论不动产善意取得制度内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定
不一而异，长期以来在我国民法学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利
益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保
护
关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力
一、不动产善意取得制度概述。
1、善意取得制度概述。
善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的
第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善
意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展
起来的。[1]一般认为，善意取得制度起源于古代日耳曼法中的“以手护手”原则。在日耳曼法上，“以手护手”原则是一项物的追及制度。历经了漫长岁月，形成了不同的学说。1900年，随着《德国民法典》的正式颁布，善意取得制度正式确立，现已在诸多市场经济
国家确立起来。善意规则一般不适用于不动产的所有权转移。
2、善意取得的价值取向。
善意取得的基本价值取向是保护交易安全。在社会生产各不节中，产品的交换扮
演了非常重要的角色。随着社会经济的发展，交易日益频繁，如果参与交易的善意受让人
完全承担从无权利人手中不能取得权利的风险，不仅会使交易主体因畏惧承担此种风险而
丧失参与交易的积极性，也会使必须参与交易的受让人为避免此种风险而不得不花费大量
时间和精力去逐一调查交易标的物的权利归属真相，从而增加交易的成本，有碍交易的发展，从交易中的受让人与交易标的物的真实权利人之间的利益平衡来看，完全由受让人承
担从无权利人手中不能取得权利的风险，属于有失公平；如果从整个社会利益的角度来看，这样做妨碍了社会经济的发展，损害社会生活的整体利益。善意取得即在保护交易安全与
真实权利人固有权利之间，选择了优先保护前者，从而形成了以保护交易安全为其价值取
向的一项独立的物权制度。[2]
3、不动产善意取得理论的不同学说。
（1）否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓
善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，
若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受
人返还。[3]
至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，
[4]“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”[5]故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”[6]即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”[7]对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”[8]
（2）肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。该说认为我国
《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买
受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的
立场，确认买卖关系有效。[9]并且，在现代社会中，”无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生“，[10]因而存在
不动产无权处分的可能。所以，仅以”交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之
交易“为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力
而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。[11]
笔者认为，事实上，对于不动产善意取得制度能否成立的根本问题在于不动产法
定的公示方式即登记是否具有公信力。如果没有公信力，善意取得制度当然也就不可能存在，如果有公信力，则当然存在善意取得制度。如果登记有有公信力，而又不给予第三人
以善意保护，那如何体现不动产登记的公信力呢？我国承认不动产登记的公信力，若又否
定不动产取得制度，岂非自相矛盾？
4、我国现有规定。
我国《民法通则》没有规定善意取得制度，仅有的规定见于《最高人民法院关于
贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条：“共同共
有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有
人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维
护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共的财产的人赔偿。”即我国只
承认有限度地将善意取得适用于不动产所有权的转移，必须是不动产的共有人之一未经其
他共有人同意，擅自处分共有的不动产所有权，受让人善意、无过失的，方可取得所有权。笔者认为在对不动产登记实行实质审查的我国，不动产善意取得不应仅限于共同所有权人
擅自处分共有不动产，应适用于所有已登记的不动产。
二、建立不动产善意取得制度的必要性及国外立法之借鉴。
我国目前在司法实践中对不动产登记的公信力原则尚缺乏重视。所谓公信力，即
法律对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产物权的内容而取得的该项权利予以
强制保护，使其免受任何人追夺的强制力。[12]依据《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十九条规定及建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三条和第四条的规定，我国不
动产登记公信公示是法定制度。而且，《城市房屋权属登记管理办法》第五条又规定：
“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利
的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”登记管理机关的登记是当事人
进行不动产转让、抵押等行为的惟一合法凭证，不动产交易的安全性和可靠性是由国家信
用作为保障的，即便房屋所有权的实际状态与登记情况有所不同，也以登记的情况为准，
当事人在对房屋进行所有权处置时只能依据房地产登记管理部门的登记来判断房屋的权属，行政机关作出登记的注销、变更等等行为就会影响到信赖不动产登记的当事人的利益。
不动产登记簿是国家掌管的、以国家信誉支持的不动产物权的法律根据，因此，
信赖不动产登记簿并以其为根据取得不动产物权的第三人所取得的物权，就应当得到法律
的强力保护，使其不受任何人追夺。不动产登记簿是国家建立的物权法律根据，而以不动
产登记簿为根据取得不动产物权的人当然是善意的，其所取得的权利当然是无瑕疵的权利。权利取得人信赖不动产登记簿并依据登记而取得的不动产物权，理应有安全的保障。这样，才可体现法律是以客观公正为基本出发点以及经济秩序保护交易安全性的原则。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一
条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”《物权法（草案）》第十六条规定：“不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内
容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动
产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产
登记簿为准。”上述规定确立了不动产物权登记的效力。为解决不动产登记有误，导致登
记于不动产登记簿的权利人与真实权利人不一致的问题，第四条规定：“ 物权应当公示。记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相
反证据证明的除外。”第二十四条：“当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，
给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第十九条第
三款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔
偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。”但《物权法（草案）》仍未明确当发生纠纷时，若发现不动产登记簿的记载有误，能否由行政主管机关撤销该登记，即不动产所有权
的转移是否适用善意取得制度，到底由谁向登记机构主张赔偿，是善意第三人还是原权利人。
如前案，若市房管局基于必须尊重和保护实际权利人的理由撤销房产登记，则银
行必须丧失所有权，此时，则由银行作为受损害一方向某公司及市房管局索赔；若基于保
护善意第三人的原则保护银行既得的物权，市房管局不得撤销该房产登记，则必然导致合
作社作为真正权利人的利益得不到保护，由合作社作为受损害一方向某公司及市房管局索赔。由此可见，能否撤销错误的不动产登记，相对出现的是两种截然不同的解决途径与结果。物权法草案并未规定“善意保护原则”。那就是说，善意、有偿取得不动产的第三人
将无法对抗不动产的真实权利人。梁慧星为课题组负责人的中国民法典立法研究课题组起
草的《中国民法典草案建议稿》第239条规定：“不动产登记簿为根据取得的不动产物权，不受任何人追夺。但取得人于取得权利时知悉权利瑕疵或者登记有异议抗辩的除外。”，
以此建议确立不动产善意取得制度。
参考其他国家或地区的立法，各国均对善意保护制度予以确认，但各国规定不一。《德国民法典》第932条规定：“物即使不属于出让人，受让人也可以因第929条规定的
让与成为所有权人，但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外。”第929
条规定：“转让动产所有权需由所有权人将物交付于受让人，并就所有权的转移由双方成
立合意。受让人以占有该物的，仅需转移所有权的合意即可。”《德国民法典》第932条
虽然未明确指出善意取得只适用动产，但其所指向的第929条则明确将物限定为动产，而
且第932条规定与“动产所有权的去的和丧失”之下。《日本民法典》第192条第192条，《瑞士民法典》第714条，我国台湾民法第801条，1952年《美国统一商法典》第2403
条均有类似规定，将善意取得之适用限定为动产。因此，我国有学者断言：“各国民事立
法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得制度。”但是，《德国民法典》第892条又规定：“为权利取得人的利益，关于以法律行为取得土
地的物权或者土地物权之上物权的情形，土地登记簿记载的内容应为正确，但是如土地登
记簿上记载有对抗此项权利的正确性的异议抗辩时，或者取得人明知此项权利不正确时除外。”该条规定可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，事实上突破了善意取
得仅限于动产的限制，将善意取得的适用范围扩大至不动产。瑞士则将善意取得制度适用
于所有已登记的不动产。《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产
登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”《瑞士民法典》第973条：“出于善意而信任不动产登记簿的登记内容因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”
各国立法对善意取得是否适用于不动产存在差异的原因，主要在于各国的不动产
登记制度不同。法国、日本以及美国的大多数州对不动产实行契据登记制度，该登记制度
具有如下特点：（1）形式审查主义。登记官吏对于登记的申请，只进行形式上的审查，至
于契据上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问。（2）登记无公信力。已登记的权利事项，
公众不可信赖其为真实的权利状况。德国、瑞士等国的不动产登记，实行权利登记制度，
该登记制度的特点有：（1）实质审查主义。（2）登记具有公信力。
三、不动产善意取得的构成要件：
1、受让人须为善意。
善意取得中的“善意”系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该
行为法律效力的因素的一种心理状态。由于善意只是受让人取得财产时的一种心理状态，
这种状况很难为局外人得知，因此，确定受让人是否具有善意，应考虑当事人从事交易时
的客观情况。如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受
让人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认为受让人具有善意。受让人在让与人交
付财产时必须是善意的，至于以后是否为善意，并不影响其取得所有权。如果受让人在让
与人交付财产以前具有恶意，则可以推定其接受财产时为恶意。
2、受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权。
善意取得制度是为保护交易安全而设定的，只有在让与人和受让人之间存在交易
行为时，法律才有保护的必要，并且还应以受让人有偿取得财产为前提。适用善意取得制度，除要求交易行为中让与人无处分权而有偿转让外，还必须具备法律行为的其他一切生
效要件，如该交易行为本身无效或可撤销，则不能发生善意取得。
3、受让人须为善意信赖登记。
不动产善意取得须受让人信赖登记证书而与让与人交易，事后真正的权利人主张
该买卖行为无效，受让人可主张善意购买而取得所有权。
4、让与人须为无处分权人。
无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。若让与人为有处分权人，
则其转让为有权行为，不欠缺法律依据，自然无法适用善意取得制度。善意取得与无权处
分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得
则主要适用于无权处分行为。当真正的权利人拒绝追认时，如果有偿交易行为中的受让人
是善意的，无权处分的合同仍然有效，受让人可以基于善意取得制度取得标的物的所有权。
5、不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件，即必须缔结不动产买卖合同、交付标的物并进行过户登记。只有履行完登记手续的善意受让人才可以取得所有权，
在这里登记的作用相当于动产的交付。
四、原权利人的保护。
不动产善意取得制度中，原权利人是最大受害者。为维护公平正义，法律对原权
利人提供如下救济：
1、侵权责任救济。无权处分人未经原权利人授权或事后追认而处分他人之物，符
合侵权责任构成要件者，原权利人可依民法通则117条请求损害赔偿。但应注意的是，并
不是无处分权人擅自处分他人之不动产均构成侵权行为。如登记实质关系无效或被撤消，
而无处分权人不知而处分者，自不能谓其有过错，构成侵权。
2、不当得利救济。无权处分人擅自处分他人不动产所受对价，是原不动产的替代
价值。原权利人受损而让与人获利，且缺乏法律依据，故在原权利人与无权处分人间构成
不当得利。原权利人可基于《民法通则》92条请求让与人返还利益。但是因为无权处分人
对其处分行为为无权是否知情而返还利益不一。在其善意的情况下，仅只在现存利益范围
内负返还责任，但如明知登记机关登记错误而故意擅自处分，则不仅对现在利益，而且对
已失利益亦应返还。
3、违约责任救济。如果在原权利人与无权处分人间原存在合同关系，如房屋所有
权保留买卖情况下，因登记机关的错误而误登记为买受人（无权处分人）所有，则原权利
人可向无权处分人主张违约责任。
4、国家赔偿救济。这种情况主要发生在因国家登记机关登记错误的情况下。对此，德国、台湾的规定值得我们借鉴。如德国专门设立错误赔偿基金。而台湾地政登记机关则
就登记所收费用提取百分之十作为登记储金，专赔偿损害之用。在我国民法典颁布实施之后，可考虑在民法实行法细则或专门的不动产登记法律中对此做出明确规定。
五、立法建议：1、确立不动产物权公示原则。2、确立善意取得制度。3、规定原
权利人救济措施。
注：
[1]〔日〕安永正昭：《动产的善意取得制度的考察》，转引自肖厚国：《动产善
意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》，第13卷，法律出版社，2000年版，第
33页。
[2]刘武元《房地产交易法律问题研究》，法律出版社，2002年版，第113页。
[3]梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第181页。
[4]梁慧星、陈华彬：前引，第185页。
[5]于海涌：《物权变动中第三人保护的基本原则》，载《法律科学》，2001年第
4期。
[6]孙宪忠：《物权法基本范畴及主要制度的反思》（下），载《中国法学》，1999年第6期。
[7]王利明、王轶：《动产善意取得制度研究》，载《现代法学》1997年第5期。
[8]王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》（上），载《求索》，2001年第
5期。
[9]杨立新：《共同共有不动产交易中的善意取得》，载《法学研究》，1997年第19卷第4期。
[10]李建伟：《不动产善意取得制度初探》，载《中央政法管理干部学院学报》，2000年第3期。
[11]李晓云：《乱花渐欲迷人眼？追问不动产善意取得》，
https://www.doczj.com/doc/108852724.html,/reseach/academy/details.asp.
