房地产企业财务管理体系
篇一：浅谈房地产企业的财务管理
208
科协论坛 ?20XX年第1期
浅谈房地产企业的财务管理
□林爱君
（山东银座地产有限公司山东?济南250012）
摘要本文首先分析房地产企业财务管理现状,针对存在的问题提出构建并完善财务管理体系,最后说明构建并完善财务管理体系的步骤和具体内容。
关键词房地产企业财务管理财务管理体系
中图分类号：F832
文献标识码：A
文章编号：1007-397301-208-01
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,
尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下
几个问题。
1、财务管理还处于基本的会计核算的阶段，预测、控制、分析等管理
职能基本处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特
点明显；
2、尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许
多企业不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容
和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
3、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目
公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证
向管理者提供统一可比的财务信息。
4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开
发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管
理控制能力下降。
5、资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的
难度。
6、在会计核算方面，停留于记帐和出会计报表的阶段，
从财务单证、
会计科目、会计帐目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。
二、构建及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方
法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础
规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。
2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业
经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。
3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实
施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目
公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循
环,并与部门绩效考核紧密联系起来。
4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明
确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,
降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。
6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于
信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在
共享平台上的动态决策和动态管理。
7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效
管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理
系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。
构建并完善财务管理体系其意义在于：促进核算型财务向管理型财
务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发
展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个
系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高
层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有
效降低企业运营风险。
三、构建的步骤和具体内容
完善业务授权
由于房地产行业是高投入、长周期和高风险的行业，控制风险是财务
管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系
的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理
论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信
息与沟通、监控等五个要素，根据我们在企业咨询中的经验，建议国内房
地产企业将强化内部控制体系的重点置于业务授权制
度的建立与完善方
面，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧
密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。
（二）完善财务核算体系，建立管理会计平台
高效的会计信息平台是支持和保障房地产企业科学决策，利用管理
水平提高来促进企业效益提高的基础和保证，所以需要完善现行财务核
算体系，并且尽快建立起管理会计的基本框架。国内房地产企业财务核
算体系的完善可以以下几个方面为重点：
1财务核算体系的完善
根据管理需求重新设计和调整会计单据;目前房地产企业采用的会
计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而需要进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、建立管理会计基础框架
管理会计面向企业管理的需要，就国内房地产公司管理需求来看，建议重点完成两项任务：实现责任中心管理和管理会计报告体系设计。责任中心管理
房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。管理会计报告设计
房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和
进度、项目开发成本、项目管理、管理本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理
报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
建立全面预算管理体系
全面预算管理是指以目标利润为导向，将企业的所有经营活动都纳
