写字楼分类标准与等级
写字楼分类标准与等级
美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升，B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。
由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种标准：
（1）“甲”系列分类。北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一。所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施）电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。按照上述标准，写字楼分为如下四个类别：
顶级写字楼：在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有
代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全国各地的人也略知一二。
甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。
乙级写字楼，硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比比较差，部分达到5 A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。
丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备实施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。
在写字楼开发和营销过程中，甲级写字楼是最常遇到的物业类型，为了使读者对甲级写字楼更清晰的认识，全面认识甲级写字楼的（2）As系列分类，即按写字楼的自动化（automation）水平分类，自动化水平越高，舒适度增加，办公的效率也越高，所以在自动化被人们广泛重视的情况下，As系列分类常常被作为写字楼档次的标志。实践中，自动化被诠释成智能化，常常以智能化替代自动化的称谓。写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之说。3A是指3种
自动化系统，包括楼宇自动化（Building Automation System）、办公自动化（Office Automation System）和通讯自动化（Communication System）。由于楼宇自动化较复杂，专家们把它分为三类：楼宇自动化、保安自动化系统（Safeguard Automation System）、消防自动化系统（Fire Automation System），合起来称为5A。由此看，不能认为5A就高于3A。各系统包含的内容主要有：
通讯自动化系统。包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。
楼宇自动化系统。包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。
办公自动化系统。包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统。
安保自动化系统。包括监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。
消防自动化系统。消防联动、自动喷淋、自动报警等。
（3）按功能复合程度分类。分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。
当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼。如办公与商场复合的类型，如北京的丰联广场，昆太国际大厦、万通大厦等。
综合楼的高级形态是商务综合体。所谓商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属于大型建筑综合体。商务综合体要求在很小的空间距离内同时满足高档商务活动需要，如高档酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业时尚店等有机融为一体。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，有着大批的白领阶层和成熟的公司企业，是高档消费活动场所。
商务综合体的配套商业设施主要包括餐饮（高档饭店、麦当劳、比萨店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品购物店（世界名牌时装、饰品、珠宝、艺术品、民间工艺品）、银行、商务服务中心（票务代理、图文制作、速递）等。北京华润置地开发的优士阁根据Shopping Mall的综合性、符合性和互补特点，进一步借用以描述商务综合体，称为“商务Mall”，集办公、酒店、金融、图书馆、健身等为一体，是成熟的商务综合体
我国写字楼的演变阶段
