项目投资分析
一、昆明市房地产市场总体趋势
市场总是由消费者和产品两个方面组成的，但市场的供求平衡与否还受到宏观经济的很大影响。我们所做此报告，是在宏观经济未来无重大变化的基础上，针对产品及消费者进行调研分析，以促使本工程找到尽可能多的机会点，以及了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋势，做出准确结论，对工程的策划、包装等起到明确方向、指导定位的作用！
（一）昆明市房地产市场简况
目的：
分析市场，以了解掌握近期昆明房产市场的情况，从而得出我们对于整个昆明房地产市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。
2003年上半年昆明市房地产的发展稳中有升，机遇与挑战并存。
A. 商品房市场的竞争将更为激烈
从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来越强，同时开发商加大了对土地资源的储备，因此，2003年及今后商品房市场的竞争将会更为激烈。就目前商品房存量来看，市场的供求趋于平衡。但由于住宅市场以个人消费为主，并且消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使开发商在面对房产市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品，准确定位。
B. 小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态
就目前昆明房产市场来看，近几年来消费者的消费观念不断转变，随着大昆明建设的全面开展以及昆明正成为中国西部新的移民城市，加之市场开发中投资商的引导和刺激，房产开发已进入高峰期，小户型占大比例的阳光A版、86街U2等已全部售完，而正在销售的楼盘都以80－120平M的户型为主，因此，昆明房产市场上小户型楼盘已经断档，形成了昆明市小户型市场的真空期，成为小户型产品再次投放市场的有利时期。
C. 城市建设格局已发生新的变化
房产市场主要依赖于地区的经济水平以及目标消费群体的购买力。另外房产市场的地区差异性以及市政建设、园林绿化和基础设施等都严重影响着房产的市场占有率。近几年随着城乡结合部房产业的快速发展，使城市空心化的现象日益明显。另外新兴小区的配套设施逐步齐全，这使住宅郊区化已成为房产的趋势，整个住宅的建设重心已向城郊结合部转移。因此，本案要寻求自身的供求平衡点，就要锁定活跃于城市中的年轻人群，以避开住宅郊区化的矛盾。
D. 房地产受市场供求关系的制约将使开发投资结构更加趋于稳定
房地产市场的平衡主要是指总量和结构两方面的协调，价位也是影响制约之一，预计售价在1500－2500元/平方M左右的将占到80%，售价2500至3000元/平方M左右的将占到15%左右，售价在3000元/平方M以上的将占到5%左右；目前房产市场日益成熟，把握好市场走向和变化，房产结构将更趋稳定化和合理化。
E. 房地产市场的规模经营特点将逐渐显露
随着房产行业的竞争越来越激烈，出现的问题也就越来越多，政府在鼓励开发商创企业品牌、发展社区服务、引进新事物的同时，相继出台和实施了一些国家有关城市房地产开发经营经管条例、商品房销售经管方法及法规，进一步加强经管经营行为，保护消费者合法权益，尽量避免供求双方有利益冲突及不合理的事情发生。以完善、健全整个房地产市场。
（二）昆明市房地产市场特点分析
目的：
通过对房地产市场产品特点的采集和分析，为本案产品的各细节提供一个比较全面的市场依据和考量。
1. 房产市场产品特点分析
①按工期划分·分析
目前整个昆明市房产市场的在售个案基本分为现房、近期房和远期房三种类型。消费者对产品的要求越来越高，样式要求实用新颖，设计要求“人性化”，以及价格的合理化；随着已落成的现房逐步销售，周期一旦延长，就会产生产品样式方面的缺点，在一定程度上就会出现产品样式滞销的现象。因此，今后房产市场的竞争焦点就在于产品设计的合理性、功能性、实用性，以及地理位置的优越性、规划的完善性、设计的“人性化”、小区配套齐全性。
②按建筑形态划分·分析
目前昆明房地产市场以多层为主，占据相当大的比重，相对来说，低层（别墅）及小高层所占比重较小。高层由于公摊面积大，物管费高，所以抗性最大，所占比重也就最小。
③按房型划分·分析
目前昆明市房产市场现有房型主要有平层、复式、跃层和错层，以80—120平方
