未来中国养老产业的资本运作与投融资模式随着中国人口老龄化的加剧，养老产业迎来了前所未有的发展机遇。然而，要实现养老产业的可持续发展，必须解决资本运作与投融资模
式的问题。本文将探讨未来中国养老产业的资本运作和投融资模式。
一、资本运作模式
在未来中国养老产业的资本运作模式中，政府的引导和监管作用将
至关重要。政府应制定相关政策，鼓励和支持金融机构参与养老产业
的投资运作，以推动资本的流动。同时，政府还应加强对资本市场的
监管，防范养老产业的投资风险。
另外，社会资本的参与也是未来养老产业资本运作的重要组成部分。私募股权投资、风险投资等机构可以提供养老产业所需的资本，并通
过投资、运作等方式为养老产业发展注入新的活力。
二、投融资模式
1.养老地产投资模式
养老地产是养老产业中的一个重要领域，投资养老地产项目不仅可
以获得回报，还可以提供老年人住房和养老服务。未来，养老地产投
资模式将更加注重社会效益，追求兼顾经济利益和社会责任的投资。
此外，养老地产投资者还可以通过开展多元化的金融创新，引入社会
资本，降低养老地产项目的资金压力。
2.养老健康产业投资模式
随着人们养生意识的提升，养老健康产业将成为未来投资的热点。
投资者可以将资金投入养老健康产业，发展医养结合、康复护理等项目，提供全方位的健康养老服务。在投资模式上，可以采取医保基金、社会保险基金参与投资，以降低投资风险。
3.养老科技创新投资模式
养老科技的发展将对养老产业的未来产生深远影响。投资者可以关
注养老科技领域的创新项目，提供智慧养老、远程医疗等技术支持。
同时，政府可以设立专项基金，鼓励创新企业进行养老科技创新，并
提供相应的投资支持。
三、挑战与对策
1.资本风险与监管挑战
养老产业的投资具有一定的风险，特别是在未来中国养老产业尚处
于发展初期时。为了规避风险，相关部门应建立健全的监管机制，加
强对养老产业的监管力度，提高违法违规行为的成本。同时，投资者
也需要做好风险评估和项目尽职调查，选择有潜力和可行性的养老产
业项目。
2.人才和技术挑战
养老产业的发展需要大量的专业人才和先进技术的支持。政府应加
大对人才培养的投入，鼓励高校和企业合作，培养养老服务专业人才。同时，还可以引进国外先进技术，加快养老产业技术的创新和应用。
3.市场需求和服务问题
随着中国人口老龄化的加剧，养老服务的需求将大幅增长。投资者应密切关注市场需求的变化，提供符合老年人口需求的差异化服务。政府也应加大对养老服务的监管力度，推动优质养老服务的供给。
四、结论
未来中国养老产业的资本运作与投融资模式将受到政府引导和监管的支持，同时社会资本的参与也将发挥重要作用。养老地产、养老健康产业和养老科技创新领域是投资的重点领域。然而，资本风险、人才和技术挑战以及市场需求和服务问题仍需引起重视。只有通过积极应对挑战，养老产业才能实现可持续发展，为中国老年人提供更好的养老服务。
（注：本文所涉及的资本运作与投融资模式仅为示例，实际操作应充分考虑市场环境和法律法规等因素。）
疯狂与理性：中国养老服务行业“资本投资+收并购”全景回顾、趋势研判 撰文丨养老行者1988 开篇： 据考证：国内养老圈最早的投资+收并购时间发生在2013年，一个在苏州，另一个在北京，交易额都在千万元规模，这或许可以作为养老服务行业资本介入的最早萌芽期，而在这一年，国务院35号文也如期而至，从此拉开了中国养老事业的真正开端。 评价一个新兴行业是否有发展潜力，有两个简单的标准：是否有越来越多的美女加入，以及，是否有越来越多的资本参与。显然，从历史的发展进程看，养老行业两者兼具。 当时间来到2015、2016年，资本对养老项目的投资热度达到空前高潮，全国优质标的近乎被席卷一空，标志性事件是：全国知名养老品牌上海亲和源、北京汇晨分别被上市公司宜华健康、光大控股收购。
图：投资逾10亿元的上海人寿堂颐养院（旗舰店） 同样在2016年，迄今为止国内最大的一笔养老投资估值诞生：新加坡鹏瑞利集团注资7.4亿元投资上海人寿堂，占股49.9%，估值近15亿元，交易价格相当于上海人寿堂2015财年EBITDA的12.9倍。 然而在那个“疯狂的年代”，一切的发生都显得那么合情合理，上海中金瑞华（佰仁堂）利用这两年的窗口期，快速实现了10000+床位的快速扩张，这在世界养老发展史上也极为罕见。 不过，高潮终究会短暂地褪去。 当时间来到2017、2018、2019、2020年，受限于多方面原因，养老圈的投资+收并购案例开始逐年递减，资本对养老行业的理解也更加深刻、出手亦变得谨慎和理智、也开始逐渐启动从投资拓展到投后管理的战略转型。 这些变化其实都在释放着一个信号：中国养老产业正在远离浮躁，快速走向成熟。
