2004年成都房地产市场解读
及2005年趋势预测
2004年，成都市区房地产市场呈现出供求稳定、需求旺盛的市场特征，郊区房地产高速增长。由于受沿海城市房价上涨、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了一些非理性购房行为，排号购房普遍，人们对房地产市场现状的和后市发展的理解混乱，某些不恰当的市场舆论误导了消费者。
通过对成都房地产近几年（特别是2004年）市场发展数据分析得出：成都房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现一些值得关注、引导和调控的问题。
一、宏观环境
自2003年以来，我国宏观经济运行正处于经济周期的上升阶段。随着经济增长速度的提高，也出现了一些不稳定、不健康的因素，特别是一些盲目投资、低水平重复建设问题严重，引发了宏观经济局部出现过热现象。针对这一现象，为了保持经济持续快速健康发展，党中央、国务院自去年下半年以来实施了新一轮的宏观调控措施。到目前为止，已经取得了一定的成果。宏观经济保持平稳运行，继续向着宏观调控的预定目标发展，国民经济总体形势好转。预计我国国民经济在2005年仍可以继续保持较快的增长，GDP增长率将超过自亚洲金融危机爆发以来的平均水平。
（一）经济环境
2004年，成都经济实现稳步增长势头，国民经济发展速度指标均保持了稳步增长。2004年，成都市全社会固定资产投资额为1085.2亿元，同比增长25.7%。其中房地产开发投资额291.41亿元，同比增长18.8%，其中住宅投资额增长18.1%。
2004年，成都市社会消费品零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%；生活物价方面，市区居民人均可支配收入为10394元，市区居民人均消费性支出达到8997元，比2003年同期增长27.4%；2004年成都市的城市居民消费价格指数达到103.9，高于2003年水平。
以上宏观数据显示，成都市的经济经过多年的发展，目前正处一个较高速度的发展阶段，当前经济发展取得的一系列丰硕成果，为成都未来经济的发展已经奠定了一个十分良好的基
础。
表1：1999-2004年主要经济指标增速比较(%)
数据来源：成都市统计局（二）政策环境
在2004年进行的新一轮宏观调控对国家经济发展起到了很大的作用。这次宏观调控所采取的措施可以归纳为五个方面的政策：
（1）货币政策：两次提高商业银行的存款准备金率；实行差别存款准备金率制度；扩大贷款浮息制度；提高存贷款利率制度；等等。
（2）土地政策：国土资源部实行土地经管部门的省以下垂直领导，严格土地保护制度；加强土地和环境保护法执行力度；对部分城市实行了农用地转用停止审批半年的措施；等等。
（3）行政措施：中国人民银行对金融机构实行窗口指导，限制对钢铁、电解铝、水泥等过热行业的贷款；银监会严查过热行业和地区的贷款，全面清理金融机构对在建、拟建工程已发放或已承诺的固定资产贷款的使用；国家发改委发布关于控制钢铁、电解铝、水泥三行业投资的意见；等等。
（4）财政政策：调整国债发行量；调整国债资金使用结构；等等。
其中货币政策、行政措施和土地政策都对房地产业产生很大影响，对抑制投资过热、稳定市场起到了及时的“降温”作用。
二、成都房地产发展现状
2004年成都房地产继续保持快速发展势头。房地产投资增速趋缓，销售火暴，空置房下降，整体房价增速加快。在2004年国家宏观调控政策的引导之下，房地产市场的土地和金融两大要素进一步规范化，对开发企业的综合实力要求大为提高。从商品房交易数据变化情况、土地市场、住房供应、需求及其他城市变化情况等方面观察，预计2005年商品住宅供求矛盾将趋缓。
(一)当前成都房地产市场发展典型特征
1、成都的城市发展正处于由中大型城市向大型、特大型城市方向发展的临界点，其房
地产的开发已由前几年的集中在一至二环路间开发转向三环以外和城郊结合部开发以及更远郊的郊区楼盘并举的局面。
2、南面是公认的富人区，由于城区基本成型，可开发土地已经基本没有，因此，南面的开发特别是三环以内的城南开发将渐入尾声。三环外的城南是未来5年内成都开发最热的区域，特别是城南副中心区域在未来两年内将基本形成一个高尚新兴的城区。
3、西面传统上有“西贵”的说法，由于有浣花溪风景区、光华片区和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价值得以回归。但近年城西相继出土一些文物，因此城市向西发展受到控制，这也和成都向东向南发展的整体规划相呼应。
4、成都东面的房地产开发目前正处于“竞争加剧、片区形象上升”的过程。当年万科欲以一已之力去启动东部板块，并且如期完成了开发和销售，但事实上直至2003年消费大潮仍未东移。但到了2004年，由于顺江路一线的迅速崛起以及东部新区整体片区的启动，城东的房地产大潮才真正开始。但是，城东之所以能有如此快速的成长，也得益于整体市场环境的火爆，一旦市场出现不利因素，城东的发展受阻影响也是最大的。
5、城北的住宅开发非常稀少，最多的是专业市场。但当成都的房地产开发延伸至二、三环及三环外区域时，城北无形中就形成了眼下成都房产界的一个机会点。目前万科在城北开发金色家园工程以及在新都圈地都说明了这个趋势，并且城北的大规模拆迁将形成大量的开发用地，在如今土地市场趋紧的情况下显然是一块开发“处女地”。但其市场心理地位、环境及配套完善将成为制约其发展的主要因素。
6、成都的住房消费市场为增量市场，过去的存量市场到目前为止基本已被完全消化。目前面临的最主要问题是开发跟不上需求。这和成都的城市格局以及宏观经济环境息息相关。但住宅的严重欠缺并不表示开发企业可以“稳坐江山”。事实上，明年市场的开发风险将变大，主要面临两个问题：一是2005年将是众多大盘集中上市、供应量急剧扩张的一年，将是回归供需平衡点的一年，如何与这个平衡点结合，就需要楼盘有“先人”的定位；二是由于部分被动市场需求的减少：如大规模城市拆迁已经完毕，这部分需求是过去三年房地产市场火爆的一大“功臣”，除此之外，2005年政府将推出大批经济适用房等等。
7、目前已经进入从95年购房进行升级换代置业的第一个高峰期，因此关注当时所开发物业目前的需求是政府和开发商需要共同重视的问题。
8、住宅产品在房型、户型、面积、质量、功能等内在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展，品牌、环境、企业形象等日益成为重要品质指标，同时，高品质而非高档次的精品住房越来越赢得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵质量和外在形象。
（二）全市（含郊县）整体房地产市场特征
