广州市房地产面积计算技术规定
（报批稿）
二○○二年十一月五日
第一章总则
第一条立法目的
为加强广州市房地产测绘管理，规范房地产面积测算工作，根据中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》和相关法律法规的要求，结合广州市实际情况，特制定本规定。(说明：随着我市房地产的蓬勃发展，规范我市房地产面积计算技术和作业行为，加强房地产测绘管理，就显得势在必行、迫在眉睫。本规定依据国家房产测量规范并结合我市的具体实际制定。)
第二条适用范围
本规定适用于广州市行政区域内城镇的房地产登记、交易、评估、抵押、仲裁、拆迁以及国有土地使用权出让、转让等面积测算。
第三条主管部门
广州市国土资源和房屋管理局是本市房地产面积测量计算的行政主管部门,负责全市房地产测绘管理工作。（说明：此项明确了房地产面积测量计算及房地产测绘管理的行政主管部门。）
第二章一般规定
第四条房屋面积的一般规定
（一）建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖,结构牢固,
层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。(国标《房产测量规范》
第1单元8.1.2)
（二）使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。（国标《房产测量规范》第1单元8.1.3）
（三）结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。（因国标《房
产测量规范》没有定义，故引自李和气主编的《房屋建筑面积测量》第29页）（四）产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
(国标《房产测量规范》第1单元8.1.4)
（五）建基面积：即建筑基地面积，指房屋的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。(因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字
[1994]115号文)
（六）用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。（因国标《房产测量规范》没有定义，故
引自穗国房字[1994]115号文）
（七）共用地面积：指两个以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围的面积。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号
文）
（八）总建筑面积：指各层建筑面积的总和，包括不足计算自然层，但又符合计算面积要求的阁楼、夹层、插层、技术层的建筑面积以
及按规定折算的飘阳台、底层外阳台等建筑面积的总和。（因国标
《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文）
（九）套内建筑面积：由套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积组成。（国标《房产测量规范》第1单元第34页）（十）共有建筑面积：系指由各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
（国标《房产测量规范》第1单元8.1.5）
第五条面积测算的精度要求和一般规定
（一）精度要求:
1.边长限差
±
=
D+
?
028
0014
.0(D
.0
)
式中D
?为限差，D为边长，单位：米。
2.面积限差：
S+
S
=
?
±
)
.0(S
002
.0
04
式中S?为限差，S为所量算的面积,单位：平方米。（见吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第100、101页。国标中规定面积测算有三个等级要求，考虑到目前量边器具、技术条件以及广州市民众对房屋面积准确度的要求，采用二级标准比较合适。）（二）一般规定：
1．面积测算包括房屋面积和用地面积测算两类。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积，产权面积等测算。
2. 各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差内，取中
数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其它能达到相应
精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01平方米。（国
标《房产测量规范》8.1.6）
第六条其它规定
（一）若一栋房屋坐落在高低两边路面形成高低楼面时，以低路面计算自然层，若报建有规定以报建为准。
（二）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.2米以上的部位计算建筑面积。首层按外墙勒脚以上的外围水平面积计
算建基面积。房屋墙体向外倾斜，超过底板外沿的，以底版投
影计算建筑面积。（参照建住房[2002]74号文制定）
（三）骑楼是单层永久性建筑，且原房地产证记载有骑楼地的，可计算建基面积和用地面积。
（四）建在水域上的架空房屋，经报建部门批准，可计算建筑面积，依法取得土地使用权的，计算建基面积、用地面积。
第三章房地产面积测算范围与相关规定
第七条计算全部建筑面积的范围
(一)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。（参照国标《房产测量规
范》8.2.1.a）
(二)多层房屋的总建筑面积，按各层建筑面积总和计算。其首层按房屋外
墙（柱）勒脚以上的外围水平面积计算；第二层以上按外墙的外围水平面积计算。（参照国标《房产测量规范》8.2.1.a制定）
(三)房屋楼层高度一般在2.20米以上为一自然层（如报批资料标注确定层
数的以标注为准），按自然层数计算面积，房屋内的阁楼（包括人字形或斜面结构屋面的顶层阁楼）、夹层、插层、技术层等，不计算自然层，但结构牢固，楼层上、下高度均在2.20米以上部位，计算建筑面积。（参照国标《房产测量规范》8.2.1.b制定）
(四)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、
大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
（国标《房产测量规范》8.2.1.c）
(五)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自
然层计算面积。（国标《房产测量规范》8.2.1.d）
(六)房屋天面上,属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、
电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。（国标《房产测量规范》8.2.1.e）
(七)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。（国标《房产测量规范》
8.2.1.f）
(八)飘窗台高度在2.20米以上的按其外围水平投影面积计算。(根据国标《房
产测量规范》对房屋建筑面积的定义制定)
(九)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 (国标《房
产测量规范》8.2.1.g)
(十)与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围
水平投影面积计算。（国标《房产测量规范》8.2.1.h）
(十一)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（国标《房产测量规范》8.2.1.i）
(十二)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。（国标《房产测量规范》8.2.1.j）
(十三)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。（国标《房产测量规范》8.2.1.k）
(十四)玻璃幕墙、金属幕墙等作为房屋外墙的，按幕墙外围水平投影面积计算；既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算，各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。(参照国标《房产测量规范》8.2.1.l以及建住房[2002]74号文制定)