养老产业的九大融资模式 养老产业在中国正逐渐崛起，随之而来的是对资金的需求。为了解决 养老产业融资难的问题，以下是九种常见的融资模式。 1.医养结合模式：这种模式是指将医疗机构与养老机构合并成一体， 共享资源，实现双赢。医疗机构可以提供医疗服务，养老机构可以提供康 复和长期护理服务。通过合并两种机构，可以减少资源浪费，并提供更全 面的服务。 2.并购重组模式：通过并购或重组养老企业，实现资源整合，提高规 模效益和市场竞争力。这种模式可以通过吸收其他养老企业的资产和业务 来实现扩张，也可以通过重新构建企业的组织结构和经营模式来提高效益。 3.租赁经营模式：这种模式是将养老设施的所有权和运营权分离，通 过租赁的方式进行经营。租赁公司负责维护设施、提供人员和管理服务， 而投资者则负责投资设施和获取租金收益。这种模式可以减轻投资者的负担，同时也提供了管理专业化的服务。 4.资本运营模式：在这种模式下，养老产业的企业将与资本运营公司 合作，由后者提供资金，并享受相应的回报。资本运营公司会通过资金和 管理经验为养老企业提供支持，帮助其实现快速发展。 5.资本托管模式：这种模式是指养老企业将自有的资产委托给专业的 资本管理机构进行投资和运营。养老企业可以通过这种方式实现资金融通，并将风险分散给专业投资者，同时也能够享受专业机构带来的高回报机会。 6.银行贷款模式：养老企业可以通过向银行贷款来获得资金。这种模 式通常需要提供相应的抵押物或担保，以确保贷款的安全性。相对于其他 融资模式，银行贷款相对容易获得，但负债压力较大。
8.政府补贴模式：政府在养老产业中发挥了重要的支持作用，通过提 供资金补贴来促进养老产业的发展。养老企业可以通过向政府申请资金补 贴来获得资金支持，但补贴金额可能会受到政策和预算的限制。 9.社会资本合作模式：通过与社会资本合作，充分发挥社会资源的流 动性和投资能力。社会资本可以为养老企业提供资金、技术、管理等方面 的支持，帮助企业实现快速发展。 需要注意的是，养老产业的融资模式应根据具体情况和需求进行选择，并综合考虑企业的财务状况、发展战略、市场前景等因素。同时，也需要 充分了解相关政策和法规，并与专业机构进行合作，以确保融资过程的顺 利进行。
养老产业的各种模式 养老产业的投资、开发、运营和盈利模式是非常重要的。在投资阶段，投资商应该根据自身资金量、风险偏好和监管要求选择适合自己的投资模式。以下是五种常见的投资模式： 1.全资自筹模式：指大型公司利用自有资金或通过其他途 径融资，进行养老地产投资开发。这种模式具有最大的可控性，可以完全按照预先规划的目标实施，但是投资量过大，风险难以控制。 2.合作投资模式：指投资商与其他机构合作共同开发养老 地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。合作方式可以是业务上的合作，也可以是股权方面的合作。这种模式可以利用各自的优势，但是双方存在利益博弈，在决策与管理上也难免沟通不畅。 3.REITs模式：指投资者将资金汇集到___处，并得到其 发行的收益凭证作为证明，___利用专业投资技能进行经营。
这种模式可以带来稳定的收益，但是投资方向集中于特定类型的房地产项目。 4.并购模式：指投资商通过并购方式获取养老地产项目， 可以快速扩大规模。但是并购需要注意风险控制和资源整合。 5.上市模式：指将养老地产项目上市，可以获得更多的资 金和资源支持，但是需要遵守上市公司的规章制度和监管要求。 除了投资模式，养老产业还有开发、运营和盈利模式。在开发阶段，可以采用自主开发、委托开发、联合开发等多种开发模式。在运营阶段，可以采用自营运营、委托运营、特许经营等多种运营模式。在盈利阶段，可以采用销售收益、租赁收益、服务收益等多种盈利模式。 总之，养老产业的投资、开发、运营和盈利模式需要根据实际情况进行选择和调整，以最大化收益并控制风险。 包括住宅、医疗、康复、文化、娱乐等设施，为老年人提供全方位的养老服务。
未来中国养老产业的资本运作与投融资模式随着中国人口老龄化的加剧，养老产业迎来了前所未有的发展机遇。然而，要实现养老产业的可持续发展，必须解决资本运作与投融资模 式的问题。本文将探讨未来中国养老产业的资本运作和投融资模式。 一、资本运作模式 在未来中国养老产业的资本运作模式中，政府的引导和监管作用将 至关重要。政府应制定相关政策，鼓励和支持金融机构参与养老产业 的投资运作，以推动资本的流动。同时，政府还应加强对资本市场的 监管，防范养老产业的投资风险。 另外，社会资本的参与也是未来养老产业资本运作的重要组成部分。私募股权投资、风险投资等机构可以提供养老产业所需的资本，并通 过投资、运作等方式为养老产业发展注入新的活力。 二、投融资模式 1.养老地产投资模式 养老地产是养老产业中的一个重要领域，投资养老地产项目不仅可 以获得回报，还可以提供老年人住房和养老服务。未来，养老地产投 资模式将更加注重社会效益，追求兼顾经济利益和社会责任的投资。 此外，养老地产投资者还可以通过开展多元化的金融创新，引入社会 资本，降低养老地产项目的资金压力。 2.养老健康产业投资模式
