土地增值税题库
土地增值税税率：
增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
一、单选题(23题)：
1. 下列房地产转让行为应征收土地增值税的是( )。
A．个人之间互换自有居住用房
B．无偿赠与房屋给直系亲属
C．被兼并企业将房屋并入兼并企业中
D．抵押期满权属转让给债权人的房地产
【答案】：D【解析】对房地产的抵押，在抵押期满，转移产权的，征收土地增值税。
2. 房地产企业的土地增值税纳税申报业务中，企业的下列处理正确的是( )。
A．将超过贷款期限加收的罚息作为利息支出在房地产开发费用中扣除
B．企业开发住宅和别墅，贷款分别向建设银行和工商银行借入，
财务上为简便核算，将利息按借款单位核算，在计算房地产开发费用时，采用了“房地产开发费用＝(地价款＋房地产开发成本)×5%以内＋全部借款利息支出”的公式计算
C．企业在计算开发成本时，将拆迁补偿费、建筑安装工程费计入其中
D．将未计入房价的代收费用作为扣除项目，但未作为收入计税【答案】：C
3.下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（）。
A.自建房屋转为自用
B.出租房屋的企业
C.转让国有土地使用权的企业
D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间
【答案】：C
4. 房地产开发企业将开发产品用于下列（）项目，不属于视同销售房地产，不用缴纳土地增值税。
A．开发的部分房地产用于职工福利
B．开发的部分房地产与其他单位交换非货币资产
C．开发的部分房地产用于抵偿债务
D．开发的部分房地产用于办公自用
【答案】：D
5．纳税人转让房地产所取得的收入不包括( )。
A．货币收入 B．实物收入
C．无形资产收入 D．依照有关规定代收的价外费用
【答案】：D
6.按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（）。
A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税
B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加
C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税
D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税
【答案】：B
7.对于房地产开发企业，可以作为加计20%扣除的基数是（）。
A、销售费用
B、与房地产开发相关的财务费用
C、建筑工程安装费
D、与房地产开发相关的管理费用
【答案】：C
8.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照（）计算征收。
A、最高一档税率
B、扣除项目金额不得扣除的原则
C、成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法
D、房地产评估价格
【答案】：D
9.某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为()万元。
A、180
B、249.75
C、300
D、360
【答案】：B
10.某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（）万元。
A.21
B.30
C.51
D.60
【答案】：A 【解析】转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费作为扣除项目金额
土地增值额=500-800×50%-30=70（万元）
增值额未超过扣除金额的50%，税率为30%
应纳土地增值税=70×30%=21（万元）。
11.以下属于主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算，而不是纳税人应进行土地增值税的清算的是（）。
A、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
B、房地产开发项目全部竣工、完成销售的
C、整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D、整体转让土地使用权的
【答案】：A
12.土地增值税清算中，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用如何处理。（）
A、可以计入房地产开发费用
B、可以计入房地产开发成本
C、可以计入代收费用中
D、不得扣除
【答案】：B
13.位于县城的某商贸公司2012年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2009年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为( )。
A、639.6万元
B、640.1万元
C、760.1万元
D、763.7万元
【答案】：C
14.某市房地产企业2013年建设一栋普通标准住宅出售，取得销售收入1000万元，该公司为了建造普通标准住宅支付的地价款200万元，房地产开发成本400万元，银行贷款利息由于与其他项目无法划分，所以无法提供准确的数字，则该房地产企业应缴纳的土地增值税是（）万元。（该市房地产开发费用的扣除比例在利息不得扣
除时规定的比例10%，利息可以扣除时，规定的比例为5％）
A、0B、49.50 C、69.50 D、79.50
【答案】：A【解析】：（1）确认的转让收入是1000万元
（2）确定扣除项目金额：
①取得土地的地价款200万元
②房地产开发成本400万元
③房地产开发费用（200＋400）×10%＝60（万元）
④转让税金：
营业税＝1000×5%＝50（万元）
城市维护建设税＝50×7%＝3.50（万元）
教育费附加＝50×3%＝1.50（万元）
⑤房地产企业的加计扣除金额：
（200＋400）×20%＝120（万元）
⑥房地产准予扣除项目合计：
200＋400＋60＋50＋3.50＋1.50＋120＝835（万元）
（3）转让房地产的增值额：
1000－835＝165（万元）
（4）增值额与扣除项目金额的比率：
165÷835＝19.76%
（5）根据税法规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”所以，本题中的房地产企业免征土地增值税。
15.房地产企业在土地增值税清算中，处理正确的是（）。
A.房地产开发企业扣除建筑安装施工企业质量保证金无论是否取得发票均可全额扣除。
B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税、企业所得税都不得扣除。
C.取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
D.开发过程中全部使用自有资金，没有利息支出的，没有计算房地产开发费用。
【答案】：C【解析】：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税不得扣除，但计算企业所得税可以扣除。房地产开发企业全部使用自有资金，没有利息支出的，仍按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的一定比例以内计算扣除。
16.某县城房地产开发公司开发一幢住宅楼出售，签订商品房买卖合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本5000万元，房地产开发费用500万元，其中利
息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地方政府规定房地产开发费用的计算比例为9％。转让此住宅应缴土地增值税额是（）万元。
A、0B、200.5C、210.7D、374.1
【答案】：D
17.对以下情形的房地产转让价格，存在明显偏低的，但不作为土地增值税销售收入存在正当理由的有：（）
A．法院判定或裁定的转让价格
B．以公开拍卖方式转让房地产的价格
C．母公司转让给子公司的房地产价格
D．政府物价部门部定的转让价格
【答案】：C
18．下列行为中，需要缴纳土地增值税的是( )。
A.某人将自己一套闲置的住房出售
B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女
C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资
D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业
