浅析我国建材行业的投资风险及规避
投资学结业论文
：寇文茹
指导老师：峰教授
学校：文理学院
院别：经济与政法学院
专业：国际经济与贸易
班级：国贸1111班
学号：2011104137
摘要：2010年，在宏观经济向好趋势的带动下，我国建材业生产实现较快增长，出口额超过金融危机爆发前水平，受益于地产新开工复和4万亿元投资项目延续拉动，建材行业总体销售情况明显好于上年，经济效益稳步增长。节能减排和淘汰落后产能进展显著，行业万元工业增加值综合能耗降到3.3亿吨标准煤。2011年，国环境进一步好转、投资增长惯性较强、基础设施投入加大和建材下乡、新农村建设的不断推进，都会增加对建材产品的需求。文章以国外经济形势为背景，结合国家产业政策导向和行业发展趋势，分析论证了目前我国建材行业主要存在的风险，并据此提出规避风险的策略和建议。
关键字：建材风险规避
2009年我国经济继续高位运行，GDP年增长率达到了8.7％。在宏观经济面良好运行的大环境下，建材行业大力推进推动结构优化升级，加快转变经济发展方式，生产快速增长。截至2009年11月，建材行业在工业总产值的比重达3.87％，较2008年，升了0.11个百分点。然而发展的背后，由投资过热所造成的结构失衡、产能过剩等问题依然困扰着行业的发展。为此，2009年l2月上信部下发《关于报送水泥和平板玻璃淘汰落后产能三年计划的通知》，根据这个通知，2010年全国将淘汰水泥产能4661万吨，淘汰平板玻璃产能780万重箱。
在此背景下，各生产经营企业、投资机构和银行有必要发掘行业市场规律和发展趋势，充分研究论证建材行业风险，据此制定发展战略，以降低投资风险，保持建材业又好又快发展。
一、建材行业投资现状分析与预测
（一）投资规模
2011年，水泥制品、玻纤增强塑料制品、防水材料、石材等新兴建材产品投资对建材行业固定资产投资的拉动效应较为明显，我国建材行业投资增速总体呈现高位震荡上扬走势。1～12月，我国建材行业完成固定资产投资9578亿元，同比增长31.9%，增速较上年提高8.0 个百分点；刨除水泥行业之外的固定资产投资增速为55%，显示出其他新兴的建
材行业在2011年的蓬勃发展。
2005～2011年我国建材行业固定资产投资及同比增长
数据来源：中国建筑材料联合会，中经网整理
（二）投资结构
1．地区结构
近年来，中西部地区在实施开发战略后，建材行业固定资产投资由高速增长转向平稳增长；东部地区建材行业固定资产投资历经多年的低速增长之后，2010 年重新转向快速增长，2011 年仍然保持较快增长，增速一度超过中西部地区。
2．行业结构
（1）水泥投资
2011年，我国继续推进淘汰落后产能，严控水泥生产线建设，水泥行业完成固定资产投资1439亿元，同比下降8.29%，比建材行业固定资产投资平均增速低40.19个百分点，5 年来首度出现负增长，投资额在建材工业各行业中首度退居次席。
2002～2011年我国水泥行业固定资产投资及同比增长
分区域来看，2011年，我国东部地区水泥行业完成固定资产投资381亿元，同比下降13.5%，占全国水泥投资总额的26.46%；中部地区完成投资452亿元，同比下降3.7%，占比为31.39%；西部地区完成投资607亿元，同比下降8.1%，占比为42.15%。
分省市来看，新疆水泥投资额和增速均排名第一，投资额接近100亿，增速达93%；、、、、、等省市投资额也均超过70亿。
（2）平板玻璃投资
2011年5月，工业与信息化部发布了《关于抑制平板玻璃产能过快增长引导产业健康发展的通知》，明确提出坚决淘汰落后产能，对玻璃行业的生产线建设实施较为严格的控制政策。2011年，我国平板玻璃行业完成固定资产投资300亿元，同比增长17.3%，增速较上年大幅下降39.86个百分点。特别是下半年以来，累计投资增速持续下滑。
（3）其他主要子行业投资
2011年，我国建筑和卫生瓷行业完成投资672.6亿元，同比增长20.06%；砖瓦砌块行业投资缓慢上扬，全年完成投资1050亿元，同比增长59.8%；石材行业完成投资1000亿元，同比增长45.1%。
2011年我国建筑和卫生瓷行业累计投资
2011年我国砖瓦砌块行业累计投资
（三）影响因素
建材行业固定资产投资的主要影响因素主要有以下三个方面：
首先，国宏观经济环境变化对建材行业投资变动有较大的影响，主要包括货币政策
和财政政策、基础建设投资、房地产投资等，其中房地产投资的影响更为直接。从历史经验来看，宏观经济形势的好坏直接决定了固定资产投资的金额情况，两者体现出非常强的正相关关系。前些年我国房地产市场投资火热，带动了建材行业的火爆行情；随着国家房地产市场调控措施的出台，建材行业便开始出现产能过剩和产品价格走低的现象。2012年，面对复杂多变的国际经济环境和国经济运行的新情况新问题，我国将继续实施积极的财
政政策和稳健的货币政策，继续实行限购政策以促进房价合理回归，继续处理好保持经济平稳较快发展。
其次，产能结构对建材行业投资有直接的影响。目前，我国部分建材产品产能过快增长势头难以抑制，受全国固定资产投资增速拉动的影响，水泥、平板玻璃等产能过剩行业在局部地区投资增长仍然较快。同时，淘汰落后难度依然很大，受局部地区需求增长和等量或减量置换落后产能政策落实机制滞后的叠加影响，水泥、平板玻璃行业落后产能置换较慢。
最后，节能减排政策对建材行业投资也有一定的影响。由于建材行业是传统的高能耗、高污染行业，国家出台的节能减排相关政策基本都对建材行业投资存在较大影响。目前已出台的各项政策规划中，水泥、玻璃和建筑卫生瓷等主要子行业都在治理围之。“十
二五”时期，我国建材行业发展应遵循绿色发展的原则，加强节能减排和资源综合利用，大力发展循环经济，推进清洁生产，着力开发集安全、环保、节能于一体的绿色建筑材料，促进建材行业向绿色功能产业转变。
（四）投资预测
2012年，我国经济增长速度有所放缓，同时还会加大淘汰落后产能力度和节能减排实
施力度。在此背景下，预计2012年我国建材行业固定资产投资增速将缓慢下滑。估算2012年，建材行业固定资产投资完成额将有新的增长。另外，国家计划“十二五”期间淘汰落后水泥产能2.5亿吨，2011年淘汰了1.53亿吨，剩余约1亿吨淘汰任务很可能在2012年完成。预计201年，产能过剩迫使国企业必须降低水泥固定资产投资增速。
按照国家规划，“十二五”期间建材工业节能总目标是。力争使建材工业万元增加值能耗降低20％。为了实现该目标，建材行业必须加快产业结构调整步伐，以先进生产工艺取代落后生产工艺；大力发展循环经济，进一步扩大对各类工业废弃物的利用量；提高建材产品质量，延长产品使用寿命；延伸产业链，大力发展加T制品业：增强节能意识，加强食业节能管理。此外，由于建材行业的高能耗特征。能耗指标的高低也直接影响企业的成本大小进而决定企业的竞争能力的强弱。在围家大力推行节能减排产业政策的大环境下，能耗高的企业由于竞争力的下降面临着被淘汰或被并购蓖组的风险。
二、建材行业发展趋势分析
（一）行业发展周期分析
