? 房地产业中国房地产行业研究深度报告 一、中国土地资源概况 中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。 按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住
经典的行业研究分析基本框架 做行业研究，如果想很懂这个行业，最好与这个行业的从业者，金融类长期跟进这个行业的人（比如一直跟进某些行业的客户经理或者信贷部门的credit officer），或专做某些行业研究的人多聊聊。 他们有时候一句话胜读十年书，可以让你的行研报告很出彩，也有很多独特的经历看书是永远找不到的。 进入正题，做行业研究首先我们要清楚大方向： 1、一个行业中长期来看会往哪个方向走（forward-looking） 比如金属采矿行业：铝：国外市场供需慢慢平衡，国内大部分区域继续供应过剩，价格影响；铜：中期来看供应过剩，对于部分效率低的采矿企业，价格或低于cash cost 2、识别出这个行业的关键风险和成功的驱动因素： 比如矿企：市场价格风险，成本风险，对冲风险，高资本支出（high CapEx/ cost overrun），政治风险，流动性风险等 3、这个行业成功的企业和失败的企业大概都有哪些，为什么？ 行业分析基本的框架主要有四点组成（强调，是分析框架，不是写报告的顺序）： 经济周期与信贷周期（宏观角度） 商业风险（个体企业与宏观的结合） 价值与驱动因素（更好的了解这个行业）
现金流创造（Cash Flow Generation）的驱动因素与重要性（对银行来说很重要）。 经济周期与信贷周期 ▼经济周期 经济周期是自然的经济波动，表现为经济的扩张与收缩。根据一些关键指标可以分析出目前处于经济周期的哪个阶段，见下图： 结合行业，我们主要划分为两类： 1、Non-Cyclical 非周期性行业（平时生活必须的 - Necessity）：如电力（没电看不了电视），供水（没水冲不了厕所），FMCG（快消）类等。 2、Cyclical 周期性行业（不是平时生活必须的 - Discretionary）：这种行业波动性较强，与经济周期的相关性高，当整体周期处于上升阶段的时候，这个行业往往发展的比较好，如汽车（没奔驰可以开夏
房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案 内容指引 成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 过程的起点必须确认关注重点和研究方向 系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法 人员是实施工作的关键点 合理的运用时间才能创造超额的效益 附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。 在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；
③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。 XX房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程 第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的
形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道 通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队； 三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。 建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。
【最新整理，下载后即可编辑】 一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研
