保利地产十一黄金周营销方案
里院里和百合目前剩余部分少量房源，根据现有住宅销售情况，针对10月房地产销售黄金期，建议以十一优惠活动为契机主动引导目标客户，挖掘潜在客户，促使意向客户尽快签约。
营销思路：里院里、百合两项目联动，利用黄金周契机笼络目标客户，重新整合现有的优惠体系，利用推广手段加以宣传，但总体优惠不超过现有优惠。
一、线上推广
报纸、短信、网络软文、新闻稿、网络横幅
推广主题：欢乐购房黄金周，乐享保利六重礼
推广思路：
线上线下配合，线上推广项目稀缺概念及十一期间购房优惠活动的信息发布，线下活动配合。
住宅软文排期：
二、线下活动
十一期间线下活动主要配合活动主题，以“里院百合项目联动+保利地产购房大礼包”为主打，另外穿插配合现场SP 活动的形式，聚拢人气，营造现场销售气氛。 日期
标题 诉求点 9月16日 城市腹地，稀世乐土，四方城心，保利精铸——保利
里院里，城芯稀世美宅
区位的唯一性 9月23日 保利精耕四方，双城缔造后海乐土之心
深化宜居板块概念 9月30日
购房实惠黄金周，保利倾献六重礼 黄金周优惠活动
1.活动主题（一）：里院印记
活动时间：10月1-3日
活动内容：马克杯印制、抽奖
现场制作：组织客户现场照相印转印到马克杯上，为客户留下在里院里购房的美好记忆，填写抽奖券并参加10月3日的抽奖活动。
10月3日集中邀约所有参加10月1-3日活动的客户携
带抽奖券来接待中心参加十一购房嘉年华幸运大抽奖。
2. 活动主题（二）：“薯”你最实惠
活动时间：10月4日
活动内容：制作紫薯蛋糕
现场制作紫薯蛋糕，填写抽奖券并参加10月7日的抽奖活动。
3. 活动主题（三）：记忆中的院落
活动时间：10月5-7日
活动内容：拼图、抽奖
组织到场客户现场拼版里院里区位图、里院里效果图及保利大青岛项目图，填写抽奖券并参加10月7日的抽奖活动。
10月7日邀所有参加10月4-7日活动的客户携带抽奖券来接待中心参加十一购房嘉年华幸运大抽奖。
三、活动配合的优惠体系
1. 六重惊喜折扣优惠体系
拟在国庆七天推出“保利地产购房大礼包”，加大促销力度，形成对客户购房欲望的最大冲击。具体优惠如下：
惊喜一：金秋好礼
10月1日-7日购房可享受总房款1万元优惠。
惊喜二：POLY淘房券
9月29日报广释放“保利青岛3周年，乐享黄金购房周”信息，并附带优惠印花。同时在搜房网制作相对应的网络拉页，凡持有报广印花以及登录网络下载优惠券，均可获得10000元“POLY淘房券”，该淘房券在国庆七天可用于抵保利青岛所有在售项目相应房款。
惊喜三：优惠递减
国庆七天购房者均可享受国庆礼金优惠，但优惠随着时间递减。具体为： 10月1日购房减20000元；
2、3、4号购房减15000元；
5、6、7号购房减10000元。
通过优惠递减的形式，有利于加强客户到访积极性以及逼定工作。
惊喜四：彩球送礼
凡国庆七天购房者均可扎气球获好礼，奖品一等奖5000元平版液晶电视、二等奖3000元笔记本电脑、三等奖2000元智能手机，该奖品对应金额可作为房款返还。
惊喜五：感恩回馈
凡在青岛购买过保利地产产品的老业主，在10月1-7日期间到购房者享有现有优惠的基础上再给3000元优惠。
惊喜六：幸运大抽奖
凡参加10月1-7日里院里活动的客户均有机会参加幸运大抽奖。
2、六重惊喜折扣价格测算
据上述价格测算，一般客户（非老业主）所能享受的房款折扣为45000元。在我部之前提报的价格优惠体系内。
惊喜抽奖
四、活动排期
五、费用合计： 活动时间 活动项目
费用 10月1-3日
马克杯印制活动
3500元 抽奖奖品
2000元 10月4日 紫薯蛋糕
3800元
10月5-7
日
记忆中的院落拼图
3500元 抽奖奖品
2000元 费用合计
14800元
保利（青岛）实业有限公司 营销部
2011.9
马克杯印记 紫薯DIY 拼图 1号
2号 3号 4号 5号 6号 7号 限时抽奖 限时抽奖 日期
现场活动
24号 数字油画
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略
价格结构 价格预期 第五部分营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录
引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
笔试 题型一：（市场研究，广州） ●10个行测题(3分/个) ●基本分析题（40） 1、保利地产在某地要拿一块地，要先进行项目调研，假设你作为项目调研负责人，该如何安排你的计划？（20） 2、某10月房地产成交套数与推广费用的详单（见下，记不太清了）。然后给出11月份计划66套，50万推广费用，试分析。（20） ●综合分析题（30） 材料1：08年国家刺激计划，放松信贷等，房地产迎来繁荣；国家“限购”、“ 限买“，房地产市场交易量萎缩。 材料2：房地产政策宏观微调，趋紧趋严 材料3：温家宝等人有关房地产政策的讲话 1、论述房地产市场走势与宏观经济形势的关系？ 2、尝试对当前（还是未来，记不清了）房地产市场的前景进行研判 题型二：（营销，北京/上海） ●名词解释 市场营销、4P，品牌定位，定价方法，SWOT，整合营销传播 ●材料分析 强生纸尿裤研发生产的营销案例： 1.从营销的角度分析 2.市场调查的意义、你对市场调研的看法论述 ●品牌价值 举一个你最印象深刻的品牌营销案例，分析品牌形象、定位等：怎样进行品牌形象传播 ●创新题 1.中国好声音的营销 2.如果收视率下降，怎么提高 题型三：（土建类，武汉） ●选择题（10题，每题2分） 第一题印象深刻，是压杆的临界力在什么杆端支承条件下最大。 ●简答题（5题，每题10分） a、框架结构抗震构造措施 b、四控两管一协调 后面三题都是写些关于对保利企业理念看法之类的，你进入保利要如何发展，优秀管理人员具备什么素质等等 ●案例分析（3题，共50分）） a、关于工期、费用补偿的（20分） b、模板施工方案的，跟预留洞口有关，还有三宝、四口（20分） c、构造柱的作用，和两个施工单位的比较，哪个合适？（10分） 题型四：（建筑岗，南京）