随着人们养生意识的提升，养老健康产业将成为未来投资的热点。 投资者可以将资金投入养老健康产业，发展医养结合、康复护理等项目，提供全方位的健康养老服务。在投资模式上，可以采取医保基金、社会保险基金参与投资，以降低投资风险。 3.养老科技创新投资模式 养老科技的发展将对养老产业的未来产生深远影响。投资者可以关 注养老科技领域的创新项目，提供智慧养老、远程医疗等技术支持。 同时，政府可以设立专项基金，鼓励创新企业进行养老科技创新，并 提供相应的投资支持。 三、挑战与对策 1.资本风险与监管挑战 养老产业的投资具有一定的风险，特别是在未来中国养老产业尚处 于发展初期时。为了规避风险，相关部门应建立健全的监管机制，加 强对养老产业的监管力度，提高违法违规行为的成本。同时，投资者 也需要做好风险评估和项目尽职调查，选择有潜力和可行性的养老产 业项目。 2.人才和技术挑战 养老产业的发展需要大量的专业人才和先进技术的支持。政府应加 大对人才培养的投入，鼓励高校和企业合作，培养养老服务专业人才。同时，还可以引进国外先进技术，加快养老产业技术的创新和应用。 3.市场需求和服务问题
未来养老行业发展趋势及投资模式分析 社区养老是衔接机构养老与居家养老最好的“桥头堡”。在国家“9073”养老布局下，如何创新社区养老模式，将机构养老中的专业康护体系、国际医疗资源、金融保险保障等亮点有效地嫁接到居家养老，如何将医养融合落实到社区养老模式中，成为助力政府社区养老工程的关键利器，破解中国式社区养老的难点与出路。 “在我们衰老、脆弱、无人帮助就无法生活的情况下，还能有什么更好的选择？一所小小的房子，小小的厨房和卫生间，可以自己锁上的房门，没人要求按时起床，穿衣，吃药……也许，是时候可以考虑去养老院看一看。” 这是阿图·葛文德（Atul Gawande）编著的《最好的告别》中的一段话。这位白宫最年轻的健康政策顾问、影响美国总统奥巴马医改政策的关键人物，关注的是医疗的局限以及人的尊严。他提出的“善终服务”、“辅助生活”、“生前预嘱”等一系列社区养老的理念，给老龄化日益加剧的中国式社区养老以启迪。 社区养老成为衔接机构养老与居家养老最好的“桥头堡”。 社区养老是大势所趋 社区养老是社会养老服务体系的重要组成部分。社区养老既是居家养老和机构养老之间的桥梁和纽带，更是社会养老服务资源集散与辐射的重要平台。 伴随着人口的急剧老龄化，传统家庭照护功能的弱化，城镇化的不断加快，社区养老具备多元需求的满足、社会资源的整合、就近养老等方面的优势，必将成为我国社会养老服务体系建设的发展方向和趋势。 以上海为例，作为我国老龄化程度最高的城市，在2006年率先提出了以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的“9073”养老服务发展框架。截至目前，上海社区养老的发展已经初见成效，但也面临亟需升级服务的挑战。 “社区养老服务发展需要明晰的是政府、市场、社会的功能定位，来最大限度的发挥市场和社会的作用。”殷志刚进一步分析说，“发展社区养老服务是政府服务民生和经济社会转型发展的需要，是现代服务业与养老模式融合的必然。社区养老服务健康可持续的发展必须要有政府的引导、供需的匹配、布局的合理，然后还有机制的保障和服务的监管。” 为此，要发展社区养老，主要是通过构建三张网，形成一个社区养老服务的网，这三张网，第一个就是保基本的托底网，第二个是产业化的市场网，第三个是非营利组织参与为主的社会网。 从行业层面看，商业化养老服务目前在我国还处在起步阶段。 上海市相关部门、协会、研究机构、高校等在泰康之家·申园养老社区设立“上海市老年持续照护示范基地”、“养老社区服务标准创研基地”、“上海老教授机构养老示范基地”等
中国的养老产业正面临着前所未有的发展机遇。随着我国人口老龄化 的加剧，老年人口数量不断增加，养老服务需求持续扩大。此外，随着经 济的快速发展和居民收入水平的提高，老年人对于养老服务的要求也越来 越高，对于品质更高、差异化的养老服务的需求逐渐增长。因此，养老产 业成为了一个潜力巨大、投资机会广阔的行业。 首先，养老设施建设是养老产业的重要方向之一、随着老年人口的增加，养老院和康复中心等养老设施的需求量也在增加。投资兴建现代化的、符合老年人需求的养老院和康复中心，将获得丰厚的回报。此外，随着老 年人居家养老的需求也越来越强烈，相关的设施和服务也将成为另一个投 资热点。 其次，养老服务的提供也是一个潜力巨大的投资机会。养老服务的内 容包括护理、照料、健康管理、文化娱乐等方面，为老年人提供全方位、 多层次的养老服务。投资养老服务公司，提供高品质、差异化的养老服务，将成为未来的一个利润增长点。此外，推动养老产业与科技的结合，如智 能养老、远程护理等，也是一个充满潜力的投资方向。 再次，养老保险和金融服务也是一个重要的投资机会。随着老年人口 的增加，养老保险市场将被进一步扩大。投资养老保险公司，提供全面的 养老保障性产品和服务，以及为老年人提供财富管理和金融支持的机构， 将获得可观的收益。 最后，养老产业的发展还可以带动相关产业的发展，例如健康养生、 医疗器械、医药等行业都将因养老产业的发展而获益。投资这些相关产业，也是一个不错的选择。