[12]梁慧星：《中国民法典草案建议稿附理由》，法律出版社，2004年版，第31页。
善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动
态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制
度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了
不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。
一、不动产善意取得的概念和涵义
《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产
的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付
给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处
分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点：
（一）标的物必须是不动产
不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行 <中华人民共和国民法通则>
若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定
着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在
我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定
着物。
（二）让与人须为无不动产处分权人
无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一
对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要
适用于无权处分行为。如果有偿交易行为中的受让人是善意的，无权处分的合同仍然有效，
受让人可以基于善意取得制度取得标的物的所有权。所谓无权处分，是指让与人无处分权
而从事了法律上的处分行为。这种法律上的处分主要是指通过买卖、设定抵押等使所有权
发生转让。常见的无权处分有以下几种情形：一是无所有权的情形，如承租、保管或借用
人对承租或保管、借用的不动产不享有所有权而将该财产出让给他人；二是所有权受到限
制的情形，如某一共有人未经其他共有人的同意，而将共有财产处分给他人；三是代理人
擅自处分被代理人的财产的情形，如代理的情况下，也有可能发生无权处分的情况。
（三）受让人须通过有偿的法律行为而取得不动产的所有权。
善意取得制度是为了保护交易安全而设定的，因而惟有在受让人与让与人之间存
在交易行为时，法律才有保护的必要，也才存在善意取得的问题。因此受让人取得的财产
必须是通过买卖、交易、债务清偿、出资等具有交换性质的法律行为实现的。如果通过继承、馈赠等行为取得不动产的，则不能产生善意取得的效力。物权法规定善意取得的行为
是转让，是一种有偿交易。取得财产的受让人应当支付了一定的代价，这是不动产善意取
得制度的前提，无偿取得不宜适用善意取得制度。适用善意取得制度，还必须具备法律行
为的其它一切生效要件。如该交易行为本身无效或可撤销，则不能发生善意取得。不动产
的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件，即必须缔结不动产买卖合同、进行过户登记。只有履行完登记手续的善意取得，才可以取得所有权。在这里的登记使用相当于动产的交付。
（四）受让人受让不动产时须为善意
根据善意取得制度，不动产的受让人在取得财产时应为善意。如果让与人为善意，而受让人为恶意，或双方都为恶意，则不适用这一制度。善意是相对于恶意而言的，善意
是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。确定受让
人是否具有善意，应当从当事人从事交易时的客观情况来判断。如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让，
则不能认为受让人具有善意。
二、我国不动产善意取得制度基础
我国民法通则没有不动产善意取得的规定，但司法解释实际上已间接承认不动产的
善意取得制度。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意
见（试行）》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分
共有财产的人赔偿。”该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。据此，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
浅谈物权法之不动产善意取得制度 邹子路 善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。 一、不动产善意取得的概念和涵义 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点： （一）标的物必须是不动产 不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。 （二）让与人须为无不动产处分权人 无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处
司法考试《三卷》民法真题练习：善意取得 善意取得的构成要件 【真题练习】甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的?(2008年试卷三第13题) A.买卖合同有效，房屋所有权未转移 B.买卖合同无效，房屋所有权已转移 C.买卖合同有效，房屋所有权已转移 D.买卖合同无效，房屋所有权未转移 你做对了吗? 【答案】C(原来的答案为B)。答案变动原因：《买卖合同解释》第3条。 (2007-3-10)下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权? A.保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人 B.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权 C.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人 D.受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人 (2008-3-12)甲、乙外出游玩，向丙借相机一部，用毕甲将相机带回家。丁到甲家见此相机，执意要以3000元买下，甲见此价高于市价，便隐瞒实情表示同意并将相机交付与丁。不久，丁因手头拮据又向乙以2000元兜售该相机。乙见此相机眼熟，便向丁询问，丁如实相告，乙遂将之买下。此时，谁拥有该相机的所有权? A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 丁
