第三节投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换（双向转换、用途变更）
（一）投资性房地产转换形式和转换日
形式转换日
投
转
非
1.投资性房地产开始自用（固定资产或无形资产）
房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商
品、提供劳务或者经营管理的日期
2.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用
于对外销售，从投资性房地产转为存货
租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决
议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
非
转
投
3.作为存货的房地产，改为出租
租赁期开始日
4.自用建筑物停止自用，改为出租
5.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资
本增值
租赁期开始日或资本增值之日（二）投资性房地产转换的会计处理
成本模式公允价值模式
（一）投转非
1.投
资性
房地
产转
为自
用房
地产
（原转原、折转折、摊转摊、准转准）
借：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
借：固定资产/无形资产（公允价值）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
（可借可贷）
公允价值变动损益
（可借可贷）
2.投
资性
房地
产转
为存
货
借：开发产品（倒挤）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
借：开发产品（公允价值）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
（可借可贷）
公允价值变动损益
（可借可贷）（二）非转投
1.自用房地产转换为投资性房地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准）
借：投资性房地产
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准
备
贷：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
借：投资性房地产——成本（公允价值）
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
公允价值变动损益
（倒挤，借差）
贷：固定资产/无形资产
其他综合收益
（倒挤，贷差）
注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业
务成本）
2.存货
转换为投资性房地产借：投资性房地产（倒挤）
存货跌价准备
贷：开发产品
借：投资性房地产——成本（公允价值）
存货跌价准备
公允价值变动损益（倒挤，借差）
贷：开发产品
其他综合收益（倒挤，贷差）
注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业
务成本）
【相关总结】
【例6-4】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧1 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。
【答案】
甲企业的账务处理如下：
借：固定资产50 000 000
投资性房地产累计折旧（摊销）12 350 000
贷：投资性房地产50 000 000
累计折旧12 350 000
【例6-5】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。
【答案】
甲企业的账务处理如下：
借：固定资产 48 000 000（转换日公允价值）
贷：投资性房地产——成本45 000 000
——公允价值变动 2 500 000
公允价值变动损益500 000（有利差额）
【例6-6】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5 800万元，该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成本为5 000万元，公允价值变动增值为600万元。
【答案】
甲企业的账务处理如下：
借：开发产品 58 000 000（转换日的公允价值）
贷：投资性房地产——成本50 000 000
——公允价值变动 6 000 000
公允价值变动损益 2 000 000（有利差额）
【补充例题】
甲企业拥有1栋办公楼，用于本企业总部办公。
20×8年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将该栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年4月15日，为期5年。
20×8年4月15日，该栋办公楼的账面余额45 000万元。已计提折旧300万元。假设甲企业采用成本计量模式。
【答案】
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——写字楼 450 000 000
累计折旧 3 000 000
贷：固定资产 450 000 000
投资性房地产累计折旧 3 000 000
【例6-7】
20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。
20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。
20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。
【答案】
甲企业的账务处理如下：
（1）20×8年4月1 5日：
借：投资性房地产——成本 470 000 000
贷：开发产品 450 000 000
其他综合收益 20 000 000（有利差额）
（2）20×8年12月31日：
借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000
贷：公允价值变动损益10 000 000
【例6-8】
20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。
20×8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年10月30日，租赁期限为3年。20×8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。
【答案】
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——成本 350 000 000
累计折旧 142 500 000
公允价值变动损益7 500 000（不利差额）
贷：固定资产 500 000 000
