耀江广场项目推广方案
目录
一．项目定位··························································P3
1、项目评判
2、市场形象定位
3、目标客户定位
4、目标客户分析
二．推广策略························································P12
1、策略概述
2、推广阶段
3、推广费用预算
三．广告企划························································P19
1、广告总精神
2、阶段广告执行计划
3、媒体计划
四．工作进度表 (43)
本案营销企划的基本思想
l 以耀江集团整体发展的战略眼光，对待本案的全程营销企划；
l 将本案理解为耀江品牌运作的一部分，充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展；
l 充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”。
本案营销企划的主要目的
l 销售目标
实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益；
l 品牌目标
在耀江花园的基础上，将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次；
l 积累客户
通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。
一. 项目定位
1、项目评判
1.1优势
?北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心；
? 名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础；
? 耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“耀江”品牌有了初步的认识；
?与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线；
? 由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。
1.2劣势
? 由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性，
尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略；
? 本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用；
? 由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。
1.3威胁
? 周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成
一定的威胁；
? 四川北路的整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅供应量，由于其户型面积、规模效应等因素，将对本案造成一定
的竞争力。如明佳房产的明佳经典，北临4万平方米的绿地，毗邻四川北路，很可
能成为未来虹口高档住宅的新星；
? 世界政治和经济格局处于动荡，将影响外资企业对上海的投资，对本案也将造成一定的影响；
? 随着北外滩和外滩源开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优越的项目可能会不断涌现，将减低本案的市场竞
争能力；
? 白金府邸、新外滩花苑、临潼苑同处北外滩区域，对本案构成直接竞争。
1.4机会
? 目前整个北外滩区域正处于开发的前奏，作为北外滩内的项目，必将吸引公众的眼球；同时北外滩核心区域的若干项目，
如世茂、中远等项目进度相对缓慢，本案将充分利用2003年底至2004年中的北外滩项目真空期打一个“时间差”；
? 由于还处于开发前期，再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很大的升值空间；
? 真正属于北外滩规划内的楼盘目前主要是新外滩花苑和临潼苑以及白金府邸，在高端市场仍然属于稀有产品；
?北外滩、外滩源的开发，以及四川北路的改造，使本案处于城市发展热点的中心区域，必将产生更多的机遇，带来更大的
市场需求；
? 目前上海房地产高端市场无论是投资还是居住，都处于供需两旺的总体态势。
2、市场形象定位
2.1总体形象
中国新经济中心的高尚综合商住社区。
2.2分形象
2.2.1写字楼
中小企业的孵化基地，前沿产业的聚集地。
2.2.2酒店公寓
新知识阶层的理想家园。
（新知识阶层：知识经济中的创业者。）
2.2.3住宅
北外滩区域可收藏的稀世豪宅。
3、目标客户定位
3.1写字楼
A. 外资及外省市知名企业的分支机构或办事处；
B. 新兴、前沿领域的中小型企业，如电子商务、生物制药、信息产业、投资公司、律师事务所、保险、贸易等行业；
C. 各行业管理机构；
D. 与周边经济活动往来密切的相关企业，处于地段考虑，选择本案；
E. 四平路沿线原有的写字楼出租者；
F. 看重本区域发展的投资者。
3.2酒店公寓
A. 销售目标客户
看重本区域未来发展的投资者。
B. 未来居住客户
a) 在上海工作的外籍人士；
b) 购买本案办公物业的业主；
c) 周边商业区域的私营企业主；
d) 在陆家嘴、南京路、淮海路等周边高级写字楼上班的高级白领；
e) 外地驻沪分支机构、办事处的管理人员。
3.3住宅
A. 周边商业区域的外来私营业主；
B. 虹口本区域的私营业主
C. 投资者
D. 外籍客户
3.4商铺
A. 原来周边小商铺的经营者；
B. 居住在区域周围，有意进行商铺经营的客户；
C. 看中地段发展，进行商铺投资的客户。
4、目标客户分析
4．1办公楼目标客户分析
4.1.1主要特征
? 正处于发展中的中小企业，需要更换新的办公场所；
? 为了提升企业的形象，并处于地段的考虑，需要有更好的办公空间；? 企业有长久的发展计划，处于经济的考虑，有意向购买办公楼，同时也是一种投资；
? 原先的办公场所在本案周围，如四平路附近；
? 对办公空间的面积需求不是很大；
? 大部分为知识密集型企业或者中介、贸易机构、办事处。
4.1.2信息通道
? 专门的中介机构；
? 房地产信息集中的报纸。
4．2酒店公寓目标客户分析
4.2.1主要特征
? 在上海工作或由于工作关系经常到上海；
? 对配套比较依赖，注重生活品质；
? 关注周边的居住氛围；
? 注重工作的便利性。
? 社交广泛。
4.2.2消费心理
? 对价格敏感较低，注重品质；
? 投资意识较强。
4．3住宅目标客户分析
4.3.1主要特征
?关心国家大事，关心政治、经济形势；
? 交际广泛、见识广博；
? 追逐时尚，注重形象，关注生活品质；
? 三口之家为主，有私家车或公司专车；
? 大部分受过高等教育；
? 敢于创新、善于学习新知识、新观念；
? 投资意识强。
4.3.2消费心理
? 关注品质，对价格不是很敏感；
? 有相对固定的消费品牌；
? 公共活动频繁；
?个人交际圈相对固定，活动场所相对固定；? 注重地位的表现；
? 对未来发展有很好期望
4.3.3信息通道
? 报纸：主要为新闻类和专业类报纸；
? 电视：新闻类；
? 杂志：时尚杂志、免费速递杂志
? 亲友间信息传递；
? 户外媒体。
4．4商铺目标客户分析
4.4.1主要特征
主要居住在周边区域，对地域认同感很强；
? 关注市政动态，投资意识强。
4.4.2消费心理
? 比较谨慎，不敢冒很大风险；
? 有一定积累，但购买能力有限，对总价敏感。
二. 推广策略
1、策略概述
?高姿态、高品位的社会公关活动
?引起公众注意的新闻事件营销
?准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动?现场展现将来的期望值，给客户以购买信心
?公共关系策略与广告宣传推广并举
2、推广阶段
三、广告企划
1、广告总精神
北外滩的历史传奇，百年外滩的起源
↓
21世纪，政府主持北外滩全新规划蓝图，千载难逢的开发机遇
↓
外滩、陆家嘴、北外滩共同铸就“黄金三角
↓
耀江国际广场在这历史的宏伟史诗中脱颖而出，创造北外滩罕见的旗舰型复合式街区
↓
置身北外滩黄金端点的绝佳地位，
↓
自身拥有国际高标准的产品品质
↓
中国一流实力开发商倾力打造
↓
理所当然成为北外滩的新动力源点，国际名流显贵、社会精英的核心聚集地
↓
广告总精神：北外滩，新动力源点
2、阶段广告执行计划
2.1 准备期必须完成的工作（2002年10月之前）：
对品牌进行全面整合，通过对工地现场、售楼处的形象包装和开盘前一系列推广活动和媒体广告的宣传，最大限度地提升本案的市场形象，将耀江国际广场建立成上海高档豪宅的代表，以满足目标客户的心理需求是至关重要的.