1、国家调控作用明显，房地产业“降温”成绩显现
2004年国家调控作用明显，房地产业“降温”成绩呈现。一是整体房地产业投资增速比2003年增速下降近2个百分点。二是房地产投资比重大幅回落。（见下图）
2004年全市房地产开发投资完成291.41亿元，比去年同期增长18.8%，其中住宅投资完成185.60亿元，减少1.8%；商业营业用房完成投资55.15亿元，大幅增长83.4%；办公用房完成投资9.86亿元，增加18.1%。分物业观察，住宅投资偏弱，而商业物业投资增长过快。
2、新开工房屋减少，消费者选择渠道变窄，房屋销售市场保持旺盛。
成都房地产各项开发指标基本呈现逐步攀升的发展势头（见下图）。2004年变动较大的是新开工面积下降幅度较大，95年至今，新开工面积呈现“波浪式渐进”走势，2003年新开工面积达到历史顶峰，而2004年下调幅度较大。而同时商品房销售持续了前几年的增长势头，新开工的减少、需求的增加造成了市场房源的相对紧张，带来消费者选房较难等问题。
表2：2004年房地产开发销售情况
数据来源：成都市统计局
3、“牛市”市场特征促使空置房持续下降
考察近5年成都商品房空置数据，反映出两个现象：一是住宅占商品房空置比例逐年变少（2004年尤其明显）；二是空置房占销售房比重逐年下降（2001年、2004年尤其明显）。由于2004年市场本身很火暴，空置房下降很容易理解，但是，由于当前的房屋销售主要手段仍以预售为主导，以现房为统计口径事实上大大缩小了实际空置状况。还有一个值得关注的问题是：一年期以上的空置房中商业营业房达到21.81万平M，同比增长达77.9%，商业用房的空置情况较为严重。2004年商品房总空置面积153.18万平方M，同比下降28.16%。其中，住宅空置58.82万平方M，比去年同期下降59.1%。
4、土地购置面积接近2万亩，新开工面积下滑。
2004年我市累计购置土地1227.65万平方M（合计18414亩），同比增长28.2%，增长速度较快。新开工面积1185.13万平方M，同比下降9.6%，其中住宅新开工面积为955.32平M，同比下降12.6%。新开工面积的不足影响了市场的供应量，直接导致了市场新开工程数量偏少，消费者选房难等问题。
商品房施工面积达到2937.73万平M，同比增长8.1%，其中住宅施工面积2252.92万平M，同比增长0.8%。商品房竣工面积为862.45万平M，同比减少15.3%，其中住宅竣工700.49万平M，同比减少22.0%。
5、房地产开发银行贷款降幅较大
2004年，房地产资金来源总额达到396.48亿元，同比增长20.3%。其中国内银行贷款为55.50亿元，同比减少18.7%，房地产开发贷款的持续下降说明当前的金融贷款的宏观调控作用已见成效，开发商的银行贷款难度逐渐加大，对于
其他融资渠道的依赖性逐渐加强。购房户定金及预付款达到192.90亿元，同比增长30.6%。
从下表看出，通过国内银行贷款融资的比重大幅下降，开发商自筹资金比重变化不大，购房户定金及预付款上升较大。
表2：2003-2004年各种资金来源所占比例变化情况
5、全市商品房房价涨幅16.98%。
2004年全市含经济适用房在内的商品房（现房+预售转竣工销售）的销售均价为2452元/平M，比去年同期上升16.98%，每平M上升356元，其中住宅销售均价为2377元/平M，同比增长24.6%。房价上涨过快。据统计局数据显示，全市商品房销售面积（现房销售+预售转竣工销售）1128.87万平M，同比增长16.8%，其中住宅销售1019.63万平M，同比增长13.6%。商品房销售额达到306.27亿元，同比增长51.2%，其中住宅销售额为242.34亿元，同比增长41.5%。（注：由于成都统计局在2004年销售数据采用新口径计算，在销售这一指标上将预售转竣工销售这计入销售，因此销售价格显得增速非常快。）
三、成都市区房地产市场处于基本正常运行态势
（一）商品房供应稳定、需求旺盛
2004年市区商品房呈现供应稳定、需求旺盛的市场特征。全年商品房供应面积为717.64万平方M，同比增长4.15%，其中住宅供应485.39万平方M，同比微降0.4%。商品房销售面积为829.66万平方M，同比增长11.92%，其中住宅销售687.81万平方M，同比增长8.82%。（详见表1）
表3：2004年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分析
注：供销比=批准预售面积/实际销售面积（二）住宅供应仍较充分，四季度住宅供应大幅回升，购房选择面仍较大；商业用房过量较多；二手房交易比重高速增长
1、住宅供应较充分，四季度住宅供应大幅回升
2004年市区住宅批准预售面积485.39万平方M，销售面积687.81万平方M，单从数据差额来看，住宅供应远小于销售，但这里面有很大部分是属于2003年及2003年以前的待销商品房。因此我们根据2002-2004年不同年份上市的住宅市场消化率情况来了解市场真实供销情况。
该图为2002年新增住宅工程从2002年至今的累计市场消化率。其中2003年12月累计市场消化率为81.74%，到2004年12月累计市场消化率为93.25%。由此可以认为2002年新增住宅3年内已基本被市场消化。
2003年新增住宅到2004年底累计完成销售477.70万平方M，占总量的94.59%，因此可以看作基本销售完毕。
2004年新增住宅到2004年底累计完成销售286.12万平方M，占总量的65.26%。
根据对2002-2004年上市住宅的市场消化率情况看，2002年和2003年的已经基本销售完毕，而2004年有近35%的供应房未销售出去，通俗的理解方法是：目前在售工程（准予销售部分）的平均销售率为65%。那么可以认为，目前的住宅供应是比较充分的，购房者的选择面仍较大。
另外，一个值得关注的现象是：前三季度市场供应较冷淡，进入第四季度市场则开始表现出住宅供应大大加强的情况，这是两年来第一次出现供大于求（注：第四季度住宅供应179.51万平M，销售169.82万平M）。从这点我们看到的一个市场变化苗头：2005年成都市区房地产市场的供销矛盾将趋缓。
2、商业用房供应过量较多
2004年商业用房供应127.44万平M，同比增长32.6%；销售面积81.38万平方M，同比增长6.3%。供销比达到1.566，供应过量46万平方M，剔除合理空置及开发商自营部分，商业物业的供应仍过量较多，按照商业用房均价10000元/平M计算，占用资金量达到46亿。
3、二手房交易呈高速增长态势，成交比重占三成
