2004年1-7月成都房地产市场分析
据市统计局统计，今年1-7月全市累计完成固定资产投资456.49亿元，同比增长20.6％，增幅下降16个百分点。投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现，3至7月投资增速分别为32.4％、29.7％、26.4％和24.5％。
基建、技改、房地产开发分别完成投资187.31亿元、82.99亿元、144.91亿元，同比增长18.7％、25.2％、23.9％。国家严控土地，紧缩金融贷款，投资增速放缓。在建重点建设工程进展缓慢，上报工程仅完成全年计划投资的33.3％。成都南部新区基础设施建设进度很快，已完成进度的49.7％。
在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康发展。房地产开发呈现出在建规模增大、新开工面积不足、开发资金充足、空置面积逐渐变少等特点。
一、全市房地产市场运行特征
(一)房地产开发投资保持快速增长
年初，成都市房地产开发投资较弱，呈现低速增长，从4月份开始，房地产开发投资开始加速，5月至7月表现出持续快速增长之势。
1—7月全市房地产开发投资完成144.91亿元，比去年同期增长23.9％，其中住宅投资完成103.76亿元，增长19.4％；商业营业用房完成投资24.58亿元，增长85％；办公用房完成投资3.43亿元，下降34.4％。住宅和商业用房的投资增长迅速，特别是商业用房的投资增强表现尤其活跃，而与之相反的是，办公用房投资力度不强。
在房地产开发投资中，港澳台和外商投资增长迅猛，外商投资增势喜人。1—7月，港澳台商投资12.35亿元，增长91.8％，外商投资13.33亿元，增长4.19倍。其中，中海兴业(成都)发展有限公司完成投资5.1亿元；成都盛吉利房地产开发有限公司完成4.5亿元；成都熊猫万国商城有限公司完成投资2.7亿元。
(二)土地购置面积继续增长，动工延缓导致新开工面积不足
1—7月成都市累计购置土地617.6万平方M，同比增长62.7％，增长较快。虽然政府加大了土地投放力度，但由于国家紧缩房地产金融贷款，严格治理土地购买市场，客观上加大房地产企业购地后的开发资金压力，使已购土地的动工延缓，从而导致新开工面积不足。据统计，1—7月新开工面积641.5万平M，下降5％；其中住宅新开工面积520.44万平方M，减少9.2％。
商品房施工面积达到2270万平M，同比增长18.3％，其中住宅施工面积1759.21万平M，同比增长9.9％。商品房竣工面积为364.49万平M，同比增长13.5％，其中住宅竣工314.68万平M，同比增长6.0％。
(三)开发资金充足，定金及预付款成开发商主要融资渠道。
1—7月，房地产本年资金来源中银行贷款为37.07亿元，比去年同期下降7.7％。虽然国家严控房地产贷款的发放，但成都市销售市场旺盛，购房户定金及预付款增长迅速，开发资金并未因此受到影响。1—7月，购房户定金及预付款达到103.83亿元，比去年同期增长59.7％。所占比例为总资金来源的47.9％，
较去年同期提高8.4个百分点。1—7月成都市房地产本年资金来源合计216.71亿元，比去年同期增增长31.6％。
(四)空置商品房总体持续下降
空置面积连续半年呈现下降趋势。2—7月，空置面积分别比去年同期下降7.4％、12.3％、17.9％、20.3％、21.1％和23.4％。7月份，全市商品房空置152.8万平方M。其中，住宅下降43.1％。与此同时，办公楼和商业营业用房的空置面积比去年同期增加13.1％和21.2％。
从商品房空置的特性来看，空置期在“一年以内”的“待销房”面积大大降低，空置面积为67.74万平方M。“一年及一年以上”的“滞销房”和“积压房”仍呈上升态势，达到85.06万平M，同比增长8.0％，其中住宅空置42.37万平M，同比减少4.8％，办公房空置面积10.04万平M，同比减少2.2％，商业营业房空置18.10万平M，同比增长38.9％。
(五)全市商品房销售、房价平稳增长
1—7月，全市商品房销售均价为2117元／平M，比去年同期上升6.06％，每平M上升121元，其中住宅销售均价为1973元／平M，同比增长6.5％。房价上涨较为平稳。据统计局数据显示，商品房销售面积(现房销售+预售转竣工销售)354.32万平M，同比增长8.9％，其中住宅销售333.24万平M，同比增长8.6％。商品房销售额达到75.02亿元，同比增长15.5％，其中住宅销售额为65.76亿元，同比增长15.7％。
表1：2004年1—7月房地产开发投资、施工竣工销售统计表---------------------------------------------
数额同比增长率
---------------------------------------------
固定资产投资(亿元) 456.49 20.6％
房地产业投资(亿元) 144.91 23.9％
土地购置面积(万平方M) 617.60 62.7％
土地购置费(亿元) 40.18 35.5％
商品房施工面积(万平方M) 2270 18.3％
其中：新开工面积 641.51 -5.0％
住宅施工面积 1759.21 9.9％
商品房竣工面积(万平方M) 364.49 13.5％
其中：住宅 314.68 6.0％
商品房销售面积(亿元) 354.32 8.9％
其中：住宅销售面积 333.24 8.6％
商品房空置面积(万平方M) 152.8 23.4％
一年及一年以上空置 85.06 8.0％
---------------------------------------------
数据来源：成都市统计局
二、市区房地产市场运行情况
据成都房产经管局统计，今年1—7月市区商品房销售面积493.24万平M，同比增长29.55％；成交金额180.30亿元，同比增长45.10％；其中住宅成交面积418.90万平M，同比增长26.49％，成交金额131.72亿元，同比增长40.81％。商品房供应面积为323.89万平方M，同比减少了21.44％，住宅供应面积达到228.77万平M，同比减少22.49％。住宅供应缺口达到190万平M，缺口巨大。
(注：全市销售面积统计口径是：现房销售+预售转竣工销售，市区统计口径是：完成合同备案的房屋面积。市区供应面积统计口径是：批准预售面积) [分物业供销状况]
1、住宅供应缺口继续增大，高房价压力难解除。
据成都房产经管局统计，今年1—7月成都市区共批准住宅预售面积为228.77万平方M，同比减少了22.49％；共销售住宅418.90万平方M，同比增长26.49％，住宅供应缺口为190万平M，7月住宅缺口增加了近26万。住宅缺口的进一步扩大，充分说明目前房地产市场处在一个供小于求的供求失衡状态，这与目前全国的形势相一致，这也势必进一步抬高成都的房价，由于土地紧缺问题已经成为众多开发商的一个发展瓶颈，有钱没地的现象非常普遍，各大小开发商积极寻求合作机会，缓解发展问题，新一轮的整合即将开始。目前成都市国土部门加大了土地的投放力度，适时推出许多住宅用地，缓解了一部分住房的需求压力，近期也有很多楼盘亮相，预计下半年的住宅供应上会有所上升，但要想完全解决这类短缺问题终归取决于政府的经济适用房政策的力度、实施情况和土地供应计划。
2、商业用房供过于求，销售情况好转。
与住宅市场不同，商业用房在供应上超过销售，呈现供过于求的现状。今年1—7月商业用房的供应面积达到55.02万平M，同比减少了12.69％；销售面积达到46.53万平M，同比增长31.39％，供过于求面积为8.49万平M。在今年连续几个月商业用房的强势供应后，本月开始供应势头有所减弱，销售情况有所好转。
3、办公用房供应减少，销售稳步增长。
今年1—7月办公用房销售面积达到9.61万平M，同比增长了11.95％；销售金额达到3.91亿元，同比增长17.87％。供应方面，办公物业的供应有所减少，供应面积为6.66万平M，同比减少了45.21％。销售情况最为理想的数“时代广场”，销售面积超过了15000平M，“时代广场”凭借其优越的地理位置及低价位吸引投资者，即将上市的超五星级写字楼工程“开行国际大厦”也将掀起一轮写字楼风暴。