第一阶段：传统办公楼占主导地位。它具有两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6～4.0米的开间、5～8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统模式，仍属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点是私密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家居布置等）。缺点也非常明显，表现在空间利用率低，缺乏灵活性。
第二阶段：早期的现代办公楼，其特点是大空间框架模式，注重空间的实效。该模式不利的地方是办公环境比较冷酷、机械，工作人员的身心健康没有受到应有的重视。
第三阶段：后期的现代办公楼。其特点是办公环境富有人情味，周围环境优雅、舒适、内庭院或中庭院绿化景观好。出现了以景观为突出卖点的办公室，即景观办公室，这样的办公室布局灵活，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。
第四阶段：智能化办公楼。20世纪70～80年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪90年代，我国开始建成少量的智能建筑，如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前有细化推出5A 概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势
字楼特点
在西方，最早的写字楼概念是作为大家写字办公交流的场所，由于缺乏必要的交通工具，人们便聚集在一起办公，以提高工作效率。因此，办公的场所就是写字的场所，故称为“写字楼：。
我国过去称办公楼，工作人员都为公家办事。办公楼是一种对外完全封闭，对内进行行政管理、大而全的物业概念。随着我国的对外开放、市场经济的确立和民营经济的发展，特别是外国公司、国有大公司、私营公司的壮大，封闭式的、不考虑经济成果的物业模式不再适合市场需要，而开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要的物业——写字楼在我国城市中蓬勃兴起。
写字楼和办公楼比较表
写字楼的需求与企业发展规模密切相关。当企业规模小时，它会选在住宅、公寓或者低端写字楼里办公；当公司规模扩大时，企业的承受能力提高，业务量增大，处于提高工作效率和展示企业形象的目的，它就会向高档写字楼迁移，促进高档写字楼的发展。我们观察一个区域的写字楼需求状况和发展前景，重点观察该区域内企业结构组成和赢利能力即可
中国公路与城市道路分级标准 根据道路的不同功能，中国的车行道路一般分为公路与城市道路。城市总体规划区以内的以车辆通行为主的道路为城市道路，城市总体规划区以外的道路为公路。 一、公路的分级标准： （一）公路根据功能和适应的交通量分为五个等级： 1、高速公路：为专供汽车分向、分车道行驶并应全部控制出入的多车道公路。四车道高速公路应能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量25000～55000辆； 六车道高速公路应能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量45000～80000辆； 八车道高速公路应能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量60000～100000辆。 2、一级公路：为供汽车分向、分车道行驶，并可根据需要控制出入的多车道公路。 四车道一级公路应能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量15000～30000辆； 六车道一级公路应能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量25000～55000辆。 3、二级公路：为供汽车行驶的双车道公路。 双车道二级公路应能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量5000～15000辆。 4、三级公路：为主要供汽车行驶的双车道公路。 双车道三级公路应能适应将各种车辆折合成小客车的年平均日交通量2000～6000辆。 5、四级公路：为主要供汽车行驶的双车道或单车道公路。 双车道四级公路应能适应将各种车辆折合成小客车的年平均日交通量2000辆以下。 单车道四级公路应能适应将各种车辆折合成小客车的年平均日交通量400辆以下。
（二）各级公路设计交通量的预测应符合下列规定： 1、高速公路和具干线功能的一级公路的设计交通量应按20年预测；具集散功能的一级公路，以及二、三级公路的设计交通量应按15年预测；四级公路可根据实际情况确定。 2、设计交通量预测的起算年应为该项目可行性研究报告中的计划通车年。 3、设计交通量的预测应充分考虑走廊带范围内远期社会、经济的发展和综合运输体系的影响。 （三）公路等级选用的基本原则： 1、公路等级的选用应根据公路功能、路网规划、交通量，并充分考虑项目所在地区的综合运输体系、远期发展等，经论证后确定。 2、一条公路，可分段选用不同的公路等级或同一公路等级不同的设计速度、路基宽度，但不同公路等级、设计速度、路基宽度间的衔接应协调，过渡应顺适。 3、预测的设计交通量介于一级公路与高速公路之间时，拟建公路为干线公路，宜选用高速公路；拟建公路为集散公路，宜选用一级公路。 4、干线公路宜选用二级及二级以上公路。 二、城市道路的分级标准： （一）道路分类：城市道路的功能是综合性的，为发挥其不同的功能，保证城市中生产、生活正常进行，交通运输经济合理，将城市道路分为四类。 1、快速路：完全为交通功能服务，是解决城市长距离快速交通主要道路。快速路进出口应采用全控制或部分控制。 2、主干路：以交通功能为主的城市道路。是城市道路的主骨架。 3、次干路：是城市区域性的交通干道，为区域交通集散服务，兼有服务功能，配合主干路组成道路网，起到广泛连接城市各部分与集散交通的作用。 4、支路：为联系各居住小区的道路，解决地区交通，直接与两侧建筑物出入口相连接相接，以服务功能为主。
