司 土地估价报告编号：（海南）正理[ ]土（估）字第号 土地估价技术报告编号：（海南）正理[0 ]土（技）字第号 提交估价报告日期：2010年月日 关键词：澄迈县； 集体土地使用权出让； XXXX土地评估有限公司； 2010年
土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 位于澄迈县金马大道西侧金江镇村头村委会386697.92平方米（合580.047亩）农业开发项目用地集体土地使用权出让价格评估 二、委托估价方 委托方一： 委托方二： 注册 住 法定代表人姓名； 注册资本：人民币壹仟万元 实收资本：人民币壹仟万元 公司类型：有限责任公司 经营范围：农业种植、农产品生产、加工、销售、休闲农业观光、工艺销售（以上项目凡涉及许可证经营的凭许可证经营） 成立日期：二0一0年一月八日 营业期限：至二O六O年一月七日 三、受托估价方 名称：XXXX土地评估有限公司 住所：海口市滨海新村588号海景湾大厦主楼17层 法定代表人：刘海涛 执业范围：本机构已在中国土地估价师协会注册，可在全国范围内从事土地评估业务 评估机构注册号： 有效期限：2011年6月30日 资信等级： 联系人： 联系电话： 邮政编码：
四、估价目的 根据评估委托书，委托方因集体土地使用权出让的需要，特委托XXXX 土地评估有限公司对位于澄迈县金马大道西侧金江镇村头村委会386697.92平方米（合580.047亩）农业开发项目用地集体土地使用权价格进行评估，为集体土地使用权办理出让手续提供价格参考依据。 五、估价依据 1、全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规及技术规范 （1）《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正，自2004年8月28日起施行。） （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号，自1999年1月1日起施行。） （3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定，自公布之日起施行。） 2、地方人民政府及有关部门颁布的法规、条例、规定及通知文件 （1）《海南经济特区土地管理条例》（1994年6月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过，1999年9月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议修订，根据2008年7月31日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》修正，自2008年8月1日起施行。） 3、有关技术标准 （1）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001） 4、委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料 （1）评估委托书； （2）《关于海南昆泰沉香文化发展有限公司农业开发项目土地规划用途的意见》； （3）《关于要求办理农村集体土地出让登记手续的申请》； （4）《海南昆泰沉香文化发展有限公司农业开发项目用地勘测定界图》； （5）《澄迈县土地利用总体规则图》（局部）； （6）《集体农用地使用权出让合同》（三本）；
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
日前，国土资源部在其官网公示《标定地价规程》，公示时间为2017年11月21日－28日。 据悉，2017年10月21日全国国土资源标准化技术委员会土地利用、节约、监测分技术委员会在北京召开会议，对部利用司和部规划院牵头编制的《标定地价规程》（送审稿）进行技术审查。经质询和讨论，审查委员会一致认为《规程》填补了我国标定地价评估、公布、使用的空白，进一步完善了我国公示地价体系，符合我国土地市场现状及其发展的要求，适应我国土地制度改革及不断完善的需要，具有较强的现势性和实用性。《规程》的编写符合相关要求，结构合理，内容完整，格式规范，文字表达准确。同意通过审查。 附：《标定地价规程》 《标定地价规程》 目次 前言 引言 1、范围 2、规范性引用文件 3、术语和定义
5、标定地价公示范围的确定 6、标定区域的划分 7、标准宗地的设立 8、标定地价的评估与确定 9、标定地价成果 10、标定地价信息公示 附录A 标定地价成果编制要求 前言（略） 引言 为进一步完善我国城乡公示地价体系，丰富土地市场价值参考标准，规范标定地价制订及公示程序，明确标定区域划定、标准宗地选取和布设、标定地价评估、信息公示等各环节的技术要点，更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导作用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等相关法律，结合我国国情，制定本标准。
本标准规定了我国城乡标定地价体系建设的总则、标定地价公示范围的确定、标定区域的划分、标准宗地的设立、标定地价的评估与确定、标定地价成果、标定地价信息公示等内容。 本标准适用于土地市场发育较为成熟和有管理服务需求地区相应用地的标定地价体系建设。 2、规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用必不可少。凡注明日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 21010-2007 土地利用现状分类GB/T 28405-2012 农用地定级规程GB/T 28406-2012 农用地估价规程GB/T28407-2012 农用地质量分等规程TD/T 1001－2012地籍调查规程TD/T 1009—2007 城市地价动态监测技术规范 3、术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1.标定区域characterization area