入预算管理,即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管理。实施全面预算管理，能有效地建立起管理控制体系,建立起对成本中心、利润中心和投资中心的绩效考核体系，使整个企业的经营管理活动沿着预算管理轨道科学、合理地进行,为企业的发展提供保证。
完善资金管理系统
房地产企业资金管理系统,首先应将资金管理纳入全面预算管理体
系,通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度,从而降低资金成本,提高资金使用效率;通过对资金预算实际执行情况的分析,对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。
参考文献：
[1]徐大图.施工与房地产开发企业财务管理.中国建筑工业出版社.
1995.
[2]蔡建民.财务管理学.立信会计出版社.20XX.
财频道
篇二：房地产开发集团有限公司财务管理制度
地产集团公司
财务管理制度
第一章总则
第一条为了规范公司的财务管理，加强财政监督，维护投资者和债权人的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》以及其他相关法规，结合公司的经营特点和管理要求制定本制度。
第二条本制度适用于本公司的会计核算工作。
第三条公司具体会计核算，参照财政部颁布的企业会计准则执行。
第四条公司应按财政部规定按期编制会计报表和财务情况说明书，年度会计报表需经中华人民共和国政府批准的注册会计师（以下简称注册会计师）审查、验证，出具报告，方可向外提供。
第二章会计准则
第五条公司财务部为公司的会计机构。公司的会计工作必须遵守国家有关法律法规的规定。
第六条公司发生的经济业务均应按规定填制会计凭证、登记会计账簿、编制会计报表。
第七条会计记账
1、会计记账采用借贷复式记账法。
2、会计记录必须以实际发生的经济业务及可以证明经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，做到内容真实、数字清晰、项目完整、手续齐备。
3、公司应按照权责发生制的原则记账。会计事项的处理必须于当期内进行，不得提前或延后。凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，都不应作为当期的收入和费用。
4、各项财务物资应当按照取得或构建时发生的实际成本核算，除国家另有规定者外，一律不得自行调整其账面价值。
5、会计信息必须符合国家宏观经济管理的需要，满足投资方了解企业财务状况和经营成果的需要，满足公司加强内部经营管理的需要。
第八条会计核算 1、会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。会计期间分为年度、季度和月度。会计年度自公历1月1日起至同年12月31日止。季度、月度均按公历起讫时间确定。
2、公司的会计核算以人民币为记账本位币。以外国货币结算的，应当折合人民币记账，同时登记外国货币金额和
折合率。
3、会计核算必须符合国家的统一规定，做到口径一致、相互可
比。会计核算方法应当前后一致，不得随意变更。确需变更的，应当将变更情况和原因、变更后对公司财务状况和经营成果的影响，在会计报告中说明。
4、会计核算应当划分收益性支出与资本性支出。凡支出的效益仅及于本年度的，应作为收益性支出；凡支出的效益及于几个会计年度的，应作为资本性支出。
5、会计核算应当全面反映公司的财务状况和经营成果。对于可能影响决策的重要经济业务，应当单独核算，分项反映，并在会计报告中重点说明。
第九条公司的会计科目名称、内容和对外报送的会计报表种类、格式，由中华人民共和国财政部规定。
公司的财务会计报告由会计报表、会计报表附注和财务情况说明书组成。
公司在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总的前提下，可以根据具体情况，增加或减少规定的会计科目和会计报表项目，公司内部管理需要的报表由公司自行规定。
第十条公司向外报送的会计报表包括：
1、资产负债表；
2、利润表；
3、现金流量表；
4、所有者权益变动表；
5、其他有关附表；
6、会计报表附注。
第十一条公司财务会计报告应按月或按年报送上级主管部门。月度财务会计报告应于月份终了后10天内报送，季度财务会计报告应于季度终了后10天内报送；半年度财务会计报告应于中期结束后15天内报送；年度财务会计报告应在年度终了后1个月内报送。第十二条公司的会计报表附注至少应当包括下列内容：
1、会计报表中重要项目的明细资料；
2、有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。
3、重要资产转让及其出售的说明；
4、或有事项和资产负债表日后事项的说明；
第十三条公司报送年度会计报表应附送财务情况说明书，主要说明：
1、公司生产经营的基本情况；
2、利润实现及利润分配情况；
3、资金增减和资金周转情况；
4、对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。
公司向外报送的年度会计报表，应当由报表编制人、会计机构负责人（会计主管人员）、公司负责人签名并盖章。
第十四条公司拥有被投资单位半数或以下的表决权，满足下列条件之一的，纳入合并财务报表的合并范围。但是，有证据表明公司不能控制被投资单位的除外：
（一）通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有
被投资单位半数以上的表决权。
（二）根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营政策。
（三）有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员。
（四）在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。
公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决权，表明公司能够控制被投资单位，应当将该被投资单位纳入合并财务报表的合并范围。但是，有证据表明母公司不能控制被投资单位的除外。
第十五条公司应按国家有关规定，聘请中华人民共和国政府批准的注册会计师，对企业的年度财务会计报告和专项工程财务决算进行审计，并出具审计报告。
第三章财务管理制度
第十六条财务计划管理：公司财务计划是指企业在一定时期争取达到的目标利润，是计划实现的收入、支出、利润、融资、投资以及资本投入等目标的组合。财务计划为企业运作的管理与控制提供了依据。公司财务计划一般以年度为单位。但半年度应进行一次考核与调整。
16.1公司财务计划的组成
篇三：房地产公司财务管理制度及流程图
房地产公司财务制度
目录
第一章财务部组织结构与责权
一、财务部组织结构图
二、财务部职责
三、财务部权力
四、财务总监的职责
五、财务部经理职责
六、财务部主管职责
第二章资本预算管理
一、资本预算主管岗位职责
二、资本预算专员岗位职责
三、预算编制程序
四、年度预算编制程序
五、年度预算编制平衡流程
六、年度预算调整流程
七、现金预算流程
第三章财务成本控制管理
一、成本控制主管岗位职责
二、成本控制专员岗位职责
三、现金清查处理流程
四、银行存款付款控制流程
五、费用报销管理流程
第四章资产管理
一、资产管理主管岗位职责
二、资产管理专员岗位职责
三、现金清查账务处理流程
四、备用金收支账务处理流程
