北京市***农工贸集团无形资产商
标权项目
评估咨询报告
明鉴仁评报字(2012)第024号
（共一册，第一册）
北京明鉴仁资产评估有限责任公司
2012年10月17日
目录
注册资产评估师声明 (1)
摘要 (2)
评估报告正文 (5)
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 (5)
二、评估目的 (7)
三、评估对象和评估范围 (7)
四、价值类型及其定义 (9)
五、评估基准日 (9)
六、评估依据 (9)
七、评估方法 (10)
八、评估程序实施过程和情况 (12)
九、评估假设 (12)
十、评估结论 (15)
十一、特别事项说明 (15)
十二、评估报告使用限制说明 (16)
十三、评估报告日 (17)
评估报告附件......................... 错误！未定义书签。
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
摘要
北京明鉴仁资产评估有限责任公司接受北京市***农工贸集团的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法及我们认为必要的评估程序，对北京市***农工贸集团委估资产---无形资产商标权在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
经济行为及评估目的：根据委估协议，北京市***农工贸集团因内部管理需要, 需了解其拥有的15项无形资产商标权在评估基准日
的市场价值，为此需要对北京市***农工贸集团的委估资产进行评估，以确定在评估基准日时北京市***农工贸集团委估资产---15项无形资产商标权市场价值，为此次经济行为提供价值参考依据。
评估对象：北京市***农工贸集团委估资产---无形资产。
评估范围：评估对象涉及的委估的15项无形资产商标权。
评估基准日：2012年9月30日。
价值类型：市场价值
评估方法：收益法
评估结论：本评估报告选用收益法评估结果作为评估结论。
根据国家有关资产评估的规定，按照必要的评估程序，本公司的评估人员对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，
本次采用收益法对北京市***农工贸集团的委估资产“第1554628 号商标权”等15 项“***”系列无形资产-商标权。在评估基准日2012年9月30日的市场价值进行了评估。在评估基准日2012年9
月30日，根据以上评估工作，得出如下评估结论：北京市***农工
贸集团的委估资产“第1554628 号商标权”等15 项“***”系列无形资产-商标权评估值为30922.65 万元
评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期限自评估基准日2012年9月30日起一年有效。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
本报告专为委托人及本报告所列明的评估目的以及报送相关管理机构、企业主管部门审查而作。评估报告使用权归委托人所有。未经委托人及我们书面同意，此报告或者报告中的任何部分不得向他人提供，也不得公开。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
以上内容均摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文。
北京明鉴仁资产评估有限责任公司评估机构法定代表人：中国?北京中国注册资产评估师：
地址：北京市顺义区仁和地区中国注册资产评估师：顺通路西侧100米
电话：89441666 89441999 2012年10月17日
北京市***农工贸集团无形资产商标权价值评估项目
评估报告正文
明鉴仁评报字(2012)第024号
北京市***农工贸集团：
北京明鉴仁资产评估有限责任公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法（成本法）和收益法，按照必要的评估程序，对北京市***农工贸集团拟以其所持北京市***农工贸集团的股权购买中国船舶重工股份有限公司非公开发行股份所涉及的北京市***农工贸集团委估资产---无形资产商标权项目价值在2012年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
本次评估的委托方和被评估单位均为：北京市***农工贸集团。
1.委托方和被评估单位简介
企业名称：北京市***农工贸集团
注册地址：北京市顺义区赵全营镇北郎中村北，
法定代表人：闻宝恒
成立日期：1996年06月10日
注册资金：1500万元（实收资金：1500万元）
经济性质：集体所有制
经营范围：许可经营项目：制造机制纸、通用机械配件、煤制品；加工面粉。
一般经营项目：种植业；牲畜饲养、家禽饲养、淡水养殖。
2.近三年资产、财务、经营状况
近三年来的财务状况
近三年的经营业绩
金额单位：万元
上表中会计数据均经北京华颂会计师事务所有限公司审计。并出具无保留意见审计报告。
3.委托方与被评估单位之间的关系
委托方和被评估单位均为：北京市***农工贸集团。
（一）业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
根据委托方与北京明鉴仁资产评估有限责任公司签订的资产评估业务约定书，北京市***农工贸集团因内部管理需要，需对北京市***农工贸集团委估资产---15项无形资产商标权进行评估，为此次经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
根据本次评估目的，评估对象是北京市***农工贸集团的委估资产---无形资产商标权项目。
（二）评估范围
本次资产评估对象及评估范围为委估的“第1554628 号商标权”
委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，并且经北京华颂会计师事务所有限公司审计。
四、价值类型及其定义
根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2012年9月30日。
