住宅容积率与住宅形式组合
一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出，连排，多层，小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层，小高层，高层的，组合，给你一个简单的计算公式，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积，除以建筑占地面积，就可得出大概的层数，当然，如果有具体的指标，我可以帮你带算。一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层，小高层，和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米之下。
容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
联排一般只有3到4层，在建筑密度不变的前提下，相对应的就需要把不足的部分放到高层住宅里去。所以说，只要地块够大，是完全可以做到的。甚至连别墅都能加进入。
但是，一个项目的定位非常重要，你要想在同一个项目中即包含高端产品，又有大众化产品，那么很容易做成四不象，结果就是自己给自己设置障碍。
所以说，只要你的联排和你的高层住宅市场定位一致，而且地块足够的话，就完全可以做到。
这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：
一、理论最佳容积率的测算
1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。
2、用假设开发法（售价－费用）测算每种物业状态下每平米土地（占地）所创造的增值。
3、假设各种物业的占地比例及比例增幅，求出每种组合下的土地增值总额。
4、土地增值总额最大条件下的容积率即为最佳容积率。
二、通过建筑平面布置（需要设计师介入，即通常所说的密度分析）
主要看一看能不能摆的开，从景观、日照间距、朝向等方面分析。
呵呵，还有什么地方表达的不清楚可以联系我，MSN:sdlinlt@https://www.doczj.com/doc/e32250862.html,
●一块土地的立项首先要得到两大宏观要素(市场要素.当地成本要素)1\市场要素主要是此时其他土地的楼面低价,不同产品的市场价格均价,,市场需求的预测也就是未来的货币需求,现有产品的供应等等)2\当地的不同产品下的建安成本,基础配套\运营总本所有成本的数据得出来!这样我们可以得到土地的楼面地价预测的利润空间!保证了原料进价和实际价值不脱节!
●一块土地的通过立项前的运作后,进入到了容积率,建筑密度,绿化率等审批中.为了实现不同容积率下的产品组合,我们首先要先根据产品组合来测算容积率,然后再次根据土地立项状态下来反推测算容积率,得到不同的产品组合!
具体方法: 主要是理想状态下的数学定量和经验的定性方法..根据当地日照间距系数,可以得到容积率-建筑层数-建筑面宽和建筑直间的合理间距,从而得出不同层数下的容积率和建筑形态比例.然后根据定性分析确定产品组合形式(别墅类型,多层,小高,高层,商业)和个子产品形式下的容积率!这样会有很多的容积率,属于加权容积率.把绿化景观和不可销售但是还要建设的面积另外处理;前提我们已经得到了当地建安成本和土地露面地价等所有的成本,我们通过市场得到了产品均价,就可以得到这样产品的利润空间,从而我们从中选取利润最大的产品形态进行筛选,从而也得到了筛选后的加权容积率.加权容积率通过加权平均,确定了本土地的容积率区间,也确定了本土地的产品组合形式,从而也确定
了不同的产品的建筑面积,然后我们通过最终的容积率得到的总建筑面积减去不同产品的建筑面积,得到的是其他的共建,道路市政方面的成本和优化数据.至于绿化率也是类似的方法,通过市场来推产品的绿化,或者自己根据土地自己推合理的绿化率..有了以上的数据,我相信绿化率无非和间距来分析了.
●总之,自行的测算还要经过当地政府或者其他因素的限制,以上是需要我们加倍的多熟悉和实践;我们通过以上可以得到,自己理想状态下的容积率.绿化率.建筑密度,还有不同产品下的利润空间,还可以通过数学公式推算出预测市场发展下的利润空间变化....包括我本人更加要多学习了.以上仅为本人愚见,仅供参考.如果有悖之处,请见谅!
●不同容积率数据下一般的都有类型产品形式存在,主要是根据土地的形状,大小市场的认知情况进行的产品组合.03-0.5 别墅项目.0.5-1双拼/低层
4~5'1.2-1.6 多层+小搞组合;1.6-2.6 部分高层,小高,多层之间的形式....当然主要还是看市场认知情况来确定.
容积率这个东东的学问很大。
由于位置,成本等各方面因素的综合考虑,项目的产品定位为低层低密度的住宅.确定项目容积率的工作始终是各项工作的前提与核心. 我们确定的四种可能的产品类型包括,独栋别墅,TOWNHOUSE,3-4层的住宅,5-6层的住宅.综合了产品类型,容积率,售价等因素对四种产品类型进行测算(这是一个比较繁杂的过程,在这里就不详述了),测算最终的结果是此项目的容积率在0.9的低层住宅和0.7的TOWNHOUSE两种产品是成本利润率最高的.