写字楼分类与办公楼物业档次划分标准的研究 一、办公物业的分类 办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。 从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段： 1、传统办公楼 两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。 这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。 建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。 传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼 特点：大空间。 这种模式的积极意义是：追求实效。 这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼 特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。 景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类： 第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。 第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客
(三)路面等级与分类 1.路面等级 路面等级按面层材料的组成、结构强度、路面所能承担的交通任务与使用的品质划分为高级路面、次高级路面、中级路面与低级路面等四个等级。 2.路面类型 (1)路面基层的类型。按照现行规范,基层(包括底基层)可分为无机结合料稳定类与粒料类。无机结合料稳定类有:水泥稳定土、石灰稳定土、石灰工业废渣稳定土及综合稳定土;粒料类分级配型与嵌锁型,前者有级配碎石(砾石),后者有填隙碎石等。 ①水泥稳定土基层。在粉碎的或原来松散的土中,掺人足量的水泥与水,经拌与得到的混合料在压实养生后,当其抗压强度符合规定要求时,称为水泥稳定土。可适用于各种交通类别的基层与底基层,但水泥土不应用作高级沥青路面的基层,只能作底基层。在高速公路与一级公路的水泥混凝土面板下,水泥土也不应用作基层。 ②石灰稳定土基层。在粉碎或原来松散的土中掺入足量的石灰与水,经拌与、压实及养生得到的混合料,当其抗压强度符合规定要求时,称为石灰稳定土。适用于各级公路路面的底基层,可作二级与二级以下的公路的基层,但不应用作高级路面的基层。 ③石灰工业废渣稳定土基层。一定数量的石灰与粉煤灰或石灰与煤渣与其她集料相配合,加入适量的水,经拌与、压实及养生后得到的混合料,当其抗压强度符合规定要求时,称为石灰工业废渣稳定土,简称石灰工业废渣。适用于各级公路的基层与底基层,但其中的二灰土不应用作高级沥青路面及高速公路与一级公路上水泥混凝土路面的基层。 ④级配碎(砾)石基层。由各种大小不同粒径碎(砾)石组成的混合料,当其颗粒组成符合技术规范的密实级配的要求时,称其为级配碎(砾)石。级配碎石可用于各级公路的基层与底基层,可用作较薄沥青面层与半刚性基层之间的中间层。级配砾石可用于二级与二级以下公路的基层及各级公路的底基层。 ⑤填隙碎石基层。用单一尺寸的粗碎石作主骨料,形成嵌锁作用,用石屑填满碎石间的空隙,增加密实度与稳定性,这种结构称为填隙碎石。可用于各级公路的底基层与二级以下公路的基层。 (2)路面面层类型。根据路面的力学特性,可把路面分为沥青路面、水泥混凝土路面与其她类型路面。
物业管理服务内容及服务标准（写字楼） 第一章公共区域管理服务内容及服务质量标准 写字楼、公寓公共区域的物业管理服务为物业管理公司为所有使用者提供的公共服务。服务费均已包含在各业主及租户交纳的物业管理费中。 一、房屋维修管理服务内容及服务质量标准 1.房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致， 风格统一。 2.房屋主体、结构完好，建筑质量合格率98%以上 3.提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使 用年限，降低管理成本。 4.房屋维修若涉及建筑主体结构、设备主系统、大厦整体形象或涉及公共安全，必须 有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。 5.房屋紧急维修当时通知即刻维修，其它维修2小时内完成。维修及时率达98%，合 格率达100%，险情排除及时率达100%，并有详细维修记录。 