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
XXXX营销推广案 XXXX营销策划部 2013年8月27日
XXXX营销推广案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售可证的时间调整） 三、推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域 目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。 产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，边价值点激活市场。 配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见案一） 注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、边环境），微信主推小户型。 广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 （1）立体推广 形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）
投放时间：各促销活动营销节点。 原则：节奏推进+定向扩展 （2）VIP卡认筹（见案二） 目的：通过VIP卡的优惠式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。 形式：VIP卡直接销售，每1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送” 目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。 形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠式： 樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。 星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。 沁园净水器： 帆摄影：具体优惠见优惠券。 宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页
房地产营销策划方 案模板
房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观
.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量
第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/d116649526.html, 保利地产融资策略 作者：陈茜 来源：《合作经济与科技》2020年第08期 自改革开放以来，我国的经济飞速发展，从而各个行业都快速发展，尤其是房地产行业，已经发展成为我国的支柱型经济产业。此外，加上城市化进程的加速，越来越多的农村人口来到城市，大力促进了城市房地产市场的发展。同时，人民的生活水平得到了大幅度的提高，人们也开始有了自己的积蓄，人们为了创造更多的财富积累，也许会加大对房地产的投资。房地产产业越来越壮大。 一、我国房地产上市公司概况 众所周知，房地产行业在我国行业中的地位是无可替代的，并对国民经济的发展有着不能忽视的作用。然而，房地产行业属于资金密集型行业，其特点是：投资量大、周期长、资金收益慢，综上所说良好的资金供给是保证房地产行业长久发展的充要条件。因为房地产行业其自身特殊的情况，安全的资金链就成为了房地产行业发展的主要因素。但是其中存在与房地产行业的发展速度与重要地位不匹配的是，房地产速融融资市场的发展却举步维艰。作为比较典型的资金密集型行业，房地产行业对资金的依赖程度较高，然而发展较慢的房地产速融融资市场与之存在差距，因而会在一定程度上制约房地产行业的发展。除此之外，国家实施了一系列关于房地产行业的相关政策，尤其是越来越严格的土地和金融信贷使房地产行业遭遇前所未有的资金困境。 二、我国房地产上市公司融资影响因素 结合房地产行业自身的特点和其融资现状，我们不难知道有一部分房地产公司融资情况不乐观。除此之外，还有一部分企业缺乏风险意识，合规意识，容易在日常资金使用等方面管理不到位，因而可能导致资金的使用不规范，融资策略不合理，从而会大大增加融资的风险。况且我国的资本市场的制度和规则在一些方面有所欠缺，还不够完善，在一定程度上限制了企业的融资渠道向多元化发展。综上所述，有必要从企业自身入手，对现阶段的宏观经济环境下的房地产上市公司的融资影响因素加以分析，主要包括以下： （一）企业自身的发展现状和盈利能力。与非上市公司相比，上市公司在融资策略等方面具有优越性。相对于发展潜力较好的公司，那些发展潜力较差的公司可能在融资的时候会有较高的成本和较高的风险。经营情况不理想的公司，其本身就具有信用风险，再加上公司经营不理想，金融机构等有限的资金会优先考虑具有较好发展潜力的公司，因而他们就不得已被动选择一些融资成本较好的融资方式。相反，具有发展潜力的公司，由于自身经营较好，有较多资金，如留存收益可以来支持企业进一步发展，同时可以吸引更多投资者的支持，所以其融资成本可能会低于经营较差的公司。