(十五)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。(参照国标《房产测量规范》8.2.1.m)
(十六)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。(国标《房产测量规范》8.2.1.n) (十七)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的变形缝（伸缩缝、沉降缝），计算建筑面积。(建住房[2002]74号文第（五）条)
第八条计算一半建筑面积的范围
(一)与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投
影面积的一半计算。(国标《房产测量规范》8.2.2.a)
(二)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑物，按其上盖
水平投影面积的一半计算。(国标《房产测量规范》8.2.2.b)
(三)不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
若其外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面
积。(参照国标《房产测量规范》8.2.2.c以及建住房[2002]74号文制定)
(四)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半
计算。(国标《房产测量规范》8.2.2.e)
(五)无顶盖的室外楼梯，顶层按其外围水平投影面积的一半计算建筑面
积，其它层当上层楼梯设计为其顶盖且可以完全遮盖的，按其外围
水平投影面积计算建筑面积。(参照国标《房产测量规范》8.2.2.d制定)
第九条不计算房屋建筑面积的范围
（一）已倒塌、拆除的房屋。（根据房屋建筑面积的定义，因已倒塌、拆除的房屋不属于永久性建筑，故不计算建筑面积）
（二）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层、阁楼、飘窗台、地下室和半地下室等。（参照国标《房产测量规范》8.2.3.a制定）（三）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。（国标《房产测量规范》8.2.3.b）（四）房屋之间无上盖的架空通廊。（国标《房产测量规范》8.2.3.c）
（五）房屋的天面、挑台（板）、露台、天面上的花园、泳池、独立柱的亭。（参照国标《房产测量规范》8.2.3.d制定）
（六）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（国标《房产测量规范》8.2.3.e）
（七）骑楼、骑街楼、临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路、街巷通行的，不论是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。
（参照国标《房产测量规范》8.2.3.f以及建住房[2002]74号文制定）（八）屋内用作通风采光的天井、通天。（根据房屋建筑面积的定义，屋内用作通风采光的天井、通天因没有上盖，故不计算建筑面积）
（九）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。（国标《房产测量规范》8.2.3.g）
（十）活动房屋、临时房屋、简易房屋。（国标《房产测量规范》8.2.3.h）
（十一）构筑物，如独立烟囱、水塔、储油（水）池、罐、地下人防干、支线等。(参照国标《房产测量规范》8.2.3.i)
（十二）与室内不相通的房屋间变形缝（伸缩缝、沉降缝）。(参照国标《房产测量规范》8.2.3.j)
（十三）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。( 建住房[2002]74号文第（十）条)
（十四）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。(建住房[2002]74号文第（七）条)
第十条用地面积的测算
(一)用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算、各项地类面积的测算。（国标《房产测量规范》8.3.1）
(二)有围护的用地能提供有效土地使用证明的，计算用地面积。无围护的用地，如不能提供有效土地使用证明，不计算用地面积，如有能提供有效土地使用证明，按其设立的固定界址点计算用地面积。
第十一条下列土地不计入用地面积
(一)无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。（国标《房产测量规范》8.3.2.a）
(二)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。（国标《房产测量规范》8.3.2.b）
(三)公共使用的河涌、水沟、排污沟。（国标《房产测量规范》8.3.2.c）
(四)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作
市政建设的用地。（国标《房产测量规范》8.3.2.d）
(五)小区内的建筑物间、绿化、道路等公共用地。（根据国标《房产测量规范》
的相应规定，这些用地属于规划部门规划的公共用地，故不计用地面积）
(六)其他按规定不计入用地的面积。（国标《房产测量规范》8.3.2.e）
第四章成套（单元）房屋的建筑面积和共有共用面积分摊
第十二条成套（单元）房屋的建筑面积的分摊计算
（一）成套（单元）房屋的建筑面积的测算
1.成套（单元）房屋的建筑面积
是由套（单元）内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
2.套内房屋使用面积
为房屋套内使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、楼梯、厨房、
卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；
b.套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
c.内墙面装饰厚度计入使用面积；
d.不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井的面积计入使
用面积。
3.套内墙体面积
是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承支撑体所占的面积。其中：
a.套内的自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积；
b.套（单元）与套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公共建筑
之间的分隔墙、套（单元）外墙等共有墙均按水平投影面积一半
计入套内墙体面积。
4.套内阳台面积
套内阳台面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：
a.封闭式阳台按水平投影全部计算建筑面积；
b.不封闭式阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
（二）共有共用面积的处理和分摊公式
1.共有共用面积的内容
共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共有的房屋用地面积。
2.共有共用面积的处理原则
a.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
b.无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积比例进行分
摊。
3.共有共用面积按比例分摊的计算公式
按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
K =∑δS i /∑S i
δS i=K×S i
式中： K ：为面积分摊系数；
S i ：为各套（单元）参加分摊的建筑面积,m2；
δS i：为各套（单元）参加分摊所得的分摊面积,m2；
∑δSi ：为需要分摊的分摊面积总和,m2；
∑Si ：为参加分摊的各单元建筑面积总和,m2。
（三）共有建筑面积的分摊
1.应分摊的共有建筑面积一般包括：
电梯间、楼梯间、天面梯间、室外楼梯、公共门厅、大堂、中庭、公共走廊、走火通道、管道井、电房、泵房、水箱间、值班警卫室和专用设备房（层）等为整栋大楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