6.房屋门牌号码清楚并公示于明显位置，设有引路方向平面图及标志。 7.房屋档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。 二、公用设备管理服务内容及服务质量标准 1.公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可以保证随时 查阅。 2.各专业、工种有严格的操作规程，技术人员、维修操作人员经过专业培训，特种专 业持证上岗，符合上岗要求。 3.设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐 患。 4.电力供应若无特别情况，须24小时保障足够供应，电压波动在国家允许范围内。 5.生活用水(高压水泵、水池及相关设施、设备)有严密的管理措施及相应的消毒措施， 有卫生许可证和操作人员健康许可证，水质符合国家标准。 6.保证电梯正常运行，电梯轿厢清洁卫生，通风、照明良好。紧急按纽及对讲设备正 常。电梯内有明显操作指示、禁烟指示及其它辅助指示标志。
5A甲级写字楼标准如何划分？ “甲级”、“5A”“第四代”分别是不同角度界定办公物业等级， “甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 “甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使 用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
商业地产的详细分类以及商业业态的分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺
在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺
2009-06-09 22:44 按照道路在道路网中的地位、交通功能以及对沿线建筑物的服务功能等,城市道路分为以下四类： 1、快速路（又称汽车专用道）：快速路应为城市中大量、长距离、快速交通服务。快速路对向车行道之前应设中间分车带，其进出口应采用全控制或部分控制。快速路两侧不应设置吸引大量车流、人流的公共建筑物的进出口。两侧一般建筑物的进出口应加以控制。（中、小城市不设快速道）。 2、主干路（全市性干道）：主干路应为连接城市各主要分区的干路，为城市主要客、货运输路线，以交通功能为主。自行交通量大时，宜采用机动车与非机动车分隔形式，如三幅路或四幅路。主干路两侧不应设置吸引大量车流、人流的公共建筑的进出口。一般红线宽度为30～45m。 3、次干路（区级干道）：次干路应与主干路结合组成道路网，为联系主要道路之间的辅助性交通路线，起集散交通的作用，兼有服务功能，一般红线宽度为25～40m。 4、支路（街坊道路）：支路应为次干路与街坊路的连接线，解决局部地区交通，以服务功能为主，一般红线宽度为12～25m左右。 城市道路的分级： 除上列快速路外，每类道路按照所在城市的规模、设计交通量、地形等分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级，大城市应采用各类道路中的Ⅰ级标准；中等城市应采用Ⅱ级标准；小城市应采用Ⅲ级标准。有特殊情况需变更级别时，应做技术经济论证，报规划审批部门批准。 居住区道路分级 根据功能要求和居住区规模的大小，居住区级道路一般可分为三级或四级。居住区道路是解决居住区的内外联系。车行道宽度不应小于9米，红线宽度一般为20~30米；居住小区级道路是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的联系，车行道宽度一般为7米，红线宽度12~14米；居住组团级道路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，车行道宽度一般为4~6米；通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为3米。此外，在居住区内还可能有专供步行的林荫步道。
商务写字楼基本知识 1、写字楼特点 在西方，最早的写字楼概念是作为大家写字办公交流的场所，由于缺乏必要的交流工具，人们便聚集在一起办公，以提高工作效率。因此，办公的场所就是写字的场所，故称为“写字楼”。 我国过去称为办公楼，工作人员都为公家办事。办公楼是一种对外完全封闭，对内进行行政管理、大而全的物业概念。随着我国的对外开放，市场经济的确立和民营经济的发展，特别是外国公司、国有大公司、私营公司的壮大，封闭式的、不考虑经济成果的物业模式不再适合市场需要，而开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要的物业——写字楼在我国城市中蓬勃兴起（见表1—2）。 表1—2 写字楼和办公楼比较表 写字楼的需求与企业发展规模密切相关（图1—2）。当企业规模小时，它会选在住宅、公寓或者低端写字楼里办公；当规模扩大时，企业的承受能力提高，业务量增大，出于提高工作效率和展示企业形象的目的，它就会向高档写字楼迁移，促进高档写字楼的发展。我们观察一个区域的写字楼需求状况和发展前景，重点观察该区域内企业结构组成和赢利能力即可。 2、我国写字楼的演变阶段 第一阶段：传统办公楼占主导地位。它具有两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6~4.0米的开间、5~8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土框架结构，但是使用空间仍然按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点是私密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家具布置等）。缺点也非常明显，表