【答案】C【解析】从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税，A选项不符合题意；房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，免征土地增值税，B选项不符合题意；通过社会团体捐赠房产
给教育、民政和其他社会福利公益事业免征土地增值税，D选项是免税的，不符合题意。房地产开发企业以建造的商品房作价入股对外投资应视同销售房地产缴纳土地增值税，只有C选项是依法征税的，符合题意。
19．对于符合土地增值税清算条件的纳税人，应当在满足条件之日起( )日内到主管税务机构办理清算手续。
A.7
B.10
C.30
D.90
【答案】D【解析】对于符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
20．2012年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入l800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税( )万元。
A．73．5 B.150 C．157．5 D．300
【答案】C【解析】扣除金额=1200+40+35=1275（万元）
土地增值额=1800-1275=525（万元）
应缴纳土地增值税=525×30%=157.5（万元）
21．出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按( )计算。
A.账载余额
B.重置成本
C.账载原值乘以成新折扣率
D.重置成本价乘以成新折扣率
【答案】D【解析】出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按重置成本价乘以成新折扣率计算。
22．土地增值税规定，房地产开发企业在进行纳税申报时，如果同时兼有免税和征税项目单位，正确的申报方法是（）。
A.合并填报
B.分别填报
C.只填报征税项目
D.由主管税务机关核定填报
【答案】：B 【解析】：房地产开发企业如果同时兼有免税和征税项目单位，应该分别申报。
23.2012年3月，北京市居民甲某将其2010年以80万元购入的一套住房转让给乙某，取得收入150万元。同类房产的评估价格为100万元。甲某应缴纳土地增值税（）万元。
A.0
B.12.53
C.20.29
D.15
【答案】：A【解析】自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
二、多选题(24题)：
1.在境内转让房地产开发并取得收入的下列单位和个人，属于土地增值税纳税人的是（）。
A. 国有企业
B. 税务机关
C. 部队
D. 学校、医院
【答案】：ABCD
2.下列业务应缴纳土地增值税的有( )。
A.房地产评估增值的
B.某商业企业以土地作价入股投资开办工厂
C.将自有房产赠送给客户的
D.出地、出资双方合作建房，建成后又转让的
【答案】：CD
3.根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税的征税范围包括（）。
A.转让国有土地使用权
B.出让国有土地使用权
C.转让集体土地
D.地上的建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让
【答案】：AD
4.下列项目中属于房地产开发成本的有（）。
A、土地征用及拆迁补偿费
B、公共配套设施费
C、销售过程中发生的销售费用
D、开发小区内的道路建设费用
【答案】：ABD
5.下列项目中，属于房地产企业的开发费用的有( )。
A、印花税
B、耕地占用税
C、前期工程费
D、借款利息费用
E、开发间接费用
【答案】：AD
6.房地产开发企业因转让房地产而收取的经济收益，（）可以确认为土地增值税计算的房地产转让收入。
A．违约金B．滞纳金C．赔偿金
D．分期付款利息E．延期付款利息
【答案】：ABCDE
7. 以下关于土地增值税销售收入的表述中，正确的是：（）
A．转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
B．因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金，确认为房地产收入。
C．因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金，不确认为房地产收入
D．以售后返租形式转让房地产，以转让房地产的价款确认为转让收入，不包括其他相关经济利益。
E．以售后返租形式转让房地产，以转让房地产的价款确认为转让收入，包括其他相关经济利益。
【答案】：ACE
8．下列项目中，属于土地增值税扣除项目且可据实扣除的有( )。
A．销售房产的业务招待费 B．支付的土地出让金
C．小区出售前绿化支出 D．销售房产的广告费用
【答案】：BC
9.下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。
A、直接转让土地使用权的
B、整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为90％
D、取得销售(预售)许可证2年仍未销售完的
E、房地产开发项目全部竣工并完成销售的
【答案】：ABE
10.下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有（）。
A.符合土地增值税清算条件的
B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
C.按照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的
D.虽然设置账簿但账目混乱应税收入难以确定的
E.虽然设置账簿但账目混乱成本，费用难以确定的
【答案】：BCDE
11.根据土地增值税规定，下列表述正确的有( )。
A．纳税人以预售方式转让房地产的，税务机关可以预征土地增值税
B．纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应向纳税人所在地主管税务机关纳税
C．土地增值税采用超率累进税率
D．集体土地转让是违法行为，应该征收土地增值税
【答案】：AC
12.允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。在计算土地增值税时，表述正确的有（）。
A、房地产开发，其缴纳的印花税列入管理费用中
B、房地产开发，其缴纳的印花税在与转让相关的税金中扣除
C、非房地产开发,其缴纳的印花税在与转让相关的税金中扣除
D、非房地产开发,其缴纳的印花税列入管理费用中
【答案】： AC
13.下列对法人转让房地产纳税地点的说法正确的有( )。
A、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
B、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在受让人机构所在地税务机关申报纳税
C、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
D、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税
E、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，由税务机关确定纳税地点
【答案】：AD
14.下列各项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（）。
A、国家机关转让自用的房产
B、税务机关拍卖欠税单位的房产
C、对国有企业进行评估增值的房产
D、因国家建设需要而被政府征用的房产
【答案】：CD
15.以下关于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的土地增值税的征免规定中，正确的是：（）。
A、凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，应征土地增值税
B、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应征土地增值税
C、除AB所述的其他投资联营行为，暂免土地增值税
D、投资、联营企业将该房地产再转让的，暂免征收土地增值税
E、投资、联营企业将被投资（联营）的房地产再转让的，应征收土地增值税
【答案】：ABCE
16.税务机关在审核房地产企业的土地增值税时，发现企业的以下经济业务有误的是（）。
A、将自行开发的房屋对外出租的，取得的租金收入没有计算缴纳土地增值税