【补充例题?单选题】（2016年）
下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（）。
A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益
B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益
C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益
D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益
【答案】C
【解析】采用成本本模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，选项A和B错误；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），选项D错误。
【补充例题?多选题】（2018年）
甲公司以公允价值对投资性房地产进行后续计量。甲公司2×17年度与投资性房地产有关的交易或事项如下：
（1）出租厂房2×17年末的公允价值为1 650万元，该厂房上年末的账面价值为1 700万元；
（2）2×17年1月1日，将原拟自用的商品房改为出租，转换日的公允价值小于其账面价值80万元；
（3）2×17年1月1日，将原自用乙办公楼改为出租，转换日的公允价值大于账面价值600万元；
（4）收到出租丙办公楼2×17年4月至12月的租金540万元。按照租赁协议的约定，丙办公楼的租赁期自2×17年1月1日起至2×17年12月31日止，2×17年1月至3月免收租金。
不考虑其他因素，下列各项关于甲公司与投资性房地产相关会计处理的表述中，正确的有（）
A.2×17年末出租厂房按1 700万元计量
B.拟自用改为出租的商品房转换日的公允价值小于其账面价值的差额80万元计入当期损益
C.自用改为出租的乙办公楼转换日的公允价值大于账面价值600万元计入其他综合收益
D.出租丙办公楼2×17年度每月确认租金收入45万元
【答案】BCD
【解析】以公允价值对投资性房地产进行后续计量应按照期末公允价值计量，2×17年末出租厂房应按公允价值1 650万元计量，选项A错误。
二、投资性房地产的处置（出售、转让、报废、毁损、非货币性资产交换等）
成本模式公允价值模式
①
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税
额）①
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
②借：其他业务成本（倒挤）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产②借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
（可借可贷）同时：
③借：公允价值变动损益（可借可贷）
贷：其他业务成本
同时：
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
【补充例题】
甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为30 000万元，乙公司已用银行存款付清。
出售时，该栋写字楼的成本为28 000万元，已计提折旧3 000万元。假设不考虑相应税费。
【答案】
甲企业的账务处理如下：
借：银行存款 300 000 000
贷：其他业务收入 300 000 000
借：其他业务成本 250 000 000
投资性房地产累计折旧30 000 000
贷：投资性房地产——写字楼 280 000 000
【例6-9】
甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。
20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。
20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。
20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。
甲企业采用公允价值模式计量，假定不考虑相关税费。
【答案】
甲企业的账务处理如下：
（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：
借：投资性房地产——成本 470 000 000
（转换日的公允价值）
贷：开发产品 450 000 000
其他综合收益 20 000 000（有利差额）
（2）20×7年12月31日，公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000
贷：公允价值变动损益10 000 000
（3）20×8年6月，出售投资性房地产：
借：银行存款 550 000 000
贷：其他业务收入 550 000 000
借：其他业务成本 480 000 000
贷：投资性房地产——成本 470 000 000
——公允价值变动10 000 000
同时：
将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本：
借：公允价值变动损益10 000 000
贷：其他业务成本10 000 000
将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本：
借：其他综合收益20 000 000
贷：其他业务成本20 000 000
【补充例题·单选题】（2012年，修改）
20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。
当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，账面价值为2 500万元。（计入其他综合收益的贷方）20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。
20×7年6月30日（收半年房租），甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。
甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。
上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（）。
A.500万元
B.6 000万元
C.6 100万元
D.7 000万元
【答案】C
【解析】
借：银行存款 9 500
贷：其他业务收入 9 500
借：其他业务成本 9 000
贷：投资性房地产——成本 8 000
——公允价值变动 1 000
借：其他综合收益 5 500（8 000-2 500）
贷：其他业务成本 5 500
借：公允价值变动损益 1 000
贷：其他业务成本 1 000
借：银行存款 100（200×6/12）
贷：其他业务收入 100