此基准日是距评估经济行为计划实现日较为接近的日期，由委托方及相关中介机构根据本次注资行为整体工作计划确定。
六、评估依据
(一)行为依据
同北京市***农工贸集团签订的关于评估“第1554628 号商标权”等15 项“***”系列无形资产-商标权项目的业务约定书。
(二)法规依据
1、财政部、中国人民银行、国家税务总局和原国家国有资产管理局制定的有
关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规。
(三)准则依据
1、财政部财企[2004]20 号文《关于印发〈资产评估准则——基本准则〉和〈资
产评估职业道德准则——基本准则〉的通知》；
2、中评协[2007]189 号发布的准则：《资产评估准则——评估报告》、《资产
评估准则——评估程序》、《资产评估准则——业务约定书》、《资产评估准则——
工作底稿》和《资产评估价值类型指导意见》；
3、中评协[2008]217 号《关于印发<资产评估准则——无形资产>和<专利资产评
估指导意见>的通知》；
4、中评协[2008]218 号《关于印发<企业国有资产评估报告指南>的通知》。
(四)产权依据
1、法人营业执照；
2、无形资产商标注册证；
3、资产占有单位提供的各类资产清查评估申报明细表。
(五)取价依据
1、中国统计出版社2009 年出版的《资产评估数据与参数手册》；
2、商标权使用者的历史财务状况以及未来年度财务的预测情况；
3、委托方提供的其它相关文件、资料；
4、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料。
七、评估方法
(一)评估方法介绍
进行无形资产评估基本方法包括收益现值法、市场法和成本法。要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
收益现值法是指将被资产的预期未来收益依一定折现率折成现值确
定其价值的评估方法。收益法以决定资产内在价值的根本依据——未来盈利能力为基础评价该资产价值。但预测该无形资产未来收益和选取折现率难度较大，采用收益法需要一定的市场基础条件。
市场法是指将被评估资产与可比较的参考资产即在市场上交易过的
可比无形资产进行比较，以参考无形资产的交易价格为基础，加以调整修正后确定其价值的评估方法。但是无形资产具有的非标准性和唯一性特征限制了市场法在无形资产评估中的应用。
成本法，是指将该无形资产在研制或取得、持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用支出加和，然后考虑资金成本、利润率、贬值率等因素求得该项无形资产的价值。但是，无形成本本身所具有的不完整性、弱对应性、虚拟性决定了成本法不是无形资产评估的首选和唯一方法。
(二)本次评估采用的方法
评估方法的选择需根据对应的经济行为、评估对象、选择的价值类型、资料收集等相关情况，综合确定。本次评估采用收益现值法进行评估。
(二)收益现值法运用
根据此次评估的目的和委托无形资产-商标权的特点，本次采用收益现值法进
行评估。
1、采用收益现值法的理由
根据评估人员调查分析，委估无形资产-商标权运用生产的产品销量和价格及
风险等因素能够较准确预测，因此本次评估采用收益现值法。
2、收益现值法的步骤和计算公式
收益现值法的运用上一般含有以下步骤：
(1)预测委估无形资产-商标权在其规定使用年限内的利润贡献；
(2)估计收益的风险，求出折现率；
(3)对各年利润折现为现值，求取现值和。
3、收益现值法的计算公式为：
式中：
i——年期
n——预测期数
a i——年超额收益
r——折现率
P——评估现值
八、评估程序实施过程和情况
1.接受委托
委托方正式确定北京明鉴仁资产评估有限责任公司为本项目的评估机构后，我公司与委托方签定了评估业务约定书，明确了评估目的、评估对象及范围和评估基准日。
2.拟定评估计划并组织评估队伍
针对本项目实际情况和资产分布的情况，为了保证质量、统一评估方法和参数，统一制定了资产评估现场工作计划、资产评估操作方案，并根据项目需要组建相应的评估队伍。
3.资产清查
在企业如实申报资产并对待评估资产进行全面自查的基础上，评估人员于2012年9月27至10月16日对纳入评估范围内的资产进行了全面的现场清查核实。
(1)清查主要步骤
①指导企业相关人员清查资产、申报历史数据并收集准备资料
先期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”“历史数据及预测表”，以及填写要求，细致准确地登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。
②初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解评估范围内涉及的具体评估对象详细状况。仔细阅读各类资产评估明细表及其他相关申报表格，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
③收集相关资料，和委托方的相关人员座谈，从商标权的经济、运用模式、市场空间、风险因素等方面，了解“第1554628号商标权”等15 项无形资产-商标权的情况。
④核实产权证明文件
对评估范围的“第1554628号商标权”等15 项无形资产-商标权的产权情况进行调查核实，以明晰资产产权。对重大资产，评估人员通过核实资产的购置合同或协议、相应购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。
(2)清查的主要方法
在清查工作中，我们主要针对盈利能力的调查核实。
1)调查和分析企业近年来的主营业务收入、成本及期间费用的构成及变化原因；
2)调查了解企业目前的生产能力、主要生产设施、生产流程、会计核算办法、成本核算流程等；
3)对企业各种产品的用途、市场价格及其变动趋势等进行分析了解；
4)对企业目前的手持订单及预计未来的执行情况进行调查了解，结合市场需求分析企业未来主营业务收入的可实现金额及变动趋势；
5)与企业计划、经营、财务等各职能部门就企业的发展前景及其市场潜力进行座谈调查；
6)与企业财务、劳资、采购等部门就企业今后发展中的主要成本、费用指标及其预计未来变动趋势进行座谈讨论；
7)对企业规划及预计远期能够达到的生产能力、所需要的追加固定资产投资项目构成及其金额，预计的追加投资完成时间及其达产时间进行了调查了解；