共有建筑面积还包括套（单元）与公共建筑之间的分隔墙、外墙水平投影面积一半的建筑面积。
2.不应分摊的共有建筑面积一般包括：
a.作为人防工程的地下室、避难室（层）；
b.用作公共休憩、绿化等场所的架空层；
c.作为市政设备、设施的用房；
d.大楼内的机动车库、非机动车库、车棚；
e.为社区、小区服务的管理用房；
f.为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积；
g.违章建的公共面积。
3.共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除不应分摊的共有建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
4.共有建筑面积的分摊方法
a.住宅楼的共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，依照下式，根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
K= ∑△S i/∑S i
△S i=K×S i
式中: K ：为面积分摊系数；
∑△S i ：为住宅楼应分摊的共有建筑面积之和；
∑S i ：为参加分摊的单元套内面积的总和；
S i ：为单元的套内面积；
△S i ：为各单元分摊所得的分摊面积。
b.商住楼的共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得
到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。
然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照本章4.a.的方法和公式，按各套的建筑面
积分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑
面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建
筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各
套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
c.多功能综合楼的共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
（说明：房屋共有共用面积的分摊，关系到千家万户的切身利益，哪些该分摊？哪些不该分摊？如何分摊？本条款依据国标《房产测量规范》附录B都作了相应的规定。）
第五章附则
第十三条有关名称及术语的含义
（一）房屋及其附属结构
1.建筑物：一般指主要供人们进行生产、生活或其它活动的房屋或场所。
（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自李和气主编的《房屋建筑面积测量》第29页）
2.构筑物：是指人们一般不直接在内进行生产、生活活动的建筑物。如
水塔、水池、挡土墙等。(因国标《房产测量规范》没有定义，故引自李和气主编的《房
屋建筑面积测量》第29页)
3.走廊：房屋墙体外有顶盖的、作为人们进出和行走的通道。（因国标《房
产测量规范》没有定义，故引自吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第120页）
4.柱廊：是指有顶盖和支柱，供人通行的通道。(因国标《房产测量规范》没有定
义，故引自穗国房字[1994]115号文)
5.檐廊：以屋檐、楼体或挑廊或挑楼底板作为上盖、无支柱、与建筑物
相连、有围护结构的作为通道的伸出部分。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文）
6.挑廊：是指二层挑出房屋墙体外，有围护物、无支柱的外走廊。（引自
国标《房产测量规范》第2单元13页）
7.架空通廊：是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。（因国标《房产
测量规范》没有定义，故引自吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第118页）8.门廊：房屋门前突出的有顶盖，且有支柱支撑顶盖的进出通道。（因国
标《房产测量规范》没有定义，故引自吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第118页）
9.门斗：是指房屋门前突出的有顶盖，且支撑顶盖的是承重墙体的进出
通道。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第118页）
10.过道：住宅套内使用的水平交通空间。（因国标《房产测量规范》没有定义，
故引自李和气主编的《房地产测绘法律法规汇编》第13页）
11.地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2
的地下建筑物。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第116页）
12.半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的
1/3，但不超过1/2的建筑物。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第116页）
13.骑楼：指建在马路旁，底层是人行道的楼房的一部分。（因国标《房产测
量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文）
14.阁楼：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架设、加建
的使用面积不足楼层面积的暗楼。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自李和气主编的《房地产测绘法律法规汇编》第49页）
15.夹层：指利用自然层的空间修建的部分房间。（因国标《房产测量规范》没
有定义，故引自李和气主编的《房屋建筑面积测量》第84页）
16.技术层：是指房屋自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局
部层次。(因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文)
17.阳台：是供人民休憩及晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡
空间。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第117页）
18.封闭阳台：是指采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭
的阳台。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第117页）
19.飘檐：指房屋向外飘出的屋檐、雨篷。（因国标《房产测量规范》没有定义，
故引自穗国房字[1994]115号文）
20.飘台：指房屋向外飘出的有围护结构而无上盖的平台。（因国标《房产测
量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文）
21.天面：房屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，
也称天台。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自吕永江主编的《房产测量规范
与房地产测绘技术》第122页）
22.平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外
的部分。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自李和气主编的《房地产测绘法律法
规汇编》第13页）
23.挑台：挑出房屋外墙或伸出屋面，有围护结构无顶盖的平台。（因国标
《房产测量规范》没有定义，故引自吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第122
页）
24.架空房屋：是指底层架空，以支撑物作承重的房屋，其架空部位一般
为通道、水域或斜坡。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自李和气主编的《房地产测绘法律法规汇编》第49页）