你做对了吗? (2007-3-10)【答案】D (2008-3-12)【答案】B(最令考生会心一笑的题目)。 担保物权的善意取得 【真题练习】甲为乙的债权人，乙将其电动车出质于甲。现甲为了向丙借款，未经乙同意将电动车出质于丙，丙不知此车为乙所有。下列哪些选项是正确的?(2008年试卷三第59题) A.丙因善意取得而享有质权 B.因未经乙的同意丙不能取得质权 C.甲对电动车的毁损、灭失应向乙承担赔偿责任 D.对电动车毁损、灭失，乙可向丙索赔 你做对了吗? 【答案】ACD
善意取得 【案例一】 李平夫妇在当地有两套住房，夫妻两商量将其中的一套一居室的住房用于出租。李平通过一家房产中介公司介绍，将该套住房租给了陈某。 半年后，李平前往出租屋打算向陈某收下季度的房租费，谁知开门的是一位女士，自称姓张，她说这套房子是他从一位叫李平的手中花50万元买的，并拿出了房产证。 李平也拿出了他的房产证，双方感到不妙。他们立即到公安局报了案，并一同来到房产局，经验证，张女士手中的房产证是真的，而李平手中的房产证是假的。原来是承租人陈某与李平在签订租房协议期间，曾要求看李平的房产证并要求复印，陈某制造了一个假的房产证，趁与李平签合同时将房产证调了包，陈某又办理了李平的假身份证，随后将房子卖给了张女士并办理了房产过户手续。 李平诉至法院请求确认房屋所有权归属于自己。 分析： 张女士是否构成善意取得？张女士能否取得该房屋的物权？ 【案例二】 陆小峰与周忠兰系夫妻关系，共同拥有房屋一套，该房屋产权证上所有权人一栏
为陆小峰。2007年9月12日，陆小峰在未征得妻子同意的情况下，经扬州雅居房地产经纪有限公司（以下简称雅居公司）中介服务，与叶冰松签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》各一份，约定陆小峰将上述房屋出售给叶冰松；协议签订后，叶冰松于同年9月22日按约支付了全部购房款385000元并实际入住。陆小峰委托雅居公司处理该房屋转让事宜，并与叶冰松均在扬州市房地产转让登记申请表上签字。2007年10月3日，陆小峰之妻周忠兰回家发现叶冰松居住在自己房屋内即报警，江苏省扬州市维扬区公安分局梅岭派出所出警后，责成雅居公司暂停过户。 2008年4月2日，叶冰松将陆小峰和周忠兰起诉到法院,认为其与被告陆小峰签订的协议有效，原告已交付了房款并实际入住，两被告应办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失87140元。被告陆小峰未答辩。被告周忠兰辨称，原告与被告陆小峰签订的《主地产买卖契约》其不知晓，该房屋系两被告共有，被告陆小峰私自处分共有房屋，应属无效。 分析： 叶冰松可否构成善意取得？ 【案例三】
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内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定不一而异，长期以来在我国学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保护 关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力 [案情] 1987年11月9日，A公司与某村合作社签订《合建楼房协议书》，约定：合作社以其约亩自留地作建房用地，A公司出资建设，双方合作建房。工程建成后，合作社使用该房产的二层，A公司使用该房产的一层。嗣后，A公司取得该房产一、二层的权属证书。2000年12月A公司与某签订《借款》，向银行借款200万，并签订《抵押合同》，将该房产的一、二层抵押给银行作为借款的担保。后双方到房管部门办理了抵押登记。2003年12 月A公司因欠银行借款无力归还，将该房产的一、二层交付给银行作为抵债物，并已办理过户手续。2004年1月，合作社得知该房产一、二层均已由A公司抵债给银行，并已登记于银行名下。遂以市房管局为被告、A公司与银行为第三人起诉至法院，要求法院撤销被告向银行颁发的《房地产权证》，并重新确认上述房产的二层为其所有。经审查，该房产二层确应为合作社所有，市房管局审查不严，初始登记时将二层房产错误登记为A公司所有。 本案银行同意A公司借款、抵押并抵债，均是基于A公司对上述房地产的权属已登记于房产部门取得权属证书，有实现债权的担保，减抵了贷款的风险。后经双方协议抵债，并通过办理过户手续，将房地产权属登记于银行名下，若撤销该房产登记，则必然使银行面临丧失房地产权，需另向A公司追偿借款的局面。而A公司正是因为无力还款，才以房产抵债，那在这个时候，其往往已不可能有还款能力，银行将失去收回贷款的可能，利益必然受到损害；如法院不判决撤销登记，则实际权属人合作社的利益将无法得到保障。依据依法原则，房产登记机关要撤销银行的登记；而依据法的安定性原则，银行作为善意第三人有正当理由相信房产登记合法有效，如果随意撤销，相对人将无法预测自己交易的安全性，会影响整个的交易安全，由此产生了依法行政原则与法的安定性的矛盾。法的安定性属于法的基本价值，只有确保稳定性，法的可预见性功能方能实现。法的安定性的丧失，必然导致依法行政的最终落空。因此，从根本上说，法的稳定性应优先于依法行政。当然，法的安定性原则优先的前提是第三人基于对物权公示制度的信赖，善意并且有偿取得物权。前案中，银行是在完全不知情的情况下取得该房产的，如果允许房管局随意撤销登记行为，这必将影响房产交易的秩序。因此，确立不动产所有权善意取得制度至关重要。这也正是我国目前物权法立法中备受争议的话题。 一、不动产善意取得制度概述。 1、善意取得制度概述。 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得
