一样来讲，在市场的受众潜意识里认为，不墅环境与氛围的最佳容积率应坚持在0.3的水平以下。这种现实与预期的背离，人们看起来更多笼统地归咎于不墅市场的主体行为人一一不墅项目的进展商，认为他们没有意识到这一点，都在盲目地追求生产更多产品，以猎取自身最大利润。
矛盾的全然缘于事件有关几个方面利益与效益的平稳。
一方面，政府有关权力部门作为市场经济规则的制定与监管者，
通常按照都市土地价值的高低限定该土地进行市场开发时容积率的条件，而进展商既作为不墅市场的主体操作者，同时还固守着源是商家的本性：在成本一定的前提下，为了实现更多的利益，建筑更多的建筑面积是较为通常也是最易可行的方法，由此，各项目在实际操作中往往都秉持规划部门所限定条件的上限，甚至还存在大量千方百计突破限定案例的发生；
另一方面，市场的另一方一一不墅消费者自然都想花费较少的钞票，而享受更好的生活环境、占有更多的资源。几方面妥协均衡，也就自然形成现在容积率的总体水平。
容积率高所产生的后果是明显的，不管前期的总体规划依旧私家庭院的制造都会显得捉襟见肘；而项目建成后，出现在世人面前的往往也差不多上排布局促紧张、公共空间拥挤狭小、单元间相互干扰较为严峻的大体量的房子群。
进展商也在为此摸索。目前，解决这一突出咨询题常见的做法是在进行前期产品定位时，规划不同形式的产品组合，形成譬如联排、双拼、叠拼、独栋的混合社区。一方面通过较为高端的独栋产品标识社区整体的
注：整个项目由两类产品组成，独栋和联排公寓；独栋沿水景布置，联排 公寓在项目用地边缘起围合作用，联拼数量为6-12联，要紧以超过10联的 为主。
此种做法也产生了一些负面效应：如不同档次的产品混杂于同一 社区
中，阻碍整体品质、市场对项目定位较为模糊；另外，实际操盘过程， 关于项目整体销控的要求较高，若操纵不力，会造成目标客户群的舍弃认 同，产生不良后果。
在保持容积率不变的前提下，如何有效的改善容积率较高的客观 事实、
在视觉感受上抑制相对局促的空间感，本文认为有以下几点可供参 考：
1、项目前期规划时，适当结合实际地况条件，考虑项目自有地势 的规
划建设。通过坡地等地势的建筑，各建筑单元倚势排布，能够在专门 大程度上减小建筑拥挤的视觉感受、舒缓组团间的相互阻碍。
道路规划应较多地采取尽端路的布局方式，最大程度减小道路等 辅助设
施用地，更多分配土地势成住宅间的联系空间；另外，规划的项目 组团宜采取邻里单元的设计思路，通过组团核心绿地的呼应、建筑单体间 相对错动，也能够在一定程度从视觉上减弱建筑排布较密的成效。
2、建筑设计时期，户型单元的外立面设计应较多地强调横向尺度 的延
伸，通过横向线条元素的排布、横竖向线条的对比，使建筑形象疏朗、
延展；户型设计中的建筑二层宜结合观景需求，结构空间设计露台、退台
等建筑形式。如此，建筑一层以上的空间会相对宽敞，相对弱化建筑基地 用地局促产生的拥挤成效。
限度开发所限
条件，此种做
3、园林绿化应更加精益求精。社区园林绿化不仅停留于一维空间平面的设计处理，在设计理念中应更多的掺入关于立体空间绿化的设想，从三维空间的角度来重新衡量园林绿化关于整体社区空间感塑造的意义。具体来讲，通过精细、多维的绿化设计，分层次、分序列不同植被的栽植，一方面制造、美化社区环境，另一方面，有效分散身处其中人的注意力，形成视觉关注的层级中心，打破原有呆滞的空间秩序。
容积率是所有房地产项目的核心基础。如前所述，北京不墅项目容积率高是当前普遍存在的事实，而反观市场的反应却看起来显得相当宽容，不墅消费者虽已有微词，但还没有阻碍到不墅市场的总体走势，当前不墅市场仍出现出一片繁荣昌盛的景象。归根到底，依旧缘于市场消费者关于自身居住条件改善的强烈要求以及对不墅生活的原始期望。
不墅建筑本身及其附属产品只是固化的物体，容积率的高低并不能完全代表不墅存在的价值，不墅所制造的带给其居者全新的生活感受才是其真正的魅力与价值所在。
