浅谈商业地产招商
一、前期招商策划
1、公司制定得招商策略及方向
招商得定位、策略方针、招商政策就是不可以随意更改得,它得解释就是唯一性得,要求全体招商人员要一个声音、一个口径,并熟记于心。
2、招商工作要以结果、数据说话
招商就是一项艰苦得工作,但招商就是否成功得衡量标准只有一个,就就是就是否按时完成预定目标(结果),这就是一项不要苦劳只要功劳得工作。
3、招商过程中要坚决执行集团、公司管理制度,按照集团、公司招商计划开展工作
即决心最重要,招商前得计划与责任,招商过程中得检查与监督,招商后期得总结与奖惩。
1)招商工作要有至招商工作截止前得整体工作计划,并有月、周、日工作计划,所有分期计划不能与总计划脱钩分离或与总计划有任何违备得地方,同时招商部所有人员都要承担相应得招商责任,即负责某某区域(城市)、某某业态或某个专业市场得招商;
2)招商工作除严格按整体计划坚决执行外,还要根据招商中遇到得实际情况与问题进行反馈,招商领导要不断监督与检查整体计划执行情况,计划责任人得工作落实情况,在其间如发现计划没有被按期、按内容实施,招商领导要马上给予调整与纠正,以保证招商工作计划正确实施。招商工作就是一项分步连接紧密得工作,如果其中一项或一个步骤出现偏差或按期不能完成都将会使整个招商工作最终失败,为此招商过程中得检查、监督与及时调整、修正就是招商工作贯彻实施得保障;
3)招商工作得总结不仅仅就是指整个招商工作宣告完成得总结,更就是在招商工作过程中得每一段及时进行总结,提出前段招商工作中值得肯定得以及必须
纠正得问题,针对部题要提出一套以上得解决办法以供选择,形成共识意见后,形成下一步招商工作得计划及注意得问题并贯彻到每一位招商人员身上,以杜绝此类问题再次发生,提高今后招商工作得效率,以免再走弯路,同时对前段招商工作中招商人员得工作完成情况对照招商个人完成指标,进行及时得奖励与处罚,即及时提取招商业绩提成,针对完成招商任务并有超额完成得招商人员可再给予相应得奖励。
4、招商要靠一支训练有素得团队得集体力量来完成
1)招商负责人就是整个招商团队得核心,她要有熟练得业务经验与良好得协调管理能力,她要承上启下,也就就是要把公司高层对整体招商战略、策略、深远意义搞清楚,尤其就是要善于理解、吃透、贯彻招商总体策略,并组织全体招商人员按招商计划实施,期间随时监督或检查计划得实施情况,以保证按时保质完成招商任务;
2)在招商队伍中要培养业务精英,提升带动、分解完成招商任务,使团队根据招商需要能随时调整。可以把整个招商团队根据招商实际工作需要分成若干小组,以业务精英带领各个小组,各小组在招商过程中再根据招商业绩再培养、发现业务精英,以此循环带动,从而提高整个招商队伍得整体招商经验与素质;
3)业务培训要定期、不定期进行,培训要有实操性,要以在招商实践中能解决问题为目得。培训中要尽量采取互动式进行,如选两位招商人员就电话营销进行互问式模拟,使模拟人、被模拟人都能如身临其境,以提高培训实战效果同时训练招商人员得现场应变能力。以及对招商工作经验、招商业务知识得灵活运用以提高她们得综合招商能力;
4)在招商过程中,整个招商队伍要始终保持高昂得斗志与激情,招商负责人要有维持与调动、提升激情与斗志得能力,要经常与招商人员进行各种方式得沟通与交流,要懂得及时消除招商人员内部产生得矛盾,即产生矛盾得根源与解决得方法,给招商人员强调整个招商工作不就是靠一个特别有能力得人或者一个特别能按时完成招商任务得小组来完成得,您再能干也只能完成整个工作得一部分,所以要求同存异,相互协作,以保证共同完成任务。
二、招商对象应具备得基本条件
把优质得业户招入市场,不仅能保障前期招商质量(按时签合同、交保证金及租金),同时为今后市场得良好运营、业内口碑及业户自身得生存打下良好得基础,为此招商业户需要具备以下条件:
1、对入场前期得租金、保证金、水电费、流动资金等有最基本得承受能力。
试想,在市场如此低廉得租金标准下,一个连基本租金、水电费都付不起得厂商进入市场能对市场今后得发展包括她自身起到作用吗？我们市场就是商业运营得市场,就是靠管理与服务换取租金得自负赢亏得商业企业,不就是福利院,更不就是难民营,业户不具备基本得租金承受能力,绝不能招其入场;
2、要有基本得经商经验,有一定得营销思路。
有过经商经验特别就是有过经销入场产品得业户与无经商经验得业户一般有着本质得区别。有经验得业户懂得即使就是成熟得大市场在目前国内得经济形势下,场内业户也就是三分之一赢利、三分之一持平经营、三分之一亏损,那么何况就是我们刚具规模、部分区段开业得市场呢？所以有经验得业户在懂得市场发展规率得前提下,会积极与市场配合同时能充分发挥主观能动性,自己找市场、找销路。绝不只会靠在大市场得身上,要求该业户自己付出得却要由大市场来承担一切,我们大市场就是买家、卖家聚集得载体与平台,绝不就是入场业户得保姆;
3、有与市场共度前期经营困难得思想准备。
只要有基本经商经验得业户都会懂得:一个刚开业,初步形成得市场,必须要经过两三年以上得过渡运营期才能走向成熟,才能有稳定得场内业户与稳定得销售渠道及不断提升得人气氛围,为此前期进入市场得业户一定要有市场共渡难关得思想准备与战胜眼前困难得信心与决心,对那些想一进市场就挣大钱、永远不会亏钱得业户,我们也坚决不要招其入场;
4、不做“坐商”做“行商”得勤奋与勇气。
任何一个新兴得市场在刚开始得时候都不具备人气优势,如果业户进入市场
后靠坐等客户上门来做生意就是肯定不行得,这就需要客户:
主动走出市场,去寻找客户,上门推销。入场业户如果觉得只要自己在大市场投资设店、顾客、客户就可迎门那就是极其错误得,现在得市场倾向已转向买方市场,只有积极主动走出大市场才能有更好得销路,才能更好得生存。所以入场业户要自己兼做或有业务营销人员在大市场周边区域或城市进行产品推销,从而熟悉周边同行业市场情况,扩大销售范围,挖掘潜力消费市场;
找准客户源,重点寻求批发团购客户。业户要知道、熟知自己经营产品得特点、性能、适用范围,价格优势等,对应自己得产品来找准客户源与消费人群,在走出大市场得前提下不要漫天得去推销自己得产品,要找对、找准重点客户源,特别就是能批发团购得重点客户。打个比方:如茶叶业户应该在大市场外寻找相应得团购客户,如茶叶批零店、酒店、大企业(馈赠礼品、员工福利)、政府机关等等;
用各种办法与重点客户交往,“先做朋友后做生意”。我们得业户要通过上门与客户积极交往,可多方面接触只要产品合适,可以先赠送样品或试用,以此方式让客户了解产品性能并逐步建立感情,要使业户懂得要想产品销售好,与客户得感情得联络与加深就是第一位得,与重点客户更就是如此,人都就是感情动物都就是讲感情得,如果客户觉得就是在购买及使用朋友得产品,就不仅仅把产品瞧作单一得商品,而就是在购买商品后获得得安全信任感及帮助、照顾朋友生意得满足感,这样客户得到得将就是商品得功能充分享用及感情升华得双重满足;