表2：2004年1—7月各类物业供销对比表(单位：万平M) -----------------------------------------------------
总体住宅办公用房商业用房其他用房-----------------------------------------------------
供给 323.89 228.77 6.66 55.02 33.45
销售 493.24 418.90 9.61 46.53 18.20
供应缺口 169.35 190.13 2.95 -8.49 -15.25
-----------------------------------------------------
数据来源：成都市房产经管局
[分方位供销状况]
1、城东市场加速启动。
今年以来，城东的商品房市场显得尤为活跃，7月商品房供应足足增加了10万平M，大中型楼盘频频出现，“金色家园”、“东润风景”、“尖东旺座”、“静居嘉苑”等楼盘掀起了一片城东热。供应方面，在各方位都出现缩水的情况下，城东却有成倍的增长，1-7月合计供应75.79万平M，同比增长100.88％，其中住宅供应达到65.81万平M，同比增长111.95％，而同期其他方位的住宅供应分别比去年同期减少了7％—50％不等；销售方面，城东的商品房销售面积达到74.18万平M。同比增幅达到87.33％，其中住宅销售面积达到66.56万平M，同比增长86.33％。
城东作为成都市未来发展的城市重点区域，其各种配套设施逐步完善，各种工厂企业都已经大部分得到搬迁，沙河改造也取得了重大成就，各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提上日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区委、区人大、区政府等相关锦江区政府部门将进入城东副中心，由于目前城东的土地供应相对较为充足，这也为城东的房地产发展提供了无限的动力，城东副中心的运作亦已进入开发阶段，近期副中心的一块600余亩的土地进入拍卖流程也揭开了城东副中心大规模开发的序幕。
2、城西住宅缺口近100万，缺口继续增大。
城西住宅供应缺口最大，接近100万平M，占供应总缺口的53％。城西商品房供应面积106.75万平M，同比减少了42.99％，其中住宅供应面积为71.83
万平M，同比减少51.50％；商品房销售面积达到193.57万平M，同比增长
20.02％，其中住宅销售面积达到171.28万平M，同比增长16.26％。城西的发展受到城市东、南扩展的影响，使商品房建设步入一个相对温和的发展阶段，也由于城西土地的匮乏殆尽使其失去进一步发展的平台，但今年拍卖的1800亩
“地王”将会带动城西的三环外(高新区)片区的快速发展，这也是城西房地产未来的发展方向。影响力堪与当年成都花园带动周边效应的影响相比，也预示着城西地产面临突破和机遇。
3、城南市场表现平稳。
今年1—7月城南的房地产供销市场表现平稳，7月份商品房供应和销售也稳步发展。由于城南的开发格局已经基本定型，土地供应也已经基本处于无地可供的局面，因此，城南将逐渐延伸至郊区(县)发展。1—7月城南供应商品房面积74.90万平M，同比减少28.75％，其中住宅供应面积达到58.08万平M，同比减少7.57％；商品房销售面积达到120.68万平M，同比增加25.29％，其中住宅销售面积105.85万平M，同比增长28.50％。
4、城北非住宅市场发展迅猛。
今年1—7月城北的非住宅物业市场发展迅猛，办公用房供应量出现大幅增长势头，供应达到3.22万平M(7月未增加)，同比增加了6倍多，销售面积达到1.89万平M，增幅也达到253.41％。商业用房供应为15.73万平M(7月未增加),同比增长173.48％，销售达11.13万平M，同比增长111.69％。由于城北环境的改善，城北的商贸、物流特性得到了加强，从而形成了城北的商业和办公物业的飞速发展。
表3：2004年1—7月市区各方位商品房供求状况(单位：万平M) ----------------------------------------------------
城东城南城西城北市中心----------------------------------------------------
总体供给 75.79 74.90 106.75 39.23 27.22
销售 74.18 120.68 193.57 46.48 58.33 住宅供给 65.81 58.08 71.83 15.34 17.71
销售 66.56 105.85 171.28 31.81 43.4 办公用房供给 0.50 0.76 1.66 3.22 0.52
销售 0.44 1.47 2.00 1.89 3.81 商业用房供给 3.35 9.35 21.89 15.73 4.7
销售 5.69 7.95 13.44 11.13 8.32
----------------------------------------------------
数据来源：成都市房产经管局
[分环域供销状况]
1、内环以内住宅供销旺盛，办公物业供应大幅缩水。
今年1—7月市区内环线以内住宅的供销非常旺盛。住宅供应面积达到20.38万平M，同比增长70.64％，销售面积达到50.95万平M，同比增长111.60％，销售金额也达到19.43亿元，同比增长109.26％。
虽然今年有“时代广场”等比较畅销的办公物业，但与去年相比，内环以内区域的办公物业供应仍呈现大幅缩水的现状。供应面积仅0.51万平M，同比减少91.91％，销售平稳增长，达到3.81万平M，同比增幅6.8％。
2、一至二环办公物业、商业物业供应强劲增长。
今年1—7月成都市区一至二环区域办公用房供应面积达到4万平M，同比增长855.71％，增幅非常明显；商业物业也达到了13.86万平M的供应量，同比增长74.96％。由于城市发展逐渐向多元化发展，区域型商贸中心逐渐成型，这些因素形成了商业、办公的空间外拓。
3、三环外区域市场开始加速。
三环外区域是近年来的一个发展热点。特别是城南、城东副中心的规划确立及近来的实质性实施，三环外区域迎来了发展的一个高潮。首先，供应方面，三环外主要体现在住宅供应上，1—7月共供应了11.32万平M的住宅，同比增长
110.01％；销售方面，商品房销售总面积达到11.91万平M，同比增长207.03％，其中住宅销售面积10.43万平M，同比增长192.07％，商业用房销售面积1.37万平M，同比增长392.95％。
表4：2004年1—7月成都市区各环域商品房供求状况(单位：万平M) --------------------------------------------------------------
内环以内内环至一环一至二环二至三环三环外--------------------------------------------------------------
总体供给 31.80 20.93 92.48 165.26 13.42
销售 65.42 56.44 106.71 246.49 17.80 住宅供给 20.38 12.45 65.24 119.37 11.32
销售 50.95 49.60 88.17 214.03 16.15 办公用房供给 0.51 0.44 4.00 1.70 0.00
销售 3.81 0.84 2.08 2.88 0.00 商业用房供给 6.79 3.72 14.55 28.10 1.86
销售 8.02 4.17 11.85 20.97 1.52 -------------------------------------------------------------- 数据来源：成都市房产经管局
[分户型供销状况]
1、小户型销售旺盛，价格平稳上涨。