上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额=9 500-9 000+5 500+100=6 100（万元）。
本章小结
1.理解投资性房地产的定义及范围
2.掌握投资性房地产的确认和初始计量
3.掌握与投资性房地产有关的后续支出的账务处理
4.掌握采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的账务处理
5.掌握采用公允价值模式计量的投资性房地产的账务处理
6.掌握投资性房地产后续计量模式的变更的账务处理
7.掌握投资性房地产的转换和处置的账务处理
成功者绝不放弃，放弃者绝不会成功。
投资性房地产的转换和处置 目录 目录 一、知识必备 （一）核算重点 1.投资性房地产的转换 2.投资性房地产的处置 （二）核算科目 二、投资性房地产的转换和处置核算示例 （一）成本模式 （二）公允价值模式 三、投资性房地产的转换和处置常见原始凭证
一、知识必备 （一）核算重点 1.投资性房地产的转换 （1）成本模式下投资性房地产转换的会计处理，无论是由投资性房地产转换为自用房地产，或是相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面价值、计量或披露信息，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。 （2）公允价值模式下投资性房地产转化的会计处理在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。公允价值与原账面价值的差额，分以下情况处理。 ①将投资性房地产转为自用的，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。 ②将作为存货或自用的房地产和土地使用权转为投资性房地产的，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，会计核算时，按公允价值借记“投资性房地产”，其差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。按公允价值借记“投资性房地产”，按账面
价值贷记“固定资产”，其差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。 2.投资性房地产的处置 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毀损时，应通过“固定资产清理”科目核算。处置投资性房地产时，将投资性房地产账面价值转入“固定资产清理”科目，借记“固定资产清理”，贷记“投资性房地产”；取得处置收入时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”；发生处置支出及相关的税费时，借记“固定资产清理”，贷记“银行存款”等科目；结转清理净损益，清理净损失记入“营业外支出”科目，清理净收益记入“营业外收入”科目。同时，在公允价值模式下，将作为存货或自用房地产转换为投资性房地产时，转换当日的公允价值大于原账面价值计人所有者权益部分，转入处置期的当期损益。 （二）核算科目 1.“公允价值变动损益”科目，核算因为公允价值的变动而引发的损失或是收益。 2.“投资性房地产——成本”科目，核算公允价值模式下投资性房地产的取得成本。 3.“固定资产清理”科目，核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。
投资性房地产习题及答案 甲企业为房地产开发企业，现有存货商品房一栋，实际开发成本为9 000万元，2016年3月31日，甲公司将该商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用，租赁期为10年。甲公司对该商品房采用成本模式进行后续计量并按年限平均法计提折旧，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。假定不考虑增值税等其他因素，下列关于甲公司2016年12月31日资产负债表项目列报正确的是（）。 A、存货9 000万元 B、固定资产8 865万元 C、投资性房地产8 820万元 D、投资性房地产8 865万元 您未做该题正确答案：D 解析：本题考核成本模式下投资性房地产的核算。2016年4月至12月投资性房地产的累计折旧＝9 000/50×（9/12）＝135（万元），投资性房地产的账面价值＝9 000－135＝8 865（万元），2016年12月31日资产负债表项目列报的金额为8 865万元。 甲公司为一般纳税人，适用的增值税税率为17%，销售商品为其主营业务。该公司2016年发生如下业务： （1）4月20日，购买一块土地使用权，购买价款为200000元，支付相关手续费3000元，款项全部以银行存款支付。购买后准备等其增值后予以转让，对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2016年6月30日经复核，该投资性房地产的公允价值为205000元。2016年12月31日，将该投资性房地产对外转让，取得的转让收入为300000元，全部款项已经收到并存入银行。（假定不考虑增值税因素） （2）5月24日，购入一台不需要安装即可投入使用的生产设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为30000元，增值税税额为5100元，另支付运杂费300元，包装费400元，款项以银行存款支付。该设备预计使用寿命为10年，预计净残值为700元，按照年限平均法年末计提折旧。根据相关法律规定，该固定资产进项税可以抵扣。 （3）6月15日，开始自建厂房一幢，购入为工程准备的各种物资500000元，支付的增值税税额为85000元，全部用于工程建设。领用本公司生产的水泥一批，实际成本为80000元，税务部门确定的计税价格为100000元，工程人员应计工资100000元，以银行存款支付的其他费用30000元。2016年12月31日该工程完工并达到预定可使用状态。 （4）7月31日，将一栋新建成的办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200000元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付租金60000元。12月31日，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1170000元，以前未计提减值准备。（假定不考虑增值税因素） 要求：根据上述资料，回答第（1）～（5）题。 <1>、下列关于投资性房地产的说法中，正确的是（）。 A、作为存货的房地产属于投资性房地产 B、采用公允价值模式也应该计提折旧或摊销 C、采用公允价值模式后续计量要将公允价值变动记在“公允价值变动损益”科目中 D、处置的收入记在“投资收益”科目中 您未做该题正确答案：C
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