8)对企业申报的未来年度经营损益预测资料进行比较、分析。
(二)影响资产清查核实的事项
本次评估人员在评估过程中未发现影响资产清查核实的事项。。
(三)核实结论
1.资产核实结论
对于此次资产清查工作，评估人员是与企业资产管理人员共同进行的。评估人员按照有关规范的要求对委估的资产进行了清查、核实。
经履行相应清查程序后证实，企业有较为完善的财务核算体系和日常管理制度。账务核算遵循权责发生制的原则；实物资产管理由各生产分厂专门的工程实物管理部门和人员负责。
2.资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度
未发现此类事项。
3.权属资料不完善等权属不清晰的资产
未发现此类事项。
通过以上资产清查核实程序，评估人员认为：
1、委托无形资产-商标权产权清晰。
2、该15 项无形资产-商标权截至报告出具日，仍处于注册有效期限内。
九、评估假设
(一)一般假设和限定条件
1、由委托方及资产占有方提供的与评估相关的产权证明文件、财务资料及其
他有关资料是形成本报告的基础。委托方、资产占有方和相关当事人应对所提供
的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任；
2、对存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，如资产
占有方等有关方应评估人员要求提供而未提供，而评估人员已履行评估程序仍无
法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；
3、本评估报告没有考虑将来可能出现的因拍卖、变卖抵(质) 押物对评估价值
的影响，也未考虑发生产权变动时特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价
值的影响，以及国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力对资产
价格的影响；
4、在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、
独立的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意
见。评估师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意
见；
5、本评估报告仅供项目约定书中明确的报告使用人使用，不得被任何第三方
使用或依赖。中发国际对任何个人或单位违反此条款的不当使用不承担任何责任；
6、本评估假定近期内国家现行利率、汇率、税收政策等无重大改变；
7、本评估假定近期内国家产业政策无重大变化。
(二)特殊假设和限定条件
1、企业管理团队未来年度经营方式按照规划方案持续经营无重大变化；
2、本评估假定商标受让方保持现有市场营销能力，市场销售状况符合正常的
发展趋势；
3、本评估遵循持续经营的假设，即被评估资产按照目前的用途和使用的方式、
规模、频度、环境等继续使用，并相应确定评估方法、参数和依据；
4、本评估结果为评估对象在评估基准日持续经营假设的市场价值，如改变经营方向，本评估结果会发生较大的变化；
5、委托评估的商标权使用年期可无限续展；
6、本次评估假定企业年末获取现金流。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，按照必要的评估程序，本公司的评估人员对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，本次采用收益法对北京市***农工贸集团的委估资产“第1554628 号商标权”等15 项“***”系列无形资产-商标权。在评估基准日2012年9月30日的市场价值进行了评估。在评估基准日2012年9月30日，根据以上评估工作，得出如下评估结论：北京市***农工贸集团的委估资产“第1554628 号商标权”等15 项“***”系列无形资产-商标权评估值为30922.65 万元
十一、特别事项说明
(一)本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
(二)本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营环境不发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。
(三)本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。
(四)本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(五)本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
(六)委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。
(七)本评估结论未考虑交易过程中及交易后有关方所应交的税费，这可能对最终的交易收益产生较大影响。
十二、评估报告使用限制说明
(八)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(九)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(十)本评估报告系资产评估师依据国家法律法规出具的专业性结论，在评估机构盖章，注册资产评估师签字后，方可正式使用；
(十一)本评估报告需提交企业有关主管部门审查，备案后方可正式使用；
(十二)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
(十三)本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
十三、评估报告日
评估报告提出日期为2012年10月17日。
谨此报告！
评估机构法定代表人: 北京明鉴仁资产评估有限责任公司中国注册资产评估师：中国?北京中国注册资产评估师：
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.2012年10月17日
