项目前期策划方案第一部分市场分析
一、项目市场分析
二、类比项目分析
三、总结
第二部分产品
一、项目简介
二、案名建议
三、产品功能定位
四、产品形象定位
五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处
六、预计出现问题
七、产品配套
八、经营模式
九、项目诱人分析
第三部分价格
一、价格定位
二、价格策略
第四部分客户
一、客户来源
二、客户分析
第五部分广告
一、媒体选择
二、媒体策略
三、公关
三、促销
第六部分渠道第七部分销售控制
一、销售目标
二、销售周期
三、营销组合表
第八部分合作方式
第一部分市场分析
一、项目市场分析
惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。
市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。
我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。
二、类比项目分析
1、帝景台
①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积
②配套：装修带家仫电器
③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡，
付款方式一次性、按揭
④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品
⑤总结：
A、畅销原因
1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感；
2)地理位置好；
B、劣势：
1)由大户型改造，使用率低；
2)结构通风、采光不好；
3)目标消费意识加强；
2、御天名苑
①户型面积：4.6米高单套小复式，建面8-33平米，主力面积11-19平米
②配套：室内中高档装修，配地柜、沙发、煤气灶、抽油烟机、抽风机、
热水器，公共配套健身室、阅览室等文娱设施，服务酒店式服务
③价格：8-11M2/3-9万，12-19M2/8-13万20-33M2/13-16万
④总结：
A、优势
1）推广时间早；
2）总价低，客户易接受；
3）地理位置好，出租率高；
B、劣势
1）结构通风、采光不好；
2）无阳台、煤气禁用；
3、世纪新天
①户型面积：小户精品住宅，由2栋29层塔楼组成，设有观光电梯； 5-29
层为住宅功能， 35-50㎡的中小户型
②配套：毛坯交付
③价格：1870-3000元，均价2335元/㎡，付款方式一次性、按揭
④宣传：惠州日报、惠州速递、惠州广播电视报、现场条幅，主诉求小户
投资居住精典
⑤总结：
A、优势
1）推广力度大；
2）样板房装修具有较强的吸引力；
3）相对于御天名苑、帝景台来说，小户型为规划设计户型，阳台、通风相对较好
B、劣势
1）采光不好；
2）地段风水较差；
3）价格高；
4、鸿业自由港
①户型面积：30-50平方米
②配套：交付时豪华装修带家具电器
③价格：2800-3700，总价12-15万/套
④宣传：惠州速递、惠州日报报眼广告、围墙
⑤总结：
A、优势
1）户型较好
2）地理位置好
B、劣势
1）推广力度小；
2）开发商实力不够雄厚，前期工程进度慢；
. 项目合作方案书 编制部门：UAV部 编制时间：2015年11月5日
. 朝阳产业必展无限市场 热门行业必然趋之若鹜 新兴专业必占一席之地 高新技术必然享用终生 高薪就业必超蓝白“二领”超前占位必握发展先机 中国航空器拥有者及驾驶员协会（AOPA） 执行秘书长柯玉宝 目录
一、项目总体方案介绍 1.项目政策依据 2.项目运营模式 二、无人机专业介绍 1.无人机国内市场方 2.就业前景分析 3.就业岗位分析 三、专业设置及就业 1.课程设置 2.就业方向 四、专业优势及分析 1.集团介绍 2.研究及训练中心 3.师资力量合作 4.社会意义 五、人才培养方案和教学计划 1.人才培养方案 2.教学计划 六、实训室建设方案及报价 1.实训室建设 2.教学用机 七、服务细则 1.我司可提供服务 2.收费标准 八、总结
中国无人机消防与救援研究中心 中国航空器拥有者及驾驶员协会（AOPA） 联合打造无人机驾驶员走进校园活动 一、项目总体方案介绍 秉承“阳光、体面、高薪”的就业理念，中国无人机消防与救援研究中心，在民航局中国航空器拥有者及驾驶员协会（以下简称AOPA）的大力支持与悉心指导下，充分整合全国优秀教育资源与就业资源，精心打造----无人机驾驶与应用特色就业项目。 中国无人机消防与救援研究中心与全国院校联合办学----“无人机驾驶与应用”特色就业专业实验班 中国无人机消防与救援研究中心，按照《民用无人驾驶航空器系统驾驶员训练机构合格审定规则（暂行）》要求，为具备投资能力和各方面条件的高职院校策划标准化“无人机驾驶与应用专业”，每年在全国优质院校中限定培养200人。 1.项目政策依据 教育政策：《国务院关于加快发展现代职业教育的决定》、《教育部关于开展现代学徒制试点工作的意见》等。 航空政策：《国务院中央军委关于深化低空空域管理改革的意见》、《民用无人机航空器系统驾驶员管理暂行规定》等。 2.项目运营模式 协会引领，校校联合，校企合作，责任共担，利益共享 二、无人机专业介绍 1.无人机国内市场方面 军用无人机广泛应用于目标探测与侦查系统、电子战系统、无