For personal use only in study and research; not for commercial use 投资性房地产练习题 一、单项选择题 1.根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，下列项目属于投资性房地产的是（）。 A．企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物B．持有并准备增值后转让的房屋建筑物 C．企业经营管理用的办公楼 D．企业已经营出租的厂 房 2.甲企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2008年11月15日，甲企业外购一栋写字楼，含税价款为1 170万元，另支付直接费用30万元，使用寿命为20年，预计净残值为零。企业管理当局已作出正式书面决议，在该资产的使用寿命内均将其用于经营出租。当日，甲企业与丙公司签订经营租赁协议，约定自2009年1月1日起将该厂房出租给丙公司，租期为3年。2008年末，该厂房的公允价值为1 300万元，则2008年末，该厂房的账面价值为（）万元。 A．1 300 B．1 195 C．1 175.08 D．1 200 3.某一房地产开发商于2008年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为500万元，已计提跌价准备85万元，该项房产在转换日的公允价值550万元，则转换日计入“投资性房地产——成本”科目的金额是( )万元。 A．550 B．415 C．500 D．465 4.下列有关投资性房地产业务中，通过“资本公积”科目核算的有（）。A．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换当日公允价值大于投资性房地产原账面价值 B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换当日公允价值小于投资性房地产原账面价值 C．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值大于其账面价值 D．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值小于其账面价值 5.企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为200 万元，投资性房地产的账面余额为210万元，其中“成本”明细科目为借方250万元，“公允价值变动”明细科目为贷方余额40万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产时，确认的“其他业务收入”金额为（）万元。 A．250 B．170 C．160 D．200 6.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2008年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2008年12月31日改良完成，则2008年末该项投资性房地产的账面价值为（）万元。
2020年注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的 转换和处置 投资性房地产的转换和处置 【所属章节】 第六章投资性房地产 【知识点】投资性房地产的转换和处置 投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 (一)投资性房地产转换形式和转换日 1.转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2.转换日 (1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产” 租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。 (2)“投资性房地产”转换为“自用房地产” 房地产达到自用状态日期。 (3)“投资性房地产”转换为“存货” 租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。 (二)房地产转换的会计处理
1.成本模式 成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示： 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，理应终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，理应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。 (一)采用成本模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 (二)采用公允价值模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借：其他业务成本
投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产
新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。
会计（2019）考试辅导第六章++投资性房地产 第四节投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 （一）房地产的转换形式及转换日 1.房地产的转换是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。 2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产： ①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。 ②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产； ③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产； ④自用建筑物停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产相应地转换为投资性房地产。 ⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。 3.转换日的确定： ①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期； ②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日； ③自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期； ④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构做出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。 （二）房地产转换的会计处理 1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。 （1）自用房地产转换为投资性房地产时： 借：投资性房地产[原资产的账面原值] 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备 贷：固定资产、无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （2）投资性房地产转为自用房地产时： 借：固定（无形）资产[原资产的账面原值] 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定（无形）资产减值准备 （3）作为存货的房地产转换为投资性房地产时： 借：投资性房地产[原存货的账面价值] 存货跌价准备 贷：开发产品 （4）投资性房地产转换为存货时： 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 成本模式进行后续计量 第1页
企业会计准则第3号──投资性房地产 一．本章导读 第一节概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。 会计制度中无此规定。
第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列各项中，属于投资性房地产的有（）。 A.企业出租给本企业职工居住的房屋 B.企业拥有并自行经营的旅馆 C.企业自用的办公楼、生产车间厂房 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 2.2015年1月1日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2015年1月1日至2017年12月31日。该写字楼价格为1500万元，外购时发生直接费用5万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税等相关税费60万元，以上款项均以银行存款支付完毕。另购入该写字楼时发生的谈判费用为2万元，差旅费为3万元。不考虑其他条件，则该项投资性房地产的入账价值为（）万元。 A.1500 B.1505 C.1565 D.1570 3.甲公司2012年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2015年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金600万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.出租办公楼应于2015年计提折旧200万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼2015年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 4.投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入（）科目进行核算。 A.在建工程 B.投资性房地产——在建 C.开发产品 D.投资性房地产——成本 5.2015年6月3日,甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期,甲企业对投资性房地产按照成本模式进行后续计量,原价为6000万元,至6月30日已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入,甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建,并与丙企业签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。6月30日,与乙企业的租赁合同到期,厂房即进入改扩建工程。至12月31日,共发生改扩建支出1200万元（均符合资本化条件），厂房改造尚未完工，预计还将发生改扩建支出1000万元。关于该项资产2015年12月31日资产负债表列报，下列说法中正确的是（）。 A.投资性房地产列报的金额为6000万元 B.投资性房地产列报的金额为6600万元 C.在建工程列报的金额为5400万元 D.在建工程列报的金额为6600万元 6.英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2015年9月20日自行建造的办公楼达到预定可使用状态并于当日对外出租，该办公楼建造成本为5150万元，预计使用年限
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料 中级会计实务 第四章 投资性房地产 知识点：房地产转换的会计处理 ● 详细描述： 1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价 值。 投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示： 【教材例4-8】20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。假定不考虑其他因素。 甲公司的账务处理如下： 20×9年9月1日 借：固定资产——厂房 80 000 000 投资性房地产累计折旧 20 000 000 贷：投资性房地产——厂房 80 000 000 累计折旧——厂房 20 000 000 【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。假设甲公司所在城市不存
在活跃的房地产交易市场。 甲公司的账务处理如下： 20×9年5月1日 借：投资性房地产——办公楼 500 000 000 累计折旧 5 000 000 贷：固定资产——办公楼 500 000 000 投资性房地产累计折旧 5 000 000 【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。 甲公司的账务处理如下： 20×9年5月1日 借：投资性房地产——写字楼 500 000 000 贷：开发产品 500 000 000 2.公允价值模式下的转换 （1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 （2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。 转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。 投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示： 【教材例4-11】20×9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。20×9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换
