006年成都房地产市场年度研究报告
之宏观环境篇
目录
一、房地产市场宏观环境分析3
1.全市房地产市场宏观开发情况3
2.成都市全年商品房宏观市场情况4
二、国家宏观政策5
1.《房地产抵押估价指导意见》5
2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6
三、市政发展动态7
1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7
2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8
3.公务员掀起“南迁潮”9
四、土地市场政策10
1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10
2.四川省国土资源厅用地“新政”11
3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13
4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14
五、二手房市场政策15
1.税务部门将加强房产税收经管15
2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16
4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17
六、针对开发商的政策18
1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18
2.建设部“限外”新政即将发布19
3.成都顶级写字楼市场论坛召开20
七、针对消费者的政策21
1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21
2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22
3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23
4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24
5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25
八、热点政策分析26
1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26
2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27
一、房地产市场宏观环境分析
1.全市房地产市场宏观开发情况
?工业
1-11月份，全市规模以上工业累计完成增加值672.48亿元，同比增长25.4%。企业产销衔接情况稳定，实现产销率96.2%。从轻重工业看，重工业完成工业增加值405.89亿元，增长27.4%；轻工业完成工业增加值266.59亿元，增长22.6%，重工业发展快于轻工业4.8个百分点。从经济类型看，国有及国有控股经济完成176.32亿元，增长14.8%；股份制经济完成389.41亿元，增长27.3%；“三资”企业完成91.76亿元，增长
20.9%。
?投资
1-11月份，全市完成固定资产投资1638.86亿元，同比增长32.2%。其中基本建设投资761.52亿元，增长36.8%；更新改造投资327.03亿元，增长23.6%。
?消费
1-11月份,全市实现社会消费品零售总额1050.34亿元，增长14.8%；其中住宿与餐饮业191.22亿元，增长15.7%。按经济类型分，国有经济52.88亿元，增长5.1%；私营个体经济507.65亿元，增长14.7%；外商及港澳台经济118.06亿元，增长19.4%；股份制及其他经济287.37亿元，增长17.8%。1-11月份，我市居民消费价格指数为101.8。
?金融
截止11月末，全市金融机构各项存款余额5353亿元，同比增长21.8%，其中全市储蓄存款余额2368亿元，增长17.2%；金融机构各项贷款余额达到3558亿元，同比增长17.1%；其中，个人住房贷款余额达到512亿元，增长32.1%。
?居民收入
1-11月份，全市城市居民人均可支配收入11497元，同比增长12.2%，比去年同期提高2.3个百分点。城市居民人均消费性支出9045元，同比增长12.6%，其中食品3179元，同比增长2.7%，交通和通讯1308元，同比增长16.0%，教育文化娱乐服务1278元，同比增长13.7%。
2.成都市全年商品房宏观市场情况
?全市商品房供求总量大副增长，供应面积首次突破2000
万平M
今年1-11月，全市供应商品房2029.03万平M，增长29.4%，供应面积首次突破2000万平M规模；成交商品房1755.25万平M，同比增长19.4%，总体市场呈现供销两旺势头。同期五城区供应商品房1030.57万平M，增长27.1%，成交商品房872.31万平M，增长19.4%。
?全市商品房市场供求关系得到缓解
1-11月，全市商品房当期供销比为1.16。同期，五城区商品房当期供销比为1.18。无论是全市还是五城区，供应量均大
于销售量，供销比不断增大，供求紧张关系已得到缓解。
五城区商品房分物业类型供求情况
1-11月，五城区累计供应新建商品房1030.57万平M，其中供应住宅物业777.73万平M，供应占比为75.5%；供应商业物业84.34万平M，供应量比去年同期下降，供应占比为8.2%，同比大幅增长，供应占比为4.9%。
同期，五城区累计成交商品房872.31万平M，其中成交住宅744.10万平M，成交比为85.35%；成交商业物业68.53万平M，成交占比为7.9%；成交办公用房28.37万平M，成交占比为3.4%。
二、国家宏观政策
1.《房地产抵押估价指导意见》
1月24日，由建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产抵押估价指导意见》出台，于2006年3月1日起施行。
与以往的规范性文件、技术规范相比，《意见》明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系；明确了房地产抵押估价的原则；明确了房地产抵押估价要进行变现能力分析；明确了房地产抵押估价要特别提示的内容。对维护房地产抵押估价各
方合法权益，推动整个房地产估价行业健康持续发展，具有十分重要的作用。
点评:
《意见》的出台，进一步完善了房地产估价技术规范体系，提高了行业自律组织加强自律经管的能力。可以有效发挥房地产估价在防范金融风险中的作用，进一步理顺银行等金融机构、借款人与房地产估价机构间的关系。起到规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险的作用。