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格 1、大姚县概况 大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。 县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。 在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。铜矿分布广,储量大。主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。畜牧业较发达。特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。有红豆杉、冷杉等珍贵树种。到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。 2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。 2、农用地估价 2.1、农用地估价方法分析 收益还原法。该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。在此定义中，“合理”应是指经营种类的合理，“有效”应是指劳动或资本投入强度正常而非通常所说的最有效利用原则，这是因为中国农产品市场并非完全公开自由的市场，农作物的种植选择并非完全取决于经济效益最大化。“客观正常年收益”排除了因各种自然或社会因素带来的年收益变化[2]。 市场比较法。由于目前农用地交易市场尚不完善，市场比较法在一段时期内很难得到广泛应用。就市场比较的案例选择，《农用地估价规程》仅描述为“将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较”[2]。 成本逼近法。是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。它适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估[2]。 剩余法。是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及相关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算农用地价格的方法，是成本逼近法的变型[2]。
附件 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 、八、， 前言 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1 适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。 2 引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的
最新版本。 GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》 GB/T 28406-2012《农用地估价规程》 TD/T 1052-2017《标定地价规程》 《城市地价动态监测技术规范》 TD/T 1009-2007 3 依据 （1）《中华人民共和国物权法》 （2 ）《中华人民共和国土地管理法》 （3 ）《中华人民共和国城市房地产管理法》 （4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55 号） （6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39 号） （7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21 号）（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61 号） （9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国 发〔2001 〕15 号） （10 ）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 发〔2004 〕28 号） 4 总则
呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价项目 呼和浩特市赛罕区 农用地定级与估价工作报告 呼和浩特市国土资源局赛罕分局 内蒙古煜园房地产评估咨询有限责任公司 二○一○年十二月
目录 第一章概述 (2) 一、自然概况 (2) 二、社会经济概况 (3) 四、土地利用现状 (3) 五、土地质量状况 (4) 第二章土地定级与基准地价评估工作情况 (4) 一、工作目的和任务 (4) （一）工作目的 (4) （二）工作任务 (4) 二、工作范围 (5) 三、工作依据 (5) 四、人员组成 (5) 第三章土地定级估价工作步骤与进程 (6) 一、准备工作（2010年5月） (6) 二、资料收集与整理（2010年5月至7月） (6) 三、外业调查（2010年7月至8月） (6) 四、数据处理（2010年8月至10月） (7) 五、质量检查及成果整理（2010年11月） (7) 第四章成果说明 (7) 一、成果内容 (7) 二、成果特点 (8) 第五章农用地地价成果的应用和建议 (8) 一、在实现耕地总量动态平衡目标管理中的应用 (8) 二、坚持土地利用与社会经济、生态效益的统一 (8) 第六章工作经验与体会 (9) 一、群众的支持和部门的配合是做好工作的前提条件 (9) 二、团结的技术队伍是做好工作的基础 (9)
呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价工作报告 前言 开展农用地定级估价工作，不仅是呼和浩特市赛罕区土地管理工作的实际需要，也是国家法律赋予地区人民政府的责任。根据《新一轮国土资源大调查纲要》、《新一轮国土资源大调查实施方案》和《关于继续开展部分旗县农用地定级与估价工作的通知》（内国土资字[2010]220号）的要求，在赛罕区开展农用地定级和估价工作。 此次农用地定级和估价工作是在特定的用途下，对耕地进行的级别划分和估价工作。主要工作目的：是根据农用地的自然属性和社会经济属性，对农用地特别是耕地的质量优劣进行综合、定量评定，科学的量化赛罕区范围内农用地的质量及分布，划分级别,并且在农用地定级的基础上对其经济价值评价，为农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡、基本农田保护和国家征收集体土地提供依据和价格参考。