楼型容积率售价单方综合成本总利润(万元) 成本利润率
双拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%
联排0.7 5000 4218 14862 18.55%
低层 0.9 4300 3592 17704 19.72%
多层 1.2 3600 3058 18430 17.73%
并不是容积率越高越好，适合自己的，才是最好的～呵。
容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。 与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。 从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。 充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。 容积率数值对应的建筑类型 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。 这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：
容积率计算公式：项目总建筑面积÷项目总占地面积=容积率。一个良好的居住小区， 高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。 容积率计算公式： 项目总建筑面积÷项目总占地面积=容积率 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%） 容积 建筑容积率计算规则 建筑容积率计算规则 颁布部门:鹤壁市城市规划管理局 颁布日期:2007/01/01 实施日期:2007/01/01 一、为进一步规范建筑容积率（以下简称容积率）计算方法，统一容积率计算规则，明确计入容积率的建筑面积数值和计入方式，根据有关法律法规及国家标准的规定，结合我市实际情况，制订本规则。二、一般情况下，计入容积率的建筑面积的计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有下列情况，按照本规则规定执行。 三、标准层层高超出常规指标的建筑
（一）住宅建筑标准层层高大于等于4.5米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；住宅建筑标准层层高大于等于5.0米 (2.8米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率。 跃层式住宅、低层住宅等当起居室层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。 （二）办公建筑（包括写字楼）标准层层高大于等于4.8米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；办公建筑标准层层高大于等于5.8米(3.6米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率；办公建筑标准层层高大于等于9.4米（3.6米×2+2.2米）的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。 门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率。（三）普通商业建筑标准层层高大于等于5.1米和建筑面积2000平方米以上的大型商业建筑（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房）标准层层高大于等于6.1米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率；普通商业建筑标准层层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）的，不论层内是否有隔层，
公共建筑群体组合的特点? 手法大致可分为两大类:一类是对称的形式,这种形式较易于取得庄严的气氛,另一类是不对称形式,较亲切,轻松和活泼的气氛.然而采用大体上对称和基本对称的布局形式,一般在建筑群的入口多采用对称的格局,而其他部分则结合功能,地形特点采用非对称的布局形式.这是因为非对称的布局形式有其功能的适应性以及地形的适应性,都要比对称的形式优越. 居住建筑群体组合的特点? 居住建筑属于大量性的建筑,不仅要求建筑要简单朴素,造价低廉,而且群体组合建筑在保证日照,通风要求的前提下要尽量提高建筑密度,以节省用地. 周边式布局优缺点: 这种布局可以保证街坊内部环境的安静而不受外界干扰;沿街一面建筑物排列较整齐,有助于形式完整统一的街景立面.但是由于建筑物纵横交替地排列,常常只能保证一部分建筑具有较好的朝向.另外,由于建筑物互相遮挡不仅会造成一些日照死角,而且也不利于自然通风.这种布局形式较适用于寒冷地区,以及地形规整,平坦的地段. 国外公共活动中心群体组合的特点? 就是把某些性质上比较接近的公共建筑集中在一起,以利于某种社会活动.各类公共活动中心由于功能性质不同,反映在群体组合中必然各具特点,只有紧紧地抓住各类中心的功能特点以及主要矛盾,才能保证功能的合理性,又能使之具有鲜明的个性特征. 群体祝贺中达到统一的途径? 1.通过对称达到统一. 2.通过轴线的引导,转折达到统一. 3.通过向心达到统一. 4.从与地形的结合中求得统一. 5.以共同的体型来求得统一. 6.群体组合中建筑形式与风格统一. 当代西方建筑审美变异具有哪些特征? 1.追求多义与含混 2.推崇偶然性和追求个性表现 3.怪诞与幽默4残破,扭曲,畸变 当代西方建筑审美变异的哲学倾向? 1.唯心主义的本体论 2.神秘主义的认识论 3.非理性的方法论4反经典法则的倾向 走道式建筑的特点: 房间小但数量多,因而更必须把功能性质相同或联系密切的房间分类集中在一起,首先保证同类房间之间的方便联系. 对比与微差统一表现在哪些方面? 大与小之间不同形状之间不同方向之间直与曲之间虚与实之间不同色彩或质感之间 空间的引导与暗示有哪些途径? 1.以弯曲的墙面把人流引向某个确定的方向,并暗示另一个空间的存在. 2.利用特殊形式的楼梯或特意设置的踏步,暗示出上一层空间的存在. 3.利用天花,地面处理,暗示出前进的方向. 4.利用空间的灵活分隔,暗示出另外一些空间的存在