2.1.1售楼处装修完毕并开始引导期接待
2.1.2品牌识别系统建立与设计
（一）基础系统设计
l 标志
l 标准字体
l 标准色、辅助色
l 辅助图形
l 广告总精神
l 标志、标准字体、辅助图形、广告总精神的标准组合
l 标志的变形
（二）应用系统设计
1、事务用品系统
l 名片、信封、便笺、笔
l 纸杯
l 手提袋
l 购房协议书封套/置业计划封套
l 看房专车
l 工作证、停车证
l 贵宾卡
l 公文夹、档案夹
l 烟灰缸
l 其他推广过程中必需的事务用品
2、现场形象包装
A、工地外部形象包装
l 工地围墙包装
l 工地广告牌
l 立柱挂旗、条幅
l 售楼处指示牌、精神堡垒
l 功能区位指示牌（包括停车场指示牌、样板区指示牌）
l 标识牌（包括领取资料处、洽谈处、咨询处、洗手间）
l 看楼路线指引牌
l 销售通道形象包装
l 售楼处外部形象设计
B 售楼处内部形象包装
l 售楼处的平面布置、装修风格、器具摆放要求等建议
l 售楼处形象背景牌
l 售楼处展板设计
l 室内屋顶吊旗
l 售楼处其它形象展示
C、样板间形象包装
l 导视牌
l 户型牌
l 功能牌（主人房、儿童房、父母房、客房、书房、洗手间等）l 免费赠送牌（如：洁具、橱具等）
l 设计概念介绍
3、户外广告类
l 车体广告
l 停车亭广告
l 路牌广告
l 灯箱广告
l 道旗广告
l 其它形式的户外宣传广告
4、促销礼品类
l 礼品外形或外包装形象
l 促销活动卡
l 请柬、邀请函
l 礼品（例如广告伞、钥匙链、手表、明信片、书签）l 活动广告牌
l 促销过程中的形象展示
2.1.3项目宣传物资料实施
l 整体项目楼书设计
l 整体项目折页设计
2.1.4楼盘信息的确认
l 整体项目楼书设计
l 物业管理（服务项目、收费标准）
l 智能化标准
l 建材标准
l 配套标准
2.1.5销售道具准备
l 模型
l 销讲资料的完善
l 销售人员的再培训
l 销售现场服务人员（安保、保洁）
l 价目表
2.2整体项目与住宅引导期（2003年10月上旬——2004年3月）：
为保证本案开盘达到理想效果和预定量，必须在开盘前有引导期。所谓引导期，即所有销售软硬条件成熟，加上进行了有效的SP活动，大量的广告配合，积累足够的人气之后才可以开盘。引导期非常重要，它可以保证开盘的成功。
PR及SP活动 + 新闻炒作 + 十一房展 + 媒体广告+售楼处客户积累
2.2.1PR及SP活动
引导期的PR及SP活动安排
主定位：北外滩整体开发热力启动
主口号：北外滩，新动力时代即将开启
实施计划：首先以宣传整个项目形象为主，十一房展会后，“寻找梦想，跨越未来---北外滩人文摄影之旅”摄影比赛活动开始展开，在“新民晚报”“新闻晨报”不断有新闻报道跟踪，直到12月份颁奖仪式的召开，达到一个高潮，在这两个月期间，充分吸引市民眼球，引起社会关注。
2004年初，为住宅开盘作准备，软广告炒作逐步展开，主题为北外滩的历史、人文、未来规划前景，并在公开前一个月左右，开始进行硬广告投放，每周各以两到三次整版硬广告冲击市场，内容以系列广告稿方式主推楼盘整体形象，同时配以软性新闻的炒作，渐渐撩开本案神密的面纱，孕育热销期。广告力度在开盘前大量和大面积释放，同时以研讨会、产品说明会等公关活动形式对开盘产生推波助澜的作用，邀约新闻媒体部门、社会名人、商政名流，在市场上形成良好口碑，积聚市场买气，为预售以及开盘营造热销场面造势。另外，高炮广告，大型展板广告，招风旗等户外媒体宣传频频面市，让人感觉一时间整个市场都充斥着本案广告，叫人
不得不将视觉聚焦于此。同时针对一些目标客户群，在“高尔夫”等杂志进行广告宣传。在对外发售方面，开始面向客户刊物上做详细楼盘介绍，在各地高档聚集区进行派发，在香港及全国范围内的上层人士中树立初步品牌形象和知名度。
房展会期间主要积累客户资源，并进行电话跟踪确定意向，告知开盘信息，同时在现场采取一些促销策略，聚集展位人气，加强新闻炒作。房展会后通知客户开始接受预定，有强烈意向的客户交由案场经理处理（只定单位或楼层）。
新闻与软广告主题举例：
“寻找梦想，跨越未来---北外滩人文摄影之旅”开启北外滩的珍贵记忆
北外滩---历史与人文的盛宴
北外滩整体开发热力启动
北外滩的未来规划前景
北外滩乃至上海罕见的国际复合式街区形态
北外滩区位优势
住宅开发与北外滩景观资源的合理利用；
形象硬广告：
以略带神秘色彩的标题及内容，大气醒目的版面设计，激起消费者的好奇心，引起业内外人士的广泛关注吸引来电询问，为开盘累积旺盛的人气和大量的客源。
主标题：北外滩，新动力时代即将开启
敬请期待
引导期销售资料配合
城购房者,无非四大板块:公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.抓住他们 一些非常规方式广告: 1.桶装水上的写真广告:现在哪个单位没有饮水机?只要找当地供应桶装水的厂家,把广告做在水桶上(全县的水桶),除非你不喝水,喝水就得看到我的广告. 2.针对老师群体的:免费送全县中小学生印有楼盘广告的课程表,老师家长都知道了. 小广告,省钱,面广,全县人都知道, 县城购房者一般分为公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.回乡打工者等 1、因为县城人口相对大城市少，信息对称率很高，可以采用扫街的形式进行DM单的发放，让项目直接面对消费者。 2.举办活动，在主要街道牵横幅进行宣传，扩大信息受众人群。 3、口碑效应不可忽视的软性广告，热情的服务态度和较娴熟的沟通技巧，能把握客户心里，带动客户来来新客户！ 本人经验：传统的报广、电台、电视就不列举了，下面说些比较有效又省钱的：
1、促销活动的开展。如：舞龙舞狮、赠送小礼品、促销打折等。 2、广告车的运用。利用广告车在小县城里及下属城镇、乡村巡回，广告车最好是带音响的。 3、看板。租用主要道路旁的民房墙面或屋顶，不仅价格实惠，效果也不错，亦有助提升本楼盘在当地的知名度。 4、结合以上几点，进行耳语传播。或搞一些客户回报活动等。 本人现在就在一个小县城操盘 感觉最有效的方式如下： 户外路牌（要就最显眼，最大的给他上去，这样当地民众会感觉开发公司很有实力） 成排成排的灯箱（最好是县城入口的迎宾大道） DM 直邮+夹报（规格一定要高，区别于超市的小广告） 接下来： 小县城一般很关心子女的上学，这时候可以拿学校搞点文章，比如创立XXX基金啊奖学金啊再搞个颁奖仪式，闹一下，第2天全县城的人都知道了 还有一点，深入开展与当地民俗的合作活动