别墅、旅游用地和容积率 自从2003年国土资源部《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国发[2003]45号）要求“（今后5年内）停止别墅类用地供应”以来，别墅项目不降反增的局面让监管部门终下决心出台全面的界定及监管措施。 2010年5月，国土资源部调研全国别墅、大户型项目供地用地情况，“下一步将具体给别墅做一个定义，新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面”，“不排除将联排、叠拼等项目也包括进来”。 1、别墅及其容积率 开发商将其中的一些地块用来造高层建筑，容积率很高；另一些用来建成了容积率低的上百栋别墅，这样高低搭配，使得整个项目容积率既高于政府要求的容积率下限，也提供了别墅产品。低容积率别墅搭配高容积率的公寓，只要总的容积率符合地块出让的要求，就不算违规。 事实上，市场上的别墅与政府定义的别墅不是一回事，由于别墅用地限制，目前很多别墅产品实际上多数不是别墅用地，开发商只能做成联排、双拼、叠拼等别墅类产品，容积率一般都在0．8以下。相比之下，高层公寓的容积率一般都在1．5以上，二者均衡下来，地块的总容积率恰好在1－1．6之间。以低密度住宅、产权式公寓等名义报批，以别墅产品营销。
为应对别墅禁令，“类别墅”被开发出来，这种“类别墅”由几栋别墅站成一排，中间有几米距离，却又有天桥或廊道连接，似独栋别墅又非独栋别墅、似联排别墅又非联排别墅，从而规避了所谓“独门独院”的别墅特征。 另外，政策对容积率的最低限制主要针对的是住宅用地（70年产权），而对工业用地（50年产权）、旅游用地（40年产权）则没有设置。开发商常以旅游用地（商服用地）立项获取土地，开发酒店、房产等旅游度假设施。（详见下文专节论述），或以工业用地立项，建设低密度研发和办公楼。 2、容积率(Plot Ratio/Volume Fraction)： 容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。目前多省市要求住宅建设用地最低容积率为不低于1.0。 容积率=总建筑面积÷总用地面积 （当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）； 容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间关系可表示为：R＝C*H。 建筑层数与容积率成正比例关系；建筑密度（building density）是指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费；楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率。 提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的： （1）不改变容积率，但改变物业类型 2
别墅区容积率是多少?联排别墅的容积率 导读:本文介绍在房屋买房，容积率/绿化率的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 作为衡量别墅舒适度的一个标准,容积率近几年很受大家关注。但很多人并不知道容积率是什么意思,别墅容积率又是怎么计算的?下面,就让小编来告诉你别墅容积率多少才合适。 所谓别墅容积率,指的是项目的总建筑面积与项目的总占地面积的比值,这数字不仅是近视和舒适度密切相关,还是判断一个房子的性价比的重要指标。部分的开发商喜欢用“低密度”来混淆概念,误导买房者以为“低密度”即“低容积率”。“低密度”说的是建筑密度,指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。根据国家相关规定,城区的建筑密度不得高于28%,郊区不得高于23%。 容积率计算公式 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。 联排别墅容积率多少合适 一般的联排别墅容积率0.5～0.8,如果组合3～4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。