投资性房地产会计处理问题探讨 2005年7月29日，财政部为了规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，颁布了“企业会计准则——投资性房地产（征求意见稿）”。我们在认真研读了该征求意见稿后，对稿中的绝大部分内容表示赞同。但是，对稿中的某些内容有一些自己的想法。现就此谈一点不成熟的看法。 一、投资性房地产的归属问题 本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。 1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出
租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。 2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。
非投资性房地产转换为投资性房地产的处理高顿网校友情提示，最新焦作会计实务技能相关内容非投资性房地产转换为投资性房地产的处理总结如下： 投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼而有之而持有的房地产。这里的房地产，是对土地和房屋及其权属的总称。因此，企业的投资性房地产是指取得的土地使用权，即房地产中的土地使用权及土地上的房屋等建筑物及构筑物。由于房地产核算模式不同、性质不同，其会计处理方法也有所不同。 非投资性房地产转换为投资性房地产成本模式计量作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的产品以经营租赁方式出租，取得租赁收益，从而相应转换为投资性房地产。实际工作中，企业一般将处于存货状态的房地产采用成本模式计量，通过“开发商品”科目核算，如果计提减值准备，其减值金额通过“存货跌价准备”科目核算。结转开发商品成本时，要连同存货跌价准备一并转入“投资性房地产”科目。 企业将自用房地产转换为投资性房地产，一般是把计划用作投资性房地产的固定资产，如办公用房用于租赁，或者把土地使用权计划用来出租。出租前，计划作为投资性房地产的固定资产或土地使用权按实际成本核算，已计提折旧或摊销的，包括计提资产减值准备，应一并转入投资性房地产成本。进行会计处理时，应冲减“固定资产”科目或“无形资产”科目，连同“累计折旧”科目或“累计摊销”科目，包括“固定资产减值准备”科目或“无形资产减值准备”科目一并转销。 【例1】2008年5月8日，某造纸厂用来存放原材料的操场出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元。造纸厂的账务处理如下： 借：投资性房地产——操场400000 累计摊销100000 贷：无形资产——土地使用权500000 公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待以后投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。 【例2】2008年5月8日，某造纸厂将其拥有的操场一块出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元，公允价值为35万元。造纸厂的账务处理如下： 借：投资性房地产——操场——成本350000 公允价值变动损益50000 累计摊销100000 贷：无形资产——土地使用权500000 年末，上述投资性房地产公允价值升值为38万元。其账务处理如下： 借：投资性房地产——操场——公允价值变动30000 贷：公允价值变动损益30000 按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，如果转换日实现盈余，即转换日公允价值大于账面价值之差，计入“资本公积”账户，待出售时，再从“资本公积”账户转入“其他业务收入”账户。但投资期间，房地产投资产生的公允价值变动损益不得调整资本公积，只能在“公允价值变动损益”账户中单独核算。 【例3】2008年6月1日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的写字楼一幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为7月1日，租期5年。写字楼原价5000万元，已计提折旧1000万元。假如开发公司将出租的写字楼改按公允价值计量模式计量，租赁开始日评估写字楼的公允价值为4800万元。其账务处理如下：
投资性房地产的转换 （一）投资性房地产转换形式和转换日 1.转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2.转换日 （1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产” 租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。 （2）“投资性房地产”转换为“自用房地产” 房地产达到自用状态日期。 （3）“投资性房地产”转换为“存货” 租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。 （二）房地产转换的会计处理 1.成本模式 成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示： 对固定资产和无形资产： （1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。 将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。 （2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。 2.公允价值模式 （1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 （2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产
应当按照转换当日的公允价值计量。 转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。 投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：