文化产业项目策划书 文化产业项目策划书（一） 一、项目概况 项目名称：休宁县石博园文化产业项目 项目单位：黄山国际石博园股份有限公司（待定） 项目地点：慈张线休宁县城至万安一带（待定） 二、石文化产业的前景 （一）、丰富的自然资源我县境内蕴藏着丰富的奇石资源和工艺美术石材，如萤石（砩石矿）、乳石英（水晶）、黄腊石、大理石、化石等。仅蕴藏面积约 10 平方公里的黄山球石即可为我县打造石文化产业提供有利的资源条件。现列举黄山球石的相关品质及其用途简介如下： 休宁县黄山球石属隐晶质石英岩，富含绿泥石、铁、铜、锰等多种矿物质，在亿万年的沧桑巨变中，经过了原生形成、次生搬运和沉积砾石层这三个复杂而漫长的阶段，伴随着构造运动的强烈和岩浆活动的发生，山河易位，海洋凸起为陆地，原来沉积于海洋中的砾石随着陆地上升而出露于地表。石上七彩萦绕，鲜丽夺目，变化无穷，具有较高的欣赏价值。黄山球石的特征是：质坚、形圆、体小、肤润、色丰、纹美、意邃。 休宁县黄山球石的主要化学成分是二氧化硅，其次是少量的氧化铁和微量的锰、铜、铝、镁等元素及化合物。它们本身具有不同的色素，如赤红者为铁，蓝者为铜，紫者为锰，黄色半透明为二氧化硅胶体石髓，翡翠色含绿色矿物等等；由于这些色素离子溶入二氧化硅热液中的种类和含量不同，因而呈现出浓淡、深浅变
化万千的色彩，使石头呈现出黑、白、黄、红、墨绿、青灰等色系。 主要品种为： 1、玛瑙按颜色分有红、蓝、绿、紫、青、白、酱斑、金黄以及浆水玛瑙、五色锦屏玛瑙等，其中蓝玛瑙、金黄玛瑙较稀见。 2、水晶除无色水晶外，球石中含有烟晶、茶晶、黄晶、蔷薇水晶、紫晶、鬃晶、髪晶等，后三种观赏效果较好，紫晶形端色鲜者为珍品。 3、玉髓亦称石髓，球石中常见的有葡萄状、钟乳状的，色彩以灰白、乳白居多，也有少量的呈鲜红、深红、葱绿诸色，火红极艳者，较为难得。 4、蛋白石球石中的蛋白石，质纯，色艳，极具润感，如雾如烟，扑朔迷离，有单色也有复色，色彩极具柔和感，有两种色彩的蛋白石，色与色之间浑然天成。球石的用途： （ 1 ）、珍贵的工艺品原料：上等的球石可用于宝玉石雕刻工艺品、如手钃、项链、饰品、挂件等。 （ 2 ）、奇石收藏品：美丽的雨花石被人们欣赏、收藏已有千年历史，近年来，古风复起，雨花石倍受国内外人士青睐，成为馈赠亲友、欣赏、收藏的珍贵礼品。隐晶质石英岩类观赏石均以水养为宜，其晶莹剔透温润的美感在水中尤显特别！（ 3 ）、工业用球石 : 用于生活给水、工业给水、工业废水、生活污水的过滤处理，对水中的浊度有较好的过滤作用，同时可跟据各种粒径大小，作为瓷厂、电厂、水泥厂、耐火材料厂等作承托层使用。 （ 4 ）、文化旅游产品。开采区可作为“觅石乐”特色旅游景点供游客观光捡石。 （ 5 ）、其他用途。庭院装饰、公园假山、盆景填充材料等美化环境保健；室
商铺营销方案 一、区域商业环境分析 1.良好的地段位置，提供了理想的经商环境 本项目所处的常山路是正定县城内最繁华的一条商业街和交通主干线之一，也是县政府所在地，是正定县的行政中心。自西至东先后贯穿成德南街、恒州南街、府西街、燕赵南大街、镇州南街。交通便利，是东到县城商业中心瑞天大厦的必经之路，也是人们到县政府的所经之路，向西直通107国道和正定长途汽车站。地段的含金量较高。 2?增长的消费需求，创造了有一定潜力的市场 近年来正定县的消费需求正在不断增长，城乡居民收入逐年增加，“十五”末农民人均收入4325元，城镇居民可支配收入7505元, 分别比“九五”末增长了20%和22.4%，城乡居民储蓄存款达到63.56 亿元，增长46.3%。随着消费者收入水平的提高，消费者正从消费数量的需求逐渐转向到消费质量的需求。这一切都表明，正定存在着一定潜力的消费品零售市场。 3.众多的商业空白，提供了更多的营销空间 ⑴中高档商品及旅游服务项目严重缺乏； ⑵传统特色商品和寥寥无几； ⑶剧场及其娱乐设施十分稀少； ⑷数码产品销售远未形成规模。 这些经营空白为新的商业经营留下了巨大的营销空间。
4.市场方面的困难 就目前而言，项目所在周边地区，主要还处于城中村改造的起步阶段。一期工程虽然早已竣工，但尚未形成一个规模适当的商业区，客流量不大，这会影响投资商的投资热情。同时，近期内零售网点发展速度过快，使零售业的竞争在近期内比较激烈，这也在一定程度会增加经营者的营销难度，影响经营者的投资信心。 5.总体环境方面的困难 正定县经济规模总量不高。对商业物业需求有限。商业经营门槛较低，经营利润额较少，投资者财富积累较慢。因此，商业物业的销售是有困难的。 二、项目概况 1.地理位置：南临常山西路，北临规划路，东邻府西街，西临文昌街。 2.项目规模：临常山西路拟建一栋高层，其中底商部分，地上二层，地下一层，底商建筑面积3400余平方米。临街商铺分为文昌商业和燕南商业，文昌商业建筑面积1273平方米，燕南商业建筑面积1254 平方米。 3.交通状况：内部交通，商业街内部没有重要场所，内部交通压力小；外部交通比较方便。 4.建筑结构：临街商铺为低层砖混结构，坡层顶。高层底商为框架结 构。 三、临街商铺销售方案 1.整体商业定位 鉴于项目的本身情况和正定县城的发展现状，我们建议将临街商业
文登市XXXXXX住宅小区 营销方案 （绝密）xxxxxx房产策划咨询有限公司 年月日
目录
一、总体方案 1、销售SWOT分析 （1）、优势： a.区域内目前最大、品牌最集中的建材广场 b.文登、威海现唯一全功能超级社区 c.国际化品牌导入、国际化管理 d.商住互动，并能刺激社区内部消费 e.项目内部配套齐全 f.切入辐射能力强，切有本土消费支撑 g.物流发达，为一期建材市场提供便利货物交通 h.性价比较高，投资能力强，增长潜性大 i.开发区“经营孵化器”政策指引 j.环境幽雅，山水俊秀 k.建筑形态超前，同属标志性建筑
（2）、劣势： a.人流交通尚未完善 b.区域市场尚未成熟 c.区域发展处于初期阶段 d.开发周期较长，风险极高 e.周边形象差，开发项目少周边配套不完善（3）、机会： a.政府的大力扶持帮助项目顺利进行 b.“联合国人居奖”得主威海人口迁入增大消费空间 c.旅游城市先决条件，带动商业发展 d.与外商交流贸易，直接吸引外资进入 e.房地产业的迅速发展 f.人均收入、消费水平及消费概念的提升 g.市区开发区大力发展促动业态发展 （4）、威胁： a.首次开发大型项目，市场可变性难以预计 a.周边城市市场浅抢市场份额 b.整体项目后期工程连贯性影响大