农用地基准地价估价 技术方案
目录 一、工作目标 (1) 二、工作任务 (1) 三、工作依据 (1) 四、术语和定义 (2) 五、基本原则 (2) 六、技术路线 (4) 七、农用地基准地价评估 (5) 八、成果提交要求 (23)
根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。 一、工作目标 在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。 二、工作任务 按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。 三、工作依据 （一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）； （二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）； （三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；
（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）； （五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版） 四、术语和定义 均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。 农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。 农用地价格：在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。 农用地宗地价格：具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。 农用地基准地价：县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 五、基本原则 农用地基准地价估价工作应遵循以下基本原则： （一）进行农用地基准地价估价时，要依据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）确定的技术方法和步骤，进行农用地基准地价估价。 （二）预期收益原则：农用地基准地价评估过程中，在充分分析
土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调 查的内容与要求 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、估价中的替代原理和区位论作为基本理论在中得到体现。【2007年考试真题】A：成本逼近法 B：剩余法 C：收益还原法 D：路线价法 E：时间因素 2、若经选定的比较宗地的价格为2000元/m2，个别因素条件指数为1.2，而待估土地个别因素条件指数为1.40，则修正后的价格为__元/m2。 A．1067 B．1167 C．1200 D．2334 3、地租是扣除__后的余额。 A．成本、利润 B．利息、税收 C．成本、利润、税收 D．成本、利润、利息、税收 4、由于没有遵循，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。【2004年考试真题】 A：替代原则 B：变动原则 C：协调原则 D：收益原则 E：时间因素 5、所有者权益包括、资本公积金、盈余公积金和未分配利润等四科目。 A：资本 B：注册资本 C：实收资本 D：法人资本 E：土地 6、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。 A．建设项目用地实行分级预审 B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查 C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审
D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告 E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审 7、保险利益的成立，必须符合的条件有__。 A．保险利益必须是受法律保护的利益 B．保险利益必须是法律认可的利益 C．保险利益一般为经济上的利益 D．保险利益必须是确定的利益 E．保险利益必须优先考虑投保人的利益 8、地籍按功能可分为__。 A．初始地籍、日常地籍 B．税收地籍、产权地籍、多用途地籍 C．城镇地籍、农村地籍 D．常规地籍、数字地籍 9、《农村土地承包法》规定，承包方自愿交回承包地的，应当提前__年以书面形式通知发包方。 A．半 B．1 C．2 D．3 10、预期收益原则可以在估价方法中得以应用。 A：成本法和剩余法 B：剩余法 C：模型估价法 D：剩余法和收益还原法 E：合法性 11、采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元／平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0．5；招标0．75；拍卖1．0．则修正后的交易案例价格为元／平方米。【2002年考试真题】A：500 B：1500 C：1666．7 D：2000 E：时间因素 12、某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6％，该宗地70年土地使用权价格是万元． A：1017 B：987 C：983 D：910 E：时间因素 13、不属于影响土地价格的行政因素的是__。 A．土地制度