虽然养老产业发展前景广阔，但也面临一些挑战。首先，养老设施建设需要大量的资金投入，投资者需要具备较高的资金实力。其次，养老服务和养老金融等领域的法律法规体系还不完善，存在一定的风险和不确定性。此外，养老服务市场也存在着品质参差不齐、供给不足等问题，投资者需要具备较强的运营管理能力和行业经验。 综上所述，2024年我国养老产业的发展前景广阔，投资养老设施建设、养老服务、养老保险和金融、以及相关产业等领域都将带来丰厚的回报。然而，投资者需要具备一定的资金实力和行业经验，同时也需要关注行业的风险和不确定性。充分了解市场需求和政策环境，进行科学的投资决策，将是投资者取得成功的关键。
养老产业融资模式 一、引言 随着人口老龄化加速，养老产业的需求不断增加，而融资成为了养老 产业发展的重要支撑。本文将从养老产业的融资模式、养老产业融资 案例以及未来养老产业融资趋势三个方面进行分析和探讨。 二、养老产业的融资模式 1. 银行贷款 银行贷款是最常见的一种融资方式，对于规模较小的养老机构来说是 比较合适的选择。但是，银行贷款需要提供抵押物或担保，且利息较高，对于规模较大的企业来说并不适用。 2. 债券发行 债券发行是一种间接融资方式，可以通过证券市场向社会公众募集资金。相比于银行贷款，债券发行具有利率低、期限长等优点。但是债 券发行需要满足一定条件和标准，并且也存在着信用风险和流动性风 险等问题。 3. 股权融资 股权融资是指企业通过向社会公众出售股份来融资。相比于债券发行，股权融资具有更高的灵活性和更大的资金规模。但是，股权融资需要
承担更高的风险和成本，并且也可能带来公司治理上的问题。 4. 私募股权投资 私募股权投资是指通过私募基金等方式向特定投资者出售股份来融资。相比于公开市场的股权融资，私募股权投资具有更灵活、更快速和更 高效的特点。但是，私募股权投资也存在着信息不对称、流动性差等 问题。 5. 政府补贴 政府补贴可以为养老机构提供一定的经费支持，增加企业运作的可持 续性。但是政府补贴需要符合一定条件和标准，并且也存在着政策变 化和不稳定性等问题。 三、养老产业融资案例 1. 中国平安保险集团 中国平安保险集团在2017年发行了总额达到200亿元人民币的中期 票据，用于支持其养老产业相关项目。这次债券发行得到了市场广泛 认可，并且也为公司未来的发展提供了坚实的资金支持。 2. 恒大集团 恒大集团通过向社会公众发行股票和债券等方式融资，用于推进其养 老产业相关项目。其中，恒大健康产业集团在2018年成功在香港上市，募集到了超过100亿元人民币的资金。
中国养老机构融资模式探索 随着人口老龄化的加剧，中国养老服务市场逐渐扩大，养老机构的发展逐渐成为社会 关注的焦点。然而，养老机构现有的融资渠道相对狭窄，导致许多机构难以完成扩张，影 响养老服务的供给能力。为了解决这一问题，中国养老机构开始探索新的融资模式。 一、传统融资模式 目前，中国养老机构的融资主要来源于政府的资金扶持以及银行贷款等方式。政府资 金扶持使得机构可以在运营初期获得必要的启动资金，银行贷款则可以提供资金的沉积， 使得机构能够持续运营。 然而，这些传统融资模式也存在着许多问题。政府资金的分配存在着不公平性，很难 满足不同地区、不同机构的需求；银行贷款成本高，同时，养老机构以无形质物作为抵押，存在着高风险性。 为了解决现有融资模式的问题，中国养老机构开始探索新的融资方式。新型融资主要 包括以下几个方面： 1.债券融资 债券融资是指养老机构通过发行债券，获得债权人的资金支持。养老机构承诺在一定 时间内按照约定利率和期限归还本金和利息，同时还可以用于需求较大的投资。 2.股权融资 股权融资是指养老机构向股东发行股票，股东获得相应的股份，成为该机构的股东。 股东可按其持股比例分红，同时在机构转型升级、并购重组等方面发挥重要作用。 3.招商融资 养老机构可以招募一部分投资者，为他们提供投资养老机构的机会，换取一定的投资 回报率和机构发展中的一些权利。 4.消费金融融资 养老机构可以利用现有高龄人群的需求，与金融机构合作，为高龄消费者提供养老金 融服务，实现养老机构和金融机构的共赢。比如，为高龄人群提供贷款、信用卡等金融服务。 以上新型融资模式均存在较高的市场风险，需要养老机构在财务管理、风险控制等方 面具备较强能力，并进行有效的规划和管理。
康养产业项目的投资主体，融资模式与金融创新方法
养老地产服务体系构建的核心服务产品主要有两项，一个是专业医疗服务，另一个是专业护理服务。部分轻资产的家政服务公司、养老管理公司、酒店业者和旅游景区经营者，恰能提供养老养生项目所需要的专业护理服务，他们于是占据了专业护理服务这一项核心资源和竞争力。 二、养老养生项目的十大融资来源 1、政府的资金支持 养老服务设施建设项目具有较强的公益性，其一般具有投资规模大、回收期长、投资风险高的特点，有的甚至属于纯福利性的，基本没有收益。因此，世界各国的养老服务设施建设都是由政府主管，并在投资总量上占主导地位。 世界上大多数国家的养老服务设施建设融资结构中政府投资占70%左右。如即使在市场化程度最高的美国，养老服务设施等以公益性为主要目标的设施也主要是由政府部门资金支持的。 