建筑业与房地产业的比较分析
叶飞
（同济大学经济与管理学院）
摘要：通过对建筑业与房地产业的相关概念的阐述，以及对它们的特点做相应的比较，并对其各自在国名经济中的的地位和作用等作简要的对比分析，来揭示建筑业与房地产业之间的区别与联系，并提出了建筑业和房地产业可持续发展的初步看法。最后对如何使建筑业与房地产业相互协调，相互促进的可持续发展提出了相关建议。
关键词：建筑业；房地产业；区别与联系
Abstract：Through describing the related concepts of construction and real estate, the easy compares their characteristics. Besides, their country's economic status and role are analyzed and compared. The easy reveals the discrimination and relations between construction and real estate, and promotes the idea of sustainable development. It is concluded that construction and real estate can lastly develop by coordination.
建筑业及房地产业是推动国民经济和社会发展的重要产业。建筑业及房地产业以其与各行业广泛、深刻的相关性在社会资源整合形成生产能力过程中发挥了重要作用。我国从1993年起，根据联合国1968年SNA的标准，并采纳了部分1993年SNA的标准，建立中国国民经济核算体系新版本。该体系把国民经济各部门按三大产业划分为15类，建筑业被列入第二产业，房地产业被列入第三产业。[1]
一、基本概念
1. 建筑业
建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的重要的物质生产部门之一，其产品是各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。建筑业是一面镜子，它最直接地反映了一个国家的发展历程。自中华人民共和国成立之日发展到现在，在筑起共和国大厦的同时，建筑业自身也发生了翻天覆地的变化，并逐步成长为国民经济的重要支柱产业。建筑业对国民经济的发展发挥了重大作用。
建筑业分为三大类：一为土木工程，包括房屋、矿山、铁路、公路、桥梁、隧道、堤坝、电站、码头及其他土木工程的建筑施工活动；二为线路、管道和设备，包括电力、通信线路、石油、燃气、给水、排水、供热等管道系统和各类机械设备、装置的安装活动；三为建筑装修、装饰，包括建筑物装修、装饰的设计、施工等活动
2. 房地产业
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发
和经营的行业称为房地产业。
房地产业的具体内容包括：一为国有土地使用权的出让；二为房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；三为房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；四为房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；五为物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；六为房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
二、特点比较
1.建筑业的特点
建筑业具有如下特点：
(1)建筑企业中以中、小型企业占绝大多数。由于建筑产品的多样性和建筑生产的单件性，难以大规模批量生产，所以，多以专业化分工进行承包生产，这就使得建筑企业中、小型企业在数量上占绝大多数。但这并不意味着中、小型企业的总产值所占的百分比也大。事实正好相反，由于长期计划经济，使我国平均一个建筑企业的人数高于国际平均水平。
(2)建筑企业的劳动制度是以固定工、合同工和I临时工相结合的用工制度，合同工与临时工所占比例比其他产业要高。这主要是由于建筑生产没有固定的生产对象和稳定的生产条件所决定的。建筑产品可分解为分部分项工程进行作业，生产技术要求与其他高新技术产业相比，要简单得多。
(3)建筑业的技术装备的水平比较低，大型机械设备多采用租赁形式，这是由于建筑业的生产是劳动密集型所致。
(4)生产经营方式采用多层次分包制。由于一项建筑工程是由多项专业工程所组成的综合体，具备由各专业工程企业或班组分别承包而共同完成的条件。实践证明，由各专业工程企业来分别承担，有利于提高各专业机械的生产效率和劳动者的劳动生产率，这也是建筑企业小型化的又一蚕耍原因。在一般情况下，一项建筑工程由一个企业总承包后，可按该企业的具体情况，将工程按单位工程或单项工程分包给其他各专业企业，各分包单位对总承包企业负责。
(5)建筑企业必须建立预付款制度。这是由于建筑产品体积庞大，生产周期长，材料耗用多，需用建设资金多，必须有大量资金作保证，以便工程建设顺利进行。因此，应给承包方支付预付款，形成建筑施工企业的流动资金。
(6)设计与施工分别发包。建筑工程一般是由设计单位和施工单位分别来承担设计和施工任务。它不同于一般工业产品，其设计和制造是在一个企业中进行的。[4]
2.房地产业的特点
2．1 房产、地产交易的不可分割性