资产评估报告书备查文件
1、资产评估业务约定书
2、无形资产-商标权证书
3、评估委托方及资产占有方营业执照
4、评估委托方及资产占有方承诺函
5、资产评估人员和评估机构的承诺函
6、资产评估机构资格证书
7、评估机构从事证券业务资格许可证
8、资产评估机构营业执照
9、签字注册资产评估师资格证书
10、评估汇总表
合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
编号：xx(估)字2014第0697号 陕西xxx房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告 委托估价方：xxx 估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。 估价人员：xxx xxx 估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30 陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：710000
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28)
致委托方函 xxx(先生/女士)： 承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元 (大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 陕西xxxx房地产评估有限公司 二O一四年十一月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。报告编号兴业(估)字2014第0697号，估价时点为2014年11月28日，房地产抵押评估价值为693591594元。 估价师签章：
房地产抵押估价报告 项目名称：A市开发区**西路18号商业房地产抵押价 值评估 委托人：江苏**大酒店有限公司 估价机构：江苏A房地产评估咨询有限公司 注册房地产估价师：景** 张** 估价报告出具日期：2010年12月10日 估价报告编号：苏房地镇扬估字（2010）第09号
致估价委托人函 江苏**大酒店有限公司： 我们接受贵公司的委托，对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评估，估价时点为2010年12月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 根据贵公司所提供的有关资料，经过房地产估价师实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，选用了成本法和收益法进行了评估，综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整(房产价值17485.9万元，其中土地价值9529.0万元，土地使用权单价为3312元/m2)。 估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整。 房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元，大写：人民币零元整。 以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。 江苏A房地产评估咨询有限公司 法定代表人： 二〇一〇年十二月十日
收益法评估资产的基本程序和基本参数 采用收益法进行评估，其基本程序如下： 第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； 第二，分析测算被评估对象未来预期收益； 第三，确定折现率或本金化率； 第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值； 第五，分析确定评估结果。 运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，即收益额、折现率和获利期限。 1、收益额 资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。特点： （1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； （2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。 2、折现率和本金化率 （1）从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 （2）折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率一般是指同期国库券利率，风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率，在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。 （3）本金化率与折现率在本质上是相同的。习惯上人们将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。
（4）确定折现率，首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程度而有序地降低价值。 （5）折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径与折现率的口径保持一致。 3、收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。
房地产评估收益法案例 案例1，如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，
给出得出评估结论的理由或根据）。 【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为