房地产营销策划方案 目录 一、概述 (3) 二、市场环境分析 (3) （一）整体概况 (3) （二）区域房地产市场分析 (4) （三）消费者分析 (9) 三、策划对象特性分析 (11) （一）项目概况 (11) （二）技术资料 (11) （三）地块资源 (12) （四）周边配套设施 (14) （五）交通配套状况 (16) 四、竞争状况分析 (17) （一）竞争楼盘基本情况 (17) （二）竞争楼盘分析 (20) 五、项目SWOT分析 (22) 六、目标 (24) （一）销售目标 (24) （二）财务目标 (24) 七、项目定位 (25) （一）客户定位 (25) （二）产品定位 (30) （三）价格定位 (31) （四）形象定位 (37) 八、项目营销策略 (40) 附件
一．概述 本房地产项目位于XXXX，处在XXXX辐射范围内，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题，力求使项目 本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造“台地”生 活方式，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑 实际生活水平，结合XX本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。 二．市场环境分析 （一）整体概况 1、地理人文环境 XX，地处XX省北部。它北近长江，同XX省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与 常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和 一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，为全省总面积的 5.83%，总人口467.66万，中心城区面积50.5平方公里，人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；北半部 为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富， 有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。 2、经济环境 XX资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号， 也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以
XXX项目营销推广策略
目录 一、房地产市场环境概述 (3) 二、项目SWOT分析 3—5 （一）优势........................... 3-4 （二）劣势 (4) （三）威胁........................... 4-5 （四）机会 (5) （五）回避原则 (5) 三、项目市场定位 5— 6 （一）产品定位 (5) （二）目标客户群定位 ................... 5—6
（三）目标客户群特点分析 (6) 四、推广和营销策略 7— 16 （一）整体推广策略 (7) —9 （二）时期性传播和营销策略 (9) —12 （三）媒体组合策略.............. 12—15 （四）整体推盘策略及走势预测 ............ 15—16 五、促销策略 (17) 六、前期推广费用预算 (17) —18 一、房地产市场环境概述 1、市场对商务公寓的需求呈上升态势；
2、目前，XXX市场上商务公寓处于市场供应的相对空白期，来自外部的竞争是商住楼、写字楼、酒店式公寓； 3、项目地处XXXCBD核心位置，都市商务交流的核心位置，毋庸质疑，本区域将成为商务活动的最具竞争优势的地点； 4、随着XXX经济的进展，东盟自由贸易区和大西南的区位优势的确立，驻XXX的外地机构和公司将会首选XXX中心区设立办公商务场所。 二、项目SWOT分析 （一）优势（S） 地段优势： XXX区是XXX市近几年来开发建设的都市新区，是XXX金融、通信、经济、政治、文化、信息中心。本项目位于XXX中央商务区核心地段，与市政府、国际展览会中心、XXX大酒店、建行大厦、农行大厦、电信大厦、工商大厦、地税大厦、投资大厦、进展大厦等重要机构毗邻，均为XXX近年建设的顶级办公、商务及酒店的建筑。台湾广场、洞庭湖景观带等美景也近在咫尺，并与XXXXXX、XXXXX、XXXXX等高档建筑连成一片，构成XXX以后CBD最为完善