今年1—7月成都市区的小户型销售势头迅猛。面积区间在60平M以下销售面积达到48.97万平M，同比增长132.25％，合计销售11030套。市场供应面积为31.04万平M，同比增长12.73％，合计6882套。虽然小户型的供应增幅并不明显，但相对于其它面积的户型供应都减少的现况，小户型却显得非常独特。小户型的价格上涨也表现平稳。2003年全年同样户型面积区间的小户型的交易均价达到3466元／平M，而今年1—7月交易均价为3576元／平M，每平M增长110元，与去年同期相比，每平M增长47元。
2、大户型缺口较大。
除了小户型之外，销售最为火爆属60—90平M的实用型住房，销售面积达到75.39万平M，销售增幅达到49.70％的增幅，90平M以上的户型销售也保持平稳增长，但是供应较为不足，大户型供给逐渐萎缩，在户型面积区间在120—180平M、180以上的供给量分别缩水22.12％、32.72％，此类户型供销缺口最大，据统计，120平M以上户型住宅缺口达到104.75万平M，占住宅总缺口的55％。
表5：2004年1—7月不同户型面积住宅的供销状况(单位：万平M) ------------------------------------------------------------
60以下 60-90 90-120 120-180 180以上
------------------------------------------------------------
供给 31.04 46.01 49.97 84.35 17.40
同比增长％ 12.73％ -22.61％ -32.47％ -22.12％ -32.72％
销售 48.97 75.39 88.03 153.21 53.29
同比增长％ 107.72％ 49.70％ 17.80％ 7.77％ 32.12％
------------------------------------------------------------ 数据来源：成都市房产经管局
(三)市区商品房销售价格情况
1、市区住宅均价3144元／平M，增长11.3％。
据市房产经管局统计，今年1—7月成都市市区商品房销售均价是3655元／平M，与去年同期相比(去年同期价格为3264元／平M)，价格每平M上升391元，涨11.98％，与去年全年水平相比，价格上升296元／平M，上涨幅度为8.8％。其中住宅销售均价为3144元／平M，每平M比去年全年价格水平(去年全年住宅销售均价2923元／平M)增长221元／平M，但与去年同期相比(去年同期的住宅销售均价为2825元／平M)每平M上涨319元，同比增长11.3％。
商业用房交易均价为8337元／平M，同比增长16.2％。办公用房交易均价为4069元／平M，与去年同期相比增长6％。
2、中高价位物业销售火爆。
今年1—7月住宅成交面积中有73％集中在1800—3600元／平M价位区间上。从下表可以看出，2700—3600元／平M和3600—5000元／平M的中高档区间的住宅销售增长幅度最为明显，分别增长69.62％和156.24％。而价位在2700元／平M以下的住宅交易量逐渐减少。商业用房的主力成交价格仍是在10000
元／平M以下，占八成左右，但值得关注的是10000—15000元／平M、15000—20000元／平M和20000元／平M以上的商业用房增长迅速，增幅分别为100.89％、129.79％和202.27％，办公用房6000元／平M以上价位区间的销售增幅达138.40％，形势较好，我们可以得出一个结论：中高价位物业的销售势头较为强劲，这也是房价快速上涨的动因之一。(详见表6)
表6：2004年1—7月成都市区商品房销售物业的价格状况统计(单位：万平M) -----------------------------------------------------------------------------
价格范围 1800以下 1800-2700 2700-3600 3600-5000 5000以上-----------------------------------------------------------------------------
住宅销售面积 16.56 123.01 182.09 81.83 15.39
同比增长 -33.40％ -21.23％ 69.62％ 156.24％ 41.91％----------------------------------------------------------------------------- 价格范围 3000以下 3000-4000 4000-5000 5000-6000 6000以上-----------------------------------------------------------------------------
办公用房销售面积 4.53 1.00 1.62 0.29 2.17
同比增长 27.47％ -40.16％ -1.83％ -63.18％ 138.40％----------------------------------------------------------------------------- 价格范围 5000以下 5000-10000 10000-15000 15000-20000 20000以上-----------------------------------------------------------------------------
商业用房销售面积 15.88 20.53 5.28 1.95 2.90
同比增长 16.77％ 18.08％ 100.89％ 129.79％ 202.27％数据来源：成都市房产经管局
(四)市区二手房交易情况
今年1—7月成都市市区二手房交易总量为181.15万平M，同比增长45.62％，其中住宅成交152.16万平M，同比增长52.13％。办公用房交易达10.30万平M，同比增长49.02％。商业用房交易达9.25万平M，同比增加了5.97％，二手房成交面积占同期房屋总成交面积的比重不断上升，99年至今年1—7月，二手房成交面积占同期房屋总成交面积的比重从10％左右逐步上升到现在的26.9％。今年1—7月的二手房交易比重比去年底上升了2.1个百分点，二手房的市场份额逐渐升高。随着市区土地资源的进一步枯竭，新房数量的减少，二手房市场将逐渐活跃并将形成主导。
(五)市区购房者情况
1、外地个人交易比重继续提高。
从下图可以看出，外地人的购买数已远远超越市区人口占第一位，已经成为成都商品房消费领域的主要力量。今年1—7月外地个人在成都市区购买的新建商品房总量占交易总量的48％，住宅交易中外地个人占50％。外地人成为购房
主力与成都市特殊的人口结构及地理位置是分不开的，成都市区目前的流动人口约有150多万，而市区总人口约为340多万，因此，人口结构上的开放性使得很多外地人购房成为一种趋势；而且成都作为中国西南的重镇，其强烈的辐射作用也使很多外地人到成都置业投资。近年来西藏、重庆、新疆甚至沿海城市如温州人都加大了成都房地产的投资置业的力度。(注：以下的市区个人是指身份证号前五位为51010的个人；统计范围为五城区和高新区国有土地上的存量房屋)
表7：2004年1—7月成都市区一手房购买者状况(单位：万平M)
---------------------------------------------
总体住宅办公用房商业用房
---------------------------------------------
单位购买 31.63 10.93 3.21 10.77
市区人口 178.09 155.77 2.16 14.13
市郊区人口 47.53 40.24 0.92 5.23
外地个人 235.99 211.95 3.32 16.40
合计 493.24 418.90 3.21 46.53
---------------------------------------------
数据来源：成都市房产经管局
附表一区(市)县固定资产投资(2004年1-7月)
单位：万元
------------------------------------------------------------ 固定资产投资固定资产投资房地产开发投资 (含跨区投资) (不含跨区投资)