2011年，在建材产品要素价格上涨、财务成本增加、环境约束加大的背景下，我国建材行业不断调整产业结构、加大节能减排力度、加强技术创新和产品研发步伐，行业经济运行总体保持平稳态势。
但是2011年，我国建材下游行业发展速度开始放慢，下半年以来的表现尤为突出。全年房地产新开工面积同比增长16.2%，增速较上年大幅下降24.5个百分点，主要是由于房地产市场受到严格调控所致。交通运输仓储和邮政业，水利、环境和公共设施管理业，以及电力、燃气和水的生产和供应业等三大行业合计基建固定资产投资累计为6.64万亿元，同比仅增长6.53%：其中，铁路运输业投资同比增速从3月开始一直呈下行趋势，7月出现同比负增长，全年累计同比下降22.50%；道路运输业投资累计增速于4季度跌破10%。
综上所述，在我国经济增速逐渐放缓和下游行业需求减弱的背景下，我国建材行业开始进入行业发展周期中的平缓发展期。
（二）行业景气度分析
2011年上半年，我国建材行业积极应对加息、存款准备金率提高、原燃料价格大幅度上涨、劳动力成本上升、人民币升值等新情况，通过转变发展方式、节能减排、重组联合和管理创新，建材行业产销、价格、效益均保持稳步增长。下半年，房地产市场受到严格调控，且产能的严重过剩推高了企业库存。特别是进入4 季度，楼市新政对水泥、玻璃等建材需求的抑制作用凸显，气温的逐渐降低使建筑工程施工量减少，导致我国建材行业绩效有所下滑。
进入2012年，我国建材行业仍然没有明显的利好政策出台。由于受固定资产投资增速放缓和国家房地产政策调控的影响，1季度水泥、玻璃等建材产品需求疲软，行业利润总额同比下降10.64%，为近年来最低增速。随着下半年基建项目投资的陆续开展和保障性住房建设速度的加快，预计建材行业景气度将逐步回升。因此，预计2012年，我国非金属矿物制品业企业景气指数整体呈“U”形走势；1、2季度处于“微景气”区间，3季度处于“相对景气”区间，4季度可能升至“较为景气”区间。
2008～2011 年我国非金属矿物制品业企业景气指数
（三）行业发展趋势分析
1．产销将保持增长，但增速趋缓
2013年，房地产调控政策仍将维持从紧取向，在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会贸然放松。随着房地产销售的下滑，将进一步影响到房地产开发投资增速和房屋新开工面积增速，从而影响到水泥、玻璃等建材产品需求的增速。但是，2013年，中国将继续推进保障性住房建设，计划新开工建设700万套以上保障房，实际在建工程量至少1700多万套。保障性住房建设的稳步推进能够提升建材产品需求，有助于改善建材行业的景气。
综上所述，预计2014年我国大部分建材产品产销将继续增长，但增速趋缓；建材企业产品累计产销率仍将保持在97%以上的较高水平。
2．出口总体保持增长，但增速有所回落
2011年，在全球经济增长逐渐放慢的背景下，我国建材产品出口仍能稳步增长，但增速开始有所回落。1～12月，建材工业产品实现出口额242亿美元，同比增长25.1%，增速较上年下降4.9个百分点。预计在未来一段时间，我国我国建材行业出口总体将保持增长，但增长速度将会有所下滑。
3．兼并重组频发，产业集中度将继续上升
“十二五”时期，我国将支持水泥、平板玻璃等规模效益明显的行业优势骨干企业，以技术、管理、资源、资本、品牌为纽带，加快联合重组、淘汰落后、“上大压小”和技术改造；支持优势骨干企业实施横向产业联合和纵向产业重组，通过资源整合、研发设计、精深加工、物流营销和工程服务等，进一步壮大企业规模，延伸完善产业链，提高产业集中度，增强综合竞争力。预计，我国水泥、玻璃等行业产业集中度将继续上升，兼并重组速度加快，形成优势骨干企业为龙头、大中小企业协调发展的格局。
4．新型建筑材料有望得到快速发展
新型建筑材料是区别于传统的砖瓦灰砂石等建材的建筑材料新品种，具体包括新型墙体材料、新型防水密封材料、新型保温隔热材料和装饰装修材料四大类。随着国民经济的发展和人民生活水平的逐步提高，人们对建材的要求也不断提高，而新型建筑材料正好能够满足人的这种需求。预计在以后，我国新型建筑材料行业将得到快速增长。
三、建材行业风险规避建议
（一）政策风险
淘汰落后产能和推动企业重组并购是我国政府目前在建材行业上坚持的两条主线。其中，落后产能的淘汰非但屡禁不止、反而有扩大趋势的现象已经引起了政府的极大关注和大力整治，因此，银行在向行业企业授信过程中，应当认真评估新增或扩建生产线的方向是否符合国家相关政策要求，产品是否属于国家淘汰落后产能目录围，避免类似风险的产生。
企业重组并购方面，目前行业龙头企业突起的迹象明显，近年来收购重组动作频繁。虽然此类举动属于政府鼓励支持的行为，但也存在一部分并不具备实力条件的企业跟风的现象。建议银行在授信过程中要对企业进行严格的财务审查，避免由于企业盲目扩带来的资金链断裂和债务结构不合理引发的风险。
（二）宏观经济波动风险
由于建材行业与国民经济的发展高度正相关，其受宏观经济波动的影响也相对较大。目前全球经济局势仍处在增长乏力的困境中，我国也处于经济发展模式改革和经济结构调整的艰难时刻，宏观经济出现较大幅度波动的概率较大。当经济下行时，包括房地产市场、其他类基础设施建设投资等都可能出现增长放缓甚至发展停滞，对建材行业的产品需求可能急剧收缩，由此而带来的行业产能相对过剩和产品库存快速增长，这类型的风险对行业来说可能是巨大。因此，银行在对行业进行授信时不可忽视对宏观经济发展前景的评估。
（三）原材料风险
建材行业属于高能耗产业，我国建材行业更是能耗偏大。产品生产成本部分为原料和能源成本。虽然行业产品的价格处在上升阶段，但是以煤、电、油等为主的建材原材料价格持续走高，根据已公布的数据，2011年全国煤炭运需衔接合同总量将至少突破16.4亿吨，价格比2009年上调约30元至50元/吨，而市场煤的涨幅更大。煤电价格的走高，将推高建材行业的产品生产成本费用，降低行业的短期盈利能力和整体经济效益水平。
（四）相关行业风险
与建材行业紧密相关的房地产行业、汽车行业和基础设施建设行业都处于政策频繁调控的围，由于这方面政策对国民经济影响较大，且成因较为复杂，目前政策虽然严格，但颇受争议，因此任何可能的相关措施出台都会给建材行业带来不小波动。银行在授信过程中，要注意防与房地产、汽车等行业高度相关的建材供应企业可能爆发的风险。
（五）节能减排风险
按照建材工业“十二五”的节能总目标，在“十二五”期间，我国将力争将建材行业的万元增加值能耗比2010 年降低20%，万元增加值二氧化碳排放比2010 年降低18%。为了实现该目标，水泥、平板玻璃、瓷等建材行业必须加快产业结构调整步伐，以先进生产工艺取代落后生产工艺；大力发展循环经济，进一步扩大对各类工业废弃物的利用量；提高产品质量，延长产品使用寿命；延伸产业链，大力发展加工制品业；增强节能意识，加强企业节能管理。此外，由于行业的高能耗特征，能耗指标的高低也直接影响企业的成本大小，进而决定企业的竞争能力的强弱。在国家大力推行节能减排产业政策的大环境下，能耗高的企业将会由于竞争力下降面临被淘汰或被并购重组的风险。