M的平层为主要房型，另外还兼顾一定比例的小户型。因此，要结合目标消费者的需求和市场定位来确定主力户型，确保推广及销售顺利进行。
④按面积划分·分析
昆明市的现有建筑工程的单套住宅面积以80—120平M的居多，其次是140平M 以上的占到一定的比重；另外，40—70平M之间的小户型由于市场定位的准确，在很大程度上也占有一定的市场份额。因此，以目标消费群体的需求为准，准确地定位单套房型面积和功能在后期房产销售中是非常重要的前提。
2. 营销策划水平
目的：通过对房产市场的各开发工程的营销策略及销售方式的调查、分析及归纳总结，引起开发商和投资商的重视，避免重蹈覆辙。
①销售道具
楼书、销控表基本上所有的楼盘都有制作，有一部分楼盘制作比较精美，具有一定的艺术性和文化内涵；现场模型、灯箱、表板等多数楼盘有制作，且比较齐备。
②户外引导
户外引导主要是在市中心的大型广告板上作宣传，很少看到工地现场有鲜明的旗帜、横幅、楼幅、条幅、工地围墙、大型看板等户外引导。
③接待中心
大多数售楼处都十分注重其地理位置，但现场布局和卖场气氛营造得不够好，也不大注重细节问题，比如说大多缺乏儿童活动区和品位廊，甚至没有划分出VIP 区。这些都是值得引起我们注意并需着力表现的。
④销售人员
由于销售人员售楼有提成，因此他们都比较主动热情，但有些专业素养差，缺乏置业顾问的专业技能，不能将楼盘的优势特色准确传达给消费者，影响售楼效果和开发商的整体形象。
⑤销售控制、价格制定
有大部分的开发商已进行有目的、有计划、有阶段的销售控制，一般都不采取敞开式销售，做好销控，就是要将部份好的户型甚至楼层，有计划地保留下来，在销售淡季时再推出，以平衡楼盘整体的销售状况，避免销售过程中忽冷忽热的现象。价格的制定因楼层、户型、装修程度和单体位置等方面的不同各异。
二、主要竞争个案及专项市场调研分析
目的：
通过对现有房产市场中典型竞争个案的调查统计和系统分析，来进一步了解昆明市房产市场的供求状况，以便本案工程产品能够在投放市场前作出更准确的产品定位和市场定位。
（一）小户型圈层个案分析
个案市调表及分析一：
86街公寓U2个案分析
一. 本案市场情况
工程简况：“86街公寓U2”是昆明市怡泰房地产开发有限公司的工程，该建筑地处白塔路延长线，市中心的优势位置，35%的绿化率，7万多平M的Shopping Mall,总户数为450户左右，是专为都市白领量身打造的电梯跃层空间；目前建
筑情况为结构体，已完全售出，市场接受情况非常好。
二. 产品分析
户型分析：“86街公寓U2”推出69平M一室一厅，88—98平M两室两厅，104—138平M三室两厅三大类十余种全跃层结构的户型，以及4.9M跳空，餐厅核心空间和全落地窗两面采光等设计。
景观特色：“86街公寓U2”的绿化率达到35%，拥有3200平方M大树绿色庭院，树木清溪交相辉映，还有大树停车场，这种绿化条件在市区住宅中比较少有，可体味其清静，美树和清水。
三. 营销策略
价格策略：“86街公寓U2”的单价从2700元起，主要从其地理位置的优势上来比较费用成本。
广告策略：从选择住在“86街公寓U2”的4大价值，2大机会以及城市对郊区居住成本大比拼来宣传该建筑魅力以及居家的美好享受。
个案市调表及分析二：
春天映象个案分析
一. 本案市场情况
工程简况:“春天映象”是昆明市房屋拆建经营开发公司的工程，目前建筑情况为现房，交房日期为2002年12月，该工程位于昆明市环城南路北京路交叉处，总占地面积为5000多平M，总建筑面积3万平M。该工程从2001年8月开
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
昆明市城市房地产交易管理条例 ( 1 9 9 9年9月2 3日昆明市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 9 9 9年1 1月2 6日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准) 第一章 房地产租赁 第一章 为加强我市城市房地产交易管理，规范房地产交易行为，维护房地产交易当事人 的合法权益，根 据《中华人民共和国城市房地产管理法》 、《中华人民共和国土地管理法》 等有关法律、法 规，结合本市实际，制定本条例。 第二条 本条例适用于昆明市城市规划区内房地产的转让、抵押、租赁和中介服务活动。 第三条 昆明市房产行政主管部门和土地行政主管部门，各司其职，密切配合，负责全市 城市房地产交易管理工作。 第二章 房地产转让 第三章 房地产抵押 第五章 中介服务 第六章 其他规定 第七章 法律责任 第一条