五、应收账款管理流程
六、固定资产盘点管理流程第五章筹资与投资管理
一、筹资与投资主管岗位职责
二、筹资专员岗位职责
三、投资专员岗位职责
四、筹资管理流程
五、银行借款筹资管理流程
六、投资管理流程
第六章会计核算管理
一、会计核算主管岗位职责
二、会计核算专员岗位职责
三、日记总账账务处理流程
四、记账凭证账务处理流程
五、科目汇总表核算流程
六、固定资产核算流程
七、利润核算流程
第七章成本会计管理
一、成本会计主管岗位职责
二、成本会计专员岗位职责
三、产品定额成本编制流程
四、产品成本核算管理流程
五、成本核算账务处理流程第八章应收账款管理
一、应收账款主管岗位职责
二、应收账款专员岗位职责
三、应收账款管理流程
四、应收票据处理流程
五、呆账死账确认流程
六、坏账处理流程
第九章审计管理
一、审计主管岗位职责
二、审计专员岗位职责
三、审计工作流程
四、货币资金审计流程
五、存货审计流程
六、收入审计流程
七、成本审计流程
八、利润审计流程
第十章税务管理
一、税务主管岗位职责
二、税务专员岗位职责
三、纳税筹划流程
四、纳税核算流程
五、纳税申报流程
第一章财务部组织结构与责权
成本管理体系 长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分的关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。 要加强成本管理，必须建立起系统的成本管理系统，对于房地产企业，成本管理系统应包含三个层面的内容，最基础的是成本管理的流程与制度体系，其次是每一个阶段的控制要点和知识积累，第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。 成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。 一、目标成本管理体系 所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。 由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。事实上，如果有好的方法和成本数据的积累，建立目标成本的并不难。 在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。在可研阶段要进行成本的估算，这个时候主要是对投资的可行性进行估算，然后随着方案的不断深化，目标成本开始逐渐的准备和细化，到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本。 从流程上讲，建立目标成本首先应该根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤。
第一章资金审批制度 1、总则 ⑴ 所有款项的支付，须经公司主管领导批准。如果主管领导不在公司，应以电话或传真的方式与其联系，确认是否批准款项的支付，事后请其在支出单上补签意见; ⑵ 财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由办公室主任负责保管，财务专用章和支票由出纳负责保管。办公室主任或出纳不在单位期间，印章应由法定代表人指定的专人保管。印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记; ⑶ 财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司主管领导批准; ⑷ 开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符。如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准; ⑸ 往来款项的冲转(指非正常经营业务)，须公司主管领导批准; ⑹ 非正常经营业务调出资金须经过公司主管领导批准; ⑺ 用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得作为原始凭证。如遇特殊情况须经公司主管领导批准。 2、施工工程用款审批制度施工工程用款由公司主管领导批准支付。其程序，按以下“施工工程用款支付审批工作流程”执行。施工工程用款支付批工作流程 3、行政费用支出管理制度 ⑴ 公司管理人员的费用报销，须经公司主管领导批准后财务方可报支; ⑵ 涉及应酬等非正常费用，须公司主管领导批准。 3、公司差旅费开支制度 ⑴ 公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴; ⑵ 公司职员出差根据需要，由部门经理决定选用交通工具; ⑶ 公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行：① 房租标准： A、部门经理以上职员，房租标准为120元/日; B、一般职员，房租标准为100元/日。② 伙食补贴、市内交通补贴标准伙食补贴每人20元/日;市内交通费每人6元/日。
房地产开发企业财务管理制度范本 房地产开发企业财务管理制度范本 第一条为了规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度。 第二条企业财务管理的基本任务和方针是：做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析，合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。 第三条切实做好财务管理基础的工作，在经营过程中，保证企业财产物资的进出消耗都应做到手续齐全，计量准确，同时做好完整的原始记录，定期或不定期进行财产清查。 第四条企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。 企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费;开发期间，企业借入资金而不能直接计入某项开发成本的利息支出，计入开发成本;开发产品竣工验收完工后，计入财务费用。
第五条企业如发生因债权人特殊原因确定无法支付的应付款项，计入资本公积。 第六条流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。其中：其他货币资金包括外埠存款、在途资金我;应收及预付款项包括应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付工程款、预付购货款等。 第七条企业应收票据应按照面值计价，贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。 第八条企业年度终了，按照年末应收账款余额的1%计提坏账准备金，计入管理费用。发生的坏账损失，冲减坏账准备金。收回已核销的坏账，增加坏账准备金。 第九条存货包括各种库存材料(办公耗材、开发经营材料)、库存设备(如暖卫设备、通风设备、照明设备等)、低值易耗品、开发产品、出租开发产品、周转房、在建开发产品等。 第十条存货按实际成本计价(采用先进先出法)。