项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关
三、促销 第六部分渠道第七部分销售控制 一、销售目标 二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式
第一部分市场分析 一、项目市场分析 惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。 市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套：装修带家仫电器 ③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡， 付款方式一次性、按揭 ④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤总结： A、畅销原因 1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2)地理位置好；
东宏时代广场项目建议书
目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应政府号召，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。铜梁区东宏时代广场，新建商业集中区。随着铜梁新城核心区工程的建设，东宏时代广场的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 东宏时代广场位于新城核心区中心商圈，地理位置优越，商机无限。 二、项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于铜梁新城核心区，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层居住性建筑和商业，宗地面积为100亩，位于金龙大道与中心路交汇处，四周为建设中城市商圈及大型住宅区，地理位置优越、交通便捷。 2、项目概况 项目名称：时代广场 建设地点：铜梁区中兴东路788号 建设规模：29.11万㎡ 占地面积：100亩
容积率：3.0 绿地率：50% 建筑密度：60% 2、项目提出的理由和过程： 东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号，处于铜梁新城核心区商圈，随着城市发展需要，传统的社区型商业已不能满足城市发展的进程，且人们出行、消费等生活习惯的改变，急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式，为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体，高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体，项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划五星级酒店与大型购物中心相结合，考
寻甸县房地产项目开发前期策划实践
1、摘要、关键词 摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产已经成为国民经济的新增长点，但在房地产界对房地产策划还有不少偏见，开发企业不重视房地产前期策划，直接导致大量商品房空置，造成资源严重浪费，与国家提出的建设节约型社会这一目标相背离。提出了房地产前期策划的意义、内容以及目前存在的问题和改进方法，希望为房地产策划业的发展起到一定的推动作用。 关键词：房地产项目前期策划科学发展观
目录 绪论 (4) 一、寻甸县简介 (5) 1、寻甸县地位概述 (5) 2、寻甸县人口和资源 (5) 3、寻甸县总体发展定位 (5) 4、寻甸县经济水平 (6) 二、房地产项目开发前期策划的重要性 (6) 5、房地产项目开发前期策划工作的任务 (6) 6 房地产项目前期策划重要性的具体表现 (7) 7 房地产项目前期策划存在的问题 (8) 8 解决房地产前期策划问题的主要途径 (9) 三、案例：寻甸群恒玉秀苑项目的前期策划 (12) 9、房地产市场环境分析 (12) 10、住宅小区开发前期策划 (13) 11、结论 (21) 致谢 (22) 参考文献 (23)
绪论 通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。通俗地讲，前期策划就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。
项目方案方案计划书 一、项目方案提出的背景和必要性 包括国内外现状、知识产权状况和发展趋势；技术突破对产业技术进步的重要意义和作用；项目方案可能形成的产业规模和市场前景。 二、国内外市场分析 包括国际市场状况及该产品未来增长趋势、国际市场的竞争能力、产品替代进口或出口的可能性；国内市场需求规模和产品的发展前景、在国内市场的竞争优势和市场占有率。 三、项目方案主要开发和建设内容 包括项目方案的主要科技攻关内容、项目方案目标及开发任务。 四、项目方案实施的技术方案 包括项目方案的技术路线、工艺的合理性和成熟性，关键技术的先进性和创新点；产品技术性能水平与国内外同类产品的比较；项目方案承担单位在实施本项目方案的优势。 五、项目方案实施的现有基础 包括项目方案承担单位注册地点、股权结构、资产和负债情况、员工构成、主要业务和主要产品、生产规模、主要装备和技术水平、近年来经营状况；对引进技术的消化、吸收、创新的后续开发能力；企业资质、信用和融资能力等。 六、项目方案组织机构和人员安排 包括项目方案的组织形式、产学研联盟运作机制及分工安排；项