B、将自行开发的房屋对外抵押借款的，在抵押期计算缴纳了土地增值税
C、采取合作建房的方式，为本公司建设办公楼，没有缴纳土地
增值税
D、接受某企业委托进行代建职工宿舍工程，没有缴纳土地增值税
E、将自行开发的房屋与其他企业的土地进行交换，没有缴纳土地增值税
【答案】：BE
17.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用可以扣除的情况有（）。
A、建成后产权属于全体业主所有的
B、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的
C、建成后有偿转让的
D、建成后产权属于房地产开发企业的
E、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于营利性社会公共事业的
【答案】：ABC
18.关于房地产开发企业进行土地增值税清算的说法，正确的有( )。
A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
B.分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致
C.建成后有偿转让的公共设施，应计算收入，但成本、费用不得扣除
D.房地产开发企业销售已装修房屋，装修费用可以计入房地产开发成本
E.房地产开发企业将自建房地产转为自用时，应视同销售征收土地增值税
【答案】ABD【解析】税法规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除；分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致；房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计人房地产开发成本，选项A、B、D符合规定，是正确的；建成后有偿转让的公共设施，计算收入同时允许扣除成本费用，选项C不符合规定，所以不正确；将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，选项E不符合规定，是错误的。
19．房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20％扣除范围的有( )。
A.取得土地使用权缴纳的契税
B.占用耕地缴纳的耕地占用税
C.销售过程中发生的销售费用
D.开发小区内的道路建设费用
E.支付建筑人员的工资福利费
【答案】ABDE【解析】对从事房地产开发的纳税人可按实施细则第七条（一）（二）项即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设计费、公共配套设施费、开发间接费用等。
20．计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有（）。
A.建筑容积率在1.0以上
B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下
C.建筑覆盖率在1.0以上
D.增值额未超过扣除项目金额之和的20%
E.单套建筑面积在120平方米以下
【答案】ABE【解析】普通住宅的标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下。
21．下列各项行为中，可以免征土地增值税的有（）。
A.企业与企业之间的房地产交换
B.私营企业的房地产评估增值
C.无力偿还借款，以房屋作抵押
D.双方合作建房，建成后分房自用的
E.因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让
【答案】DE【解析】房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于土地增值税的征收范围；企业与企业之间的房地产交换和无力偿还借款，以房屋作抵押，没有免征土地增值税的规定。
22．某房地产企业在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。但下列项目中不能计入利息支出扣除的有（）。
A.金融机构加收的罚息
B.超过贷款期限的利息部分
C.超过国家规定上浮幅度的利息支出部分
D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额
E.国家规定上浮幅度以内的利息支出
【答案】：ABC【解析】：在房地产企业计算房地产开发费用时，下列利息费用不允许税前扣除：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
23．对于土地增值税纳税申报表的理解，下列说法不正确的有（）。
A.同时转让两个或两个以上计税单位的，可以在一份申报表中填报
B.房地产企业兼有免税和征税项目单位的，应当分别填报
C.其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的价款和房地产开发成本合计数的10%计算扣除
D.房地产企业可以依据取得土地使用权时支付的价款和房地产开发成本之和加计10%在计算土地增值税时扣除
【答案】：ACD【解析】：其他房地产开发费用，利息单独计算扣除的，按取得土地使用权所支付的价款和房地产开发成本合计数的5%计算扣除；利息不允许单独计算扣除的，在合计数10%以内计算扣除。房地产企业可以依据取得土地使用权时支付的价款和房地产开发成本之和加计20%在计算土地增值税时扣除，其他企业不能享受该政策。
24.根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，需要对房地
产进行评估，并以房地产的评估价格确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（）。
A.出售旧房的
B.隐瞒、虚报房地产成交价格的
C.提供扣除项目金额不实的
D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
E.清算后再转让房地产的
【答案】：ABCD【解析】清算后再转让房地产的，先根据清算结果计算原单位建筑面积成本费用，再确定这次清算的扣除项目。
三、判断题(16题)：
1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（不包括后期补缴的土地出让金），减免因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
【答案】：×【解析】：应包括后期补缴的土地出让金
2、房地产开发企业将开发产品用于职工福利的，不征收土地增值税。（）
【答案】：×
3、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。（）
【答案】：√
4、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用不可以计入
土地增值税清算申报表 申报日期：年月日所属时期：年月日至年月日 面积单位：平方米（列至小数点后2位）金额单位：元（列至角分）
说明事项： 1、本表适用于房地产开发纳税人申报清算土地增值税。 2、从事房地产开发并销售的纳税人，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报单位。纳税人如果从事免税项目开发，应分别填写申报表。 表头说明： 1、“所属时期”是指申报税款所属的时段。 2、“申报日期”是指申报税款的当天。 主表说明： 1、“纳税人名称”是指纳税人税务登记的全称。 2、“项目坐落地主管税务机关”是指项目地址所属的税务机关，“纳税人主管税务机关”是在项目公司地址所属的税务机关。 3、“项目名称”、“项目编码”、“项目地址”要与从事房地产开发的纳税人在进行项目登记时登记的信息相一致。 申报事项填写说明： 1、“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。“货币收入”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的货币形态收入额填写。“实物收入及其他收入”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的实物形态和无形资产等其他形式的收入额填写。 2、“关联交易金额”，是指企业与关联方之间的交易金额。关联方是指与本企业具有以下关系之一的 （1）一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到25% （2）一方与另一方（独立金融机构除外）之间借贷资金占一方实收资本50%以上，或者一方借贷资金总额的10% 以上是由另一方（独立金融机构 （3）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。 （4）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）同时担任另一方的高级管理人员（包括董事会成员和经理） ，或者一方至少一名可以 （5）一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常进行。 （ 6 （ 7 （8 ）一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制，或者双方在利益上具有相关联的其他关系，包括虽未达到本条第（一）项持股比例，但一方 3、“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用填写。 4、“房地产开发成本”，应根据《细则》规定的从事房地产开发实际发生的各项开发成本的具体数额填列。若有些房地产开发成本属于整个房地产项目的，而该项目同时包含2个或以上计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。 5、“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条（三）规定的数额填写。如果不单独计算利息支出的，填0。 6、“其他房地产开发费用”，根据《细则》第七条（三）的规定填写。 7、“与转让房地产有关的税金等”，按纳税人转让房地产时实际交纳的税金数额填写。 8、“加计20%扣除数额”，根据《细则》第七条（六）的规定填写。 9、“法律法规规定的其他扣除项目”，是指除表中已列明的扣除项目外，法律法规规定的其他扣除项目。 10、“适用税率”，根据《条例》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写；如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，填0。 11、“速算扣除，应根据《细则》第十条的规定找出相关速算扣除系数来填写。 12、“已缴土地增值税额”，按纳税人已经缴纳的土地增值税的数额填写。
2019年度土地增值税培训资料 第一部分文件解读 一、鄂地税发【2008】207号文件废止的影响 2017.10.26省地税局局1号公告废止 （一）、对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 总局授权各省、市、自治区地税局规定年限。 实际征管中以房管局认定的房屋属性为准，联合控管。 对开发商将开发产品自持后再转让，按照新建商品房政策处理。（二）、第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 废止后，前三条按总局规定执行不变，第四条作为可要求清算情形，基本上也无变化。 （三）、第六条符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地
产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目； （四）省地方税务局规定的其他情形。 废止后，前两条按总局规定执行无变化。第三条取消，第四条省局目前暂无规定。 （四）、第十三条主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。 总局清算管理规程规定土地增值税清算审核具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定，目前省局暂无规定。 市局今年继续按照往年做法要求各区局当年完成当年度清算项目，并实施绩效考核。 滞纳金问题按总局220号文件执行，查补税款在限定日期内缴纳的不收滞纳金。 （五）、第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位
×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 （一）×××公司基本情况 （二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 （1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 （2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用 权面积为7,平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。 （3）2004年取得的编号为号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用 地面积为5682.23平方米，规划指标容积率，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率，该用地为三家单11
位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。 （4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。 （5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期： 项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为：7,=。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。 二、主要指标 建筑面积可售面积已售面积可售套数已售套数销售收入均价 22
土地增值税试题 一、单项选择题 1、下列项目中,属于土地增值税免税范围的就是( )。 A、建造普通标准住宅出售,增值额超过扣除项目金额之与20％的 B、个人之间互换自有居住用房地产的 C、企业对外出租办公楼 D、企事业单位转让旧房 2、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定,我国现行的土地增值税适用的税率就是( )。 A、比例税率 B、超额累进税率 C、定额税率 D、超率累进税率 3、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的就是( )。 A、取得土地使用权所支付的金额 B、前期工程费 C、建筑安装工程费 D、基础设施费 4、对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的,土地增值税采取先按比率预征,然后清算的方法。东部地区省份预征率不得低于( )。 A、1% B、2% C、3% D、1、5% 5、出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时,其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按( )计算。 A、账载余额 B、重置成本 C、账载原值乘以成新度折扣率 D、重置成本价乘以成新度折扣率 6、个人之间互换自有居住用房地产,经当地税务机关核实,可以( )。 A、免征土地增值税 B、不征收土地增值税 C、减半征收土地增值税 D、按照正常计税规则征收土地增值税
7、我国土地增值税的计算采用的税率类型属于( )。 A、三级超率累进税率 B、四级超率累进税率 C、五级超额累进税率 D、七级超额累进税率 8、计算土地增值税时,纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的,其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之与的( )计算扣除。 A、10%以内 B、12%以内 C、15%以内 D、30%以内 9、税法规定,纳税人转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款与按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经( )确认。 A、海关 B、财政机关 C、当地税务机关 D、省、自治区、直辖市人民政府 10、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产( )。 A、免征土地增值税 B、减半征收土地增值税 C、酌情准予减征或免征土地增值税 D、按照规定的税率与速算扣除数征收土地增值税 11、非房地产开发公司应自签订房地产转让合同之日起( )内,向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。 A、7日 B、10日 C、15日 D、30日 12、法人企业转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地的,应( )申报缴纳土地增值税。 A、向销售方机构所在地的主管税务机关 B、向购买方机构所在地的主管税务机关 C、向房地产的坐落地的主管税务机关 D、向合同签订地的主管税务机关 13、房地产开发企业取得销售(预售)许可证满( )仍未销售完毕的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