政府主观意识影响项目发展进度2、客户定位 考虑到一期建材市场的国际性定位，销售、经营辐射圈范围不仅涵盖全市，同时也吸纳着省内本土、全国和国外的投资者和经营者，此间，我们预计了项目应占各层次投资客户所项目体的份额及吸引主题。设计开盘前期本市及本省内占比50%，经历了前期的市场调研，我们发现本土消费情节严重，就拿购物大卖场来说，已有很多外地高端同类商场入住各区域，但实际经营上并没有几家可以在营业额、人流量上高于本地卖场。另根据调查中本省房地产的发展情况分析，商业物业非常之少，且商业项目本土消费率不高，可见消费者投资经历较少、意识较为淡薄，为吸引到足够的投资量，我们将以主题为“本土企业开发的超级国际型项目”增加情节延展和自毫感吸引消费者为主，同时宣传“投资群回报率大于银行利率”带动本土投资意识；而设计全国范围内投资占比35%是必然的，全国投资客户经验丰富，大部分都具有主观意识，对城市发展都期间过程和政策非常熟悉，特别是浙江、杭州、温州一带，更是群集了大量此类型的投资客户，且以前与我们有过业务来往，部分已成为我们的固定客户源，在沟通、交流上占据了已占据了人和。在对他们进行宣传和演解方面都相对易于接受，另一方面，他们由于以前的投资指向性过强，投资金额也相对居高，由此，性价比优势将成为我项目对之而言的又一大优势。总体上我们在选择全国投资客户时，目标将更多集中在了浙江、杭州、温州一带，同期城市成长率、附加值、性价比优势、国际品牌主导的体现将成为吸引他们的要点；“多国之窗”，如果离开国外投资市场，那
县城房地产项目推广方案 一、客户群 县城客户群一般是县城籍贯周边乡镇外出打工返乡人士和乡镇医生、教师、行政管理人员以及私营业主居多，但是有一个特点就是小，所以信息在人与人之间的传播速度很快。由于幅员的狭小，人们大多相互认识，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的。 二、消费心理 县城的特点是：从众心理严重，绝对地爱凑热闹；绝对的贪小便宜。县城人的视野、理念相对狭窄，同时又更实在。所以利益重与概念、物质胜于精神，他们的“尊贵”、“荣耀”都需要实物体现。 三、宣传方案 1、广告宣传及形象建设 户外大牌可以说是在任何级别市场都受用的传播渠道，在县城报广等主流媒体缺失的情况下，户外显然是吸引人们眼球的重要手段，县城选择大牌的位置有一定讲究，通常情况下，人流密集的商场、超市、医院或是县政府单位附近是选择的最佳区域。 2、讲解式派发传单，登记信息
派单的方式： （1）在学校门口派发传单给接送孩子的家长。 （2）返乡高峰期在车站派发给打工返乡者。 （3）与邮局联系通过夹带的方式同报纸一起发送到各企事单位及行政部门。 （4）联系各大酒店超市及娱乐场所在前台留DM单派发。 （5）在县中心人流集中购物时段做派单，要求专门的置业顾问做讲解 3、宣传车巡展 宣传车巡展是人尽皆知的最好的办法。把车身包装精美再配上配音在县城以及各乡镇巡展。也可以租用带有led屏幕的车，与派单同步进行。 4、桶装水广告 现在的企事业单位及行政部门都喝桶装水，所以能在桶装水上印广告是一个很好的宣传。 5、购物袋宣传 联系好又多，佳美超市或集贸市场，免费给他们提供印有我公司广告和对方公司logo的购物袋，一种是普通塑料袋，一种是环保袋，买够一定钱数可以送。
住宅项目大户型营销策划方案 住宅项目大户型营销策划方案提要：参赛者大多都是购房的意向客户，热闹感人的活动使他们对家庭产生了强烈的依赖性和买房、购房的热情，进而对我们的大户型房源产生了浓厚的兴趣 住宅项目大户型营销策划方案 活动目的： 1)引起全民尽孝心的社会轰动效应 ①通过家庭成员之间默契的配合、现场催人泪下的表演等环节来感染目标客户，使其从活动中体验家庭带来的天伦之乐； ②通过当地媒体及口碑宣传，使以“尽孝心”为主题的“XX孝心XX”活动深入人心，人人都有参与热情，家家都有参与热潮。 2)带动三代家庭购买大户型的热潮 参赛者大多都是购房的意向客户，热闹感人的活动使他们对家庭产生了强烈的依赖性和买房、购房的热情，进而对我们的大户型房源产生了浓厚的兴趣。结合本项目的自身优势（临近公园适合老年人晨练、安全报警联动能解决老年人突发问题、赠送意外保险为老人和孩子的健康提供了保障、鼓励业主投资社区副业为其创造了第二经济等等），大户型
销量必将上升。 活动主题： “XX孝心XX” 活动背景： XX小户型火爆畅销，大户型却出现销售停滞，客户对大户型产生了强烈的抗性。 时间安排： 报名时间：20**年2月8日—20**年2月24日 参赛时间：20**年2月28日（年后第二个周日） 报名条件： 三代同堂的家庭（最少三人）。 参赛作品： 以“家”为主题的各种文艺类节目，节目形式不限、内容不限、题材不限。表演时间限制在40分钟以内。 参赛人员： 经过初赛、复赛的选拔，最后参与决赛的三代家庭的成员。 参赛办法： 售楼处报名 1)初赛：20**年2月8日报名时简单进行筛选。 2)复赛：20**年2月27日参赛/决赛的前一天 3)决赛：20**年2月28日参赛当天
做县城项目，确实要入乡随俗，想做好，首先要了解购买群体，这几个县城走下来，我发现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。 了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥，记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍，比如你具备了无可比拟的地段优势，地块规模也行，开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道，尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。 我详细说说推广方式吧 销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是理论和流程培训，多穿插扫街，收集店铺的名单，这样做有两个好处，其一可以磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于演练时的电话追踪或者后期电话开发。 在销售准备工作全面启动时，要做好销售现场的包装，别说县城人土，俗不可耐，其实随着县城人外出务工的人越来越多，眼界已经开阔了，重视现场包装，一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人眼球，切记：现场的广告效应是最最最有效的了。 哦，对了还有工地包装，也很重要，有什么呢？围墙，围墙就别做什么喷绘了，不让那些拾破烂的老太太给你撕了回家盖粮食才怪，就是白墙，用色块区分开，喷上案名、电话和卖点，还有工地上不是树了很多塔吊吗？别忘了挂条幅，等楼起到了三层，你也别忘了挂巨幅！户外看板的搭建也很必要，在县城做户外看板，费用要比在大城市里省很多，选择县城最吸引眼球的地方，它的好处就是帮助树立项目的形象，由于一年内可以更换几次画面，后期更换时还可以发布一些即时消息，比如“10月1日－31日开展欢乐购房月，购房送现金啦！”和户外看板有同等效应的还有道旗和户外灯箱之类的，既然效果一样，就尽量不要重复做，毕竟要注意广告费嘛。 