本月止累计增减本月止累计增减本月止累计增减------------------------------------------------------------ 高新区 363888 26.8 273888 10.9 117353 120.1 锦江区 467094 22.2 427094 21.3 208620 69.5 青羊区 396780 10.8 342598 4.4 182732 -9.2 金牛区 411347 17.8 368006 17.1 256451 10.8 武侯区 480574 28.4 441136 24.5 266722 30.8 成华区 196355 13.1 146355 5.6 54016 -2.0 龙泉驿区 269853 10.7 209853 -6.2 36968 -24.3 青白江区 138302 35.8 138302 35.8 14419 0.3 新都区 210764 26.6 210764 26.6 32606 29.4 温江区 249936 48.7 224936 57.2 37706 23.6 双堂区 117493 53.8 117493 53.8 11786 8.9
双流县 393637 27.0 393637 27.0 62829 -6.0 郫县 141563 36.6 141563 36.6 16918 -33.4 大邑县 64588 35.6 64588 35.6
蒲江县 66413 20.7 66413 20.7 470 213.3 新津县 91532 27.1 91532 27.1 11677 86.9 都江堰市 207867 16.0 207867 16.0 43311 47.0 彭州市 105795 21.4 105795 21.4 4939 -14.7 邛崃市 95431 18.0 95431 18.0 5278 -52.5 崇州市 95666 19.0 95666 19.0 5687 -24.8 ------------------------------------------------------------ 注:高新区包括西区和南区,增幅按同口径计算
附表二全国重点城市固定资产投资(2004年1-6月)
单位：亿元
-----------------------------------------------
投资完成情况 #房地产
本月止累计增减％本月止累计增减％
-----------------------------------------------
全国总计 21843.97 31.0 4923.69 28.7
东部地区 12600.55 28.7 3446.35 26.4
中部地区 4386.28 35.0 702.21 41.5
西部地区 4461.05 37.1 775.13 28.7
#北京 772.33 17.7 490.15 24.2
上海 1306.89 27.0 502.77 20.4
天津 498.84 28.7 122.71 22.4
重庆 519.22 47.6 153.08 35.8
成都 347.36 25.3 121.40 25.6
沈阳 244.70 79.8 89.70 149.7
大连 192.40 30.8 76.30 9.2
长春 116.60 29.1 24.70 26.0
哈尔滨
南京 379.32 23.6 110.35 34.1
杭州
宁波
济南 206.20 11.0 44.10 8.7
青岛 369.70 39.7 58.60 43.7
武汉 281.54 54.6 80.16 56.2
广州 470.55 28.7 168.93 0.9
西安 192.73 66.9 64.09 47.2
深圳 406.53 18.5 195.58 7.9
厦门 112.5 22.0 40.53 13.5
----------------------------------------------- 注:投资额不含城镇集体、农村集体、农村私人建房
附表三全国商品房销售面积、销售额(2004年1-6月) -----------------------------------------------
销售面积(万平方M) 销售额(亿元)
本月止累计增减％本月止累计增减％
-----------------------------------------------
全国总计 11009.88 26.3 2973.54 40.9
东部地区 6707.08 24.6 2256.84 40.7
#北京 724.69 40.3 358.64 50.5
天津 335.40 28.4 105.69 61.2
辽宁 499.36 34.2 123.38 38.2
上海 877.54 17.5 470.11 39.8
江苏 953.95 28.2 246.20 51.4
浙江 727.75 7.8 212.98 23.9
福建 400.99 21.7 101.48 20.8
山东 698.14 36.1 144.35 66.2
广东 1173.02 16.8 444.00 32.5
中部地区 2002.76 37.7 334.50 59.6
#河南 313.02 55.7 47.86 73.8
湖北 375.77 63.8 70.21 89.3
湖南 352.56 52.7 56.64 58.6
西部地区 2300.04 22.4 382.20 28.8
#重庆 396.93 22.7 68.19 24.7
贵州 172.89 20.4 22.27 24.3
云南 204.30 69.4 39.68 74.7
陕西 125.10 -7.9 22.14 -4.2
四川 680.78 12.1 101.62 18.2
-----------------------------------------------
附表四全国商品房销售均价
单位:元/平M
----------------------------------------------
商品房销售单价
1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月----------------------------------------------
全国总计 2605 2677 2647 2708 2701
东部地区 3270 3311 3282 3381 3365
#北京 4516 4688 4697 5156 4949
天津 2537 2856 2852 2927 3151
辽宁 2856 2828 2604 2567 2471
上海 5128 5333 5226 5381 5357
江苏 2347 2626 2620 2606 2581
浙江 2763 2792 2795 2931 2927
福建 2666 2603 2560 2642 2531
山东 1816 1731 1995 2131 2068 广东 3872 3814 3816 3877 3785 中部地区 1459 1623 1646 1648 1670 #河南 1455 1462 1485 1524 1529 湖北 1613 1772 1871 1842 1868 湖南 1506 1910 1646 1551 1607 西部地区 1560 1651 1670 1677 1662 #重庆 1465 1610 1723 1727 1718 贵州 1127 1143 1204 1263 1288 云南 1979 1783 1977 1985 1942 陕西 1491 1711 1643 1849 1770 四川 1494 1486 1473 1514 1493 #成都 2026 2059 2071 2051 2355 ----------------------------------------------