收益法估价技术报告 估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。用途为配载，建筑面积3036.99平方米。 根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。 一、物状况分析 根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下：6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。 二、位状况分析 估价对象位于__________________。距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。 三、市场背景分析 （1）土地市场概况 近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。 （2）房产交易状况 房产交易市场日趋活跃。全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，
促进了房产交易的繁荣发展。 （3）地价政策 党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。 2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。 随着经济的不断发展，_______基础设施条件的不断完美和土地使用制度改革不断深入，必将带动房地产市场的进一步发展，刺激______房地产市场的发育，土地资产在社会经济活动中的重要地位将日趋明显。 （4）产业政策 近年来，______产业结构调整突出科技进步和信息化的推动作用，一、二、三次产业在融合渗透中共同发展。_____第三产业内部各行业呈现出多元化均衡发展。以金融保险业、商业、办公、住宅、交通邮电运输业、房地产业和咨询服务业为支柱的第三产业持续发展。近年来，第三产业占国内生产总值的比例逐年升高且第三产业内部结构的进一步优化，增强了______城市的综合服务功能。
北京市***农工贸集团无形资产商 标权项目 评估咨询报告 明鉴仁评报字(2012)第024号 （共一册，第一册） 北京明鉴仁资产评估有限责任公司 2012年10月17日
目录 注册资产评估师声明 (1) 摘要 (2) 评估报告正文 (5) 一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 (5) 二、评估目的 (7) 三、评估对象和评估范围 (7) 四、价值类型及其定义 (9) 五、评估基准日 (9) 六、评估依据 (9) 七、评估方法 (10) 八、评估程序实施过程和情况 (12) 九、评估假设 (12) 十、评估结论 (15) 十一、特别事项说明 (15) 十二、评估报告使用限制说明 (16) 十三、评估报告日 (17) 评估报告附件......................... 错误！未定义书签。
注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
编号：沪xx估（2006）第049号 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 本次估价对象为徐汇区xxx路xxx号首层商场2房地产，建筑面积为208.33平方米，土地分摊面积21.87平方米。 根据估价对象相应《上海市房地产权证》[沪房地市字（1999）第xxx 号]记载，估价对象权利人为上海xx有限公司，土地权属性质为国有，使用权来源为出让、转让，土地使用期限为1999年7月5日至2042年11月8日。 本次估价对象为现为老凤祥银楼徐家汇分号，坐落于徐汇区xx路xxx 号首层内，建筑面积为208.33平方米。估价对象所在房屋建筑物为28层钢混结构，底层层高5米左右。外墙部分金属塑板，部分玻璃幕墙，玻璃门窗饰钛金。内墙木制贴面，地面铺设地砖，吊顶，安有大金中央空调。经评估人员现场勘察，房屋结构较完整，维修保养状况较好。二、区域因素分析 估价对象坐落于xx区xx路xxx号xx广场首层内，土地地号为：徐汇区xx路街道xx街坊xx丘（581），土地登记用途为综合，实际用途为商业。估价对象所在地理位置：东临xx路，南临xxx路，西近xx路，北近xx路。 估价对象地处徐家汇商圈内，徐家汇是上海市的商业中心和重要的公共活动中心，是上海市西南地区的辐射中心，成为体现上海市繁荣的标志性区域之一，商服条件较好，基础设施完备。估价对象附近有港汇广场、东方商厦、太平洋百货、上海市第六百货商店、美罗城等、汇金
百货、美罗城、东方商厦、上海银行、中国银行、招商银行、建设银行、交通银行、上海移动营业厅、邮电局、国际和平妇婴保健医院、联华超市、徐汇中学、上海交通大学、KFC、麦当劳、必胜客、味千拉面等，商业、生活设施齐全。估价对象附近有地铁1号线、公交44、864、15、926、927、572、770、徐闵线、大桥六线等路多条交通线路，交通较为便捷。 三、市场背景分析 2004年，上海房地产市场继续保持量价齐升的态势，特别是住宅市场，商品住宅价格涨幅大幅度攀升，市场保持了购销两旺的局面，商业用途房地产亦随经济形势呈稳步上扬趋势。去年下半年以来，上海的商铺交易价格基本上仍保持在高位运行，近期政府有关部门近期陆续出台一些规范房地产市场发展的措施，房地产市场价格逐步调整。 总体分析来看，上海商铺虽然在近年已有很大升幅，但作为一个 国际大都市，上海商业中心的地位迅速提升；加之政府部门在城市规划、商业布局上的理性和慎重，因此，上海商铺的价值还具有一定的 上升空间，不排除会出现阶段性涨跌交错的局面。商铺、酒店公寓市 场将出现分化，投资价值高的商铺、酒店公寓价格会继续保持坚挺， 而过度炒作的概念商铺将会渐渐失去光环，甚至一些招商不力的商场 和店中店商铺将会出现投资价值下降的趋势。 四、最高最佳使用分析 根据估价对象相应《上海市房地产权证》所载的土地用途及现场勘察情况，估价对象所处建筑物底层的建筑设计按商业用途考虑，且估价对象周围店铺较多，改变其设计用途的技术可能性较小、经济合理性很差，所以我们认为维持其现时商业用途是最高、最佳使用。
. . . . 合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