房地产前期推广策略方案 前期销售推广工作重点就是对工地现场进行系统化的整体形象包装，包括进一步明确对外宣传口径、完善销售工具等。如果按部就班地进行市场操作，有时候会造成不必要的资源浪费和时机错失，市场永远是在变的，而以效率为第一的工作方式和执行力，就极易在市场中获得先机并占据主动。 本策划案将依据项目总体建筑规划思想，结合贵公司对项目区域发展环境的理解和认识，进行系统性、针对性和可行性的分析论证。包括对项目发展环境的优劣势分析、项目总体推广策略思路的确立、楼盘核心价值体系的建立，进一步挖掘项目的优势发展潜能、丰满项目核心价值诉求点、界定潜在和目标客户群，明确项目的优势发展条件及其潜力，寻求项目的最佳市场切入点，制定针对性的市场推广策略体系（包括广告策略、媒体策略、营销策略），使本项目由始至终在强势品牌的市场状态下孕育发展，以期获取更佳的社会效益和市场效益。 一、对几个核心问题的思考 （1）对项目周边环境资源的思考 周边可借力的优质资源有多少？配套程度如何？对项目发展的可利用率有多大？
将项目的现有配套置于“区域大发展”的背景之中，展示具有强烈幸福感的预期前景和增值潜力、创造超值拥有的置业先机感，将为项目的强势发展提供巨大的推动力。 1、生活配套 2、区域环境 3、置业条件 4、教育资源 （2）对项目发展定位战略的思考 项目自身具备哪些可挖掘提升的资源？楼盘个性如何凸现？项目核心竞争力体现在什么领域？挖掘商居主题能否为楼盘的核心竞争力服务，其社会效能如何？哪些优势点可支持其价值核心的实现？ （3）对项目推广诉求角度的思考 我们的目标潜在客户对本项目的最大关注重心在哪里？区域发展的可持续性？区域环境提升？政策力度？还有项目交通条件？商业生活配套？居住身份的界定？ （4）对项目宣传推广策略的思考 根据工程进度安排，把握市场推广节奏。做到势中蓄势、无势造势，强调话题造势、事件造势、热点造势法则，使本项目快速成为关注的焦点。 ——让百姓享受更好生活” ——让更多的心情用来享受生活”
保利地产成本管理 2010年08月21日 19:41 保利地产自2006年成功IPO登陆中国证券市场后，其发展犹如脱缰之马，营业额从2006年的40亿到2007年的81亿，再到2008年的155亿，全国土地贮备达到近2500万平方米，三年完成了三级跳，迅速崛起进入到中国房地产企业前三位。保利发展如此迅猛，当然和其背靠中国保利集团有关系，但其卓越的战略能力、灵活的市场应变能力、专业的开发水平、优秀的产品品质、优秀的管理团队和健全的法人治理才是创造“三级跳”的最根本原因。保利的设计管理、工程管理、成本管理和营销管理体系是创造“三级跳”的基本保障。下面是我对保利地产成本管理体系中的特点进行的分析和研究，希望能对集团成本管理体系改善有所启发和帮助。 保利的成本管理体系中有其很鲜明的几个特点，总结如下：针对建筑业“私营承包商”挂靠的行业特点积极采取应对措施；以国家规定的计价方式为基础，结合行业内承包商发包计价方式，在确保承包商有一定的利润率原则下确定承包计价原则；对于成本管理和工程管理在招标方式、合同结构和物料供应方式之间的矛盾权衡，选择有利于工程管理；尽量采用标准化设计图纸；不断完善制度化建设和创新。下面对以上特点逐一进行分析： 一、针对建筑业“私营承包商”挂靠的行业特点积极采取应对措施 针对目前建筑行业基本由“私营承包商”挂靠有资质施工企业的行业特点，积极采取应对措施，主要如下： (1) 对具有一定数量设备和管理人员、业绩好、施工质量好、信誉好、配合好的“私营承包商”建立起战略合作关系，直接对这些“战略合作私营承包商”竞标和发包。 (2) 为了实现这种发包方式，保利专门成立由保利控股的建筑施工企业（广州富利建筑安装工程有限公司，以下简称富利建安），经过几年的运作，目前已升级到了施工总承包一级资质。并将具有装修施工二级资质的广州市佳利装饰工程有限公司和广州保利数码科技有限公司纳入到富利建安公司。所有建安工程均通过邀请招标方式由富利建安做总包，再对“私营承包商”分包，由中标的“私营承包商”和富利建安签订分包合同。这种做法很类似于香港承建商的分判制。 (3) 同样的，精装修工程基本由佳利装饰承接，直接对装修小“私营承包商”发包。智能化工程就由保利数码承接，再直接对小“私营承包商”发包。 采取这些应对措施后，除了有利于工程管理外，也降低了工程投资： ● 在成本管理上，将“私营承包商”挂靠费省去，按保利一年建安投资（包括精装修）约100亿，挂靠费率平均按3%计，就省下约3亿元，该费用扣除了富利建安公司运作管理费用外，应该还会有较大节余。
房地产营销策划方案 简介 所谓的房地产营销策划方案，从字面上理解就是为提高房地产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的考虑最终形成一整套适合自己企业的的营销策划方案。在品牌塑造房地产策划方案中，品牌塑造采取的是321法则品牌策划优势，即30人数据分析、20人策划方案、10人完善审核。根据企业的不同性质为企业量身定做一套适合他们的策划方案，房地产行业有房地产行业的总体策划思路，然后针对房产企业的性质再分别设计出相对应的营销策划方案。 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 创意 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心； 2、富于竞争，且乐此不倦； 3、头脑敏锐，不拘传统； 4、感性认识和理性认识相处融洽； 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 构思框架 （1）以塑造形象为主，渲染品味和意念； （2）展现楼盘的综合优势； （3）体现楼盘和谐舒适生活； （4）直切消费群生活心态。 流程 形象定位： 对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及