要与客户做长期得交往,通过老客户发展新客户。做生意绝不就是一锤子买卖,一定要与客户建立长期得业务关系,即使没有生意来往时也要定期得通过上门拜访、电话交流或其它别得方式(电子邮件、QQ、手机短信等)与客户沟通,更要通过稳定老客户来不断得发展新客户,因为客户间一个口碑得传递要胜过十次登门拜访新客户得效果,业户要学会在生意上要推而广之、广而推之,以客户带客户滚动扩大销售额;
三、只期望给业户免租金、给予业户过多得优惠政策来完成招商任务最终只能使招商失败
1、为了按期完成招商任务,仅靠免租金招入得业户(甚至就是入场后长时间交不上租金得业户),肯定就是既无资金实力又无经商经验得中小业户,她们绝大部分往往不仅自己生意做不好,还拉帮结伙给市场找各种各样得麻烦及制造各种事端,平时只会一味指责市场不做为,甚至在合同期外以各种理由拒绝退场,这样得业户(应该根本不能称其为业户,也根本不就是正经得经商者)进场后几乎不承担任何费用,她们又会以各种非正常方式与手段退场,这样对现有市场内正常经营得业户及意向进入市场得准业户都会造成极其不良得影响,对于这批业户得招商结果肯定以失败为告终,对这批业户得经营结果也以失败为告终,所以坚决不能招入市场,这样得业户宁缺勿滥。
2、另外,坚决不要给所谓得大客户(意向大面积经营得业户)、有带动性得业户给予租金政策上得任何优惠,要坚决执行已经制定得招商租金执行政策,即使其不断得讨价还价,不断得试探,我们要坚决得给予回绝,不要有任何犹豫与余地,只有我们坚定了态度,才能使她们断了任何念头,使其中仍可进入市场得业户在尽短时间内签约进场,以致缴纳租金与保证金。退一步说,只有在对方正真签约或交纳租金时根据实际情况与上级领导批复对上述业户在宣传、装修期、运营推广上给予一定得变通,以保持租金政策得全场统一性。
四、怎样才算就是招商工作完成
只有业户租金(保证金)到位、店面装修完成、足够得商品进场布货才算就是此户招商工作得基本完成,招商过程中,业户得变数随时可能发生,签订合同绝不就是招商工作完成,必须上述三项工作同时完成才算就是真正完成。
我们得招商人员往往认为经过艰苦得招商,只要业户签了合同就可以长舒一口气,认为招商工作已经完成,大功告成了,实际上这真只就是万里长征才走完第一步。
因为虽然我们与业户签订得就是具有法律效力得入场合同,合同中也有相应条款对业户得违约提出了应承担得责任,但就是在实际情况中我们市场方真得没有过多得精力或者必要去追究部分得、某些得违约业户责任,所以我们只有用在实际工作中最有效果得“软锁链”即租金、保证金得真正入账来制约业户,这才就是硬道理！因为只有让业户真正得掏出钱来付给市场,她才能真正承担对市场
得责任,才会真正在意这次与市场合作得机会。
那么就是否交了钱就最后完成招商工作了呢？不就是,下一步还要积极努力得督促其尽快进场装修,因为许多家居装饰材料品类得卖场就是必须要装修得,只有经过装修才能更好得渲染环境、烘托产品,使产品以最佳效果展示在客户、顾客面前。很多签约并已交租金得业户往往在入场装修时还要进行观望,在这种情况下,我们要首先想办法使某些大业户、有带动性得业户、经销较大品牌得业户首先入场装修,造成场内紧迫开业得气氛,这样就会带动那些尚在犹豫得签约业户快速入场装修,并以这些业户得装修来带动更多得小业户、小品牌业户得入场装修。
签约业户入场开始装修即将结束,我们得招商人员就可以认为招商工作最后完成了,可以高枕无忧了吗？还不就是,因为业户还没有完成最后得入场工作——即足够得商品陈列与展示以及相应得仓储库存。在业户装修开始时,我们招商人员就要催促业户联系厂家发货或联系相应品牌得货源,总之每步工作都要提前考虑好,并做到胸有成竹。
我们知道在招商过程中业户得心态与行动会不断得受同类业户即各种因素得影响,会出现犹豫、观望、徘徊甚至半途退场,在整个环节中任何一个环节出现问题都会导致招商得失败,所以只有上述三个要素全部完成,才标志着该次招商得最终完成。但就是千万不要忘记市场运营得开始也就是另外一种形式得招商得开始。市场运营不好,下一步得招商必受严重得影响,所以说运营也就是招商,招商工作会永远伴随着市场得发展过程中。
五、家居、装饰材料等品类招商需具备得知识及有效办法
1、熟悉现有业态情况。
家居、装饰材料类基本上就是南方以广东(家具、家居饰品、窗饰、布艺家纺、灯饰、陶瓷卫浴洁具)、福建(家具、陶瓷卫浴、石材、水暖)、江浙(家具、小商品、五金、家纺)为生产基地,北方基本上以河北(家具、板材、服装百货)、山东(家具、板材、陶瓷卫浴)、辽宁(家具、陶瓷卫浴、小百货)为生产基地,销售方式大部分以厂家招入各地经销商、代理商进行推广分区销售,重点地区如有成熟
得大型批发市场,厂家也会组团进入,形成区域直销点及仓储基地,辐射周边城市。如家具得北方集散地在河北香河,江浙得集散地在江苏得蠡口,广东得集散地在顺德(中档)。如地板得集散地主要在浙江得南浔,陶瓷得集散地南方在广东得佛山,北方在山东得淄博及辽宁得法库。
2、要熟悉各招商地区相关品类得行业协会,建立良好得关系。
我们要积极得通过与招商地区得行业协会如家具协会、装饰材料协会、建材行业协会、建筑装饰业管理协会等积极主动联系,特别要与其会长或秘书长建立良好畅通得关系,但千万不要过多期望协会得帮助有实质性得效果,因为行业协会对我们这样寻求帮助得市场见怪不怪、习以为常,所以我们最后还就是要靠自己完成招商任务,但就是协会可以在市场信息及周边行业情况、行业厂商负责人基本情况上会对我们有一定得帮助,在与各行业协会领导接触过程中,在寻求帮助得过程中,一定要注意给予对方相应得利益承诺,并在其帮助真正有效果后我们也要真正得予以兑现,以利于今后得再次合作与赢得好得业内口碑。
3、要积极得与招商得相应品类得专业媒体及行业记者建立合作关系。
我们要多方寻找在招商品类中较有影响得专业报刊、杂志,并与其进行保持紧密得联系,特别就是要与其中得专版记者建立朋友般得友谊,这样我们可以通过花费一定得广告费在专业得媒体上刊登广告,使在短时间内在所招商得行业内宣传市场、扩大知名度,发布招商信息,使专版记者在所属版面及栏目上给予新闻报道得形式宣传我市场,以很小得花费甚至无费用得为市场做宣传,而以新闻报道与文章写实得方式介绍我们市场会更加易于让行业内同仁接受。
4、招商人员要较深入了解招商品类在全国与各区域得基本概况。
还以家具为例:
1)广东为全国中高档板式、软体家具生产基地,拥有近10万家大中小型企业,其中深圳与东莞为高档家具生产与销售基地,尤其就是深圳近年与香港家具企业联手后取得了长足得发展,家具得品质及销售堪称全国之最;东莞厚街家具企业实力雄厚,占据了国内高端家具销售市场得半壁江山;顺德得龙江及乐从以生产中档软体、板式家具为主,并拥有全国最大得家具展示中心——乐从家具博览中
心;广州主要就是除家具为主要生产品类外,还涵盖了家纺、布艺、窗饰、家居饰品等生产品类。
2)四川为全国得视听柜、沙发、床垫等中高档家具生产基地,主要集中在成都及重庆周边地区,造就了一批以全友、掌上明珠、双虎、好风景、南方、天子、喜洋洋、金茂等为领头羊得全国知名品牌,这些品牌主要目标就是占领全国二三线城市50%以上得终端市场。
3)此外广东中山市大涌、江苏宁波、浙江温州为全国红木家具生产基地;