确定好项目接受认购的日期，向前推两个月作为客户积累期，很有必要，在积累期里项目推广就要全面启动了，呵呵，为了开门红，不舍得投入是不行的，不过在县城操作项目，很多推广方式都是花小钱办大事的，先说说跨街横幅，这个东西大家该都知道吧，大城市是不让悬挂的，影响市容嘛，小县城可是了不得，到处都是，既然到处都是，这个东西没有效果的话，人家为什么要挂呢，想想就明白了，不过我们做房地产的可不能和卖衣服的一样，一个字“要大气”，哦不对，是三个字啊。为什么要大气呢？好像白痴的问题，因为树立项目形象，还要体现开发商实力，给老百姓信心嘛！如何才能大气呢，切记两点：第一要多，多的大街小巷都是，县城的条幅150元一条，咬咬牙花两万吧就，是不是觉得贵？恩，这也是县城里有效推广方式中最贵的一种了，不过花两万，来100个人，300组电话，你愿意花不？第二内容十分关键，千万别说什么“9月8号要开盘了”，说什么呢？也是两类，第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送平方、送现金！第二类是把建筑上必须做的，都说出来，比如“外墙保温层5公分，冬暖夏凉”“管道天然气，清洁安全”“七项智能化，让生活和科技同步”等等了，就说一些连销售人员都不愿意说的交房标准，为什么这样呢？大多老百姓买房都是第一次，他可是没有见太多啊，别的项目没有这么说，如果你说了，让老百姓看见了，呵呵，就会认为原来你有这么东西啊，这就叫先入为主！ 为了积累更多的客户，不弄个地毯式轰炸是不行的？怎么炸？用派单！雇上10个派单员，一个月低薪450元，每人一天200份就发吧，为什么要限制份数呢？就是要讲究个实效嘛，否则那些派单员不把单页给你卖了才怪，单页也很贵啊，一毛钱一张呢。派单的地点选择很重要，县城里就选那些生意最好的购物场所，要是损点，那就安排派单员到其它项目售楼处蹲点去，呵呵，要注意距离啊，最好200米开外，否则要挨棒子的。派单地点真的要选好，
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
针对大汉建材城产品 县城营销拓客方案 营销拓客背景： 目前项目拓客区域一直在市区内进行（各大市场自购自营户），客户群体对项目的印象较差，而且现有的拓客条件手段很难对市区潜在客户进一步的深度挖掘，现需转移拓客区域，发展项目有潜在客户群体的乡镇。 拓客目的： 1.获取客户信息，扩大客户基数 2.释放本项目第一动态，提高本项目关注度 3.县城客户群体对于本项目的认知度有限，可以更好的树立本项目的品牌形象，提高项目来访，促进项目的产品的认筹转定。 渠道形式： 张贴海报 客户膜拜 发展编外合伙人及经纪人 设立临时展点 县城拓客地图及分析：（根据各分公司实际情况进行战略调整） 县城宣传推广支持（户外/墙体/公交车车身等）——具体思路由公司定夺 时间安排： 2019年4月22日开始——2019年5月30日 县城人员及工作安排（请各分公司根据自身情况进行安排并汇总） 注意：县城拓客的周期可根据各县城的规模，人口，经济发展程度，以及客户意向度等实际情况具体安排； 任务指标： 外拓各分公司每天留电意向客户不少于组； 各分公司后期集中邀约上门来访客户每人不低于组； 发展编外合伙人及经纪人不少于人；
拓客期间各分公司完成共计1000张认筹卡任务； 物料清单： 补充说明： 1.物料清单按照现阶段公司已备拟定，小礼品及海报请相关部门配合制作； 2.关于拓客工作，各分公司可根据自己思路对物料，礼品等相关辅助道具提出自己的思路并向公司做出汇报申请。
营销拓客思路汇总： 1、常见的县城渠道通常有： ①．大机构，大企业等大客户资源；主要是县城内比较知名的大型机构单位，企事业单位，社会团体等大客户。 ②．县城内楼盘代理机构的客户资源或者市场联动的地铺网络及其积累的客户资源； ③．县城内银行，通讯公司的VIP客户，各种协会的会长等优质资源； 2、建立关系的方式： ①．项目工作人员走出去主动出击寻找客户资源； ②．采取与当地楼盘代理机构或能在当地形成市场联动的地铺网络合作，发展合伙人及经纪人，通过他们自身的客户资源及当地人脉挖掘利于本项目产品销售的客户资源；——跨界营销 ③．发动全员营销，老带新政策及同行转介等政策获取新的客户资源； 3、建立初步感情基础后，下一步就是吸引客户到访，促进彼此关系，手段主要有： ①．邀请参加项目举办的活动 ②．访谈——会议营销 初步访谈也是一种好的客户关系维护方式，访谈体现出对客户的重视，能给客户增强归宿感和主人翁的感觉。待形成良好的外部环境后，开发商可以不定时的召开会议营销，现场逼定。 ③．专项推荐会——会议营销 ④．客户回访 ⑤．馈赠小礼品 4、外拓方式分类： ①．初级拓客：派单、竞品拦截、陌拜 ②．中级拓客：商圈巡展、社区覆盖 社区覆盖：在县城一些社区进行大面积宣传，并将社区负责人发展成合伙人；③．高级拓客：团购 通过了解当地情况，寻找到优质的合伙人，由其牵头到其所了解的及熟知的企业，
地王国际广场推广策略建议书 （住宅） 营销策划中心
一、市场环境概述 1、东纵大道区域房地产现状概述 地王广场项目周边区域为东莞市商业中心区，历来以商业开发为主、写字楼为辅。在东莞购房者的观念上，本项目周边区域的居住选择不多，而投资意向较强。 写字楼产品层面上困难较大，国泰中心写字楼中小面积的单位表现较好，剩余的多为300多平方米的单位。即，写字楼的销售状况不尽人意。 2、项目周边购房消费者初步分析 项目周边居住者基本上都是老居民和租房者。居住环境的习惯促进老居民在地王广场的购房行为；老居民要么都已经购买2~3套住房，要么经济能力有限近期不再考虑购房。租房者中，以中低收入人群为主，购房能力有限。 在写字楼调查中，本项目周边的公司多为小型商贸公司，周转资金不宽裕，购买写字楼的可能不是很大。况且，大部分公司对于写字楼的选用以租为主，区域分布上以东城大道为主要聚集地。 二、项目概况 1、项目相关经济技术数据
2、项目规划特点 本项目住宅以大概140、160M2/套的大面积高层住宅为主，户型方正实用，基本南北朝向，均好性较佳。在四层平台设置大型空中花园，为住户提供休闲平台；每户均设计有入户花园，作为居住空间和外界的缓冲区，体现人性化生活理念。 3、项目地段功能及周边配套状况 地王广场位于东莞城市中心的黄金商业圈，路北已建有东湖花园商业街，东湖酒店、沃尔玛购物广场、时尚电器城、罗沙大厦等，历来是商家必争的战略据点是东莞传统商业旺角。用地西面紧临东莞市人民公园，拥有优美的自然环境。周边集中了东湖花园、雍华庭、聚福豪宛、愉景花园、盈锋广场等数十个现代高尚住宅区，居民生活水平高，消费能力强。 4、项目内部配套功能 地王广场负一层为大型地下停车场，首层至三层为超大型综合购物中心， 14栋19层的高层住宅和1栋25层的写字楼。设有观光电梯1-4区(16台):1区六台\2区写字楼\3区四台\4区六台，客梯11台,货梯1台,自动扶梯30台。四层设置平台空中花园、每户设置入户花园、一梯四户， 8、12、16层设有空中花园、其它配套还待定。 三、项目优劣势分析 1、项目优势分析 ①周边社区成熟，生活配套完善 ②临近沃尔玛和地王广场，商业、生活更方便 ③靠近人民公园，空气更新鲜，休闲、锻炼好去处