在通常情况下，房地产商品由房产和地产构成，两者的交易具有不可分割性，房建于地上，地随房走，房与地两者是一个有机整体。房与地交易的不可分割性，并不代表它们具有相同的商品属性。房产商品具有价值和使用价值，可以自由买卖；地产虽然也具有使用价值，但如果不考虑土地资本，天然土地或未经人工开发的土地没有价值。
2．2 房地产业的先导性和滞后性
房地产业与建筑业、林业、材料工业、金融业以及市政、园林等行业有着十分密切的关系，房地产业的发展能够带动这些相关产业的发展。并且，各行各业的再生产和扩大再生
产都要以房地产业的发展为前提条件，因此人们往往把房地产业称为国民经济的先导行业。同时，房地产业的发展离不开整个经济的发展，且一般滞后于经济的发展。房地产业的复苏与发展是经济复苏后固定资产投资增加的后果；而当经济开始衰退以后，房地产的保值和增值特性会使一部分工商业资金转向房地产业，从而房地产业的发展会掀起一个新的高潮，但这并不意味着经济已经复苏，而只是房地产业滞后于经济发展的表现。
2．3 房地产业的风险性和投机性
房地产业是一个高投入和高风险产业。房地产发展商面临的风险有外部因素，也有内部因素。外部因素包括国家或地区政治和经济形势的变化、政策的调整、城市规划的变化等；内部因素包括投资决策失误、资金短缺、经营管理不善等。由于房地产开发具有资金投入大、周期长的特点，因此，风险一旦产生，就会给发展商带来很大影响，甚至整个房地产业也会受到冲击。同时，房地产投机性也非常明显，房地产商品保值、增值的特性和使用期长的功能，为房地产投机提供了基础和可能。适当的投机促进了房地产市场活跃，是房地产业健康发展所必需的“催化剂”。但是，如果房地产市场投机过度，其价格远超出普通居民(甚至包括中产阶级)的可承受范围，房地产就会存在大量泡沫，对宏观经济的持续发展也会产生毁灭性的影响。比如，1993年我国北海和海南房地产泡沫、1997年上半年香港的房地产泡沫等，其后房地产泡沫的破灭都引起了当地经济的大震荡，导致经济的长期低迷甚至负增长。
三、地位和作用比较
1. 建筑业的地位和作用
建筑业是国民经济和第二产业的重要组成部分，也是经济增长的基础性产业。人类一切经济和社会活动都离不开建筑产品，经济发展和人民生活水平的提高会对建筑产品提出更新的要求，由于建筑业的这一特殊地位和作用，决定了它成为各国国民经济支柱产业的必然性。
国内国外的实践证明，建筑业能为国民经济各部门的发展和改善人民居住与文化福利生活提供物质技术基础；能为社会创造新的财富，给国家提供国民收入和提供国家财政收入；它能够容纳大量就业人；通过建筑物资消耗促进建筑材料、冶金、化工、机械、森林等工业部门和交通运输业的发展；开展国际工程承包等综合性输出活动，可为国家创汇；建筑业向高空和地下扩展技术的发展，可为人类扩展活动场所。[5]
1．1 建筑业在国民收入中占有重要地位，能为社会创造新价值，提供积累建筑业在国民经济中具有不容忽视和举足轻重的地位和作用。中华人民共和国成立以来，我国建筑业在国民收入中占3．11％～6．84％；从国民收入构成比重看，以1990年为例：农业为34．65％，工业为45．8％，建筑业为5．7％，运输业为4．39％，商业为8．95％。建筑业的国民收入比农业、工业、商业少，排在第四位，仅高于运输业。那种把建筑业只看作是消费领域里的活动而不作为物质生产部门的观点显然是不正确的。建筑业是可以为国家增加积累的重要产业部门，许多国家把建筑业看作国民经济的重要支柱，不是没有道理的，在国民经济发展规划中必须把建筑业放在重要地位。[2]
1．2 建筑业为社会和国民经济各部门提供生产用和生活用的固定资产
建筑业为社会和国民经济各部门提供建筑产品，满足生产的发展和人民物质文化生活的需要，促进实现四个现代化。能扩大生产能力，发展新型工业，在促进生产提高的基础上逐步改善人民的物质文化生活。建筑业提供的非生产性的固定资产，例如文化、教育、卫生、城市公用设施以及住宅的建设，都是直接为满足人民的物质文化生活需要服务的。
1．3建筑业是重工业及其他行业的重要市场
建筑业一方面以自己的建筑产品为国民经济各部门服务，另一方面建筑业的发展要依赖工业提供机械设备和原料。在生产过程中，又要大量消耗其他国民经济部门的产品。建筑业
的发展是以与建筑业有关的建材、冶金、化工、林业、仪表、机械制造、轻工业等部门的发展和提供的原材料与设备为前提的，建筑业的发展亦刺激着这些部门的发展。所以，国民经济的兴衰和建筑、Ip紧紧联系在一起。[3]
1．4 建筑业是劳动就业的重要部门
建筑业是劳动就业的主要部门。建筑业是劳动密集型产业，它在国民经济中占有相当比例的劳动力。目前有两千多万人的建筑业劳动大军，容纳了大量的就业人口，约占就业人口的14％。从资本主义国家的现状来看，建筑业就业人员占全部就业人口的比重一般为6％～8％，有的更高。建筑业的快速发展，不仅有效拉动了国民经济的增长，而且为农村剩余劳动力提供了就业渠道，增加了农民收入，是有效解决“三农”问题、促进城乡统筹发展的重要途径。据统计，目前建筑业吸纳农村富余劳动力近3 000万人，占全行业职工总数的76％，占农村富余劳动力进城务工总数近1／3。建筑业劳动收入江苏人均已超过1万元，其中扬州、泰州达到12 000元左右。
同样的固定资产投资，建筑业要比其他部门多安排一些就业人员。工业部门每个就业人员需用固定资产投资约为12 000元，建筑业只需4 000元左右。即是说，工业部门安排一个就业人员的固定资产投资，建筑业可以安排四个人。日本建筑业职工平均每人占用的资金额，只相当于重工业的四分之一或轻工业的二分之一。
1．5 建筑业可以参加国际建筑市场的竞争，进行综合性的输出
当今世界是开放的世界，随着世界科技发展的不平衡与经济交往的增加，国际间建筑承包活动亦在继续发展，而且亦带动着资本、技术、劳务、设备和商品的输出，从而扩大政治、经济影响，并可赚取一定数量的外汇。
1．6 建筑业是先导行业，对国民经济的发展能起一定的调节作用