三、研究的思路、论文框架 本文采取文献研究、定性研究、定量研究、计量研究等研究方法，紧紧围绕“宁波对外贸易对产业结构升级的影响”这一主题展开，在研究国内外关于这方面的文献的基础上，深入分析在一个开放经济中宁波对外贸易可以通过哪些途径影响产业结构升级，并结合近几年的统计数据，对宁波对外贸易与产业结构之间的关系进行实证分析，最后指出在对外贸易促进宁波产业结构升级的过程中还存在哪些问题并提出解决措施。本文的初步研究框架拟定如下： 1 导论 1.1 选题背景和意义 1.2 相关文献回顾 1.3 研究思路、研究方法及创新点 1.4 论文结构和篇章安排 2 对外贸易对产业结构升级影响的理论分析 2.1 基本概念 2.2 对外贸易对产业结构升级影响的理论依据 2.2.1比较优势理论 2.2.2生命周期理论 2.2.3雁形理论 2.2.4战略性贸易政策理论 2.3 对外贸易对产业结构升级影响的作用机理 2.3.1通过进口促进产业结构升级 2.3.2通过出口促进产业结构升级 2.3.3对外贸易与产业结构升级的相互作用 3 宁波产业结构现状 3.1 宁波产业结构的演变 3.2 宁波产业结构的特点 3.3 宁波各个产业内部结构分析 4 宁波对外贸易现状 4.1 对外贸易规模分析 4.2 对外贸易商品结构分析 4.3 对外贸易方式分析 4.4 对外贸易主体分析 4.5 对外贸易地理方向分析 5 宁波对外贸易对产业结构升级影响的实证分析 5.1 宁波对外贸易对产业结构影响的实证模型 5.2 实证结果分析 5.3 宁波对外贸易对产业结构升级作用中存在的问题 6 结论及对策建议 6.1 结论 6.2 对策建议
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
房地产市场调研行业分析报告 Real estate market research industry analysis report 汇报人：JinTai College
房地产市场调研行业分析报告 前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指 导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 一、前言 由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对 其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少
的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。 二、房地产“行业研究”的现状与问题 1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养 就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向；其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究；再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。 从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营；目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足；同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调
行业研究报告工作指引 一、工作指引说明： 本工作指引旨在通过解析行业研究报告的逻辑思路，构建完整且通用的行业研究报告框架，通过各子项目的研究，指导投资或研究工作小组采集信息，在完善的信息支持下，独立得出行业的投资价值分析，并给出投资建议，发掘投资机会，提示投资风险。 工作小组成员在使用本指引时，应详细阅读各子项目的指引内容，再按照指引所述，结合项目实际情况具体运用，由于本指引是一个通用且较为全面的框架，根据具体行业的情况，需要做出删减。 二、工作指引使用指南： 一、行业概况 定义：做什么？提供什么服务？ 特点：行业特征是什么？传统还是创新，技术推动还是需求拉动？ 概况：市场容量，集中度（市场格局），增长性，发展前景，主要壁垒，产业生命周期，投资热度及事件。 产业链构成：上下游的关系，主要还是细分行业？依附度如何？竞争行业是谁？ 二、行业发展的背景（外部推动因素）
2.1：宏观经济环境：任何产业的观察分析都要置于宏观经济环境中来看，一是分析宏观经济发展的前景，二是分析行业与宏观经济发展的匹配性（抗风险能力）。 2.2：行业发展历史及现状：主要是为了分析产业生命周期，分析现状有利于了解竞争情况，确定发展前景。 2.3：国外行业情况：结合其发展历史及现状进行评估。国内由于经济发展水平滞后，除极个别有中国特色的行业外，行业的发展基本都可以参照国外的同行业发展轨迹。通过对国外行业的分析和公司数据检索可以十分清晰地预见未来行业发展的前景，成长性。最重要的是商业模式的创新和演变可以提供我们一个清楚的判断，指明行业发展方向，特别适用于技术创新型，服务类，TMT类。 2.4：政策环境：着重于二方面，一是国内相关部门出台的管理性政策法规、行业促进政策本身；二是国内行业管理政策法规和行业促进政策对行业的影响分析；另外某些特殊行业还可能要分析国外政策对行业的发展和影响。 主要是通过了解行业面对的宏观经济及政策环境、国内外产业发展情况，寻找外部环境与行业发展之间的内在联系，为行业发展的现状提供解释，寻找行业发展的趋势。 三、技术分析（外部推动因素） 3.1：主要技术术语、简写和解释 3.2：国际技术走向、发展前景分析 3.3：国际技术领先的国家、公司的名称、简介、技术领先之处 3.4：国内技术水平、发展趋势、与国外的技术差距 3.5：国内技术领先公司的名称、简介、技术领先之处