住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，开发商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量比例不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。 主要卖点： 对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： （1）地理位置（2）、楼盘设施结构；（3）、楼盘做工用料；（4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多栋单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。 广告诉求点： （1）阐述楼盘的位置；（2）阐述楼盘所在地的历史渊源；（3）阐述楼盘交通条件；（4）阐述楼盘人口密度情况；（5）阐述楼盘的升值潜力；（6）阐述楼盘开发商的信誉；（7）阐述楼盘的背景以及公司规划；（8）阐述楼盘的舒适温馨；（9）阐述楼盘的实用率；（10）阐述楼盘的品质；（11）阐述楼盘的物业管理有什么不同。 广告阶段划分： 对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段： 第一阶段：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。 第二阶段：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。 第三阶段：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。 总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。 广告表现：
保利地产杯? 2016光谷环湖马拉松国际赛 一、活动目的： 1、项目2015 热销近1500 套，成为光谷销冠，16 年项目继续抢跑光谷，引领片区销量，借助长跑活动， 传输项目抢跑2016 的理念； 2、2016 年武汉要举行武汉马拉松比赛，通过活动借势“汉马”的城市级赛事，并以“汉马”训练赛的方式 进行召集邀约，从而扩大邀约范围，提升活动活动影响力； 3、通过活动邀约吸引更多上访客户，提升项目知名度； 4、通过高人气制造现场火热氛围，促进现场销售； 二、活动主题： 保利地产杯? 2016光谷环湖马拉松国际赛 三、活动概况： 活动时间：2016 年1 月16 日 活动地点：保利清能西海岸营销中心； 预计参与人数：300 人 邀约渠道及目标： 项目老业主及潜在客户100 人——销售员CALL 客邀约，现场经理每边销售邀约不少于50 人，总共不少于100 人，从 1 月1 日起开始邀约至 1 月15 日； 外拓报名30 人——周边社区拓客，陈燕萍在周边竞品楼盘以及老社区派单留电及海报张贴的方式邀约客户参加； 定向大企业邀约50 人——渠道组 渠道定向邀约不少于50 人，从1 月 1 日起开始邀约— 1 月15 日； 网络报名100 人——网络论坛，宋冬铭负责邀约方式：与得意网合作，并且在搜房业主论坛、大楚论坛及推送活动信息，搅动热爱马拉松爱好者以及西海岸新老业主及客户； 邀约目标：不少于100 人 邀约时间： 1 月1 日起开始邀约—1 月15 日微信邀约20 人——宋冬铭邀约时间：1 月1 日起开始邀约— 1 月15 日邀约利益点分配： 线上H5 页面前100 名报名者，每人可获得两张电影票（200 张）
附件七：XX项目营销推广方案模板 ××项目营销推广方案 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 ××年××月××日
目录 一、前言 (4) 二、市场分析 (4) （一）、区域市场分析 (4) （二）、区位市场分析 (4) （三）、区位竞争分析 (4) 1、区位市场竞争性项目分析 (4) 2、竞争对手营销策略分析 (4) 3、区位市场竞争态势分析 (4) （四）、项目分析 (5) 1、项目地块分析 (5) 2、项目资源分析 (5) 3、项目SWOT分析 (5) 3.1、项目优势分析 (5) 3.2、项目劣势分析 (5) 3.3、项目机会分析 (5) 3.4、项目风险分析 (5) （五）、项目企划思路 (5) 1、针对项目优势和机会 (5) 2、针对本案劣势和威胁 (5) 三、项目发展定位 (5) （一）、发展商定位 (6) （二）、市场定位 (6) 1、项目主题定位 (6)
3、客户群体定位 (6) 3.1、目标市场细分 (6) 3.2、目标市场选择 (6) 3.3、目标市场定位 (6) （三）、产品定位 (7) （四）、价格定位 (7) 1、项目总体定价原则 (7) 2、项目总体定价方法选择 (7) 3、项目总体定价方案 (8) 四、项目的营销推广 (8) （一）、营销推广体系的建立 (8) 1、项目价值体系的建立 (8) 2、实现价值体系的要素 (8) （二）、营销推广计划 (8) 1、前期铺垫期 (8) 1.1、计划时间 (8) 1.2、推广计划目的和重点 (8) 1.3、计划安排 (8) 1.4、预期效果 (8) 2、逐步导入期 (9) 2.1、计划时间 (9) 2.2、推广计划目的和重点 (9) 2.3、计划安排 (9) 2.4、预期效果 (9) 3、项目公开期 (9) 3.1、计划时间 (9) 3.2、推广计划目的和重点 (9) 3.3、计划安排 (9) 3.4、预期效果 (9)