容积率标准 容积率一般是由政府规定的 1、19层以上住宅为2.4～4.5; 2、18层住宅为1.8～2.5; 3、11层小高层住宅为1.5～2.0; 4、6层以下多层住宅为0.8～1.2; 5、联排别墅为0.4～0.7; 6、独立别墅为0.2～0.5; 7、非普通住宅,住宅小区容积率小于1.0。 容积率越低,同一片土地上的建筑物就越少,舒适度也越高。所以,看完以上联排别墅容积率的标准后,大家知道应该如何设计联排别墅了吧。 容积率只是个简单的数字,它要靠建筑来体现,在高容积率的规划无法变更的情况下,人性化的建筑类型会提高舒适度。重庆的水晶郦城(小区网论坛)项目容积率为2,虽是高层却不见水泥森林的局促,相反绿化面积很高,园林开阔不显得人多。水晶郦城将建筑呈点状分布排列,营造出开放的空间关系;点状分布使得建筑物之间能够错开,彼此遮挡较少,采光、通风好,户型成为斜角,避免了邻居之间的对视(小区网论坛)。水晶郦城的开发商重庆龙湖地产在做高容积率项目时走“高层低密度”路线,尽量降低建筑密度,为绿化、园林留出更多的土地,尽量保留地块原始的山、湖等
别墅是人类居住的终极理想与最高形式。房屋价值体现不单是建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。别墅（Villa）：“口”双拼（Two Family House）：“日”排屋（Town House）：“目”排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。别墅的买卖双方合同一般都有注明：1、本商品房户型为：别墅；2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。所以，把别墅定义搞清楚就知道了。现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
香麓山十二大卖点 五大特色：美、巧、贵、秀、香 美：美在纯自然，美在原生态，美在山水之间。 巧：巧在规划，巧在建造，巧在天人合一。 贵：贵在俯瞰沈北、居高临下；贵在盘龙乘势、依山伴水、贵在理想的风水格局。 秀：秀在构思，秀在设计，秀在适宜居住。 香：香在春夏之际花香怡人，香在秋冬之际果香四溢。 四大优势：海拔高、密度低、赠送多、产品纯。 海拔最高： 本案属于沈北地区海拔最高的别墅园区海拔99米俯视浦河。（高） 密度最低： 一期仅50户，园区户均资源占有率在沈阳地区堪称第一。 。 赠送最多： 本案赠送地下室，赠送大型私家花园，赠送大面积观景露台。赠送私家农场。 产品最纯： 沈北地区独一无二的纯山地别墅园区。 三大亮点：绿视率、私密性、性价比。 绿视率： 自然绿色在人的视野中达到25％以上时，人感觉最为舒适，本园区绿视率高达50%以上。 私密性： 园区位处人和街末端，三面环山顶级隐幽之地，是集低调高雅舒适于一身的顶级半山豪宅，实现与生俱来对独立空间和身心自由的终极追求。 性价比： 3万平多功能山地公园50户业主独享。附带赠送地下室、私家花园、
阳光露台、生态农场绝对物超所值。 嘉润香麓山项目介绍说辞 案场沙盘说辞： 【开场白】 客户到！（置业顾问）欢迎参观（全体在案台后站好身体微倾，双手叠放于身前大家一起说声音洪亮适中）。（置业顾问）您好我是嘉润香麓山的置业顾问XXX，您叫我小X就可以了，先生（女士）您贵姓（客户回答）X先生（女士），您是第一次来我们项目吗。客户： 1、是（继续介绍，进入销售流程讲解） 2、不是（1）询问之前置业顾问是谁，让该置业顾问接待此客户 （2）之前置业顾问不在，则由原接待人员接待。 【区位说辞】 由我来为您介绍一下项目所在的区域，您这边请（指项目的区位图）这是我们项目的区位示意图，方位是上北下南左西右东，我所指的位置就是项目所在地，位于沈北新区蒲河新城。 首先给您讲解一下大概方位以及行车路线，沈北新区是国务院批准的第四个国家级生态新区，它坐落在棋盘山脚下，自然环境优美，绿树环抱，空气清新，湖光山色。久居于此可谓是推门见山，抬眼望绿。2011年政府投入巨资打造蒲河绿化景观工程，栽植了大量的珍稀树种300余万株。新区内绿化覆盖率高达５０％，人均占有公共绿
豪宅别墅户型与规划案例解读 全国成功化解规避高密度别墅应对分析 规划体系——车行系统全地下布置 本案例数据解读： 本案总用地面积48948.6㎡，容积率0.66，建筑密度33.37%，绿地率34.21%，在高端别墅中属于较低水平，因此如何提升小区环境是应对手段的重点。 降低道路面积是目前高密度别墅中能够有效提升环境的成功手段之一，虽然成本较高，但在高端别墅中应用还是得大于失的。 推荐手法：车行系统全地下布置 在小区出入口附近即布置地下车库出入口，将小区内部车行系统引入地下，一方面达到了人车分流的规划方式，使小区地上景观不受车辆干扰；另一方面可以有效缩小地上车行道路面积（道路规划仅需满足消防道路硬性指标），从而使小区内有更多的地面面积可用于景观及花园，优化小区景观效果。 优点： 1、增加绿化面积，增大花园面积 2、减少路网，提高容积率 缺点： 管线建设复杂，成本也较高 借鉴案例1：上海龙湖·滟澜山 项目总平面图