2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月
目录 一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)
商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突
行业研究报告框架标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
行业研究报告工作指引 一、工作指引说明： 本工作指引旨在通过解析行业研究报告的逻辑思路，构建完整且通用的行业研究报告框架，通过各子项目的研究，指导投资或研究工作小组采集信息，在完善的信息支持下，独立得出行业的投资价值分析，并给出投资建议，发掘投资机会，提示投资风险。 工作小组成员在使用本指引时，应详细阅读各子项目的指引内容，再按照指引所述，结合项目实际情况具体运用，由于本指引是一个通用且较为全面的框架，根据具体行业的情况，需要做出删减。 二、工作指引使用指南： 一、行业概况 定义：做什么提供什么服务 特点：行业特征是什么传统还是创新，技术推动还是需求拉动 概况：市场容量，集中度（市场格局），增长性，发展前景，主要壁垒，产业生命周期，投资热度及事件。 产业链构成：上下游的关系，主要还是细分行业依附度如何竞争行业是谁 二、行业发展的背景（外部推动因素）
：宏观经济环境：任何产业的观察分析都要置于宏观经济环境中来看，一是分析宏观经济发展的前景，二是分析行业与宏观经济发展的匹配性（抗风险能力）。 ：行业发展历史及现状：主要是为了分析产业生命周期，分析现状有利于了解竞争情况，确定发展前景。 ：国外行业情况：结合其发展历史及现状进行评估。国内由于经济发展水平滞后，除极个别有中国特色的行业外，行业的发展基本都可以参照国外的同行业发展轨迹。通过对国外行业的分析和公司数据检索可以十分清晰地预见未来行业发展的前景，成长性。最重要的是商业模式的创新和演变可以提供我们一个清楚的判断，指明行业发展方向，特别适用于技术创新型，服务类，TMT类。 ：政策环境：着重于二方面，一是国内相关部门出台的管理性政策法规、行业促进政策本身；二是国内行业管理政策法规和行业促进政策对行业的影响分析；另外某些特殊行业还可能要分析国外政策对行业的发展和影响。 主要是通过了解行业面对的宏观经济及政策环境、国内外产业发展情况，寻找外部环境与行业发展之间的内在联系，为行业发展的现状提供解释，寻找行业发展的趋势。 三、技术分析（外部推动因素） ：主要技术术语、简写和解释 ：国际技术走向、发展前景分析 ：国际技术领先的国家、公司的名称、简介、技术领先之处
如何做行业研究 在中信做煤炭行业的行研实习已经两个月了，虽然也只是打个酱油而已，但的确学到了不少东西。而且这学期正好也在上光华管理学院姜国华老师的《财务报表分析》，感觉启发挺大的。关于价值投资，网上也有很多很不错的博文，但是我感觉他们大多数都是从投资理念、投资原则的角度去分析的，而并没有告诉你具体要去分析哪些东西。我这个人就是好“冲动”,今天突然心血来潮，想根据自己近期的思考勾勒出一个价值投资的分析思路。当然这只是一个框架而已，事实上要想真正做好每一块，每一点都是需要花很大的功夫的。 一、行业 1，行业的经济周期：我觉得拿到一个行业首先要了解这个行业的基本特征，搞清楚它是周期性行业还是非周期性行业（稳定成长型），这点非常非常关键。其实周期还是非周期也是一个相对概念，每个行业或多或少都会受到经济周期的影响，但影响的大小不同。像煤炭、石油、化工、房地产、证券这种行业就具有很强的周期性，而食品饮料、医药这种行业周期性就不明显。巴菲特就很喜欢投资稳定成长型的企业，比如可口可乐这样的，因为投资周期性的行业风险比较大，你很难把握一个行业的周期变动规律，而且投资周期行业极容易被市盈率给欺骗，其实市盈率高的时候反倒说明这个行业已经到了谷底，是买入的最佳时机，但是很多人都不知道这一点。 2，行业的生命周期：生命周期就是说你要考察这个行业目前的规模有多大，未来成长的空间还有多大，说白了就是要考虑它是属于朝阳产业还是夕阳产业。不要以为判断是朝阳还是夕阳是一件很容易的事情，这也是需要你去做很多的功课的。