2.《关于制止违规集资合作建房的通知》
8月18日，建设部、监察部、国土资源部三部委联合发布《关于制止违规集资合作建房的通知》。通知要求，自通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房工程。其目的在于防止他们“超规范为本单位职工牟取住房利益” ——不到市场价一半。集资房的入市，无疑对分享商品房暴利（价格超过集资房一半）的开发商、地方政府、有关部门等相关利益集团的利益，构成了威胁。
点评:
造价低廉的集资房流入市场，把处于垄断状态的房地产市
场撕开了一个缺口，在客观上对平抑房价是有一定帮助的。一旦叫停，有可能对房地产市场造成三个方面的影响：其一，减少了房地产市场中的房源供应渠道，等于在事实上强化了开发商的垄断地位，房价更容易为开发商等利益主体所左右。
其二，单位集资建的房，并非都入市交易，相当一部分是自住的，一旦集资建房叫停，将把部分需求者逼向市场，使他们被迫从开发商手中买房，这将加剧买房人之间的竞争，形成推动房价上涨的一支重要力量。
其三，通过单位集资建房，人们有了一个看得见的参照，可以大致掌握建房的真实成本与相关利益主体的获利多少——在信息不对称的房地产市场，这个信息显得非常重要。而且，由于集资建房的价格真实存在着，开发商等相关利益集团在抬高房价时，多少会有所顾忌，他们不敢走得太远。倘若叫停单位集资建房，个人集资建房又由于种种原因发展不起来，房地产市场的信息将被相关利益集团牢牢地掌控，变得更加不透明，相关利益集团很容易浑水摸鱼，伺机推动房价上涨。
三、市政发展动态
1.地铁1号线一期2007年5月完成建设
成都地铁1号线一期工程南三环地铁站已于2月25日开始地铁站点基坑的挖掘工作，这是成都地铁中第三个开始施工的
地铁站。同时，与该地铁站相连接的两段地铁隧道目前也正在进行挖掘施工， 2006年5月，该地铁站及两侧的地铁隧道就将完成挖掘工作，开始主体施工，并在2007年5月完成建设。
成都地铁1号线初期建设线路，北起红花堰，南至孵化园，全长15.998km，全部为地下线，共设15座地下车站，并与规划5、6、4、2、3、7号线及6号线支线分别在火车北站、人民北路站、骡马市站、天府广场、省体育馆、火车南站及新益州站换乘。预计2008年底全线土建工程完工，2010年建成试运营。成都计划5年内建成全长15.9公里的地铁1号线一期工程。
点评:
按照设计，成都地铁最高行驶速度为80公里/小时，最大客流量为每天100万人次。高峰每小时单向最大断面客流量为4.1万人次；远期全日客流量（2030年）为100万人次。据成都地铁一期工程初步规划，运行时间为早上5：00至晚上11：00，全日营业时间共计18小时。全线建成后，初期可形成的最大客运能力为全日客流31万人次，从而减少地面交通压力，较大程度的缓解沿线区域交通紧张矛盾，改善居民出行条件和乘车环境。地铁线横贯南北，成为联系成都经济的桥梁。
2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都
1月22日，又一家国际物业顾问公司世邦魏理仕宣布在成
都设立办事处，以进一步扩大其在中国的业务规模。从2005
年7月中旬高力国际到年底仲量联行的落户，再到世邦魏理仕的进入，半年时间内，已连续有三家国际物业大鳄将触角伸到成都，反映出成都房地产尤其是商业地产市场的巨大潜力。
点评：
借助办事处的成立，世邦魏理仕的触角成功伸入成都市场。高力国际、仲量联行与世邦魏理仕的相继进入，加之戴德梁行、宏腾国际等先入者，成都的物管业由此进入了一个激烈的竞争时代。虽然跨国公司纷纷进入成都，但随着高档写字楼等商业地产工程不断崛起，成都的物业经管市场仍然有着巨大的发展空间和潜力，对外资物管大鳄的吸引力，在很长一段时间内都不会消失。
3.公务员掀起“南迁潮”
由于不少机关事业单位将南迁，而单位能够解决的住房数量又极其有限，因此大量的住房需要通过市场途径解决，这是公务员和事业单位职工首选在城南置业的真正原因。为了解决单位员工的住房问题，计划将办公地点搬迁到城南的部分机关企业开始在这里大量团购住房。多家单位团购住宅数量至少都在100套以上。目前已有单位愿意整栋购置其在城南开发的高层电梯公寓工程。
点评:
尽管目前即将迁到城南办公的机关事业单位和国有企业在城南也有单位集资建房计划，但供应缺口仍然很大，这需要通过市场途径来解决他们的住房问题。从总体上看城南住宅供应量仍然很充足，短时间内城南会出现住宅供不应求的局面。
天府长城二期嘉南地, 世纪城天鹅湖, 蓝光凯丽滨江, 远大地产等城南的工程接待量比以前增加很多。其中,公务员和事业单位的职工占了很大比例,直接因素就是城南副中心建设的提速，住宅需求在近段时间出现了井喷。住宅工程以单位团购方式销售，开发利润会受到一定影响，对企业品牌宣传也没有益处。因此开发商对团购客户的态度比较谨慎。
四、土地市场政策
1.《国有土地使用权出让合同补充协议》
国土资源部、国家工商行政经管总局发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿。在该征求意见稿中，一项被称作“勾地”的国有土地使用权出让新方式7月正式执行日。但国土资源部强调，“勾地”绝不会突破“831”以后既有的国有土地使用权交易原则。
所谓“勾地”，是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人
对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。“勾地”实际上来自于香港的土地批租制度。香港的“勾地”是在暂停正常“卖地”的前提下执行，“勾地”的前提是单位或个人承诺愿意支付的土地价格，且该价格得到政府主管部门的认可，但须通过“招标、拍卖、挂牌”的方式出让。只是在无人应价的情况下，“勾地”成功者以“勾地价”将土地买入。
点评：
“勾地”制度是被认为是规避流拍风险、让土地价格保持稳定的有效手段。因为实行“勾地”政策后，由于勾地成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入，这使得政府可以防止土地贱买或是流拍情况的产生。但就目前情况来看，土地流拍一般是因为地块位置不好或达不到开发商的要求，因此“勾地制”对土地流拍所起的作用并不大。但如果出于防止土地被“贱拍”，可能比较有效。但从市场发展的角度看，“勾地制”会加剧开发商之间的优胜劣汰，政府部门应该避免利用政策来控制市场情况的出现，而应该让市场自身进行调控。
2.四川省国土资源厅用地“新政”
为落实工业强省战略，省国土资源厅出台系列“新政”降低工业用地门槛。推行土地年租制，鼓励工业企业采取租赁方
式使用国有土地，逐年缴纳租赁金，只是降低工业用地门槛的方法之一。对省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业和外商投资企业，都可以作价出资、入股的方式配置国有土地。