项目基本数据： 建筑形 态 双拼、叠加、联排别墅、花园洋房 占地面积 14.4496公顷 容积率 1.0（叠加别墅1.3；双拼、联排0.8） 绿化率 50% 装修标 准 毛坯 楼板地价 约10700元/㎡ 销售情况 项目08年10月开盘，截至目前共推案372套，成交272套，双拼别墅单位价格达到周边某些独栋别墅的单价，客户认同度较高。 虽然栋距小是本案例劣势所在，但正是这种做法，才使其高容积率成为可能。 ? 典型的经济型别墅规划，仅满足国家相 关设计规范的最低标准 ? 行列式排布，布局紧凑 ? 宅间绿化分散布置为主，集中绿化主要 位于会所区域 项目沙盘示意图 ● 沙盘解读： 案例逻辑阐述： Q[问题]：70/90政策、高价拿地 A[答案]：打造低密度产品，实现利润最大化 S[解决方法]：人车分流
顶级别墅及顶级豪宅
一、市场只认最好的不管你是哪里来的 典----经典，可典藏←←精品 雅---雅致，不俗←←文化 高----高级，层高要高设备与技术的高投入、高质量、高舒适←←时尚 贵----不菲，值得投资←←价值 二、风格 1 改良的欧美各地传统别墅风格 2中式传统风格的复兴 3强调地域性，本土化的现代风格 4简约现代风格 5简单随性，朴实自然的乡村风格 现代经典风格------自然式草原别墅 阳春白雪式 简约式 后现代式 解构主义式 显示材料本性 古典休闲式 三、 豪宅的回归： 一是从过去的完全的拷贝模仿一统天下的时代，回归到能够出现一种当代中国的建筑作品中间来，这是一个回归。 二是生活态度的回归，从过去那种非常炫耀或者说张扬的生活态度应该回归到一种自然、平和，享受生活，享受艺术、享受人生的这样一种生活状态，生活方式上面来 j.5A系统：即OA BA CA FA SA k.一卡通 四、顶级豪宅的概念 所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。 住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和****式住宅(即公寓式住宅)。若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及****型豪宅(公寓豪宅)。 中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫圆1号别墅。其身价达到1.3亿人民币，占地面积18亩，建筑面积1500平方米，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面，也的确在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同，但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。 别墅不等于豪宅(别墅产品分化) 中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般数百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做House，是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方
国土资源部对别墅的定 义 TTA standardization office【TTA 5AB- TTAK 08- TTA 2C】
国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。 别墅（Villa）：“口” 双拼（Two Family House）：“日” 排屋（Town House）：“目” 排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。 别墅的买卖双方合同一般都有注明： 1、本商品房户型为：别墅； 2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积?平方米。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于；多层低密度住宅容积率不大于；排屋（Town House）容积率不大于；别墅（Villa）容积率不大于。 2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。 自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的