25.水箱间：指建有储水池及机械设备的房屋。（因国标《房产测量规范》没有定
义，故引自李和气主编的《房地产测绘法律法规汇编》第38页）
26.玻璃幕墙：指由金属构件与玻璃板组成的建筑外围护结构。（因国标《房
产测量规范》没有定义，故引自《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102-96 2.1.1条）
27.女儿墙：是指建筑物外墙部分高于屋面的墙，它作为屋顶上护栏设施
或建筑物屋檐组成部分。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自李和气主编的《房屋建筑面积测量》第15页）
28.室外楼梯：位于建筑物以外与墙体搭建的固定楼梯。（因国标《房产测量
规范》没有定义，故引自李和气主编的《房地产测绘法律法规汇编》第50页）
29.天井：四面有房屋、三面有房屋另一面有围墙或两面有房屋另两面有
围墙时中间的空地。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自李和气主编的《房
屋建筑面积测量》第30页）
30.伸缩缝：是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的竖直缝，为使相
邻两建筑物分离而形成的空隙，以适应温度变化时所引起的建筑物的
伸缩。(因国标《房产测量规范》没有定义，故引自吕永江主编的《房产测量规范与房地产
测绘技术》第120页)
31.沉降缝：将建筑物或构筑物从基础到顶部完全分隔成段的竖直缝，借
以避免各段不均匀下沉而产生裂缝。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引
自李和气主编的《房屋建筑面积测量》第31页）
32.勒脚：是外墙接近室外地面处的表面部分，目的是保护近地墙身和对
建筑立面产生一定的效果。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自李和气主
编的《房屋建筑面积测量》第33页）
（二）房屋的建筑结构分类及表示
房屋建筑结构的分类，按房屋的梁、柱、墙等承重结构的建筑材料来划定的结构分类。共分为六类，分别用英文字母Ｍ、Ｎ、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ作代号表示。在代号的右下方用阿拉伯数字表示楼房的自然层数。结构代号如下：
1.钢结构：承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构，以字母
Ｍ表示。
2.钢、钢筋混凝土结构：承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的，
以字母Ｎ表示。
3.钢筋混凝土结构：承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的，以字母Ａ
表示。
4.混合结构：承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的，以字母Ｂ
表示。
5.砖木结构：承重的主要构件是用砖、木材建造的。以字母Ｃ表示。
6.简易结构：指木屋或用木柱等简易材料承重板墙或无墙的简易房屋，
以字母Ｅ表示。
（说明：房屋的建筑结构分类，国标《房产测量规范》附录A有具体的规定，上述是参照其具体规定制定的。）
（三）房屋层数
1.低层：1层（平房）—2层；
2.多层：3层—8层；
3.低高层：9层—16层，最高50米；
4.中高层：17层—25层，最高75米；
5.高高层：26层—40层，最高100米；
6.超高层：40层以上，高于100米。
（说明：随着现代建筑学的发展，高层、超高层建筑层出不穷，如何按层数来划分房屋，国标《房产测量规范》没有具体规定，上述划分是引自李和气主编的《房屋建筑面积测量》）（四）其它1．标准层：平面布置相同的住宅楼层。(因国标《房产测量规范》没有定义，故引自李和气主编的《房地产测绘法律法规汇编》第13页)
2．房屋自然层数：是指按房屋的楼板和地板结构分层的层数，一般按室内地平线以上计算；采光窗在室外地平线以上的半地下室，
其室内层高在2.20米以上（含2.20米）的，计算自然层数；层高
在2.20米以上的架空层也计算自然层数。（因国标《房产测量规范》没
有定义，故引自吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第116页）3．房屋层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。（因国标《房产测量规范》没有定义，故参照《住宅设计规范》）
4．房地座落：指房、地所在的位置、地点、图幅地号（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文）
5．房地四至：指房屋、用地权属范围与四邻接壤的地号、街巷名称、门牌。（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文）第十四条（注释）
本规定所称“以上”，包括本数。“以下”不包括本数。
第十五条（解释权）
本规定由广州市国土资源和房屋管理局负责解释。
第十六条（其它）
广州市房地产面积测算成果数据格式、报告书格式等由广州市国土资源和房屋管理局另行制定。
第十七条（施行时间）
本规定自颁布之日起施行。
分类号：密级： 编号： 房地产面积测算 技术报告书 甘肃省地勘局测绘勘查院 2004年 4月 18日 1
房地产面积测算 技术报告书 编写单位：测绘公司 编写者：郁万祥 2004 年 4月 18日 审核意见： 审核者： 职务： 日期： 审批意见： 审批者： 职务： 日期： 2
房地产面积测算 技术报告书 受化建公司委托，由甘肃省地勘局测绘勘查院承担化建公司房产科所属四幢 住宅楼面积测算任务。为了保质保量完成此项任务，特编写本报告书，望在作业过程中遵照执行。 （一）执行标准： 1、 2000 年由国家技术监督局颁发的《房产测量规范(GB/T17986.1-2000)》 （二）测量方法： 1、本次外业测量采用钢尺测量法。 实地测量是一项技术性要求很强的工作，必须认真细致地进行。边长测量必须水平测量，每条边必须独立丈量两次，两次交差必须符合规范要求，取两次的平均数作为边长值。首先对每幢楼外围进行控制测量，然后进行分户测量。对于分段测量的边长，每段边长之和与整段测量的边长必须符合限差要求。现场绘制草图。 （三）房地产面积测算的一般规定和方法： 1、房地产面积测算的一般规定 1）房地产面积的测算，指水平投影的面积。 2）边长以米为单位，取至厘米；面积以平方米为单位，取至平方厘米。 3）量距应采用鉴定合格的卷尺和其它能达到相应精度的仪器或工具。 2、房地产面积测算的方法 1）解析法测算面积 将外业测量的边长输入计算机组成几何图形，有专用的面积测算程序 3
进行测算。 （四）房屋面积的测算： 1、一般规定 1）房屋建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，挑廊，室外楼梯等。 房屋使用面积：指房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。 房屋产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 房屋共有建筑面积：指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 2）成套房屋面积的有关规定 成套房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积组成。 套内建筑面积由套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。 套内阳台建筑面积：指阳台外围与房屋外墙房屋外墙之间的水平投影面积。 共有共用面积：指多个产权人共同用有共同使用的楼梯，过道，以及套与公共建筑之间的分隔墙，外墙水平投影面积一半的建筑面积。 2、计算建筑面积的有关规定 1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 2）楼梯间，电梯，垃圾道等按房屋自然层计算。 3）挑楼，全封闭阳台按其外围水平投影面积计算。 4）有伸缩缝的房屋，若其室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。 4