土地增值税清算辅导讲义 2011年9月 一、土地增值税清算相关政策规定 （一）条例细则规定 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 （二）税收相关文件：15个（附件1） 二、土地增值税清算审核要点 （一）清算单位确定 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 国税发[2006]187号明确：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 实际工作中可参照房开企业的立项手续或建设用地规
划许可证、建设工程规划许可证来确定开发项目。 国税发[2009]91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （二）清算条件 1．应办理土地增值税清算手续的纳税人条件： 国税发[2006]187号、国税发[2009]91号： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （辽地税发[2007]102号：全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目； 根据**省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《**省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；） （2）整体转让未竣工的房地产开发项目； （3）直接转让土地使用权的项目。 2．税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件国税发[2006]187号、国税发[2009]91号：符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值
土地增值税纳税登记表
土地增值税纳税登记表 （从事房地产开发的纳税人适用） 纳税编码：金额单位：元 纳税人名称注册类型 地 址 电话 纳税人类别主管部门 行业核算方式 法定代表人身份证号码 财务负责人办税人员 项目编码项目名称 项目地
址 土地使用权 受让（行政划拨）合同号 受让（行政划拨）时间 建设项目起讫时间总预算 成本 单位预 算成本 开发土地总面积开发 建筑 总面 积 房地 产转 让 合同 名称 开户 银行 帐号 转让土地面积（按次填写） 转让建筑面 积 （按次填写） 转让合同签订 日期（按次填写） 第1次第2次
第3次 纳税人 负责人：盖章 经办人：年月日税务分局 经办人：盖章 年月日
填表说明 一、本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在立项后或每次转让时填报。 二、凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向税务机关填报表所列内容。 三、本表栏目所列的内容如果没有，可以空置不填。 四、纳税人在填报本表时，应同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同、房地产转让合同等有关资料。 五、注册类型栏按照国有企业、集体企业、股份合作企业、国有联营企业、集体联营企业、国有与集体联营企业、其它联营企业、国有独资企业、其它有限责任公司、股份有限公司、私营独资企业、私营合伙企业、私营有限责任公司、私营股份有限公司、其它企业、合资经营企业（港、澳或台资）、合作经营企业（港、澳或台资）、港、澳、台商独资经营企业、港、澳、台商投资股份有限公司、中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业、外商投资股份有限公司等填写。 六、“纳税人类别”栏，按照企业、事业、机关、团体、部队或其它填写。 七、所属行业按照农、林、牧、渔业、采掘业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业、建筑业、地质勘查业、水利管理业、交通运输业、仓储业、邮电通讯业、批发和零售贸易、餐饮业、金融、保险业、房地产业、社会服务业、卫生体育和社会福利业、教育、文化艺术及广播电视业、科学研究和综合技术服务业、国家机关、政党机关和社会团体、其它行业填写。 八、本表一式二份，送主管税务机关审核盖章后，一份由主管税务机关留存，一份退纳税单位。
土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核，我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件，截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;
8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:
初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7 土地增值税法律制度 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 一、纳税人 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 【提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 【提示2】土地使用权、不动产转让中：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。 【例题·单选题】下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.以房抵债的某工业企业 B.出租写字楼的某外资房地产开发公司 C.转让房产的某个人 D.转让国有土地使用权的某高等学校 『正确答案』B 『答案解析』本题考核土地增值税的纳税人。土地增值税征税范围规定，出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的某外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。 二、征税范围（易出单选题、多选题） 【例题·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是（）。 A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按比例分配房产后自用
『正确答案』A 『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。根据规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。 三、土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额 增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目 【关注2：转让房地产有关的税金】 1.房企：营业税、城建税（教育费附加） 2.非房企：营业税、城建税（教育费附加）、印花税 【例题·多选题】根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.转让房地产缴纳的营业税 D.转让房地产缴纳的企业所得税