房地产估价报告 项目名称：武汉市洪山区珞瑜路272号光山高新大厦二层如家城市旅馆房产评估. 委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ 估价方： 估价人员： 估价作业日期：2009年12月15日至2009年12月22日估价报告编号：X房估字[XX]第XX号
目录 1.致委托方函 (3) 2.估价师声明 (4) 3.估价的假设和限制条件 (5) 4.房地产估价结果报告 (6) 一、委托方 (6) 二、估价方 (7) 三、估价对象概况 (7) 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (8) 六、价值定义 (8) 七、估价依据 (8) 八、估价原则 (8) 九、估价方法 (9) 十、估价结果 (9) 十一、估价作业日期 (9) 十二、估价报告应用的有效期 (9) 十三、估价人员签字 (9) 5房地产估价技术报告 (10) 一、个别因素分析 (10) 二、区域因素分析 (10) 三、市场背景分析 (10) ⑴地理位置和行政区划 (10) ⑵经济和社会发展状况 (10) ⑶房地产市场分析 (11) 四、最高最佳使用分析 (12) 五、估价方法选用 (12) 六、估价测算过程 (12) 七、估价结果确定 (13) 6附件 (14)
致委托方函 ⅩⅩⅩⅩⅩ： 受您的委托，我公司于2009年12月15日对于武汉市洪山区珞瑜路272号光谷高新大厦二层，建筑面积为571.58 m2，《房屋所有权证》证号为鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。 根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2009年12月15日的价格及单价为： 工程管理0702班 法定代表人：ⅩⅩⅩ 2009年12月15日
重庆荣培资产评估事务所 渝荣培资评字〔2013〕029号 第14页 1 笔 记 本 电 脑 评 估 报 告 书 重庆荣培资产评估事务所 ChongQing RongPei Valuation Of Assets Office 中国〃重庆 评估项目名称：笔记本电脑价值评估 评估报告书编号：渝荣培资评字〔2013〕029号 委托评估单位：xxx 评估机构全称：重庆荣培资产评估事务所 评估报告书提交日：二○ 年 月 日
目录 声明 (3) 评估报告书.摘要 (4) 评估报告书 (6) 一、委托方产权持有者及委托方以外的其他报告使用者 (6) 二、受理评估方 (6) 三、评估目的 (6) 四、评估对象和范围 (6) 五、评估基准日 (7) 六、评估依据 (7) 七、评估方法 (8) 八、评估程序实施过程和情况 (9) 九、评估假设 (9) 十、评估结论 (10) 十一、评估报告使用限制说明 (11) 十二、特别事项说明 (12) 十三、评估报告提出日期 (12) 十四、资产评估机构及评估人员 (12) 附件 (13)
声明 我们郑重声明： 1、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担评估结论在评估基准日特定目的及评估假设限定前提下合理性的责任。 2、本次评估是在独立、客观、公正原则下作出的，所有参加评估工作的人员与委托方及相关当事方无任何利害关系。 3、报告使用者应关注评估报告假设、特别事项说明及使用限制，恰当使用本评估报告及评估结论。 4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，但仅限于对评估对象外观和使用状况。评估人员不承担对评估标的物结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。 5、本次评估所运用的基础资料和数据以及法律文件均由委托方提供，委托方应对所提供的材料的真实性、完整性、合法性负责。 6、委托方提供了电脑的购置发票，根据委托，本次仅对评估对象作出价值评估结论，对其权属状况不作实质性界定。我公司及资产评估师不承担因产权原因所引起的一切经济及法律责任。 7、本评估报告只能用于本报告载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 技术负责人： 中国注册资产评估师：
*****有限公司 企业整体价值资产评估报告***资评字[2010]第007号 ****评估有限责任公司
****有限公司 企业整体价值资产评估报告目录 注册资产评估师声明--------------------------------------------1资产评估报告书摘要-------------------------------------------2资产评估报告书-----------------------------------------------3 一、委托方、被评估企业及其他报告使用者-----------------------3 二、评估目的-------------------------------------------------3 三、评估对象和范围-------------------------------------------3 四、价值类型和定义-------------------------------------------3 五、评估基准日-----------------------------------------------4 六、评估依据-------------------------------------------------4 七、评估方法-------------------------------------------------5 八、评估实施过程和情况---------------------------------------6 九、评估假设-------------------------------------------------7 