关于住宅容积率计算规则 各建设单位、各设计单位: 根据福建省建设厅印发的《容积率计算规则》（闽建规[2008]14号），为进一步规范住宅建设项目容积率计算办法，我局结合福州市实际，对现行的容积率计算办法进行调整和补充，具体意见明确如下： 一、住宅建筑容积率计算规则 1、下列功能用房建筑面积单列，计入总建筑面积，不计入容积率： （1）仅作为人防、设备用房和车库用途的，且在室外地面以上部分的高度不超过1.0米的地下室、半地下室建筑面积。 （2）住宅建筑底层架空作为休闲绿化公共用途，且层高不低于2.8米、不高于5.1米的建筑面积。 2、下列功能用房的建筑面积应计入容积率： （1）住宅阳台、入户花园、挑廊按其水平投影面积的一半计算建筑面积，阳台、入户花园和挑廊的水平投影面积总和不应大于住宅套型建筑面积的15%。 （2）建筑物有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构(设备管道)转换层，底层车库，当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。 （3）利用坡屋顶内空间的建筑面积。 （4）除作为设备用房、停车外的其他用途的地下室、半地下室建筑面积。 （5）露出相邻室外地面以上部分的高度超过1.0米的地下室、半地下室建筑面积。
如建筑室外地坪标高不一致时，按其相邻室外标高最低点一侧的地面作为室外地坪，核定建筑层数及计容建筑面积。 二、住宅建设项目在申报《建设工程规划许可证》阶段，设计单位应在建设工程总平面图上注明建设项目建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。 三、本《通知》适用于福州市新建、扩建和改建的住宅工程项目。 四、本《通知》自2009年6月1日起施行。此前已出具规划设计条件的招、拍、挂项目，或已批准总平面规划、核发《建设用地规划许可证》的住宅项目按原计容办法执行，但必须于2009年12月30日前完成《建设工程规划许可证》报批工作，超过此期限报批的按本通知要求计容。其他新建、改建、扩建的住宅工程项目按本《通知》要求执行。
容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。 建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。 衍生出来的容积率内容; 1、容积率决定了什么？ 决定了不同产品类型之间配比 决定了不同的产品形态 决定了不同的面积区间 决定了不同的产品户型使用功能 决定了项目的售价和盈利表现 项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题 因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局 3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。 9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 4、有一项目用地6500M2，假设地块方正。规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。 请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？ 总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2； 建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积； 因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2； 在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层 那么大家时候见过容积率3.0的纯多层项目？？ 3.0的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准, 两者其实并不相冲突. 例如:某项目占地3000平方米,3.0的容积率也就是建筑面积9000平方米,假如该项目建筑覆盖率40%,则构筑物平面投影面积也 是1200平方米,算起来层数也就7.5层,属于多层范畴.所以说3.0的多层也并不奇怪 但是我们的楼座怎么排布，这涉及到楼间距的问题；一般情况下政府会给出楼间距比例，日照间距比例，开发商只要满足其一即可。 理论上开发商必须满足满足