县（含县级市，下同）房产行政主管部门、土地行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理工作。 建设、规划、工商、物价、税务、公安等行政管理部门按照各自职责，协助做好房地产交易活动中的有关管理和服务工作。 第四条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第五条房地产权利人应当遵守房地产交易的法律、法规，依法纳税和办理有关手续。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第二章房地产转让 第六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、互换（交换）、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 第七条以出让方式取得土地使用权的，其土地使用权及地上建筑物、构筑物所有权在出让年限内可以转让。 土地使用权转让时，其土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为土地
房地产市场分析研究报告
第一章 7月份宏观环境篇 一、政策法规热点追踪 ?我国规定安置补偿不到位不得出让土地 中国之声《新闻和报纸摘要》报道，国土资源部修订发布的《闲置土地处置办法》本月起正式施行。修订后的处置办法加强了对闲置土地的预防和监管，力争从源头上杜绝政府原因导致的土地闲置。国土资源部政策法规司司长王守智介绍说，修订后的《闲置土地处置办法》明确要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让，避免因拆迁等原因造成的土地闲置。 40城市个人住房信息已联网未来将覆盖500城市 7月1日，住建部相关人士表示，截止到6月30号，全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市，也就是说，个人名下到底有几套房，通过这套系统一查就可以知道了。住建部将从中最终选择40个城市作为第一期的联网城市，今后，首套房、二套房标准将统一，联网系统也将遏制异地炒房。
据CCTV经济信息联播报道，记者了解到，目前个人住房信息联网系统在北京、成都设有南北两个数据中心。联网后，住建部将对各城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控，系统实时更新数据，住建部将和地方政府同时看到相关数据，联网后，对首套房还是二套房”、“首套房认房还是认贷”等目前地方政府通常可以自行界定相关概念，住建部今后将完全通过系统进行统一确认。但记者也了解到，虽然目前已有40个城市正式联网，但有一些一线城市并没有被纳入到此次一期联网当中，该联网系统究竟何时能正式正常运转目前也不得而知。 ?深圳土地改革三大文件首度公开 在高调宣布启动土地管理制度改革40天后，昨日，深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件。这意味着，在一番犹豫和姗姗来迟之后，有关深圳此次土改的基本内容已经向社会公开。“土地确权”、“违建处理”被普遍视为此轮土改的第一核心要点。深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件：《深圳市土地管理制度改革总体方案》、《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》、《关于成立深圳市土地管理制度改革领导小组的通知》。 《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》提出，推进原农村土地确权试点实践。推进原农村城市化