附件 广州市规划管理容积率指标计算办法 （征求意见稿） 第一条（目的、依据） 为规范规划管理中容积率指标的计算，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第133号）等国家标准及规章的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条（适用范围） 广州市行政区域内城乡规划管理中的建筑工程容积率指标计算应当按照本办法执行。 房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定，按照《房屋测量规范》（GB/T17896.1-2000）、《广州市房屋面积测算规范》（DBJ440100/T204-2014）及有关规定执行。 第三条（建筑面积计算规则） 本市建筑工程建筑面积的计算，应当按照《建筑工程建筑面 1
积计算规范》（GB/T50353-2013）执行。 第四条（不计入容积率建筑面积的一般计算规则） 建筑避难层中用作消防避难的空间以及地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间的建筑面积，不计入容积率。 既有房屋为改善人流疏散、垂直交通等而增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套服务设施的建筑面积不计入容积率。 对因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑面积，符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定后，可不纳入计算容积率。具体认定办法由城乡建设主管部门会同城乡规划主管部门另行制订，报市政府批准后执行。 第五条建筑公共开放空间应当符合下列要求： （一）架空层应有公共垂直交通设施可达，其净高应≥3.6米，且架空层开敞面累计长度应不小于架空层周长的40%； （二）位于首层的单个架空空间面积应不少于150平方米，其进深应不小于4.0米； 2
房屋面积如何计算 一、面积计算执行标准 国家质量技术监督局2000-02-22发布，2000-08-01实施，中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000。 二、房屋丈量方法 1. 丈量整幢房屋的四周边长。 2. 逐户逐间丈量房屋室内边长（以内墙面为准）、墙体厚度，读数取至0.01米。 三、共有共用部位的认定丈量 1. 丈量整幢房屋的楼梯、过道等公共部位的边长。 2. 确认整幢房屋中可计入房屋面积分摊的共有共用部位。 四、房屋面积计算（附算例） 按照《房产测量规范》的规定，房屋面积以幢为单位计算。 （注：图上标注尺寸为轴线尺寸，阳台为外墙面尺寸，长度单位：米，面积单位：平方米。）
1. 建筑面积的计算 整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑的建筑面积。 例：本幢总建筑面积 （13.90×6.40+7.10×17.90+1.30×7.10-3.40×2.30）×6+0.9×2.90+10×（1.15×3.70）/2+10×（0.75×3.55）/2+2×（1.15×3.55）/2+2×（1.15×3.70）/2=1351.78 2. 套内建筑面积计算 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内建筑面积通俗地说就是分户门内建筑中轴线范围内的建筑面积与阳台建筑面积之和。 例：本幢各套内建筑面积 6×（13.60×6.40+17.60×6.80+1.30×6.80-8.10×2.60-2×1.20×2.10）+10×（1.15×3.70）/2+10×（0.75×3.55）/2+2×（1.15×3.55）/2+2×（1.15×3.70）/2=1181.17 3. 共有共用建筑面积的计算 A. 共有建筑面积的组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 （2）套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 B. 共有建筑面积的计算 一般多层住宅，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和，以及作为独立使用的地下室、车棚、人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。 例：本幢房屋的共有建筑面积为楼梯和四周外墙的一半。 1351.78-1181.17=170.61 4. 共有建筑面积分摊系数计算
房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标
房屋建筑面积量测和计算说明 一、本报告书的面积测算成果用于办理房屋预售。 二、建筑面积测绘和计算依据 1. 《房产测量规范》（GB/T 17986.1 -- 2000） 2. 建住房[2002]74号文 3. 《重庆市房屋面积测算实施细则》 三、此份资料使用的长度单位为米，面积单位为平方米。 1．外业量距采用经检验合格的钢卷尺量测，读数取位至0.01米； 2．内业采用由系统软件进行计算和绘图，面积计算结果取位至0.01平方米，分摊系数保留至小数点后四位。 四、需要特殊说明的问题 1．量测工具经重庆市技术监督局计量授权机构重庆市测绘仪器计量检定站检定。 五、此份资料共页，包括： 房屋建筑面积测绘和计算说明 1 页； 房屋建筑面积总表 1 页； 公用建筑面积分层汇总表 1 页； 房屋建筑面积分层汇总表 1 页； 房屋建筑面积分户汇总表 1 页； 房屋建筑面积分层平面图 1 页； 房屋建筑面积分户平面图 3 页； 六、其它说明 七、各负责人签名和公章： 测绘计算：年月日部门检查：年月日检查：年月日所检查：年月日 房屋建筑面积量测和计算说明 一、本报告书的面积测算成果用于房屋权属登记。 二、建筑面积测绘和计算依据 a) 《房产测量规范》（GB/T 17986.1 -- 2000） b) 建住房[2002]74号文 c) 《重庆市房屋面积测算实施细则》
三、此份资料使用的长度单位为米，面积单位为平方米。 1．外业量距采用经检验合格的量测，读数取位至0.01米； 2．内业采用由系统软件进行计算和绘图，面积计算结果取位至0.01平方米，分摊系数保留至小数点后四位。 四、需要特殊说明的问题 1．量测工具经重庆市技术监督局计量授权机构重庆市测绘仪器计量检定站检定。 五、此份资料共页，包括： 房屋建筑面积测绘和计算说明 1 页； 房屋建筑面积总表 1 页； 公用建筑面积分层汇总表 1 页； 房屋建筑面积分层汇总表 1 页； 房屋建筑面积分户汇总表 1 页； 房屋建筑面积分层平面图 1 页； ； 六、其它说明 七、各负责人签名和公章： 测绘计算：年月日部门检查：年月日检查人：年月日所检查：年月日房屋建筑面积量测和计算说明（变更） 一、本报告书的面积测算成果用于房屋权属登记。由于本幢房系一个产权人，无共有面积分 摊，若需分层分零转让，应实施本幢房分户面积测算后方可依法实施该幢房的分层分零转让。 二、建筑面积测绘和计算依据 a) 《房产测量规范》（GB/T 17986.1 -- 2000） b) 建住房[2002]74号文 c) 《重庆市房屋面积测算实施细则》 三、此份资料使用的长度单位为米，面积单位为平方米。 1．外业量距采用经检验合格的量测，读数取位至0.01米；
一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
天津市房屋面积测算技术规范 1总则 1.0.1 为规范房屋面积测算工作，统一房屋面积测算标准，根据《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）和《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号），结合本市实际情况，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于本市行政区域内的房屋销售、权属登记、租赁等房屋的面积测算，不适用构筑物的面积测算。 2 术语 2.0.1 幢：房屋面积测算和共用面积分摊的单元，包括不同结构和不同层次的房屋整体。 2.0.2 围护结构：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，如墙、柱、门、窗、栏杆等。 2.0.3 自然层：按楼板、地板结构分层的楼层。 2.0.4 夹层：位于两自然层之间的楼层，一般指房屋内部空间的局部层次。 2.0.5 技术层：指用作水、电、暖通等设备安装的楼层。