保利地产战略环境分析 【摘要】随着我国房地产市场竞争的日益加剧，房地产调控政策 的频繁出台，加之我国经济形势忽明忽暗的局面，房地产企业的 发展面临着巨大的挑战。大多数房地产企业开始调整自身产业结 构以及发展战略，为新一轮的经济形势以及竞争做准备。在新的 经济形势和竞争形势的冲击下，保利地产必须高度重视自身的发 展战略，做好战略规划，才能在竞争日益激烈的房地产市场持续 发展。本文通过分析保利地产内部环境与外部环境，再结合SWOT 深入分析，从而确定保利地产总体发展战略，并提出合理的战略 实施措施。 【关键词】保利地产内外部环境 SWOT分析总体战略 保利地产作为一家大型的国有控股房地产开发企业，拥有强大的军工和央企背景，开发的房地产项目遍及全国十多个城市，企业先处于较为稳定的发展阶段。在面对低迷的房地产市场也相对竞争激烈的房地产市场中，如何抢占市场占有并保持优势是保利地产面临的严峻问题，那么，保利地产该如何以策略去迎面解决？ 一、保利地产外部环境分析 1、宏观环境分析 （1）政策因素为了稳定房地产市场健康成长，我国坚定不移地加强房地产市场的调控，在对于首套购房者享受首付优惠的同时，央行最近也下调了贷款的利率。限贷放松和降息无疑将低迷的房地产市场重新拉了回来。但是，不动产的实名登记也会对房地产的销售造成不小的影响。目前中国宏观经济已进入调整期，尽管2014年国家出台了许多房地产激励政策，也放松了对市场的限制，但是从第一季度的数据来看，房地产投资的相关数据仍在继续下滑。 （2）经济因素国家统计局公布了2015年第一季度经济数据，初步核算，一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。分产业看，第一产业增加值7770亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值60292亿元，增长6.4%；第三产业增加值72605亿元，增长7.9%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.3%。很明显，在经济改革的攻坚期，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段。同时，从2014年楼市表现来看，尽管大部分城市楼市限购政策已取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府也出台“救市”措施，“330新政”已明确二套房最低首付四成、营业税免征门槛由5年变为2年，但是，从一季度楼市表现来看，大部分城市楼市仍有“去库存”压力，起码在上半年不可能有明显好转。 （3）社会文化因素建筑不是冰冷的钢筋混凝土，建筑具有深刻的社会文化内涵，文化因素对房地产消费者行为有着最广泛而深远的影响，房地产企业之间的
房地产营销策划方案范文 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为 1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过
全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售(招商)目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各
余货促销推广方案 市场背景： 市场各项目均以居住产品为主打，价格作为竞争主武器，加大优惠的促销手段愈演愈烈，针对公司项目商业及住宅体量的比重，营销中心提出，产品差异化，价格多样化的促销方案。 一、推广目的 1．短时间内（不超过4个月）清完项目（公寓除外）所有货量，促进销售，回笼资金； 2. 保持市场关注度，积蓄及消化客户资源； 二、住宅部分 宣传核心：城市的繁荣，英德最具价值府邸 主题基调：稀缺、价值洼地 宣传概念： 1）现房，即买即住； 2）区域价值提升，土地放量紧缺； 3）成熟区域，英德投资热土； 4）地位价值初显； 5）周边60万方商业氛围初显端倪，20万消费群体炽热追捧。 推广策略 销售推进策略 策略一：客户资源再度深入挖掘 背景： 1.目标客户资源重新整合； 2.口碑效应促成交易比率增加。 策略： 1.通过业主互动，深度挖掘潜在口碑目标客户资源； 2.通过大客户购买推荐，以点对面进行针对性专员销售；