住宅群体组合与噪声防治 住宅群体组合与噪声防治提要：合理布局。在进行城市布局时，利用隔绿带对工业区与居住区进行分隔，或者利用无噪声污染的一类工业区 住宅群体组合与噪声防治 噪声对人的危害是多方面的，它会影响人们休息，干扰人们正常的生活，而且可以致人耳聋，诱发心血管系统的病症和神经衰弱、消化系统疾病，及视觉器官受损等，还可能降低劳动生产率，可见噪声已成为重要的公害之一。 随着现代工业、交通和城市建设事业的发展和人口的急剧膨胀，噪声的危害将愈加严重。住宅小区内的噪声主要分为三类，一类是道路交通噪声，一类为邻近工业区的噪声，另一类是社会生活噪声如集会、宣传、文体活动、人声喧闹等产生的噪声。为了对噪声加以控制，需要制定不同地区和不同工作性质、不同生活内容所需的噪声允许标准。国际标准化组织（ISo）制定的居住环境室外噪声容许标准规定为35～45dB（A），不同时间、不同地区对该标准的修正值和居住环境允许噪声标准如表3－5、6、7所示： 防治噪声最根本的办法是控制噪声源及削弱噪声的传递。合理的住宅群体组合可以起到防治和削弱城市噪声的作
用，其主要措施有以下几种： 1．合理布局。 在进行城市布局时，利用隔绿带对工业区与居住区进行分隔，或者利用无噪声污染的一类工业区将居住区与有噪声污染的工业区分隔，通过合理的城市总体布局，可以减小工业噪声对居住生活的影响。合理地组织城市及居住区内外交通，明确各级道路分工，减少过境车辆穿越居住区和住宅组群机会，可以有效地防止交通噪声。另外，住宅小区的规划设计中，通过对各项用地的合理布局，也可以防治噪声。对住宅小区中一些噪声源如学校、菜市场、青少年及儿童活动场地等在满足使用要求的前提下，应与住宅组群有一定的距离和间距，减少噪声对住宅的影响。 2．合理的建筑组合。 通过合理的建筑组合，也可对噪声进行防治。比如可以利用噪声传播的特点，在群体布置时将对噪声限制要求不高的公共建筑布置在靠近噪声源一侧，还可以将住宅中的辅助房间或外廊朝向道路或噪声源一侧。 3．充分利用绿化减低噪声。 绿化具有良好的反射和吸音作用，因而住宅群体组合要与绿化系统一起考虑。据测定绿篱能反射乃％的噪声；枝叶蓬松的树木，树叶面积与密度越大吸声越好，夏季可吸声7～9dB，在秋季落叶后还能平均降低噪声3～4dB。当树木成群
楼盘容积率设计和计算方式 每个楼盘的介绍中都会提到容积率，容积率是什么概念?如何计算? 容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。 表达公式为：容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积。 其中建设用地面积是指城市规划确定的用地范围，不包括规划的城市道路、河道、绿地、中小学等城市公共设施、市政设施用地面积。 除独立式住宅建筑(别墅)和需要大空间的商业建筑以外，住宅建筑层高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的，计算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算;其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。 通常，项目较大的地块都会由不同的建筑形态或分期产品组合而成，这样在总容积率控制的前提下，开发商可以通过前期相对低容积率的产品组合来营造项目优异的环境品质，随着开发进程的推进，逐步提高容积率，直至最后一期，以最高容积率配合业已形成的良好小区环境和产品口碑来兑现地块价值。 正因为容积率如此重要，所以有关容积率的问题也出现的特别多，反映的利益冲突也特别尖锐。举几个常见的例子： 1、现在市场上普遍采用的送空中花园、入户花园、超大露台、
超高层高、暗藏复式等营销卖点，实际上就是一种变相提高容积率的做法，只不过由于绝大多数购房者看似得到了实惠，都没有主动提出异议，而现行法律法规方面也暂时没有严格控制这方面的漏洞而已。 2、一些通过历史遗留问题方式拿到的开发用地，开发商在申请规划部门制定规划条件时，通过不正当的手段将规划代征用地面积也纳入计算容积率的范围，这样得来的总建筑面积就会比净用地计算的大出许多。不过这种现象已经越来越少了。 3、前几年为了鼓励住宅小区将住宅底层架空作为停车与公共活动空间，政府部门曾出台了住宅架空层不计入计算容积率的总建筑面积的规定，于是就有开发商以架空层的名义报批规划，后期再通过一些不正当的手段将架空层挪作它用(如麻将室、物管用房宿舍、小商店等)，甚至封闭为住宅后擅自出售所谓“永久使用权”。 4、按现行法规，地下室尤其是用作公共设备间、停车库等的地下室，其面积是不计入容积率的。这里同样也有相当大的操作空间，比如已经有一些大型商业开发项目，将地下室用作商业面积但并没有计入容积率的先例。实际上，严格来讲，这也属于违规突破容积率。 5、还有的开发商，在开发建设过程中擅自改变规划、改变建筑物形状尺寸、增加层数、增建违章建筑、以临时性建筑报建做永久使用等，还有的甚至侥幸期望以罚代建从而变违法为合法，最终目的就是要增加容积率(销售面积)，获得法律法规之外的不当利益。 在所有的住区户外参数中，最难拿捏的就是容积率了。对于购房者，在正确认知容积率定义的基础上，比较简单的方式，即在交房时，查看最终成型的建筑是否与规划时相符。还应依照规划图，来查看架
容积率建筑密度绿化率 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 简介容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。 计算公式容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔2006〕851号，2006年7月10日）但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算各个地区或城市有各自相关规定)。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 相关规定容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为 0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为 1.8~ 2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。并根据不同城市的特点有所差别。 建筑特点 (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