建筑业为国民经济各部门生产建筑产品构成生产基础的基础，所以建筑业在商品生产和商品市场上的地位都很敏感，特别在资本主义社会，每当经济危机到来，工厂开工不足，固定资产大量闲置，社会对建筑产品的需求减少，建筑市场先显萎缩；而在经济复苏开始，资本又首先投向建筑市场。由于建筑消费量大，涉及的部门众多，建筑业可向相关产业部门订购大量材料、制品和设备，并容纳大量就业人员，从而会刺激国民经济各部门的发展。又由于建筑工期一般较长，需求弹性较大，所以资本主义国家常以建筑任务的增减作为干预国民经济的手段，虽不能解决资本主义生产无政府状态所带来的痼疾，却能在一定程度上起某种调节作用
2．房地产业的地位和作用
房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业，因为任何行业都拥有一定的房地产，他们都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：1、可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；2、可以改善人们的居住和生活条件；3、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；4、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；5、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；6、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；7、有利于产业结构的调整；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；
9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。
房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消
费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业（市场）持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。[6]
四、区别与联系
随着商品经济的发展，在现代社会中，房地产业已经形成一个独立的产业，它不仅包括生产环节，而且也包括流通和服务环节。虽然建筑业的施工阶段和房地产业的开发阶段有所交叉，但从事建设用地开发、商品房屋及配套设施建设的建筑安装活动，则仍是建筑业的组成部分。它们的作用对象都是不动产，在工程开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系，可以说两者是一种唇齿相依、休戚与共的姐妹行业，而且建筑企业将会越来越多地参与城市房地产业的经济活动。
建筑业与房地产业在国民经济中是既有密切联系又有实质性区别的两个经济部门：一方面，在日常经济活动中，由于它们的劳动对象和经营对象都是房地产，二者是相互渗透和交叉的；另一方面，两者从活动范围、产业归属、经营内容、经营方式等方面看，都有明显区别，建筑业是生产建筑产品的物质生产部门，属第二产业，而房地产业是指从事房地产业投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。房地产业是建筑产品的流通环节，是经营建筑产品和地产的，属第三产业，这就象工业产品与商业的关系。两者要理顺关系，使生产与流通密切结合，就会使两业都能健康蓬勃发展。
1．两个产业的结合点
建筑业与房地产业相互之间存在着特定的关系和联系，寻找和掌握两个产业的结合点，是促进两个产业共同发展的前提。两个产业的结合点主要有以下方面：
(1)市场经济体制是两个产业结合的基础；
(2)社会对于建筑产品的需求是两个产业结合发展的纽带；
(3)房地产开发是两个产业结合发展最主要的领域；
(4)企业是两个产业结合发展的微观组织形式；
(5)生产流通一体化是两个产业结合的必然结果。
2．促进两个产业共同发展的对策
建筑业与房地产业共同发展应当解决的问题有：一是建筑产品商品化问题；二是从我国实际情况出发，两个产业结合的形式问题；三是两个产业自身运行机制改造问题。主要的对策如下：
(1)形成商品类房地产的投资、生产和流通体制；
(2)建立工程总承包制，提倡开发、建设、经营一体化；
(3)制定企业兼营建筑业与房地产业业务的管理政策；
五、结论
改革开放30年来，中国建筑业和房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济重要支柱产业。建筑行业工程设计和建造水平不断提高，房地产业快速发展，形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。房地产业与宏观经济的稳定发展，使其与人民群众生活联系更加紧密。
要加快建筑业商品化进程，建筑业要变被动为主动，由参加招投标成为主动开发经营项
目，经营房地产。这是必然趋势，使建筑业走向生产流通一体化，扩大市场，搞活经济。因此建筑业不能囿于施工生产，必须熟悉房地产业，兼营房地产业。
参考文献：
刘亚臣，刘宁主编.工程管理概论.大连理工大学出版社,2008.8 [1]
中华人民共和国国家统计局编.最新中国国情读本.中国统计出版社,2004年11月第1版. [2] 归类的行业(详细分类见联合国《经桥活动国际标准严业分类》) [3]
李相然主编李翠香陈慧张友全副主编.高等学校教材适用于土木工程专业、工程管理专业工程经济学.中国建材工业出版社,2005年05月第1版. [4]