能源减排政策及其带来的建材行业风险
（九）国别风险
我国建材行业已经面临亟需“走出去”的境况，在产品需求量大、贸易区位好、生产成本较低的国家，将能取得更好的经济效益。就目前的国际市场来看，欧美等国虽然经济逐渐出现复回暖趋势，并加大了对水泥、平板玻璃等产品的需求，但其市场份额已经由传统的几家国际企业集团所瓜分，很难插足；而新兴经济体虽然需求旺盛，但往往位于那些政局动荡、甚至战乱频繁的地区，投资风险很大。因此，建材行业实施“走出去”战略的难度较大，需要企业和银行共同对区位的选择、风险的识别进行认真调研。
房地产投资风险规避 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
房地产投资风险规避 -- 薛栋 03A12113 能源与环境学院 风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。 房地产开发过程的风险类别 1.经济风险 通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2.财务风险 财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。 3.技术风险
由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 4.决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 5.不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 6.管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 7.组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。 8.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之增高,资本成本增大,楼盘成本加大,如果价格调高,楼盘卖不动,如果价格不动,则利润减少甚至为零,更坏的结果是销售价格低于成本，导致亏本。 9.房地产政策风险
如何规避公司并购的风险 一、公司并购的一般程序 第一阶段：前期准备阶段 在此阶段，应初步勾画出拟并购的目标企业的轮廓，所属行业、资产规模、生产能力、技术水平、市场占有率等。据此进行目标企业的市场搜索，捕捉并购对象，并可对可供选 择的目标企业进行初步比较。 第二阶段：方案设计阶段 在此阶段，根据评价结果、限定条件(最高支付陈本、支付方式)及目标企业意图，对 各种资料进行深入分析，统筹考虑，设计出书中并购方案，包括并购范围(资产、债务、契约、客户)、并购程序、支付成本、支付方式、融资方式、税务安排、会计处理等。 第三阶段：谈判签约阶段 通过分析、甄选、修改并购方案，最后确定具体可行的并购方案。并购方案确定后并 以此为核心内容制成收购建议书或意见书，作为与对方谈判的基础，若并购方案设计将买 卖双方利益拉得很近，则双方可能进入谈判签约阶段，反之，若并购方案设计远离对方要求，则会被拒绝，并购活动回到起点。 第四阶段：接管与整合阶段
双方签约后，进行接管并在业务、人员、技术等方面对目标企业进行整合。并购后的 整合是并购程序的最后环节，也是决定并购是否成功的重要环节。 二、公司并购时面临的法律风险 1、合同风险 目标公司对于与其有关的合同有可能管理不严，或由于卖方的主观原因而使买方无法 全面了解目标公司与他人订立合同的具体情况;尤其是企业以信誉或资产为他人设定了担保而没有档案资料反映，甚至连目标公司自己都忘得一干二净，只有到了目标公司依法需要 履行担保责任时才会暴露出来。凡此种种，这些合同将直接影响到买方在并购中的风险， 也就是说如果在签订并购合同时不将这部分风险考虑在内的话，在风险可能变为现实后将 毫无疑问地降低目标公司的价值。 2、财务风险 财务报表是并购中进行评估和确定交易价格的重要依据，财务报表的真实性对于整个 并购交易也就显得至关重要。虚假的报表美化目标公司财务、经营，甚至把濒临倒闭的企 业包装得完美无缺，使买方被彻底蒙蔽;另外，财务报表是对过去某一时间经营情况的显现，故其制定后财务状况的不良变化未必有显示，所以不真实的财务报表也会影响到买方的权益。 3、交易保密风险 正因为并购交易的双方面临着巨大的风险，所以尽可能多地了解对方及目标公司的信 息作为减小风险的一个主要手段是不可或缺的;但是因此又产生了一个新的风险，那就是一
房地产投资风险防范及措施 一、房地产业投资风险产生的主要原因 1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。所以，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。 2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。因为房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要实行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务实行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则能够在财务作用下提升自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至因为负债率过高而不得不选择破产。 3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的水平，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。 1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。因为房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。所以，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在实行投资之前，理应对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终