土地增值税清算鉴证资料清单 一、被审单位基础资料1 、单位设立时的合同、协议、章程及以后变更登记时的批文、章程、验资报告复印件2、营业执照副本、税务登记证（国、地税）副本、组织机构代码证复印件；二、确认征收范围的有关资料1、项目立项批准批复文件复印件；2、《土地增值税项目登记表》复印件； 3、《建设用地规划许可证》复印件； 4、《建设工程规划许可证》复印件； 、《销售许可证》复印件；5 、《建设工程开工证》复印件；6 、《国有土地使用证》复印件； 7 8、合作开发协议； “五证”不全的，应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的注：（对于非常规开发项目，资料） 三、确认清算单位的有关资料 1、项目竣工清算报表； 、税务机关出具的普通住宅的确认文件（如无则不需提供）；2 3、土地增值税项目登记表；4、项目建议书的批复；5、房屋土地管理局测绘面积报告书； ；6、商品住房建筑面积情况明细表（如无则不需提供）（如无则不需提供）；7、商品住房建筑面积情况明细表（附表）（如无则不需提供）、已完工开发项目成本表；8 9、清算项目的工程竣工验收报告；四、确认清算条件的有关资料 1、直接转让土地使用权的转让合同； 2、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单； 3、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据； 4、销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告； 5、清算项目的工程竣工验收报告； 6、主要开发产品（工程）销售明细表； 注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的项目竣工清算报表、已完工开发项目成本表、清算项目的销售许可证、房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料； 五、确认收入总额的有关资料 1、与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。 2、企业领用的全部房地产开发企业专用发票； 3、银行明细对账单； 注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料； 六、确认扣除项目总额的有关资料 1、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明； 2、合作开发协议； 3、上缴土地转让金收据复印件； 4、“四项成本”超标，应提交税务机关的核定文件； 5、按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告（如无则不需提供）； 6、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；
土地增值税练习题 一、判断题 纳税人转让旧房及建筑物时,为确定房地产的评估价值而发生的评估费用,允许在计算土地增值税时予以扣除。(∨) 1、土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人。(×) 2、《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定,纳税人转让 房地产取得的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益,但不包括实物收入。(×) 3、对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增 值税额时不允许扣除代收费用。(∨) 4、对于个人购入房地产再转让按发票所载金额并从购买年 度起至转让年度止每年加计5%计算的,对其在购入时已缴纳的契税,准予作为“转让房地产有关的税金”予以扣除。(∨) 5、对于个人购入房地产再转让按旧房及建筑物的评估价计 算扣除的,对其在购入时已缴纳的契税,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。(∨) 6、房地产开发企业代收的费用一律并入转让房地产收入计 征土地增值税。(×)
7、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励,应在房 产移交使用时视同销售房地产。(×) 8、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施, 建成后产权属于全体业主所有的,不计算收入,其成本、费用也不得扣除。(×) 10、个人将房地产赠与他人的应视同销售不动产征收土地使用税。(×) 二、单选题 1、税务机关不应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形是 (A) A.纳税人不进行土地增值税纳税申报的 B.纳税人提供的扣除金额不实 C.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格 D.纳税人人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格有无正当理由 2、根据土地增值税有关规定,纳税人提供扣除项目金额不实的,在计算土地增 值税时,应按照(A) A.税务机关根据评估价格确定扣除项目金额 B.税务机关与纳税人协商价格扣除 C.市场同类房地产扣除项目平均价格扣除 D.房地产原值减除一定比例后的余值扣除
一、土地增值税纳税人（★） 二、土地增值税征税范围（★★） 三、土地增值税应纳税额计算（含税率、计税依据、应纳税额）（★★★） 四、土地增值税税收优惠（★★★） 五、土地增值税征收管理（★★） 概念：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（有偿的行为） 一、土地增值税纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 二、土地增值税征税范围 （一）一般规定 1.转让国有土地使用权的行为征税，出让国有土地使用权的行为不征税。 2.转让地上建筑物及其他附着物产权的行为。 3.土地增值税只对有偿转让房产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 （二）特殊规定 1.企业改制重组 （1）非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。 （2）企业合并：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。 （3）企业分立：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。 （4）作价投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。 注意： 以上情形不适用于房地产开发企业。 2.房地产开发企业将开发的部分房产，转为自用或用于出租等，未发生产权转移的，不征收土地增值税。 3.房地产交换：属于土地增值税的征税范围。但是个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 4.合作建房：对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 5.房地产出租 房地产出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 6.房地产抵押 对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否征收土地增值税。对于房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税额征税范围。 7.房屋的代建行为 取得的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。 8.房地产的重新评估 房地产权属没有发生转移，也未取得收入，不属于土地增值税征税范围。 【例题1·单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.出租住房的孙某 B.转让国有土地使用权的甲公司
土地增值税项目登记表 （从事房地产开发的纳税人适用） 纳税人编码：填表日期：_年_月_日 金额单位：人民币元面积单位：平方米
（以下部分由主管税务机关负责填写） 土地增值税项目登记表填表说明 1.本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在立项后及每次转让时填报。 2.凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。 3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。 4.纳税人在填报土地增值税项目登记表时，应同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同、房地产转让合同等有关资料。
5.本表一式三份，送主管税务机关审核盖章后，两份由地方税务机关留存，一份退纳税单位。 附件二: 土地增值税纳税申报表（一） （从事房地产开发的纳税人适用） 税款所属时间：年月日填表日期：年月日 纳税人编码：金额单位：人民币元面积单位：平方米