利用现有存量土地，鼓励需要搬迁改造的工业企业进入工业集中区（园区），原企业以出让方式取得土地的增值部分，可按企业投资规模大小给予部分或全部返还。对符合国家产业政策的鼓励发展的产业工程和优势企业的扩建，允许采用协议出让的方式供地，地价可按土地取得成本或基准地价的70%确定。对重大工业工程，可启动工业用地地价成本补贴机制。可见，土地集约化程度越来越高，土地利用向工业倾斜。对新上工业工程，必须进入工业集中区，同时实现集约用地的目标。
点评：
工业用地政策的改革，将统筹考虑全省土地利用总体规划的修编，为全省工业战略性发展预留空间，促进优势产业和特色经济的形成。原企业以出让方式取得土地的增值部分，可按企业投资规模的大小给予部分或全部返还。鼓励了需要搬迁改造的工业企业进入工业园区。每年从经营性用地的土地出让金等收益中，提取工业用地地价成本调节资金，设立专与此同时，工业工程用地将受到严格的规账核算，专项用于调节补贴工业工程用地的地价成本，支持了工业园区和产业集群的发展。工业工程用地不得擅自改变土地用途，以此确保工业用地真正是
在工业发展中发挥作用。
3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地
7月，城南新区推出200多亩住宅用地，还有与九龙仓城南地块相邻的两宗商业用地，以及高新西区起步园区的一宗商业用地即将推出。一块位于南部副中心总部办公区（高新区原仁和村6组、和平村12组）。一块位于南部副中心总部办公区（高新区原永安村7组、仁和村6组）。
点评:
自从锦绣花园、中华园、锦官新城等高档楼盘在城南开发，城南就注定了“南富”的地位，目前已形成如玉林、棕树、桐梓林、紫荆等多个较为成熟的生活居住区。在政府向南发展的带动下，再加之人南延线的通车，为城南房产开发带来了新的契机，地铁1号线的即将建设，和黄地块的即将动工，将掀起城南房产开发的又一高潮。
在城市向东向南总体发展的规划指导下，未来数年，成都斥资数百亿元将“国际城南”打造为以商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业为主的高规范、高规格的城市新中心。美领馆、德领馆、韩领馆、法领馆、泰领馆已在城南落户，数十家世界500强企业的成都分公司及办事处也在城南“入户”，五星级酒店、甲级写字楼、高档娱乐会所、高尔夫球场、西餐
厅、各国美食、名店街等逐渐建成，不但提升着城南的整体形象，也吸引更多的人在城南消费。
4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国
有土地使用权规范》
2006年8月1日起,国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》实施，其目的在于直接在土地出让环节稳定房价。新《规范》规定，房屋销售价格限制、销售对象、套型结构比例等条件将直接成为土地出让技术方案的重要内容，只有符合房价销售限制等要求的开发商，才有资格拿地。
点评:
只有符合房价销售限制等要求的开发商，才有资格拿地，所以，为了保证一定的利润，房地产企业必然要在销售价格上做文章。以毛坯的形式来交楼是一个最简单的办法。发展商在拿地时的报价也就可以相应降低，如果消费者想买到带装修的住房，可选择出钱买装修套餐。现在做建筑设计的人都会保留一定的安全系数以保证建筑主体结构的安全，但若为了降低报价来增加拿地时的竞争力，就不排除有人会自动地降低这些安全规范，这样做的后果比较严重，说不定会导致建筑的质量事故。精致品质的大户型未来的生存空间可能会越来越小。
五、二手房市场政策
1.税务部门将加强房产税收经管
1月17日，国家税务总局副局长王力在国务院新闻办举行的新闻发布会上表示，按照《个人所得税法》的规定，个人出售自有住房取得的收入，减去财产原值和合理费用后的余额，按“财产转让所得”工程计征个人所得税，税率为20％。2006年，税务部门将会同有关部门，进一步贯彻落实国家关于房地产的各项税收政策，进一步加强房地产税收征管。
现行的房地产交易中个人所得税的缴纳，对普通住房给予了一些优惠政策。比如，对个人出售住房以后，在一年内换购住房的，符合规定的可以免交个人所得税。同时，对于个人出售住满5年惟一的生活用房，在出售时免个人所得税。
点评：
虽然目前成都还没有开征这个税种，但是在房价持续上涨和限制投资性和投机性住房的大环境下，成都开征该税种是个必然趋势。而20％的个税的开征，可能会导致二手房交易量的巨幅下滑，靠赚取佣金生存的二手房中介企业将受到的极大影响。此外，二手房交易的下滑将直接带来新商品房销售的困难，“旧的不去，新的不来”，升级换代型的住房需求将被抑制，同
时投资型需求也将退出市场，房地产市场有可能进入冬天。
2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估
2月13日工行四川省分行开始在成都和绵阳试点开办直客式个人住房贷款业务，取消了强制房贷险。并且此次工行直客式贷款试点将二手房也包含进来，同样享受9折利率，而且房龄在5年内的不需要评估。去年各大银行陆续推出直客式贷款后一直迟迟未动的工行，如今突然发力，加之几天前光大银行固定房贷利率的推出，房贷的政策变得更宽松。
点评：
经过一轮宏观调控，2005年房地产开发贷款增幅不断下降，个人按揭贷款也相应减少。随着狗年的到来，银行正在逐步走出对房贷等个人消费信贷业务收紧的阶段，2006年房地产贷款有可能比去年放宽，包括房地产开发贷款和个人住房按揭贷款。光大银行与工行一周来相继出台的房贷新政，已初露端倪。不过，目前房地产市场尚没有调整到位，整体上看国家仍然会延续去年的调控政策，房贷中的风险仍不可忽视。
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》
8月1日起，《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得
税的通知》正式强制执行。通知要求：对能如实提供上次购房发票以及相关合理费用凭证的，按房屋转让所得征收20%的个税，反之，则按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局在住房转让收入.1%-3%的幅度内确定。许多城市均选择了1%的税率，然而四川选择了3%。
点评:
成都在进行二手房交易的时候，大部分是按照指导价申报,指导价要比实际的成交价格低得多，按照这个价格来进行核定纳税的话，从实际的购房客户增加的成本来讲，成都相比其他城市，3%的税赋不是很重，对大部分通过购买商品房来出售的人，影响不大。税收实际上是构成交易成本的一部分，这笔费用总要有一方要承担，作为卖方来讲，他要把这个所得税转嫁到房价中去。
4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮
6月1日，9部委房产关于5年内转让二手房全额征收5%的营业税新政开始实施后，近两个月来成都二手房交易像全国很多城市一样，成交量大幅减少。
自从国家税务总局发布了征收个人二手房转让所得税的最新通知之后，二手房交易冷清的局面突然被打破。最新通知表
示从8月1日起，在二手房转让时，个人所得税要与营业税、契税、土地增值税等税收一并办理，并与办理房产证挂钩。这意味着二手房转让将开始强制征收个人所得税，税率为20%。
为规避国税总局此项新税收政策所带来的影响，成都二手房昨日迎来了又一轮抛售潮。从7月27号开始成都市每日二手房过户量都远远超过近两个月来二手房的平均交易量。
点评：
对房地产转让征收个人所得税，将抑制二手房需求量，使得拆迁被动需求、城市化进程中购房需求、改善居住条件需求全部涌向一手房市场，加上90平M以下房源占70%以上，诸多政策综合很有可能导致120平M以上房源价格上涨。
另外对于政策的操作性，二手房转让环节对增值部分的认定比较困难。没有统一的认定规范，因此难度很大，收取税费不现实。其次，二手房的交易环节征收过高税费，将有可能促使房主将房屋出售转变为出租，房源的紧俏会直接影响交易价格，成本增加最终会落在消费者的头上。
六、针对开发商的政策
1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕
5月28日，第七届中国西部国际博览会圆满闭幕，本次盛
会共签订招商引资工程合同263个，折合人民币369.95亿元，其中，引进省外、境外资金折合人民币323.34亿元；贸易合同金额折合人民币127.6亿元，其中，省外、境外资金折合人民币42.5亿元；展览现场成交人民币3.75亿元。吸引了来自53个国家和地区的103个代表团，正式代表达3000多人，展览面积达8000平方M，来自国际经济组织和美国、俄罗斯、德国等的展览面积创西博会历史之最。
点评：
和前六届相比，本届西博会规模更大、档次更高，参展参会客商更多，影响更广泛，参会人数和规模都大大超过往届。区域合作是本届西博会的一大特色。通过不同理念的碰撞，使东西部经贸发展观念进一步融合，为鼓励我省企业在对外开放的同时加强对内开放创造了更加有利的条件。招商引资仍然是西博会的主题。国际商务组织与我省经贸组织还围绕进一步为双方企业交流实现便捷贸易和提供服务进行了广泛洽谈，并达成了相互沟通、交流信息、密切合作的协议。四川企业也主动出击，广交海内外朋友，建立起了新的外经贸渠道。
2.建设部“限外”新政即将发布
“限外”新政在市场准入、开发经营以及境外机构、个人购买房产等三大领域做了明确规定。在市场准入方面，要求外资
投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设立外商投资企业；其中投资总额超过(含)1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。在购房方面，规定只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在境内工作、学习超过一年的个人，具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格；购买必须采取实名制。
点评:
有一些经济学家对外资担心，认为应该出台政策不允许外资进入中国房地产，事实上，与我们国家每年1万多亿人民币的成交额相比，外资所占的比例是非常小的，而且还主要集中在几个特大型城市，如北京和上海。
从国外的情况来看，发达国家几乎没有一个国家和地区是限制外国人来购房的，日本、美国、新加坡、中国香港、法国、英国等等，而那些限制外国人购房的都是落后国家。在这些高度发展的国际化都市中，外资和外国人要是去购买他们的房子，政府和的人们都是非常高兴的，这也是一个城市国际化的象征。一个封闭的城市是不会有外资、外国人去购买房子的，这样的城市也一定是落后的城市。
3.成都顶级写字楼市场论坛召开
8月29日下午，围绕成都顶级写字楼市场的崛起和未来发
006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27
成都工业地产发展现状及未来 成都是内陆开放城市和率先建立社会主义市场经济体制的综合配套改革试点城市。1993年，被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。《中国城市发展报告(2003~2004)》成都综合实力大陆排第九位。2007年，被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区。2007年地区生产总值为3323.0亿人民币(比上一年增长15.8%，中国城市第12名，工业产值占到GDP的45.2%)，工业已逐渐成为成都经济增长的支撑。 一、成都工业发展现状 目前共有130余家世界500强企业和数十家中国100强企业在这里投资兴业，有上百家全球研发中心在这里为世界的改变和科技的进步做着贡献，成都已渐渐成为国内最热门的投资城市之一。十月在南京召开的“第四届中国总部经济高层论坛”上,主办方发布了《全国35个主要城市总部经济发展能力评价报告》。评出的总部经济发展能力前十名城市依次为:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、成都、青岛和武汉。 经过多年发展，成都形成了以电子信息、机械、医药、食品等为主导产业的综合性工业体系，工业已成为成都经济发展的重要支撑力量。但还存在工业发展区域分布不合理，工业开发区数量多、规模小、布点散等问题。成都共有19个区(市)县，2002年就有各类工业开发区116个，其中县乡级工业开发区达87个。此外，各区(市)县还有大大小小的一些工业点。这些工业园区的共同不足就是基础设施配套不成熟，承载能力差，投入产出率低，已不能适应现代工业发展的要求，因此，政府把推进工业集中发展作为成都实现新型工业化的现实路径。 成都工业集中发展区布局，从2004年启动建设调整至今，现有工业集中发展区20个。其中，国家级2个，省级10个，市级8个，基本上是一个区(市)县一个工业集中发展区。到2007年底，20个工业集中发展区的工业实际用地176平方公里。共投入基础设施建设资金244.17亿元，承载能力不断增强，吸引了大量企业入驻。到2020年，新增工业用地规划总面积将达到240.78平方公里。