集体土地流转及其价格评估 朱道林 （中国农业大学土地资源管理系） 主要内容 集体建设用地流转 集体土地流转的产权特征 产权与价格 集体土地价格与国有土地价格关系 集体土地价格评估的主要技术思路 集体土地价格评估 –集体土地流转价格 –集体土地抵押价格 –征地价格 集体土地流转 土地作为生产要素在参与生产过程中必然涉及要素分配问题，分配过程就是流转过程 然而，法律对集体土地流转的―不确定‖导致集体土地流转的混乱，包括产权关系混乱、收益分配混乱、价格机制不充分等 尽管如此，集体土地交易普遍存在 几个概念 集体土地与集体建设用地 农用地与集体土地 农村土地与集体土地 集体土地流转与集体建设用地流转 集体土地承包经营与集体土地流转 流转形式 转让：集体建设用地所有权人将一定年期的集体建设用地使用权让渡给土地使用人使用，并向使用人一次性收取该年期内的土地收益。 出租：集体建设用地所有权人将建设用地使用权以出租方式提供给土地使用人使用，并定期向土地使用人收取土地租金。 作价出资或入股：集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作价，以出资或入股方式投入新设立的企业。 合作或联营：集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作为条件，与其他单位或个
人合作、联营，共同举办企业。 抵押：集体建设用地使用人可将其合法使用的土地使用权连同地面建筑物作为抵押物，向债权人抵押。抵押权实现时，产生相应的土地流转方式。 集体土地产权 产权关系的界定在估价过程中具有重要意义 根据产权经济学理论，任何交易都是产权的交易，因此其价格也是所交易的产权的价格，因此：–谁卖地： ?国家、国有企业、股份制企业、集体、集体企业、个人（使用权者），卖地者不同，所交易 的权利不同 –谁买地： ?国家（征用或征购）——带有强制性——征地费用或征购价格 ?各种形式的独立经济实体——遵循市场规律 ?同一所有制下的经济实体——所有权未转移 ?农民购买本集体的土地——涉及分配和保障关系 ?农民购买其他集体的土地——遵循市场规律 土地价格的经济关系分析 –买方理论：所有购买土地过程中所支付的费用就是所购买土地的价格 –原用地者：交出土地所应获得的补偿（价格，有时分是否遵循市场规律的补偿），或对进行土地投资应获得的回报 –所有者：所有权收益，地租 –中国的土地交易通常涉及上述三方 集体土地所有权 –《土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 集体土地使用权 –集体土地建设用地使用权 –集体农用地使用权 ?集体农用地使用权与承包经营权的关系 集体土地承包经营权 –首先应区分权利性质 ?债权性质：属于经营性承包，完全的市场行为 ?物权性质：基于成员权的承包，相当于分配关系 –只有物权才有价格
农地市场和农地价格无疑对农地资源的可持续利用具有决定性的重要作用。农地市场和农地价格是现代市场体系中重要的组成部分之一，且农地市场也是基础市场，农地价格是市场基本价格体系构成部分，对区域市场的建立和发展具有基础性作用，决定着一个区域的部分商品价格起始水平和价格体系。农地资源有价的观念意识必须为越来越多的人所具备，以价格作为主要手段，决定其经济行为。农地价格及其评估，对于建立健全我国农地市场，促进农地资源持续利用，优化农地资源配置等具有重要的意义。考试大小编收集 1.农地价格与农地资源配置 经济运行机制包含价格机制，而价格机制是经济运行机制的核心和主要内容。一定模式的价格机制来源于它所处的经济运行机制的模式。建立主要由市场形成价格的机制是社会主义市场经济体制的客观要求。社会主义市场经济体制，就是要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础性作用，使经济生活遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化，通过价格杠杆和竞争机制的功能，把资源配置到效益较好的环节中去。在社会主义市场经济中，要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础作用，就必须使资源以市场为导向进行流动，使生产要素商品化。农地在生产过程中也是重要的生产要素之一，因此，农地必须商品化，使其在市场中合理流动，达到最优配置。价格是市场的灵魂，市场依靠价格来运行，价格是市场最敏感的标志，价格的变化将影响人们之间的利益分配，影响商品的供求关系和商品经营者问的竞争，促使资源优化配置。建立农地资源价格体系，可以纠正“农产品低价、农地资源无价”的价格扭曲现象，使农地资源的开发与利用形成合理的运行机制，提高农地资源开发利用效率。通过农地价格的变动，引起供给和需求、生产和消费的变动，从而影响社会资源的流动，实现农地资源合理配置。对农地资源价格的认识与补偿，是合理利用及保护农地资源的重要手段，但需要政府采取强有力的措施予以实施，即需要政府通过行使“征税权、禁止权、处罚权及交易成本”等权力，制定相应的税收政策、价格标准体系二达到有序合理的开发、利用农地资源、配置农地资源，实现农地资源持利用的目标。 2.农地价格评估思路 科学、合理地评估农地价格，有利于农地资源优化配置，有利于农地市场的培育与规范。由于农地资源的特殊性及其市场发育的不完善，建立农地价格体系，使农地资源进行流转，达到合理配置，是当前农地制度改革的重要任务之一。农地价格具有一般地价特征，是一种二元价格，即农地价格系由农地物质价格和农地资本价格（即由社会对农地资本支付过多的社会价值价格和农地资本个别劳动价值价格二者构成），三者中前两者形成农地虚幻价格，后者为农地的真实价格。农地价格往往与第一产业的产品价格形成之间有着密切的联系。第一产业产品为初级产品，其劳动对象就是自然界的天然财富，因而生产受自然条件的影响较大，再生产周期较长。第一产业产品价格是以劣等条件下平均成本为定价的主要依据，这样的劣等条件系指全国或区域范围内的劣等条件，是个相对概念。因此，中等以上条件下的农地可以获取一定级差地租。级差地租的存在使第一产业的产品必须实行分区定价，即实行地区差价，同一产区内规定的一个统一的价格，不同产区的价格水平有所不同。农地（尤其耕地）价格是一切其它用地价格的基础，农地资源以其收益能力为价格的基础，土地生产力、生产成本、利用方式因地而异，导致农地纯收益的差异也决定了农地价格的千差万别。针对目前我国农地市场不发育的特点，农地估价评估应首先从土地使用价值人手，通过对农地自然、经济等条件的评定，揭示土地质量等级，然后根据农地收益等评估地价相关资料，采用不同的估价方法，评定出农地价格。即先分等定级，再估价。农地分等定级依据农地的自然属性进行，以界定农地在社会经济条件最优化利用下可能达到的自然生产潜力，体现最大预期效益原则，在此基础上对社会经济条件加以修正，实现现实生产力或收益最大化。估价中先测定基准地价，使其成为具有明确用地条件的地价，为科学地确定各宗农地价格提供依据。 3.农地分等定级