大型全有文库资料集 房地产开发有限公司财务管理制度 财务部是公司一切财政事务及资金活动的管理与执行机构，负责公司日常财务管理、筹资管理和财务分析工作，其工作范围和职责主要有：1、负责公司财务管理工作。编制公司各项财务收支计划；审核各项资金使用和费用开支；收回售楼款，清理催收应收款项；办理日常现金收付、费用报销、税费交纳、银行票据结算，保管库存现金及银行空白票据，按日编报资金日报表；做好公司筹融资工作；处理、协调与工商、税务、金融等部门间的关系，依法纳税。 2、负责公司会计核算工作。遵守国家颁布的会计准则、财经法规，按照会计制度，进行会计核算；编制年度、季度、月份会计报表；按照会计制度规定设置会计核算科目、设置明细帐、分类帐、辅助帐，及时记帐、结帐、对帐，做到日清月结，帐帐相符、帐实相符、帐表相符、帐证相符；管理好会计档案。 3、负责公司成本核算和成本管理。设置成本归集程序和成本核算帐表，做好成本核算，控制成本支出，收集登记汇总各项成本数据资料，及时、正确地为成本预测、控制、分析提供资料；按合同、预算、审核支付工程、设备、材料款项，配合工程部等部门做好工程、材料设
备款的结算及竣工工程决算；完善各项成本辅助帐的设置，健全各项统计数据。 4、建立经济核算制度，利用会计核算资料、统计资料及其他有关的资料，定期进行经济活动分析，判断和评价企业的生产经营成果和财务状况，为公司领导决策提供依据。 5、配合公司内部审计。 根据上述工作范围和职责，为加强财务管理，特制定本制度。 第一章资金审批制度 1、总则 ⑴所有款项的支付，须经公司主管领导批准。如果主管领导不在公司，应以电话或传真的方式与其联系，确认是否批准款项的支付，事后请其在支出单上补签意见； ⑵财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由办公室主任负责保管，财务专用章和支票由出纳负责保管。办公室主任或出纳不在单位期间，印章应由法定代表人指定的专人保管。印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记； ⑶财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司主管领导批准； ⑷开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符。如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准； ⑸往来款项的冲转（指非正常经营业务），须公司主管领导批准；
房地产项目招投标及全成本管理体系建立 主讲：黄星富 （助理林康：请看头像↗） 第一部分：房地产招投标管理4大实践 一、房地产领先的招投标组织架构与流程制度 1、房地产招投标职能部门的设置 2、集团与区域的采购模式分析 ?集团：运营中心管理职能 ?区域：区域公司的职能 ?龙湖集团与区域公司在采购战略、战术和技术上的分工 ?集团采购＆战略合作伙伴＆地区公司年度采购的区别 3、龙湖招投标职能部门的岗位人员设置 4、龙湖招投标职能部门与上下游部门的关系 二、3种招标方式的利弊及适用边界 1、龙湖的3种招标方式 ?邀请招标＆议标＆讯价（比价） ?龙湖对3种招标方式选择的标准
经典案例：“龙湖晶蓝半岛”景观示范区招标 2、3种方式的利弊和应用说明 三、龙湖的招投标全过程管理 1、龙湖地产招标基本过程经典案例：“晶蓝半岛”市政工程招标案例 ?龙湖关于招投标过程的配合 2、龙湖地产招标计划的编制 ?招标计划编制的10大要领经典案例：龙湖招标计划的编制?基于计划实施招标的5大意义 3、龙湖对分供方考察的2种核心方法 ?方法1：按项目特点制定考察标准经典案例：总包考察案例?方法2：参与考察部门积极配合完善真实的考察报告 经典案例：龙湖的考察报告 4、龙湖独树一帜的招投标启动会 ?招标小组的组成 ?招标的3大策略 ?招标周期预估 ?龙湖招标启动会会议记要7大核心要点 5、龙湖招标文件的编制 ?招标文件的标准化经典案例：龙湖招标文件讲解
?技术标编制的准确性对招标结果的影响 经典案例：市政招标技术标编制过程回顾（涉及景观同市政的分界线划分）?以目标成本为高压线的经济标编制 ?重要招标项目的招标文件说明和答疑 6、评标 ?评标4大原则和6种方法 ?对有意向单位发出的经济约谈 ?定标会经典案例：龙湖评标报告文本说明 ?合同签订与管理 四、谈判策略、谈判技巧与方法 1、谈判战略制定的4步曲 2、如何优先掌控谈判节奏 3、有效谈判的3种技巧 4、价格谈判的5大操作要领 5、谈判中需要避免的9个事项 6、价格谈判的5个步骤 7、价格解释的5大要素8、谈判过程中的“10要”和“10不要”9、有效谈判的7种成功标尺10、谈判的4大替代方式 第二部分：龙湖成本管理体系建设 一、龙湖成本管理原则 1、龙湖成本管理的目标 2、龙湖成本管理的基本内容
房地产公司财务管理制度 财务专项管理制度 第一章总则 第一条目的 加强企业的内部管理，促进企业在财务专项事务处理过程中的规范化、程序化。 第二章财务会计报表管理 第一条财务会计报表编制范围 资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表、税务筹划报告、纳税申报表等；内部管理会计报表还包括：资金计划，资金动态执行情况表、以及公司内部规定需要报送的各种管理报表、报告。 第二条财务会计报表的编制原则与要求 一、会计报表必须按照国家相关会计制度和准则编制； 二、财务管理部门所提供会计信息的及时、客观、准确、完整，全面反映公司的财务状况和经营成果。 三、编制会计报告时，在会计计量和填报方法上，应保持前后会计期间的一致性。会计报告不同报表之间的相关数据应保持一致。报表附注、说明清楚明了，符合规定要求。 四、会计核算采用权责发生制原则进行。 第三条会计期间 会计报表都必须以公历年度作为会计期间，自公历1月1日起至12月31日止（内部报表自公历2月1日起至次年1月31日止）； 第四条财务会计报表的报出
一、在报送会计报表及相关分析资料时，应按集团公司财务管理部门的统一要求和规定进行。 第三章利润及利润分配管理 第一条利润指标的确定 公司年度完成利润指标由集团公司通过财务预算的形式予以明确和考核。 第二条亏损的弥补 一、公司发生的年度亏损、按国家有关规定用下一年度税前利润弥补； 二、当年度亏损不足弥补时，可在五年内延续弥补，五年还不足弥补时，应在税后利润弥补。 第三条利润的分配 公司应按公司章程和股东会的有关规定进行利润分配，原则上按不超过当年净利润的30%进行分配。 费用管理制度 第一章总则 第一条费用管理目的 加强公司财务管理，明确费用开支管理的流程以及各环节的职责与权限，严格控制费用支出。 第二条费用管理原则 公司费用实行预算管理、标准控制、集中反映、有效监督、节奖超罚的管理原则。 第三条费用管理职能中心 公司财务管理中心是公司费用管理的职能中心，各职能中心是公司费用的责任中心。即各级审批领导对各项开支的合理性、真实性负责，财务人员对开支的票据合法性、金额准确性、审批手续的完备性及资金流向负责，并在预算的范围内控制。