政府除要根据我国未来经济发展水平不断提高和政府财政收入不断增长的情况，直接加大对养老服务设施建设的国家预算内投资和专项投资外，为确保养老服务设施投资增长的长期稳定和可持续性，还可在养老服务设施投资与全社会投资或政府投资增长之间建立起一种相互挂钩的机制。 具体而言，政府可参考国外养老服务设施投资占政府投资或财政支出的比例，同时按照我国未来一定时期经济和社会发展对养老服务设施发展的需要，预先确定养老服务设施投资占全社会投资或国有投资的相应比例，当实践中出现养老服务设施投资比重低于预先确定的投资比例时，则要求各级政府调整财政支出结构，增加对养老服务设施建设的投入比重，从而恢复和提高养老服务设施投资占国有投资和全社会投资比重。 建立养老服务设施投资与国有投资和全社会投资增长相挂钩的机制，可使养老服务设施投资增长的稳定性和可持续性问题得到有效解决，从而为养老服务设施建设提供最稳定、可靠的资金来源。 2、保险公司投资 从发达国家的经验来看，ING和IOWA等保险机构自20世纪90年代以来即开始进行养老社区投资管理。近年来，我国一些保险公司也开始尝试直接或间接投资于养老养生项目。泰康保险专门成立“泰康之家投资有限公司”，计划用4年左右时间，投入40亿元建成全功能、高品质服务的现代养老社区--泰康之家。此外，中国人寿、
众筹，让重资产变轻--助力养老产业飞速发展 1、什么是重资产，什么又是轻资产? 什么是重资产？举个简单的例子，万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这种模式叫重资产。 什么是轻资产？投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比
例分成。这是一种全新模式，万达去年开始研发，现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模. 2、为何转型轻资产？ 躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。现在有句名言：生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。随着国家养老利好政策的出台，社会资本逐渐成为发展养老服务业的主角，但发展过程中的瓶颈也日渐凸显。时隔不过两年，开发成本高、融资渠道相对较少等因素日渐成为养老地产领域的瓶颈。“以轻资产的方式重点发展养老服务”正在成为政府还有企业关注的焦点。 3、养老产业轻资产途径
实现轻资产运营方式很多，包括租赁、公建民营、众筹、REITS、售后回租、信托、产业股权投资基金，ppp等方式，下面做简单分析： 定位轻资产运营公司 1.养老物业租赁 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。现实生活中，物业租赁活动主要表现为房屋租赁，其实公建民营也是物业租赁的一种，他们具有很多共性，但由于公建民营业主方具有特殊性，所以就单独进行分析。其实物业租赁是最普遍轻资产运营模式的方式，即别人建设，你承租。省掉前期建设的重投入，真正专注后期运营服务。结合我国老人养老思想，社区养老与居家养老不失为一种较好的轻资产运营的一种模式。
未来中国养老服务的投资回报与风险控制 随着中国老龄化人口的不断增加，未来中国养老服务市场前景广阔。然而，养老服务投资所带来的回报和风险也值得关注。本文将从投资 回报和风险控制两个方面来探讨未来中国养老服务的发展。 一、投资回报 未来中国养老服务市场的投资回报潜力巨大。首先，随着老年人口 的增加，养老服务需求日益旺盛。根据中国统计局的数据，60岁及以 上的老年人口已经达到2.5亿，预计在未来几十年内还将大幅增加。这 为养老服务市场提供了广阔的发展空间。 其次，随着人们收入水平的提高和消费观念的变化，老年人对于养 老服务的需求也在不断升级。不再满足于简单的养老院护理，他们更 加追求高品质的养老体验，包括医疗、康养、文化娱乐等多个方面的 服务。因此，提供多元化的养老服务将成为未来的发展趋势。 另外，政府的支持政策也将为养老服务市场的投资带来回报。为了 应对老龄化社会的挑战，中国政府积极推动养老服务业的发展，并提 供相关的财政和税收优惠政策。这将为投资者提供更多的机会和回报。 二、风险控制 然而，投资养老服务也存在一定的风险需要加以控制。首先是市场 竞争激烈的风险。随着养老服务市场的蓬勃发展，越来越多的企业纷 纷涌入。市场竞争的加剧可能导致服务质量下降和价格战的发生，从 而影响到投资回报。
其次，养老服务行业的监管不完善也是一个风险因素。目前，养老 服务行业的管理和监管还不够规范，存在一些乱象和不良行为。这些 问题可能会给投资者带来潜在的风险，例如非法经营、服务质量不达 标等。 此外，养老服务的专业性和技术水平也是一个风险因素。提供高质 量养老服务需要专业的人力资源和技术支持，但目前行业内的从业人 员水平不尽相同，缺乏统一的培训和认证体系。因此，投资者需要注 意选择合适的合作伙伴，以降低服务质量波动风险。 针对这些风险，投资者应该采取一些措施进行风险控制。首先，建 立严格的尽职调查制度，以确保投资项目的可行性和可持续性。其次，选择有资质和信誉的养老服务提供商进行合作，提高服务质量的稳定性。最后，在合同中明确各方责任和权益，完善相关的风险应对机制。 综上所述，未来中国养老服务市场的投资回报潜力巨大，但也存在 一定的风险需要加以控制。只有通过科学的投资决策和风险控制措施，才能实现养老服务市场的可持续发展，并为投资者带来稳定的回报。