房地产业的关联性很强，不仅自身的发展能推动国民经济前进，还能带动建筑、家电、装修、交通等行业一起发展。民生问题一直是政府工作的重中之重，然而房地产业所解决的就是住房问题，是基本生活必需品。显然，房地产已成为重要的产业部门。随着我国快速的城市化，房地产业迅猛发展，也越来越受到各方关注。但最近，我国房市出现投资过热、房价偏高，及受到全球经济衰退、调控政策、市场低迷等因素的综合影响，开发商、购房者开始回归理性，房市出现整体下滑的势头，并被宣告进入一段调整期。昆明房地产市场是否过热？是否会出现房地产泡沫？我们作为房地产行业内的人或是消费者，对昆明房地产市场未来的发展到底应该持怎样的态度？针对这些问题，有必要对昆明房地产发展状况及趋势进行分析和判断。 一、昆明房地产市场现状分析 昆明的房地产市场于上世纪80年代中后期起步，历经10多年培育，自90年代末20世纪初发展迅速，目前仍处于快速发展阶段，需求有持续上升的潜质，但随着大批房地产企业的进入，导致这片热土上的竞争异常激烈，最后到底会朝怎样的方向发展，我们翘首期待。 近年，昆明的总体经济指标稳步增长，伴随着“深入房改政策”、“活跃三级市场”、“优厚的银行按揭条件”、“实施安居工程”等一系列宏观政策指引，昆明房市随即巨大的发展潜力和惊人的能力。房地产业逐渐发展成为昆明重要的支柱型产业。就土地出让来看，昆明城区主要被分为两类：一类主城区城中村改造，地段好、容积率高、规划建设城市综合体，拆迁上较难；一类配套差地价偏低的呈贡新城及周边，潜力大供应多。拥有高端属性且地价低的滇池片区，供应较少。 昆明房地产市场2013年上半年的发展现状。供求平稳：整体供应量较充足，其中南市区的供需都相对较大；底价主导：整体土地价格依旧是多数以底价成交。低地价利于减轻开发商的费用成本，对于延缓房价上涨抑或是使房价回落都至关重要；市场活跃：上半年土地成交18380亩，过规建面1587万方，土地市场活跃；整体态势明朗：2013年新盘占据市场，开盘项目保持着小步快跑的势头，新增刚需量大，但改善型需求不多；价栺增长：市场成交价稳中有升，8863元/㎡，二环内开盘均价普遍上万，且没出现前年以价换量的局势；主力刚需：购房的大军主力仍以刚需为主，公寓、小户型受到更多青年上班族亲睐。此外，注重人居品质的客户渐增，在满足大量刚需的同时，改善型购房者正期待着能受到更多关注。 二、昆明房地产市场发展趋势分析 1、昆明城市特点，预示房地产市场好的发展前景 昆明为云南省会，是云南省的政治、经济、科技、文化、交通中心，是国家重要的旅游和商贸城市，是西部地区重要的中心城市！昆明还是国家一级口岸城市，滇中城市群的核心圈和亚洲5小时航空圈的中心，是中国面向南亚、东南亚的门户和唯一面向东盟的大都市。作为省内经济、配套最发达的城市，拥有绝对核心的地位，对各个州市都有着极强的吸引力、辐射力。并因全国最小的年温差，其气候特征使昆明以“春城”的美名享誉中外，非常适宜居住，其养老房地产将成为城市的一大特色。这些特点，预示着昆明房地产市场巨大的发展潜力。 2、昆明市稳步上升的整体经济，保障房地产市场的不断发展 近几年，昆明宏观经济一直保持在7%以上快速发展，尤其是2000 年以来，发展加速趋势明显。经济发展改变了昆明的居民人口分布，城市化率在不断提高；也改变着居民的收入状况，可支配收入在不断上涨。种种变化，使人们对居住的要求不断提高，形成非常强势的有效需求，为昆明房地产发
房地产市场分析报告 战略投资部
目录 一、市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、房地产行业的供应分析 四、市房地产市场需求分析 五、市房地产企业状况 六、市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议
一、市房地产行业发展特征 长期以来，市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。 近年，市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费
项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。 发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规、协调发展。 国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金
春城楼市风云录03-04昆明市房地产市场调查报告
2004年8月17日星期二 昆明筑巢氏房地产行销顾问有限公司 目录： （一）营销环境及昆明房地产基本状况分析 (3) 一、2004年上半年云南省区域经济特点 3 二、2004年上年年昆明城市经济要点 6 三、昆明城市规划发展方向7 四、土地供给9 五、昆明市房地产二级市场交易情况：11 （二）市场供给与销售统计 (12)