现在空间利用率低，缺乏灵活性。 图1—2 企业规模、成长与办公场所对应关系 新小企业—————————→住宅、ＳＯＨＯ、商住公寓，自有物业为主↓ 中型企业—————————→高档公寓、乙、丙级写字楼，租用为主↓ 大集团企业—————————→高档办公楼、甲级写字楼，自建物业 ↓ 网络大公司—————————→公司总部、分部甲级和顶级写字楼，自有和租用 第二阶段：早期的现代办公楼，其特点是大空间框架模式，注重空间实效，该模式不利的地方是办公环境比较冷酷、机械，工作人员的身心健康没有受到应有的重视。 第三阶段：后期的现代办公楼。其特点是办公环境富有人情味，周围环境优雅、舒适，内庭院或中庭绿化景观好。出现了以景观为突出卖点的办公室，即景观办公室，这样的办公室布局灵活，有适当的休息空间，用灵活的隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 第四阶段：智能化办公楼。20世纪70~80年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，集中绝大部分时办公楼；20世纪90年代，我国开始建成少量的智能建筑，如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又细化推出5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 3、写字楼分类标准与等级 美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，高档的装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升。B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。 由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种标准：
中国一二三线城市等级划分表 （中国一线城市、中国二线城市、中国三线城市） （中国第四线城市、中国第五线城市） 2014年最新中国城市等级划分表 2014年中国城市排名 一线城市（五个） 北京；上海；广州；深圳；天津. 二线城市（31个） 二线发达城市（8个）： 杭州；南京；济南；重庆；青岛；大连；宁波；厦门； 二线中等发达城市（23个）： 成都；武汉；哈尔滨；沈阳；西安；长春；长沙；福州；郑州；石家庄；苏州；佛山；东莞；无锡；烟台；太原；合肥； ◆南昌；南宁；昆明；温州；淄博；唐山（二线中等发达城市但经济水平较弱） 三线城市（61个） 乌鲁木齐；贵阳；海口；兰州；银川；西宁；呼和浩特；洛阳；邯郸；泉州；包头； 南通；大庆；徐州潍坊；常州；鄂尔多斯；绍兴；济宁；盐城；临沂；东营；扬州；台州；嘉兴；沧州；榆林；泰州；镇江；昆山；江阴；张家港；义乌；金华；保定；吉林；鞍山；泰安；宜昌；襄阳；中山；惠州；南阳；威海；德州；岳阳；聊城； 常德；漳州；滨州；茂名；淮安；江门；芜湖；湛江；廊坊；菏泽；柳州；宝鸡； 珠海；绵阳 四线城市（92个） 株洲；枣庄；许昌；通辽；湖州；新乡；咸阳；松原；连云港；安阳；周口；焦作； 赤峰；邢台；安庆；日照；遵义；三明；呼伦贝尔；长治；湘潭；德阳；南充；乐山；达州；盘锦；延安；上饶；锦州；宜春；宜宾；张家口；马鞍山；吕梁；抚顺；临汾；渭南；开封；莆田；荆州；黄冈；四平；承德；齐齐哈尔；三门峡；秦皇岛；本溪；玉林；孝感；牡丹江；荆门；宁德；运城；绥化；永州；怀化；黄石；泸州；清远；邵阳；衡水；益阳；丹东；铁岭；晋城；朔州；吉安；娄底；玉溪；辽阳；南平；濮阳；晋中；资阳；都江堰；攀枝花；衢州；内江；滁州；阜阳；十堰；大同；朝阳 六安；宿州；通化；蚌埠；韶关；丽水；自贡；阳江；毕节 五线城市 拉萨；克拉玛依；库尔勒；昌吉；哈密；伊宁；喀什；阿克苏；石河子；晋江；增城；
写字楼的客户分类
一、写字楼客户分类 与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型客户和投资型客户。1、自用型客户分析 市场上写字楼普遍存在车位不充足的情况，据调查了解，车位充足与否，已成为客户购买和衡量未来写字楼素质高低的重要因素。部分高端商务客户在济南很难找到相应的办公场所，市场存在大量购买整栋、整层办公空间的需求（如：中润世纪广整层以上去化量占所有已售房源3/4，现在在售的1号楼也以整层或多层销售为主）。 其中大中型客户群主要包括一下四类： （1）、政府机构转制出来的大集团以及将要转制的大集团；