2004年成都市区二手房交易总量为343.97万平M，同比增长40.61%，其中住宅成交284.13万平M，同比增长41.08%。办公用房交易达22.80万平M,同比增长106.7%。商业用房交易达18.70万平M，同比增长19.18%,二手房交易市场呈稳步发展态势。当前二手房市场趋热的原因之一是旧城改造所形成的巨大购买需求；二是由于当前成都新建商品房的价格较高；成都市的二手房市场发展迅速，但二手房比例仍偏小。99年至2004年，二手房成交面积占同期房屋总成交面积的比重从10%左右逐步上升到现在的29.3%。虽然二手房交易获得了较快的发展，但其市场份额仍偏小，如何培育和发展二手房市场对成都房地产市场的发展非常重要。
表4：2003-2004年市区二手房交易情况
数据来源：成都市房产经管局
（三）城东房地产市场竞争最激烈，三环外开发趋热
2004年城东商品房和住宅的供求总量相当，目前由于城市向东发展的趋势渐明朗及沙河改造等基础环境配套的完善，城东的居住特性开始体现也逐渐被广大消费者认可。但同时随着城东一大批“重量级”开发商如：万科、盛吉立、华润、天津融创等的工程纷纷上市，可以看出市场竞争的激烈程度。城南的房地产目前主要向三环外发展，2004年住宅供应有所增强。城北的住宅较少，但也一直保持着供不应求的状况。
表5：2003-2004年市区商品房各方位供销对比表（单位：万平M）
数据来源：成都市房产经管局据统计，2004年三环外的供应大于销售。目前由于市区三环内的土地供应很少，因此三环外的开发开始热闹，特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出，并且很多楼盘都属于高品质大盘。城市向外发展是成都房地产行业的一个必然趋势，三环外房地产市场的发展将成为2005年的主力发展区域。与2003年相比，2004年三环外供销同时扩大，供应增幅超过销售增幅。
表6：2003-2004年市区商品房各方位供销对比表（单位：万平M）
数据来源：成都市房产经管局（四）中大户型供应缺口占六成，住房升级换代需求强烈
从2004年各户型面积段的供销情况看，都呈现供小于求的市场特征，而其中60平M 以下的小户型住宅供销比最大，供应缺口较小。由于2003年小户型的大量供应使得2004年的小户型市场逐渐平静。供应缺口最大的是120平M以上的中大户型，供应缺口达到124.8
万平M，占总缺口的六成左右，由于目前住房升级换代的需求强烈，因此对中大户型的需求较大、特别是180平M的大户型（含别墅），供销比逐渐变小。当然供销出现大缺口还在于开发企业对于住宅户型定位上的偏好、习惯思维以及对于销售速度的考虑上会更多考虑中小户型有关。
表7：2003-2004年市区商品房各方位供销对比表（单位：万平M）
数据来源：成都市房产经管局
（五）郊区（市）县房地产高速发展，商品房交易占全市交易比重提升6%。
2004年，郊区（市）县商品房合同成交429.85万平方M，金额70.28亿元，较2003年分别增长48.19%，74.38%。其中住宅成交377.64万平方M、50.79亿元，较2003年分别增长45.73%、70.62%；非住宅成交量52.21万平方M、成交金额19.78亿元，分别比2003年增长23.45%、63.99%。
通过2003-2004年的数据比较，我们看到郊区（市）县2003年住宅成交面积占全市交易比重从29.1%上升到2004年的35.4%，上升6.1%个百分点；成交
金额比重也从13.9%上升到2004年18.6%，上升4.7个百分点。2003-2004年商品房交易面积和金额分别提升6%和4.7%。郊宅郊区化发展是城市发展必须经历的一个过程，成都的住宅郊区化建设在最近几年发展非常迅速。
表8：2003-2004年郊县商品房交易比重变化情况
四、房地产价格
（一）市区商品住宅合同交易均价涨幅10.9%，近三年新上市住宅交易均价涨幅年均涨500元/平方M。
1、2004年整体交易均价上涨速度较快
据成都房管局数据统计，2004年市区商品房均价达到3731元/平M，同比增长11.1%，其中住宅均价3241元/平M，同比增长10.9%；而2003年成都市区（六城区）的商品房均价增幅为8.39%，住宅的增幅为4.50%。增幅与去年相比有所上升。
表9：2003-2004年市区房价情况（单位：元/平M）
数据来源：成都市房产经管局
2、住宅价格受距离远近影响变小
对2004年合同交易数据显示，各物业的均价随着环域不同呈现出三个梯度的价格。内环以内的房地产价格为“第一梯度价格”，也是各物业销售均价最高的区域；在内环至一环及一环至二环间，同一类型物业的销售均价差在去年大大缩小，并已经相当接近，因此为内环至二环房地产价格为“第二梯度价格”，与“第一梯度价格”相比有一定幅度落差；同理，二环以外区域房地产价格为“第三梯度价格”，价格与“第二梯度价格”相差一定幅度。
表10：不同价格梯度商品房售价情况
去年市区中住宅价格随环域的外散总体上梯度性落差最小，二环以外的住宅均价可以达到市中心的77%，而内环至二环的住宅销售均价则达到了91%。因此，当前成都住宅价格受距市中心的远近的影响已经不是很大，人们居住观念的改变、城市向多中心发展都是产生这样结果的重要原因。但是，与住宅不同的是，商业营业用房销售价格却受其环域的影响十分突出，去年内环至二环的商业营业用销售总体均价为市中心的71%，二环以外却不到市中心价格的一半，仅为44%。
3、近三年新住宅交易均价涨幅年均每平M涨500元。
我们对2002-2004年三年新增住宅进行分析，对每月数据进行价格权重处理后得到价格情况基本能真实说明价格增长情况。
从上图这个价格走势看，可以知道2004年的主要均价区间在3100-3400元/平M之间，2003年的主要均价区间在2600-3000元/平M之间，2002年主要均价区间在2300-2500元/平M之间。基本上每年的均价涨幅保持在500元/平M。而观察2002-2004年全年我们发现主要的涨价区间在2003年初和年末。从曲线的整体走势我们可以初步预测，2005年房价仍会上涨。
（三）不同年度（2002-2004年）建造的住宅价格分析
1、建造于2002年住宅销售价格分析
建造于2002年商品房住宅的价格变化情况，如下图：
2002年1月商品房住宅均价为2088元，当年建造的商品房住宅在2004年5月达到3580元的最高点，最高涨幅为71.39%，2004年12月价格为3135元。据“4月移动平均”趋势线观察，3年中有2个上涨区间。2个上涨区间为：2002年9月至2003年2月，价格从2236元猛涨至3007元，涨幅达30.38%；2003年12月至2004年5月，价格从3091元涨至3580元，涨幅达15.8%。
2、建造于2003年住宅的销售价格分析
2003年建造的商品房住宅价格变化如下图：
2003年建造的房屋价格整体呈现平稳上涨的趋势。主要的上涨区间是2003年第二季度、2003年11月-2004年5月两个阶段。