试述德国法上的不动产善意取得制度 善意取得制度是物权法的一项重要制度，其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全，并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。 一、我国善意取得制度的相关规定： 在我国的物权法著作中，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。[[1]]善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。[[2]]或者也可将善意取得概括为：即如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。[[3]] 《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 由此可以看出，善意取得制度具有三个基本特征： 其一，善意取得制度不仅适用于动产物权，也适用于不动产物权。这是我国法律第一次确定不动产的使用善意取得的理论性的规定。之所以说是理论性规定，原因在于我国的登记制度并不完善，此规定在现实中很难实践。 其二，强调第三人的主观善意，即对于第三人的取得是否予以保护是以第三人对于其前手交易瑕疵是否知情为标准，对其前手交易瑕疵不知情或不应知情的，为善意第三人，其取得的物权受法律保护，不受原权利人的追夺。反之，对其前手交易瑕疵知情的，则为恶意第三人，不能取得该物权。 其三，该善意取得制度与物权公示原则相脱离。因为物权为绝对权、支配权，具有对世性和排他性，故物权法建立了物权公示原则——不动产物权变动的登记原则与动产物权变动的交付原则，要求在发生物权变动时必须进行公示，以便于以一种客观化的方式保护第三人。但善意取得制度不要求当事人意思的客观化，只从主观上认定当事人的意思，这就脱离了物权公示原则。[[4]]此系罗马法系所采的善意取得制度，其判断第三人是否取得物权的标准是主观性的，即依据第三人的心理状态来判定。它把第三人对其前手合同瑕疵的已知或应知与否来确定其是否善意的惟一根据，所以这种善意判断，可以称之为“主观善意主义”。[[5]] 我国的善意取得理论基本上是采用主观善意的判断标准，此种判断标准在理论上和实践中都具有较大缺陷。 二、德国法上的不动产善意取得制度： 在德国物权法中，不论是动产还是不动产皆可发生善意取得。我国台湾地区的民法中也
论不动产善意取得制度内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定 不一而异，长期以来在我国民法学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利 益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保 护 关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力 一、不动产善意取得制度概述。 1、善意取得制度概述。 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的 第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善 意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展 起来的。[1]一般认为，善意取得制度起源于古代日耳曼法中的“以手护手”原则。在日耳曼法上，“以手护手”原则是一项物的追及制度。历经了漫长岁月，形成了不同的学说。1900年，随着《德国民法典》的正式颁布，善意取得制度正式确立，现已在诸多市场经济 国家确立起来。善意规则一般不适用于不动产的所有权转移。 2、善意取得的价值取向。 善意取得的基本价值取向是保护交易安全。在社会生产各不节中，产品的交换扮 演了非常重要的角色。随着社会经济的发展，交易日益频繁，如果参与交易的善意受让人 完全承担从无权利人手中不能取得权利的风险，不仅会使交易主体因畏惧承担此种风险而 丧失参与交易的积极性，也会使必须参与交易的受让人为避免此种风险而不得不花费大量 时间和精力去逐一调查交易标的物的权利归属真相，从而增加交易的成本，有碍交易的发展，从交易中的受让人与交易标的物的真实权利人之间的利益平衡来看，完全由受让人承 担从无权利人手中不能取得权利的风险，属于有失公平；如果从整个社会利益的角度来看，这样做妨碍了社会经济的发展，损害社会生活的整体利益。善意取得即在保护交易安全与 真实权利人固有权利之间，选择了优先保护前者，从而形成了以保护交易安全为其价值取 向的一项独立的物权制度。[2] 3、不动产善意取得理论的不同学说。 （1）否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓 善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后， 若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受 人返还。[3]
《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定
最高院肖峰法官解读《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定 2016-03-29肖峰 【条文】第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 【条文主旨】本条是对如何认定善意取得构成要件中“合理的价格”的规定。 【要点提示】合理价格条件，意在强调货币抽象评价，非在限定对价表现形式，且对价支付与否并非必要。无对价情形应排除善意取得制度之适用，在外部关系以赠与为代表，在内部关系比如继承。合理与否，重点在于排除不合理低价，对个别交易中存在的高价乃至过分高价，如不能否定受让人之善意，即不宜视之为不合理。【条文理解】关于本条的理解，应着重把握好以下几个方面：（一）转让价格是否合理的首要考量因素：转让时交易地市场价格 虽然《物权法》第一百零六条本身并未对何谓价格合理作出进一步说明，但从其规定“合理价格”的主要目的是作为判断受让人是否善意的标准这一点出发，我们在判断价格是否合理时可类推适用《合同法解释二》第十九条的规定。这是因为后者条文中规定的“明显不合理高价”和“明显不合理低价”都是用来作为判断债务人从事交易行为时是否具备善意的判断标准的。就价格是否合理作