专升本《房地产市场营销》 一、（共75题,共150分） 1. 房地产消费者的偏好是指消费者对房地产商品的（）（2分） A.喜好 B.购买 C.消费 D.投资 标准答案：A 2. 消费者购买动机有感情动机，理智动机和（）（2分） A.信任动机 B.理解动机 C.投资动机 D.消费动机 标准答案：A 3. 房地产市场细分的标准一般有地理因素，产品用途（）（2分） A.购房群体 B.年龄 C.民族 D.偏好 标准答案：A 4. 核心产品是指消费者购买某种产品时所追求的（）（2分） A.社会阶层 B.市场了解水平 C.习惯 D.偏好 标准答案：A 14. 媒体公众是指（）（2分） A.报纸 B.政府 C.公司 D.员工 标准答案：A 15. 有效需求是指一定的商品价格水平和消费者的收入水平，消费者愿意并且具有（）所能够买的商品数。（2分） A.支付能力 B.信用能力 C.理解能力 D.收入水平 标准答案：A 16. 房地产企业考虑定价的因素（）（2分） A.成本 B.区位 C.环境 D.市场 标准答案：A 17. 房地产营销渠道的选择要考虑（）（2分）A.商品标准答 18. 营 A.矛盾标准答 19. 房 A.信息标准答 20. 营 A.消费标准答 21. 房 A.关联标准答 22. 影 A.需要标准答 23. 房 A.自然标准答 24. 影 A.价格标准答 25. 总 A.低价标准答 26. 房 A.喜好标准答 27. 消 A.信任标准答 28. 房 A.购房标准答 29. 核 A.利益标准答 30. 成 A.1+加标准答 31. 房 A.经济标准答 32. 房 A.定性标准答 33. 营 A.产品标准答 34. 融 A.银行标准答35. 房
006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27
房地产市场营销环境分析 第一节房地产市场营销环境分析 一、房地产市场营销环境概念 房地产市场营销环境是指影响房地产企业生存和发展的各种内部条件和外在因素的总和。房地产企业的营销环境由宏观环境和微观环境构成。 二、房地产市场营销环境分析 1、环境威胁分析 ?环境威胁是指环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战。 ?环境威胁主要来源于房地产行业在国民经济中的地位以及房地产行业市场结构的变化两个方面。 ①房地产行业在国民经济中的地位——对房地产开发企业的竞争优势起到了“水涨船高”的作用。 ?产业结构的调整与更替是国家政策、市场需求以及科学技术等因素变化与更新的结果。 ②房地产行业市场结构的变化 ?房地产行业的市场结构是房地产开发企业的竞争优势能否持续保持的重要原因。 ?这表现在市场的竞争程度、市场的集中度与企业竞争优势呈反比关系。 ?房地产行业的市场组织结构越分散、竞争程度越高，企业的竞争优势越难维持。 2、市场机会分析 ?区域I为吸引力大、可行性弱的市场机会。 ?区域Ⅱ为吸引力、可行性俱佳的市场机会，该类市场机会的价值最大。 ?区域Ⅲ为吸引力、可行性皆差的市场机会。 ?区域IV为吸引力小、可行性大的市场机会。该类市场机会的风险低，获利能力也小。 3、综合环境分析
?把某个特定房地产企业所面临的威胁和机会集中图解，就能勾勒出四种可能的结果。 第一种是指理想的业务，即指拥有很多有利的机会，而很少甚至可以避免威胁；第二种是指投机性的业务，即机会和威胁的出现概率同样高；第三种是指成熟的业务，即机会和威胁都很少；最后一种是麻烦的业务，即机会很少，威胁却很大。 4、房地产企业面对环境威胁的对策 房地产市场营销者面对主要威胁，一般有三种对策可供选择： ①反抗策略。即房地产企业通过自身的努力，试图限制或扭转不利因素的发展，这是一种 积极主动的策略。 ②减轻策略。即房地产企业通过各种手段改变营销策略，以减轻环境威胁的程度，主动适 应环境变化。 ③转移策略。即房地产是将产品或业务转移到其他盈利更高、市场环境更好的行业中去， 以回避不利环境因素，寻求新的发展机会。 第二节房地产市场营销宏观环境分析 一、人口环境 人口是构成市场的第一位因素。市场是由有购买欲望同时又有支付能力的人构成的，人口的多少直接影响市场的潜在容量。从影响房地产消费需求的角度，对人口因素可作如下分析： 1、人口迅速增长 2、人口老龄化日趋严重 3、家庭规模日趋小型化 4、人口教育程度提高 5、人口的地理分布 6、人口区间流动 二、政治法律环境 政治法律环境指房地产企业市场营销活动的外部政法形势和状况给市场营销活动带来的、或可能带来的影响。政治法律环境包括政治环境和法律环境。 1、政治环境 2、法律环境 三、经济环境 房地产市场营销的经济环境主要是指房地产企业市场营销活动所面临的外部社会经济条件（具体来说，主要是指社会购买力）。影响购买力水平的因素主要是消费者收入、消费者支出、消费信贷及居民储蓄、币值等因素，而消费者的收入水平是影响房地产企业市场营销的
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
房地产业外部环境分析报告 摘要：对房地产的外部条件从宏观环境开始分析，通过对于房地产外部环境的把握，为以后的发展方向提供指向表。 关键词：房地产市场；宏观环境；产业；市场环境；机遇；威胁 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 一、宏观环境分析 房地产宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括政治与法律因素、经济因素、社会文化与自然环境因素、技术发展因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业。 （1）政治与法律因素 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。某知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 总体来说，目前影响房地产的政治因素有四方面。 一是,房地产开发和经营的法规。 二是, 金融政策。由于国内房地产企业融资渠道少, 主要还是依赖于贷款。大部分房地产投资中,贷款份额能占到50 %甚至80 %以上。从去年以来在中央银行和银监会指导下,商业银行通过提高贷款利率,贷款程序,来稳定金融秩序,防范金融风险,抑制房地产市场的投资过热和过多投机性行为。个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。 三是,土地政策。土地储备能力是房地产各企业公认的核心能力,随着“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行,土地供应更加公开化透明化,对土地资源的争夺越来越白热化。最近出台的一系列土地政策表明了政府严格土地供应,限制开发规模的决心。 四是,税收政策。目前房地产涉及的税种多达十余种。针对不断变化的形势需要,国家会不断改革税收制度。 （2）经济因素 经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素，它们形成市场的经济环境。房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件之中，经济形势直接影响房地产的发展，经济高涨时期，房地产需求旺盛，房地产市场沸沸扬扬；而经济低迷时期，房地产市场疲软，自然是门庭冷落。我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到2010年，估计国民经济均增速度能达到12%。我国的城市化水平也将由28%上升到35%，新增城镇230 个，需要住宅12 亿平方米，随着经济的发展，房地产在21 世纪有着更广阔的市场，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