金敏求主编.建筑经济学（第2版）.中国建筑工业出版社,2003年05月第2版[5]
李木祥编著.中国房地产泡沫研究.中国金融出版社,2007.4. [6]
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通
苏州市（全市）建筑业和房地产业城镇单位就业人数3年数据解读报告2019版
引言 本报告借助数据对苏州市建筑业和房地产业城镇单位就业人数进行深度剖析，从建筑业年末城镇单位就业人数，房地产业年末城镇单位就业人数等方面进行阐述，以全面、客观的角度展示苏州市建筑业和房地产业城镇单位就业人数真实现状及发展脉络，为需求者制定战略、为投资者投资提供参考和借鉴。 苏州市建筑业和房地产业城镇单位就业人数解读报告的数据来源于权威部门如中国国家统计局、重点科研机构及行业协会等，数据以事实为基准，公正，客观、严谨。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 苏州市建筑业和房地产业城镇单位就业人数数据解读报告旨在全面梳理苏州市建筑业和房地产业城镇单位就业人数的真实现状、发展脉络及趋势，相信能够为从业者、投资者和研究者提供有意义的启发和借鉴。
目录 第一节苏州市建筑业和房地产业城镇单位就业人数现状 (1) 第二节苏州市建筑业年末城镇单位就业人数指标分析（均指全市） (3) 一、苏州市建筑业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 二、全国建筑业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 三、苏州市建筑业年末城镇单位就业人数占全国建筑业年末城镇单位就业人数比重统计.3 四、苏州市建筑业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4) 五、苏州市建筑业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国建筑业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国建筑业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (5) 八、苏州市建筑业年末城镇单位就业人数同全国建筑业年末城镇单位就业人数 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节苏州市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析(均指全市) (7) 一、苏州市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (7) 二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7) 三、苏州市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统 计分析 (7) 四、苏州市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (8)
中国房地产业与房地产市场营销发展历程 刘鹏忠 房地产市场营销的理论与实践是伴随着房地产业的发展而发展的，要了解中国房地产市场营销的发展历程，必须把它放在中国房地产业发展的大背景下去观察、去透视。中国的房地产业是个年轻的行业，房地产业的真正发展始于中共十一届三中全会后，迄今为止，我们可以把中国房地产业的发展大致划分为如下四个阶段： 1．起步阶段：1980——1990 上世纪八十年代，理论界在社会主义商品经济理论指导下，率先提出了住宅商品化和土地有偿使用的观点，从而破除了长期以来一直束缚人们思想的禁锢，为房地产市场的建立和发展奠定了理论基础。随后，在前期住房制度改革试点工作的基础上，国务院于1986年成立了住房制度改革领导小组，进一步指导推进住房制度改革试点工作。1988年初，全国房改会议在北京召开，会议认真总结了各房改试点城市的经验。在此基础上，国务院发布了《关于印发在全国城镇分期分批批准推行住房制度改革实施方案的通知》（国发[1988]11号文件），正式确定了房改的目标、任务和具体政策，吹响了在全国范围内推进住房制度改革的号角，这一文件是这一时期最为重要的纲领性文件。 与此同时，土地使用制度改革的试点工作也在紧锣密鼓地推进。1987年国家首先批准上海、天津、深圳、广州和海南正式进行土地使用权有偿出让试点。同年，深圳特区率先进行了土地使用权转让、有偿出让和转让的试点。深圳市的工作大大推动了全国城市土地使用制度的改革。自1987年11月起，上述试点城市先后制定和颁布了地方性的城市土地使用权出让和转让的有关条例或规定。为了给城市土地使用制度改革的全面推进和深入发展扫清障碍，1988年4月12日，七届人大通过了《中华人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可以依照法律的规定转让。同年12月29日，《中华人民共和国土地管理法》也作了相应的修改。1990年5月19日，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》。这两个法规的出台标志着中国城镇国有土地使用权有偿使用走向规范化。 住房制度改革和土地使用制度改革的不断深化，极大地促进了房地产市场的建立和发展，房地产业也逐步发展起来。各地都陆续成立了一些房地产开发公司，如几乎遍及全国的城市建设开发公司。