为债务人是否具备善意的判断标准而言，两者有共同之处。故在没有别的条文对价格是否合理作进一步阐释的情形下，我们在以合理价格转让这一善意取得构成要件是否成立的问题上，应类推适用《合同法解释二》第十九条的规定，作如下处理： 1、明显不合理低价认定的时空标准。首先，认定明显不合理低价的时间标准一般应以签订合同时为准。也即如果签订合同时，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般认定为明显不合理的低价。这里要注意的是，虽然本司法解释前面已经用专门条文将善意取得中“善意”的认定时间确定为依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。但我们认为不应参照该时间来确定转让价格是否合理。这是因为，现实中，完成不动产物权转移登记或动产交付的时间与签订合同的时间之间可能存在时间差，而该时间差内，也可能出现动产或不动产市场交易价格变动的情形。因此，如果一律以完成不动产物权转移登记或动产交付的时间为准，可能会出现，签订合同时，受让人存在恶意，故意压低价格，造成交易价格与当时市场价相比，构成不合理低价，但如与完成不动产物权转移登记或动产交付时间的市场交易价相比却不构成不合理低价的情形。其次，认定明显不合理低价的空间标准应为交易行为地。此交易行为地应当解释为发生交易行为的哪一级行政区划所在地，本条未臻明确，实务中只能根据转让财产的性质、种类（土地、房屋等不动产，机器设备、交通工具、山珍海味、时令鲜果等动产），结合市场流通、交易惯例、关税区域等综合因素予以判定。[2] 2、明显不合理高价不能作为认定受让人是否善意的标准。除了不合理低价可以作为认定不合理价格转让的标准之外，一个问题
典型案例007：房屋、土地用途不一致，怎样进行不动产登记 基本情况 江苏省如皋市长江镇某建材市场由某投资有限公司开发，该公司于2007年3月取得该宗土地的国有建设用地使用权证，登记用途为商业。2007年6月，如皋市建设局向该公司颁发了建设工程规划许可证，将用途调整为：一层为商业，其他为居住。如皋市国土资源局未收到规划用途变更的函。不动产统一登记前，部分业主已分别领取了房屋所有权证和国有土地使用证。在已颁发房屋所有权证中，一层房产用途登记为商业、二层以上房产用途登记为居住。但是，已颁发的土地使用权证均根据出让时规划要点用途登记为商业，造成房屋、土地用途不一致。 解决办法 江苏省如皋市不动产登记机构慎重对待这一问题，向申请人、开发公司、地块所在地的镇政府深入了解情况，同时查阅历史资料，认真研究，提出了初步处理意见并向市政府请示。市政府组织召开了由规划局、国土资源局、项目所在地的镇人民政府等部门参加的专题会议。经研究决定，根据法不溯及既往原则，对历史上房屋、土地用途不一致的，不进行强制统一，按照历史状况如实记载。市不动产登记机构以此为依据，在不动产登记簿和证书上分别记载房屋用途和土地用途。 经验总结 对历史上造成的房屋和土地用途不一致问题，由于其产生与购房人没有关系，且房屋和土地用途不一致的情况已成事实。本着尊重历史、实事求是、保护权益的原则，经过规划、国土、法制、乡镇政府等部门会商研究，提出切实可行的解决方案，报市政府批准。不动产登记机构按照市政府的批复精神办理，而不是在没有明确规定的情况下草率登记。在不动产统一登记初期，按照一事一议原则，对疑难问题做到发现一起，上报一起，解决一起。同时，
试论不动产善意取得制度 一、善意取得制度概述 (一)善意取得制度的起源 一般认为，善意取得制度并非源于罗马法而渊源于日耳曼法的“以手护手原则。因为罗马法奉行“任何人不得以大于其所有的权利让与他人”的原则，所有人基于所有权几乎于任何场合均可向第三人请求返还，因此无从产生一项在真正权利人与善意第三人之间选择保护后者的制度。之所以如此，是由于在罗马法上，所有权的概念出现较早，占有与所有权易于分离，独立存在。并在法律观念上认为占有是一种事实，而非权利。但应予注意的是，罗马法并非完全无视受让人的利益，而是规定善意受让人得主张时效取得，且时效期间为一年。而在古日耳曼法的体系下，所有权观念缺失，占有即表征本权，无基于所有权的诉权只能基于占有侵夺的不正当行使返还请求权。因此，只有在因盗窃、抢夺等非经由自由意思的占有脱离才能行使物的追及权，而在基于自己的意思之占有委托场合，受委托人的占有被侵夺，尚不能认为是对委托者占有的侵夺，因此，权利人无法向第三人实行追及。[1]对此，有一日耳曼法谚给予了精确的概括：“汝授予汝之信赖，汝仅得对受信赖者为要求也。”而且，在占有表征本权的理念下，“以手护手”原则采用的是限制所有权追及力之结构，亦即受让财产的第三人之所以不予返还，主要是因为原所有人因丧失占有而导致其所有权效力的减弱并进而导致其丧失返还请求权。[2]也就是说，原所有人所有权效力的减弱(进而导致其丧失返还请求权)是第三人取得受让财产权利的原因。此即“手护手”原则的真实含义：任何与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿。[3]而近现代的善意取得制度则以“观念的所有权”为前提，其立足点完全在于善意受让人权利的取得。也就是说，原所有权人之所以丧失请求第三人返还原物的权利，乃系第三人取得所有权而导致的结果。而并非象古日耳曼法那样，原所有权人丧失请求第三人返还原物的权利是第三人取得权。依日耳曼法，动产所有权的享有，必须以占有为条件，权利人未占有动产时，其权利的效力便减弱。 (二)不动产善意取得的概念及构成要件 所谓善意取得，是指财产的占有人无权处分他所占有的财产(动产和不动产)，但将该财产有偿转让给第三人时，善意的受让人自取得动产的所有权或不动产登记之时起，即取得该物的所有权。适用不动产善意取得应严格依据其构成要件，以免滥用而失去了应有的价值。我国《物权法》第106条规定了不动产善意取得应符合三个要件即：受让人受让该不动产时是善意的;以合理的价格转让;转让不动产依照法律规定应当登记的已经登记。在此，根据上述《物权法》的规定将不动产善意取得的构成要件具体化为以下几个要素： 1、让与人对让与之不动产无处分权:根据善意取得的概念，可知无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。善意取得依赖于无权处分这一事实前提，是法律对因无权处分行为而导致的原权利人和第三人利益冲突的合理协调。我认为造成这种权利冲突主要有如下两方面的原因，一是登记本身的原因，即登记存在瑕疵;二是登记以外的原因，即由于让与人的原因使第三人相信让与人有处分权。 2、转让前必须是已经登记的、法律允许流转的不动产:流转的不动产必须合法，禁止流通物如国家专有的物资、国有自然资源等，均不能适用善意取得制度;限制流通物如农村集