（三）竞争分析 (15) 一、板块竞争15 二、大盘竞争存在不确定因素15 三、别墅及高档公寓16 四、滇池板块竞争项目17 五、2003—2004典型项目分析19 （四）产品形态分析 (34) 一、产品热点：34 二、昆明市2003—2004热点户型追踪 34 （五）消费形态分析 (41) 一、昆明市场住宅消费需求轨迹41 二、昆明市房地产市场需求处于转型期42 三、中高端消费需求形态42 四、消费群形态特征基本面分析45 五、四大群体的住房需求特征49 六、价格调查报告 （一）营销环境及昆明房地产基本状况分析 一、2004年上半年云南省区域经济特点
云南经济集中表现为资源大省，经济小省的特点；旅游、能源、商贸等产业有着相当的发展潜力并面临着巨大的发展机遇。 云南在全国经济发展中还是一个比较落后的省份。GDP仅为2000亿元。城乡差别、省会城市和地级城市差别、地级城市和县级城镇的差别非常明显。 云南经济体系不够健全、产业结构水平较低，但是资源依然保持潜在的优势，因此给民间资本带来很大的投资空间，给发达地区的民营企业投资云南带来很多发展机遇。未来云南有可能成为体验旅游经济、商贸通道、能源产业相结合的经济形象，在这种情况下，房地产和汽车、通讯、IT、教育等“生活平台”产业在云南继续有着良好的、优于全国平均水平的发展空间。 今年以来，国家加大了对宏观经济的调控力度，抑制部份地区部份行业的投资过热现象，调控措施对云南省投资增长的影响逐步显现，投资增幅明显回落。其主要特点： 一是投资增幅呈逐月回落。1－5月，全省全社会固定资产投资完成430亿元，比去年同期增长40.6%，在投资中，城镇固定资产投资完成316.05亿元，同比增长46.5%，增幅分别比1－3月、1－4月回落14.2个和6个百分点。其中：基本建设完成投资194.34亿元，增长49.8%；更新改造完成投资45.85亿元，增长58.4%；房地产开发完成投资45.46亿元，增长35.2%。基本建设、更新改造和房地产开发投资增幅与1-3月和1-4月相比，均有不同程度回落。 二是全省各行业投资有起有落，国家对部分行业投资过快增长的调控和对煤、电、油、运等瓶颈行业的支持效果明显。国家调控的钢铁、电解铝、水泥和房地产行业投
项目投资分析 一、昆明市房地产市场总体趋势 市场总是由消费者和产品两个方面组成的,但市场的供求平衡与否还受到宏观经济的很大影响。我们所做此报告,是在宏观经济未来无重大变化的基础上,针对产品及消费者进行调研分析，以促使本项目找到尽可能多的机会点，以及了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋势，做出准确结论,对项目的策划、包装等起到明确方向、指导定位的作用! （一)昆明市房地产市场概况 目的:
分析市场,以了解掌握近期昆明房产市场的情况，从而得出我们对于整个昆明房地产市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。 2０03年上半年昆明市房地产的发展稳中有升,机遇与挑战并存。 A. 商品房市场的竞争将更为激烈 从现有商品房市场来看,随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来越强,同时开发商加大了对土地资源的储备,因此，２003年及今后商品房市场的竞争将会更为激烈。就目前商品房存量来看,市场的供求趋于平衡。但由于住宅市场以个人消费为主,并且消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使开发商在面对房产市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品,准确定位。 B. 小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态 就目前昆明房产市场来看,近几年来消费者的消费观念不断转变,随着大昆明建设的全面开展以及昆明正成为中国西部新的移民城市，加之市场开发中投资商的引导和刺激，房产开发已进入高峰期,小户型占大比例的阳光A版、86街U2等已全部售完,而正在销售的楼盘都以80－12０平米的户型为主,因此，昆明房产市场上小户型楼盘已经断档,形成了昆明市小户型市场的真空期,成为小户型产品再次投放市场的有利时期。 C．城市建设格局已发生新的变化 房产市场主要依赖于地区的经济水平以及目标消费群体的购买力。另外房产
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