到1990年底，我国专门从事房地产业务的单位达到10000多家，业务领域涉及开发、经营、管理和维修等各方面。其中房地产开发企业4000多家，各类房地产经营、管理、修缮企业4700多家，房地产交易所、交易市场和其他中介服务组织1600家。整个“七五”（1986～1990）期间,全国共完成房地产开发投资1027亿元,平均每年递增26%。 这一时期，由于房地产开发量较少，房地产市场基本上是一个卖方市场。开发商不需要去研究市场，关心消费者的需求，只需要把房子造出来就可以了。当时的房子基本是千楼一面，兵营式布局，开发商只是扮演了一个“生产队长”的角色。因为房子不愁卖，而且卖房子还不是零售，而是批发，房地产企业的老总一人靠“批条子”都可以批掉很多房子。当然，购房的对象也基本都是政府机关、企事业单位，在当时房子是作为一种福利品分配给单位职工。 2．腾飞阶段：1991－1993.6 这是中国房地产业迅猛发展的时期，尽管时间比较短。随着房地产市场的进一步发展，房地产开发、交易渐趋活跃。特别是在92年春季，邓小平的南巡讲话，似在中国大地上刮了一股强台风，把中国经济发展的步伐向前推进了一大步，从而也迎来了房地产业发展的高潮。这一时期的主要特征表现为：
前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会
发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
一、什么是建筑业，什么是房地产业，其行业是如何划分的？ 建筑业：指建筑安装工程作业是以砌筑组合安装为手段，使产品与大地相连固定不动的生产活动。其产品是各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施包括土木工程建筑业、管道和设备安装业以及装修装饰业三大类。 房地产业是指：是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业 行业划分：产业属性不同。从根本上来说，房地产业属于第三产业（流通行业和服务行业），而建筑业属于第二产业（工业和建筑业）。这也是由它们针对的经济活动不同而决定的。其次，主打产业不同。建筑业主要从事房屋的生产、改造、装修等建筑物的生产；而房地产主要从事房地产开发、销售、经营等活动。 二、结合房地产行业的特点，说明房地产开发项目成本管理工作的特点和难点？ 答：房地产行业的特点：房地产行业从事的不是建筑活动而是经济活动；房地产行业需要策划来贯彻实施；房地产行业是多项目的综合体工程；房地产行业的工作是决策，而不是简单的工作；房地产行业的利润渠道很多。 房地产的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。土地、土建、设备费用是房地产开发成本的主体内容，也是房地产前期开支，并可通过可行性评估加以控制。配套及其他收费支出，这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。该类一般占总投资的10%~15%，减少这部分费用支出是降低开发成本取得效益的一项重要手段；房地产开发具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，管理费用和筹资成本成为房地产行业成本控制的重要一方面。 房地产成本管理的难点： 1、找准自身房地产开发项目的特点，有的放矢。我国房地产企业根据其经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，各类经营业务不同，导致其管理的内容和特点很大区别。 2、需要制定好的成本计划，执行全过程成本管理，需要好的管理 3、周期长，涉及范围广，风险管理成为其中重要的一环， 4、针对行业特征及环境，及其为一种经济活动，风险与利润共存。 1
房地产行业建筑术语全集 一、建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 二、使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。 三、公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 四、实用面积 它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。 五、居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 六、计租面积 作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。 七、容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
八、得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 九、开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 十、进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 十一、套内面积 俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 十二、公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50％。 十三、竣工面积 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.