（以下部分由主管税务机关负责填写）
土地增值税纳税申报表(一)填表说明 一、适用范围 土地增值税纳税申报表(一)，适用凡从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。其转让已经完成开发的房地产并取得转让收入，或者是预售正在开发的房地产并取得预售收入的，应按照税法和本表要求，根据税务机关确定的申报时间，定期向主管税务机关填报土地增值税纳税申报表(一)，进行纳税申报。 二、土地增值税纳税申报表(一)主要项目填表说明 (一)表头项目 1.纳税人编码:按税务机关编排的代码填写。 2.项目名称:填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。 3.经济性质:按所有制性质或资本构成形式分为国有、集体、私营、个体、股份制、外商投资和外国企业等类型填写。 4.业别:填写纳税人办理工商登记时所确定的主营行业类别。 5.主管部门:按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。外商投资企业不填。 6.开户银行:填写纳税人开设银行账户的银行名称；如果纳税人在多个银行开户的，填写其主要经营账户的银行名称。 7.银行账号:填写纳税人开设的银行账户的号码；如果纳税人拥有多个银行账户的，填写其主要经营账户的号码。 (二)表中项目 土地增值税纳税申报表(一)中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。 纳税人如果既从事普通标准住宅开发，又进行其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表(一)。 1.表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。
土地增值税税收政策培训 主讲人：高驰
相关法规： 1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）； 2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）； 3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）； 4、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）； 5、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）； 6、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）； 7、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]第187号）； 8、《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）； 9、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）； 10、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）； 11、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）； 12、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国
税发[2010]53号）； 13、四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税 清算管理规程>的通知》的通知（川地税发（2009）60号）； 14、《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题 的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）； 15、《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题 的公告》（2011年第1号）； 16、国税发[2009]91号与国税发[2006]187号对比表 本次培训大纲 一、土地增值税基础知识 （一）概述 （二）征税范围、纳税人和税率 （三）转让房地产增值额的确定 （四）应纳税额的计算 二、土地增值税清算管理规程 （一）土地增值税的清算条件 （二）清算审核的内容（PPT第1页） 各位好，我是财务部的高驰。今天上午就为大家讲一下土地增值税的相关政策，特别是房地产开发项目土地增值税清算时应注意的一些要点和大家一起讨论一下。如果有讲得不对的地方，还请大家指正，一起讨论。
土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表 北京发改委立项 辽宁发改委立项；工程规划许可证 安徽工程规划许可证 宁波工程规划许可证 深圳销售许可证 重庆工程规划许可证 浙江审批、备案项目（不许自行划分） 吉林发改委立项；五证/竣工备案证 江苏发改委立项；自行分期结合工程规划许可证 厦门工程规划许可证 大连企业会计核算单位（税局审核） 广州整体开发、统一核算；销售情况会计核算/初始产权 青岛国土、规划审批 西安工程规划许可证/销售许可证 湖北工程规划许可证 海南工程规划许可证 附：各地法规 清算单位确定各地政策规定总结表 一、中央的规定（国税发【2006】第187号） 二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号） 四、海南的规定（琼地税发[2009]187号） 五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号） 六、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）
七、青岛的规定（青地税发[2008]100号） 八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号） 九、大连的规定（大地税函[2008]188号） 十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号） 十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号） 三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 十四、银川的规定（银地税发【2007】214号） 十五、云南的规定（云地税发[2007]180号） 十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿） 十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号） 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号） 二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号） 二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号） 二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号） 二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号）
广东省土地增值税清算申报表及附表企业名称: 清算项目名称: 清算项目座落地址: 材料要求: 1.所有材料必须上交齐全，不得有缺，如不齐全退回重补。 2.所有填报的表格必须在其后附上原始凭证复印件，并按填报序号依次排序以便备查。 1 广东省土地增值税清算申报表及附表清单 纳税人名称(盖章): 填报时间: 序材料名称数量,张, 备注号 01 土地增值税清算申报表 02 清算项目基本情况表 03 与收入相关面积明细表 04 销售情况表 05 关联方及其交易声明书 06 取得土地使用权所支付的金额明细表 07 土地征用及拆迁补偿费明细表 08 前期工程费明细表 09 建筑安装工程费明细表 10 基础设施费明细表 11 公共配套设施费明细表 12 开发间接费用明细表