房地产责任成本管理体系 2010年07月11日 11:16 责任成本管理体系 1．目的 为提高公司成本管理水平，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，特制定本管理指引。 2.范围 本管理指引旨在为所属各地产公司建立责任成本体系，适用于公司所属各地产公司。 3.职责 3.1 公司成本管理委员会负责本管理指引的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本组负责有关具体对接事宜。 3.2 公司所属各地产公司负责贯彻实施本管理指引。 4.方法与过程控制 4.1 责任成本体系释义 4.1.1 房地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程，各个专业过程所确定、形成的经济支出的迭加构成了房地产成本。 4.1.2 房地产成本管理效果依赖于各环节自身的良好运作,房地产成本管理依赖于各环节之间有机协调与配合。 4.1.3 公司责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。 4.1.4 公司责任成本体系旨在加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的责任成本体系。 4.2 责任成本体系组成要素 4.2.1 责任主体：以公司设计、工程、项目经理部、销售等职能部门为责任主体，在各业务环节区分主导部门和配合部门。 4.2.2 责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。 4.2.3 责任目标：按公司成本管理宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。各个责任范围内成本管理目标应以经济合理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目标。 4.2.4 反馈指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性。 4.2.5 评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。
第1章总则 第1条目的 为加强公司建设项目的财务管理，监督资金使用，控制项目成本，提高公司的经济效益，结合国家规定和公司的实际情况，特制定本办法。 第2条适用范围 本办法适用于公司建设项目的财务管理工作。 第3条职责 建设项目部财务处负责建设项目的财务管理工作，主要工作内容如下。 （1）贯彻执行国家有关法律法规和公司相关制度。 （2）及时筹措资金，保证建设工程资金需求。 （3）加强资金管理，严格财经纪律。 （4）严格合同管理，保证资金安全。 （5）控制费用支出，降低建设成本。 （6）降低资金成本，提高资金使用效率。 （7）组织会计核算，发挥会计信息在项目管理中的作用。 （8）编制财务决算，做好财务分析，提供财务报告。 第2章项目策划阶段财务管理 第4条项目评审 项目部财务处参与建设项目可行性研究报告的评审工作，评价或测算建设项目投资收益、投资回收期、内部收益率等财务指标。 第5条拟定融资方案 项目部财务处根据项目计划，设计、比选，拟定融资方案。 第6条编制年度资金计划 建设项目投资计划经总经理批准后，项目部财务处根据投资预算、施工进度计划和融资方案编制年度资金计划。 第7条项目立项与预算 项目部财务处根据项目工作计划开展立项批复、工程预算工作。 第8条掌握财务信息 建设项目立项后，项目部财务处应关注有关财政、金融、税收政策、法规的变化，及时
向项目部经理及公司领导反映相关信息。 第3章项目建设阶段的财务管理 第9条项目合同、文件会审 项目部财务处参加建设项目合同会审和公开招标范围内的各类工程招标文件会审，重点审查涉及财务方面的条款，包括合同价款支付条件、支付时间、支付方式等。 第10条合同文件存档 建设项目合同、协议正本及合同结算书原件需由项目部财务处存档。 第11条项目合同款项管理 （1）合同预付款在50万元以上的，一般应同时规定承包商出具预付款银行保函。 （2）预付项目款原则上不高于合同金额的30%，预付项目款必须在合同中约定抵扣方式，并在工程进度款中抵扣。 （3）项目合同至少应按工程价款的5%留作质量保证金或由承包商出具相应金额的银行保函，待质量保证期结束后支付。 （4）材料、设备购买合同未保留质量保证金的，合同中应明确规定质量保证期内承包商的责任。 第12条项目资金使用 每月项目部按照项目建设进度编制资金使用计划，经项目经理审核后，项目部财务处根据资金使用计划筹措、调度资金，满足资金需求，合理储备资金。 第13条项目付款 （1）项目部财务处严格按照合同规定和公司财务支出审批流程办理付款。 （2）财务人员应当对合同规定的支付条款、项目部提交的鉴证文件进行审查和复核，复核无误后方可办理付款手续。 （3）付款必须到达合同约定的账户，特殊情况需要支付到非合同约定的账户时，必须有承包商的书面证明，由承包商出具正式发票。 第14条项目付款准备资料 项目部办理付款时，应向项目部财务处提交以下文件。 （1）工程合同请款单、支出凭单。 （2）视合同规定，承包商的发票或收据。 （3）合同首页、盖章页、付款条款页复印件。 （4）付款条件鉴证文件，如到货单、验收单、结算单等。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/d25254808.html, 关于加强房地产企业内部控制的措施 作者：胡巧燕 来源：《时代金融》2017年第36期 【摘要】随着我国社会经济的高速发展，房地产企业也在突飞猛进。部分房地产企业也在激烈的市场竞争中，逐渐意识到内部控制对企业生存与发展的作用，从而强化内部控制，取得了很大成效，但仍存在一些不足，有待改进。本文就加强房地产企业内部控制的措施进行简单分析与探讨，希望能够为有关部门提供参考。 【关键词】房地产企业内部控制有效措施 一、引言 企业内部控制直接作用在企业管理的关键环节上，尤其作用在关系到企业命脉的财务管理上。如果房地产企业内部控制制度不够健全和完善，内部控制能力薄弱，以及有关管理人员内部控制意识不强，控制措施不，就会给房地产企业带来一定的经营风险和财务风险，影响企业的健康、持续发展。因此，房地产企业必须要加强房地产企业内部控制。 二、房地产内部控制存在的问题 （一）管理人员对内部控制的认识不足 内部控制是是房地产企业内部管理的重要组成部分，也房地产企业规避财务风险的有效手段。但目前我国一些房地产企业对内部控制缺乏客观认识，从而对其重视不足，致使内部控制部门和内部控制制度形同虚设。由于内部控制工作具有系统性、综合性、复杂性，房地产企业实行内部控制时，一定会涉及到岗位调配、增加工作岗位及制定相关的行为规范和规章制度等措施，而且还会使原有的工作流程更完善，这在一定程度上会使一些领导产生排斥情绪，从而使内部控制制度得不到有效的执行。还有一些领导单纯地、片面地认为企业内部控制就是财务管理控制，将目光只投向财务管理，从而使内部控制体系形式化。 （二）内部控制机制不完善 房地产企业内部控制机制不完善，主要体现为内部控制制度和内部控制内容两方面。一些房地产企业在制定内部控制制度时，没有充分考虑自身的实际情况，盲目借鉴其他企业的制度，从而使内部控制制度缺乏规范性和操控性。又由于企业对内部控制不够重视，致使控制内容短缺，从而使一些管理人员忽视风险控制和预防工作，这在某种程度上来说，对企业的健康发展极其不利。例如一些财务人员忽视财务风险，利用职务便利谋取个人利益，即便企业发现问题，也在事后给予及时的补救，但企业仍遭受了一定的经济损失。 （三）内部控制执行缺乏力度