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我国房地产投资风险分析与防 摘要 本文在总结国风险分析的基础上，结合当前房地产市场现状，对中国房地产投资风险进行分析，对影响房地产投资收益的风险进行了归类，解释了各类风险的特征，从而为风险控制和防提供有益的参考。使房地产开发企业以及投资者能够有针对性地建立相应的控制机制，以保障投资风险决策的正确实施。同时系统地阐释了风险回避、风险控制和风险转移等措施在房地产投资过程中的应用。最后得出在房地产投资活动中对于风险应保持高度关注，冷静分析对策，沉稳果决操作的结论。 关键词：房地产；投资；风险评价 ABSTRACT This paper summarizes the country risk analysis, based on the status of the current real estate market combined with Beijing on China real estate investment risk analysis, risk affecting the real estate investment income were classified explained the characteristics of various types of risks, so as to risk control and prevention provide a useful reference. So that real estate development companies and investors can be targeted to establish appropriate control mechanisms to safeguard the correct implementation of investment risk decisions. While systematically explains the risk avoidance, risk control and risk transfer measures in the real estate investment process. The conclusion that in the real estate investment activities should remain highly concerned about the risk, calm analysis countermeasures, calm and decisive actions conclusions. Key words: Real estate; Investment; Risk assessment
房地产合作开发从其开始建设到销售完毕这段时间内，存在大量的可预测和不可预测的风险，甚至会卷入诉讼或者仲裁之累；同时由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同内容的不严谨，合作双方之间极易产生纠纷。作为房地产项目的合作方，必须要对其运作模式和过程中的潜在风险有清醒认识，方可保障自己的投资权益。 （一）合同效力风险 （1）缺乏房地产开发企业资质 法律对从事房地产开发的主体有着严格限制条件，从事房地产开发应具备两个条件： 首先，从事房地产开发的企业应是房地产企业，即“房地产开发企业应依法取得房地产开发的营业执照，从而获得能够从事房地产开发的身份和条件。”根据《城市房地产管理法》的规定，从事房地产开发经营的企业，应当经工商行政管理部门核准登记领取营业执照，并在规定的时间内到当地建设行政管理部门办理备案登记，方可从事经营活动。 其次，房地产企业应具备相应的资质条件。《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级。各个资质等级的企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产
开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。” 《解释》没有要求合作各方均具有房地产开发经营资质，但合作开发房地产的双方中必须至少有一方具备房地产开发资质，否则，合作开发房地产合同无效。这是实践中应当提防的一个合作开发风险。但是，需注意的是，认定合同是否有效的时间点为起诉前，而非判决做出前。 （2）未取得土地使用权证 《解释》对合作开发房地产合同下了明确的定义，即“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”房地产合作开发合同与土地使用权的转让合同有着本质区别，土地使用权转让合同如果不满足法律规定的转让条件，则合同必然无效。而房地产合作开发合同“不满足土地使用权转让的条件，合作合同并不必然无效”。 事实上，因为缺乏明确的法律依据，这类合同在实践中被认定为有效和无效的情形均可见，这是开发实践中需要注意的地方。一方面应尽量避免未取得土地使用权证对合作合同效力产生影响，另一方面，不可贸然对未取得土地使用权证的合作合同做出有效或无效的认定，以防止损失扩大。 （3）审批、许可与登记影响合作合同效力 关于合作建房审批手续与土地使用权变更登记对合作开发房地产合同效力的影响，《解释》并没有予以规定。《中华人民共和国房地产管理法》实施以前的案件，适用最高人民法院于1995 年12 月27 日发布的《关于审理房地
如何更好得规避投资风险 众所周知，机会与成败并存，收益与风险同在。想收获越多，获得回报的风险性就会越大。例如炒股、P2P等投资项目，然而，P2P相对股票而言还是比较稳健的，因为眼下股市看不清、风险大，没有尖锐的眼光和前瞻性是很容易在里面吃大亏的；因而如今更多人会去选择投入P2P阵营，它的收益一般都大于银行理财的2倍之多，而且比之股票，它所需要的，更多是一个看准平台的能力，而今P2P平台和种类如此之多，看一个平台也并非是件易事。 一般选择P2P会考虑到3个这样的风险问题：一是借款人诚信问题；二是担保的能力；三是经营能力的良莠。 借款人诚信问题： 尽管绝大部分平台会对借款人严格审核，针对借款人的信用信息、工作信息、资产证明、执行记录等信息来评估借款人的诚信，但难免会百密一疏，况且在借款期间，事情发展的复杂性也是很难预估，会产生各种各样的突发情况。所以借款人的诚信问题是一个可评估但不好控制的问题，这时候就会产生担保的问题，通过担保来转移投资人风险。 担保的能力： 很多P2P平台会选择第三方担保公司来保障投资人本息安全，然而这并非就万无一失。因为担保公司还有一般担保责任和连带担保责任的区别。一般担保的意义形同虚设，连带则比较有保障。但现在大多数P2P平台使用的第三方担保都是一般担保，这其中猫腻多多，不得不防。 经营能力的良莠： P2P正值如火如荼之际，很多人没考虑过实际的运作能力就拍板做起了平台，但是仓促的团队，匮乏的金融行业经验，劣质的风控能力，不够针对的催收手段，这些都可能成为他们的实际存在的问题，耐不住时间的考验，日子一长，平台就会坍塌。 投资有风险，无论炒股还是P2P投资，都需要一双慧眼、和一颗谋定而后动的心，前
房地产投资分析课程论文 ——房地产投资风险分析及应对策略专业： 班级： 学号： 姓名： 日期：2016/6/5