3.适当补充楼盘的媒介投放，提炼优势释放其他项目周边； 4.更换户外广告风格，焕然一新亮相全城； 5.本地中介机构参与项目互动，不少于10家以上作为第一轮合作，并且在后续运营中长期确保10家以上合作关系。 策略二：提升目标客户综合满意度 背景： 1.目标客户对价格敏感度高是基于对项目的其他方面的不满足感所致； 2.现场气氛冷淡、老旧、缺乏新鲜探求认知感； 3.看房路线设计、小区环境展示需调整优化。 策略： 1.统一销售说辞，规范接待流程，提高接待质量，提升项目美誉度； 2.适当增加有助于提高现场亲和力的设施和设备； 3.针对性地设计销售接待参观路线； 4.给予客户反复比较、思考的空间，增加对产品的认知，提升对项目品质的再认知。 策略三：促成目标客户下单 背景： 1.目标客户流失严重，绝大多数因价格的敏感性而放弃； 2.项目的促销手段与手法不够，消费者欲望诱导性微弱。 策略： 1.保持项目销售均价调整现有的价格体系，充分体现产品的景观、户型、楼层、朝向等指标差异； 2.制定相应的促销策略，可以参考特惠房体验等活动进行媒介宣传，并通过全城营销对项目整体形象的维护； 3.销售现场气氛的营造上，除了亲和力、专业性沟通、背景音乐之外，应增加项目信息的明确传达； 4.来访客户的信息搜集及回访计划安排及时，群策群力，认真研究意向客户的购房需求动机及反馈意见； 5.增加有利于销售信息流沟通的宣传资料、销售工具，促进销售。
保利地产战略 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
保利地产是以房地产主业为主、核心区域突出、住宅项目开发为主、扩大经营规模与提高开发效益相结合、滚动性的开发收入与物业经营型收入相结合、资本经营和资产营运相结合的“三个为主、三个结合”的战略规划。 1.差异化竞争战略： 市场定位：主要在经济较发达的城市进行住宅开发，实施精品策略。 地区多元化：以中心城市为主，逐步向二三线城市辐射，条件成熟时可向海外市场发展。 主要在经济较发达的城市进行住宅开发，实施精品策略。以广州、北京、上海为主，向其他地区发展的地区多元化策略，从2008年至2010年不断扩张，2011年保利地产仍将将贯彻“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略，加大有发展潜力的二三线城市布局。 图一：2008年—2010年保利地产主营业务收入地区分布情况 资料来源：金融界
图二：保利地产2011年收入布局 产品与服务多元化：以住宅开发为主，有计划地导入中心城市的商业地产，积极研究养老公寓及旅游地产，适当发展保障性住房。 公司初期将产品定位于以优质中档商品住宅开发为主、适量开发高档住宅、低密度生态住宅和写字楼。但随着趋紧的宏观政策调控，城市住宅开发限制越来越多，利润不断降低，因此，保利适当做出调整，2010年保利的商业地产实现经营收入突破5亿元，并将2011年的发展着力点放到了商业地产上，保利是房地产行业中较早走上这条路的企业。保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿~25亿。 为响应宏观政策的调控，保利适当开展了保障性住房项目。目前在全国范围内，保利地产有两个已在建设中的纯保障房项目，分别为上海嘉定云翔经济适用房项目和北京沙河经济适用房项目，二者的总建筑面积为45万平方米，保利地产计划在2011年新增5个以上保障房项目。 1.2性能风格差异化
联盟新城项目营销策划方案
——品牌篇——
一、品牌策略思路（新增部分） 1.开创【联盟新城】的开发、经营、营销模式，打造全 国第一连锁品牌 2.利用【中城联盟】的实力和12家发展商的品牌资源 以及其他方面的资源，带动项目品牌 3.将河南建业的品牌推到新的高度 二、发展商品牌推广和资源整合战略 1、战略理念 【河南建业】与【中城联盟】双品牌并举战略。 以建业品牌为基础，打造【中城联盟】这个中国地产旗舰的品牌，利用品牌提高项目的附加值。 1.推广和资源整合措施（进行了一些结构的调整） 1）战略一：打造全国第一连锁品牌——【中城联盟】首个旗 舰项目 策略一：围绕【联盟】进行【六大联盟】的包装推广 核心思想 利用【联盟新城】的品牌和资源，围绕【联盟】而整合资源，将项目品牌提高至全国、国际的高度。
【六大联盟】的模式既能为本项目所用，同时也为【联盟新城】以后的连锁项目创建品牌和模式。 通过【六大联盟】的包装，对【中城联盟】首个连锁旗舰项目进行高调宣传。 ?联盟一：全国最高档的会所联盟——【U－TOWN CLUB】 聚合省内、国内乃至国际最高档的贵族会所而成，为业主提供上流社会的交往空间，彰显业主的尊贵身份。 操作： 重点与河南省内的高档会所和俱乐部（如高尔夫球会、国际连锁美容院、连锁健身俱乐部等各种高档俱乐部）联系，使其成为【U－TOWN CLUB】的成员。【河南建业】和【中城联盟】能为这些高档会所提供大量的高端客户群，而这些高档会所能为【河南建业】和【中城联盟】提供高尚的娱乐场所，形成“泛配套”，提升物业的附加值，扩大企业品牌的影响力。 ?联盟二：全国最优秀的教育联盟——【国际联盟教育 基地】
XXXX营销推广方案 XXXX营销策划部 2013年8月27日
XXXX营销推广方案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售许可证的时间调整） 三、推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域 目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。 产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，周边价值点激活市场。 配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见方案一）注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、周边环境），微信主推小户型。 广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 （1）立体推广 形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）