4)广东中山市古镇为全国灯饰生产基地,占据了全国灯饰、花灯70%以上得市场销售份额;
5)浙江省安吉为全国办公家具生产基地,辽宁大连为全国实木家具生产基地,河北石家庄为北方板式家具生产基地;
6)江苏得红星、美凯龙、月星家具为全国家具连锁企业主力店;北方得家世界、东方家园、居然之家、蓝景丽家为北方建材、装饰材料、家具连锁超市;英国得百安居、德国得欧倍德、瑞典得宜家家居为在全国重点一二线城市开设连锁分店得家居建材超市得国外企业;
5、搜集招商地区得展会信息进行展会招商。
要了解展会得信息有:就是展销会还就是展览会、主办承办单位就是谁、展会面积有多大、都有什么品类、参展商数量等,尤其注意一般展会第一天最有效果。
通过参加展会能直接与各地厂家与经销商接触,搜集到大量得客户资料,并通过展会对行业有着充分得认识,就是了解行业现状得一个最佳窗口与平台,可以使招商工作更具有目标性与针对性。
通过参加展会还能直接将我市场得招商信息直接传达给参展企业或者就是前来参观得企业、经销商与采购商,对市场得招商与运营拥有巨大得推动作用。
6、重点锁定招商区域与品类,快速完成找商任务。
一般来讲,如需快速招商,填充招商区域,尽量要以周边地区厂家或城市内档次品类相匹配得市场为招商对象。考虑到成本及目前全国专业市场得现状,再结合本市场得特点,一般先从市场周边地区作为重点招商区域,如果本地资源丰富,可以从本地开始进行突破,先引入本地商户然后再远近结合。如果本地资源极少,则需先从市场外围引入,并选择行业生产基地为重点突破区域,这样工作就有了重心,全体招商人员围绕着这一重心,齐心协力,将首仗打好,通过以点带面,最后全面开花,使整个招商任务圆满完成。
招商工作述职报告3篇 【篇一】 XX县招商局在县委、县政府的正确领导及上级主管部门的指导下，紧紧围绕“加快县域经济发展这一中心;发挥资源、区位两大优势;推进可持续发展、科教兴县、旅游带动”三大发展战略;坚持以人为本和科学发展观，多渠道多方位开展招商引资工作，及时调整招商思路，拓展招商领域，谋求招商策略，创新招商方法，实现了招商引资工作新突破。现将上半年招商引资工作状况汇报如下： 一、目标任务完成状况 (一)2015年各项目标任务 引进县外国内资金10亿元，其中省外资金7亿元;引进国外资金200万美元。 (二)预计全年任务完成状况 2015年全县有万兴隆生物科技有限公司年35万吨小黄姜精深加工、国电云南分公司装机10万千瓦的风力发电、云南置大地产年产2万件旅游工艺品、年产120万吨焦化厂、生猪屠宰加工、浙江横店影视娱乐有限公司罗平影视城、云南大天种业种子加工基地、云南君和酒业老厂酒开发等8个国内合作项目签约，协议资金达32.7亿元。全县新增及结转项目1―12月预计完成投资11.6亿元，完成110%;同比增41.5%其中：省外资金7亿元，完成100%;同比增60.2%;储备项目22个，同比增10%;企业台帐建档率100%。这些项目的建成实施，将转移农村劳动力6000余人，上缴各种税收超亿元。 二、主要作法 (一)明确职责和任务。 一是根据X发【XXXX】44号文件精神，我县制定了2015年
到位资金10亿元的工作目标，并作为指导性计划分解下到达了各县直单位、各乡镇。坚持一把手亲自抓负总责，充分调动各级各部门领导干部用心性，实行全民动员。二是县目标职责考核办公室把招商业绩作为年终评先表优的加分项目。三是建立重大项目领导联系制度。根据项目需要，不定期召开招商引资督办会议，通报招商工作进展状况。四是搜集整理招商引资信息，将全县项目按在建、在谈进行了分类整理，明确招商重点。 (二)“节会”招商。 充分利用好“昆明进出口商品交易会”、“东盟华商投资西南项目推介会”这些平台和契机，广泛地开展宣传开放XX、展示开放XX、推介开放XX的宣传活动，发出XX县招商引资宣传画册1000多份，项目推介效果显著。分别与国电云南分公司签订了10万装机风力发电投资项目协议书、与浙江横店影视娱乐有限公司签订了XX 横店影视城项目意向书，协议投资额达10.6亿元。 (三)做好投资项目的服务 树立科学发展观，增强服务意识，加强部门之间的配合，完善服务机制，提高服务质量，为投资商带给一个良好、城信、和谐的环境。一是对投产项目进行了跟踪服务。按照县委、县政府“洽谈一个、引进一个、成功一个”的要求，局里安排专人联系招商项目，对招商企业实行服务包干。协调手续办理、生产经营中的矛盾。二是对在建、新开工项目进行跟踪管理。一方面做好协调服务，建立项目跟踪台帐，随时掌握项目进度。另一方面用心与各职能部门协调，帮忙解决项目开工建设过程中存在的具体问题和困难，保证施工顺畅。三是对即将开工项目进行加紧督促。加强对已签约的石材深加工项目、旅游综合开发项目的落户督促工作，促其早日开工。四是建立招商引
地产招商部主要工作内容及流程 定义：地产招商是一项系统工程，没有大视野也就不能看清楚自己以及商业地产管理。招商是一项跨部门的工作，不是某一个部门就能完成招商的整个过程；招商涉及的面广、环节多，但其方向性和目的性却极为明确。招商就是要以积极可行的方式吸引外来资金、技术和管理经验等生产要素，促进本项目的成功运营和持续发展。通过招商的"目的"这一主线，将各自相互独立、相互隔离的各部门和各方面工作联结成一个相互关联、相互影响的整体。 “商业地产招商”不等于“招租”，必须坚持商品和商家是经营之本的原则，必须不惜成本保证商业地产招商质量，提升商品和商户的竞争力，以保障项目在未来的市场竞争中立于有利地位。 商业地产招商的主要工作内容分为以下步骤： 商业地产招商工作第一步：商业预算和市场调研 1、市场成熟度的调查 首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：进行针对项目微观角度的分析，从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。 2、项目位置的可发展调查 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 3、可发展规模的调查 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的