【摘要】房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。 【关键词】房地产投资、投资风险、防范策略、应对策略 一、我国房地产投资风险总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 （一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 （二）房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 （三）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信
房地产投资风险分析及对策 初勘 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产投资风险分析及对策初勘 [摘要]房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。文章试析了房地产投资的主要风险,从而提出了防范对策。 [关键词]房地产投资风险类型对策 房地产是个热门和利润丰厚的行业,近三、四年来,住宅价格每平方米提高了1500元左右,这成了一个不争的事实。因此,该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险,同时也有相当多的开发商由于策划、经营、政策等诸多因素导致他们的楼盘卖不出去。由此,投资者就应具备防范各种风险的意识和能力。本文拟就房地产投资风险与防范对策作一初浅探讨,以期得到专家的指导。 一、房地产投资风险类型 房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目,在开发过程中,由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。房地产投资有以下几种风险: 1.通货膨胀风险 通货膨胀风险也称为购买力风险。因为房地产投资周期较长,所以只要通货膨胀的因素存在,投资者就面临通货膨胀的风险。 2.市场的供求风险 市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 3.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之增
房地产投资风险及其防范策略 王慧 (西安科技大学管理学院陕西西安） 摘要：房地产业是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，是社会生产和再生产及各种经济活动的基础，同时,房地产业也是一个高风险,高盈利的行业。房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等基本经济活动中,以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是并存的，尤其是在当前的经济状况下,分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。文章简要分析了房地产投资的主要风险，并对现阶段我国房地产投资做出了风险防范策略。 关键词：房地产投资风险防范策略 0．引言 回顾我国房地产业几十年的发展历程,从19５8年我国房地产市场被取缔，到20世纪80年 代初期我国房地产市场随着改革开放而得到恢复，再到90年代发生的房地产泡沫，一直到目前的房地产市场的火爆，中国的房地产市场的发展可谓是一波三折。众所周知,目前房地产业已经成为我国国民经济主要的支柱产业之一，房地产市场的健康平稳关系着国计民生。 近几年来我国房地产市场异常火爆,房价一路走高.据悉201３年7月北京、广州、福州等地出现了几处“日光盘”，即楼盘开盘当日就售磬。其中北京某楼盘创下了单日单盘收入最高记录，单日收入高达37。9亿元。据最新统计,全国70个大中城市仅今年上半年房价上涨63%。不仅房价上涨，上半年国内土地供应量也创历史新高,地王频出,土地市场异常火爆，105个城市住宅地价有94个城市地价上涨。 面临着这样的房地产市场形势，许多房地产开发商在高额利润的驱使下继续加大房地产投资.据统计今年全国已有５。7万亿的资金流向了房地产市场,占全国社会融资规模的一半以上。为此有的专家预测，目前房地产市场应该到了重要的拐点,如同击鼓传花到了最后一棒。笔者认为在这种形势下，房地产开发企业最重要的是应该保持清醒的头脑，不要被眼前的火爆局面冲昏，高收益必然伴随着高风险，如何正确识别、评价潜在的各类风险，减少投资决策的盲目性是当前房地产开发商最主要的任务。 1。房地产投资风险浅析 房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。 一般将能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失程度的因素或潜在条件称为房地产投资风险因素。概括起来主要包括以下几个方面: 1.1 政策风险 政策风险是指我国宏观调控政策行为，特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。包括产业政策稳定性、土地使用制度改革、金融政策等方面。由于政策的变化而带来的风
2、正确认识证券市场的风险 证券市场是商品经济高度发展的产物，是市场经济中的一种高级组织形态---虚拟经济的表现。之所以称证券市场是高风险市场，是因为证券价格具有很大的波动性、不确定性，这是由证券的本质及证券市场运作的复杂性所决定的。 A、证券的本质决定了证券价格的不确定性。从本质上说，证券是一种价值符号，其价格是市场对资本未来预期收益的货币折现，受到政局、利率、汇率、通胀、行业背景、公司经营、投资大众心理等多种因素影响，难以准确估计，这一本质属性，决定了以它为交易对象的证券市场从一开始就具有高风险性。 B、证券市场运作的复杂性导致了证券价格的波动性。各国证券市场历史表明，股票价格围绕内在价值上下的波动过程，实际也是市场供给与需求之间由不平衡到平衡、由平衡到不平衡的循环往复过程，市场参与者利益不同，内部运作机制各不相同，不同的时间段，带来不同的价格平衡。 C、投机行为加剧了证券市场的不稳定性。在证券市场的运作过程中，投资与投机很难做出明确的界定，并且虚似经济的不确定也允许投资与投机的转化。资本总是追逐利润的，投机资金的进退加剧了市场价格波动。当投机行为超过正常界限，变成过度投机，则市场风险突现。 D、证券市场风险控制难度较大。证券市场涉及面广、敏感度高，任何重大政治、经济事件都可能触发危机，对市场中的所有风险因素难以全面把握、控制。 3、证券市场风险的种类 投资者向证券市场投入资金，买入股票、基金、债券等金融产品，一般的出发点是期待获得高过同期储蓄利息的投资收益回报，然而无论是成熟股市还是新举市场，价格波动总是客观存在的，投资者有可能在盲目投资之下，出现高位买进股票而股价下跌市值受损的局面，收益率未必能如最初所愿。