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1) (1)样点地价平均法 ①评估步骤 采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查； b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查； d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价； f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的内容和要求 a)资料和外业调查的内容 ●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； ●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； ●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求 ●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理； ●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库； ●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ●样点调查应符合数理统计要求。 ③确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。 ④投入产出样点和市场交易资料调查 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。 a)调查样点的要求 ●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； ●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；
XXX征地统一年产值调整测算 技术报告 XXX人民政府 XX市XX公司 XX公司 二0一五年四月
目录 一、调整背景 (1) （一）历次调整情况 (1) （二）本次调整的原由 (1) 二、测算基准时点 (2) 三、测算范围及区域概况 (2) 1、测算范围 (2) 2、区域概况 (2) 1、主导性原则 (2) 2、适当从高原则 (2) 3、协调平衡原则 (3) 4、公开听证原则 (3) 五、测算依据 (3) 六、技术路线与方法 (4) 七、测算过程 (5) （一）确定主导地类 (5) （二）计算主要农作物年产量 (7) （三）确定主要农作物价格和年产值 (7) （四）计算农用地附加收益修正系数 (9) （五）计算全区征地统一年产值 (9) （六）计算区域统一年产值标准 (10) （七）确定补偿倍数 (12) （八）确定全区补偿水平和补偿倍数 (14) 八、测算结果分析 (14) （一）与现行的征地标准的比较 (14) （二）与周边相临县市的比较 (15) 九、应用建议 (15)
XXX征地统一年产值调整测算 技术报告 一、调整背景 （一）历次调整情况 （二）本次调整的原由 根据国土资源部《关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》（国土资发…2008?135号）、《关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发…2010?96号）和省人民政府《关于公布全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字…2009?22号）、《关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字…2010?126号）等相关文件，均明确规定“每2-3年需对征地统一年产值标准和区片综合地价进行调整”，XXX于2011年3月1日起实施的现行征地补偿标准已执行4年，已达到调整年限。 4年里，随着经济社会的发展，主要农作物年产量、价格和附加收益、人均耕地面积、人均GDP、农民人均纯收入、城市居民最低生活保障水平、城镇职工基本养老保险标准等因素均发生变化，农民生活水平也有了一定程度的提高，为了保证征地补偿标准的现势性，按照省厅统一部署，XXX进行本次统一年产值标准调整。 启动调整征地统一年产值标准工作直接为征地服务，提供科学的征地补偿依据，是依法合理做好征地补偿安臵工作、维护被征地农民切身利益、保障经济建设健康发展的重要基础性工作，也是解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、区域补偿标准失衡、被征地农民权益受损等突出问题的重要举措。
农地经济价值收益法评估探讨 摘要：造成农地征收矛盾和使用权流转不畅的重要原因之一是补偿标准和流转价格不合理，合理评估农地经济价值对解决这一问题有积极意义。科学评估农地经济价值需对《农用地估价规程》中相关参数取值进行修正，包括农地年纯收益的剪刀差修正和农业经营利润修正、报酬率的价格指数修正等。以郑州市为例，农地经济价值的收益法评估结果显示，农地平均经济价值水平达到77568元/亩，116元/M2，与之相较，2013年郑州市征地平均区片价标准依然偏低。 