（2）、国内外的金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融性机构； （3）、大型股份制公司及外省市集团，包括上市公司； （4）、国内外大型的专业公司，如服务咨询行业、广告行业、IT行业、通讯行业等。 2、投资型客户分析 针对投资客户对购买的写字楼产品不同的处理方式和受益方式，我们将投资客户分为纯投资型客户和兼顾型投资客户。 （1）纯投资型客户 该类客户将购买的写字楼完全出租，以获得租金收入为主。这类客户可分为两种：一种是有足够空余资金的个体，包括外商、港澳台客户及省内外个体老板，一般购买的面积较小，他们在升值未得的情况下，投资以获得租金收入；另一种是国内外的专业投资机构和投资基金，他们可能会整层或多层购买，他们购置物业，主要是为了长期持有经营。 （2）兼顾型投资客户 这类投资客户购买的主要目的其实还是自用，但是在购买时有前瞻性的判断，为企业留下了充裕的空间，富余的那部分对外出租；另一部分在自用之余，购买物业作长期投资。
二、写字楼客户主要考虑的细节 与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型和投资型。但由于写字楼产品是作为办公场所出现的，客户在购买时候也更多的考虑到了商务功能。总结一下，客户在购买时主要考虑一下几点： 1、地段优势：与住宅产品一样，好的地段往往是最大的卖点。因为好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。相对于住宅产品而言，写字楼更加倚重地段的优势。不论是投资租用型业主或自用型业主，都是想买一个良好的增值前景，因此，在选择中应与写字楼所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、人气等方面的独特优势相结合，关注该区域基础设施和其他配套设施的建设及今后的发展，并了解相毗邻的周边都有哪些国内外知名企业加入。同时，因为房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区及商贸繁荣区土地的稀缺性更强，增值的空间更大。这些区域的人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发，区位资源优势得天独厚。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。 2、写字楼的档次：随着社会经济的发展和各企业经济实力的不断增强，客户对写字楼的要求越来越高，写字楼已经成为企业身份的表征。特别是给人第一直观印象的外立面，作为建筑语言，不但是企业形象和实力的表现，还担任代表所在城市商务区标志性建筑的重要角色，更成了客户选择写字楼的重要参
全国城市土地等级划分表，看看大家都在哪个级别<18554>字节 中新网1月8日电国土资源部今日在其官方网站发布“关于调整部分地区土地等别”通知称，根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关规定，部按照《城镇土地分等定级规程》(GB18507-2001)对各地社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素进行了综合评定，依据评定结果调整了部分地区的土地等别。调整后全国各县、市（区）的土地等别详见附件，此次调整中土地等别发生变化的以黑体标注。 通知还指出，2009年1月1日起，《工业项目建设用地控制指标》和《全国工业用地出让最低价标准》统一按调整后的土地等别执行。 附件:土地等别 一等： 上海：长宁区虹口区黄浦区静安区卢湾区普陀区徐汇区杨浦区闸北区 二等： 北京：朝阳区崇文区东城区丰台区海淀区石景山区西城区宣武区 上海：浦东新区 三等： 广东：广州市(白云区海珠区荔湾区萝岗区天河区越秀区) 深圳市(福田区罗湖区南山区盐田区) 四等： 天津：和平区河东区河西区河北区红桥区南开区 河北：石家庄市(长安区桥东区桥西区新华区裕华区)
辽宁：大连市(甘井子区沙河口区西岗区中山区) 沈阳市(大东区东陵区和平区皇姑区沈河区铁西区于洪区) 江苏：常州市(天宁区钟楼区) 南京市(白下区鼓楼区建邺区秦淮区下关区玄武区雨花台区) 苏州市(沧浪区虎丘区金阊区平江区) 无锡市(北塘区滨湖区崇安区南长区) 浙江：杭州市(滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区) 宁波市(海曙区江东区江北区) 福建：福州市(仓山区鼓楼区晋安区台江区) 厦门市(海沧区湖里区思明区集美区) 山东：济南市(市中区历下区槐荫区天桥区) 青岛市(市南区市北区四方区崂山区李沧区) 湖北：武汉市(汉阳区洪山区江岸区江汉区硚口区青山区武昌区) 湖南：长沙市(芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区) 广东：汕头市(金平区龙湖区) 珠海市(金湾区香洲区) 深圳市宝安区 重庆：江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区渝中区 四川：成都市(成华区锦江区金牛区青羊区武侯区) 五等： 北京：通州区 天津：塘沽区 河北：唐山市(路北区路南区) 山西：太原市(万柏林区杏花岭区迎泽区)