前言 承蒙贵公司我公司的信任，由我公司全面负责昆明市西山区项目的全程策划及市场推广工作。 本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本的经营利润进行分析和评估。关于本投资分析报告，有以下几点说明： 1、本分析报告主要运用项目的财务评价、现金流量分析和内部收益率分析 三种方法对项目的开发成本和经营利润进行评估。 2、本项目的有关成本的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的 数据。 3、由于本项目的规划方案尚未最后确定，根据目前有关状况对经济指标作 以下模拟： 由于项目未最终确定，多数工作均有待于与贵公司进行协商，以谋求共识，为实现最终的项目业绩共同努力。 目录
一、项目开发周期 根据本项目的现状，将本项目的开发周期初定为： 1）勘探、设计、拆迁过渡、施工准备等前期工作，需三个月。2）土建、安装、装修、销售等工作需一年，即12个月。 3）整个项目的开发时间为15个月。
二、项目总投资成本 1、项目前期已发生费用 项目前期已发生费用和地价共为：2180万元，包括： 65元/平方米*40000平方米=260万元 地价：60万元/亩*30亩=1800万元 规划设计费：30元/平方米*40000平方米=120万元 2、项目总投资成本 根据昆明市现行工程概预算，当前昆明地区建筑、装修材料及设备的物价水平以及昆明地区有关征地、拆迁过渡及各种税费的规定，工程投资估算表如下： 单位：万元
说明: （1）表中的工程的单价在造价为多层住宅、小高层住宅的平均价格,以多层和高层所占比例为3:2计,850*+1050*=930元/平方米； （2）上述各项费用是在根据昆明市目前的物价水平及相关规定确定，可供参考。 3、项目建设期贷款利息 40000平方米*50元/平方米=200万元 三、销售收入分析 1、营业额 项目的可售面积为40000平方米，根据昆明市现阶段房地产市场的行情及价格水平，初步认为本项目多层住宅价格定为:2350元/平方米,小高层住宅价格定为:2400元/平方米。本项目各种住宅完全销售完毕可得收益如下：
房地产市场的调查与研究 房地产市场的调查与研究 一、市场调查的意义 1、狭义的市场调查 狭义的市场调查确实是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。 关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。 所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售
率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料。 所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。 2、广义的市场调查 广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。 关于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。 收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执
行情况，以及公司的经营业绩。如此，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 二、市场调查的种类 依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型： 1、询问调查法 是指将所拟调查的事项，采纳面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。能够用于事实、意见和动机的询问。 2、观看调查法 是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观看消费者的动作，而以该动作的聚拢作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感受到调查正在进行，如此能够幸免被调查人的主观意见对调查结果产生阻碍。
云南房地产市场调 研报告
云南地产市场调研报告 橡树地产——新项目云南分公司 11月25日第一部分:云南省概况
一、云南省地理位置和行政区划: 云南省: 总面积:约39万平方千米,占全国面积 4.11%,在全国各省级行政区中面积排名第8;总人口:4596万( ),占全国人口3.35%,人口排名为第12名;全省共有25个少数民族。汉族人口为3062.9万人,占总人口的66.63%;各少数民族人口为1533.7万人,占总人口的33.37%。 相邻的省区:四川、贵州、广西、西藏;