2.0.6 避难层：是指高层建筑中，用作消防、避难的楼层。 2.0.7 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。斜面结构屋顶高度指由本层地面板上皮到斜屋面板上皮的垂直高度。 2.0.8 过街楼：是指跨越道路（含小区道路），连接道路两侧建筑物的房屋。 2.0.9 骑楼：是指建在道路（含小区道路）旁，底层用做道路通行的房屋。 2.0.10 走廊：建筑物的水平交通空间。包括挑廊、檐廊、与房屋相连有上盖的室外通道等。 2.0.11 门廊、门斗：房屋的出入口设置的起分隔、挡风、御寒作用的建筑过渡空间。 2.0.12 飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。 3 一般规定 3.0.1 房屋面积测算包括整幢房屋的建筑面积、共用建筑面积和成套房屋的建筑面积、使用面积等测算。 3.0.2 整幢房屋的建筑面积，是指整幢房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，层高2.20米以上（含2.20米，以下同）的永久性建筑。 3.0.3 房屋共用建筑面积，是指业主共同使用的建筑面积。
石家庄市住房保障和房产管理局关于印发《石家庄市房屋面积测算规 定》的通知 石家庄房屋资产权属登记监理中心、石家庄房地产市场管理服务中心、各县（市）、高新技术产业开发区、矿区建设局（住房局）： 为了进一步加强房产测绘管理工作，规范房屋面积测算行为，保护当事人合法权益，根据近几年测绘实践中反映出来的问题，依据《房产测量规范》等有关规定，局对《石家庄市房屋面积测算规定》进行了修订、完善和规范，现印发给你们，望认真贯彻执行。执行中出现的问题请及时向石家庄市住房保障和房产管理局进行反馈。另就有关问题通知如下： 一、本规定实施前已进行竣工测绘，出具测绘报告的房屋，仍维持测绘报告中所认定的面积。 二、本规定实施前已办理商品房预售许可证的房屋，在进行竣工测绘时，仍执行原《石家庄市房屋面积测算规定》。 三、本规定实施前已进行竣工测绘或预测绘，且已出具测绘报告的房屋，在进行变更测绘时，仍执行原《石家庄市房屋面积测算规定》。 2010年12月24日 附：《石家庄市房屋面积测算规定》 石家庄市房屋面积测算规定 发布时间：2011-1-13 第一章总则 第一条为了加强房产测绘管理工作，规范房屋面积测算行为，保护当事人的合法权益，根据《房产测量规范》（GB/T 17986.1—2000）等有关规定，结合本市实际，特制定本规定。 第二条本规定适用于本市行政区域内房产登记、交易、租赁、评估、抵押及其它房产管理等所涉及的房产面积测算。 第三条石家庄市住房保障和房产管理局主管全市房产面积认定管理工作，并负责本规定的组织实施。市、
县（市）房产行政主管部门负责本辖区内房产面积认定管理工作。 第二章一般规定 第四条房屋面积测算的内容 房屋面积测算包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积等的测算。 第五条房屋的建筑面积 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑部分。 第六条房屋的使用面积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用空间的面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。 第七条房屋的产权面积 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（区）房地产行政主管部门登记确权认定。 第八条房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 第三章房屋建筑面积测算范围 第九条计算全部建筑面积的范围 1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。 3、穿过房屋内部的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。 4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。 5、房屋天面上，属永久性建筑，且层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 6、挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。 7、属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积。 8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算建筑面积。 9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算建筑面积。 10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护
浅析房地产开发全周期项目管理 【摘要】：本文通过对房地产开发项目中对质量、进度、成本全程进行分析和阐述，并通过房地产开发过程中的四种项目管理模式进行对比分析。 【关键词】：质量管理进度管理成本管理 房地产开发项目又称之为建设工程项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。又可分为单项工程、单位工程、分部工程等。 一、房地产开发项目管理概念与层次体系 房地产开发项目管理的概念是指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设的全面管理。包括：在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。 投资额巨大，建设周期长 随着经济高速发展和进步，市场经济体制逐步完善，房地产业项目的目标、计划、协调和控制也变得愈来愈加复杂，这都促使着项目管理理论和方法的进一步发展。在项目管理发展的过程中，由于社会生产力和现代科学技术巨大的推动作用，房地产项目管理逐渐清晰明了，理论研究层面深度和广度都有拓展，越发越来细化。
二、 房地产开发项目质量管理 房地产开发质量是一个广义上的全过程“质量”，包括项目地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量、售后服务质量等。由于项目地段选择质量往往回旋空间小，物业管理质量直接参与难度大；因此目前房地产开发质量管理集中在可行性研究、项目前期策划、设计质量、工程实施质量及售后质量上。在质量管理过程中，我们常常把主要精力DM - Development Management 项目前期策划与管理 PM - Project Management 项目管理 FM - Facility Management 设施管理 决策阶段 实施阶段 准备 设计 施工 使用阶段 使用期的管理方 FM 开发方 DM PM 设计方 PM 施工方 PM 供货方 PM 投资方 DM PM FM
房屋面积计算方法
房屋面积的计算方法 一、房屋丈量方法 1. 丈量整幢房屋的四周边长。 2. 逐户逐间丈量房屋室内边长（以内墙面为准）、墙体厚度，读数取至 0.01米。 二、共有共用部位的认定丈量 1. 丈量整幢房屋的楼梯、过道等公共部位的边长。 2. 确认整幢房屋中可计入房屋面积分摊的共有共用部位。 三、房屋面积计算 按照《房产测量规范》的规定，房屋面积以幢为单位计算。 （注：图上标注尺寸为轴线尺寸，阳台为外墙面尺寸，长度单位：米，面积单位：平方米。） 1. 建筑面积的计算 整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑的建筑面积。 例：本幢总建筑面积 （13.90×6.40+7.10×17.90+1.30×7.10-3.40×2.30）×6+0.9×2.90+10×（1.15×3.70）/2+10×（0.75×3.55）/2+2×（1.15×3.55）/2+2×（1.15×3.70）/2=1351.78 2. 套内建筑面积计算