十、收益法评估-----------------------------------------------8十一、评估结论-----------------------------------------------13十二、特别事项说明-------------------------------------------13十三、评估报告使用限制说明-----------------------------------14十四、评估报告提出日期---------------------------------------15资产评估报告附件 1、****有限公司企业法人营业执照复印件 2、****有限公司医疗生产企业许可证 3、****有限公司2009、2008、2007年度资产负债表和利润表（未审计） 4、实用新型专利证书复印件 5、医疗器械注册证复印件 6、委托方及被评估企业承诺函 7、签字注册资产评估师承诺函 8、评估机构资格证书 9、评估机构法人营业执照副本 10、签字注册资产评估师资格证书 11、参加评估人员名单 12、资产评估业务约定书 13、企业价值评估表（附表一） 14、未来收益预测表（附表二） 15、销售收入、销售成本、及税金及附加预测表（附表三） 16、销售税金及附加预测表（附表四） 17、营业费用预测表（附表五） 18、管理费用预测表（附表六）
收益法资产评估报告 在欧美发达国家中，对于资产交易中的企业价值评估、单项无形资产评估均广泛采用收益法，并且容易被交易双方所接受。但就目前国内情况看，则很少有评估机构和评估人员采用收益法，对于企业价值评估几乎千篇一律用成本法，即使有少数机构或评估师采用了收益法，其结果也大都受到有关部门或社会人士的质疑而不被接受，这反过来又进一步影响了收益法在企业价值评估中的应用。 收益法资产评估报告范本一： ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在20XX 年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(20XX)字第157号、第158号、”“W房字第xx05765号、第xx05766号、第xx05855号、第9900103号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是20XX年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》; 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》;
编号：xx（估）字2014第0697号 陕西xxx房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告 委托估价方：xxx 估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。 估价人员：xxx xxx 估价作业日期：2014.11.27— 2014.11.30
陕西xx 房地产评估有限公司 西安市 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分 假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28) 电话：xxxxxxx 地址:
致委托方函 xxx（先生/女士）： 承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，（建筑面积56486平方米）进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元（大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整 ），单价12279 元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 陕西xxxx房地产评估有限公司 二O 一四年^一月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486 平方米。报告编号兴业（估）字2014 第0697号，估价时点为2014 年11 月28 日，房地产抵押评估价值为693591594 元。 估价师签章：
**公司收益法评估技术说明 一、评估对象 本次评估对象为**公司股份有限公司拟进行资产减值测试而涉及的该公司的股东全部权益。 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据 ⒈收益法的定义和原理 收益法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。 收益现值法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估，即把企业未来经营中预计的净收益还原为基准日的资本额或投资额。具体评估办法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值。在收益法评估中，被评估资产的内涵和运用的收益以及资本化率的取值必须是一致的。 ⒉收益法的应用前提 运用收益现值法，是将评估对象置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，对企业整体资产的评估，评估基础是对企业资产的未来收益的预测和折现率的取值，因此被评估资产必须具备以下前提条件： ⑴被评估资产与其经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算。 ⑵被评估资产未来的收益能用货币衡量，并基本可以预测。 三、收益预测的假设条件 收益预测是整体资产评估的基础，而任何预测都是在一定假设条件下进行的，对企业未来收益预测建立在下列条件下： ⒈一般假设 ⑴假设**公司资产在2011年后不改变用途仍持续使用； ⑵假设**公司的经营者是负责的，且公司管理层尽职尽责，不出现诸如经营、管理等决策失误； ⑶假设**公司完全遵守所有有关的法律和法规；
⑷假设**公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。 ⒉特殊假设 ⑴企业所在的地区及中国的社会经济环境不产生大的变更，所遵循的国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化； ⑵信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化； ⑶企业将保持持续性经营，并在经营范围、方式上与现时方向保持一致； ⑷各类消费类商品社会需求将保持一定幅度增长； ⑸假设折现年限内将不会遇到重大的销售货款回收方面的问题（即坏帐情况）； ⑹每年计提的固定资产折旧将全部用于现有固定资产的维护及更新且能够保证现有资产规模的正常运营、满足企业正常持续经营之需要。 ⑺假设**公司已在建及拟开工的房地产开发业务，能够按计划完工、销售。 ⑻无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。 评估人员根据资产评估的要求，认为这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。 四、企业经营、资产、财务分析 ㈠所在行业状况及发展前景 **公司是主要从事淮水北调、水处理供应、水处理工程建设、设备经销项目的生产经营。水处理是指通过一系列水处理设备将被污染的工业废水或河水进行净化处理，以达到国家规定的水质标准。由于社会生产、生活与水密切相关，因此，水处理领域涉及的应用范围十分广泛，构成了一个庞大的产业应用。工业用水主要包括冷却用水、热力和工艺用水、洗涤用水。其中工业冷却水用量占工业用水总量的80%左右，取水量占工业取水总量的30-40%。火力发电、钢铁、石油、石化、化工、造纸、纺织、有色金属、食品与发酵等八个行业取水量约占全国工业总取水量的60%（含火力发电直流冷却用水）。 1.水资源的需求具很强的“刚性”。 我国是世界缺水的国家之一，据2000年《中国环境状况公报》公布，我国人
一、有收益性房地产的内涵 总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。 ??? 二、出租性房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。 目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。 客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。 实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。 ??? 三、利息是否应作为总费用扣除
房地产估价报告 估价项目名称：××市××区××街××号房地产 委托估价方：××××科技发展有限公司 受理估价方：××××房地产资产评估有限公司 估价人员：×××（注册证书编号：421997××××）×××（注册证书编号：422004××××）×××（注册证书编号：422006××××）×××（注册证书编号 ：422005××××） 估价作业日期：二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日估价报告编号：××评字[2006]××××号
目录 致委托估价方函 (1) 注册房地产估价师声明 (2) 估价的假设前提和限制条件 (4) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托估价方 (7) 二、受理估价方 (7) 三、估价对象概况 (7) 四、估价目的 (9) 五、估价时点 (9) 六、估价作业日期 (9) 七、价值定义 (9) 八、估价依据 (9) 九、估价原则 (9) 十、估价方法 (10) 十一、估价结果 (11) 十二、估价报告应用的有效期 (11) 十三、估价人员 (11) 房地产估价技术报告 (13) 附件………………………………………………………………35～59
××××科技发展有限公司： 我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX 街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2006年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对象----XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1289.69万元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价4179元/平方米, 每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。 特此函告！ ××××房地产资产评估有限公司 法定代表人：×××（签名） 2006年11月7日
房地产评估报告市场法收益法成本法
编号：xx(估)字第0697号 陕西xxx房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告 委托估价方：xxx 估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。 估价人员：xxx xxx 估价作业日期： .11.27— .11.30 陕西xx房地产评估有限公司 电话：xxxxxxx 地址：西安市
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 邮编：710000 目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28)
致委托方函 xxx(先生/女士)： 承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为 11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于 11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为元 (大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 陕西xxxx房地产评估有限公司 二O一四年十一月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。报告编号兴