低买高卖是理想的投资操作，然而在经济形势变化、趋势转向、公司基本面变化之际，投资者信心受挫而出现高买低卖的现象也是屡见不鲜。同时，由于对市场规则的不了解、对交易制度未尽心，也可能出现证券交易过程中蒙受不白之损失的情况。为此，我们有必要对现存的风险有一定的认识和分类。从风险与收益的关系来看，证券投资风险可分为市场风险（又称系统性风险）和非市场风险（又称非系统风险）两种。 系统性风险 成熟的股市是"国民经济的晴雨表"。宏观经济形势的好坏，财政政策和货币政策的调整，政局的变化，汇率的波动，资金供求关系的变动等，都会引起股票市场的波动。对于证券投资者来说，这种风险是无法消除的，投资者无法通过多样化的投资组合进行证券保值，这就是系统风险的原因所在。系统性风险其构成主要包括以下四类： a、政策风险 政府的经济政策和管理措施可能会造成证券收益的损失，这在新兴股市表现得尤为突出。经济、产业政策的变化、税率的改变，可以影响到公司利润、债券收益的变化；证券交易政策的变化，可以直接影响到证券的价格。因此，每一项经济政策、法规出台或调整，对证券市场都会有一定的影响，从而引起市场整体的波动。 b、利率风险 一方面，上市公司经营运作的资金也有利率成本，利率变化意味着成本的变化，加息则代表着企业利润的削减，相关证券的价值反映内在价值，必然会伴随着下跌；另一方面流入证券市场的资金，在收益率方面往往有一定的标准和预期，一般而言，资金是有成本的，同期利率往往是参照标的，当利率提升时，在证券市场中寻求回报的资金要求获得高过利率的
房地产投资风险规避 -- 薛栋03A12113能源与环境学院风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。 房地产开发过程的风险类别 1.经济风险 通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2.财务风险 财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及 时获得贷款的风险。建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现烂尾楼” 3.技术风险 由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施
工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 4.决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确， 往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 5.不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 6.管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 7.组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。 8.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者 带来的损失。房地产投资额大、投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大，当利率 上升时，企业支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本，导致亏本。
二、中小企业投资风险的规避 中小企业应该在充分认识面临的投资风险的基础上，未雨绸缪，采用各种手段和措施，对投资风险加以预警、规避、控制和处理，尽可能以最小的代价确保企业的生产经营正常运转，使企业不断做强做大。相对于大企业来说，中小企业抗击投资风险的能力较弱，投资风险的实际发生对中小企业的打击可能是致命的。所以，中小企业对投资风险的规避显得尤为重要。（一）建立投资风险的预警机制。中小企业一般受规模、人员素质等因素的影响，都没有专门的投资风险管理人员，但建立投资风险的预警机制是势在必行的，可以防患与未然。建立投资风险的预警系统，及早诊断出投资风险的讯号，并采取相应措施，将投资风险降低到最低限度，是中小企业投资管理的一项重要内容。建立投资风险的预警机制首先要确定一些预警指标，如主营业务资产销售率、经营性资产收益率、已获利息倍数、资产负债率、流动比率、速动比率、销售现金比率、资金安全率和安全边际率等，确定这些指标是要考虑同行业、历史同期和企业生产经营实际。发现财务指标趋于恶化，要及时提出报告。投资风险的预警系统为企业规避投资风险、改进经营决策、纠正经营决策、合理配置资源提供了可靠依据。 （二）树立风险意识，提高管理水平对投资风险的估计和规避主要是靠经营者和财务管理人员的职业判断，他们的风险意识对及时发现和规避投资风险影响巨大。因此，在规避投资风险的全过程中应始终贯彻“以人为本”的思想，加强经营者和财务人员的风险意识。投资风险存在于财务管理工作各个环节，任何一个环节的工作失误都会给企业带来投资风险，财务管理人员应该将风险防范贯穿于财务管理工作的始终。加强企业的风险教育，可以增强企业 经营管理者和员工的防范意识，从根本上防范与化解道德风险，使企业经营处于健康发展状态。如在很多雇员舞弊、内部欺诈行为的个案中，员工做出违规行为或内外勾结的违规行为，皆因企业管理不善，缺乏有效的内部控制制度，才使一些人有机可乘。 （三）根据企业的经营战略确定合理的债务结构中小企业应当根据企业的经营战略安排企业的资产结构和负债结构。最优的资本结构是指企业综合资金成本率最低，股东投资利润率最高的资本结构，同时也是投资风险最小的资本结构。中小企业要根据自身生产经营发展状况来合理设计资本结构中各种比例关系，如负债和总资产的比例关系，负债中短期负债和长期负债的比例关系，通过对不同来源、不同时期、不同层次的各种资本要素的有机协调，达到降低投资风险，有利于企业发展的目的。设计时应考虑债务到期时间较均匀分布，并与现金流入相吻合，以免出现现金流量风险。在决策过程中$要充分考虑影响项目效益的各种因素$ 尽量采用定量计量及分析方法，并运用科学的决策模型进行决策，切忌主观臆断。各种分析方法要综合运用，要重视货币的时间价值，重点考虑现金流量风险。 （四）科学决策，避免盲目投资投资决策是企业的重大经营决策，直接影响着企业的资金结构。中小企业决策者必须通过投资项目的可行性分析，进行周密的市场调查，做好商业计划书来减少决策失误。 （五）做好现金预算，加强财务预算控制中小企业在借款时就应注意安排未来还本付息的资金，否则需要借新债还旧债，但中小企业举债能力较弱，容易发生不能支付到期债务的现金流量风险。中小企业可以通过编制现金预算，合理调度资金，加快资金周转，加强收支管理，加强财务预算控制$控制未来的发展规模，在现金预算和其他财务预算的监督下，便可避免发生由于盲目发展而陷入资金不足的困境。 （六）加强外汇和对外贸易的管理加强外汇管理的措施有：%& 预测外汇汇率的变化趋势，及时采取相应的规避措施，如根据外汇的走向决定交易的币种；!&利用衍生金融工具如远期外汇套期保值、外汇期货交易、货币互换等来有效规避外汇汇率风险；’&运用利率互换、远期利率合约、利率期货交易、利率期权交易等金融工具来规避外汇利率风险。外汇应收账