缅甸、老挝和越南; 北回归线从该省南部横穿而过。 行政区划: 呈贡区(含呈贡新区) | 盘龙区| 五华区| 官渡区| 西山区| 东川区| 安宁市| 晋宁县| 富民县| 宜良县| 嵩明县| 石林彝族自治县| 禄劝彝族苗族自治县| 寻甸回族彝族自治县; 古城区| 永胜县| 华坪县| 玉龙纳西族自治县| 宁蒗彝族自治县; 隆阳区| 施甸县| 腾冲县| 龙陵县| 昌宁县; 景洪市| 勐海县| 勐腊县。 二、云南省自然地理: 1、气候特点: 云南气候兼具低纬气候、季风气候、山原气候的特点。其主要表现为: ①气候的区域差异和垂直变化十分明显:平均温度在5~24℃左右,南北气温相差达19℃左右,表明了”立体气候”的特点。 ②年温差小,日温差大。夏季,最热天平均温度在19~22℃左右;冬季,最冷月平均温度在6~8℃以上。年温差一般为10~15℃,但阴雨天气温较低。一天的温度变化是早凉、午热,特别是冬、春两季,日温差可达12~20℃。
③降水充沛,干湿分明,分布不均。降水量最多是6~9月份四个月,约占全年降水量的60%。11月至次年4月的冬春季节为旱季,降水量只占全年的10%~20%,甚至更少。 2、地质地貌: ①云南地形:极为复杂,大致上,西北部是高山深谷的横断山区,东部和南部是云贵高原。整个云南西北高、东南低,有84%多的面积是山地,高原、丘陵占10%,仅有不到6%是坝子、湖泊之类。 ②云南地貌:云南平均海拔米左右,主要是波状起伏的低山和浑圆丘陵,发育着各种类型的岩溶地貌,西北部平均海拔在3000米~4000米;云南西南部平均海拔在1500米~2200米;云南靠边境地区地势逐渐和缓,平均海拔只在800米~1000米,个别地区下降至500米以下,是云南热带和亚热带地区之所在。 3、水文: ①云南省地跨六大水系:太平洋水系长江水系、东海珠江水系、南海元江(红河)水系、北部湾澜沧江(湄公河)水系、南海印度洋水系、安达曼海伊洛瓦底江水系。 ②湖泊:滇池、洱海、抚仙海、异龙湖、程海、泸沽湖。
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
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前言 承蒙贵公司我公司的信任，由我公司全面负责昆明市西山区项目的 全程策划及市场推广工作。 本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本的经营利润进行分析和评估。关于本投资分析报告，有以下几点说明： 1、本分析报告主要运用项目的财务评价、现金流量分析和内部收益率分 析三种方法对项目的开发成本和经营利润进行评估。 2、本项目的有关成本的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关 的数据。 3、由于本项目的规划方案尚未最后确定，根据目前有关状况对经济指标 共识，为实现最终的项目业绩共同努力。 目录 一、项目开发周期 根据本项目的现状，将本项目的开发周期初定为： 1）勘探、设计、拆迁过渡、施工准备等前期工作，需三个月。 2）土建、安装、装修、销售等工作需一年，即12个月。
3）整个项目的开发时间为15个月。 二、项目总投资成本 1、项目前期已发生费用 项目前期已发生费用和地价共为：2180万元，包括： 65元/平方米*40000平方米=260万元 地价：60万元/亩*30亩=1800万元 规划设计费：30元/平方米*40000平方米=120万元 2、项目总投资成本 根据昆明市现行工程概预算，当前昆明地区建筑、装修材料及设备的物价水平以及昆明地区有关征地、拆迁过渡及各种税费的规定，工程投资估算表如下： 说明:
（1）表中的工程的单价在造价为多层住宅、小高层住宅的平均价格,以多层和高层所占比例为3:2计,850*0.6+1050*0.4=930元/平方米；（2）上述各项费用是在根据昆明市目前的物价水平及相关规定确定，可供参考。 3、项目建设期贷款利息 40000平方米*50元/平方米=200万元 三、销售收入分析 1、营业额 项目的可售面积为40000平方米，根据昆明市现阶段房地产市场的行情及价格水平，初步认为本项目多层住宅价格定为:2350元/平方米,小高层住宅价格定为:2400元/平方米。本项目各种住宅完全销售完毕可得收 1）税金：根据现行的财务标准，本项目的综合税率合计为销售收入的5.5%