现代经济信息 房地产企业是我国第三产业的一个重要部分，近几年来其交易相当的活跃，为国民经济做出了巨大的贡献。由于政策、竞争、管理等因素使得企业的未来经营产生了一定的压力。在市场经济的条件下，企业的财务管理水平直接影响着企业的生产规模以及其市场竞争力，财务管理是企业管理的核心，房地产企业如何进行有效的财务管理是企业能够良好发展的关键。 一、目前房地产企业财务管理面临的问题 1.房地产企业开发的风险较大 房地产开发动用的资金较多，其财务管理的周期长，开发时间和难度都较高，在房地产开发的过程中会掩藏许多的不确定因素，这些因素直接关系着房地产项目的成败，因此，在房地产的建筑开发过程中存在着许多的风险。对于敏感性强、调整能力弱的房地产企业来说，投资能力是很关键的因素，而一个科学明智的投资决策是由房地产的财务管理人员对于企业财务信息进行分析评价的结果。因此，提高房地产企业财务管理的水平，能够给决策者提供准确、有效的财务信息，帮助其有效预防经营风险。 2.房地产企业融资的难度较大 房地产的开发项目是一个融资数额巨大，并且时间跨度较长的一个过程。随着经济的发展，地价和房价的不断增长，要求房地产企业一次性投入更大的资金，其融资的任务也相当的繁重。又由于其资金周转的时间长，其周转率较低，房地产企业必须采用各种手段进行融资，其开发的长期性和滚动开发都增加了融资的难度和周期。按照普遍情况来看，房地产企业经过征地、开发、房产建设、竣工等阶段的时间跨度通常为两年甚至更长的时间。其出售过程又通常采用分期付款，持有性物业经营和管理的过程中通常需要追加投入，因此其投入的资金很难在短时间内回收，更是加大了企业的资金压力。 3.房地产管理人员的管理观念陈旧 绝大多数的房地产的经营权和所有权通常是集中的，因此房地产的所有者对于房地产经营活动的管理通常为直接管理。这样一来，虽然在管理成本上有所下降，但是在管理效率上却没有明显的提高。并且房地产的所有者对于风险和收益没有一个正确的认识，对于相关的财务管理流程并不清楚，风险意识相当的薄弱。另外，房地产的所有者和管理者的管理观念陈旧，并不重视财务管理，直接导致了房地产企业在项目投资、日常管理、招投标、签订合同等环节时，没有考虑财务因素，显出极大的盲目性。并且房地产企业的管理人员通常是工程出身的，对于财务管理领域了解甚少，忽略了财务管理的重要性和创新性。 4.房地产企业的资金压力大 房地产企业有着和其他企业不同的特征，比如资金的投入量巨大，占用资金的时间较长，资金周转率较低等特征，由于房地产企业是资金密集型企业，因此对于资金的需求是非常巨大的。但是目前来看，房地产企业的融资渠道主要是依靠银行的贷款，其贷款金额较大，因此企业的负债率也普遍较高。但是考虑到房地产企业的资金风险性较大，银行从自身的利益和国家不同时期对房地产政策出发，通常不愿意给房地产企业开展大量的信贷业务。并且其土地和信贷政策的收缩使得房地产企业信贷门槛被提高了，加上国家的宏观调控增加了房地产开发的资金成本，使得房地产企业的资金压力巨大。 5.房地产财务人员的素质不高 随着市场经济的快速发展，信息时代的到来，要求企业的经济活动要更快、更准、更全面。我国现有的房地产企业一般的机构设置都是呈金字塔型的结构，中间层次的人员较多，并且素质不高，效率低下缺乏创新性和灵活性。并且房地产企业的财务人员的财务观念性不强，没有完善的财务知识体系，并且通常没有更新其财务体系，一贯沿用陈旧的财务制度，缺乏创新性。在掌握新的知识上也显得相当的被动，与市场的要求相脱节，妨碍了企业的发展和进步。 二、房地产企业财务管理的创新策略 1.房地产企业要在财务管理制度和体系上进行创新 房地产企业制定会计制度必须要考虑到其针对性、原则性以及操作性，其制定的财务制度必须要符合房地产企业实际情况的要求。比如要设置专门的财务管理机构，对于会计人员的岗位设置、工资的核算、预算的编制、资金流的管理等进行统一的核算管理。并且财务管理的制度和体系要更加规范化和制度化，必须对现金、报销、采购、销售等财务管理环节进行严格的把关，制定相应的业务流程。除此之外，要强化房地产企业的监督核查机制，制定相对应的考核制度和责任追究制度，对于工作人员的职责和岗位进行严格的界定，保证企业财务行为能够规范、有效的进行。 2.房地产企业要在内部控制制度上进行创新 内部控制制度是企业内部维持正常生产经营的制度基础，是企业进行财务管理的一个有效的手段。首先要建立一个完善的内部控制体系，保证决策、经营以及监督三个方面的相互配合、相互制约。并且确定董事会在内部控制体系中的核心地位，企业的各个环节的运作要接受监事会的监管。其次要健全企业的内部控制制度，按照要求统一制定相关的投资管理制度、财务决策制度等相关控制制度，严格限制控股的房地产开发项目公司、特别是外地项目的授权。最后，要加强公司的内部审计，发挥企业内部审计的职能，加强力度对于投资项目、重大的财务支出、重点的部门进行专项审计的工作。 3.房地产企业要在风险管理方法上创新 影响财务目标实现的一个重要因素就是企业面临的各种风险，因此进行风险管理是现代企业最为必要。房地产企业的面临的风险随着开发成本的不断加大而加大；随着金融市场的环境变化以及内部财务结构的改变而变得复杂；房地产市场的不稳定性也直接导致了投资风险。因此必须采用创新性的风险管理方式，首先对于房地产企业面临的各种风险进行有效的识别，确定其风险管理的目标，建立风险的控制体系统，以便能够对于企业的各类风险进行有效的分析和研究，规避可能出现的风险，对于已经出现的风险提出有效的解决措施，使企业更规范更有效的运作。 4.提高房地产企业财务人员的创新能力 浅析房地产企业财务管理的创新策略 徐敏军 三河市湘德房地产开发有限公司 摘要：随着房地产市场的不断崛起，房地产企业已成为了我国国民经济发展的一个支柱性的产业。房地产企业由于自身的特殊性以及 环境的不断变化，笔者认为只有不断的在财务管理方式上创新，才能提高企业的管理水平，促使企业更好的发展。 关键词：房地产；财务管理；创新策略 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-0118-01 （下转第120页）
房地产企业关于成本管理的内部控制思考 引言：内部控制是社会经济发展至一定阶段的产物，它是各种社会经济组织对内强化管理，对外满足社会要求，以便实现组织目标的重要管理手段。与国外相比，我国企业内部控制建设起步较晚，目前还处于发展阶段。从房地产企业来说，许多企业对内部控制意识不强，管理层内控意识薄弱，相应的内控制度缺乏或不健全，企业员工更是对内部控制了解不多。房地产企业在项目开发过程中，其成本管理是伴随始终的，期间牵涉的因素也较多，可谓是多方面、多因素综合的结果。因此，成本管理本身就可以理解为一项系统工程，其控制的好与坏，直接与内控管理有密切关系。 内控管理对成本管理的必要性 企业是赢利为目的的经济组织，房地产企业也不例外。在收入不变的情况下，想要赢得利益最大化，比较有效的途经就是降低成本，通过节约开支来增加利润，而要能有效地降低成本，内控管理制度则是必不可少的。房地产企业内部控制所涉及的范围广而全面，是全方位、全过程的管理活动，相对于其它行业，由于其产品具有单一性、地域性、不可复制性等特点，其成本管理就显得更加复杂。因此，建立健全房地产企业内部控制管理体系，加强和完善企业的内部控制，就显得更有必要，必须从多方面、多层次、多环节上进行严格管控，这是成本管理取得成功的前提，它直接关系到项目的最终赢利水平。 房地产企业在项目开发实施期间，其成本费用控制主要包括三个环节：对其事前进行规划、制定目标；事中进行监督执行，及时发现
和纠正偏差；事后进行评价分析，并在总结和改进基础上，修订和建立新的成本体系目标。要做好成本管理必须以内部控制为前提，其涉及的范围、内容是非常广泛的，但下面几点则是内控管理中比较重要的，它直接关系到成本控制的执行力度和成效。 一、建立现代成本费用管理理念重视策划设计阶段 一般来说，房地产项目开发，成本管理主要体现在策划、设计、施工三个阶段。受旧的开发模式及传统观念的影响，很多开发企业缺乏成本管理意识，其成本管理计划主要是用来进行项目的经济分析和决策、落实成本责任制、安排资金等，成本管理只是停留在项目的施工阶段，对其他阶段重视不够，因此成本下降空间是十分有限的。而现代成本管理理念，更注重突出企业的整体经济效益，是积极、主动的成本管理，是项目全过程、动态的成本管理，是企业追求利润最大化的成本管理，是在保留传统成本管理理念的同时，更加注重项目开发前期决策阶段和设计阶段。 多年来我国工程项目开发的实践表明，对开发建设成本影响最大的是策划设计阶段：在房地产项目整个开发周期中，策划设计阶段所占时间比例仅为整个项目建设周期的15%～30%，但其对今后的开发成本所产生的影响则是最主要的，占到65%～70%，因此，对房地产项目的全过程成本控制管理中，策划设计阶段的成本控制管理是控制工程造价、提高投资效益极其重要的环节。在项目策划时就应该仔细研究项目方向，力求项目定位准确、方案合理；在设计阶段，应注重设计的多方案比选和优化。好的设计在满足项目定位要求的同时，应