四川浩旺集团关于成都工业地产发展现状及展望分析 成都是内陆开放城市和率先建立社会主义市场经济体制的综合配套改革试点城市。1993年，被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。《中国城市发展报告(2003~2004)》成都综合实力大陆排第九位。2007年，被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区。2007年地区生产总值为3323.0亿人民币(比上一年增长15.8%，中国城市第12名，工业产值占到GDP的45.2%)，工业已逐渐成为成都经济增长的支撑。 一、成都工业发展现状目前共有130余家世界500强企业和数十家中国100强企业在这里投资兴业，有上百家全球研发中心在这里为世界的改变和科技的进步做着贡献，成都已渐渐成为国内最热门的投资城市之一。十月在南京召开的“第四届中国总部经济高层论坛”上,主办方发布了《全国35个主要城市总部经济发展能力评价报告》。评出的总部经济发展能力前十名城市依次为:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、成都、青岛和武汉。 经过多年发展，成都形成了以电子信息、机械、医药、食品等为主导产业的综合性工业体系，工业已成为成都经济发展的重要支撑力量。但还存在工业发展区域分布不合理，工业开发区数量多、规模小、布点散等问题。成都共有19个区(市)县，2002年就有各类工业开发区116个，其中县乡级工业开发区达87个。此外，各区(市)县还有大大小小的一些工业点。这些工业园区的共同不足就是基础设施配套不成熟，承载能力差，投入产出率低，已不能适应现代工业发展的要求，因此，政府把推进工业集中发展作为成都实现新型工业化的现实路径。 成都工业集中发展区布局，从2004年启动建设调整至今，现有工业集中发展区20个。其中，国家级2个，省级10个，市级8个，基本上是一个区(市)县一个工业集中发展区。到2007年底，20个工业集中发展区的工业实际用地176平方公里。共投入基础设施建设资金244.17亿元，承载能力不断增强，吸引了大量企业入驻。到2020年，新增工业用地规划总面积将达到240.78平方公里。 二、成都工业地产的现状及发展前景据了解，目前成都最受欢迎的花园式低密度独栋企业办公社区，其供不应求程度类似上海、北京这样的一线城市。如青羊工业总部基地的企业独栋办公楼，虽然每栋售价上千万，但招商工作非常顺利，目前已经有70多家入驻。一些企业也表示，要想很快租下一个理想的办公场所不容易，特别是租金比去年上涨了15%以上，而且还在不断上涨。又悉，由中国第一家孵化器发起，投资5亿在成都开建SBI创业街，两年后建成可容纳上万人创业。这预示着因为市场需求扩大引起的工业园浪潮正式拉开帷幄。 虽然成都工业园浪潮逐渐兴起，但事实上成都市中心的写字楼对于中小企业并不十分合适，特别是要求办公场所面积大的中小企业。而位于中心城区边缘的工业园写字楼租金便宜，停车方便，还有员工宿舍、食堂等多种配套，非常有吸引力。而建设大型工业园，根本意义并不在于项目建筑出租或出售牟利，而是吸引公司或企业入驻，这将极大地推动区域发展。而且，工业地产的土地较普通住宅或商业更便宜，出租或出售价格也比较“温柔”，这对企业有很大吸引力。 2007年，成都市产业园区需求保持强劲势头。需求来自于高新技术、制造业、金融业、通信业等行业。当年内产业园新增供应约9.4万平米，吸纳量13.4万平米。 2008年上半年工业用地放量突然增大,共计供应工业用地70宗,供地规模共计5731.24亩。今年8、9月两个月,全市仅主城区出让工业用地就占到了640余亩。土地放量与存量预示的正是未来较长时间内工业项目的增长。 国土资源部出台的《全国工业用地出让最低价标准》显示,2008年上半年成都主城区的
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
淮安市（全市）房地产投资情况数据分析报告2019版
报告导读 本报告针对淮安市房地产投资情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示淮安市房地产投资情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解淮安市房地产投资情况提供重要参考及指引。 淮安市房地产投资情况数据分析报告对关键因素房地产开发投资完成额，住宅开发投资完成额等进行了分析和梳理并进行了深入研究。 淮安市房地产投资情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信淮安市房地产投资情况数据分析报告能够帮助大众更加跨越向前。
目录 第一节淮安市房地产投资情况现状 (1) 第二节淮安市房地产开发投资完成额指标分析（均指全市） (3) 一、淮安市房地产开发投资完成额现状统计 (3) 二、全国房地产开发投资完成额现状统计 (3) 三、淮安市房地产开发投资完成额占全国房地产开发投资完成额比重统计 (3) 四、淮安市房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (4) 五、淮安市房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (5) 八、淮安市房地产开发投资完成额同全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节淮安市住宅开发投资完成额指标分析（均指全市） (7) 一、淮安市住宅开发投资完成额现状统计 (7) 二、全国住宅开发投资完成额现状统计分析 (7) 三、淮安市住宅开发投资完成额占全国住宅开发投资完成额比重统计分析 (7) 四、淮安市住宅开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (8) 五、淮安市住宅开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (8)
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
彭州房地产市场调研报告 一：彭州概况描述： 1：彭州概况： 彭州位于四川省会成都西北25公里处，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉，且有三千年的文明史，历史悠久，有众多的历史文化遗迹，如镇国寺、正觉寺、龙兴寺、云居院等千年古迹以及三昧水唐宋摩崖造像等。 彭州下辖28个镇，全市幅员面积1419.38平方公里，居成都市区、县、市第二位，北与茂县、汶川县接壤，东邻什邡、广汉市，南与郫县、新都相望，西连都江堰市，是蜀中“膏腴之地”、“英灵秀出之乡”。 彭州市地质、地貌构造较为复杂，主要为山地、丘陵、平原三种地貌，河流众多，气候温和，自然资源丰富，品种繁多，犹以旅游资源为多，从平原到山区，分布着众多的名山胜景，九锋山、丹景山、天台山、白鹿顶、葛仙山、白鹿公园、龙门山国家地质公园、白水河自然保护区等。 2、彭州经济发展现状及特点： 〈1〉：彭州市全市总人口78万，占地面积1420平方公里，其中彭州市区面积9平方公里，人口12万人。 〈2〉经济运行中存在的问题： 〈〈1〉〉：经济发展总体水平较低，经济运行质量不高，工业发展滞后，人均GDP、人均财力在成都市区（市）县中排名靠后。