居住区住宅群体空间布局形式的探讨 ——以铜陵市秀水山庄为例 城乡规划杨龑131105033 在完成了对居住区规划设计一书理论学习以后，为了更好的掌握居住区的编制过程，熟悉居住区规划设计的手法，巩固和加深了对居住区规划原理以及居住区规划设计的学习，将所学理论知识运用于现实。我们进行了小区调研活动，以小组为单位，进行实地调研。铜陵市秀水山庄是我们组选择的调研对象。 据悉，铜陵市现在面临城市格局重大转型期，而环湖（天井湖）建设是实现铜陵市跨世纪发展目标的重大举措之一，是建设具有铜文化特色的山水园林城市的重要步骤，对繁荣城市经济，改善城市形象，提高市民生活质量，促进铜陵乃至整个沿江地区经济和社会发展，具有十分重要的意义。 本次调研对象秀水山庄，是铜陵市新一轮战略规划的重点建设区域，位于位于天井湖风景区内，西邻滨湖路，北临新市政府，区位优势明显，为一高档住宅小区。小区住宅群体包括别墅区，联排别墅区，多层区，小高层区四大区。
秀水山庄全景图 由图可以看出，小区内部四大区域的住宅空间形式多样，且各个区域之间形成的群体组织形式多种多样。 一、别墅区和联排别墅区的住宅群体空间布局形式 从小区西边的主入口进去，靠近北部片区便为别墅区和联排别墅区，别墅区联排别墅与别墅都为点式住宅，采用点群式布置，住宅之间形成了柔性空间，且使得该片区空间的开敞感较强。这样布置使得住宅日照和通风条件较好，缺点是外墙面积大，太阳辐射热较大，视线干扰较大，识别性差，但该片区的别墅区和联排别墅考虑到了识别性的问题，所以在点式建筑单体的处理上手法大都不一致，有利于居民识别。
二、小高层、多层住宅区住宅群体空间布局形式 从全景图上可看出，别墅区东部为多层住宅片区，而小区南部片区为小高层住宅片区，经过我们的观察得知，小高层、多层均为板式住宅，基本采用行列式布局形式，空间的封闭感较强，住宅空间较为呆
控制性详细规划中容积率的合理确定 ——以昆山老城改造为例 段兆广 摘要：容积率作为控制性详细规划中的强制性内容，其合理确定是保证规划科学性和增强可操作性的重要基础。本文在分析目前容积率控制中存在的主要问题基础上，指出应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小；并以昆山老城改造控制性详细规划为例介绍了该思路的运用，以期对容积率的确定提供指导。 关键词：控制性详细规划，容积率，经济分析，昆山老城 1引言 容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，它是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。作为典型的区划控制技术，因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量纲比值表达。它具有清晰、简明、利于管理控制的优点，使这一指标得到广泛认可和采用[1]。 控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。其中，容积率对于开发建设有着最为重要的作用。容积率直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一[2]。基于目前容积率确定过程中存在的诸多问题，本文以昆山旧城改造控制性详细规划为例，探讨合理确定容积率的技术方法。 2目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题 2.1以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性
住宅群体组合与通风、防风 住宅群体组合与通风、防风提要：可见，建筑间距越大，自然通风效果越好。但为了节约用地，房屋间距不可能很大，一般在满足日照的要求下考虑通风需要 源自房地产资料下载 住宅群体组合与通风、防风 我国大部分地区冬夏两季的主导作用大致相反，因而在解决居住区的通风、防风要求时，一般不至于矛盾。在北方寒冷地区冬季住宅需防风、防寒，而在炎热潮湿地区住宅则须加强自然通风，因而恰当地组织防风与自然通风是为居民创造良好居住环境的措施之一。根据《城市居住区规划设计规范》，我国在I、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ建筑气候区，主要应利于住宅冬季的日照、防寒、保温与防风沙的侵袭；在Ⅲ、Ⅳ建筑气候区，主要应考虑住宅夏季防热和组织自然通风、导风入室的要求。 另外，住宅的自然通风不仅受到天气环流所引起的大范围风向变化的影响，而且还受到局部地形特点所引起的风向变化的影响。建筑组群的自然通风与建筑的间距大小、排列方式以及通风的方向（即风向对组群入射角大小）等有关。建筑间距大，后排房屋受到的风压就强；当间距相同，入射角由0°～60°逐渐增大时，风速也相应增大；当风的入射角为30°～60°时通风较为有利；当入射角为60°，间距