关于容积率及别墅认定 原建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅标准有关说明的函》（建办规函[2006]440号）对别墅的界定是：别墅一般为独立成栋的商品住宅，建筑密度一般较低，容积率则在1.0以下。但是，对独栋、商品住宅、容积率在1.0以下等是否就是认定为别墅的标准存在较大争议，在执法实践中也引发诸多问题。 河北唐山（住宅项目别墅配建高楼，使容积率达到1.0以上）。 2012年1月开始实施的住房城乡建设部和国家质检总局《城市用地分类与规划建设用地标准》将居住用地按设施水平、环境质量和建筑层数等因素分为一类、二类和三类，其中一类居住用地包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等，但未对何谓别墅进行界定。 国家统计局房地产开发投资统计指标（2010）按工程用途将住宅分为经济适用房、高档公寓和别墅等，别墅一般指地处郊区，独立成栋的商品住宅。 但实际上，因建筑物结构的复杂多样性，很难对别墅的形态作出准确定义。住房城乡建设部认为，原建设部440号函为两部工作往来函件，并非规范性文件，以建筑形态独立成栋或者同时具备“独立成栋”和”容积率1.0以下“条件，不能作为别墅的准确定义。 根据规划建设有关规定，规划建设主管部门依据经批准的控制性规划和节约集约用地要求，确定住宅项目土地出让的规划和建设条件，严格限制低密度大户型住宅项目，容积率必须大于1（《关于进一步加强房地产用地和建设管理的通知》（国土资发[2010]151号）。土地出让后，规划建设主管部门主要对建筑容积率、建筑密度、建筑高度等指标进行审核，不对建筑物的形态进行审核，不管住宅是否独栋，只要符合土地出让时确定的规划和建设条件，即会批准相关规划许可。 因此，企业违反规划条件开发房地产项目，如宗地容积率小于1，且建设了独立成栋的住宅，只能认定其违反规划条件建设商品住宅，而不能认定违规建设别墅。 对违反规划条件建设的商品住宅，由规划建设主管部门依据《城乡规划法》第64条的规定，责令停止建设，尚可采取措施消除对规划实施影响的（使容积率大于1），限期改正，处罚款；无法采取措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或违法收入，并处罚款。 总结（供土地执法实践参考） 1.关于别墅的认定。目前，相关法律法规对别墅尚无明确界定，住宅用地是否合规的监管依据，为用地容积率是否大于1。 2.关于部门监管职责。按照职能分工，国土资源主管部门依法负责对住宅用地供地环节容积率等用地条件是否合规以及土地供应后用地者是否按照合同约定条件使用土地进行监督；规划建设主管部门依法负责对住宅项目建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可进行审批，并对用地者是否按许可建设进行监督。
林江院销售说辞 您好，欢迎您来到万达长白山国际度假区，本项目是由万达集团携泛海、一方、亿利、用友、联想多家行业巨头共同投资建设开发的，项目占地面积约18.34平方公里，总投资额200亿元，力邀世界顶级建筑设计公司执笔设计建筑，南北双区规划，区域功能划分明确。度假区内完善的教育体系、医疗体系、购物娱乐体系，文化及教育体系，是中国为数不多的为旅游度假而建设的理想度假体验区。 长白山国际度假区拥有全面完备的立体交通网络。20分钟抵达长白山机场，可以直达全国各大主要城市。多条城际高速铁路及动车组，在度假区均设有停靠站点，从东北三省各大中城市抵达度假区用时不足2小时。如果您选择自驾出行，那么302省道以及即将建成完工的营抚高速都可以轻松抵达，大大缩短您在旅途中的时间。 长白山作为国家5A级风景区，是世界上保存最完整的典型自然综合体。