彭州房地产市场调研报告 一：彭州概况描述： 1：彭州概况： 彭州位于四川省会成都西北25公里处，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉，且有三千年的文明史，历史悠久，有众多的历史文化遗迹，如镇国寺、正觉寺、龙兴寺、云居院等千年古迹以及三昧水唐宋摩崖造像等。 彭州下辖28个镇，全市幅员面积1419.38平方公里，居成都市区、县、市第二位，北与茂县、汶川县接壤，东邻什邡、广汉市，南与郫县、新都相望，西连都江堰市，是蜀中“膏腴之地”、“英灵秀出之乡”。 彭州市地质、地貌构造较为复杂，主要为山地、丘陵、平原三种地貌，河流众多，气候温和，自然资源丰富，品种繁多，犹以旅游资源为多，从平原到山区，分布着众多的名山胜景，九锋山、丹景山、天台山、白鹿顶、葛仙山、白鹿公园、龙门山国家地质公园、白水河自然保护区等。 2、彭州经济发展现状及特点： 〈1〉：彭州市全市总人口78万，占地面积1420平方公里，其中彭州市区面积9平方公里，人口12万人。 〈2〉经济运行中存在的问题： 〈〈1〉〉：经济发展总体水平较低，经济运行质量不高，工业发展滞后，人均GDP、人均财力在成都市区（市）县中排名靠后。
〈〈2〉〉：企业改革资金缺乏，攻坚难度大。 〈〈3〉〉：城市就业和再就业压力增大，城市困难职工增多。〈〈4〉〉：财政负担重、增收难，干部福利待遇兑现难。〈〈5〉〉：市镇两级历史负债大、包袱重，镇级经济困难问题突出。 〈3〉经济特点： 〈〈1〉〉：成都北郊资源宝库： 彭州有丰富的矿藏、林业、药材、水利和旅游资源。可以说，彭州是成都北郊的“聚宝盆”，也是“天府金盆”。 〈〈2〉〉、绿色工业扩散基地： 在发展绿色环保工业方面，取得了可喜的成绩。目前已有美国、日本、澳大利亚、国际金融投资公司（IFC）、新希望集团等国家和财团投资彭州的绿色工业企业。 〈〈3〉〉：“十五”规划中等城市： 四川省、成都市“十五”规划已明确提出，在2010年将达到20万人，城区面积将达到20平方公里，2020年将达到32万人，城区面积将达到30平方公里 〈〈4〉〉中国西部蔬菜之乡： 〈〈5〉〉都市假日休闲港湾： 彭州人正以“牡丹故乡、避暑胜地、宗教文化、地质奇观”为四大旅游特色，致力于把彭州建设成为成都、重庆等大都市的假日休闲港湾。
房地产市场营销毕业论文 ，，xx房地产市场营销策略是房地产市场营销理论中一个重要的概念。下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考!篇1分析房地产市场营销对策摘要:房地产市场对于我国国民经济的影响十分巨大。近年来，随着我国经济增速渐趋平稳，房地产市场也逐渐降温，甚至出现了一些困境。在这种环境下，加强市场营销工作对于房地产企业的生存和发展乃至整个国民经济的平稳运行至关重要。因此本文将在分析当前房地产市场营销环境和营销问题的基础上，从房地产营销的目标制定、房地产产品和服务开发、房地产全新营销渠道的开辟等方面提出当前房地产市场营销的对策，希望对我国房地产市场平稳健康发展有所帮助。关键词:房地产营销;对策一、传统意义上的房地产营销及渠道就概念来讲房地产营销即房地产企业为了实现自身产品经济效益最大化所采取的经营活动。房地产营销的本质即是充分利用各种外部因素扩大自身的价值影响，通过内部资源整合满足购房者消费需求，以实现房地产产品和服务综合效益价值的最优。从经济学意义上看，企业营销的结果涉及到诸多影响要素，最主要的包括企业产品、市场需求状况、以及连接需求和产品的诸如宣传等媒介性因素。传统意义上，房地产的营销渠道主要有三个：最重要的是房地产产品营销。房地产产品营销主要是指通过提高房地产企业输出的产品和服务质量来实现营销，房地产企业提供的产品和服务质量是影响房地产营销的本质性因素;其次，市场环境和信息化环境下，媒体营
销对于房地产营销至关重要。现代社会大众信息渠道来源广，房地产市场竞争激烈。而且媒体宣传具有影响范围广，影响力大的特点，依靠媒体进行营销对于房地产企业显得尤为重要;最后，也是最具有自发性的房地产营销渠道，即购房者营销。购房者营销是指购房者在获得良好的需求满足后所进行的宣传，大都带有自发性。虽然购房者营销影响范围不及媒体营销，但由于其与房地产产品质量水平直接相关，所以一旦形成，往往比较稳固。二、房地产所面临的全新营销环境一房地产市场环境变化进入二十世纪以来，随着我国经济的持续发展，居民收入水平的不断提高，我国房地产市场发展迅速，供不应求。大量房地产企业只要推出产品，甚至不需要营销便能取得很好的销售结果。但是自2010年以来，随着我国经济水平不断放缓趋于平稳，房价的持续上涨，房地产市场的市场需求也不再火热，逐步趋于平稳;而且由于前期投资过热，市场趋于饱和，大量房地产企业面临巨大的库存压力;加上国家近年来限制投资性购房政策的出台，更加剧了房地产企业销售的困难性。而且，随着我国市场经济的持续发展，居民有了更多的购房选择，房地产企业内部竞争十分激烈，这些都使得房地产市场的不确定性和风险性加剧，一些不能顺应房地产市场变化的企业纷纷被淘汰。二购房者需求心理的变化随着我国国民素质的不断提高，居民的购房心理逐步趋于理性，从前有房便买的情景一去不复返，这种购房者需求和心理变化可以概括为以下几点：首先，随着房价逐步趋于平稳，很多之前出于担心房价上涨考虑的房地产消费者群体趋于理性，不再盲目购房，所选择的房地产产品也更加注意贴合自
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50
无机化学知识点总结 1、熟悉元素周期表和元素周期律（电子排布和周期表的关系，化合价和最外层电子数、 元素所在的族序数的关系（包括数的奇偶性），微粒的半径大小和元素周期表的关系，非金属氢化物的稳定性、酸性和元素周期表的关系）。 熟悉常见的分子或单质、化合物的物质结构（水、氨气、二氧化碳、金刚石、二氧化硅的结构特点，相同电子数的微粒（10电子，18电子，H2O2和H2S，CO、N2、C2H4，O2、CH4））。 2、知道典型的溶解性特征 ①加入过量硝酸从溶液中析出的白色沉淀：AgCl，原来溶液是Ag（NH3）2Cl；后者是 硅酸沉淀，原来的溶液是可溶解的硅酸盐溶液。生成淡黄的沉淀，原来的溶液中可能含有S2－，或者是S2O32－ ①加入过量的硝酸不能观察到沉淀溶解的有AgCl，BaSO4；BaSO3由于转化成为BaSO4 而不能观察到沉淀的溶解。AgBr，AgI，也不溶解，但是沉淀的颜色是黄色。 ①能够和盐反应生成强酸和沉淀的极有可能是H2S气体和铅、银、铜、汞的盐溶液反应。： ①沉淀先生成后溶解的：CO2和Ca(OH)2,Al3+和氢氧化钠，AlO2－和盐酸，氨水和硝酸银 3、操作不同现象不同的反应: Na2CO3和盐酸；AlCl3和NaOH，NaAlO2和盐酸；AgNO3 和氨水；FeCl3和Na2S;H3PO4和Ca(OH)2反应。 4、先沉淀后澄清的反应： AlCl3溶液中加入NaOH溶液，生成沉淀，继续滴加沉淀溶解： ； AgNO3溶液中滴加稀氨水，先沉淀后澄清： ； NaAlO2溶液中滴加盐酸，也是先沉淀后澄清： ； 澄清石灰水通入二氧化碳，先沉淀后澄 清：； 次氯酸钙溶液中通入二氧化碳，先沉淀后澄 清：； KAl(SO4)2与NaOH溶液：； 5、通入二氧化碳气体最终能生成沉淀的物质：苯酚钠溶液、硅酸钠溶液、偏铝酸钠溶液 （这三种都可以与少量硝酸反应产生沉淀）、饱和碳酸钠溶液。 苯酚钠溶液：； 硅酸钠溶液：； 饱和碳酸钠溶液：； 偏铝酸钠溶液：； 6、能生成两种气体的反应： HNO3的分解：； Mg与NH4Cl溶液的反应：； 电解饱和食盐水：； C与浓HNO3加热时反应：； C与浓H2SO4加热时反应：； 7、：型的反应：
成都房地产市场调查分析报告(doc 40页)
成都房地产市场调研分析报告
第一部分成都宏观经济环境 一、城市概况 ?历史文化 成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 ?地理位置和自然资源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 ?生活特色 成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 ?行政区划 目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。