3、建造于2004年住宅的销售价格分析。
2004年建造的商品房住宅价格变化如下图：
2004年房屋价格走势呈现“WW型”波动， 2004年的“单方价格”曲线以6月为界呈现2个W形，而整体价格只在年末有小幅上扬，说明价格上涨已然动力不足。而“4月移动平均”曲线显示全年价格走势趋于平缓微升。
（四）住宅租售比偏高
据调查，成都中心城区各方位住房的平均租金表现为：城南〉城西〉城东〉城北；而环域上看，住房的租金随着环域的向外扩展而逐渐降低，成都市市区住房的租金无论从方位还是从环域，都与住房的价格表现一致。可见，市区的住房价格还不存在局部区域的异常，住宅的市场价格与租金的表现是比较同步。2004年全年的平均房价租金比为224.52。
表9：各样本区域的住房租金情况：（元/平方M·月）
目前合理的房价租金比应为150-200。我国房地产市场较为发达的城市如北京、深圳、广州的近期“房价住金比”均在150-200之间，因此可以看出，北京、
深圳、广州的房价租金比处在合理范围。成都市市区的房价租金比为224.52，略超出了理论上较为合理的“房价租金比”的范围，这也说明了当前成都市区的住房价格上涨速度高于租金的上涨速度。一般说来，过高的“房价住金比”会一定程度上刺激住房的租赁市场，而对住房的一、二级市场需求有一定的抑制作用。
五、消费需求状况
成都房地产市场的需求除受到客观市场如供应变化、价格变化、政策因素等影响外，需求主体方面因素也不容忽视。消费者的购房行为、居住、投资等观念正发生着巨大的转变。另外，由于城市的开放性，购房者的构成也在改变。（一）外地购房者购买比重一年提高5%
外地人的新建商品购买量在去年超过了市区购买量后，在2004年始终位居第一位，成为成都商品房消费领域的主要力量。在个人购买中，2004年外地个人在成都市区购买的新商品房总面积为397.47万平M，同比增长24.77%，占交易总量的47.9%，比2003年提高4.9个百分点，住宅提高5.7个百分点（见下图）。住宅交易中外地个人购买所占比重为51.1%。成都经济飞速发展，城市化进程加快，大规模旧城改造与城市建设已让城市面貌、城市的综合实力、城市生态环境发生了巨大改变，成都是居住与投资环境吸引了大量的外地人，因而成都市区商品房销售外地人个人购买比重日渐上升。
（二）2005年买房需求较强
成都房地产信息中心在2004年9月做的一次购房者情况调查显示：马上要
006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
淮安市（全市）房地产投资情况数据分析报告2019版
报告导读 本报告针对淮安市房地产投资情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示淮安市房地产投资情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解淮安市房地产投资情况提供重要参考及指引。 淮安市房地产投资情况数据分析报告对关键因素房地产开发投资完成额，住宅开发投资完成额等进行了分析和梳理并进行了深入研究。 淮安市房地产投资情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信淮安市房地产投资情况数据分析报告能够帮助大众更加跨越向前。
目录 第一节淮安市房地产投资情况现状 (1) 第二节淮安市房地产开发投资完成额指标分析（均指全市） (3) 一、淮安市房地产开发投资完成额现状统计 (3) 二、全国房地产开发投资完成额现状统计 (3) 三、淮安市房地产开发投资完成额占全国房地产开发投资完成额比重统计 (3) 四、淮安市房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (4) 五、淮安市房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (5) 八、淮安市房地产开发投资完成额同全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节淮安市住宅开发投资完成额指标分析（均指全市） (7) 一、淮安市住宅开发投资完成额现状统计 (7) 二、全国住宅开发投资完成额现状统计分析 (7) 三、淮安市住宅开发投资完成额占全国住宅开发投资完成额比重统计分析 (7) 四、淮安市住宅开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (8) 五、淮安市住宅开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (8)
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
彭州房地产市场调研报告 一：彭州概况描述： 1：彭州概况： 彭州位于四川省会成都西北25公里处，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉，且有三千年的文明史，历史悠久，有众多的历史文化遗迹，如镇国寺、正觉寺、龙兴寺、云居院等千年古迹以及三昧水唐宋摩崖造像等。 彭州下辖28个镇，全市幅员面积1419.38平方公里，居成都市区、县、市第二位，北与茂县、汶川县接壤，东邻什邡、广汉市，南与郫县、新都相望，西连都江堰市，是蜀中“膏腴之地”、“英灵秀出之乡”。 彭州市地质、地貌构造较为复杂，主要为山地、丘陵、平原三种地貌，河流众多，气候温和，自然资源丰富，品种繁多，犹以旅游资源为多，从平原到山区，分布着众多的名山胜景，九锋山、丹景山、天台山、白鹿顶、葛仙山、白鹿公园、龙门山国家地质公园、白水河自然保护区等。 2、彭州经济发展现状及特点： 〈1〉：彭州市全市总人口78万，占地面积1420平方公里，其中彭州市区面积9平方公里，人口12万人。 〈2〉经济运行中存在的问题： 〈〈1〉〉：经济发展总体水平较低，经济运行质量不高，工业发展滞后，人均GDP、人均财力在成都市区（市）县中排名靠后。
〈〈2〉〉：企业改革资金缺乏，攻坚难度大。 〈〈3〉〉：城市就业和再就业压力增大，城市困难职工增多。〈〈4〉〉：财政负担重、增收难，干部福利待遇兑现难。〈〈5〉〉：市镇两级历史负债大、包袱重，镇级经济困难问题突出。 〈3〉经济特点： 〈〈1〉〉：成都北郊资源宝库： 彭州有丰富的矿藏、林业、药材、水利和旅游资源。可以说，彭州是成都北郊的“聚宝盆”，也是“天府金盆”。 〈〈2〉〉、绿色工业扩散基地： 在发展绿色环保工业方面，取得了可喜的成绩。目前已有美国、日本、澳大利亚、国际金融投资公司（IFC）、新希望集团等国家和财团投资彭州的绿色工业企业。 〈〈3〉〉：“十五”规划中等城市： 四川省、成都市“十五”规划已明确提出，在2010年将达到20万人，城区面积将达到20平方公里，2020年将达到32万人，城区面积将达到30平方公里 〈〈4〉〉中国西部蔬菜之乡： 〈〈5〉〉都市假日休闲港湾： 彭州人正以“牡丹故乡、避暑胜地、宗教文化、地质奇观”为四大旅游特色，致力于把彭州建设成为成都、重庆等大都市的假日休闲港湾。