13 利息支出明细表 14 与转让房地产有关的税金明细表 2 01 土地增值税清算申报表 ,从事房地产开发的纳税人适用,税款所属时间: 填报日期:纳税人编码: 金额单位:人民币元面积单位:平方米 纳税人名称项目名称项目地址 经济业别纳税人地址邮政编码性质银行开户银行主管部门电话账号 非普通住宅、商铺及其项目行次合计普通住宅他用房 一、转让房地产收入总额 1,2，31 货币收入2其中实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计 4,5，6，13，16，21+224 1.取得土地使用权所支付的金额5 2.房地产开发成本 6,7，8，9，10，11，126 土地征用及拆迁补偿费7 前期工程费8 建筑安装工程费9其中基础设施费10 公共配套设施费11 开发间接费用12 3.房地产开发费用 13,14，1513 利息支出 14其中其他房地产开发费用15 4.与转让房地产有关的税金等16,17，18，19+2016 营业税17 城市维护建设税18其中教育费附加,含地方教育附加,19
金税三期工程 土地增值税登记、申报用户操作手册
第一章项目登记 1. 土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用） 操作步骤 1．操作路径：【功能菜单】—【管理服务】—【税源项目登记】—【土地增值税项目登记】 办理人员进入项目登记页面。在项目界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击下一步，进入项目登记页面。 2．按规定录入项目登记信息。
３.点击<保存>按钮，项目登记成功。系统自动产生土地增值税项目编号。 注意：1.因金税三期的土地增值税项目编码与税友龙版生成规则不一样，所以需要做重新登记。
第二章申报 2. 土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用） 操作步骤 1．操作路径：【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）】办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。 2．录入需要的申报数据：
３.点击<保存>按钮，申报成功。 注意事项 1.土地增值税预征要先完成土地增值税预征税种登记。 2.土地增值税预征要选择正确的土地增值税项目编码，否则已预缴税款将汇总出错。
3. 土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用） 操作步骤 1．进入菜单界面【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）】办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。 2．选择所属期起止，录入开户银行、银行账号、总可售面积、自用和出租面积、已售面积、其中：普通住宅已售面积、其中：非普通住宅已售面积、其中：其他类型房地产已售面积及相关申报数据。
土地增值税清算报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
XXXX建设项目 技术咨询合同 （合同编号：） 项目名称： xxx小区建设项目土地增值税清算报告编制委托人： （甲方） 受托人：税务师事务所 （乙方） 签订时间： 2018 年月日 签订地点： 二〇一八年月日
技术咨询合同 合同编号： 委托人： 法定住址： 法定代表人： 职务： 委托代理人： 身份证号码： 通讯地址： 邮政编码： 联系人： 电话： 传真： 帐号： 电子信箱： 受托人： 法定住址： 法定代表人： 职务： 委托代理人： 身份证号码：
通讯地址： 邮政编码： 联系人： 电话 传真： 帐号： 电子信箱 依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《注册税务师管理暂行办法》、《国家税务总局关于印发注册税务师执业基本准则的通知》等规定，经双方协商一致，签订本合同，以资共同遵守。 一、委托事项 xxx房地产开发有限公司（以下简称委托人）委托 xxx税务师事务所（以下简称受托人）进行下述专项土地增值税清算报告编制： 完成委托方开发的石江景苑小区房地产项目土地增值税清算工作，并编制相应报告。本项土地增值税清算报告编制业务预定在月日至月日内完成。如有特殊情形可适当延长。 二、代理费用及支付方式 1．按照实际参加土地增值税清算报告编制工作的各级工作人员所耗用时间及现行事务所业务收费标准和地方政府有关规定，完成本项业务代理费
用为：人民币元（大写元），该费用包括受托人的编制费、差旅、食宿等全部费用，委托人不再支付其他任何费用。 2．委托人在土地增值税清算报告编制约定书签约时支付土地增值税清算报告编制费用总额的__50___％，即大写元，交付土地增值税清算报告并通过税务机关审核认定后支付剩余的土地增值税清算报告编制费用，即大写元。 3．如因土地增值税清算报告编制工作遇到特殊疑难重大问题，致使受托人增加土地增值税清算报告编制程序使实际土地增值税清算报告编制工作时间有较大幅度的增加，委托人可在了解实情后，视情况增加土地增值税清算报告编制费用。 4．土地增值税清算报告编制过程中因委托人原因，中止土地增值税清算报告编制，受托人不退土地增值税清算报告编制费。 5.受托人开具普通发票后，经委托方核验发票合格后通过网银转账的方式进行支付，委托人通过网银转账方式将相应款项支付至受托人账户后即视为委托人已完成支付义务。因受托人迟延开票或开具的发票不符合规定等原因产生的任何法律风险委托方不承担任何责任。 三、鉴证责任与土地增值税清算报告编制责任 1．委托人承担鉴证责任（管理当局的责任），即建立健全的内部控制制度，保护资产的安全，并保证其提供的全部资料的真实性、完整性和合法性； 2．受托人承担土地增值税清算报告编制责任，对所出具的土地增值税清算报告编制报告承担责任。
第一节增值税法律制度 一、增值税的概念 增值税是指对从事销售货物或者加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人取得的“增值额”为计税依据征收的一种流转税。 2009年起我国增值税转型为“消费型增值税”。 二、增值税的征收范围 (一)、销售货物，是指在中华人民共和国境内有偿转让货物的所有权。包括电力、热力、气体在内。 举例∶甲为卷烟厂，生产卷烟批发给A批发商，甲是生产者要交纳消费税，销售卷烟交增值税，A批发商将烟批发给B零售商，A向B销售时需要交增值税，不需要缴纳消费税。B零售商将卷烟零售给消费者时，需要缴纳增值税。 (二)、提供加工、修理修配劳务又称销售应税劳务，是指在中国境内有偿提供加工、修理修配劳务。 举例：A企业委托B加工烟丝，委托方A为消费税纳税义务人，受托方B提供加工劳务，为增值税纳税义务人。 (三)、进口货物，是指进入中国关境的货物。对于进口货物，除依法征收关税外，还应在进口环节征收增值税。 提示：消费税的征收范围： 1、生产货物; 2、进口货物; 3、委托加工劳务。 (四)、视同销售 (1)将货物交付他人代销; (2)销售代销货物(手续费缴纳营业税); 案例：甲是一家服装厂，如果生产的服装直接销售乙，则直接按照销售额缴纳增值税，如果双方签订代销协议，协议规定按照零售额10%收代销手续费，甲服装厂于4月30日上午将一批服装交给乙商场代销，乙于4月30日下午全部销售给消费者，取得零销售额为117万元(含税)。在5月8日甲收到乙的代销清单，甲给乙开具了增值税专用发票。同时甲购进原材料的增值税发票上的金额为80万。 乙商场缴纳的增值税：117/(1+17%)x17%-117/(1+17%)x17%=0 甲服装厂缴纳的增值税：117/(1+17%)x17%-80 x17% (3)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但“相关机构在同一县(市)”的除外; 举例：A店将货物转移到本市的B店，不视同销售。 (4)将自产或委托加工的货物用于非应税项目; 举例：甲企业是刚材生产企业，将生产的钢材盖楼房，则自产的产品用于非应税项目，视同销售，需要缴纳增值税。 (5)将自产、委托加工或购买的货物作为投资; (6)将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者; (7)将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费; (8)将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。 【解释1】视同销售行为发生时，应计算销项税额，其销售额的确定按照下列顺序：(1)当月同类货物的平均销售价格;(2)最近时期同类货物的平均销售价格;(3)组成计税价格。 举例：甲卷烟厂生产的同一种型号卷烟每包10元，将这种型号的卷烟无偿赠送给消费者。则卷烟厂的销项税额：销项税=销售额×17%=10/(1+17%)x17% 如果卷烟厂将特制卷烟无偿赠送消费者，则按照组成计税价格计算缴纳增值税。