房地产投资风险的防范策略 何为房地产投资风险 房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。 房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。 房地产投资风险的防范策略 1.了解市场行情,寻找投资良机 房地产市场投资要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状，预估市场前景。 了解市场现状要从市场调研入手。市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大，市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的的竞争力如何，市场未来的走向又是什么。充分了解市场，是企业预估风险，理性预期，降低成本的风险的基础，企业应当根据市场理性决策，寻找最佳投资点。 2.把握政策变动，认准投资方向 投资风险是可以根据合同的相关规定转移的，对于存在的一些风险问题在法律规定范围内可以进行合理转嫁，比如在房地产开发过程中所面临的材料的价格波动这样的风险可以通过各种条款的制定将其锁定在最小范围内。
另外,可将项目投资资金证券化,所谓资金证券化,是指房地产企 业利用金融工具把项目开发资金转化为有效证券,在这个转化过程中,开发商和项目之间的关系也同时发生变化,从直接的物权关系转化为 以金融工具为媒介的债权关系,从而实现风险转移。 房地产投资量大，必须采取融资的方式满足其投资需求。 目前，房地产融资方式主要有：通过银行发行金融债券，筹集开发资金;通过房地产预售取得房款筹集资金;利用土地使用权申请银 行抵押贷款。各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适 合的融资形式，以便迅速、大量、安全且低成本融入资金。此外， 房地产企业还要增收节支、提高劳动效率，减少管理费用，以确保 所投入的资金获得最大的经济效益。 5.健全监管机制，降低资金消耗 工程建设既是投资项目资金的消耗过程,又是工程项目建设完成 过程。由于房地产项目投资主体与建设主体相分离，所以在这一过 程中节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。所以，进行 项目建设过程中的风险管理，保质保量按期完成项目是投资者应对 的一大难题。 最后，聘请经验丰富的工程监理对项目施工全面监督和管理，对工期、质量、成本严格监控，协调建设方与施工方的关系，及时化 解矛盾，防止出现延误工期的情况。 6.加强经营管理，多方面规避风险 项目管理者是投资项目能否达到预期收益的关键。提高管理着的素质和水平不仅可以降低投资不确定性带来的风险，还能提高资金 的使用效率及收益水平，进而降低风险。另外，合理改变经营形式、制定合理的销售战略、采用丰富的营销手段也可以在多方面规避房 地产的投资风险。
房地产投资风险应当如何防范 房地产投资风险防范策略 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 1、投资分散策略 房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。 房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免免因市场变化而带来的损失。 例如,当房地产先导指标发生明显变化时,如经济增长率,人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升,贷款利率从高峰开始下降,而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升,预示着房地产业周期将进入扩张阶段,此时应为投资最佳时机,可以集中力量进行投资。 共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作,可利用其资金优势,消除房地产筹资风险;与外商联盟,即可引进先进技术和管理经验,又能获得房地产投资开发政策优惠。 2、投资组合以及保险保险 对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的,它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。
保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义,尤其对于啬房地 产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。 一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造 反房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分 风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。 房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类 型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。 例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分 在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一,收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高,回报率低 的投资基础上相对地风险就低些,如果资金分别投入不同的房地产开 发基础上整体投资风险就会降低,其实质就是用个别房地产投资的记 收益支弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。 房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。 房地产投资风险防范步骤 1.了解市场行情,寻找投资良机 房地产市场投资要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房 屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所 以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状，预估市场前景。 了解市场现状要从市场调研入手。市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大， 市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的的竞争力如何， 市场未来的走向又是什么。充分了解市场，是企业预估风险，理性