目方案的实施地点；项目方案承担单位负责人、项目方案领军人物主要情况；项目方案开发的人员安排。 七、项目方案实施进度计划 包括项目方案阶段考核指标（含主要技术经济指标，可能取得的专利尤其是发明专利和国外专利情况）及时间节点安排；项目方案的验收指标。 八、项目方案资金需求及来源 包括项目方案新增总投资估算、资金筹措方案（含自有资金、银行贷款、科教兴市专项资金、推进部门配套资金等）、投资使用计划。 九、项目方案经济和社会效益分析 包括项目方案未来三年或五年生产成本、销售收入和利税估算；财务内部收益率、投资回收期、投资利润率、财务净现值等指标的动态财务分析；社会效益分析。 十、项目方案风险分析及应对措施 包括项目方案技术、市场、资金等风险分析及应对措施。 十一、其它需要说明的事项 十二、有关-- 1、项目方案承担单位工商登记营业执照（复印件）； 2、企业资质证书、专利证书、特殊行业许可证和产品获奖证书（复印件）， 3、上年度《资产负债表》、《损益表》、《现金流量表》及审计汇报（复印件）；
房地产前期策划案例 房地产前期策划案例 一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内-裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业!在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存!光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史!目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是多方的，我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么!前期策划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗!后代品种好不好找朋友时就得看好了。 一、说成本估算成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查，是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程;估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的办法来，这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话!既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。目前业界(就我所知道的长沙大多数策划公司)的房地产开发成本算法有两种做法：
第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法;第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准，因此业内大多也是凭经验办事，加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作，策划公司对成本的估算显得尤为重要。可惜的是目前策划公司构成过于复杂，做广告的，做二手房的，做代理的样样俱全，门槛太低，虽是各有所长，却是忽略了这项基本技术。料想一下，一个投资几千万上亿的开发项目，号称开发商智囊团的策划人连笔账也算不清，耻，也无怪乎别人说我们是撮把子了! 二、说经济分析为开发商提供全面咨询，为其资金安排提出合理建议，为项目成本控制出谋划策是房地产策划的一项重要功能。若把房地产策划分个大小，我觉得有三个层次，一层是房地产开发项目的
房地产项目开发策划书 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
房地产开发与经营课程设计目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议
（六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武 汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。 2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场 更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响
与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重 站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二 套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临着名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进……区域配套档次提升。 10年供应量预估