〈〈2〉〉：企业改革资金缺乏，攻坚难度大。 〈〈3〉〉：城市就业和再就业压力增大，城市困难职工增多。〈〈4〉〉：财政负担重、增收难，干部福利待遇兑现难。〈〈5〉〉：市镇两级历史负债大、包袱重，镇级经济困难问题突出。 〈3〉经济特点： 〈〈1〉〉：成都北郊资源宝库： 彭州有丰富的矿藏、林业、药材、水利和旅游资源。可以说，彭州是成都北郊的“聚宝盆”，也是“天府金盆”。 〈〈2〉〉、绿色工业扩散基地： 在发展绿色环保工业方面，取得了可喜的成绩。目前已有美国、日本、澳大利亚、国际金融投资公司（IFC）、新希望集团等国家和财团投资彭州的绿色工业企业。 〈〈3〉〉：“十五”规划中等城市： 四川省、成都市“十五”规划已明确提出，在2010年将达到20万人，城区面积将达到20平方公里，2020年将达到32万人，城区面积将达到30平方公里 〈〈4〉〉中国西部蔬菜之乡： 〈〈5〉〉都市假日休闲港湾： 彭州人正以“牡丹故乡、避暑胜地、宗教文化、地质奇观”为四大旅游特色，致力于把彭州建设成为成都、重庆等大都市的假日休闲港湾。
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50
淮安房地产市场调查报 告 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】
淮安房地产市场调查报告 目录 第一篇城市环境总体分析…………………………………………………P2-16 一、透视淮安 二、城市经济发展状况 三、最新城市建设总体规划 第二篇房地产市场分析……………………………………………………P17-43 一、房地产发展势态分析 二、房地产一级市场分析 三、房地产二级市场分析 四、房地产三级市场分析 第三篇项目分 析……………………………………………………P44-47 一、项目概况 二、项目周边竞争楼盘分析 三、项目SWTO分析 四、项目潜在客户分析 第一篇城市环境总体分析一、透视淮安 ●历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚 淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人
文荟萃,名人辈出。历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代着名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、着名雕塑家滑田友、着名导演谢铁骊、着名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。 ●位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽 淮安是江苏省省辖市， 地处江苏北部平原腹地，全 境属黄淮平原与江淮平原的 结合部，京杭大运河、淮河 贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶 嵌其中. 明清时期,淮安就是 “南船北马”交汇之地，有 “九省通衢、七省咽喉”之 誉。京沪、宁宿徐、宿淮、 淮盐、宁连等五条高速公路 在境内交汇,确立了淮安在苏 北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路
成都房地产市场调查分析报告(doc 40页)
成都房地产市场调研分析报告
第一部分成都宏观经济环境 一、城市概况 ?历史文化 成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 ?地理位置和自然资源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 ?生活特色 成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 ?行政区划 目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。
成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂
目录 第一部分：概述 (2) 第二部分：调查项目分析 (3) 一、成都工业办公现状分析和趋势分析 (3) 二、现代工业港简介 (4) （一）园区概况： (4) （二）园区规划 (4) （三）项目入驻要求 (5) （四）生活配套 (6) （五）销售 (6) （六）财政扶持政策 (7) （七）外商投资政策 (8) （八）规费政策 (8) 三、万安工业园简介： (9) （一）园区概况： (9) （二）、销售情况： (9) （三）、综诉： (9) 四、蛟龙工业港简介 (10) （一）园区概况： (10) （二）园区规划： (10) （三）投资政策： (10) （四）入园企业 (12) （五）综诉： (14) 五、龙腾工业城简介 (14) （一）园区概况： (14) （二）园区规划： (15) 六、成都工业地产的现状及前景： (16)
第一部分：概述 成都的中小型企业较多，资金不足的情况使工业园区相对低廉的价格将会随着它们对其的了解而接受。就目前成都工业地产发展情况而言，越来越多的中小型企业将会因其巨大的价值空间而进驻，其发展势头不可小觑。 以下就是我们针对目前成都几大比较有代表性的工业地产进行的市场调查报告，通过数据整理和分析，了解市场竞争环境和对手的大致情况，所谓：知己知彼，知天知地，全争于天下。报告目的： 通过对供应市场现状和特征的分析，对郊区的工业厂房有客观的认知和全面的把控；。 通过区域需求市场的现状和特征分析，对目标客户群体有更深入的了解和细致的研究。 通过整体工业地产市场的现状和特征分析，对现在的工业项目的前景进行展望； 报告对象和内容： 成都现代工业港和万安工业园的介绍，其现状、特征、客户群体分析； 蛟龙工业港的介绍，其现状、特征、客户群体进行分析； 对龙腾工业城的介绍，其现状、特征、客户群体进行分析； 成都工业地产的现状及前景。
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淮安中心城区房地产市场调研分析报告 2009年12月08日
一、淮安市城市总体规划 1.1城市规划——历史文化名城，交通枢纽，苏北中心 淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城”。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈； 两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连； 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴； 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。 规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。 规划城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。 城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市