为1：1．3h的通风效果较入射角为30°，间距为1：1．2h 时为佳；当间距较小时，不同风的入射角对通风的影响就不明显。 可见，建筑间距越大，自然通风效果越好。但为了节约用地，房屋间距不可能很大，一般在满足日照的要求下考虑通风需要。为了提高通风效果，住宅需选择合理的朝向，在夏季迎主导风向，保证风路畅通。住宅群体布置方式与自然通风存在较大关系：行列式布置，调整住宅朝向引导气流进入住宅群内，使气流从斜方向进入建筑群体内部，从而可减小阻力，改善通风效果。周边式布置，在群体内部和背风区以及转角处会出现气流停滞区，旋涡范围较大，但在严寒地区则可阻止冷风的侵袭。 点群式布置，由于单体挡风面较小，比较有利于通风，但当建筑密度较高时也会影响群体内部的通风效果。混合式布置，自然气流较难到达中心部位，要采用增加或扩大缺口的办法，适当加进一些点式单元或塔式单元，不仅可提高用地的利用率，而且能够改善建筑群体的通风效果。住宅小区规划设计中住宅组群通风和防风措施主要有以下几项：住宅错列布置增大迎风面，利用山墙间距，将气流导入住宅群内部，见图3－29。高低层住宅间隔布置，或将低层住宅或低层公建布置在迎风面一侧以利进风，见图3－30。 低层住宅或公建布置在多层住宅群之间，可改善通风效
容积率-简介 容积率 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。容积率一般是由政府规定的。 容积率-计算公式 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 容积率-现行规划 独立别墅为0.2～0.5, 联排别墅为0.4～0.7, 6层以下多层住宅为0.8～1.2, 11层小高层住宅为1.5～2.0, 18层高层住宅为1.8～2.5, 19层以上住宅为2.4～4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值。 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
如何根据容积率来进行产品组合? 这个我比较熟，一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出，连排，多层，小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层，小高层，高层的，组合，给你一个简单的计算公式，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积，除以建筑占地面积，就可得出大概的层数，当然，如果有具体的指标，我可以帮你带算。一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层，小高层，和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米之下。 容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。 与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。 充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 联排一般只有3到4层，在建筑密度不变的前提下，相对应的就需要把不足的部分放到高层住宅里去。所以说，只要地块够大，是完全可以做到的。甚至连别墅都能加进入。 但是，一个项目的定位非常重要，你要想在同一个项目中即包含高端产品，又有大众化产品，那么很容易做成四不象，结果就是自己给自己设置障碍。 所以说，只要你的联排和你的高层住宅市场定位一致，而且地块足够的话，就完全可以做到。 这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行： 一、理论最佳容积率的测算 1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比 如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。 2、用假设开发法（售价－费用）测算每种物业状态下每平米土地（占地）所创造的 增值。 3、假设各种物业的占地比例及比例增幅，求出每种组合下的土地增值总额。
怎么计算住宅小区建筑容积率 更新：2012-09-19 11:56 怎么计算住宅小区建筑容积率?不会计算住宅小区建筑容积率的没关系，法律里面对住宅小区建筑容积率计算有明确的规定，我们摘引相关法规，来教你如何进行住宅小区建筑容积率计算。 计算方法 1.(一)净容积率的计算 1、已有经批准的控制性详细规划的建设项目，应按控制性详细 规划核定的净容积率执行。 2、尚无经批准的控制详细规划，且小于等于3万平方米的建筑 基地，在核定净容积率时，首先应根据本规定所述建筑基地划
分的规定，细分建筑基地;再根据《技术规定》表二规定的指标，经按《技术规定》表三的折减率折减后，核定净容积率。 3、审核建设工程规划设计方案时，商住综合楼建设项目中，按不同性质的建筑面积比例换算合成后的容积率，不得大于所在建筑基地核定的综合净容积率。 (二)核定建筑面积的计算 核定建筑面积计算公式为： 核定建筑面积=建筑基地面积×净容积率。 (三)可建建筑面积的计算 1、可建建筑面积计算公式为： 可建建筑面积=核定建筑面积+奖励建筑面积+不计入容积率计算的其它建筑面积。 2、奖励建筑面积按以下规则计算： (1)实施绿地奖励面积：由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，该公共绿地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施绿地奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的2 0%。