目录 1销售走势回顾与展望 (6) 1.1回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化 (6) 1.1.1短周期回顾：短期调控产生周期波动 (6) 1.1.2短周期新趋势：波动扁平化，区域分化加剧 (9) 1.2展望：持续回落，2018年增速-8%筑底 (11) 1.2.1回落势定，二三线拖累增速 (11) 1.2.2预计2017年增速 3.4%，2018年-8% (13) 2投资走势回顾与展望 (15) 2.1回顾：销售缓降传导，低库存提供支撑 (15) 2.1.1销售传导资金约束，投资增速缓慢回落 (15) 2.1.2低库存下投资有韧性 (18) 2.1.3区域和业态分化 (22) 2.2预测：低库存和租赁住房拉动投资回升 (26) 2.2.1地区结构法：一二线回升、三四线压力较大 (26) 2.2.2成本结构法：土地购置费增速回落、施工面积增速回升、单位建安支出持续上扬 (30) 3新开工走势回顾与展望 (34) 3.1回顾：销售缓降传导，补库存支撑 (34) 3.1.1拐点已现，增速持续缓降 (34) 3.1.2区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位 (36) 3.2预测：销售传导、继续缓降 (37)
4两个重要边际因素量化分析：棚改和发展租赁住房 (39) 4.1棚改：对销售、投资、新开工边际拉动转负 (39) 4.1.12018年货币化安置率将降低 (39) 4.1.2对销售边际拉动转负 (42) 4.1.3对新开工和投资贡献率转负 (44) 4.2发展租赁住房：分流销售、拉动新开工投资边际大幅提升.46 4.2.1边际影响大幅提升的两个时点 (46) 4.2.2分流销售 (47) 4.2.3增加新开工 (48) 4.2.4增加投资 (50) 5投资建议与推荐标的 (52) 6风险提示 (53) 图表目录 图表1：限购限贷松紧变化放大市场波动弹性 (7) 图表2：货币投放和商品房销售增速正相关 (7) 图表3：贷款利率和商品房销售负相关 (7) 图表4：房地产销售增速变动历程 (8) 图表5：2008年以来房地产波动周期情况 (8) 图表6：分城市能级销售面积同比增速分化 (10) 图表7：分城市能级销售金额同比增速分化 (10) 图表8：全国1-9月商品房月均销售面积分化 (10) 图表9：一二线城市2017年1-9月销售面积增速与占比 (12)
温州房地产业发展趋势 在1979年温州市城镇居民的人均住房面积仅仅只有3.1平米，一家人拥拥挤挤的挨在一间小屋，几户共用一个小厨房主，在一全市找不到几间四、五层高的楼房，到处是矮小简易的房屋，有钱也难买房，没有房开公司，要房屋只能买地自建或拆旧建新，这就是老温州。到了1984年时温州才开始建设一个初具规模的商品房住宅小区(水心小区) 。 然而近些年来温州房地产业发展十分迅速，整个城市从零星的几座小高楼到处处可见的智能化高楼大厦，从零散、简易的住宅到环境优美、配套齐全的住宅小区；从八十年代末的几家房开公司到今天的几百家房开公司；从家庭式的房屋介绍所到现代化的房地产交易中心等等都说明了温州房地产业发生巨大的变化。 在新世纪，温州市将建设成为现代化大都市。本文就对温州市房地产业近几年和今后的发展趋势通过几个方面进行分析。 房市发展与需求 目前温州的住宅建设尽管发展很快，房开企业从1985年的10家增到今天的近300家，累计开发面积逾2000万平米方，人均居住面积达
到13.4平方米，超过全国平均居住水平，但销加思索，就会感到，这个数据是不容乐观的，按三口之家计算，户均面积只有40.2平方米，还是赶不上人们“改换门庭”的需求。在预订2001年开发投资47亿元，开发施工面积600万平方米，竣工面积200万平方米，约有1.5万套住宅竣工。根据省委提出的“杭、宁、温”要突出在全省城市体系中的龙头地位，向特大城市发展的目标定位，温州市抓住发展良机，加快房地产开发建设。 温州市政府确定到2005年城市化水平要达到50%，城镇人口由现在308万人到2005年的413万人，净增人口105万，需新增住宅2520万平方米。同时，全市还有近300万平方米危旧房屋需改造，1993年以前购置的住宅大约有回顾温州房地产市场的发展历程环难发现，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差的住宅已日益冷落住宅要把握高市场脉搏，发展高中档住宅的同时，要考虑城镇中低收入家庭的经济承受能力，适当开发二、三居室套型的普通住房。 二、居住要求与建设标准 回顾温州房地产市场的发展历程，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差、套型不合理的住宅已日益冷落，随着社会经济的发展，人们的消费水平正逐步提高，温州人的住房消费已由解决“有房住”发展到“住舒服”。现代的温州人心目中的理想住宅究竟是怎么样的呢？这个话题不仅为房地产商所关注，而且为全社会所关注。近年来，温州住宅区成为温州一大热点产业，也是温州经济发展的一大焦点。