房地产开发企业 会计核算制度 第一章总则 第一条为了规范XX地产开发集团公司（下称“XX公司”）的会计核算政策，真实、完整地提供会计信息，根据《中华人民共和国会计法》、财政部颁布的《企业会计准则》和《企业会计准则—应用指南》，结合公司实际情况，制定本制度。 第二条本制度适用于XX公司及子公司。除特别说明外，本制度所称“公司”的范围包括XX公司和各级控股子公司以及纳入公司合并会计报表范围内的其他主体。控股子公司和纳入合并会计报表范围内的其他主体统称“子公司”，公司持有股权或类似权益但未达到控制条件的其他公司或主体统称“参股公司”。 第三条 XX公司及子公司应设置会计机构，或在有关机构中设置会计人员并指定会计主管人员。会计部门要明确会计人员的职责分工，实行岗位责任制度。 第四条公司必须根据实际发生的经济业务进行会计核算，要严格按照《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》和《会计档案管理办法》的规定，填制会计凭证、登记会计账薄和管理会计档案。 第五条公司会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。
第六条公司的会计年度自公历每年一月一起至十二月三十一日止。 第七条公司发生的各项经济业务都要有合法的原始凭证，并要经过有关人员审核。 第八条公司的会计核算以人民币为记账本位币。 第九条公司的会计记账采用借贷记账法。公司会计记录的文字使用中文。 第十条公司以权责发生制为核算原则，以历史成本为资产计价基础。 第十一条公司所采取的会计政策应遵循一贯性原则，不得随意变更。如需变更的，应经公司董事会批准，并在变更年度的会计报表附注中加以说明。 第二章资产的核算 第十二条公司的资产按流动性分为流动资产和非流动资产。 第十三条公司的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货等。 第十四条公司货币资金包括库存现金、银行存款、其他货币资金。 公司应当设置现金和银行存款日记账。按照业务发生顺序逐日逐笔登记。银行存款应按银行和其他金融机构的名称和存款种类进行明细核算。对外币现金和存款，应分别按人民币和外币进行明细核算。
房地产公司的成本控制体系如何建立 *****工作职责***** 你按照下面所说的供应（采购）部的职责、结合自己 的房地产开发企业的实际状况研究一下吧： 供应部工作职责和工作标准 一、目的作用： 1.1可作为供应部开展工作的规范依据。 1.2可作为公司领导考核供应部工作业绩的衡量依据。 1.3可作为供应部人员工作中相互监督与协作配合的依据。 二、管理归口 总经理是供应部的上级直接领导。 供应部的工作直接对总经理负责。 三、工作职责 1、采购计划的编制 负责根据生产、总务、设备及检验等各部室物品需求 计划，编制与之相配套的采购计划，并组织具体的实施， 保证经营过程中的物资供应。 2、物资供应： 2.1负责原辅材料、中药材、包装材料、备品、备件、办公用品、检验用品及燃料等的采购供应工作。 2.2认真做好市场调查和预测。掌握物资供应情况。 2.3及时采购物资采购计划中提出的各类物资，做到既要价格合理，又要保证质量。 2.4负责各类采购合同的签订与管理、落实工作，并制订相应的管理制度。 2.5严格执行企业制定的物资供应制度，按照采购原则进行采购作业，根据生产安排做好物资供应的进度控制， 实现物流的优化管理。 3、采购物资的入库与结算： 3.1负责办理购进物资的到货后的相关手续的办理工作。 3.2对不合格产品及时退货。 4、供货单位的质量审核： 4.1参加对供货单位进行质量管理体系的审核工作。
4.2加强物资供应档案的管理，做好物资信息情报的工作，建立起牢固可靠的物资供应网络，并不断开辟和优化 物资供应渠道。 4.3负责制订物资采购工作各项管理制度。 4.4建立可靠的物资供应基地，会同质量管理部等有关部门做好供应商评估、优化选择、关系处理等工作。使之 按时、按质、按量进行物资供应。 5、负责企业外委托加工的出入库业务。 6、与企业内各部门加强沟通配合，处理好生产经营过 程中发生的各物流管理需求协调平衡的事项和突发问题。 7、完成公司领导交办的其他工作任务。 四、职责权限： 4.1对于未经批准的计划有权拒绝供应。 4.2有权要求仓库保管员提供报库存表。 4.3采购权： 4.3.1食堂用具的采购权。 4.3.2办公用品、用具及劳动保护用品、工装的采购权。 4.3.3卫生用品、用具的采购权。 4.3.4公司内备品、备件、生产用品用具及维修用料的采购权。 4.3.5检验用品及用具的采购权。 4.3.6企业用燃料的采购权 五、工作标准 5.1坚决执行总经理下达的各项工作指令，并且圆满地完成。 5.2根据生产需求计划和物资库存情况编制合理的采购计划，按时、按质、按量地供应企业生产经营所需要的各种物资，为企业生产经营活动提供了物资保障。 5.3严格执行企业物资供应制度，遵守企业制定的采购原则，采购作业及供应商管理、供应渠道的建立等方面的 工作均符合企业规定要求。 5.4与其他部门能够很好地沟通和协作配合，对物资供应发生异常情况或生产任务的临时调整变动，均能较好地 与有关部门协调处理。 5.5根据各部门需注计划，实行定期订购和定量订购方式，达到最小限度地占用流动资金，提高资金使用效益。 5.6对供应商的管理办法行之有效，所建立的物资供应
财务管理制度 第一章总则 一、为了加强公司财务管理,规范公司经济活动行为,确保公司财务管理工作健康有序进行, 依据《中华人民共和国会计法》、《会计准则》以及相关《内部会计控制规范》的法律法规和公司的各项规章制度。特制定本办法。 二、财务管理的基本任务和方法，是做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。 三、财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约，精打细算，在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。 第二章财务人员及工作职责 四、财务人员的聘用一律由集团总部负责。 五、财务人员必须对会计凭证、会计账簿、会计报表等重要的会计资料要健全档案管理，严格按照《档案管理条例》进行立档、归档、借阅、注销等登记工作，妥善保管，防止毁损、丢失。 六、出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。 七、财会人员力求稳定，不随便调动。财会人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。必须会同有关人员编制财产、资金、债权债务移交清册，办理交接手续。移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、账簿、款项、公章、实物及未了事项等。移交交接必须监交。公司一般财会人员的交接，由本单位领导会同财务部经理进行监交；财务部经理的交接，由集团财务会同单位领导进行监交。