产业园项目策划书 在产业园需要进行项目策划，那么都有哪些好的策划书呢？下面是小编分享给大家的产业园项目策划书，欢迎阅读。 一、项目概况 项目名称：休宁县石博园文化产业项目 项目单位：黄山国际石博园股份有限公司（待定） 项目地点：慈张线休宁县城至万安一带（待定） 二、石文化产业的前景 （一）、丰富的自然资源我县境内蕴藏着丰富的奇石资源和工艺美术石材，如萤石（砩石矿）、乳石英（水晶）、黄腊石、大理石、化石等。仅蕴藏面积约10 平方公里的黄山球石即可为我县打造石文化产业提供有利的资源条件。现列举黄山球石的相关品质及其用途简介如下： 休宁县黄山球石属隐晶质石英岩，富含绿泥石、铁、铜、锰等多种矿物质，在亿万年的沧桑巨变中，经过了原生形成、次生搬运和沉积砾石层这三个复杂而漫长的阶段，伴随着构造运动的强烈和岩浆活动的发生，山河易位，海洋凸起为陆地，原来沉积于海洋中的砾石随着陆地上升而出露于地表。石上七彩萦绕，鲜丽夺目，变化无穷，
具有较高的欣赏价值。黄山球石的特征是：质坚、形圆、体小、肤润、色丰、纹美、意邃。 休宁县黄山球石的主要化学成分是二氧化硅，其次是少量的氧化铁和微量的锰、铜、铝、镁等元素及化合物。它们本身具有不同的色素，如赤红者为铁，蓝者为铜，紫者为锰，黄色半透明为二氧化硅胶体石髓，翡翠色含绿色矿物等等；由于这些色素离子溶入二氧化硅热液中的种类和含量不同，因而呈现出浓淡、深浅变化万千的色彩，使石头呈现出黑、白、黄、红、墨绿、青灰等色系。 主要品种为： 1、玛瑙按颜色分有红、蓝、绿、紫、青、白、酱斑、金黄以及浆水玛瑙、五色锦屏玛瑙等，其中蓝玛瑙、金黄玛瑙较稀见。 2、水晶除无色水晶外，球石中含有烟晶、茶晶、黄晶、蔷薇水晶、紫晶、鬃晶、髪晶等，后三种观赏效果较好，紫晶形端色鲜者为珍品。 3、玉髓亦称石髓，球石中常见的有葡萄状、钟乳状的，色彩以灰白、乳白居多，也有少量的呈鲜红、深红、葱绿诸色，火红极艳者，较为难得。 4、蛋白石球石中的蛋白石，质纯，色艳，极具润感，如雾如烟，
房地产项目营销推 广方案 1
第一章东坪镇市场研究报告 第一部分宏观区域分析 一、区域社会经济发展状况 1、区域概况(网上资料或统计局) 东坪镇为安化县县城,１９５１年８月县城由梅城迁至东坪,东坪镇成为安化县政治、经济、文化中心。长住城镇人口为１０万左右,就业人口多集中分布于机关事业单位,商业服务业。 资江由西向东贯穿而过,把东坪镇分为南北两区。北区南临资江,北靠萸江公园,形成东西向的带状组团布局,城区主干道与其它小路、小巷把北区分割成大大小小的组团。北区由于用地的限制,建设发展主要为旧城的改造、旧房的拆建、用地结构与布局的改变、配套设施的完善、环境污染的控制、美化街区形象,提升公民的素质,提升城镇的整体形象,发挥政治、经济、文化中心对各乡镇的吸引力,促进人员流动,经济交流,促进安化经济增长。 2、安化经济发展概况(数据来源安化县２００５年统计 报告) 国家宏观经济态发展势良好的环境下,安化县GDP持续增长,达27.08亿元,同比增站12.5%。就业人口上升,居民收入稳步增长, 城镇居民人均可支配收入达5990.66元,消费能力大幅提高。东坪镇城镇人口为10万人左右,城市化率水平比较低,为14.38%。 2
二、区位分析 1、项目区域位置与自然概况 项目所在区域为东坪镇地理位置与商业中心,该区位置优越,商业繁华,交通便利,老街为最繁华的商业街;文化氛围浓厚,原老２中东坪中学与小学的驻地;生活配套成熟,两家大医院位于迎春路一家超级市场。 由于各种条件的限制,城市规划落后,周边景观较差,但这为东坪北区的普遍特点.可是本项目有两项景观优势,一是近景有柳溪,中景有柳溪上面的古桥与正在开发建设的新桥,二是远景有萸江公园与资江。 3
目录 一．项目定位·····························································P3 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 二．推广策略·····························································P12 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三．广告企划·····························································P19 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四．工作进度表·····························································P43
序 本案营销企划的基本思想 以耀江集团整体发展的战略眼光，对待本案的全程营销企划； 将本案理解为耀江品牌运作的一部分，充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展；充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”。 本案营销企划的主要目的 销售目标 实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益； 品牌目标 在耀江花园的基础上，将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次； 积累客户 通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。
项目定位 1、项目评判 1.1优势 2、北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的 信心； 3、名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中 高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础； 4、耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“耀江”品牌有了初步的认识； 5、与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设 计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市 中独特的风景线； 6、由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。 1.2劣势 ?由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多