也是地球同纬度地带自然状态保存最好、生物多样性最丰富的区域之一。在长白山春可踏青；夏可观景,秋可观叶,冬可玩雪，不同的季节不同的度假休闲享受，是近年来中国乃至亚洲都极为关注的旅游度假新兴热点地区，未来的旅游前景与发展不可限量。 南区为国际旅游度假区，由星级度假酒店群、亚洲最大滑雪场、雪上两项运动、温泉中心、欧式风情度假小镇、森林公馆、民营企业家论坛等组成。北区规划为旅游新城，建设有行政中心、会议中心、文化中心、购物中心，同时包括学校、医院、住宅区在内的配套工程。 作为吉林上头号招商引资项目，度假北区的建设得到了当地政府及有关管部门的全力支持，目前北区政府部门已经全面搬迁进驻，极大的提升了北区新城的整体区域凝聚力和影响力。而北区万达广场的全面招商开业，也必将带动地区整体大商业的全面发展，成为长白山地区商业发展的中心商圈。 林江院坐落于长白山国际度假区北区，三江交汇，两河环抱，生态人居滋养身心。区域内交通、商业、教育、市政配套完备，比邻万达广场的建筑规划，无论是工作还是生活都提供了极大的便利。低密度居住空间享受，原味新古典主义风格，还原北美风情，经典户型设计，优越自然资源，用心建筑打造，让居住于此的每一位业主都享受到最惬意舒适的度假生活。林江院占地面积86238平方米，总建筑面积56063平方米，其中商业面积5456平方米，住宅面积50606平方米，共44栋北美建筑206户，面积区间180——330㎡，绿化率35%，建筑密度23%，地面停车位45，地下采暖车库206，最大楼间距19.6米，容积率仅为0.54，是国内罕有的纯粹山地自然景观高端度假生活区。
国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。 别墅（Villa）：“口” 双拼（Two Family House）：“日” 排屋（Town House）：“目” 排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。 别墅的买卖双方合同一般都有注明： 1、本商品房户型为：别墅； 2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。 2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。 自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。 中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。所以，把别墅定义搞清楚就知道了。 现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。 别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。
一样来讲，在市场的受众潜意识里认为，不墅环境与氛围的最佳容积率应坚持在0.3的水平以下。这种现实与预期的背离，人们看起来更多笼统地归咎于不墅市场的主体行为人一一不墅项目的进展商，认为他们没有意识到这一点，都在盲目地追求生产更多产品，以猎取自身最大利润。 矛盾的全然缘于事件有关几个方面利益与效益的平稳。 一方面，政府有关权力部门作为市场经济规则的制定与监管者， 通常按照都市土地价值的高低限定该土地进行市场开发时容积率的条件，而进展商既作为不墅市场的主体操作者，同时还固守着源是商家的本性：在成本一定的前提下，为了实现更多的利益，建筑更多的建筑面积是较为通常也是最易可行的方法，由此，各项目在实际操作中往往都秉持规划部门所限定条件的上限，甚至还存在大量千方百计突破限定案例的发生； 另一方面，市场的另一方一一不墅消费者自然都想花费较少的钞票，而享受更好的生活环境、占有更多的资源。几方面妥协均衡，也就自然形成现在容积率的总体水平。 容积率高所产生的后果是明显的，不管前期的总体规划依旧私家庭院的制造都会显得捉襟见肘；而项目建成后，出现在世人面前的往往也差不多上排布局促紧张、公共空间拥挤狭小、单元间相互干扰较为严峻的大体量的房子群。 进展商也在为此摸索。目前，解决这一突出咨询题常见的做法是在进行前期产品定位时，规划不同形式的产品组合，形成譬如联排、双拼、叠拼、独栋的混合社区。一方面通过较为高端的独栋产品标识社区整体的