(2)实施道路奖励面积：中心城范围内，由建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，该段道路用地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施道路奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。 (3)同时实施绿地和道路的，奖励面积的二项累计总和不得超过核定建筑面积的20%。 3、建筑基地内的以下建筑面积，不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积： (1)高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层，可不计核定建筑面积;对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。 (2)地下室的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。 半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按下式折算建筑面积：A’=KA 式中：A’―折算的建筑面积，K―半地下室地面以上的高度与其层高之比，A―半地下室建筑面积。 (3)屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的部分可不计入核定建筑面积。
群体建筑环境的空间组合
一．对称 无论是对于单体建筑的处理或是对于群体组合的处理，对称都是求得统一的一种最有效的方法，不过在群体组合中这个问题表现得尤为明显。为什么通过对称可以到达统一呢？这是因为对称本身就是一种制约，而于这种制约之中不仅见出次序，而却还见出变化。历史上有许多著名的建筑群之所以采用对称形式的布局，正说明很早以前人们就已经认识到对称所具有的这个特点。 在群体组合中，以对称而求得统一的这一传统，一直延续到解放以后的某些新建筑，上图所示的全国农业展览馆就是一列。上图中，整个展览馆由中心形成对称，整个建筑达到高度的统一。 二．轴线 轴线也许是建筑空间和形式组合中最原始的方法，空间中的两点连成一条线，以此线为轴将形式和空间分成规则或不规则的排列。
轴线的特点： a.轴线是可以想象的，并不能真正看见，但他却是强有力的支配全局的手段。 b.轴线的本质是线性状态，因此它具有长度和方向，并引导人们沿轴线运动和观赏。 c.沿轴线布置形式和空间，可以是对称的，也可以是不对称的，但一定是均衡的。 在没有对称的情况下可以存在轴线，而在没有轴线或中心来建立起组合的情况下，对称却无法存在。 如上图的严岛神社，通过中间的轴线，使整个空间达到均衡统一。 三．向心 在建筑的群体组合中，如果把建筑物环绕着某个中心来布置，并借助于建筑物的形体围合成一个空间，那么这几幢建筑也会由此而显现出一种秩序感和相互吸引的关系，从而结成有机统一的整体。 如上图采用周边式布局的住宅街坊。从组合的基本原则来讲，也可以说是通过向心而达到统一的。
四．与地形结合 在群体组合中，可以达到统一的途径是多种多样的。除了前述的几个方面外，与地形的结合也是达到统一的途径之一。从广义的角度来看，凡是互相制约着的因素，都必然具有某种条理性和秩序感，而真正做到与地形的结合—也就是把若干幢建筑置于地形、环境的制约关系中去，则同样也会摆脱偶然性而呈现出某种条理性或秩序感，这其中自然也就包含有统一的因素了。 当然，这种形式的统一如果从形式本身来看也许不十分整齐一律。特别是在不规则或有起伏变化的地形条件下，有时甚至使人感到变化无常，但这正是地形本身自然属性的一种反映。如果把方方正正、整齐一律或均衡对称等模式化的布局形式强加在本身就充满变化的地形条件下，这首先就破坏了统一的基础而使人感到格格不人。而对这种情况，如果能够顺应地形的变化而随高就低地布置建筑，就会使建筑与地形之间发生某种内在的联系，从而使建筑与环境触合为一体。这时，各单体建筑就不再能够置身于整体之外而闹独立性，它必须作为整体中的一员而共存于某个特定的地形环境之中，并由此而获得整体的统一性。 上图所示为某山区住宅规划，顺应地形起伏排列建筑，并通过建筑物与地形 的巧妙结合而建立起一种秩序感，这样既可以节省大量的土、石方工程。
关于印发《容积率计算规则暂行规定》的通知 沪规法〔2004〕306号 各区（县）规划管理局、各派出机构、规划设计单位： 现将《容积率计算规则暂行规定》印发给你们，请遵照执行，并将执行中的情况及时反馈我局。 二○○四年四月二日 容积率计算规则暂行规定 为了进一步明确规划编制阶段和建设项目审批阶段有关容积率计算的规则，根据《上海市城市规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》）和有关技术标准，现作出如下规定： 一、有关概念 （一）住宅规划容积率 住宅规划容积率——又称“住宅毛容积率”“住宅建筑面积毛密度”，是指每公顷居住用地上拥有的住宅建筑面积。 （二）住宅建筑容积率 住宅建筑容积率——又称“住宅净容积率”“住宅建筑面积净密度”，是指每公顷住宅建筑基地上拥有的住宅建筑面积。 （三）商办建筑容积率 商办建筑容积率——又称“商办净容积率”，是指每公顷商办建筑基地上拥有的商办建筑面积。 （四）核定建筑面积 核定建筑面积——是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积。 （五）可建建筑面积 可建建筑面积——是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积，根据有关奖励条款规定计算可增加的建筑面积，以及不计入容积率计算的其它各类建筑面积的总和。 二、控制性详细规划中的容积率计算规则 （一）中心城内的控制性详细规划，应依据单元规划确定的可开发建筑面积，分别核定毛容积率和净容积率。 