目录 中文摘要 (5) 第一章市场分析 (4) 一、宏观环境因素分析 (6) 1.1某经济现状及发展趋向分析 (6) 二、某房地产市场分析 (8) 2.1某市房地产现状及趋向分析 (8) 2.2某房地产市场供求分析 (9) 2.3房地产市场价格分析 (10) 2.4房地产市场空置简析 (11) 2.5各区房地产市场特点及趋势 (11) 三、项目提案的原则及思路 (14) 四、商用物业发展的要点分析 (15) 4.1商用物业的类型 (15) 4.2商用物业的特征 (16) 五、广州商用物业的发展轨迹 (19) 六、某市商业环境分析 (20) 6.1商业布局总体分布 (20) 6.2主要商业物业竞争格局分析 (21) 6.3 2001年-2002年某市商用物业销售市场的简析 (22) 6.4现阶段商用物业销售市场的总结 (24) 6.5商用物业市场的发展趋势分析 (25) 6.6商用物业市场存在的现实问题 (26) 七、某商业经营及市民消费行为分析 (28)
7.1某商业经营及主要商业项目销售额分析 (28) 7.2居民收入水平和消费结构分析 (29) 7.3某市民消费心理分析 (31) 7.4主要商业地段经营者分析 (33) 八、针对性的区域商情调查 (34) 8.1调查目的 (34) 8.2五星商圈主要街区功能分析 (35) ⑴龙城路街区功能分析 (35) ⑵解放路街区功能分析 (35) ⑶文惠路街区功能分析 (37) 8.3五星商圈主要商场经营分析 (37) 8.4近期同区规划的影响 (41) 九、客户群体分析 (43) 9.1目标客户群体 (43) 9.2目标客户群的需求分析 (44) 第二章项目分析 (44) 一、地理位置 (45) 二、项目规模 (45) 三、项目现状 (45) 四、项目的资源整合 (46) 4.1与城市规划前景的整合 (46) 4.2与商业发展最高经营业态的整合 (47) 4.3与商业经营功能的整合 (48)
项目研讨会方案策划书 ——WORD文档，下载后可编辑修改—— 研讨会方案1 活动主题：集众人之经验，达众人之提高。 活动背景：金秋时节，在派斯送走一批毕业生的同时，一批风华正茂、梦想飞扬的新生选择了派斯这个美丽的舞台。为了让所有学生开启远航的风帆，能够在派斯收获成功的喜悦，我系决定举办学习交流会，为教师和学生及新生和老生之间搭建交流的平台。 活动目的：能够让新生和老生在学习方法上进行沟通，同时也让教师和学生之间有一个交流的平台，让学生找到更加适合自我的学习方法。活动目标：搭建交流平台，到达学习目的。 活动时间：待定一小时-两小时 活动地点：待定 活动邀请：所有会计学系班级的班长、团支书、学习委员，专业教师，领导(其他同学愿意参加的也能够来)。 具体安排：1、主席团：负责协调安排好全局形式。 2、学习部：负责组织和策划活动的整个流程，调节一下活动气氛。 3、纪检部：负责坚持会场秩序及安静，坚持好的氛围。 4、宣传部：负责提前做好宣传准备。 5、其他部门做好协调。 活动流程：活动前期：1、联系主持人、嘉宾，收集资料。 2、主持人与嘉宾之间进行交流沟通。
3、确定交流会时间及地点。 4、制作宣传单、ppt及一切与活动有关的准备。 5、派发宣传单，联系相关人员。 6、租借场地。 7、研究位置问题，多借一些凳子。 8、研究天气问题，专门用几张桌子放雨伞。 9、准备一箱矿泉水，二十个本子及二十支笔(当做活动奖品)。 活动中期：1、工作人员提前到场布置会场。 2、嘉宾入场。 3、主持人宣布交流会开始，介绍嘉宾。 4、学校领导致辞。 5、教师发言并介绍专业学习方法。 6、老生代表发言。 7、新生代表发言。 8、师生互动(学生向老提问、新生向老生提问)。 9、小活动(主持人向来场的所有学生提趣味问题，答对的就能够获得小礼品一份)。 10、新生代表发起宣传口号，要起必须的号召作用。 11、主持人宣布交流会结束。 活动后期：1、整理会场。 2、学习部成员写活动总结。 3新闻修改写交流会报道。
潼南项目 前期策划方案 深圳市思博置业顾问有限公司 二00五年九月十二日
目录 第一部分市场篇 我们处在什么样的市场环境——潼南市场调研 第二部分定位篇 我们如何领导潼南的住宅市场———项目市场定位 第三部分产品篇 我们应建造怎样的产品 ——项目发展建议
第一部分市场篇 我们处在什么样的市场环境 ——潼南市场调研 一、潼南县概况 潼南位于重庆西北部，地处四川盆地中部偏东。东邻合川，南接大足，西连安岳，北靠遂宁，幅员面积1594平方公里，总人口92万，辖31个镇乡，561个行政村，是距重庆主城区车程仅两小时的近郊大县，是川渝两地的经济结合部，是重庆对外开放的渝西北窗口。县人民政府驻梓潼镇。 潼南是农业县，素有鱼米之乡、蚕桑之乡、黄桃之乡、小水电之乡的美称，是全国"粮食、瘦肉型猪、黄桃"生产基地县。 （区位地图） 二、区域划分 （潼南区位地图） ?第一个片区――潼南老城区 江北新城 老城区位于梓潼镇涪江南岸，为原潼南政府所在地。目前潼南县城人主要居住和生活在该区域，区域配套设施完善，人口密度大，为一个历史悠久的老城区。 （街区图片） ?第二个片区――江北新城 老城区 凉风垭经济园区