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。中工写字楼网指出，写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。 写字楼等级详细划分标准 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 二、“甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼“超甲”) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为
商铺分类及主要商业业态租金制定标准 关于商铺的分类——按照投资价值分类 商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。 （1）、"都市型"商铺--绩优股 "都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。 "都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！ "都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。 （2）、"社区型"商铺--潜力股 "社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。 需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价
公路等级划分标准 公路是连接各城市、城市和乡村、乡村和厂矿地区的道路。 根据使用任务、功能和适应的交通量分为高速公路、一级公路、二级公路、三级公路、 四级公路五个等级。 高速公路是具有特别重要的政治经济意义的公路，有四个或四个以上车道，并设有中央分隔带、全部立体交叉并具有完善的交通安全设施与管理设施、服务设施，专供汽车分向、 分车道行驶并全部控制出入的多车道干线专用公路。能适应年平均日交通量（ADT）25000辆以上。四车道高速公路一般能适应按各种汽车折合成小客车的远景设计年限年平均昼夜交 通量（ADT）为2500～55000辆；六车道高速公路一般能适应按各种汽车折合小客车的远景 设计年限年平均昼夜交通量为45000～80000辆；八车道高速公路一般能适应按各种汽车折 合成人客车的远景设计年限年 60000～100000辆。 其它公路为除高速公路以外的干线公路、集散公路、地方公路，分四个等级。 一级公路是连接重要政治经济文化中心、部分立交的公路，为供汽车分向、分车道行驶 并根据需要控制出入的多车道公路，四车道一级公路一般能适应按各种汽车折合成小客车的 远景设计年限年平均昼夜交通量为15000～30000辆；六车道一级公路一般能适应按各种汽 车折合成小客车的远景设计年限年平均昼夜交通量为25000～55000辆。 二级公路是连接政治、经济中心或大工矿区的干线公路、或运输繁忙的城郊公路，为供 汽车行驶的双车道公路，一般能适应按各种车辆折合成中型载重汽车的远景设计年限年平均 昼夜交通量为3000～7500辆（或按各种汽车折合成小客车的远景设计年限年平均昼夜交通 量为7500～15000辆）。 三级公路是沟通县或县以上城市的支线公路，为主要供汽车行驶的双车道公路，一般能 适应按各种车辆折合成中型载重汽车的远景设计年限年平均昼夜交通量为1000～4000辆（或按各种汽车折合成小客车的远景设计年限年平均昼夜交通量为2000～6000辆）。 四级公路是沟通县或镇、乡的支线公路，为主要供汽车行驶的双车道或单车道公路，一 般能适应按各种车辆折合成中型载重汽车的远景设计年限年平均昼夜交通量为：双车道 1500辆以下（或按各种汽车折合成小客车的远景设计年限年平均昼夜交通量为2000辆以下）；单车道200辆以下（或按各种汽车折合成小客车的远景设计年限年平均昼夜交通量为 400辆以下）。 二、公路根据在政治、经济、国防上的重要意义和使用性质划分为5个行政等级 国家公路（国道）指具有全国性政治、经济意义的主要干线公路，包括重要的国际公 路、国防公路，连接首都与各省、自治区、直辖市首府的公路，连接各大经济中心、港站枢 纽、商品生产基地和战略要地的干线公路。 省公路（省道）指具有全省（自治区、直辖市）政治、经济意义，连接各地市和重 要地区以及不属于国道的干线公路。 县公路（县道）指具有全县（县级市）政治、经济意义，连接县城和县内主要乡（镇）、主要商品生产和集散地的公路，以及不属于国道、省道的县际间公路。 乡公路（乡道）指主要为乡（镇）村经济、文化、行政服务的公路，以及不属于县 道以上公路的乡与乡之间及乡与外部联络的公路。 专用公路指专供或主要供厂矿、林区、农场、油田、旅游区、军事要地等与 外部联系的公路。 三、路面等级按面层类型分高级、次高级、中级和低级 高级沥青混凝土路面或水泥混凝土路面。 次高级沥青贯入或路面式沥青碎石路面。
甲级写字楼服务标准
一、设备、设施维护、维修服务标准 1. 供配电系统、照明系统的管理及定期维护、日常维修标准 序 号 工作标准 1 客户服务中心应对配电系统、照明系统（各照明灯、开关、线路）的管理、安全运行、维修、保养实行全面负责，并做好记录。应严格执行安全用电管理规定，确保总配电系统故障停电次数不超过1次/套.年。总配电系统的任何故障在24小时内解决。公共区域照明灯损坏率不超过2%（根椐实际节电情况除外）、办公室内照明根椐员工的需求而定 2 遇到突发性停电，客户服务中心值班室24小时值班人员接听电话，并将停、送电信息及时通知住户； 3 客户服务中心值班人员按时开启和关闭公共照明。 4 各配电柜柜门开、关灵活无损坏。各开关、断路器工作正常，运行无异常噪音，接线点无发热变色现象。各控制元件及连线点接头无松动无异常现象。