房地产业在中国经济中的地位与影响 一、房地产业在中国经济中的地位 房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。 1、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。 2、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。 3、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。 二、房地产业在中国经济中的影响 我国近几年房地产业突飞猛进主要影响有以下几点：1、地方政府托市2、银行造市3、开发商炒市4、炒房团投机5、国际热线流入6、各级贪官污吏煽风点火。给我国房地产业造成了很大的影响。随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产产业得到长足的发展，对国民经济的发展起到了重要作用。但是另一种观点认为：房地产产业的虚假繁荣导致出现地产泡沫以及其本身蕴含着的金融风险和系统性风险可能会引发金融危机，我国政府应建立和完善风险防范机制来化解房地产产业可能的风险。 房地产的虚假繁荣或者说是泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
营改增之建筑业和房地产企业 主讲老师王越 课程框架 一、建筑业、房地产企业营改增的背景以及对国民经济的影响 二、建筑业、房地产企业营改增的税务处理及会计处理 三、税收优惠及征收管理 一、建筑业、房地产企业营改增的背景以及对国民经济的影响 1、“营改增”有利于消除企业重复纳税。 建筑业由3%营业税——11%增值税；房地产业由5%营业税——11%增值税。 2、增值税实行凭发票抵扣制度，通过发票把买卖双方连成一个整体，并形成一个完整抵扣链条，促进上下游产业的融合发展。同时，在这一链条中，无论哪一个环节少交税款，都会导致下一环节多交税款。可见，增值税的实施使所有参与主体都形成了一种利益制约关系。 3、实行“营改增”后，企业购进的固定资产所含增值税额能够一次性得到抵扣。 一手房（存货）和二手房（固定资产）的不同： 一手房的增值税专用发票当期可一次性抵扣；二手房的增值税专用发票，当期只能抵60%，在第十三个月再抵余下的40%。 4、“内部承包”、挂靠等现象使企业不能形成一个有机整体，公司本部管不了项目部的资金、成本，而一旦征收增值税后，肯定会对这类企业现行的管理体制产生冲击，同时也将迫使企业从粗放型的经营方式向管理出效益的方式转变。 5、房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升。 以前企业购买不动产不能进行抵扣，房地产业营改征增后，企业可以凭增值税专用发票抵减其销项税额，这有利于房地产企业通过房屋销售规模的扩大获取规模经济效益，间接的促进市场活跃。 二、建筑业、房地产企业营改增的税务处理及会计处理 建筑业计税依据及应纳税额的计算： 住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标〔2016〕4号） 按照前期研究和测试的成果，工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价×（1＋11%）。其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算，相应计价依据按上述方法调整。 工程造价=①人工费（不含税）＋②材料费（不含税）＋③施工机具使用费（不含税）＋④企业管理费（不含税）＋⑤规费（不含税）＋⑥利润＋⑦销项税额 其中，销项税额=（①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥）×11% 900+100=1000 营业税时：①-⑤都是含税价，含税价再加上毛利润等于1000，交3%营业税，企业利润70万元。 毛利润=卖价-买价；净利润=毛利-税费 增值税时：900为①-⑤不含税价。
襄樊房地产行业发展前景 分析及投资风险预测 Final approval draft on November 22, 2020
2010-2015年襄樊房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告 【出版日期】 2010年2月【报告页码】 427页【图表数量】 323个 【印刷版价】 6000元【电子版价】 7000元【两版合价】 8000元 【英文版价】 21000元【英文电子】 22000元【英文两版】 23000元【订阅热线】 【版权声明】本报告由中国行业研究网出品，报告版权归中研普华公司所有。本报告是中研普华公司的研究与统计成果，报告为有偿提供给购买报告的客户使用。未获得中研普华公司授权，任何网站或媒体不得转载或引用，否则中研普华公司有权依法追究其法律责任。如需订阅，请直接联系本站，以便获得完善服务。 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分别为415套、561套、494套、815套。整体来看，楼市销售相当红火。襄樊楼市开始“疲软”是从2008年六七月份开始，一直延续到2009年3月份，市民观望氛围浓厚，商品房销售量大幅减少，开发商“忧心忡忡”，不少开发企业资金紧张。由于房价一直没有大降，从3月份开始，受刚性需求影响，不少开发商推出“特价房”“低价房”等优惠措施，加之银行信贷政策有所放宽、按揭买房利率七折优惠、首付降至20%等利好政策推动，一定程度上刺激了楼市成交量，襄樊楼市开始出现“小阳春”。襄樊目前的房价有点偏高，与襄樊市民的收入水平不相符，超出了不少人的承受能力。2009年襄樊市区楼市累计成交套数1万4197套，其中新房7882套。一手房的均价由年初的每平方米2900元左右上涨到近4000元，每平方米均价至少上涨了约700元，少数楼盘上涨了1000元，上涨幅度超过25％。