单元规划未制定前需编制的控制性详细规划，应按市规划局《关于中心城控制性详细规划编制审批工作若干意见的通知》（沪规法[2004]162号）规定的程序，核定该控制性详细规划的容积率等规划编制条件。 （二）中心城以外地区的控制性详细规划，应依据郊区区县域总体规划、新城总体规划、国家级产业园区总体规划确定的可开发建筑面积，分别核定毛容积率和净容积率。 上述总体规划未制定前需编制的控制性详细规划，可参照《技术规定》表二核定净容积率。 （三）编制控制性详细规划，应根据用地性质细分建筑基地，分别核定净容积率。建筑基地划分应符合以下规定（见示意图）： 1、建筑基地应限定在单个街坊范围以内，建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界或相邻建筑基地边界为界限。
居住区住宅群体空间布局形式的探讨 ——以铜陵市秀水山庄为例 城乡规划杨龑131105033 在完成了对居住区规划设计一书理论学习以后，为了更好的掌握居住区的编制过程，熟悉居住区规划设计的手法，巩固和加深了对居住区规划原理以及居住区规划设计的学习，将所学理论知识运用于现实。我们进行了小区调研活动，以小组为单位，进行实地调研。铜陵市秀水山庄是我们组选择的调研对象。 据悉，铜陵市现在面临城市格局重大转型期，而环湖（天井湖）建设是实现铜陵市跨世纪发展目标的重大举措之一，是建设具有铜文化特色的山水园林城市的重要步骤，对繁荣城市经济，改善城市形象，提高市民生活质量，促进铜陵乃至整个沿江地区经济和社会发展，具有十分重要的意义。 本次调研对象秀水山庄，是铜陵市新一轮战略规划的重点建设区域，位于位于天井湖风景区内，西邻滨湖路，北临新市政府，区位优势明显，为一高档住宅小区。小区住宅群体包括别墅区，联排别墅区，多层区，小高层区四大区。
秀水山庄全景图 由图可以看出，小区内部四大区域的住宅空间形式多样，且各个区域之间形成的群体组织形式多种多样。 一、别墅区和联排别墅区的住宅群体空间布局形式 从小区西边的主入口进去，靠近北部片区便为别墅区和联排别墅区，别墅区联排别墅与别墅都为点式住宅，采用点群式布置，住宅之间形成了柔性空间，且使得该片区空间的开敞感较强。这样布置使得住宅日照和通风条件较好，缺点是外墙面积大，太阳辐射热较大，视线干扰较大，识别性差，但该片区的别墅区和联排别墅考虑到了识别性的问题，所以在点式建筑单体的处理上手法大都不一致，有利于居民识别。
二、小高层、多层住宅区住宅群体空间布局形式 从全景图上可看出，别墅区东部为多层住宅片区，而小区南部片区为小高层住宅片区，经过我们的观察得知，小高层、多层均为板式住宅，基本采用行列式布局形式，空间的封闭感较强，住宅空间较为呆
多物业组合下的最佳容积率以及利润最大化研究 一、前言 随着房地产开发的不断发展，目前在市场上越来越多的项目其开发的物业形态不再是单一的物业形态，而是由高层、多层以及别墅等多种物业的组合开发，特别是在近郊的许多规模大盘中，多物业的组合开发更是一种常态，那么在进行这些项目的物业配比时，何种物业组合才是最佳的组合？项目的最佳容积率应该是多少？如何进行物业配比才能获得最大的利润？本文试对此进行相关的研究，以找出问题的关键点。 二、重要概念设定 在进行相关分析时，首先释疑部分重要的概念： 各形态物业单位土地面积所产生的利润（以下简称土地利润）： 土地利润=（物业售价-单位面积开发成本）*物业参考容积率-每平米土地成本 物业参考容积率：大量市场经验数据所确定的各类建筑物业形态所应有的容积率。 每平米土地成本：地价分摊到每平米土地的成本 开发成本：主要包括项目开发产生的前期费用、建安成本、管理成本、销售费用以及其他费用。 三、研究前提 四、土地利润相关研究 ?通过对土地利润的研究可以发现，对某一特定的地块在相关经济指标（如地块的规划容积率、建筑密度、土地成本等）都确定的情况下，决定一块土地规划为何种物业能取得最大的利润的关键点在于各物业形态土地利润的大小，土地利润最大的物业即为
该地块的最佳物业形态 ?从土地利润的计算公式【土地利润=物业售价-单位面积开发成本-楼面地价】可以看出，各物业形态下土地利润的大小主要取决于该物业的售价、参考容积率和开发成本，物业的售价越大，土地利润越大；物业参考容积率越大，楼面地价越小，土地利润也就越大；开发成本越小，土地利润越大。 五、物业组合分析 通过第四节对土地利润的相关研究可以发现，对于房地产项目在进行产品定位时，何种物业形态的土地利润最大，即应选择该种物业为该项目首选物业，但是在实际的运用中，往往由于受政府规划以及地块容积率的限制，使得项目实际的物业选择与最佳物业选择有差距，然而我们能够通过模型的计算，找出项目开发的最佳物业类型组合，以及在此物业类型下的最佳容积率和最大利润。 5.1 规划容积率指标能满足各类物业形态的容积率 要求 在地块规划容积率较大时（R≥3)，能够满足各类物业形态的容积率要求。因此，在何种物业形态下的土地利润最大，该物业形态的容积率即为该项目的最佳容积率，如别墅类产品产生的土地利润最大，那么宁可牺牲容积率也应该将项目全定位为别墅类产品，如果高层产品的土地利润最大，那么就应该将项目全定位为高层类产品，并不需要通过加入多种物业组合以实现项目的最大利润。 但是需要注意的是，在某些特定情况下，选择土地利润最大的单一物业定位也许并不能实现项目的最大利润，而选择多物业的组合定位才能实现项目的利润最大化。 以某一地块修建高层物业的土地利润最大为例，在地块的限高以及建筑密度的设置较为宽松的情况下，在项目产品定位中加入多层或别墅等售价较高的高端物业使得容积率下降时，通过提高高层物业的建筑高度和部分增加建筑密度来弥补加入高端物业所带来的容积率损失，从而保持容积率不变，此时由于别墅、多层等高端物业每建筑单位的利润明显比高层的利润