房地产营销环境分析 房地产市场环境是在不断变化的。为了实现营销目标，制订相应的营销策略，经营房地产企业必须分析和研究市场环境。在现在的房地产局势下，分析市场环境的目的，一方面可寻求的新的市场机会，另一方面可避免环境威胁。在激烈而又复杂的市场竞争中，机会与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。 曾经看过很多代理公司的市场环境分析，也是分为了宏观环境分析与微观环境分析，感觉没有自己的东西。那么，我们所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的参与者与影响力。 第一，宏观环境分析 宏观环境就是间接影响与制约企业营销活动的社会力量。这里面的两个重点词语就是间接与社会力量。宏观环境包括了经济因素、政治因素、社会文化人口因素、政策法规与税制因素。我们房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。 1、经济因素：包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。 经济高峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致商业不景气，商业
楼宇的价格可能会下跌。 经济收入水平在市场上表现为实际购买力，他是构成市场的基本要素。市场容量的大小，归根结底取决于消费者购买力的大小。大家都知道，我们在满足我们的购买需求时，都会考虑到我们的实际经济收入，所以，从市场营销的角度，我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可任意支配收入，我认为其中后两者可以合并为恩格尔系数分析法则。 分析经济环境因素主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括： ①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益； ②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况； ③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率； ④国民经济产业结构和主导产业； ⑤居民收入水平、消费结构和消费水平； ⑥物价水平及通货膨胀；
成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂
房地产市场营销环境分析 房地产市场环境是在不断变化的。为了实现营销目标，制订相应的营销策略，经营房地产企业必须分析和研究市场环境。 在现在的房地产局势下，分析市场环境的目的，一方面可寻求的新的市场机会，另一方面可避免环境威胁。在激烈而又复杂的市场竞争中，机会与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。 曾经看过很多代理公司的市场环境分析，也是分为了宏观环境分析与微观环境分析，感觉没有自己的东西。那么，我们所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的参与者与影响力。 第一，宏观环境分析 宏观环境就是间接影响与制约企业营销活动的社会力量。这里面的两个重点词语就是间接与社会力量。宏观环境包括了经济因素、政治因素、社会文化人口因素、政策法规与税制因素。我们房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。 1、经济因素：包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。 经济高峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致商业不景气，商业楼宇的价格可能会下跌。 经济收入水平在市场上表现为实际购买力，他是构成市场的基本要素。市场容量的大小，归根结底取决于消费者购买力的大小。大家都知道，我们在满足我们的购买需求时，都会考虑到我们的实际经济收入，所以，从市场营销的
角度，我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可任意支配收入，我认为其中后两者可以合并为恩格尔系数分析法则。 分析经济环境因素主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括： ①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益； ②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况； ③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率； ④国民经济产业结构和主导产业； ⑤居民收入水平、消费结构和消费水平； ⑥物价水平及通货膨胀； ⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况； ⑧与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。 2、政治因素：政局上，在安定的政治环境下，房地产投资回报才有保障，经营者才有信心。政策上，国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大影响。
成都2020 年第一季度房地产市场 调研报告 成都概况 1. 地理位置简介 2. 房产相关政策 成都2020 年房地产市场分析 1. 成都近期房产走势情况 2. 成都二手房走势情况
一、成都概况 1.地理区位简介 成都：四川省省会，简称“蓉” ，别称“锦城”、“锦官城”，自古被誉为“天府之国”。成都市是中西部地区重要的中心城市、西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽，全国率先建立社会主义市场经济体制试点城市、金融对外开放城市、行政副省级城市。国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市，国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽。截至2018 年，全市下辖11个区、4 个县，代管5 个县级市，总面积14335平方千米，建成区面积931.58 平方公里，常住人口1633 万人，城镇人口1194.05 万人，城镇化率73.12%。 成都地处中国西南地区、四川盆地西部、成都平原腹地，境内地势平坦、河网纵横、物产丰富、农业发达，属亚热带季风性湿润气候，自古享有“天府之国” 的美誉；是西部战区机关驻地，作为全球重要的电子信息产业基地，有国家级科研机构30家，国家级研发平台67 个，高校56所，各类人才约389万人；2019 年世界500强企业落户296 家。 成都先后获世界最佳新兴商务城市、中国内陆投资环境标杆城市、国家小微企业双创示范基地城市、中国城市综合实力十强、中国十大创业城市、中国外贸百强城市排名第18 等荣誉，正加快建设具有全国引领力、全球竞争力的世界文创名城。 2.房产相关政策（限购令） 2011年2月25 日，成都市政府颁发了《成都市城乡房产管理局关于执行居民家庭在本市主城区限购住房政策几个具体问题的通知》，该通知规定从2011 年2 月15 日起，在主城区暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。 为切实坚持住房的居住属性，持续保持我市房地产市场平稳健康发展，在市政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（成办发〔2016〕37号）、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》（成办发〔2016〕45 号）的基础上，现就进一步完善我市住房限购政策有关事项。 限购区域包括我市12 个区，分别为成都高新区（包括高新区南部园区和高新区西部园区）、天府新区成都直管区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1 套住房的，可以再购买第2 套住房（含新建商品住房和二手住房），暂停购买第3 套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1 套住房，暂停购