深度解读中国养老地产盈利模式的5大要素与4大类型 摘要： 我国养老形势面临严峻挑战，而养老地产盈利模式不成熟，影响了养老产业的发展。笔者就养老地产盈利模式的盈利点、盈利对象、盈利源、盈利杠杆、盈利屏障进行了分析，并对四种盈利模式的适用性做出对比；提出养老地产实现盈利的几个方面措施：政府加大对土地和税收政策的支持力度，开发企业采取多元化融资方式，构建多层次的消费群体，形成经营的规模效应及品牌效应。国内不少资本纷纷投资养老产业，争夺市场商机。养老地产作为养老产业的核心载体，未来盈利空间较大；在房地产行业面临转型与深化细分市场的背景下，养老地产成为一些房企、险企及部分实体企业的发展趋向，但能做到成功盈利的项目为数不多，大多养老地产项目投资回收期漫长，盈利能力很差。目前我国养老行业尚处于起步阶段，盈利模式不成熟已成为制约我国养老地产发展的重要因素。 1、养老地产盈利模式的5大要素 盈利是企业运作的根本目标和发展动力，盈利模式对企业能否盈利及盈利多少影响甚大。目前国内文献关于养老地产盈利模式尚无统一定义，但通过研究众多文献可以发现，盈利模式都可以分为五大基本要素，它们是：盈利点、盈利对象、盈利源、盈利杠杆和盈利屏障，这五项组成要素构成了盈利模式的逻辑结构。本文以面向养老客户群体的地产为研究对象(不包括面向投资商的 项目代建制及委托运营商经营的养老地产)，探讨盈利模式的五种要素。(一)盈利点 盈利点是养老地产提供的客户价值，即客户从养老产品或服务中获取需求的满足程度，盈利点主要分为产品价值与服务价值。 产品价值源于满足老人居住需求的住宅及适老化设施，该类产品不同于传统的住宅，应更体现人性化、无障碍化设计，如室内增加呼救系统、行走路线中减少台阶与门槛等。服务价值源于满足老人健康、娱乐、精神交流等方面需求，它是养老地产盈利点的核心方面，主要包括生活照料、医疗保健、家政服务、紧急救助、精神慰藉等服务价值。 养老地产若要提升客户价值，可从增加养老客户的感知利得、减少客户感知成本方面着手，让客户感到“物有所值、物超所值”。市场上一些养老地产
康养产业的商业模式,国家扶持政策及投资主体 康养产业的商业模式，国家扶持政策及投资主体 康养产业模式 专门建设养老社区 养老社区指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区，还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。养老社区可分为健康型和连续照料型两种，前者入住对象以健康老人为主，后者可向半自理、全不自理老人提供连续的护理。配套设施完善，满足多种人群的养老需求，提供全方位的服务。建设规模较大，所需前期投入大；配套设施建设比例高，自持风险大。 新建居住区中开发养老组团 指开发大型居住区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团，形成混合居住模式。组团中可包含多种养老功能模块：养老公寓、养老设施、日间照料中心等。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异划路线。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。养老组团可与社区其他组团共享配套资源，降低配套设施建设量。配建养老组团需居住区本身规模较大，需要前期投入大。 3，普通社区配建各类老年居住产品 普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式，满足老人与子女就近居住原则。老年公寓底层还可设置综合服务设施，方便老人就近医疗，也可为几个社区共用。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务。如果老少愿意就近居住，可以促进购买两套住宅，带动整个楼盘的销售。普通社区的区位并不一定适合老年人，不能吸引购买人群。出售过程中，养老住宅的销售对象可能只是老人，不利于日后提供服务。 4，成熟社区周边插建老年设施
最强汇总！养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式 产业动态—— 最强汇总！养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运 营模式+7种盈利模式 摘编 GI-MHTR 一、投资模式（5种） 投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。 1.全资自筹模式。 全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。 2.合作投资模式。