建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。 1.2城市发展——内整外扩，重点发展开发区及大学城 ?中心城区——商业中心、办公、行政中心中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点发展商业。 ?向北——工业（淮阴工业园）、居住 清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相对独立。 ?向东——工业（开发区）、居住 重点发展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划以居住为主。 ?向西——工业（盐化学工业区） 淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，未来重点发展工业。 ?向南——教育（大学城）、居住
2006年上半年成都房地产市场研究报告 一、新盘整体概况 2006年1-6月，经过05年国家的宏观调控，一些持观望态度的购房需求开始释放出来。在对06年上半年成都楼市的回顾过程中，我们发现一些特征：区位：城东稳步发展 城中06年上半年住宅供应仅约33.34万㎡，供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓项目；出于土地供应方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色； 城东在经过05年的第一次开发热潮之后，06年上半年迎来其稳步发展的时期，供应面积约102.13万㎡，除了品牌开发商的代表项目（魅力之城、卓锦城、蓝谷地等）继续上市外，博瑞“优品尚东”、“千居朝阳”、“正成·沙河明珠”等项目也陆续推出。“名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。随着东调搬迁的加快，城东土地供应增大，城东发展正进入快车道。 城北和城东相比开发处于一个试探和预热的阶段，商品房供应量仅为12.97万㎡，在主城区各区域中居末位，随着05年北部新城计划实施，蜀龙大道的通车，北新干道高架桥的破土动工，城北的环境有望得到改善；鉴于城北的各类专业市场繁多，居住环境一直无法有真正的起色，虽然目前也有许多知名开发商在
城北囤地，但大多在三环外区域，因此，城北在2006年的发展态势难依然显得十分缓慢，06年下半年城北预计也将是一种比较冷清的态势。 规模：大盘、小盘齐上阵 如果说05年是大盘林立的一年的话。那么06年经过05年宏观调控后一些中小开发商也从调控的影响中恢复过来，纷纷推出自己的新盘。但是由于调控所带来的持续影响，这些新盘规模都比较小。同时各大盘因为其开发周期较长，因此出现了大盘、小盘齐上阵的局面。 推盘：乐观中带有谨慎 受05年国家宏观调控的影响，大多数持币观望的消费者的需求在06年开年后都爆发出来，市场行情比较乐观；但06年上半年楼盘在推出产品的时候还是延续05年采取分期分批次或者是分栋推出的模式；在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的开盘时间战略，在时间上配合消费者。 产品类型：电梯公寓成为绝对主导 电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓项目，特别是城南三环外和城西三环外的区域。其中郊区以华阳和双流更为明显。由于停止了多层住宅在主城区内的建设，因此多层住宅都集中到了郊区。而电梯公寓特别是三环内，也向着越来越高发展。
2010年9月南充房地产市场分析报告第一部分土地市场 第二部分市场表现 一、2010年南充楼市供应情况（含各种物业类型） 1、2010年1—9月南充楼市新推房源情况 2、2010年9月三主城区供销情况 3、2010年1—9月南充楼市各月供销情况 二、2010年9月南充楼市开盘情况 三、2010年9月南充楼市总体成交备案情况（含各种物业类型） 1、本月日均成交套数情况 2、成交套数与成交均价分析（09年12月—2010年9月） 3、成交面积与成交金额分析（09年12月—2010年9月） 四、2010年9月三主城区具体成交情况（含各种物业类型） 1、本月三主城区成交套数与成交均价分析 2、本月三主城区成交面积与成交金额分析 3、2010年2月—2010年9月三主城区成交套数（套）与成交均价（元/㎡）比较 五、2010年5月—9月各个面积区间的成交套数与各个价格区间的商品住宅（只含住宅）成交套数情况
1、各月各个面积区间的商品住宅成交套数与所占比重 2、各月各个价格区间的商品住宅成交套数与所占比重 六、2010年9月各版块区域房地产市场交易分析 1、本月各版块成交情况一览表 2、本月各版块成交情况比较图 第三部分地产政策信息 本地信息动态分析 9月南充楼市概况 1、本月土地成交情况 2010年9月份全市共成交19块地，比8月份少成交3块，本月成交总面积达亩，比8月份的成交面积少了亩，环比降幅达%。 2、本月南充商品房供应情况 本月共推出房源4508套，其中顺庆区推出房源1140套、高坪区推出2262套、嘉陵区推出1106套。 3、本月南充市开盘情况 本月（）共3个项目开盘，与8月份开盘数目相同。这3个开盘项目分别是：“香意湾”、“南门一号”、“佳信?阳光香缇花柏山组团” 4、本月南充市三主城区成交情况 9月份全市商品房成交量共计1994套，环比8月份多成交207套，环比增幅%，成交量已连续4个月呈回升趋势。