例如我在实习之前一直认为煤炭行业应该是一个夕阳产业，但是现在却发现自己错了，因为无论是中国还是世界，资源禀赋情况都是“富煤、贫油、少气”，随着石油资源的逐渐枯竭，煤炭资源将成为未来世界能源的主体（别跟我说新能源，新能源要想大规模应用还早着呢），现在中国的煤炭储量还非常非常丰富，光是新疆昌吉自治区的准东煤田下面就有3900亿吨煤，够中国消费100多年。同时，新型的煤化工也将成为一个非常具有前景的产业，煤制天然气、煤制油、煤制烯烃未来必将大展身手。 3，行业的产业链：然后你就要去了解这个行业在整个国民经济中所处的位置。它的上下游行业是什么？它的整条产业链又是什么？比如说煤炭，作为我国最主要的能源，它处在整个经济的最上游，然后根据煤炭的用途：动力煤用来发电、炼焦煤用来炼焦，进而炼钢、无烟煤用于煤化工等等，我们就可以知道它的下游是电力行业、钢铁行业、化工行业、水泥行业等。然后每个行业又分别延伸下去，比如钢铁用来造船、造车、造房子，化工用来生产化肥进而延伸到农业等等。 4，行业的物流情况：我们还需要了解整个行业的物流情况，了解产品是怎么样一步步从生产者手里转移到消费者手中的。比如说煤炭，你就需要知道煤炭资源的分布情况，哪些地方是产煤的，哪些地方是主要的中转地，然后消费地主要是在哪儿，一般都是通过什么交通工具，全国有哪些重要的铁路、公路以及海运航线等等。了解了物流，你才能够对产品的价格变化有更加敏锐的判断，因为很多时候各地的价格变化并不是同步的，很可能因为煤炭运输困难而造成局部地区的煤价猛涨（比如08年的南方雪灾）。 5，行业的竞争格局：要了解这个行业目前的竞争格局如何以及未来的发展趋势，比如同样是能源，我国的石油产业就已经高度集中了，中石油、中石化就是双寡头。但是煤炭行业就相对比较
篇一如何做券商行业研究员—研究方法和研究框架：行研实习感悟—kk的股票价值投资分析 框架 ，，但的确学到了不少东虽然也只是打个酱油而已在中信做煤炭行业的行研实习已经两个月了，。。《》财务报表分析感觉启发挺大的而且这学期正好也在上光华管理学院姜国华老师的西，，、投资原关于价值投资但是我感觉他们大多数都是从投资理念网上也有很多很不错的博文则的角度去分析的而并没有告诉你具体要去分析哪些东西我这个人就是好“冲动”,今天突。，，。当然这只是一个框架而想根据自己近期的思考勾勒出一个价值投资的分析思路然心血来潮 ，，。已每一点都是需要花很大的功夫的事实上要想真正做好每一块、行业一 行业的经济周期我觉得拿到一个行业首先要了解这个行业的基本特征搞清楚它是周期，：，1，。（）稳定成长型性行业还是非周期性行业其实周期还是非周期也是一个这点非常非常关键，，。、、但影响的大小不同相对概念石油每个行业或多或少都会受到经济周期的影响像煤炭、、，、医药这种行业周期性就不明而食品饮料证券这种行业就具有很强的周期性化工房地产。，，因为投资周期性的行业风巴菲特就很喜欢投资稳定成长型的企业显比如可口可乐这样的，，，你很难把握一个行业的周期变动规律而且投资周期行业极容易被市盈率给欺骗险比较大，，但是很多人都不知其实市盈率高的时候反倒说明这个行业已经到了谷底是买入的最佳时机道这一点行业的生命周期生命周期就是说你要考察这个行业目前的规模有多大未，：。，2 ，。不要以为判断是说白了就是要考虑它是属于朝阳产业还是夕阳产业来成长的空间还有多大，。例如我在实习之前一直这也是需要你去做很多的功课的朝阳还是夕阳是一件很容易的事情，，，资认为煤炭行业应该是一个夕阳产业因为无论是中国还是世界但是现在却发现自己错了源禀赋情况都是“富煤贫油少气”随着石油资源的逐渐枯竭煤炭资源将成为未来世界，，、、，（，）新能源要想大规模应用还早着呢现在中国的煤炭储量还非能源的主体别跟我说新能源常非常丰富光是新疆昌吉自治区的准东煤田下面就有3900亿吨煤够中国消费100多，，。，，、、煤制烯烃煤制天然气年同时煤制油新型的煤化工也将成为一个非常具有前景的产业。未来必将大展身手行业的产业链然后你就要去了解这个行业在整个国民经济中所处的位置它的上下游行。：，3？？，，它处在整个经济业是什么它的整条产业链又是什么作为我国最主要的能源比如说煤炭，：、，、无烟煤用于动力煤用来发电进而炼钢炼焦煤用来炼焦的最上游然后根据煤炭的用途，、、、。然后煤化工等等化工行业我们就可以知道它的下游是电力行业水泥行业等钢铁行业，、、，化工用来生产化肥进而延伸到每个行业又分别延伸下去造房子比如钢铁用来造船造车农业等等行业的物流情况我们还需要了解整个行业的物流情况了解产品是怎么样，。：，4 。，，比如说煤炭你就需要知道煤炭资源的分布情况一步步从生产者手里转移到消费者手中的，，，一般都是通过什么哪些地方是产煤的哪些地方是主要的中转地然后消费地主要是在哪儿，、。