合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。 合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。 医疗护理机构也是优质合作对象。医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。 合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。 3.REITs模式。 REITs（Real Estate Investment Trusts）也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBs），所得收益将按投资比例分配。 REITs模式的特点有：收益长期稳定、流动性良好、投资风险低、REITs模式可以享受税收优惠、REITs模式投资简单，运营制度透明。
城市养老地产商业模式探讨 近年来，我国的老龄化现象日趋严重，城市养老成为了社会关注的焦点之一。城市养老地产商业模式也随之引起了广泛关注。在城市养老地产商业模式中，如何实现产业与市场的良性互动，是当前需要解决的问题之一。 一、市场需求分析 现在社会中，城市老龄人口的需求越来越大，城市养老地产逐渐成为热点，以适应老年人生活的需求。在城市养老地产市场中，以租赁为主的养老院、康复中心，以及以购买为主的独立居住型、老年公寓成为消费者关注的焦点。相应的，消费人群的需求也得到了更贴合的回应。在市场需求的推动下，城市养老地产的发展趋势也越发明显。 二、产业规划分析 城市养老地产商业模式是一个复杂的系统工程，市场需求是产业规划的主要动力。其次是地理位置、产业规模和设施设备等。这些因素的整合，决定了城市养老地产的开发和建设。一方面，需要精准定位受众市场，满足老年人的生活和健康需求；另一方面，需要进行多方面的产业规划，如公共设施、医疗保健、教育文化、体育娱乐等，以营造舒适的生活环境和有利于老年人身心健康的氛围。 三、产品定位分析
关于城市养老地产商业模式的产品定位，我们需要在市场需求和大众需求两方面进行兼顾。其一，尽可能地提供符合老年人身心健康的养老服务和健康服务；其二，充分解决购房者生活和社会参与的需求。在城市养老地产的产品定位上，建筑设计方面应充分考虑老年人的生活习惯和身体状况，如增加功能性、宜居性等，满足老年人的日常生活需求；业态设计方面应考虑服务的全面、多样性、便利性和温馨度，以一个灵活性强的养老客户端建立起来。 四、经营模式分析 城市养老地产商业模式的经营模式，多以租金为主，同时要考虑产业的规模和投资回报率。在资本运作方面，可以采取加盟模式、合作模式、商业模式等，扩大投资回报率。此外，市场营销也是推进养老产业商业模式的重要手段，需要将市场营销与产品项目结合，多元化的市场营销策略也需要传递有效信息。 五、资源整合分析 城市养老地产商业模式，需要解决资源问题。因此，我们需要整合资源，将医疗、教育、体育、文化等资源与养老地产进行有机整合。只有在充分整合资源的前提下，才能为老年人提供完备的服务，使养老地产商业模式成为一种可持续的生产、生活的服务形式。 总之，城市养老地产商业模式的探讨，涉及到多个方面。以市场需求、产业规划、产品定位、经营模式和资源整合为核心，
未来中国养老服务的社会经济效益与评估随着中国人口老龄化的加剧和养老需求的增长，养老服务成为社会关注的热点话题。本文将探讨未来中国养老服务的社会经济效益，并对其进行评估。 一、中国养老服务的社会经济效益 中国养老服务的社会经济效益主要体现在以下几个方面： 1. 助推经济增长：养老服务业的发展可以带动相关产业链的发展，包括医疗、保险、康复等。这将刺激国民经济的增长，提供更多就业机会，并促进可持续发展。 2. 缓解人口老龄化压力：随着中国人口老龄化程度的加剧，社会养老保障压力日益增大。发展养老服务可以提供老年人更好的照料和关爱，缓解家庭的照料负担，减轻社会的养老压力。 3. 提升老年人生活质量：养老服务不仅包括基本生活照料，还包括社交活动、文化娱乐等方面的服务。这将提高老年人的生活质量，增加幸福感和满足感。 4. 推动城乡发展：养老服务的发展可以促进城乡之间的均衡发展。在城市，养老服务可以改善老年人的生活条件，提供就业机会；在农村，发展养老服务可以吸引城市居民回乡养老，推动农村经济发展。 二、未来中国养老服务的评估 为了科学评估养老服务的质量和效益，可以考虑以下几个指标：