2009年，市区（不含襄阳区）二手房转让达6315套，是历年来最好成绩，占市区房屋转让总量的40％，比2008年增长14个百分点，仅契税一项就贡献税收2500万元。 2009年12月，市区商品房成交均价达到3712元／平方米，每平方米比2009年11月上涨了147元。2009年12月，市区（不含襄阳区）住宅类商品房成交量为1107套，销售面积为120734平方米，成交均价为3712元／平方米，其中襄城区均价为3522元／平方米，樊城区均价3644元／平方米，高新区均价为4194元／平方米，鱼梁洲均价为2692元／平方米。襄樊市高新区的房价上涨幅度最高，每平方米比2009年11月上涨了773元，创单月上涨幅度最大的月份；樊城区房价涨幅略缓，每平方米上涨了92元，但已是连续三个月上涨；襄城区房价出现下降，每平方米下降了199元。12月房价上涨主要是由于万达楼盘、民发天地等众多高品质楼盘的开业或投向市场，导致市区特别是长虹路沿线房价整体走高。此外，房价上涨跟众多外地打工者回乡购买房产有关。 本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、襄樊市统
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
曾几何时，“房地产”作为一个名称在我国的媒体上风光一时。听我们会计学老师说，因为会计准则的部分改动，使得房地产业在记账时将土地也作为了自己的资产，这样使得房地产公司的资产大涨，不明其理的局外人一见房地产公司有发展潜力，就疯狂抢购。于是股票大涨，房地产商赚翻了天，中国的富豪榜前五位一度都是从事房地产的人。当然，会计准则的改变只是房地产行情上涨的部分原因而已。房地产火热的具体原因不再赘述。 中国的建筑（专指房屋建筑）行业也曾占据过中国媒体的头条，那句“不得拖欠农民工工资”首先就是针对建筑行业的。随着中国的经济发展，作为基础行业的建筑业也到了发展的又一个“春天”。我国近几年用在建筑业的钢筋、水泥都排在世界前列。很多人把“建筑业”和“包工头”等同起来，认为和山西煤矿主一样赚劳工的血汗钱。更多的学生在读大学前选择土木工程专业时，把建筑业和房地产业混淆，认为学土木工程将来就是从事房地产。这是有一定错误的。 首先，产业属性不同。从根本上来说，房地产业属于第三产业（流通行业和服务行业），而建筑业属于第二产业（工业和建筑业）。这也是由它们针对的经济活动不同而决定的。
其次，主打产业不同。建筑业主要从事房屋的生产、改造、装修等建筑物的生产；而房地产主要从事房地产开发、销售、管理等经济活动，主要提供为生产、流通和消费的服务性劳动。如果把所有从事与房屋有关的行业当成一个大公司，那么建筑业主要负责这个公司的“生产”，属于生产部；房地产业主要负责这个公司的“销售”，属于销售部。它们在公司的同一个流水线上，但负责不同的业务。当然，房地产业和建筑业也是有着“剪不断、理还乱”的关系。它们的经营对象都是土地、房屋等不动产，在经营中相互渗透、交叉。只有结合起来才能让人们有舒适的住房。 我们平时去买房，是在和房地产行业打交道。说通俗点，我们把从事建筑行业的人当作厨师，那么从事房地产行业的人就是我们点菜、吃饭时所要面对的服务员。我们去饭店，一般是不和厨师打交道的，除非这盘菜出了问题。 高校的土木工程专业主要是针对建筑业开设的，也就是学土木专业的学生更多去施工单位，而非从事房地产行业。而高校中的工程管理专业则有两个方向，一是侧重建筑业，即施工；另一个方向是侧重房地产行业。
房地产行业问题与解决措施 一、房地产行业发展概况分析 我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长22．97％，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12．7％提高到24％。房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增 长每年保持在2个百分点左右，2003年更是达到了2．79％。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。 在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。 统计显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中房地产开发投资增长41．1％，成为投资高增长中的重要推 动力量。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面
紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。 为了在贯彻落实现有政策的基础上进 一步加强对房地产市场的调控力度，2004年以来，国家有关部门继续实行近两年来对房地产市场进行宏观调控的策略，进一步加大对房地产市场的调控力度，从而确保整个经济的平稳发展。全国性和区域性房地产政策层出不穷，尤其是在地方政策的出台和执行上，表现得非常迅速。 中央和地方一系列政策的出台使得房 地产行业投资初步走向平稳增长，从统计数据可以更加清晰的看到这种变化。尽管今年一季度房产投资增长了41．1％，但从3月份的统计数据看，房产投资增长只是27％，并开始呈现回落迹象。 二、我国房地产业面临的主要问题分析 当前我国房地产行业存在的问题主要 集中在三个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学。 1、投资增长速度过快