注：整个项目由两类产品组成，独栋和联排公寓；独栋沿水景布置，联排 公寓在项目用地边缘起围合作用，联拼数量为6-12联，要紧以超过10联的 为主。 此种做法也产生了一些负面效应：如不同档次的产品混杂于同一 社区 中，阻碍整体品质、市场对项目定位较为模糊；另外，实际操盘过程， 关于项目整体销控的要求较高，若操纵不力，会造成目标客户群的舍弃认 同，产生不良后果。 在保持容积率不变的前提下，如何有效的改善容积率较高的客观 事实、 在视觉感受上抑制相对局促的空间感，本文认为有以下几点可供参 考： 1、项目前期规划时，适当结合实际地况条件，考虑项目自有地势 的规 划建设。通过坡地等地势的建筑，各建筑单元倚势排布，能够在专门 大程度上减小建筑拥挤的视觉感受、舒缓组团间的相互阻碍。 道路规划应较多地采取尽端路的布局方式，最大程度减小道路等 辅助设 施用地，更多分配土地势成住宅间的联系空间；另外，规划的项目 组团宜采取邻里单元的设计思路，通过组团核心绿地的呼应、建筑单体间 相对错动，也能够在一定程度从视觉上减弱建筑排布较密的成效。 2、建筑设计时期，户型单元的外立面设计应较多地强调横向尺度 的延 伸，通过横向线条元素的排布、横竖向线条的对比，使建筑形象疏朗、 延展；户型设计中的建筑二层宜结合观景需求，结构空间设计露台、退台 等建筑形式。如此，建筑一层以上的空间会相对宽敞，相对弱化建筑基地 用地局促产生的拥挤成效。 限度开发所限 条件，此种做
文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持. 高端别墅产品分析 中渝项目别墅产品建议书 高端别墅产品分析 规划体系——车行系统全地下布置 i.本案例数据解读： 本案总用地面积48948.6㎡，容积率0.66，建筑密度33.37%，绿地率34.21%，在高端别墅中属于较低水平，因此如何提升小区环境是应对手段的重点。 降低道路面积是目前高密度别墅中能够有效提升环境的成功手段之一，虽然成本较高，但在高端别墅中应用还是得大于失的。ii.推荐手法：车行系统全地下布置 在小区出入口附近即布置地下车库出入口，将小区内部车行系统引入地下，一方面达到了人车分流的规划方式，使小区地上景观不受车辆干扰；另一方面可以有效缩小地上车行道路面积（道路规划仅需满足消防道路硬性指标），从而使小区内有更多的地面面积可用于景观及花园，优化小区景观效果。 ◆优点： 1、增加绿化面积，增大花园面积 2、减少路网，提高容积率 ◆缺点： 管线建设复杂，成本也较高 ?借鉴案例1：上海龙湖·滟澜山
文档来源为:从网络收集整理.word 版本可编辑.欢迎下载支持. ● 项目基本数据： 双拼、叠加、联排别墅、花园洋 房 14.4496公顷 1.0（叠加别墅1.3； 双拼、联排0.8） 50% 毛坯 约10700元/㎡ 项目08年10月开盘，截至目前共推案372套，成交272套，双拼别墅单位价格达到周边某些独栋别墅的单价，客户认同度较高。 虽然栋距小是本案例劣势所在，但正是这种做法，才使其高容积率成为可能。 ? 典型的经济型别墅规划，仅满足国 家相关设计规范的最低标准 ? 行列式排布，布局紧凑 ? 宅间绿化分散布置为主，集中绿化 主要位于会所区域 ● 沙盘解读： 项目沙盘示意图 案例逻辑阐述： Q[问题]：70/90政策、高价拿地 A[答案]：打造低密度产品，实现利润最大化 项目总平面图
1、小区； 2、南山； 3、不详； 4、没动静； 5、全程高速。 重庆富力南山公馆有别墅？可以肯定是没有别墅的。估计是四层的单栋洋房，也有可能是采用2套双拼改造成1套的方式实现别墅的。 国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。 别墅（Villa）：“口” 双拼（Two Family House）：“日” 排屋（Town House）：“目” 排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。 别墅的买卖双方合同一般都有注明： 1、本商品房户型为：别墅； 2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。 2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。