，你才能够对产品的了解了物流公路以及海运航线等等全国有哪些重要的铁路交通工具． ，，很可能因为煤炭运因为很多时候各地的价格变化并不是同步的价格变化有更加敏锐的判断输困难而造成局部地区的煤价猛涨比如08年的南方雪灾）。（ 行业的竞争格局要了解这个行业目前的竞争格局如何以及未来的发展趋势比如同样是，，：5，，、。但是煤炭行业就相对我国的石油产业就已经高度集中了中石化就是双寡头中石油能源，。而我国煤炭产业未来的发展趋势必然是要像石油全国各地大大小小煤矿成千上万比较分散 ，，。靠拢提高产业集中度目前国家已经出台了一系列政策促进煤炭行业的资源整合行业的政策环境不同的行业受国家政策影响很不相同石油煤炭这种资源行业基本上是，：，6，，。、饮所以要想了解这个行业的动态而像服装必须紧随我党的脚步掌控在我国政府手里的 。，煤炭产业的政策背景就是资正如前面一点所提到的料这种消费品行业国家干预的就少多了、，。源整合抓牢这个大背景对你以后的分析决策非常有帮助并购重组行业的供需分析对以上的
市场调研 一：房地产市场调研的含义 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。 调研目的 a)对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向（对公司）。 b)了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆（对销售代表）。 c) 为公司拟订经营策略提供依据（对公司） 二、房地产市场调研的重要性 a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； b) 是销售稳定和提高的基础； c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法； d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1．地段（地点、交通、环境等） 2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） 3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等） 4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等） 5．面积与户型（面积与户型配比情况） 6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等） 7．价格（起价、均价、最高价） 8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式） 9．销售情况（销售率等） 10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等） 11．客户群体（客户群体分布情况） 12．楼盘优、劣势等 四、调研方法 1．网络调查法 通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。 2．电话调查法
直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3．亲临现场调查法 亲临现场调查法可采用以下几种方法： 1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。 2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。 3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息 五、房地产市调方法细分 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征，我们对房地产市场的切入，也习惯于依据地域形态，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场）再由线、面（区域市场）到体（宏观环境），然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往复，融会贯通，才可真正把握，这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。 下面，我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。 （一）点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项： 第一项：是了解公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何 合作的。 建设：鲁班奖、资金实力，技术水平 监理：甲级资 从而评估楼盘的资信度和品质 目的，因为房地产投资建设是资金大，周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。 第二项：是分析楼盘的地理位置。