关键词：农地；经济价值；收益法；剪刀差；郑州市 A Discussion on Evaluation of the Economic Value of Agriculture land by the Income Method ZHU Xiao-gang1,2 (1.Henan radio ＆Television University，Zhengzhou 450008 Hennan.2. Zhengzhou Vocational University of Information and Technology, Zhengzhou 450046 Hennan.) Abstract: The important reasons for expropriation conflicts of agriculture land and its use right are attributed to unsmooth circulation of compensation standard and unreasonable transfer price. Rational evaluation on economic value of arable land can be positively significant to solve this problem. To evaluate the economic value of the land needs the correction on related parameters of “Regulations for valuation on agricultural land”, including the corrections on scissors of land net income, management profit of the land and the rate of return price index. To take Zhengzhou city as an example, the results of income method evaluation show that average economic value of agriculture land reaches 77568 yuan / mu and 116 yuan /M2. By comparison, the standard of average section price of Zhengzhou city in 2013 is still low. Key words: agriculture land; economic value; income method; the price scissors; Zhengzhou City [中图分类号]:F301.1 [文献标识码]:A 快速城镇化和新农村建设背景下，农村集体土地流转成为必然，完善农地征收制度和培育农地使用权流转市场也日趋紧迫。农地征收中出现的农民与政府、 用地单位之间的多重矛盾以及农地使用权流转市场的运行不畅，市场主体对农地基金项目：河南省2012年软科学研究计划项目（122400420055），2013年度河南省教育厅科学技术研究重点项目（13B630293）
农用地估价方法 一、农用地价格及其影响因素 （一）农用地与农用地价格 1 ．农用地含义 根据国土资源部2002 年1 月1 日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地 5 个二级地类。其中，其他农用地包含8 个三级地类，分别为： 1 畜禽饲养地； 2 设施农业用地； 3 农村道路； 4 坑塘水面； 5 养殖水面； 6 农田水利用地；7 田坎；8 晒谷场等用地。 2 ．农用地价格含义农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。 农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。 （ 1 ）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。 （ 2 ）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。 （ 3 ）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。 3 ．农用地估价的含义所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。 （二）农用地价格种类与特点 1 ．农用地价格种类 （ 1 ）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。 1 农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 2 农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。 （ 2 ）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。 1 农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。 2 农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。 一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+ 农用地社会保障价值+农用地生态环境价值。 其中：农用地社会保障价值=对农民的社会保障价值+国家粮食安全保障价值。 农用地生态环境价值= 耕地开垦费+土壤培肥费。 （ 3 ）从农用地价格的使用目的来分，农用地价格可以分为以下7 种： 1 农用地征用价格：指将集体农用地征为国有建设用地的价格。 一般地：征用价格=农用地农用价格+ 附属物补偿价格+社会保障价格。 2 农用地承包价格：指农用地在承包年期内的价格。 3 农用地转包价格：指承包的农用地在转包期内的价格。 4 农用地租金：指农用地在出租时的租赁价格。 5 农用地拍卖底价：指国有或集体的荒地在拍卖时确定的底价。 6 农用地抵押价格：指国有或集体的荒地在抵押时确定的价格。 7 农用地转让价格：指国有或集体的荒地在转让时确定的价格。 （ 4 ）从农用地的权利类型来分，农用地价格可以分为所有权价格、使用权价格、承包经营权价格。 1 农用地征用价格属于土地所有权价格。 2 农用地承包、转包价格属于承包经营权价格。 3 农用地转让、出租、抵押、拍卖价格属于土地使用权价格。 2 ．农用地价格特点农用地价格与市地价格相比，具有自己的特点：