县城楼盘销售推广策略 一、现状分析： 1、县城较小，经济发展的滞后性制约了消费观念；人们的思想较保守，标新立异的手法很难实施 2、房地产销售不成熟，没有售楼中心、专业销售队伍、没有楼盘包装； 3、项目自身有硬伤，由于楼间距超过正常日照采光规范，而受北方气候的影响，人们对此非常忌讳。 4、城镇人口较少，居民对住宅需求度不大； 二、销售策略 原则： 1、打企业牌，借政府势； 2、先销后楼，在销前楼。 本项目销售的一步工作 销售队伍的建立： 团队组合：销售经理1名，置业顾问2名，发单人员10名。 人员要求：销售经理：最好由当地有地缘关系的人担任。 置业顾问：西安有二手房销售经验的人优先。 发单人员：本地人，吃苦耐劳者优先。 奖金制度：低底薪+高提成（按套奖励） 营销推广准备： 1、单页：（A4规格，彩色） 2、拦街横幅（内容见附件一） 3、楼体挂幅（内容见附件二） 4、销控板（内容见附件三） 5、电视台公告（内容见后）
销售策略： 1、只售后楼，不售前楼，概不公布前楼价格。 2、购房有奖：凡是在前十套签合同者，均可享受家用电器馈赠。（如：电视机、微波炉，电饭锅等） 3、开盘仪式：选择黄道吉日，提前邀请当地相关政府领导和电视台，对楼盘的正式对外发售作社会性公告。启动期的启动、控制及宣传节点控制（14天） 热销期的启动、控制及宣传节点控制（30天） 交房与全盘的告罄（16天） 三、主攻手法 1、建设销售部，做“第一个吃螃蟹的人”；（7天） 2、设立行销队伍，扫荡县城；（首位20天培训及磨砺期，在预热期内完成售楼人员及行销人员的培训） 3、质量先行，样板为佳；（能够装修一套样板间，弥补后楼采光不足，体验入住后的感觉） 4、明升值、暗降价----在旺销期打入价格竞争牌(送什么东西呢？想想看看-----------) 5、建议每周 4、阶段组合 1、导入期引入诚意认购，同时传单四处发放，每个礼拜坚持做二次； 2、预热期乃是内部认购，要求引入销售控制； 3、启动期开盘召开新老业主联谊会，以人流量带动消费量 4、认购期即进行价格调整，价格要突破心理最低价位，建议定价元/M2,不送装修（自然是位置较不合理的）； 5、启动期（开盘销售）每天引入一套特惠房（毛胚），加速消化位置欠佳者； 6、尾盘开交钥匙大会，以便有始有终，消化最后的楼盘 7、各期售楼比例：预热期：启动期：热销期：延续期：尾盘期===1:10:20:4:3 5、深入挖掘 1、见楼盘价格销售表
营销推广方案 前言 经过多年的发展，尤其是近几年的发展，营山县城的环境发生了巨大变化，周边配套设施和交通不断完善。环境建设为南北两河及白塔片区开发提供了客观条件。随着经济发展，生活质量的提高，人们的视野逐渐开阔，“城市让生活更美好”，很多人开始寄希望于更加有生活品位的生活场所。对于AA这样的项目在城市中有着高品位和生活氛围的楼盘项目，在营山众多楼盘项目中有着强劲的竞争力。而且目前营山县城中还没有一个规范的、像样的高档物业生活社区，在大城市中商业步行街和居住物业共同体的生活形态物业，已经是一种成熟社区的生活典范。人们有着较高的接受度。经济的长期稳定发展，一部分人经济实力大大增强，消费能力大大提高。他们懂得生活、注重享受，休闲生活地是承载他们所向往生活方式的最佳所在. AA除了作为商住物业形态的优势外，还有自己独到的环境资源优势——南北河休闲片区、黄果树休闲广场、自身的商业步行街、社区内部独特的人文环境打造。给人一种随意、悠然、享受、荣耀的精神享受。该项目凭着南北河生态走廊、黄果树休闲广场、白塔片区生态广场、自身的商业步行街多重景观的优势，必将成为营山炙手可热的开发项目。 总结: 环境建设与经济的快速持续发展带动消费者在消费行为与生活方式上的明显变化。把握买家的消费心理和消费需求，成为市场的主动者。AA的外、内部资源决定其在未来市场中的地位。市场中蕴涵大量市场机会点，塑造AA自己独特的营山生活圈模式，AA必将成为市场领导者。把握市场走势，创造竞争优势，必将获取高额利润。 一、市场分析
1.1市场宏观分析： 1.2竞争楼盘分析 AA 春天： 占地：85333㎡ 建筑面积：162176㎡ 绿化率：38% 容积率：1.9 总户数：1300 停车位：500左右 物管费：0.35元 建筑类型：全现浇 产品类型：6+1多层 面积区间：80-200㎡ 销量：目前一二期已售罄，三期剩余少量顶楼 均价：2500（楼层越高越便宜），顶楼单价约2000-2200 营山县 行政概述 隶属于于南充市 幅员面积1632.90 平方公里 辖53个乡镇658个村 经济概况 全县生产总值60.8亿元（2009年） 人口概况 约96万 城市发展 规划 资源得到充分合理的利用，经济增长和结构调整、质量提高相统一，城乡一体化步伐加快，人与自然、社会相和谐。 房 地 产 概 况 成熟 度 目前随着城市经济的复舒，整个城市房地产行业的发展势头非常迅猛，最高房价已经做到了3000元，相对于整个房地产市场已经趋已稳定。 土地 价格 184万/亩 建筑形态 多层：砖混现浇 电梯：框架现浇 市场均价 多层：2500元/平方米 电梯：2800元/平方米 商业：10000元/平方 客户 群体 主要是营山城区的居民和部分辖区乡镇人口以及行政单位领导和做生意的人 推广 手段 户外广告、灯杆广告、DM 单、现场活动
楼盘项目营销推广 方案 1 2020年4月19日
耀江广场项目推广方案 目录 一．项目定位··························································P3 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 二．推广策略························································P12 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三．广告企划························································P19 2 2020年4月19日