月分析报告成都房地产市场4一、近期出台房地产政策分析率准备金上日起再次调存款定央行决4月16而此次为央行今年第三次上调存紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而货币从紧一方面有利于加强银行流显示了央行货币政策从紧的决心和力度。款准备金率，利润率不高的但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、动性管理，引导货币合理增长，而目前的政府中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，在面对央行不断上调存款扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。系标体土地调控指拟国土部推出不能对土地全面有效动态的供后的监管缺失、长期以来，国土部门因对各地土地批后、监测和评价，导致“土地闸门看不出来”也相应的带动了土地价格的上涨，土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，更有一些开发企业捂盘惜而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，将会对土地供应和开发利用情况等实施坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，售，继而也防止一些开发商囤居土地、额、数量和面积等，有效动态的监测和评价，包括土地交易坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建同时也杜绝了企业为谋取更高利益形成有效供给，立，它能有效地督促项目尽快上市交易，而变相囤地的行为。”开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自动者提供住房保障， 己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂的市场环境，是“需要把真正的能力体现出来的时候”。 目前这种状况，让开发商感受到比较大的压力，这在过去几年里成都市场是没有遇见过的。但在压力比较多的同时，成都开发商还是积极乐观的，市场总体上还是积极向上的。我方观点，觉得市场还是比较健康的。所谓的这次调控，不仅仅针对房地产，而是为了整个经济更加健康长远的发展。不管是现在GDP增长，还是通货膨胀压力，以及银行信贷，不管从哪方面看房地产业都还是有一个比较大的发展空间。对于08年，面对比较复杂的经济形势和国际形势，房价波动或者变化方向及调控的深度会比较难以去判断和预测。对开发商而言，压力主要在于资金方面，现在资金回笼速度明显放缓。 2、在GDP继续高速上涨的经济环境下，如何看待国家的政策面调控？ ★我方观点： 一系列的政策出台，其意在把房地产发展速度控制在一个合理平稳的节奏之下，让趋热的地产投资回归到一下合理的状态中。
08年上半年成都楼市分析 一、成都楼市现在到底如何？ 1、供给周期性放大巅峰过后即将陨落 市场供给在2004年后进入新一轮高涨，2008年上半年会是该阶段最后的疯狂，下半年必将回落，2008年前5个月同比上涨47%，前6个月同比仅上涨27％，回落势头迅速；加上6.15房产新政对开发商新开工压力减轻，在目前形势下，很多开发商会延缓或暂停新开发。 2、需求在去年9.27新政后已经提前反应下降 这12年来成都楼市销售面积总体呈递增之势，还没有出现过负增长，然而2008年出现了，降幅同比达到28%。这意味着这一轮房地产市场高峰已过。
3、供求关系逆转 2007年还是供不应求，进入2008年后供求关系迅速转化，供销比达到1.9，供过于求的矛盾明显！ 4、房价节节回落，实际新上市商品房房价呈下降趋势
成都房屋销售价格指数逐月回落，其中新建住房小幅下降，二手房价格难以提振。而从市场实际销售价格来看，扣除各种变相降价的优惠，房价基本回到一年前。 结论： 市场供应量持续加大，成交量急剧下滑，供需矛盾显现； 市场观望氛围浓厚，房屋销售价格持续下降。 因此，购房者观望、投资者谨慎理所当然。但是不是市场就将坠落深渊，永无投资机会了呢？当然不是！ 二、成都楼市是继续沉沦，还是峰回路转？ 1、楼市不会崩盘 因为房地产业对国家保持宏观经济稳定与继续较快增长至关重要。根据相关单位测算，房地产业对全国GDP的综合贡献在20-25%之间（直接贡献在9-10%，
还包括间接拉动投资贡献和拉动消费），成都房地产业直接贡献率在20%左右，综合贡献率将达30-40%。 房地产安危涉及国家金融安全，美国次贷危机已经成为中国的前车之鉴，且个别开发商已经喊出“房地产业要死，则银行会先死”的言论，虽然有“绑架”银行之嫌，但银行涉入房地产太深是不争的实事。因此，国家为了维护金融安全也不容房地产崩盘，维稳是当前的共识。 另外，房地产还关系民生和社会稳定，楼市一旦崩盘，很多人会沦为“房奴”，将给社会稳定造成很多不确定性因素，而维持社会稳定从来就是中国的头等大事。 2、国家“维稳”基调确定 国家宏观调控已由“双防”过渡到“一防一保”，不会再出台更加严厉的调控政策，这就说明房地产继续恶化的政策因素没有了，接下来就应该是市场自身来消化危机，转危为安了。 3、“政策松绑”信号已经释放 最近，国家领导人四处调研，从微观角度了解国家经济安全，并为接下来的中央经济工作会议基调提供依据，而种种信号表明宏观调控政策松绑趋势明显，且市场也不断传出“救市”的呼声。 成都市借5.12大地震之机，顺势推出6.15楼市新政，一方面大力鼓励住房消费和投资，购房者在享受开发商的大幅优惠后，还可额外享受政府提供的最高
成都工业地产发展分析 成都是内陆开放城市和率先建立社会主义市场经济体制的综合配套改革试点城市。1993年，被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。《中国城市发展报告（2003~2004）》成都综合实力大陆排第九位。2007年，被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区。2007年地区生产总值为3323.0亿人民币（比上一年增长15.8%，中国城市第12名，工业产值占到GDP的45.2%），工业已逐渐成为成都经济增长的支撑。 一、成都工业发展现状目前共有130余家世界500强企业和数十家中国100强企业在这里投资兴业，有上百家全球研发中心在这里为世界的改变和科技的进步做着贡献，成都已渐渐成为国内最热门的投资城市之一。十月在南京召开的“第四届中国总部经济高层论坛”上,主办方发布了《全国35个主要城市总部经济发展能力评价报告》。评出的总部经济发展能力前十名城市依次为:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、成都、青岛和武汉。 经过多年发展，成都形成了以电子信息、机械、医药、食品等为主导产业的综合性工业体系，工业已成为成都经济发展的重要支撑力量。但还存在工业发展区域分布不合理，工业开发区数量多、规模小、布点散等问题。成都共有19个区（市）县，2002年就有各类工业开发区116个，其中县乡级工业开发区达87个。此外，各区（市）县还有大大小小的一些工业点。这些工业园区的共同不足就是基础设施配套不成熟，承载能力差，投入产出率低，已不能适应现代工业发展的要求，因此，政府把推进工业集中发展作为成都实现新型工业化的现实路径。 成都工业集中发展区布局，从2004年启动建设调整至今，现有工业集中发展区20个。其中，国家级2个，省级10个，市级8个，基本上是一个区（市）县一个工业集中发展区。到2007年底，20个工业集中发展区的工业实际用地176平方公里。共投入基础设施建设资金 244.17亿元，承载能力不断增强，吸引了大量企业入驻。到2020年，新增工业用地规划总面积将达到240.78平方公里。