潼南江北新城位于梓潼镇涪江北岸，与旧县城隔江相望，与拟建中的遂渝快速铁路车站紧密相邻，涪江大桥将其与旧城联为一体。江北新城地势平坦，环境优美，地理位置十分优越，随着县城"东下北移"战略的实施，将逐步成为全县政治、经济、文化中心。 潼南江北新城总体规划5平方公里，至2005年底，江北新城3平方公里将全面建成，新城区人口将达到3－5万人。 （新城行政中心） ?第三片区――凉风垭经济园区 凉风垭经济园区是潼南县新规划开发建设的城市新区，是重庆市乡镇企业示范区，是以非公有制经济为主集商住、商贸、旅游观光为一体的生态经济园区，园区规划占地2.5平方公里，人口2.5万，建成时间五年。到目前为止，整个园区投资总额已达3.5亿元，建筑房屋面积为30万平方米。 （经济园区） 三、在售楼盘调研 目前潼南在售楼盘主要分布在老城区、江北新城和凉风垭经济园区，在售楼盘个数约10个，调研资料及分析如下： ?潼南老城区 老城区为潼南县人的主要生活区域，房地产开发以旧城改造为主，在售楼盘仅有嘉瑞花园和阳光小区两个项目。供应量相对较小。 ?嘉瑞花园Array基本情况： 开发商：重庆市嘉瑞房地产开发有限公司 物业位置：潼南县大同街225号 建筑类型：多层
WORD 房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达 3141 亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之
房地产项目前期策划工作 一、市场调研 （一）城市发展PEST分析 1 .城市发展政治环境（P） 1）国家或城市发展宏观政策 2）城市规划发展趋向分析 2 .城市发展经济环境（E） 1）城市建设状况 2）城市产业发展 3）城市经济实力（人均GDP） 4）城市消费实力（恩格尔系数） 5）城市精神价值 3 .城市发展社会环境（S） 1）城市人口及结构 2）城市化水平 1 3）基尼系数：I ---：' 4）人均居住面积 4 .城市发展技术环境（T） 1）城市智力及研发水平
2）新技术产品产值所占比重（%）
3）社会劳动生产率（元,人） 4）科技进步贡献率（%） 二）城市发展房地产总体环境调研 1．城市房地产市场现状特征 1）城市房地产市场总体特征 a. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 b. 城市房地产市场供求关系和结构分析 c. 城市房地产区域特征分析 d. 城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 a. 城市房地产开发主体特征 b. 城市房地产产品特征 c. 城市房地产服务主体特征 d. 城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测 a. 宏观政策对房地产市场的影响 b. 城市投资环境发展分析 c. 城市房地产投资趋向分析 d. 城市房地产发展趋势分析 三）区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征 3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按
竞争性依此分层次研究。内容包括： 1）规划设计及卖点 2）产品组合及特征，包括户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 3）项目定位 4）营销综合及策略 5）价格标准及策略 6）媒体广告及效果，包括广告宣传、主打广告语等。 7）促销措施及效果 8）销售状况 9）客户群分类特征 10）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）区域房地产相关项目调研分析 2）与本项目竞争关联性调研分析 a. 项目所处外部环境比较 b. 项目核心价值点比较 c. 项目市场机会比较 d. 项目发展策略比较
项目实施策划书 篇一：XX工程项目实施策划书 第 1 页共 1 页 项目概况及主要管理目标 第 2 页共 2 页 : 版本 编制 审核 批准 机电安装公司项目实施计划书第 3 页共 3 页编制 01 日期：XX年08月31日 第 4 页共 4 页 目录 一 二 三 四 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11 12 13 五 14 15 16 17 18 19 20 21 22 第 5 页共 5 页工程概况及主要管理目标191 项目组织机构审批表192 项目风险初始识别清单193 施工相关实施计划部分194 工期计划194 临建实施计划195 临时
水电实施计划196 技术实施计划197 质量实施计划199 职业健康安全实施计划201 环境管理实施计划202 管理人员配置计划204 办公设备配置计划205 物资采购实施计划206 劳务分包实施计划207 施工机械实施计划208 信息管理计划 209 商务相关实施计划部分价款风险对比表210 施工方案优化实施计划211 专业分包实施计划212 合同履约计划213 资金流量计划214 关系协调计划215 甲方指定分包管理计划216 变更、签证及索赔计划217 工程结算实施计划218 篇二：项目实施计划书 项目名称： 用户名称： 地址： 电话： 传真： 编写单位： 地址： 电话： 传真： 文件版本： 日期：项目实施计划书络综合布线系统工程 项目要求、假设及用户责任约定项目要求为了保证