商业地产招商流程 之红木专业市场如何招商 前言 当前房地产企业更多地是被迫重视商业地产，国内大多数房地产企业征用商业用地醉翁之意在于所谓的“商住两用”“拎包入住”“袖珍公寓”等旗号进行办公楼的销售，通过卖办公楼的方式取得利润，然而按照前期规划的几万平方米甚至几十万平方米的商场部分成为房地产企业老板困惑的难题，商场前期运作需要投入高额的基建，电梯、货梯、空调、消防等硬件，加上后期的招商运作管理费用以及广告费策划费多则上千万，少则几百万，近年来，土地市场调控政策的实施，商业用地成为房地产企业圈地的重要手段，如果不好好运作，则又失去了房地产企业的后续发展基础，偌大的商场一直空关着实属“丢人”，为此商场成为了房地产企业老板的“脸面“，成功运作市场会给商铺以及写字楼及周边楼盘带来巨大的升值空间，给企业带来巨大的附加效益，因此房地产老板不得不背起这沉重的包袱，花血本也要把商场炒作起来。 准确的定位、正确的规划、规范的运作、顺利的招商须慎之又慎，不可出半点差错，一旦出错，不结合地域特点，夸大定位，过于理想化必然导致商业地产运作的失败，本人就结合在江苏南通以及河北石家庄南北两地的招商运营积累的一点点心得，编写了商业地产招商流程之红木家具专业市场如何招商论文，一知半解，敬请同行专家批评指正！ 2012-8-15 第一章招商工作概述 一、招商的定义 即招揽商户，它是指发包方将自己的服务、产品面向一定范围进行发布，以招募商户共同发展，本论主要研究的是商业地产的招商，指房地产企业将自己建的楼盘/商场/物业等出租给符合自己定位的经销商或代理商，以盘活市场，通过收取房租或者扣点的方式获取利润。 二、招商目的 招商的核心目的在于盘活公司所建商业楼盘，通过与周边需求相配套，从而达到服务于周边或者本地的需求，增加人气，使进驻的商户获得利润，公司收取租金或佣金，获得利润，同时为公司已售或未售楼盘或商业增值提供依据。 三、招商宗旨 招商工作者应站在房地产企业及商户之间综合考虑，就房地产企业，招商工作者应本着“尽可能更多地出租使用面积和尽可能抬高租金”作为宗旨，就商户角度，其因以获得利润作为第一标准，所以招商工作者应本着按照可行的定位，尽可能让商户风险最小化作为宗旨，更多地让商户了解市场定位规划，找到符合需求的产品或服务满足市场，从而降低风险。
商业地产招商方案 一.正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
篇一： 进入天津义乌北方国际商贸城市场管理有限公司已经满一年，在这一年的时间里，个人在我们公司招商部的工作中取得了一定进步。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。回顾这一年来的工作，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了一定的突破，工作方式有了较大的改变，现将一年来的工作情况总结如下： 一、工作总结 1、了解公司各项规章制度 我于2012年11月进入公司，为了更快更好地融入公司这个团队，为以后的工作打好铺垫，我加紧对公司的各项规章制度的了解，熟悉公司的企业文化。通过了解和熟悉，我为能进入公司这个团队感到自豪，同时也感到自身的压力。在以后的工作中，我将以公司的各项规章制度为准则，严格要求自己，廉洁自律，在坚持原则的情况下敢于创新，更快更好地完成工作任务。 2、熟悉项目情况 作为一个招商专员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。如自己对项目都缺乏了解，怎么向客户介绍项目？又怎么让客户才能信服你，到你项目投资发展？招商工作的顺利开展更无从谈起。个人由于是刚刚接触招商工作，之前在商业地产方面的知识相当匮乏。但进入公司后，我加紧对本项目情况的学习和了解，并在不久后基本掌握了新湖生活广场这个项目的自身项目情况。 3、学习招商工作专业技能知识 专业技能知识的掌握度，是成就一个优秀招商专员的重要因素之一。招商工作是一项比较繁琐的工作，这就要求了对从事这方面的工作人员要有相当高的专业技能知识。个人在进入公司后，也不断加强自身专业技能知识的学习。比如学习招商工作的基本流程、招商工作每流程具体工作的开展方式与方法；学习办公所需的各种软件；学习品牌知识；学习与客户谈判的方式与方法等等。时至年末，个人在招商工作专业技能知识方面虽仍有很大不足，但通过这一年时间的学习，也还是取得了不小进步。 4、完成招商具体工作大致如下 ①参加前期的市调工作；主要是对天津市及静海周边县、区店铺租金价格的调查、物管费的调查、当地已有品牌的调查、各路段人流
商业地产年终总结 房地产公司年终总结 200X年，是继200X年后的又一个房地产“政策年”，也是历年来国家实施房地产宏观调控力度最大的一年。为稳定房价，上半年，国家及地方接连不断地集中出台相关调控新政策(新老国八条及七部委意见等)，房地产市场一度呈现持币观望，成交量大幅放缓的局面。面对风云变幻、市场动荡不安的200X年，在集团公司董事会的正确领导和决策下，全体同仁通过进一步转变观念，认真分析当前的形势，努力克服各种不利因素，齐心协力，扎实工作，基本完成了年初工作目标计划。现将公司一年来的工作总结如下： 一、200X年主要工作情况： (一)经济指标完成情况： 全年开发房屋建筑面积170000平方米，建成房屋面积 150000平方米，完成房地产建设投资20300万元，实现销售23500万元，销售面积125000平方米。 (二)项目推进方面： 经过一年的艰苦工作，聚信广场完成了项目的前期策划及产品功能定位;完成了一期用地范围内所有建筑物的拆迁、高压线路的搬迁手续及规划方案的设计和审批、地质勘探等大量前期工作，并己进入土石方施工。龙头寺项目完成了项目的可行性研究、前期策划、控规调整及产品功能定位;协调好了用地范围内五回高压线的搬迁事宜; 完成了项目土地手续并取得了部份国土证;完成了项目用地范围内各
种构建筑物的拆迁;完成了现场施工围墙的修建及活动棚屋的搭建; 完成了方案设计并通过了方案的审批;完成了项目融资7000万元，并己开始售楼部施工。 但对照年初工作计划，两个项目总体推进进展相对缓慢。究其原因，主要有以下方面：一是国家实行宏观调控，公司领导从战略上考虑有意放慢进度;二是在高压线搬迁上，由于搬迁难度大，在实际运作中几经周折，影响了项目整体推进时间;三是在项目产品策划和产品定位上反复推敲，花费了时间;四是在方案的报审上，由于难度大，困难多，致使报审的方案几经反复才通过方案评审。 尽管项目整体推进时间有所滞后，但对项目下步的运作还是利大于弊。首先，项目的产品和功能定位更加准确， 200X年整个房地产形势好转，将更利于项目的建设和销售。其次是通过努力，增大了项目建设规模，龙头寺项目通过控规调整，建设规模由原来的22万平方米增加到了33万平方米，增加了10余万方，聚信广场建设规模从18万方增加到了21万方左右，潜在经济效益可观。同时，龙头寺项目通过协调和利用政策还节省了土地成本。其三是基本扫清了前期主要大的工作障碍，为项目的下步运作奠定了坚实的基础。 (三)企业管理方面 在今年的工作中，我们对公司自成立以来在行政管理、机构设置、制度建设及运行机制等方面所存在的问题进行认真剖析，经过梳理，针对剖析出的主要问题及时采取措施加以整改。首先从理顺集团的薪酬体系入手，出台了适合公司发展并具有竞争力的薪酬分配方案，并