债券投资的风险及规避 【摘要】：债券投资是投资者通过购买各种债券进行的对外投资，它是证券投资的一个重要组成部分。债券投资的风险是指债券预期收益变动的可能性及变动幅度，债券投资的风险是普遍存在的，同时，根据一定的理论、通过一些方法是可以规避的。 【关键词】：债券投资；风险；规避 一、主要的债券投资风险类型 （一）法律政策风险 政策风险是指政府有关债券市场的政策发生重大变化或是有重要的举措、法规出台, 引起债券价格的波动, 从而给投资者带来的风险。 （二）违约风险 违约风险,也称信用风险,是指债券的发行人不能履行合约规定的义务,无法按期支付利息和偿还本金而产生的风险。我国债券按发行主体不同分为政府债券、金融债券和公司债券三种。政府债券包括公债、国库券等,企业进行政府债券投资基本上没有违约风险。金融债券是银行或其他金融机构作为债务人向投资者发行的借债凭证，金融债券的利率一般高于同期定期储蓄存款利率,购买金融债券的违约风险也较小。公司债券是筹集资金的公司向投资者出具的到期还本付息或到期还本、分次付息的债务凭证，企业购买公司债券的违约风险较大。 （三）利率风险 利率风险是指由于债券的价格会随市场利率的上升而下降,从而给投资者带来收益损失的可能性。当市场利率上升时, 会吸引一部分资金流向银行储蓄等其他金融资产, 减少对债券的需求, 债券价格将下跌; 当市场利率下降时, 一部分资金流回债券市场, 增加对债券的需求, 债券价格将上涨。同时, 投资者购买的债券离到期日越长, 则利率变动的可能性越大, 其利率风险也相对越大。 （四）变现力风险 债券投资的变现力风险是指债券投资者打算出售债券获取现金时,其所持债券不能按目前合理的市场价格在短期内出售而形成的风险,又称流动性风险。这就是说, 如果投资者遇到另一个更好的投资机会他想出售现有债券以便再投资, 但短期内找不到愿意出合理价格的买主。在这种情况下, 作为债券投资者要么将债券价格降低以迅速找到买主, 要么丧失投资的机会, 前者会使债券投资者蒙受债券价格损失, 后者会使债券投资者丧失新的投资机会, 产生机会成本。
浅议房地产投资风险与防范措施 【摘要】房地产投资过程是风险与收益并存的，尤其在我国综上 经济状况下，分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。 文中对房地产投资过程的四个阶段包括投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段，经营管理阶段的脆弱性进行分析，然后针对风险提出 可供参考的对策建议。 【关键词】房地产；投资；风险 1 引言 房地产业对民航业国民经济有重要的拉动积极作用，而且它也一 直被是一种高收益的投资，因此，房地产投资将成为今后几年内社会 投资的一个持续热点。但是房地产投资过程是风险和收益并存的，而 且巨大受各个方面的影响很大，尤其在我国今年以来经济转轨时期， 风险更是房地产商必须考虑的方面之一，因此研究房地产投资的风险 以及风险措施有着重大的现实意义。 2 风险和房地产投资风险概论 风险即某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。风险有两 种定义：一种表述定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则 强调风险整体表现为损失表现一般的不确定性。若风险整体表现为不 确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出高损失，不能从风险中获利信用风险的可能性，属于狭义风险。本文是从狭义概念方面进行房地产开展投资风险 的研究。 房地产投资风险是指投过房地产投资主体直接或间接地把一定量 的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不项目因素影 响而造成的房地产确定没有达到预期的利润甚至赔本。由于房产的寿 命周期持续时间比较长，资金需要比较大、风险因素受外界因素影响
比较多而且比较巨，因而在其周期的的各个阶段，投资者均要面临长 期存在各种各样的风险[1]。 3 房地产投资基金过程风险分析 房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个 环节要素的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不 确定因素进行识别并加以防范。 3.1 投资决策阶段的风险 在房地产开发中，这一阶段特别重要，是房地产开发过程中拥有 最大、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到这个开发项目的成败，因为任何一个开发投资项目都有其差异性，所做计划教育工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。房地产投资决策阶段的风险 可从政策、经济、区域社会环境、开发时机等开展四方面进行分析。 3.1.1 政策风险 产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业 和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业发展结构调整，降低金融 业在国民经济中地位的地位，紧缩投资于房地产业的房地产资金，将 会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。 金融政策风险。由于房地产金融投资金额大、投资周期长，这就 注定大笔资金外部部分资金尤其是银行贷款额相当大。因此，国家金 融政策的调整对房地产业发展钢铁业有着不可替代的影响。其中，金 融政策风险中的利率风险对房地产投资中会的影响尤为重大。利率风 险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 该风险存在于房地产业投资的全过程。由于偏大房地产投资企业负债 规模较大，当利率上升时，企业支付的利息与此同时增高，资本成本 增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动， 则利润减低甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。