按时有效地完成本项目，我们要求用户承诺和保证如下事宜：指定负有全责的项目经理，参加项目的日常活动。有关项目的日常事 务，华南资讯科技有限公司都经过项目经理进行，如该指定的项目经 理有任何变动，应以书面方式及时通知华南资讯科技有限公司。 指派适当数量的合格技术人员与华南资讯科技有限公司合作，这些工 作人员应尽力协助和配合华南资讯科技有限公司工作。 按项目进度及时、准确提供各种所需信息资料； 对本实施计划所做的任何更改均需经用户和华南资讯科技有限公司审 阅以评估所做更改在开销和时间上的影响，并且必须经用户和华南资 讯科技有限公司通过由双方共同执行的“工作更改授权书”批准后方 可生效。承诺将对华南资讯科技有限公司提交的任何工作结果，进行谨慎的质 量验证和测试，并对随后的生产实施负责。 项目管理人员、关键用户和技术人员必须及时确认在项目过程中所有
编号: 项目前期策划合同 合同双方 甲方名称： 注册地址： 法定代表人: 联系电话： 乙方名称： 甲、乙双方本着诚信、友好合作的原则，就甲方项目（以下简称本项目）的市场研究、 项目定位等前期策划工作事宜进行了充分协商，对甲方委托乙方为本项目独家前期策划事宜达成协 议，具体条款如下： 第一条项目名称及标的物地址 1. 项目名称： 2. 地址： 第二条委托内容 1. _________________ 本项目共约亩（暂定）的占地面积，甲方委托乙方为该项目提供前期策划服务，乙方 按本合同约定收取项目前期策划费。 第三条甲方的权利及义务 1. 甲方须按照本合同第五条规定向乙方支付有关的前期策划费。 2. 甲方负责及时向乙方提供真实详尽的与本项目策划有关的信息和资料，并承担因上述资料及承诺所产生的对 本项目客户的责任。 3. 甲方负责办理本项目的房地产开发所需的全部文件，保证本项目有关资料的合法性。 4. 甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助。 5. 负责评审乙方提交的所有前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工 作，并提出改进意见。 第四条乙方的权利及义务
1. 乙方依据本合同第五条向甲方收取双方约定的前期策划费。 2. 自首批款到账之日起三个工作日内，乙方启动本项目市场调研、前期定位、规划设计任务书、规划设计评 审具体跟踪工作。 3. 乙方在前期策划工作过程中，应对本项目周边市场进行调查，同时根据本项目情况，进行定期市场研究及 应对策略制定等策划工作。 4. 乙方保证前期市场调查的准确性和完整性、及时性，其提交的前期市场调查报告和策划方案等文件应具有 准确性和可操作性，并通过甲方的审查。 5. 乙方向甲方所提交的报告、方案及建议均应以书面形式提交，并须对其内容予以详细解释。 6. 乙方应在向甲方提交《市场调研分析报告》、《项目定位策划及物业发展建议》、《项目规划 任务设计任务书》后，如甲方提出修改意见，乙方应及时配合甲方进行修改。 第五条前期策划费及收取方式： 1. 乙方针对项目按照双方制定的工作进度安排，进行前期市场调研、定位策划、物业发展建 议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作，甲方按照约定支付前期策划费用为：_ 万 元整。 1）双方确定合作意向，在签订正式合同后3日内付策划费 _万元，用于支付乙方前期策划工作开展费用。 2）乙方确定收到第一笔款后个工作日内出具《市场调研分析报告》，乙方甲方进行汇报， 甲方确认方案后丄日内支付给乙方前期策划费 __________ 万元。 3）乙方确定收到第二笔款后_20_个工作日内出具《项目定位报告及物业发展建议》，乙方专题向甲方进行汇报，甲方确认收到报告后3_日内支付给乙方前期策划费_________ 万元。 4）乙方确定收到第三笔款后后乞个工作日内出具《项目规划设计任务书》，持续跟进本项目后续服务直到规划设计报建完成为止。 2. 甲方在收到乙方报告后如有异议应于10个工作日内书面反馈意见，若无异议应于10个工 作日内在乙方《报告提交确认单》内签字，如10个工作日内无任何意见反馈，则视为认可 乙方报告部分及全部内容并向乙方足额支付相关费用；乙方在结算前期策划费时，应以甲 方签字的《报告提交确认单》为依据；甲方需按照上述规定时间向乙方支付策划费，如在甲方确认后延迟支付策划费，且延迟时间超过3天以上的，从第四天开始乙方将按照总策 划费的万分之二向甲方每日收取滞纳金。 3. 乙方提交报告并收到甲方意见后，需及时对报告成果进行修改。 4. 甲方支付乙方前期策划费时，乙方给甲方开具正式发票，税费由乙方自行承担。 第六条策划团队的组建 1. 合同签订后，乙方委派本项目总负责人1名，策划经理1名，策划人员2名；调研员若干。
房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 （一）市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 （二）产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规，控制人口增长，合理规房产市场，拟制良性房产圈 技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：
XXX项目前期策划服务合同 甲方： 乙方： 甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。 第一条委托项目 项目名称：XXX 项目地址：坐落于云南省昆明市晋宁县晋城镇滇池湖畔 第二条委托事项
甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括： 第一部分：项目定位服务。 主要包括以下内容： （一）、项目基本条件与属性分析： 1、项目地形特征分析； 2、项目周边自然环境、人文环境分析； 3、项目周边居住氛围分析； 4、项目城市配套、道路、交通状况分析； 5、项目开发目标与约束条件。 （二）、项目开发背景分析： 1、宏观分析： 2、微观市场分析： 3、目标客户群分析： 4、进入市场的机会点分析： （三）、市场和产品定位报告。
1、主题定位； 2、形象定位； 3、开发理念及价值体系； 4、经营模式； （四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分：概念规划服务。 积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间内完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加云南省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划方案。主要包括以下工作： (一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。 (二)初步方案评审： (三)方案深入： (四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果：
一、目的 项目前期策划是项目经理部在工程项目施工之前或施工前期对其施工组织方案、管理措施、经营管理目标和方案的总体筹划，也就是对项目经营模式、项目机构及人员组织管理、施工平面布置、施工技术方案、施工进度、质量、安全、机械设备配置、施工材料组织、资金流、风险规避方案等进行策划，从而能够达到有组织、有措施的指导安排项目各项相关安全生产工作，使其新建项目在各种有保障前提下能顺利完成。 二、适用范围 本公司所承接项目 三、策划的基本原则和施工项目部组织结构 项目策划的基本原则：项目策划应以“事前策划、目标清晰，责任任务分明、 过程控制严谨、执行有力，事后总结、不断改进规范”为总体思路，遵循“以合 同条件为基础、以施工组织优化为重点和以收定支”的原则。 （1）、工程总体目标 项目部是公司的派出机构，它要代表公司全面履行与业主之间签订的工程施 工承包合同；要全面履行公司内部经营管理制度，完成公司下达的各项生产经营 考核指标。因此，项目部成立之后应结合工程施工承包合同的约定和公司经营管 理制度的要求，确定出合理的项目经营总体目标。 1、工程质量目标 1）、杜绝重大质量事故，一般质量事故控制在部颁规定内。 2）、严格按现行国家行业的法律、法规、实施管理，信守合同。 3）、建设工程一次竣工验收合格率100% 4）、工程质量用户满意率95% 2、环境健康安全目标 1）、杜绝重大人身伤亡事故，设备事故； 2）、杜绝重大责任交通事故，火灾爆炸事故； 3)、重伤事故为零； 4)、轻伤事故率5‰； 5）、加强能源、资源使用管理，减少浪费； 6）、强化教育培训，增强员工环保及职业健康安全意识； 7）、改善生产条件，预防和控制职业性危害；
房地产前期策划方案房地产前期策划中的几个应注意的问题 一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业！在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存！光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史！ 目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是多方的，我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么！前期策划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗！后代品种好不好找朋友时就得看好了。 一、说成本估算 成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查， 是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程；估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出
个最赚钱的办法来，这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话！既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。 目前业界（就我所知道的长沙大多数策划公司）的房地产开发成本算法有两种做法：第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法；第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。 目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准，因此业内大多也是凭经验办事，加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作，策划公司对成本的估算显得尤
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析