行业分析报告 一、行业概况 1、行业简介 2、行业规模、发展速度、平均利润水平、主要厂商 二、行业外围环境分析 1、政策法规、行业管理模式 国内对行业的管理性政策法规、行业促进政策有哪些 国内对行业管理、促进政策对行业的影响 国外成功的行业管理模式 2、技术发展趋势 主要技术术语、简写和解释 国际技术的走向、发展前景分析 国际技术领先的国家、公司的名称、简介、技术领先之处 国内技术水平、发展趋势、与国外的技术差距 国内技术公司的名称、简介、技术领先之处 三、行业供求分析 1、行业供给、行业进入者 行业业务模式分析（资本集中度、利润来源、进入/ 退出壁垒）行业集中度、竞争态势 行业大厂商盈利模式、竞争优势分析 行业小厂商盈利模式、竞争优势分析 行业中的外国企业竞争模式分析
2、行业需求、替代产品 对行业产品的需求规模、增长率及原因分析 行业替代品的种类、规模、可替代性分析 对产品需求的变化周期及特点 需求细分市场分析 四、产业链、相关行业分析 1、上游企业分析 供应商行业的名称（及行业编号），简介 供应商行业的讨价能力分析 2、下游行业分析 顾客行业的名称，简介 顾客行业的讨价能力分析 相关行业分析 行业关系分析 五、行业主要厂商分析 1、基本情况 公司名称，公司股权结构，公司资产规模，公司业务范围，公司主要产品。 2、高层经理情况 董事会、总经理、副总经理等主要成员姓名、年龄、背景资料 3、公司财务分析 公司近年主要财务指标及财务报表，财务状况分析 4、公司业务分析
公司业务类别，收入结构，各业务利润率水平，公司利润来源分析5、公司组织架构分析 公司当前组织架构、组织架构的变化调整分析 6、公司人力资源分析 人力资源分析：员工数、人员构成、技术人员比例等 7、公司发展前景 公司发展方向、战略前景、战略目标 8、公司大事记 三、行业生命周期分析 1、市场容量 2、市场增长率、需求增长率 3、产品的技术水平 4、产品品种 5、竞争者数量及进出壁垒 6、结论：行业生命周期的阶段判断 备注：行业生命周期及其相关特征：
房地产市场分析的手段与方法 做好房地产市场调查与分析，是房地产开发的前置工作，下面是的关于房地产市场分析的文章，欢迎参考! 1.市场规模的估计： (一)市场需求分析的基本概念 1.市场规模 市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。因此，在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。如“你想自己拥有一套住宅吗?”假如10个被调查者中有2个持肯定的回答，那么就可以估计消费者总数的20%是住宅的潜在市场。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。 消费者只有兴趣还不足以确定市场，潜在消费者必须有足够的收入购买这种商品。有兴趣的消费者必须对“你能买得起住宅吗?”做出肯定的回答。价格越高，能做出肯定回答的人数就越少，也说明市场规模是兴趣与收入的函数。 市场规模还会因为途径的限制而缩小。如果住宅不是在某个地区建设，那么这个地区的潜在消费者就不是有效市场。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。但如果政府或团体对特定消费群体消费某种商品进行了限制，如某城市政府规定非本地户籍人士不得购买限价商品住房，那么本地户籍者就构成了该城市限价商品住房合格的有效市场。
企业现在可以追求全部合格的有效市场或集中在其中的细分市 场上。服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。企业及其竞争者总会在目标市场上售出一定数量的某种商品。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。 2.市场总需求 市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销 环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。 (二)市场需求预测 市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需 求数量。市场潜在需求数量是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。 2.市场趋势分析： 分析市场趋势的方法主要有： (一)购买者意图调查法 购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪 些商品及其数量来进行分析的方法。 (二)销售人员意见综合法 当不能直接调查购买者或费用太高时，可通过询问销售人员来 判断市场需求和企业需求。由于销售人员接近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计往往能得到很有价值的结果。 (三)专家意见法