投放时间：各促销活动营销节点。 原则：节奏推进+定向扩展 （2）VIP卡认筹（见方案二） 目的：通过VIP卡的优惠方式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。 形式：VIP卡直接销售，每张1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送” 目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。 形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠方式： 樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。 星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。 沁园净水器： 帆摄影：具体优惠见优惠券。 宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页
保利地产是以房地产主业为主、核心区域突出、住宅项目开发为主、扩大经营规模与提高开发效益相结合、滚动性的开发收入与物业经营型收入相结合、资本经营和资产营运相结合的“三个为主、三个结合”的战略规划。 1.差异化竞争战略： 1.1市场定位：主要在经济较发达的城市进行住宅开发，实施精品策略。 1.1.1地区多元化：以中心城市为主，逐步向二三线城市辐射，条件成熟时可向海外市场发展。 主要在经济较发达的城市进行住宅开发，实施精品策略。以广州、北京、上海为主，向其他地区发展的地区多元化策略，从2008年至2010年不断扩张，2011年保利地产仍将将贯彻“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略，加大有发展潜力的二三线城市布局。 图一：2008年—2010年保利地产主营业务收入地区分布情况 资料来源：金融界 2011保利地产收入分布 15.11% 15.18% 15.72% 53.99% 广州 北京上海其他13个城市 图二：保利地产2011年收入布局 1.1.2 产品与服务多元化：以住宅开发为主，有计划地导入中心城市的商业地产，积极研究养老公寓及旅游地产，适当发展保障性住房。 公司初期将产品定位于以优质中档商品住宅开发为主、适量开发高档住宅、低密度生态
住宅和写字楼。但随着趋紧的宏观政策调控，城市住宅开发限制越来越多，利润不断降低，因此，保利适当做出调整，2010年保利的商业地产实现经营收入突破5亿元，并将2011年的发展着力点放到了商业地产上，保利是房地产行业中较早走上这条路的企业。保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿~25亿。 为响应宏观政策的调控，保利适当开展了保障性住房项目。目前在全国范围内，保利地产有两个已在建设中的纯保障房项目，分别为上海嘉定云翔经济适用房项目和北京沙河经济适用房项目，二者的总建筑面积为45万平方米，保利地产计划在2011年新增5个以上保障房项目。 1.2性能风格差异化 1997年，成立5年的保利地产在广州确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文化地产”的市场定位；推行“无缺陷”设计，在规划设计、质量管理和客户服务上贯彻“零缺陷”原则。 保利的快速发展还得益于其针对不同市场采用性能风格差异化战略，保利从不会简单复制自己以前的产品，而是根据每个区域不同的特定情况，来决定产品规划的最终决策，保利在成都的产品规划就是个很好的例子。保利在武侯大道三环外开发了保利花园，则将户型主力区间放在了140~200多平方米，而该区域周边绝大多数开发商将自己项目规划为中小户型；心语花园地处城南CBD大源组团，82幢别墅在高楼林立中却显得分外打眼；金沙三环外侧的保利·金香槟在已经高楼林立的金沙片建立了个独一无二的数十亩大小的中庭花园。最初，对于这些差异化，业内人士都是抱着“看笑话”的态度，但最终为保利带来了丰厚的收益。 1.3目标客户差异化 根据保利市场和产品的定位，保利也设定了与其他竞争者不同的目标客户。中档商品住宅主要目标客户为中等或中等偏上收入阶层，包括政府部门公务员、企事业单位的管理人员、私营企业经营者和自由职业者；写字楼主要目标客户为外资跨国企业、国内知名企业和政府办事机构等。 2. 经营发展战略 保利经营发展战略主要体现在其价值链的每个环节，价值链主要包括资金融通、土地获得、营销方式三方面。 2.1 资金融通 保利地产开发项目的主要融资方式是预售房款、银行贷款和合作合资方投资。但是受到贷款利率上升、信贷条件愈加严苛等一系列宏观政策的影响，加快资金周转已经成为各个开发商，特别是大型房地产企业的经营宗旨。 图三：2007年—2010年末保利地产现金流 资料来源：金融界 从图三我们可以看出，保利的资金融通不断吃紧，经营性现金流连续四年出现负数，特别是2010年，由于面临银行地产贷款收紧、二级市场再融资被阻和加息等各种挑战，经营性现金流高达-223.7亿元，这对保利来说是很危险的，所以在不断增加经营性现金流的同时