5 安全运行应符合以下要求：（1）分开关：分、合灵活，接线无松动，无超负载发热现象；（2）插座：单指敲击无松动，无破损、接线牢固；（3）线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。 6 照明系统完好、安全运行应符合以下要求：（1）照明开关：控制可靠分、合灵活，接线无松动，无超负载发热现象。（2）线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。（3）日光灯：不闪烁。无两头发黑、灯管不亮现象。（4）白炽灯：灯口与灯泡接合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡。（5）灯具无损坏，无漏雨进水现象。 2. 物业设施日常维修、保养标准： 日常维修项目包括：房屋建筑本体、楼内设施、红线内物业设施、周边服务用配套设施。序号工作标准 1 客户服务中心经常对物业设施进行不定期检查，发现问题及时处理。一般性问题当天解决。特殊问题：一般情况应在3天内解决，特殊情况应及时写出情况报告。建筑内、外墙面及屋内地面完好率均达到99％以上。室内门、窗、
写字楼结构分类及分类标准 目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺 进而造成决策和判断 上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分 类及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。 一、办公物业的分类 办公楼是从事生产、经营、咨询、服务 等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营 资料的范畴。 从办公楼宇物业形态的发展变化过程 来看，可分如下阶段： 1、传统办公楼 两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。 这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。 建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。 传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼 特点：大空间。 这种模式的积极意义是：追求实效。 这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼 特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。
景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类： 第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A 以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。 第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。 二、办公楼物业档次划分标准的研究 就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
一、道路的组成及等级划分： （一）道路可分为：公路、城市道路、厂矿道路、林区道路及乡村道路。 1、公路的组成：线形组成、结构组成（路基、路面、桥涵、排水系统、隧道、防护工程、特殊构造物、交通服务设施） 2、城市道路组成 3、道路工程的主体是路线、路基（包括排水系统及防护工程等）和路面三大部分。 （二）道路等级的划分： 1、公路的等级划分：高速公路、一、二、三、四级5个等级。 2、城市道路的等级划分：快速路、主干路、次干路、支路。 二、路基 1、定义：路基是按照路线位置和一定技术要求修筑的作为路面基础的带状构造物。 2、分类： 填方路基（路堤）：填土路基、填石路基、砌石路基、护肩路基、护脚路基 挖方路基（路堑）：土质挖方路基、石质挖方路基 半挖半填路基 3、组成：路肩、边坡、排水设施、挡土墙。 4、对路基的要求： 1）有足够的强度：在车辆荷载、路面及路基自重作用下，变形不超过允许值。 2）有足够的整体稳定性：在行车及自然因素作用下，不发生滑坡、塌陷等。 3）有足够的水温稳定性：在水温变化时，路基强度变化小，不产生翻浆。 三、路面 （一）结构组成： 路层：是直接与行车及大气接触的表面层，应具有足够的结构强度、良好的温度 稳定性、耐磨、抗滑、平整和不透水。 基层：承受面层传来的垂直荷载并扩散至垫层和路基中。 垫层：在基层和土基之间的结构层，起隔水、防冻及扩散传力作用。 （二）度与路面排水 （三）路面的等级与分类 1、路面等级：高级路面、次高级路面、中级路面和低级路面。 2、路面类型： （1）路面基层的类型：按照现行规范，基层（包括底基层）可分为无机结合料稳定类和粒料类。 无机结合料稳定类有： 1)水泥稳定土基层：不应用作高级沥青路面的基层，在高速公路和一级公路的面板下 2)石灰稳定土基层：适用于各级公路路面的底基层，可作二级以下的公路的基层，但不应用作高级路面的基层。