商业地产招商工作流程 1.市场调查----出市场调查报告 2.招商人员邀约客户---来项目考察 3.接待客户----招商中心做好全方位接待工作 4.意向客户登记表 5.签意向书（协议） 6.签认租书（定金协议） 7.签正式合同---包括物业管理公约，经营管理协议，消防协议等 8.商家进场装修 商业地产项目招商流程 一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研 邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。 1、市场条件成熟度调查 项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。 2、项目位置可发展调查 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 3、可发展规模调查判断 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。 在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。 二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案 商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多
房地产周工作总结 本周工作计划 一、上周推广汇总 房展会：共收集有效客户信息20组，签订入会协议2组。 二、本周工作计划 1、营销思路 由于上周只通过报广这一途径对4242元/平米起这一信息的释放，推广受众群体较小，市场反应一般。本周计划继续释放这一信息，并将商铺免租半年这一信息一并释放。 2、推广 大黄鸭全球巡展济南站，于4月26-5月3日在XXXXX 进行展出。项目可在XXXX租赁展位，2000元/一天，进行项目展示的同时，抓住XX客户进行商业与住宅的营销。 2016年，是继2016年后的又一个房地产“政策年”，也是历年来国家实施房地产宏观调控力度最大的一年。为稳定房价，上半年，国家及地方接连不断地集中出台相关调控新政策，房地产市场一度呈现持币观望，成交量大幅放缓的局面。面对风云变幻、市场动荡不安的2016年，全体同仁通过进一步转变观念，认真分析当前的形势，努力克服各种不利因素，齐心协力，扎实工作，基本完成了年初工作目标计划。现将公司一年来的工作总结如下：一、2016年主要工
作情况： 经济指标完成情况： 全年开发房屋建筑面积55000平方米，建成房屋面积54000平方米，完成房地产建设投资13000万元，实现销售约3300万元，销售面积约10000平方米。 项目推进方面： 新天地商业广场项目于2016年12月5日取得建设用地规划许可证；2016年2月22日取得国有土地使用证；2016年7月13日取得建设工程规划许可证；2016年11月8日取得建设工程施工许可证。 经过一年的艰苦工作，新天地商业广场完成了项目的前期策划及产品功能定位；完成了规划方案的设计和审批、地质勘探等大量前期工作，并己进入土石方施工。龙头寺项目完成了项目的可行性研究、前期策划、控规调整及产品功能定位；协调好了用地范围内五回高压线的搬迁事宜；完成了项目土地手续并取得了部份国土证；完成了项目用地范围内各种构建筑物的拆迁；完成了现场施工围墙的修建及活动棚屋的搭建；完成了方案设计并通过了方案的审批；完成了项目融资7000万元，并己开始售楼部施工。 但对照年初工作计划，两个项目总体推进进展相对缓慢。究其原因，主要有以下方面：一是国家实行宏观调控，公司领导从战略上考虑有意放慢进度；二是在高压线搬迁
招商是商业地产收益的实现环节,它的成功与否或完成质量的高低,决定了项目的成败和市场价值。 目录 一、熟知开展商业地产招商的十条原则 二、充分认识招商工作是商业战略实践的发动机 三、成功实现主力店招商是项目整体成功的关键 四、合理确定主力店与经营散户之间的关系 五、完成理想的商业业态经营区域划分 六、确定最适当的商业项目租金 七、打造有效的商业地产招商团队 八、有效避免商业地产招商的八大常见错误 导论：招商工作流程图
一、熟知开展商业地产招商的十条原则 招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对于商业地产商来说，熟练开展商业地产的招商活动决定了商业地产项目的成功运作。 1、维护购物中心的产业经营黄金比例
2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象 3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补 4、按照规划定位决定不同的经营方式 5、核心主力店先行招商 6、特殊商户实施招商优惠 7、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务 8、要具备完善的信息系统，为商户和顾客提供便利 9、招商进程按照市场反应不断变动 10、采用长线经营的原则 1、维护购物中心的产业经营黄金比例 零售、餐饮、娱乐52：18：30这种比例是购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心（Shopping Mall）。招商要注意维护和管理好这个经营比例，但这个比例当然也不是绝对的。 譬如广州天河城、正佳广场和上海的虹桥购物中心乐园就是大致按照这个比例来招商的，成功商业项目的经营规划基本按这个比例划分，看好大致按照这个比例招商的大型购物中心项目。 2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象 购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 譬如正在兴建的广东佛山东方广场，其经营主题就很明确：“国际旅游观光”。但经营者一定要注意管理和维护好这个主题。 3、招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣。
商业地产招商人员应具备的基本素质 1、良好的心理素质。优秀的商业地产招商人员的心理素质表现好:临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备: ?事业心：包括很强的敬业精神,创业精神，勇于进取,勇于创新，具有执著的奉献精神; ? 责任感：是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断,勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事,不徇私情，坚持公正的立场,充分发挥综合能力。? 意志力:意志品质坚强，稳健持重的招商人员,才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。 ?自控能力:招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。 ２、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力 ?A、商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识,而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商?B、商业地产招商对象的行为是一个投资行为,而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策,这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。??C、招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说感染力。 ３、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力??A、敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力,通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析；进而做出准确的判断，是获取信息，了解对手的有效方法和手段之一。??Ｂ、应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。因此,招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外，还须做到积极进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。 招商工作程序 一、目的: 针对购物中心的市场定位，选择和引进有集客能力的功能服务性项目和商品，与商户之间建立合作关系,以此提高公司的收益。 ?二、工作流程： 制定招商工作计划 ↓ ?市场调研
商业地产招商计划书 一．项目介绍： 商贸城是由奔宏置业出资建设的，该公司的重点项目——句容商贸城位于拥有御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。 二．产品定位优势： 商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。 三．交通概况： 本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离江宁区只有20分钟车程，距离市区只有40分钟车程。 四． SWOT分析： 1、S——优势 （1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。 （2）交通——项目有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。 （3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。 （4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。 （5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。 （6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。 2、W——劣势
招商引资工作总结 20××年，在区委、区政府的正确领导下，我区积极把招商工作和落实中央、省市应对国际金融危机的系列政策措施紧密结合起来，紧紧把握海西建设机遇，克服了金融危机所带来的不利影响，招商引资工作取得了较好的成效。 一、引资基本情况 全年共引进合同外资2.37亿美元，完成年任务数的 103%；实际利用外资2.25亿美元，完成年任务数的129%，实际利用外资 完成比例在全市各区（开发区）九个责任单位中排名第一;引进内资72.2亿元，完成年任务数的120%。合同利用内资179亿元，总量居全市第一。 全年新批外资项目64个，仅合同外资在500万美元以上项目8个（含增资），这8个项目合同外资占总引资额的84%；工业项目仅占合同利用外资总额的11%，绝大多数项目集中在第三产业和现代服务业项目上；促成了禹州酒店注册上市回归后的增资，注册9800万美元的特意购（XX）实业有限公司、专业从事物流担保的大盛行融资担保以及对华昌路28号厂房（原浦田服装厂房）进行改造的荣通房地产策划公司等项目均为我区外资领域的新形态。 内资引资呈现先抑后扬的特点，下半年以来，新增注册500万元以上的项目数量大幅增加，全年新增注册资本500万元以上项目237个，几乎相当于去年全年的127个项目数的两倍。新引进(含增资)注册资本在3000万元以上的项目23个，这批资金密集型项目绝大多数集中在投资、担保、典当等行业上。灿星旅游、人人乐等项目注册规模虽不大，但也成为我区内资引资业态的突破；五缘湾商务营运中心湖里大厦也汇聚了金仕顿、和润担保、恒兴置业、宝拓金属等一批资本密集型企业。 二、主要做法和成效
（一）精心谋划，主动出击，不断拓宽招商渠道。 09年面对金融危机对实体经济的影响而带来的全球性投资领域的持续低糜，我区制订了特殊时期的引资策略，把“请进来走出去”作为推动招商工作的重要手段。一是加强了与央企的互动，区主要领导亲自组团赴京和北方部分城市拜访了一批“中”字头企业以及考察洽谈一批在谈项目，促进了一批央企衍生项目；二是参加市里统一组织的重大片区招商，在温州、东莞、昆山、上海举行了四场专场招商会，借助了市里搭建的平台推介了我区；三是提高了境外招商的实效，如参加赴港物流地产专题招商，参加赴港招商会、香港厦门联谊总会第九届理监事会就职典礼以及前往台湾等区域的招商洽谈的项目均已报批或进入实质性实 施阶段。 （二）突出优势，找准定位，努力培植特色经济。 深入贯彻落实国务院支持海峡西岸经济区建设的《若干意见》，重点吸引和发展商务地产、现代物流和服务贸易、对台等特色经济。一是强势推介湖边水库、五缘湾等重大片区，充分做好前期洽谈，主动与万科、世茂、中国万达、保利等知名地产企业接触，促成其参与竞得湖边水库等地块及一批商业地产、城市综合体项目的洽谈和策划；二是积极协办海峡物流论坛，促进了一批重点物流项目签约；三是推进完善了五缘湾商务营运中心湖里大厦、高新技术园等载体的建设，基本完成了湖里大厦的招商和大嘉、恒辉、大盛行等一批研发营运中心及现代服务业项目的落户。 （四）把握机遇，化“危”为机，扎实推进产业转型。 适时推进“腾巢换凤”扎实推进产业转型。注重打造文化创意产业，东镀古玩城一期招商已基本完成，联盛大厦厂房的改造已进入尾声；推动“北方商务大厦”“凯迪克商务中心”等改造项目的招商，“腾巢换凤”由点代面逐步展开。 （四）强化服务，破解难题，全力推动项目升格。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 商业地产招商策略 商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运 营是否成功的唯一标准。 一、招商工作过程中的操作要点 １、市场调查 市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。 ２、项目分析 项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