浅析我国的善意取得制度 论文摘要 善意取得是所有权取得的一种形式。善意取得制度是物权法上的一项重要制度。本文对善意取得的概念、价值基础、理论基础、理论渊源、动产善意取得的构成要件、不动产的善意取得、及善意取得的效果进行了阐述。以期对我国的物权法、典的建立尽绵薄之力，促进主义的发展。 一、善意取得概述 （一）善意取得的含义。关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。（二）善意取得之价值基础善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要法律制度。（三）善意取得的理论基础。就实质来看，善意取得制度，是一种以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度。（四）善意取得制度的理论渊源。一般认为，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的制度设计为基础，又吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。 二、动产善意取得的构成要件 在我国将要建立的有中国特色的社会主义的民法体系中，应将善意取得制度规定如下构成要件：（一）受让人须为善意。善意取得中的“善意”系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种状态。（二）受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权。（三）受让人须实际占有由让与人转移占有的动产。（四）客体物须为（以交付为物权的公示方法的）动产。（五）让与人须为无处分权人。无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。（六）让与人须为动产的占有人。 三、不动产善意取得 关于善意取得制度是否适用于不动产，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。主要有否定说和肯定说，否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同；持肯定说的学者虽然都承认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。 四、善意取得的法律效果 此章节中主要包括了以下三点：让与人与受让人之间。原所有权人与受让人之间。原所有权人与让与人之间。 当前我国正在制定民法典，善意取得是所有权取得的一种方式，应当规定在物权法中。善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法——《民法通则》虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产
甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12,000元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9,000元欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。后丁将玉石丢失被戊拾得，戊将其转卖给己。 （不定项）关于丙、丁对该玉石所有权的取得问题，下列说法正确的是： A．甲将玉石交付给丙时，丙取得该玉石的所有权 B．甲、丙的买卖合同成立时，丙取得该玉石的所有权 C．丙将玉石交给丁时，丁取得该玉石的所有权 D．丁不能取得该玉石的所有权 个人分析： 甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。 析：甲、乙玉石买卖合同成立并生效，因玉石未交付乙，玉石物权并未发生转移。 随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。 析：甲、乙之间通过观念交付中的占有改定完成玉石交付，甲向乙提出借用，说明甲方原以物权人的自主占有心态改变成借用人的他主占有心态，乙表示同意，说明借用合同成立并生效，借用合同生效时即玉石交付之日。至此，玉石的物权发生变动，乙取得玉石所有权。 无权处分人，通过占有改定的方式向第三人交付，不属于善意取得中的“财产已完成交付”，不能发生善意取得的效果 隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12,000元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。 析：知情的丙，说明丙知道甲是玉石的借用人，非所有权人，丙提出12000元购买，甲同意并交付，不构成善意取得，丙明知甲为无权人处分人，仍与其合意处分玉石，非善意。 值得一提的是：如果甲方未通过占有改定处分玉石物权，甲在有权处分的情况下，将玉石买给“知情”的丙，并交付。此时丙能够取得玉石所有权，原因是甲为有权处分，丙的出价属于商业竞争。 丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9,000元欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。 析：丙未取得玉石所有权，将玉石作价9000元交丁抵债，属于无权分，丁构成善意取得。 后丁将玉石丢失被戊拾得，戊将其转卖给己。 析：戊拾得遗失物，不能取得遗失物所有权，戊转卖给己，属于无权处分，但根据物权法第107条的规定，己不构成善意取得，无法取得玉石所有权，丁有权向已主张返还。
高等教育自学考试毕业论文（设计） 题目论不动产善意取得制度 姓名吴康慧 专业法律 准考证号码010********* 指导教师韩家勇 2010年10月8日
论不动产善意取得制度 摘要：在传统民法中善意取得制度只适用于动产物权而不适用于不动产物权。我国《物权法》第一百零六条明确规定了不动产善意取得制度，使得善意取得制度更加完善，能够更好的发挥其保护交易安全和维护整个市场经济的作用。对我国法治建设和市场经济发展产生深远影响。 关键词：不动产；善意取得；构成要件 善意取得制度是近现代物权法的一项重要制度，是世界各国普遍采用的一项民事制度。传统民法理论认为善意取得仅限于动产，不适用于不动产。我国2007年10月1日实施的《物权法》将善意取得制度的适用扩展到不动产，这是对于传统的一项重大突破，对我国的法治建设具有积极意义。本文就不动产善意取得制度的法理基础，有关不动产善意取得制度的相关立法，我国对不动产善意取得制度的争论，不动产善意取得制度的构成要件以及不动产善意取得制度的法律效果进行初步探讨。 一、不动产善意取得制度的法理基础 （一）不动产善意取得的概念 传统民法理论中的善意取得也称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，将动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该动产时出于善意，则取得该动产的所有权，1仅指动产。那么关于不动产的善意取得如何理解呢？笔者认为不动产善意取得，是指不动产受让人基于对登记证书的信赖而与物权处分该不动产人进行交易，如果受让人取得该不动产时是出于善意，便取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求善意受让人返还原物。 （二）不动产善意取得制度的适用原理 我们认为不动产善意取得的理论基础是物权的公示和公信原则。所谓公示原则，是指物权的变动即物权产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部查 1郭明瑞：《民法学》，北京大学出版社2001年第1版，第212页。