2006年上半年成都房地产市场研究报告 一、新盘整体概况 2006年1-6月，经过05年国家的宏观调控，一些持观望态度的购房需求开始释放出来。在对06年上半年成都楼市的回顾过程中，我们发现一些特征：区位：城东稳步发展 城中06年上半年住宅供应仅约33.34万㎡，供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓项目；出于土地供应方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色； 城东在经过05年的第一次开发热潮之后，06年上半年迎来其稳步发展的时期，供应面积约102.13万㎡，除了品牌开发商的代表项目（魅力之城、卓锦城、蓝谷地等）继续上市外，博瑞“优品尚东”、“千居朝阳”、“正成·沙河明珠”等项目也陆续推出。“名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。随着东调搬迁的加快，城东土地供应增大，城东发展正进入快车道。 城北和城东相比开发处于一个试探和预热的阶段，商品房供应量仅为12.97万㎡，在主城区各区域中居末位，随着05年北部新城计划实施，蜀龙大道的通车，北新干道高架桥的破土动工，城北的环境有望得到改善；鉴于城北的各类专业市场繁多，居住环境一直无法有真正的起色，虽然目前也有许多知名开发商在
城北囤地，但大多在三环外区域，因此，城北在2006年的发展态势难依然显得十分缓慢，06年下半年城北预计也将是一种比较冷清的态势。 规模：大盘、小盘齐上阵 如果说05年是大盘林立的一年的话。那么06年经过05年宏观调控后一些中小开发商也从调控的影响中恢复过来，纷纷推出自己的新盘。但是由于调控所带来的持续影响，这些新盘规模都比较小。同时各大盘因为其开发周期较长，因此出现了大盘、小盘齐上阵的局面。 推盘：乐观中带有谨慎 受05年国家宏观调控的影响，大多数持币观望的消费者的需求在06年开年后都爆发出来，市场行情比较乐观；但06年上半年楼盘在推出产品的时候还是延续05年采取分期分批次或者是分栋推出的模式；在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的开盘时间战略，在时间上配合消费者。 产品类型：电梯公寓成为绝对主导 电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓项目，特别是城南三环外和城西三环外的区域。其中郊区以华阳和双流更为明显。由于停止了多层住宅在主城区内的建设，因此多层住宅都集中到了郊区。而电梯公寓特别是三环内，也向着越来越高发展。
总： 1、房地产营销策划相关基本概念、购买行为分析（名词、简答） 2、土地研究 3、STP 战略 4、营销策略组合（产品、价格、促销、渠道） 分： 一、1、（1）市场营销核心概念（顾客、营销渠道） 对观念、产品及服务进行设计、定价、促销及分销的计划和实施的过程，从而产生满足个 人和组织目标的交换。（AMA，1985） 认识目前未满足的需要和欲望，估量和确定需求量的大小，选择和决定企业能最好地为其 服务的目标市场，并决定适当的产品、劳务和方案，以便为目标市场服务。（Philip Kotler，1984） 1目标市场与细分 企业依据地理、心理、行为等差异，划分顾客，选择能带来最大机会的服务对象作为目标 市场，开发能为目标顾客带来核心利益的产品或供应品。 2营销者、顾客 营销者是希望从别人那里取得资源并愿意以某种有价值的东西作为交换的人。营销者是一 个相对的概念。 预期顾客是指营销者确定的有潜在愿望和能力进行交换的人。 3需要、欲望和需求 需要：人类的基本要求。 欲望：想得到需要的具体满足物的愿望。 需求：人们有能力购买并愿意购买某个具体产品的欲望。 4产品或供应品 产品：用来满足人类某种需要或欲望的东西。 供应品：实体物品和无形物品。 5价值、满意 价值：顾客的所得与其支出之比。 价值＝利益/成本＝（功能+情感）/（货币+时间+精力+体力） 满意：某人通过对一种产品的可感知的效果与他的期望价值相比较后，所形成的愉悦或失 望的感觉状态 6交换、交易 交换：通过提供某种东西而从别人那里取得所需物的过程。 交易：交换活动的基本单元，是已达成的交换。 7关系、网络 关系营销：相对于交易营销的概念，着眼于同所有利益相关者建立关系，不断承诺和提供 高质量的产品、服务和公平的价格，实现保留顾客、降低成本及赢利的目标。 营销网络：关系营销的主要结果，是指由公司利益相关者建立起互利的长期关系。 感觉状态。 8营销渠道 存在于企业与目标顾客之间的信息传播渠道、分销渠道及销售渠道。 9供应链 从原材料、零部件延伸到最终买方的产品通路，代表价值传递系统，每个企业在其中占有 自己的位置。
月分析报告成都房地产市场4一、近期出台房地产政策分析率准备金上日起再次调存款定央行决4月16而此次为央行今年第三次上调存紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而货币从紧一方面有利于加强银行流显示了央行货币政策从紧的决心和力度。款准备金率，利润率不高的但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、动性管理，引导货币合理增长，而目前的政府中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，在面对央行不断上调存款扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。系标体土地调控指拟国土部推出不能对土地全面有效动态的供后的监管缺失、长期以来，国土部门因对各地土地批后、监测和评价，导致“土地闸门看不出来”也相应的带动了土地价格的上涨，土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，更有一些开发企业捂盘惜而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，将会对土地供应和开发利用情况等实施坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，售，继而也防止一些开发商囤居土地、额、数量和面积等，有效动态的监测和评价，包括土地交易坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建同时也杜绝了企业为谋取更高利益形成有效供给，立，它能有效地督促项目尽快上市交易，而变相囤地的行为。”开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自动者提供住房保障， 己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂的市场环境，是“需要把真正的能力体现出来的时候”。 目前这种状况，让开发商感受到比较大的压力，这在过去几年里成都市场是没有遇见过的。但在压力比较多的同时，成都开发商还是积极乐观的，市场总体上还是积极向上的。我方观点，觉得市场还是比较健康的。所谓的这次调控，不仅仅针对房地产，而是为了整个经济更加健康长远的发展。不管是现在GDP增长，还是通货膨胀压力，以及银行信贷，不管从哪方面看房地产业都还是有一个比较大的发展空间。对于08年，面对比较复杂的经济形势和国际形势，房价波动或者变化方向及调控的深度会比较难以去判断和预测。对开发商而言，压力主要在于资金方面，现在资金回笼速度明显放缓。 2、在GDP继续高速上涨的经济环境下，如何看待国家的政策面调控？ ★我方观点： 一系列的政策出台，其意在把房地产发展速度控制在一个合理平稳的节奏之下，让趋热的地产投资回归到一下合理的状态中。