项目招商代理合同 合同双方： 甲方名称： 联系地址： 联系电话： 乙方名称： 联系地址： 联系电话： 甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之独家招商代理共同达成如下协议： 第1条项目名称及标的物地址 1.项目名称：“” 2.项目地址：，规划商业总建筑面积 平方米。 第2条委托内容 1．甲方委托乙方作为该项目之独家招商代理商，招商该项目全部可招商面积。 第3条本合同期限 1.本合同的有效期自本合同签订之日起计算，至年月日终 止。 第4条甲方责任及权利 1.甲方须根据本合同之第六条向乙方支付有关的服务费用； 2.甲方应按乙方要求及时向乙方提供该项目之有关资料，并保证资料的准 确性、真实性，以保证乙方顺利进行招商工作； 3.审定乙方报送的所有方案； 4.乙方所制定的招商价格及招商方案等均需由甲方最终确定认可后方可执 行；
5.在招商过程中，若因客户退租或逾期不签署承租合同及未按时交纳租金 时，甲方有权没收客户之定金，并将此套物业交与乙方重新出租； 6.在本合同执行过程中，甲方不得委托第三者招商上述该项目，否则甲方 仍需按照该项目全部实际招商金额支付乙方代理佣金； 7.在代理期间，甲方须指派专职专门人员负责对接协调招商过程中的相关 工作； 8.甲方指定专门专职财务人员收取客户缴纳的相关费用，具体金额在执行 报告中确定并经甲方签字认可； 第五条乙方责任及权利 1.乙方根据本合同之第六条向甲方收取有关的服务费用； 2.在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方组织召开的与本项目有关 的会议，并对该项目提出有益的建议； 3.在本合同规定期限内，积极开展项目的整体工作； 4.按甲方提供的有关资料及本合同条款独家代理招商该项目； 5.乙方代理招商之物业单位经甲方确认后，由乙方工作人员与承租方签订 《租赁合同》和《租赁意向协议》； 6.在签订租赁意向协议后负责与客户进行联络，并于签署租赁意向协议后 一周内负责安排工作人员与客户签订《租赁合同》, 并通知客户将首期 款项在签订《租赁合同》的同时支付给甲方； 7.负责该项目招商工作的管理以及招商客户的接待及咨询； 8.负责客户的发掘与谈判； 9.负责督促客户按时交纳有关费用； 10.乙方在本合同规定的期限内代理甲方进行交易，因乙方过错造成甲 方损失的，乙方须承担法律责任，须自负一切后果责任； 11.甲方同意在所有该项目的宣传中，标明乙方为独家招商代理公司， 并配有乙方的商标LOGO； 第六条：招商代理服务费用 1、招商费用、目标、范围的确定： 1.1 招商费用：
商业地产工作总结 进入天津义乌北方国际商贸城市场管理有限公司已经满一年，在这一年的时间里，个人在我们公司招商部的工作中取得了一定进步。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。回顾这一年来的工作，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了一定的突破，工作方式有了较大的改变，现将一年来的工作情况总结如下： 一、工作总结 1、了解公司各项规章制度 我于XX年11月进入公司，为了更快更好地融入公司这个团队，为以后的工作打好铺垫，我加紧对公司的各项规章制度的了解，熟悉公司的企业文化。通过了解和熟悉，我为能进入公司这个团队感到自豪，同时也感到自身的压力。在以后的工作中，我将以公司的各项规章制度为准则，
严格要求自己，廉洁自律，在坚持原则的情况下敢于创新，更快更好地完成工作任务。 2、熟悉项目情况 作为一个招商专员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。如自己对项目都缺乏了解，怎么向客户介绍项目？又怎么让客户才能信服你，到你项目投资发展？招商工作的顺利开展更无从谈起。个人由于是刚刚接触招商工作，之前在商业地产方面的知识相当匮乏。但进入公司后，我加紧对本项目情况的学习和了解，并在不久后基本掌握了新湖生活广场这个项目的自身项目情况。 3、学习招商工作专业技能知识 专业技能知识的掌握度，是成就一个优秀招商专员的重要因素之一。招商工作是一项比较繁琐的工作，这就要求了对从事这方面的工作人员要有相当高的专业技能知识。个人在进入公司后，也不断加强自身专业技能知识的学习。比如学习招商工作的基本流程、招商工作每流程具体工作的开展方式与方法；学习办公所需的各种软件；学习品牌知识；学习与客户谈判的方式与方法等等。时至年末，个人在招商
购物中心招商工作流程： 制定招商工作计划 （项目整理招商部署） ↓ 市场调研→居民生活水平调研 商圈同业态店调研 商圈内商品调研租金费用水平调研功能服务性设施调研 ↓ 制定商品结构 ↓ 制定租金标准 ↓ 联系、沟通商户→提供招商资料 ↓ 考察评估商户 （目标主力店商户价值评估及竞争情 报收集） →填写招商登记表 谈判 ↓ 双方签定合同收取费用 ↓ 商户提供装修方案及效果图
↓ 核审装修方案及效果图→与店面物业沟通 ↓ 商户办理入场手续 ↓ 装修、备货、组织开业→人员培训 ↓ 重点商户的跟进回访 1、项目整体招租部署 在项目正式招商前，开发商应该对购物中心做出整体性、统一性的主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排，如目标商户是属于哪一种，是否适合项目的定位，是否迎合目标消费群体的消费需求，是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等，这些问题的解决与否对项目的招商成功与否都是至关重要的。 2、市场调研：市场调研主要分为5个方面 2.1、居民生活水平调研：针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。 2.2、租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。通过此项调研分析，为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。 2.3、功能服务性设施调研：对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。 2.4、同业态竞争店调研：对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。为我们的招商建立基础数据。