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内建筑面积通俗地说就是分户门内建筑中轴线范围内的建筑面积与阳台建筑面积之和。 例：本幢各套内建筑面积 6×（13.60×6.40+17.60×6.80+1.30×6.80-8.10×2.60-2×1.20× 2.10）+10×（1.15× 3.70）/2+10×（0.75×3.55）/2+2×（1.15×3.55）/2+2×（1.15×3.70）/2=1181.17 3. 共有共用建筑面积的计算 A. 共有建筑面积的组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 （2）套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 B. 共有建筑面积的计算 一般多层住宅，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和，以及作为独立使用的地下室、车棚、人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。 例：本幢房屋的共有建筑面积为楼梯和四周外墙的一半。 1351.78-1181.17=170.61 4. 共有建筑面积分摊系数计算 共有建筑面积分摊系数=共有分摊建筑面积之和/各套内建筑面积之和。 例：本幢房屋共有建筑面积分摊系数 K=170.61/1181.17=0.144442 5. 应分摊的共有建筑面积计算 应分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积 例：102室套内建筑面积 6.80×6.40+2.10×3.40+0.65×2.40+（1.15×3.55）/2=54.26 102室应分摊的共有建筑面积 54.26×0.144442=7.84 6. 房屋建筑面积 房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 102室建筑面积 54.26+7.84=62.10
房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括： 开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据
项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电
南宁市房产面积测算细则 第一章总则 第一条为加强我市房产测绘管理，依法保护房屋所有者的合法权益，适应我市房地产市场发展的需要，根据《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局第83号文）、《房产测量规范》（GB／T17986－2000）的规定，结合我市实际，制订本细则。 第二条本细则适用于本市行政区域内国有土地及集体土地上所有房屋的权属登记、交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等的房产面积测算。 第三条本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的精度等级启用二级。 限差：±(0.04＋0.002S) 中误差：±(0.02＋0.001S) 第四条房产分层分户平面图，图示详见《房产测量规范》。 第五条本细则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测量计算，它包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、套内建筑面积、共有建筑面积等。 (一)房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。 (二)房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。 (三)房屋产权面积系指房屋所有者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房产行政主管部门登记确权认定。 (四)房屋套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 1、套内房屋使用面积为套内使用空间的面积，以内墙面水平投影面积按以下规定计算： a、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏
附件1 公司自编号: 工程建筑面积测绘成果报告（房屋竣工建筑面积） 项目名称： 建设地址： 建设单位： 测绘单位： 年月日
作业声明 一、受托方与委托方没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系。 二、本竣工实测项目作业人员于对坐落于进行了实地测量，并由作业人员于形成本测绘成果报告书。 本测绘成果委托方于组织对本测绘成果进行验收，验收合格。 三、本次测绘成果建筑面积计算的标准采用《建筑工程建筑面积计算规范》，供房屋竣工规划核实使用。 四、本单位保证本测绘成果的真实性、准确性、完整性，对本测绘成果质量负责。 五、本房屋建筑面积测绘成果报告书加盖我单位测绘成果资料专用章后方可生效。 外业测量人：内业作业人： 一级检查人：二级检查人： 测绘机构（盖章）：
目录 1.项目及作业基本信息…………………………………………… *页1.1项目基本信息………………………………………………… *页1.2作业基本信息………………………………………………… *页1.3测绘房屋坐落分布图………………………………………… *页1.4建筑面积实测技术说明……………………………………… *页1.5房屋现场情况说明…………………………………………… *页 1.6建筑物现状影像图…………………………………………… *页 2.房屋竣工建筑面积测绘成果…………………………………… *页2.1房屋竣工建筑面积计算规则………………………………… *页2.2房屋竣工建筑面积汇总表…………………………………… *页2.3各楼号房屋竣工建筑面积统计表…………………………… *页2.4各楼号分层竣工建筑面积统计表…………………………… *页2.5房屋竣工建筑面积测绘图…………………………………… *页 附件1、房屋竣工建筑面积和房屋产权面积差异对比表 附件2：房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积） 附件3：《四川省测绘项目备案登记通知书》复印件 附件4：测绘单位资质证书复印件 附件5：作业人员、一、二级检查人员《测绘作业证》、《职业资格证书》复印件
房屋建筑面积测算的规定 《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）（摘要） 一、计算全部建筑面积的范围 1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。 3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m 以上的，按其水平投影面积计算。 4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然层计算面积。 5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 12、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。 13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。 15、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 二、计算一半建筑面积的范围 1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。 2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。 3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。 4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。 5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。 三、不计算建筑面积的范围 1、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。 2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 3、房屋之间无上盖的架空通廊。 4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
房地产投资测算操作手册及成本概算说明 第一部分投资成本 一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法: 土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表. (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号. 标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%；(2) 民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准 单位: % ┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