1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四．工作进度表·······················································P43 序 本案营销企划的基本思想 l 以耀江集团整体发展的战略眼光,对待本案的全程营销企划; l 将本案理解为耀江品牌运作的一部分,充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展; l 充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用,进行整合营销,最终实现”满盘皆赢”。 本案营销企划的主要目的 l 销售目标 实现与现金流相对应的销售计划,达到预先确定的经济收益; l 品牌目标 在耀江花园的基础上,将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次; l 积累客户 经过良好的品牌影响力,培养客户的忠诚度,为后续开发项目积累忠 3 2020年4月19日
诚的潜在客户。 一. 项目定位 1、项目评判 1.1优势 ? 北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划,使本区域成为公众关注的焦点,同时也增强了投资者对本区域物业的信心; ? 名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出,使人们对虹口区域的物业认识由”中低档”逐渐向”中高档”转变,为本案的推出奠定了一定的基础; ? 耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象,使人们对”耀江”品牌有了初步的认识; ? 与周边竞争楼盘相比,本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势,已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式,除了考虑朝向、观景等要求外,更多地考虑了建筑本身的景观,将艺术与功能很好地融为一体,成为城市中独特的风景线; ? 由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能,使本案与北外滩相应的规划相符合,大大增加了本案的档次。 1.2劣势 ? 由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏,北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来,因此存在着很多的不确定性, 特别是本案的升值空间,具体表现在定价的策略; 4 2020年4月19日
幸福家园开盘活动策划方案 目录 一、前言 二、活动主题 三、活动风格 四、活动目的 五、广告宣传（前期宣传、后期宣传） 六、会场布置 七、开盘当天现场安排 八、后记 九、附件列表 一、［前言］ 当前受国家房地产新政影响，一线城市房价处于下跌趋势，成交萎靡。xx是一个三线县城，虽然所受的影响比较小，但是购房者在现在的环境下非常理性和小心。他们基本上只关心两个问题1：有房子卖吗？2：卖多少钱？稍微高出他们的心理价位的话他们就有可能放弃购买。在这样的情况下我们的幸福家园即将开盘。开盘是项目营销和发展的关键点，通过前期广告宣传，客户储备达到开盘要求并取得政府规定的要求之后根据客户积累情况采取适当的价格和方式对外集中销售，开盘的销售好坏直接影响着后续的销售。 二、［活动主题］ 主题：幸福家园——幸福生活的开端 副标：幸福家园盛大开盘 三、［活动风格］ 隆重热烈正规 四、［活动目的］ (1) 面向社会各界展示元盛置业品牌形象，提高企业知名度和影响力，让客户认识我们； (2) 塑造界首高档花园小区模板，让客户认可我们； (3) 通过幸福花园开盘活动庆典，有效的提升开盘销售成交量，并为之后的持续热售打下坚实的基础。 五、［广告宣传］ 1.前期宣传 鉴于之前已经持续做过电视滚动条广告，派发传单，大广告招牌和宣传车下乡宣传，根据效果暂定出如下开盘前的集中宣传方法(原因和提前准备见附件1) （1）确定开盘日期前10天起开始在电视台播出滚动广告（修改之后，广告语上要打出开盘日期） （2）确定开盘日期前10天起宣传车从新开始宣传，看已交认购金客户里面什么片区居多，重点放在那些片区，车身广告上换上新的有明确开盘日期的广告招牌。 （3）开盘之前5天左右做一期针对市区和重点乡镇的DM单页宣传广告，广告上有明确开盘日期。(附页2是当前界首传播最广的DM 宣传广告页) （4）开盘之前10天印制出新的彩色宣传单页，开盘前5-3天派遣工作人员深入项目周边小区以及沿街派发。 2.后期广告 开盘之后停止宣传车宣传，售楼人员停止对外派发宣传单。 （1）开盘之后紧接着做一期DM单页宣传广告，贴上开盘盛况照片，主题夸张鲜明（如用挤爆售楼处，当天尽销百分之XX等）能吸引客户眼球； （2）看前三天销售情况决定是否继续做电视滚动条宣传广告。
第一章申报单位及项目概况 第一节项目承办单位 一、项目名称 宁阳县城综合开发建设项目 二、项目建设地址 项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东 三、项目承办单位及概况 1、单位名称：泰安泛亚房地产有限公司 2、法定地址：海力大道东，泥村建筑公司院内 3、注册资本金：2000万美元 4、公司类型：有限公司 5、资质等级：叁级 四、可行性研究报告编制单位 单位名称：泰安德禄工程咨询有限公司 单位地址：宁阳县城欣街路中段 工程咨询资格等级：丙级 资格证书编号：工咨丙11820090007 发证机关：国家发展和改革委员会 第二节报告编制依据 1、国家及地方颁布的相关法律、法规、政策 2、宁阳国民经济和社会发展远景目标纲要 3、宁阳2009、2010年国民经济和社会发展统计公报
4、宁阳县城市总体规划大纲（2000—2020年） 5、宁阳的经济和社会发展规划 6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 7、《泰安市市区基准地价》 8、宁阳县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 9、编制《报告》的委托合同 10、其他有关依据资料 第三节项目概况 一、项目建设的背景 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现如今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济，并制定了相关的鼓励政策。 按照泰安市第十二个五年发展规划纲要的要求，?十二五?期间，要进一步加强县级城市建设。新泰、肥城、宁阳、东平4个县级城市，在整个城镇体系中处于次中心地位，按照强化中心、重点推进的原则，因地制宜，合理规划，搞好交通通信、文化娱乐、医疗卫生等设施建设，增加市场容量和就业机会，努力扩大城市规模，强化城市功能，提高承载能力，加快人口、产业和市场的合理集聚，促进新泰、肥城向中等城市，宁阳、东平向小城市发展。