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50
无机化学知识点总结 1、熟悉元素周期表和元素周期律（电子排布和周期表的关系，化合价和最外层电子数、 元素所在的族序数的关系（包括数的奇偶性），微粒的半径大小和元素周期表的关系，非金属氢化物的稳定性、酸性和元素周期表的关系）。 熟悉常见的分子或单质、化合物的物质结构（水、氨气、二氧化碳、金刚石、二氧化硅的结构特点，相同电子数的微粒（10电子，18电子，H2O2和H2S，CO、N2、C2H4，O2、CH4））。 2、知道典型的溶解性特征 ①加入过量硝酸从溶液中析出的白色沉淀：AgCl，原来溶液是Ag（NH3）2Cl；后者是 硅酸沉淀，原来的溶液是可溶解的硅酸盐溶液。生成淡黄的沉淀，原来的溶液中可能含有S2－，或者是S2O32－ ①加入过量的硝酸不能观察到沉淀溶解的有AgCl，BaSO4；BaSO3由于转化成为BaSO4 而不能观察到沉淀的溶解。AgBr，AgI，也不溶解，但是沉淀的颜色是黄色。 ①能够和盐反应生成强酸和沉淀的极有可能是H2S气体和铅、银、铜、汞的盐溶液反应。： ①沉淀先生成后溶解的：CO2和Ca(OH)2,Al3+和氢氧化钠，AlO2－和盐酸，氨水和硝酸银 3、操作不同现象不同的反应: Na2CO3和盐酸；AlCl3和NaOH，NaAlO2和盐酸；AgNO3 和氨水；FeCl3和Na2S;H3PO4和Ca(OH)2反应。 4、先沉淀后澄清的反应： AlCl3溶液中加入NaOH溶液，生成沉淀，继续滴加沉淀溶解： ； AgNO3溶液中滴加稀氨水，先沉淀后澄清： ； NaAlO2溶液中滴加盐酸，也是先沉淀后澄清： ； 澄清石灰水通入二氧化碳，先沉淀后澄 清：； 次氯酸钙溶液中通入二氧化碳，先沉淀后澄 清：； KAl(SO4)2与NaOH溶液：； 5、通入二氧化碳气体最终能生成沉淀的物质：苯酚钠溶液、硅酸钠溶液、偏铝酸钠溶液 （这三种都可以与少量硝酸反应产生沉淀）、饱和碳酸钠溶液。 苯酚钠溶液：； 硅酸钠溶液：； 饱和碳酸钠溶液：； 偏铝酸钠溶液：； 6、能生成两种气体的反应： HNO3的分解：； Mg与NH4Cl溶液的反应：； 电解饱和食盐水：； C与浓HNO3加热时反应：； C与浓H2SO4加热时反应：； 7、：型的反应：
淮安房地产市场调查报 告 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】
淮安房地产市场调查报告 目录 第一篇城市环境总体分析…………………………………………………P2-16 一、透视淮安 二、城市经济发展状况 三、最新城市建设总体规划 第二篇房地产市场分析……………………………………………………P17-43 一、房地产发展势态分析 二、房地产一级市场分析 三、房地产二级市场分析 四、房地产三级市场分析 第三篇项目分 析……………………………………………………P44-47 一、项目概况 二、项目周边竞争楼盘分析 三、项目SWTO分析 四、项目潜在客户分析 第一篇城市环境总体分析一、透视淮安 ●历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚 淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人
文荟萃,名人辈出。历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代着名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、着名雕塑家滑田友、着名导演谢铁骊、着名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。 ●位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽 淮安是江苏省省辖市， 地处江苏北部平原腹地，全 境属黄淮平原与江淮平原的 结合部，京杭大运河、淮河 贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶 嵌其中. 明清时期,淮安就是 “南船北马”交汇之地，有 “九省通衢、七省咽喉”之 誉。京沪、宁宿徐、宿淮、 淮盐、宁连等五条高速公路 在境内交汇,确立了淮安在苏 北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路
成都房地产市场调查分析报告(doc 40页)
成都房地产市场调研分析报告
第一部分成都宏观经济环境 一、城市概况 ?历史文化 成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 ?地理位置和自然资源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 ?生活特色 成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 ?行政区划 目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。
成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂
成都2020 年第一季度房地产市场 调研报告 成都概况 1. 地理位置简介 2. 房产相关政策 成都2020 年房地产市场分析 1. 成都近期房产走势情况 2. 成都二手房走势情况