房产测算面积细则 一般规定2.1 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑。 2.2 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。 2.3 房屋产权面积系指权属人（或称产权主，下同）依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 2.4 房屋共有建筑面积系指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。 2.5 房屋面积以平方米为单位，计算过程面积取至0.001平方米，最终面积取至0.01平方米。 2.6 量距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、掌上型测距仪等能达到相应精度仪器和工具，边长取位至0.01米。 3 房屋墙体定位及归属确认 3.1 房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应包括粉刷层、贴面等外墙保护层，不包括凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的挂墙体（如玻璃幕等）。 3.2 单产权的房屋、独立幢或独立宗地的连体别墅不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。 3.3 墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。 3.4 成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中，其中房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。连体别墅不属于成套房屋的范畴，可分割成独立的产权单元房屋。 3.5 成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷闸门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。地下室外围墙厚可按审定的设计图纸墙厚计算建筑面积。 3.6 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，以结构楼板外沿至玻璃幕等外墙面的间距确定为外墙体厚度。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。栏杆、矮墙等维护结构的不视为主墙。金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。 4房屋建筑面积测算 4.1 计算全部建筑面积的范围： 4.1.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 4.1.2 房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。 4.1.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的按其水平投影面积计算。通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。 4.1.4 楼梯间、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等，均按房屋自然层计算面积。 4.1.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等以及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 4.1.6 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 4.1.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 4.1.8 与房屋相连的有柱走廊（有两根以上柱），两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 4.1.9 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 与房屋相连属永久性的（不论是否突出墙外）且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构的外围水平投影面积计算。 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释
（1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费 （5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费
（7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。（9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点
编号: 不动产测量报告 宗地代码: 房屋等定着物代码： 宗地位置： 项目名称： 测量员： 项目负责人： 技术负责人： 测量单位： 2016年01月15日
目录 一、概况 二、测量技术依据 三、控制测量 四、界址测量 五、其他要素测量 六、图件的测制 七、房屋面积测算 八、质量评价 九、成果目录 十、成果附件
一、概况 1、任务来源： 2、不动产简况： 权利人: 宗地位置： 权属性质： 3、测量内容： 4、测量工具：RTK南方S82T、TS02，检验日期2015年11月5 曰 二、测量技术依据 1、《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012)； 2、《全球定位系统GPS》测量规范(GB/T 18314-2009)； 3、《国家基本比例尺地图图式第1部分1:500 1:1 000 1:2000地形图图式》（GB/T 20257. 1-2007)； 4、《城市测量规范》（CJJ/T 8-2011); 5、《卫星定位城市测量技术规范》（CJJT 73-2010)； 6、《全球定位系统实时动态测量（RTK)技术规范》（CH/T 2009-2010)。 7、土地利用现状分类《GB/T21010》 8、房产测量规范《GB/ T17986. 1》 9、森林资源规划设计调查技术规程《GB/T 26424》 10、农村土地承包经营权调作规程《NY/T2537》 11、海籍调查规范《HY/T 124》 12、《不动产登记暂行条例》 13、《物权法》 14、《不动产登记暂行条例实施细则》 三、控制测量 1、控制点坐标来源：国土资源局地籍科
2、坐标系统：1980西安坐标 3、高程系统：1985国家高程基准 4、本宗地勘丈前经检查，控制点E010、E024保存完好，采用RTK (C0RS系统）已校正七参数检查控制点精度，经检测精度满足规程要求，平面坐标较差不大于±5 cm、高程较差不大于±7cm。可以进行测绘。 四、界址测量 1、界址点检查 界址点共计20个，部分界标丢失，多数界标保存完好。 2、界址放样 据放样放样坐标恢复界址点位置。利用校正后RTK参数，输入放样坐标，重新设立界标，每个点均应有两次独立的观测结果，两次测量的平面坐标较差不得大于±3 cm、高程较差不大于±5 cm。在限差内取平均值作为界址点平面坐标和高程 3、界址测量 宗地现场空旷，RTK四周上空无明显遮挡，RTK精度因子 (PDOP)小于6.0，利用RTK 现场釆取界址点位置，点位误差小于±5 cm。界址位置正确。 五、其他要素测量 1.地物测量 图根点运SDC0RS采GPS-RTK方法施测，以直接满足测图需要、便于利用为原则, 点位一般布设在道路、街巷的交叉口及其他利于采集碎部点的地方。 本次测量只在铺装路面设置固定标志，每幅图不少于4个图根点。图根点编号共5位,如T00001、T00002、T00003……等。 采用SDC0RS系统进行图根控制点测虽时，应使用三角架模式，不得采用单杆模式。每点均应独立测量2次，每次不少于 20个历元，两次测量的平面坐标之差不应大于4cm，高程之差不应大于4on，取两次测量的中误数为最后的成果。 地物、地貌的各项要素的表示方法和取舍原则，应按现行的《城市测量规范》（CJJ8—99)、《国家基本比例尺地图图式第1 部分：1:500 1： 1000 1： 2000 地形图图式》