2019年房地产行业分 析报告 2019年7月
目录 一、高房价源自高储蓄高货币下的资产保值焦虑 (10) （一）中国房价快速上涨 (10) （二）房价的三大影响因素：人口、土地、货币 (11) 1、长期看人口 (11) 2、中期看土地 (12) 3、短期看货币 (13) （三）中国家庭面临高储蓄与资产保值工具相对匮乏的矛盾 (14) 1、中国家庭储蓄率过高 (14) 2、中国缺乏有效的资产保值工具，房地产成为核心资产 (15) （四）中国房价上涨主要源自货币超发带来的资产保值焦虑 (17) 1、租售比不支持通过购房实现消费需求 (17) 2、房地产给居民带来财富幻觉增加投资需求 (18) 3、货币超发的再分配效应带来资产保值焦虑 (18) 二、房地产的拉动效应与挤出效应 (20) （一）房地产对居民消费的拉动效应与挤出效应 (20) 1、房地产影响消费的传导机制 (20) （1）财富效应 (20) （2）流动性约束缓解效应 (20) （3）信心效应 (21) （4）预算约束效应 (21) （5）替代效应 (21) 2、房地产对消费的实际影响 (22) （二）房地产对企业投资的拉动效应与挤出效应 (25) 1、房地产影响企业投资的传导机制 (25) （1）流动性约束缓解效应 (26)
（2）替代效应 (26) （3）预算约束效应 (26) （4）流动性约束效应 (26) 2、房地产对企业投资的实际影响 (27) （三）高房价不利于中国人口生育率上升 (28) （四）高房价加剧中国经济波动 (29) （五）高房价不利于中国经济转型升级 (31) 三、中国房地产调控屡次让位于稳增长 (32) （一）土地出让是地方政府的重要收入来源 (32) （二）房地产贷款是银行信贷的重要资产 (34) （三）房地产是中国经济的支柱产业 (35) 1、需求端，房地产开发投资对经济增长的贡献率逐渐下降 (35) 2、生产端，广义房地产对经济增长的贡献率依然较高 (37) （四）历史上的房地产调控屡次让位于稳增长 (39) 四、中国房地产市场未来的发展路径 (41) （一）人口结构表明中国房地产需求已经越过拐点 (41) （二）城镇化和区域经济一体化使得房地产市场分化发展 (42) （三）房住不炒的国际经验 (43) 1、新加坡模式 (43) 2、德国模式 (45) （四）香港房地产调控的经验教训 (46) （五）中国房地产市场的发展方向 (47) 1、中国房地产市场发展的目标 (47) 2、中国房地产市场的发展路径 (47)
行业研究报告的框架 一、行业研究报告（ A类）包含的主要内容 行业发展的背景 主要是行业面对的宏观经济环境、政治环境、政策环境、国际环境等。通过寻找宏观环境与行业发展之间的内在联系，为行业发展的现状提供解释，寻找行业发展的趋势。 行业供给状况 行业内企业数量及变化； 行业生产能力及变化； 行业产品生产规模及变化； 产品供给结构（产品类别比例及变化）； 产品供给价格及其变化； 上游产业分析； 供给特征； 影响供给的主要因素（比如产品技术发展、行业标准的影响）； 行业供给中的问题与解决。 行业需求状况 需求来源与下游产业分析； 需求规模； 行业及子行业年产品销售量、销售额及变化趋势； 需求结构（不同细分市场的需求及市场对产品不同类别、不同型号、不同价格的需求）及变化； 需求特征； 消费者分析； 影响需求的因素；
需求预测； 销售渠道分析 渠道的构成； 不同渠道在产品销售中的作用与地位； 不同渠道的效果（成本、费用、销售贡献率）与选择； 渠道建设； 进出口分析 行业进出口规模（数量与金额）及变化； 行业进出口来源、去向变化； 产品进出口价格及变化 进出口对国内市场的影响； 进出口发展趋势； 行业（市场）竞争格局分析 不同性质的企业市场占有率及变化（国有、民营、外资）； 不同企业的市场占有率及变化； 不同产品的市场占有率及变化； 产业集中度； 影响竞争格局的因素； 竞争格局的发展趋势； 主要企业分析：主要介绍领先企业或有特点的潜力企业的基本情况、产品定位、市场定位、科研开发、销售状况、财务状况等； 行业及市场发展趋势 国际市场发展趋势动态； 产品市场成长趋势； 要素市场变化趋势； 产业结构调整变化趋势；