一、成都概况 1.地理区位简介 成都：四川省省会，简称“蓉” ，别称“锦城”、“锦官城”，自古被誉为“天府之国”。成都市是中西部地区重要的中心城市、西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽，全国率先建立社会主义市场经济体制试点城市、金融对外开放城市、行政副省级城市。国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市，国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽。截至2018 年，全市下辖11个区、4 个县，代管5 个县级市，总面积14335平方千米，建成区面积931.58 平方公里，常住人口1633 万人，城镇人口1194.05 万人，城镇化率73.12%。 成都地处中国西南地区、四川盆地西部、成都平原腹地，境内地势平坦、河网纵横、物产丰富、农业发达，属亚热带季风性湿润气候，自古享有“天府之国” 的美誉；是西部战区机关驻地，作为全球重要的电子信息产业基地，有国家级科研机构30家，国家级研发平台67 个，高校56所，各类人才约389万人；2019 年世界500强企业落户296 家。 成都先后获世界最佳新兴商务城市、中国内陆投资环境标杆城市、国家小微企业双创示范基地城市、中国城市综合实力十强、中国十大创业城市、中国外贸百强城市排名第18 等荣誉，正加快建设具有全国引领力、全球竞争力的世界文创名城。 2.房产相关政策（限购令） 2011年2月25 日，成都市政府颁发了《成都市城乡房产管理局关于执行居民家庭在本市主城区限购住房政策几个具体问题的通知》，该通知规定从2011 年2 月15 日起，在主城区暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。 为切实坚持住房的居住属性，持续保持我市房地产市场平稳健康发展，在市政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（成办发〔2016〕37号）、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》（成办发〔2016〕45 号）的基础上，现就进一步完善我市住房限购政策有关事项。 限购区域包括我市12 个区，分别为成都高新区（包括高新区南部园区和高新区西部园区）、天府新区成都直管区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1 套住房的，可以再购买第2 套住房（含新建商品住房和二手住房），暂停购买第3 套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1 套住房，暂停购
淮安房地产市场调研分析报告(doc 18页) 部门： xxx 时间： xxx 整理范文，仅供参考，可下载自行编辑
淮安中心城区房地产市场调研分析报告 2009年12月08日
一、淮安市城市总体规划 1.1城市规划——历史文化名城，交通枢纽，苏北中心 淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城”。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈； 两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连； 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴； 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。 规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。 规划城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。 城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市
建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。 1.2城市发展——内整外扩，重点发展开发区及大学城 ?中心城区——商业中心、办公、行政中心中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点发展商业。 ?向北——工业（淮阴工业园）、居住 清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相对独立。 ?向东——工业（开发区）、居住 重点发展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划以居住为主。 ?向西——工业（盐化学工业区） 淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，未来重点发展工业。 ?向南——教育（大学城）、居住
2006年上半年成都房地产市场研究报告 一、新盘整体概况 2006年1-6月，经过05年国家的宏观调控，一些持观望态度的购房需求开始释放出来。在对06年上半年成都楼市的回顾过程中，我们发现一些特征：区位：城东稳步发展 城中06年上半年住宅供应仅约33.34万㎡，供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓项目；出于土地供应方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色； 城东在经过05年的第一次开发热潮之后，06年上半年迎来其稳步发展的时期，供应面积约102.13万㎡，除了品牌开发商的代表项目（魅力之城、卓锦城、蓝谷地等）继续上市外，博瑞“优品尚东”、“千居朝阳”、“正成·沙河明珠”等项目也陆续推出。“名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。随着东调搬迁的加快，城东土地供应增大，城东发展正进入快车道。 城北和城东相比开发处于一个试探和预热的阶段，商品房供应量仅为12.97万㎡，在主城区各区域中居末位，随着05年北部新城计划实施，蜀龙大道的通车，北新干道高架桥的破土动工，城北的环境有望得到改善；鉴于城北的各类专业市场繁多，居住环境一直无法有真正的起色，虽然目前也有许多知名开发商在
城北囤地，但大多在三环外区域，因此，城北在2006年的发展态势难依然显得十分缓慢，06年下半年城北预计也将是一种比较冷清的态势。 规模：大盘、小盘齐上阵 如果说05年是大盘林立的一年的话。那么06年经过05年宏观调控后一些中小开发商也从调控的影响中恢复过来，纷纷推出自己的新盘。但是由于调控所带来的持续影响，这些新盘规模都比较小。同时各大盘因为其开发周期较长，因此出现了大盘、小盘齐上阵的局面。 推盘：乐观中带有谨慎 受05年国家宏观调控的影响，大多数持币观望的消费者的需求在06年开年后都爆发出来，市场行情比较乐观；但06年上半年楼盘在推出产品的时候还是延续05年采取分期分批次或者是分栋推出的模式；在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的开盘时间战略，在时间上配合消费者。 产品类型：电梯公寓成为绝对主导 电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓项目，特别是城南三环外和城西三环外的区域。其中郊区以华阳和双流更为明显。由于停止了多层住宅在主城区内的建设，因此多层住宅都集中到了郊区。而电梯公寓特别是三环内，也向着越来越高发展。