八、财务部经理的主要工作职责： 1、主持财务部的工作，领导财务人员实行岗位责任制，切实地完成各项会计业务工作；协调、配合集团总部的查询。 2、执行董事长和集团总部有关财务工作的决定，控制和降低公司的经营成本，按期向总部财务、董事长、提交财务分析报告等资料； 3、指导本部门财务人员的业务工作，正确核算成本、盈亏，不断提高财会人员的素质和业务水平。 4、财务部门向税务、工商、银行等单位报送的所有报表，必须经公司法定代表人或由董事长授权资格人签名后报出。 5、按照公司要求，协调并正确处理好企业与税务、银行之间的关系。掌握最新税法规定，及时向税务人员咨询并办理纳税和减免税申报工作。按月按时申报纳税，积极配合公司领导进行融资工作。 6、负责公司制度施行时的有关协调、审核、监督工作，参与公司经济合同等重要事项工作，发现问题及时纠正。对违犯规定的事项有权提出异议并报告总经理、董事长。 7、完成董事长、总经理临时交办的事项。 九、会计人员的主要工作职责： 1、在财务部经理的领导下，认真执行岗位责任制，记账、算账、报账必须做到手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚，日清月结，按期报账。各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。 2、会计人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向上级领导和财务部门报告。 第三章会计核算 十、公司采用国家规定的会计制度的会计科目和会计报表，并按有关的规定办理会计事务。 十一计账方法采用借贷记账法。记账原则采用权责发生制。以人民币为计账位币。人民币同其他货币折算，按国家规定的会计制度规定办理。一切会计凭证、账簿、报
内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施的、旨在实现控制目标的过程。企业要持续健康发展，离不开健全的内部控制制度。无论是在国内还是在国外，内部控制都成为企业风险管理的一个热点问题。房地产行业建设周期长，涉及资金数额巨大，属于高风险行业，增强其自身抗风险能力的重要手段之一就是加强企业的内部控制。 一、房地产企业内部控制的现状 1.房地产行业内部控制体系不健全 内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全，财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。目前，我国多数企业的内部控制制度不够全面，在内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等方面均有较多的不完善之处。如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使不少的房地产企业会计工作秩序混乱、核算不实，造成会计信息失真现象极为严重。会计人员分工中的“内部牵制”原则均没有建立，甚至有的企业没有正规的财会部门，会计、出纳、审核等事项由一个人包办。原始凭证的取得或填制本身就不合法，以此为依据编制的记账凭证、登记的账簿、出具的会计报表及一系列的会计分析等也就毫无意义。一些企业人为捏造会计数据，设置“小金库”，乱摊成本，隐瞒收入，虚报利润，恶意逃避税收等。所有这些，都与企业内部控制制度不健全密切相关。 2.房地产行业的内部控制环境有待优化 （1）内部控制缺乏一系列操作性较 强的规范性文件。国家先后颁布了一系列 法规，对企业的健康发展起到了积极的作 用。但不可忽视的是，现有的法律、法规及 国家财政部门的规定比较粗泛，且很不具 体，在具体内容的层次、程序上还有待企 业自行细化才能满足工作的需要。但事实 上，很多房地产企业在这些方面都做得很 不好，要么根本没有，要么就是制定的细 则没有可操作性，也没有一个制定具体规 范的计划。 （2）内控制度行为主体素质不能完 全满足需要。大部分房地产企业的财会人 员，尤其是基层财会人员得不到有效的培 训、提高，专业水平很难适应新形势的要 求。一些不具备从业资格的人员也进入了 财会队伍，思想素质差，业务一知半解，连 正常的会计业务都处理不好，更谈不上内 部控制制度的运用。随着房地产行业的发 展、工程建设项目管理水平的提高和程序 上逐步规范、完善，工程造价确定与控制 和项目建设中存在的舞弊行为越来越隐 蔽，常常披上了程序合法的外衣。 （3）多头管理、各自为政的现象比较 显著。房地产企业的规模一般较大，可能 有多个子公司、分公司、项目部等并存的 现象，许多房地产企业各个项目公司项目 部核算体系互不相同，财务软件和核算标 准不统一，难以保证向管理者提供统一可 比的财务信息。由于缺乏统一明确的财务 业务授权机制，有些企业的二级项目开发 公司各自为政，自成体系，母公司无法有 效地进行管理，造成公司的管理控制能力 下降。 二、房地产企业内部控制现存问题的 原因分析 1.内部控制人员素质距现代内部控 制的要求还有差距 领导意识因人设岗的现象比较常 见，在现实工作中，因人设岗或者照顾“关 系”，不按要求配备较高素质会计人员的 现象很多，在客观上既影响了内部控制人 员的整体素质，也对内部控制工作的开展 造成了影响。当前房地产企业的大部分内 部控制人员为财会人员兼任或转行，知识 结构单一，后期培训匮乏，内部控制技术 落后，内部控制方法过时，工作内容面窄， 要求他们完全胜任现代内部控制工作只 能说是勉为其难。 2.对内部控制不够重视，缺乏正确的 内控观念 内部控制制度是企业各个业务部门 或人员在业务运作过程中形成的相互影 响、相互制约的一种动态机制，是具有控 制功能的各种方式、措施及程序的总称， 它绝不等同于规章制度，也不等同于内部 管理，更不是组织计划。内部控制要以有 效为前提，其关键是作为内控制度主体的 董事会、监事会、经理层和全体员工。由于 一些中小企业的高层管理和员工对内控 制度认识上存在偏差，认识不到内控制度 的重要作用，造成企业的管理混乱。 3.内部审计职能弱化，内审范围狭 窄、单一 内部审计部门在评价内部控制的有 效性以及提出改进建议等方面起着关键 作用，是内部控制制度的一个重要组成部 分。由于内部审计只强调内部的监督性 质，而未强调内部审计的服务职能，使得 不少内审机构只开展财务收支审计和财 经法纪审计，而忽视经济效益审计、经济 责任审计等，市场观念、效益观念和服务 观念不够明确，不能正确处理好监督和服 务的关系。 三、房地产内控问题的对策探讨 1.加强财务人员素质教育，从根本上 提高内控质量 内控的成败关键在人。随着科学技术 的迅猛发展，产业特征的变化和信息化社 会的到来，对人的综合素质和理解能力、 适应能力的要求越来越高，会计人员仅仅 具有普通的查账本领已不适应，必须扩大 知识面，提高知识水平。在国外及我国的 一些经济发达地区，项目招投标非常重视 项目经理的选择，并把他作为中标的一个 重要条件。房地产会计人员也是如此，在 新形势下，建设项目的投资会计不仅是单 纯的造价和财务收支，还涉及到工程设 计、造价前期的控制阶段、工程管理等都 将成为财务工作的重点，这就要求房地产 企业必须拥有素质较高的专业化会计人 员队伍，以充分发现和揭示问题，使内部 控制名符其实地处在较高层次监督的位 置上。 2.完善现有的组织结构 首先是要设置合理的组织架构。组 织架构是企业按照国家有关法律法规、股 东（大）会决议和企业章程，结合本企业实 际，明确股东（大）会、董事会、监事会、经 理层和企业内部各层级机构设置、职责 论房地产企业内部控制的 现状及对策 孙利红 之丰投资集团有限公司 450000 》转185页