2.5商品调研：对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。 3、建立商品结构：根据调研结果及本店的市场定位，建立商品结构表，确定招商范围及品类、品牌。 4、建立商品档案库：根据调研数据，建立商品档案库。商品档案库的信息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容。是招商工作的重要基础工作。 5、确定商店平面布局：根据商品结构表，按照商品品类，由总部市场部制定出商店的平面布局图。 6、制定级差租金：根据市场调研数据和保本租金标准以及本店的平面布局图，制定本店的级差租金标准。 7、联系、沟通：根据商品档案库的资料来源，与拟招商户进行联系和沟通。 7.1、提供我公司的招商资料； 7.2、介绍公司的发展及未来 7.3、介绍我公司在本地区的发展计划 7.4、介绍我公司目前招商商店的情况、市场定位、开业计划、商店布局、与其合作的打算及合作方式等情况。 7.5、初步交流合作意向。 8、考察、评估：据有合作意向的商户，需进行生产、经营情况实地考察，主要是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、公司实力等。 9、谈判、签定合同：在有合作意向的前提下，进行实质性的谈判和签定合同。详见?合同（协议）签定及填写规范? 9.1、确定位置和面积：位置的确定需根据商店的平面布局图，按照商品的类别来确定。面积的确定需商户和我方人员在经过对预期的销售、成本、租金、利润的分析基础上来确定。 9.2、租金及费用介绍：招商经理和商户要对租金收取标准、收取时间、计算方法进行交流；对商户应承担的费用一一告之，包括水、电费、物业管理费、
商业地产项目前期招商三大要素决定成败 投资者对商业地产的前期招商可谓一知半解。 意识上，他们越发关注前期招商的重要性；操作中，他们却忽视了对不同主力商家多样需求的判断。 “市场环境、交通及其评估、整体商业规划，这三点是前期招商最需考虑的。” 易铺网CEO陈建明指出，从大卖场、超市，到建材、电器，亦或电影娱乐，主力商家对这三点的关注角度各有差别，只有细分清楚，才能使前期招商达到良好效果。 交通评估 开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商活动，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商。大的主力商家包括大百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家是指电影院等。 交通是否能承载商家的客源，是主力商家首先需要考虑的。“商家需要政府和开发商提供未来交通规划的方案。”陈建明强调，其次，必须委托专业评估部门对整个项目进行交通评估。 对于交通在前期招商中的重要性，深圳市新摩尔商业管理公司董事长杨宝民指出，外部交通解决顾客可达性，内部交通解决顾客在商场内部的循环问题，共同目的是为留住顾客创造良好条件。 “百货招商最具代表性。”杨宝民说，根据百货的交通要求，最好是主入口设置观光电梯，内部设置剪刀式样扶梯，解决垂直交通问题。百货要求具有良好的可视性，在十字路口周边最理想，两面临街最好，要求方便车辆进出。 商家在选址时对交通便利性非常重视。如果外部的便利性没有达到商家的要求,可以通过增加班车来弥补。 不同商家对交通的要求存在差异。如娱乐商家的人流由于不像家乐福、沃尔玛等超市那么大，所以相对来讲对交通的要求不是很苛刻。同理，如果停车和交通满足了家乐福、沃尔玛，那么开电影院肯定也没问题。 杨宝民指出，大卖场对交通和运输要求最高，一般 1.2万平方米的大卖场需要300个停车位，卸货平台需要300平方米?600平方米，转弯半径较大。电器类商品不仅要求有卸货平台，而且货梯最好比较宽，此外，电器类商店需要专用库房，方便物流配送。 项目整体
工作总结 部门：XXX 职务：XXXXX 姓名：XXXX 入司时间：XXX 年XX 月XX 日 本人 XX 年X 月至XXX 年XX 月一直在 XXX 就职，期间先后承担过终端销售、总经理助理、连锁店店长等岗位，因个人原因在 XXX 离职后。于 XXX 年XX 月X XX 日入职 XXXXX 运营部 XXXXX 岗位。目前已入司一个月时间，现本人就这段时间的工作情况做出如下汇报。 一、工作绩效指标罗列及完成情况 （一）部门职能、岗位职责、标准、流程的制定 1、局部商户开业筹备运营方案 本手册针对目前项目的整体情况，为保证已完成装修与验收的局部商户能顺利开业，并维护其开业后的经营秩序而制定，目前该方案已初步制定，待XXX 月份完成修订、协商沟通、确定审核后执行。 2、运营部管理手册 本手册针对运营部在后期对项目的经营与管理而制定，目前该手册已初步制定，待 9 月份完成修订、协商沟通、确定审核后执行。 3、客户服务中心管理手册 本手册针对客服部对营销中心水吧台、商场服务台的日常管理以及后期作为在商户、消费者及公司内部三者之间的窗口衔接而制定，目前该手册已制定完成，待审核后执行。 4、商户装修手册 本手册针对商户在二次装修前期、装修过程中、装修竣工验收三个阶段应遵循的规章制度而制定，目前该手册已完成修订，待审核后执行。 5、商铺运营管理手册 本手册针对商户在开业后期日常营运过程应遵循的各项管理规定而制定，目前该手册已完成修订，待审核后执行。 6、侧招方案 本方案针对提升商街与商铺双方的整体外立面形象以及引导消费者购物而
制定，该该方案已制定完成，待 XXXXX 审核后执行。 （二）商户进场 1、XXXXX 目前已经项目商户进场的进度与对方进行沟通，对方已于 XXX 月X XX日呈递报告至公司总部予以审批，且对方称其 XXXXXXX 月底会抵达 XXX，对xxxxx 所有项目进行实地进度勘察，但从多次沟通情况看，目前对方仍是以观望为主，待进一步沟通； 2、XXXXXX 目前该商户装修图纸已审核通过，目前在对接商户的进场，商户在持观望态度，已与商户约定在 XX 月 XXX 日进行面对面沟通； 二、工作当中存在的问题及解决思路 （一）个人角度的问题 1、自身从 XXX 年毕业至 XXXX 年一直在 XXXX 零售行业，受以往工作经验的影响，在现有岗位开展部分工作时，难免会以一种惯性思维去思考，而考虑不全面。 2、刚从事商业地产行业，尤其我们现有项目作为 XXXXX 省xxx 开放式的xxxxxx 商业体，自身缺乏的行业知识、运营管理模式在实践体验的同时，也同步在学习汲取阶段。 （二）工作角度的问题（仅代表个人意见） 1、项目定位，业态组合避重就轻 我们现有项目从建筑形式、价值理念、区域位置、周围商圈、主题定位等方面分析，人群来源则是面向 xxxxx 消费者，而 xxxxx 消费群体的导入则需各业态的 xxxx、xzzz、国内 xxxxx 的引进。虽然从项目目前商户进场的情况，尤其沿江一线虽已达到 XXX%以上的进场，但从已签订租赁合同的商户明细来看，严重缺乏餐饮、奢侈品、娱乐业等业态的主力店面、主力品牌，而非现在仅有的轻奢集合商户。 2、商户进场难，经营更难 商户进场难，一方面源于本身商业地产行业大的市场环境不景气，另外自身项目的招商进度，商户进场进度直接影响项目开业时间的确定。但我们更应