月分析报告成都房地产市场4一、近期出台房地产政策分析率准备金上日起再次调存款定央行决4月16而此次为央行今年第三次上调存紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而货币从紧一方面有利于加强银行流显示了央行货币政策从紧的决心和力度。款准备金率，利润率不高的但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、动性管理，引导货币合理增长，而目前的政府中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，在面对央行不断上调存款扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。系标体土地调控指拟国土部推出不能对土地全面有效动态的供后的监管缺失、长期以来，国土部门因对各地土地批后、监测和评价，导致“土地闸门看不出来”也相应的带动了土地价格的上涨，土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，更有一些开发企业捂盘惜而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，将会对土地供应和开发利用情况等实施坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，售，继而也防止一些开发商囤居土地、额、数量和面积等，有效动态的监测和评价，包括土地交易坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建同时也杜绝了企业为谋取更高利益形成有效供给，立，它能有效地督促项目尽快上市交易，而变相囤地的行为。”开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自动者提供住房保障， 己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂的市场环境，是“需要把真正的能力体现出来的时候”。 目前这种状况，让开发商感受到比较大的压力，这在过去几年里成都市场是没有遇见过的。但在压力比较多的同时，成都开发商还是积极乐观的，市场总体上还是积极向上的。我方观点，觉得市场还是比较健康的。所谓的这次调控，不仅仅针对房地产，而是为了整个经济更加健康长远的发展。不管是现在GDP增长，还是通货膨胀压力，以及银行信贷，不管从哪方面看房地产业都还是有一个比较大的发展空间。对于08年，面对比较复杂的经济形势和国际形势，房价波动或者变化方向及调控的深度会比较难以去判断和预测。对开发商而言，压力主要在于资金方面，现在资金回笼速度明显放缓。 2、在GDP继续高速上涨的经济环境下，如何看待国家的政策面调控？ ★我方观点： 一系列的政策出台，其意在把房地产发展速度控制在一个合理平稳的节奏之下，让趋热的地产投资回归到一下合理的状态中。
08年上半年成都楼市分析 一、成都楼市现在到底如何？ 1、供给周期性放大巅峰过后即将陨落 市场供给在2004年后进入新一轮高涨，2008年上半年会是该阶段最后的疯狂，下半年必将回落，2008年前5个月同比上涨47%，前6个月同比仅上涨27％，回落势头迅速；加上6.15房产新政对开发商新开工压力减轻，在目前形势下，很多开发商会延缓或暂停新开发。 2、需求在去年9.27新政后已经提前反应下降 这12年来成都楼市销售面积总体呈递增之势，还没有出现过负增长，然而2008年出现了，降幅同比达到28%。这意味着这一轮房地产市场高峰已过。
3、供求关系逆转 2007年还是供不应求，进入2008年后供求关系迅速转化，供销比达到1.9，供过于求的矛盾明显！ 4、房价节节回落，实际新上市商品房房价呈下降趋势
成都房屋销售价格指数逐月回落，其中新建住房小幅下降，二手房价格难以提振。而从市场实际销售价格来看，扣除各种变相降价的优惠，房价基本回到一年前。 结论： 市场供应量持续加大，成交量急剧下滑，供需矛盾显现； 市场观望氛围浓厚，房屋销售价格持续下降。 因此，购房者观望、投资者谨慎理所当然。但是不是市场就将坠落深渊，永无投资机会了呢？当然不是！ 二、成都楼市是继续沉沦，还是峰回路转？ 1、楼市不会崩盘 因为房地产业对国家保持宏观经济稳定与继续较快增长至关重要。根据相关单位测算，房地产业对全国GDP的综合贡献在20-25%之间（直接贡献在9-10%，
还包括间接拉动投资贡献和拉动消费），成都房地产业直接贡献率在20%左右，综合贡献率将达30-40%。 房地产安危涉及国家金融安全，美国次贷危机已经成为中国的前车之鉴，且个别开发商已经喊出“房地产业要死，则银行会先死”的言论，虽然有“绑架”银行之嫌，但银行涉入房地产太深是不争的实事。因此，国家为了维护金融安全也不容房地产崩盘，维稳是当前的共识。 另外，房地产还关系民生和社会稳定，楼市一旦崩盘，很多人会沦为“房奴”，将给社会稳定造成很多不确定性因素，而维持社会稳定从来就是中国的头等大事。 2、国家“维稳”基调确定 国家宏观调控已由“双防”过渡到“一防一保”，不会再出台更加严厉的调控政策，这就说明房地产继续恶化的政策因素没有了，接下来就应该是市场自身来消化危机，转危为安了。 3、“政策松绑”信号已经释放 最近，国家领导人四处调研，从微观角度了解国家经济安全，并为接下来的中央经济工作会议基调提供依据，而种种信号表明宏观调控政策松绑趋势明显，且市场也不断传出“救市”的呼声。 成都市借5.12大地震之机，顺势推出6.15楼市新政，一方面大力鼓励住房消费和投资，购房者在享受开发商的大幅优惠后，还可额外享受政府提供的最高
同策汇研展人员工作誌 没有调查就没有发言权 没有量化分析就不做定性结论证实、证伪、直觉
目录 第一部分市场背景分析 一、2010年成都市经济运行情况 (4) 二、经济指数仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；房地产 (7) 第二部分2010年成都市房地产市场分析 一、一级土地市场 (10) 二、二级商品房市场 (17) 三、三级二手房市场 (25) 四、小结 (26) 第三部分营销分析 一、媒体投放分析 (28) 二、营销策略分析 (30) 三、小结 (37) 第四部分2011年成都市房地产市场走势分析 一、房地产专项政策走势分析 (39) 二、房地产市场走势分析 (40) 三、小结 (45)