房地产市场分析研 究报告 1
目录 第1章市场环境 1.1居民生活概况 1.2 城市建设概况 第2章木地板市场容量 2.1 需求总量 2.2 需求总额 2.3 生产规模 第3章强化木地板市场容量 3.1 需求总量 3.2 需求总额 第4章木地板市场价格状况 4.1 实木地板价格状况 4.2 强化木地板价格状况 第5章木地板的市场占有率 5.1 三类木地板的市场占有率 5.2 不同价格档次强化木地板的市场占有率 5.3 主要品牌强化木地板的市场占有率 5.4 主要品牌强化木地板销售量 第6章特殊优惠政策 2
第7章强化木地板的周期界定及发展趋势 7.1 市场特点 7.2 生命周期界定 7.3 发展趋势 7.4 主要品牌的市场地位和市场形象 7.5 对地板市场销售人员的评定 第8章竞争品牌概况 8.1 品牌介绍 8.2 产品销售情况 8.3 产品广告宣传情况 第9章潜在消费者研究 9.1 年龄特征 9.2 家庭收入特征 9.3 家庭装修费用支出 附件:北京木地板市场主要品牌一览表 3
4 第1章 市场环境 1.1 居民生活概况 北京是中华人民共和国的首都,位于华北大平原的北端,是中国政治文化中心。北京约有人口1240万。 北京是全国消费水平较高的城市之一。随着人民生活水平的提高,北京城乡人民收入明显增加,生活质量进一步改进。1999年,全市职工平均工资12,300元,扣除价格因素,实际增长9%(详见表1－1);1999年,全市城镇居民人均可支配收入8,472元;人均消费性支出为6,971元,比1998年同期增长6.7%。这些都为市场带来了大量的消费需求,并形成了稳定而具备一定实力的消费阶层(详见表1－2)。 表1－1 北京市职工人均收入情况 单位:元 表1－2 北京市 人均收入与支出情况 单位:元
昆明锐理——2016年上半年昆明房地产市场研究报告 一、宏观·平稳宽松 1.1 经济运行 【全国经济环境】经济运行总体平稳，PPI同比降幅缩窄，结构调整和转型升级在稳步推进。 【全国经济环境】M2供应增加，新增信贷随之高涨，居民贷款比重大，企业类贷款增长乏力。
【全国经济环境】全社会固定资产投资增速平稳，房地产投资增速自年初持续上升。 【昆明经济环境】昆明经济受宏观形势影响持续走低，产业结构调整持续，经济下行明显。 【昆明经济环境】居民消费能力稳中有升，金融机构人民币存款余额平稳增涨。
【昆明经济环境】固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占固定资产投资额比例也增加。 1.2 【经济小结】
全国GDP增速基本保持稳定，全社会固定资产投资增速自2015年后半年趋于稳定，房地产投资持续上升，房地产市场趋于稳定状态；昆明固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占比例也增加。房产市场先行指标回暖迹象明显。 1.3 政策环境 【全国政策解读】2008年-2016年6月重要政策总结。 【2016年1-6月全国重要政策节点】 【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。
【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。 【全国政策解读】降首付，延长贷款年限、购房补贴。 现象：三四线城市及部分二线城市，走量缓慢，库存积压。 解析：一二线城市人流量大，购房/租房需求高。因此购房者与投资者均将目光放在了一二线城市，导致了三四线城市及部分二线城市走量缓慢，库存积压。 政策措施：在降低购房首付，延长贷款年限，购房补贴利好条件的基础上，大力推进棚户区改造货币化，多重措施去库存。 【全国政策解读】因地制宜，北、上、广、深及部分二线城市调控收紧。 现象：至2015年下半年，各城市纷纷解除限购以及“90,70”政策，整个房地产市场回暖明显，与此同时房产市场分化现象明显加剧。热门一二线城量价齐升，其中部分城市频频拍出地王，三四线却仍旧于寒流之中慑慑发抖。 解析：三四线城市走量缓慢，有实力的开发商集体投奔热门一二线城市，小型开发商则在三四线城市“楼市的泥潭中越陷越深”。
诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62
第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。