1. 覆盖范围：评估养老服务的覆盖范围，包括服务对象的数量、不 同地区的养老服务供给情况等。养老服务的覆盖范围越广，说明其受 益人群更多，影响更大。 2. 服务质量：评估养老服务的质量，涉及到服务的内容和专业程度。例如，服务人员的培训和技能水平、服务设施的完善程度等。高质量 的养老服务能够提供老年人需要的各项服务，确保他们的生活质量。 3. 融资模式：评估养老服务的融资模式，包括政府投入和社会资本 的参与程度。合理的融资模式有助于保障养老服务的可持续发展，促 进社会资本的积极参与。 4. 社会影响：评估养老服务的社会影响，包括对就业、经济发展、 社会和谐等方面的影响。养老服务的发展是否带动相关产业链的增长，是否促进了社会的和谐稳定等都是评估的重要指标。 5. 可持续性：评估养老服务的可持续性，包括人力资源、技术创新 和制度保障等方面。如果养老服务能够持续提供并满足人们的需求， 就能够实现长期的经济和社会效益。 结论 未来中国养老服务的发展将对社会经济产生积极的影响。通过推动 经济增长、缓解人口老龄化压力、提升老年人生活质量以及推动城乡 发展等方面的积极作用，养老服务将成为中国社会经济发展中的重要 组成部分。
中国人口老龄化及智慧养老的 模式、案例 一、人口老龄化 根据全国老龄办预测，到2020年，中国将有超过4200万失能老人和超过2900万80岁以上老人 中国社科院老年研究所预计，目前中国养老市场商机约4万亿元，到2030年有望增至13万亿元 二、什么是智慧健康养老 三大内涵：智慧助老、智慧用老、智慧孝老 三大特征：大数据收集存储、需求发现与智慧化决策、服务从供给端精准投放到需求端 三点共识：发展前景优越；全国各地都在积极进行探索；政府扶持力度大，发展势头迅猛 三、健康养老产业的运作方式 机构养老方面，要关注跨行业准入与合作 居家和社区养老方面，关注资源整合和服务能力的提升 PPP模式助力健康养老产业的综合发展 四、健康养老产业投资基金示例 “健康是人全面发展的基础和必要条件。”全国政协副主席、民革中央常务副主席齐
续春说，“养老问题则是当前我国最重要的社会热点之一。康养产业作为现代服务业的重要组成部分，一头连接民生福祉，一头连接经济社会发展，可以被打造成我国又一个新兴的战略性支柱产业。” 中国财政科学研究院金融研究中心主任赵全厚曾提到，与西方发达国家不同，我国老龄化具有“未富先老”、“未备先老”、“孤独终老”等典型特征，养老问题将逐渐成为我国经济社会发展最突出、最严峻的矛盾和问题之一。 养老产业的产能是不足的，商机也是无限的，在许多西方国家已经贡献了超过10%的GDP，带来数万亿产值。但养老产业不是暴富行业，需要有战略眼光，有长期、理性、智慧的投资者参与。 01中国的人口老龄化 全国老龄办最新统计，2017年全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%。到2030年，占比将达25%。中国正处于人口老龄化快速发展期。
国家支持养老产业投融资的六大政策文件 一、国家开发银行2015年4月14日发布开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见民发〔2015〕78号 申请国家开发银行贷款支持的养老项目,应通过民政部门推荐或认可;重点支持下列五个方面： 一、社区居家养老服务设施建设项目; 主要包括城市社区日间照料中心、老年食堂、老年活动中心和养老服务信息平台;其他为改善老年人居住条件和生活环境的便利化社区养老服务设施;此类项目以市、县区为单位,实施整体融资支持; 二、居家养老服务网络建设项目; ,加 政府和民间资本合作等模式建设或发展养老机构; 三、支持民间资本参与养老产业发展 四、推进医养融合发展 五、完善投融资政策 加大对养老服务业发展的财政资金投入;有条件的地区,可设立专项扶持资金;充分利用支持服务业发展的各类财政资金,探索采取建立产业基金、PPP等模式,支持发展面向大众的社会化养老服务产业,带动社会资本加大投入;通过中央基建投资等现有资金渠道,对社会急需、项目发展前景好的养老项目予以适当扶持; 鼓励通过财政贴息、补助投资、风险补偿等方式,支持金融机构加快金融产品和服务方式创新, 推进实施健康与养老服务工程;研究以养老服务产业为基础
资产的证券化产品,稳步推进金融机构直接或间接投资养老服务业; 拓宽信贷抵押担保物范围,允许民办养老机构利用有偿取得的土地使用权、产权明晰的房产等固定资产办理抵押贷款,不动产登记机构要给予办理抵押登记手续; 解读： 文件提出,鼓励民间资本在城镇社区举办或运营老年人日间照料中心、老年人活动中心等养老服务设施,为有需求的老年人,特别是高龄、空巢、独居、生活困难的老年人,提供集中就餐、托养、助浴、健康、休闲和上门照护等服务,并协助做好老年人信息登记、身体状况评估等工作; 三、印发养老产业专项债券发行指引的通知 ;在 , 国发〔2013〕35号 要通过完善扶持政策,吸引更多民间资本,培育和扶持养老服务机构和企业发展;各级政府要加大投入,安排财政性资金支持养老服务体系建设;金融机构要加快金融产品和服务方式创新,拓宽信贷抵押担保物范围,积极支持养老服务业的信贷需求;积极利用财政贴息、小额贷款等方式,加大对养老服务业的有效信贷投入;加强养老服务机构信用体系建设,增强对信贷资金和民间资本的吸引力;逐步放宽限制,鼓励和支持保险资金投资养老服务领域;开展老年人住房反向抵押养老保险试点;鼓励养老机构投保责任保险,保险公司承保责任保险;地方政府发行债券应