专题：2010年成都市商业市场分析 一、市场综述 (47) 二、供求关系分析 (48) 三、市场供应量分析 (49) 四、市场成交量分析 (51) 五、成交价格分析 (54) 结束语 第一部分：市场背景分析 一、2010年成都市经济运行情况 二、经济指数仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；房地产
本部分数据来源：成都市统计局、中国人民银行、同策汇数据库 一、2010年成都市经济运行情况 （一）、GDP 2003年-2010年1-11月成都GDP走势 2008年遭遇5.12大地震及国际金融危机的双重影响后，09年生产总值和GDP出现减趋势，但2010年GDP增长率开始上涨，高至15.70%的增长率，说明成都受金融危机的冲击相对较弱，主要原因之一是成都市出口制造业占比小，而第三产业占比接近50%。2011年1-11月成都市实现生产总值6262.61亿元，同比增长15.70%。从目前快速增长的生产总值仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；出，成都房地产市场快速发展，房价的增长速度也是十分迅速的。 （二）、工业增加值 2002年-2010年1-11月成都工业增加值走势(规模仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运 营；工业增加值)
月度市场概览 经济动态方面，中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调个百分点。金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由现行的%提高到%；一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的%提高到%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。连续三次上调利率增加了购房者的利息支出，加重了购房者持有房地产的成本。人行同时决定从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。据业内人士估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。上调存款准备金率对楼市虽没太大直接性影响，但由于此举收紧了资金流动性，上调存款准备金率带来的房贷趋紧，使得部分购房者对未来的政策较为期待，进一步加重了对楼市的观望情绪，使得2月房地产市场进入了降温通道，成交量日渐下滑。 2月，可谓是波澜壮阔的一月，根据“国八条”要求，限购令须在2月中旬前覆盖全国，明确提出将实行限购的城市达36个之多。各地的限购细则均在本月浮出水面，成都限购细则也在本月中旬出台。本月主城区商品房供需齐降，供应量触底。由于受传统春节大假的影响，加上新国八条出台后，买卖双方预期受到影响，各种因素叠加直接导致本月供需均呈下滑态势，尤其是新增供应量跌幅达到61％左右。不过在成都细则出台前，为搭乘政策末班车，从而引发了恐慌性需求集中释放，因此，本月成交量虽然环比上月出现了％的缩量，但是本月商品房成交量仍然保持在110万方左右。从整体成交情况来看，本月成交量仍然处于高位。由于政策出台不久，政策效应体现不明显，但随着政策的落实与严格实施，政策效应将在后续的市场中逐步显现。 1、土地市场
成都房地产指数统计分 析 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】
2003年4月成都房地产指数统计分析 2003-06-19 成都房地产市场报告 成都市房地产开发继续保持快速发展势头，1-4月累计完成开发投资亿元，其中住宅投资亿元，分别增长％、％。 成都市房地产开发投资较快增长的原因: 一是受开发规模扩大影响 前4个月商品房在建规模达万平米，增长％。其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别为万平米、万平米、万平米，分别增长％、％、％。新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积万平米，增长％，其中住宅万平方米，增长％。新开工面积过快增长的势头应适当加以控制。别墅和高档公寓开发规模有所扩大，总量达万平米，占住宅开发量的14％。 二是受土地购置费大幅增加的影响 1-4月开发商购置土地万平米，虽比去年同期有所下降，但支付土地购置费因受供地方式改变的影响却大幅增长％，总额达亿元，占房地产开发投资的％。 三是开发资金充足 前4个月房地产开发资金来源合计亿元，增长％，到位资金为实际完成投资的倍，反映出房地产开发有充足的资金作保证。其中银行贷款亿元，企业自筹划亿元，购房户定金及预付款亿元，分别增长％、％、％。购房户定金及预付款占资金来源总计的％，从侧面反映出目前商品房销售市场仍趋旺盛。 商品房销售势头良好
1-4月累计销售商品房万平米，实现商品房销售额亿元，分别增长％、％。其中住宅销售万平方米，增长％，商业用房销售万平米，增长％。住宅销售占据市场份额的％，反映出成都市以住宅为主体的房地产市场格局。个人购住房的比例达到％，成为市场消费的主体。在建楼盘预售情况良好，1-4月商品房预售万平米，其中住宅预售177万平米。商品房价格走势平稳，房价稳中有升，全市商品房均价2100元，其中住宅1921元。不同区域房价差距较大，城区和郊区(市)县住宅均价分别为2530元、1518元。城区房地产开发随着向二、三环路周边集中，均价有所下降，而郊区(市)县房价则随着知名企业开发的大楼盘陆续上市和市民购房观念的逐渐改变涨趋势。 空置商品房继续增加 在商品房空置面积中，空置时间超过一年期的达到万平米，增长％，其中住宅万平米、写字楼万平米、商业营业房万平米，分别增长％、％和％，应引起开发商的重视。 成房指数仍是向上攀升的走势，显示出成都市房地产市场的稳步发展态势。各类物业指数的升跌状况如下： 表1 各类物业指数的升跌状况 一、综合物业指数 2003年4月的成房综合指数达到了984点，比三月上升1点，同比去年上升达4点。不管是投资还是销售4月都有较大的增长率。前4个月商品房在建规模达万平米，增长％，新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积万平米，增长％：商品房销售势头良好。1-4月累计销售商品房万平米，实现商品房销售额亿元，分别增长％、％。