投资性房地产处置收入的纳税调整 彭怀文 企业所得税汇算时，在计算业务招待费、广告及业务宣传费税前扣除限额时，需要首先计算其计算基数。笔者见过很多专家把该计算基数简单用如下公式表达（不包含房地产企业，下同）： 计算基数=主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入 既然说到业务招待费等税前扣除限额，那就先看看税法的规定。 《企业所得税法实施条例》规定： 第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。 第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 有人马上就会说：专家的说法与税法规定一致啊，主营业务收入和其他业务收入在《A101010一般企业收入明细表》就是“营业收入”的组成部分。 可是，税法的“销售（营业）收入”与会计的“主营业务收入+其他业务收入”是存在差异的。同样是《企业所得税法实施条例》第十四条、第十五条规定销售（营业）收入的范围，而第十六条则规定了转让财产收入。 根据会计准则的规定，企业在处置“投资性房地产”时，取得的收入是记入“其他业务收入”的；但是，在税务上，税法并不认可有“投资性房地产”这么一项资产，而是视为固定资产或无形资产（土地使用权），而处置固定资产或无形资产（土地使用权）的收入则是《企业所得税法实施条例》第十六条规定的“转让财产收入”。 因此，如果企业发生了处置投资性房地产的业务，按照会计准则规定将其收入记入了“其他业务收入”的，在企业所得税汇算清缴时应将其调整为“转让财产收入”，否则将可能因多算业务招待费等扣除计算基数而产生纳税风险。 汇算清缴实务案例： 怀文公司在2016年6月处置了一处用于出租的房产，取得收入1050万元存入银行。该项房产系营改增前购置，适用简易征收。该房产在企业账面上记录为“投资性房地产”，原值500万元，已经计提折旧200万元，无减值准备。 假设不考虑城市维护建设税和教育费附加，作出会计处理和企业所得税年度汇算清缴填报。 一、会计处理 1.处置投资性房地产取得收入： 借：银行存款 1050万元 贷：其他业务收入 1000万元 应交税费——简易计税 50万元 2.结转投资性房地产成本： 借：其他业务成本 300万元 投资性房地产累计折旧 200万元 贷：投资性房地产 500万元 二、企业所得税汇算清缴填报： 第一步：填报《A101010一般企业收入明细表》（见表1）：
投资性房地产核算要点 投资性房地产核算要点: 一、概述 (一)投资性房地产:为赚取租金或资本增值持有的房地产，包括: 1、已出租的建筑物(有所有权) 2、已出租的土地使用权 3、准备增值后转让的土地使用权 是否属于投资性房地产核算，注意: 1、已经出租:签订租赁协议或管理层作出书面决议(一般自租赁协议规定的租赁开始日起) 2、通过出让(一级市场)或转让方式(二级市场)取得的土地使用权再出租。 3、持有并准备增值后转让的土地使用权，在会计实务中少见。例题:下列各项中，属于“投资性房地产”核算的有( )。 A、自有厂房用于出租 B、自有设备用于出租 C、出让方式取得的土地使用权自用 D、出让方式取得的土地使用权出租 答案:AD 例题:下列各项中，不属于“投资性房地产”核算的有( )。 A、企业准备增值后出售的办公楼 B、企业有偿取得的土地使用权 C、企业自用的房地产 D、企业转租经营租入的建筑物 答案:ABCD
解析:A选项若是土地使用权，属于投资性房地产;B选项作为无形资产核算;CD 选项企 业自用和出租没有产权的建筑物不属于投资性房地产。 (二)属于经营活动:收入计入其他业务收入，折旧、摊销计入其他业务成本。 二、投资性房地产核算方法 第一种(一)成本模式计量 1、直接取得投资性房地产 (1)外购:按买价、相关税费和其他直接支出作为该项资产的成本借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)自建:达到使用状态前各项支出(非正常损失除外) 借:投资性房地产 贷:在建工程 2、内部转换形成的投资性房地产 (1)自用建筑物转换 借:投资性房地产(原值) 累计折旧(已提折旧) 贷:固定资产(原值) 投资性房地产累计折旧(已提折旧) (2)存货房地产转换 借:投资性房地产(转换日账面余额) 贷:开发产品 3、后续计量 institutes, lawyers and practitioners or institutions. Second, business loan customers: with a focus on marketing performance good,
第三节投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换（双向转换、用途变更） （一）投资性房地产转换形式和转换日 形式转换日 投 转 非 1.投资性房地产开始自用（固定资产或无形资产） 房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商 品、提供劳务或者经营管理的日期 2.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用 于对外销售，从投资性房地产转为存货 租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决 议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期 非 转 投 3.作为存货的房地产，改为出租 租赁期开始日 4.自用建筑物停止自用，改为出租 5.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资 本增值 租赁期开始日或资本增值之日（二）投资性房地产转换的会计处理 成本模式公允价值模式 （一）投转非 1.投 资性 房地 产转 为自 用房 地产 （原转原、折转折、摊转摊、准转准） 借：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 借：固定资产/无形资产（公允价值） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 （可借可贷） 公允价值变动损益 （可借可贷） 2.投 资性 房地 产转 为存 货 借：开发产品（倒挤） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 借：开发产品（公允价值） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 （可借可贷） 公允价值变动损益 （可借可贷）（二）非转投
1.自用房地产转换为投资性房地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准） 借：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准 备 贷：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 借：投资性房地产——成本（公允价值） 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 公允价值变动损益 （倒挤，借差） 贷：固定资产/无形资产 其他综合收益 （倒挤，贷差） 注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业 务成本） 2.存货 转换为投资性房地产借：投资性房地产（倒挤） 存货跌价准备 贷：开发产品 借：投资性房地产——成本（公允价值） 存货跌价准备 公允价值变动损益（倒挤，借差） 贷：开发产品 其他综合收益（倒挤，贷差） 注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业 务成本） 【相关总结】