最高院肖峰法官解读《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定 2016-03-29肖峰 【条文】第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 【条文主旨】本条是对如何认定善意取得构成要件中“合理的价格”的规定。 【要点提示】合理价格条件，意在强调货币抽象评价，非在限定对价表现形式，且对价支付与否并非必要。无对价情形应排除善意取得制度之适用，在外部关系以赠与为代表，在内部关系比如继承。合理与否，重点在于排除不合理低价，对个别交易中存在的高价乃至过分高价，如不能否定受让人之善意，即不宜视之为不合理。 【条文理解】关于本条的理解，应着重把握好以下几个方面：（一）转让价格是否合理的首要考量因素：转让时交易地市场价格 虽然《物权法》第一百零六条本身并未对何谓价格合理作出进一步说明，但从其规定“合理价格”的主要目的是作为判断受让人是否善意的标准这一点出发，我们在判断价格是否合理时可类推适用《合同法解释二》第十九条的规定。这是因为后者条文中规定的“明显不合理高价”和“明显不合理低价”都是用来作为判断债务人从事交易行为时是否具备善意的判断标准的。就价格是否合理作为债务人是否
具备善意的判断标准而言，两者有共同之处。故在没有别的条文对价格是否合理作进一步阐释的情形下，我们在以合理价格转让这一善意取得构成要件是否成立的问题上，应类推适用《合同法解释二》第十九条的规定，作如下处理： 1、明显不合理低价认定的时空标准。首先，认定明显不合理低价的时间标准一般应以签订合同时为准。也即如果签订合同时，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般认定为明显不合理的低价。这里要注意的是，虽然本司法解释前面已经用专门条文将善意取得中“善意”的认定时间确定为依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。但我们认为不应参照该时间来确定转让价格是否合理。这是因为，现实中，完成不动产物权转移登记或动产交付的时间与签订合同的时间之间可能存在时间差，而该时间差内，也可能出现动产或不动产市场交易价格变动的情形。因此，如果一律以完成不动产物权转移登记或动产交付的时间为准，可能会出现，签订合同时，受让人存在恶意，故意压低价格，造成交易价格与当时市场价相比，构成不合理低价，但如与完成不动产物权转移登记或动产交付时间的市场交易价相比却不构成不合理低价的情形。其次，认定明显不合理低价的空间标准应为交易行为地。此交易行为地应当解释为发生交易行为的哪一级行政区划所在地，本条未臻明确，实务中只能根据转让财产的性质、种类（土地、房屋等不动产，机器设备、交通工具、山珍海味、时令鲜果等动产），结合市场流通、交易惯例、关税区域等综合因素予以判定。[2] 2、明显不合理高价不能作为认定受让人是否善意的标准。除了不合理低价可以作为认定不合理价格转让的标准之外，一个问题是，这里的“不合理的价格“是否包括不合理高价？按通常理解，在不合
论不动产善意取得中的善意 ——兼评《物权法》第106条 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第106条在规定适用不动产善意取得时，仅在第1款中指出“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，却并未界定不动产善意取得中的“善意”，也并未对“善意”以何人、何时为标准作出规定。然而，善意要件又是不动产善意取得的构成要件之一，善意是非常关键的因素，是整个善意取得制度确立的根基，对善意的判断和认定是适用不动产善意取得制度的关键所在。 对此，本文力求阐明不动产善意取得中“善意”的涵义，归纳出“善意”的判断标准，并说明判断“善意”与否的时间点，希冀对司法实践中适用不动产善意取得有所裨益。 一、不动产善意取得中善意的涵义 不动产善意取得中的标的物显然必须是不动产，而不动产的概念可以参考最高人民法院《关于贯彻执行 <中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”我们所讨论的不动产的范围可以参照《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”同时，不动产善意取得的权利表征区别于动产的占有，以登记为唯一有效要件，因此此处的不动产不包括未经登记的不动产。 在此种语境下的不动产再结合《物权法》第106条的规定，不动产善意取得可界定为：第三人出于善意信赖不动产登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且转让的不动产已经登记于该第三人名下。此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿。 以此界定为前提，我们再来探究其中的“善意”。根据善意取得制度旨在维护交易安全，保护善意第三人的特点，我们可以认为“善意”的发出者必须是受让人，这里的“善意”仅指受让人的善意而非出让人的善意。1受让人的这种善意是与登记簿相联系的，是受让人对登记簿中权利事项的错误登记产生了信赖，没有这种信赖就不会有后续的交易行为。 那么，此种“善意”该如何界定呢?德国法采取了一种“纯客观化”的方法，1程啸：《论不动产善意取得之构成要件》，《法商研究》2010年第5期（总第139期）。
善意取得制度案例分析报告 一、案例概述 （一）案例一 1990年4月，廉某与赵某按照当地习俗举行了婚礼，未领取结婚证，婚后生育一子。2003年8月，双方共同出资47880.78元在廉某单位购买了带有福利性质的住房一套，并由廉某单位统一办理了房产证，房产证办理在廉某名下，未载明共有人。2007年11月，廉某在网上发布了售房信息，随后与赵某发生矛盾，两人分居。 2008年4月，杨某夫妇从网上看到廉某的售房信息后便与廉某联系协商购房事宜。缔约前，杨某夫妇查看了廉某的房产证，询问了廉某的家庭状况，廉称自己单身，该房屋为其个人所有。2008年4月15日，杨某夫妇以15.5万元的价格与廉某订立了房屋买卖合同。合同订立后，杨某夫妇将现金6.5万元及金额为8万元的定期存单交付给廉某；廉某将房屋产权证和购房原始发票交付给杨某夫妇。同年4月底，杨某夫妇收到廉某交付的房屋钥匙，并占有该房屋。 合同签订后，杨某夫妇与廉某一起到房管部门办理房屋过户手续，由于相关证明文件不齐备，房管部门未予办理。在此情况下，杨某夫妇将已交付的8万元存单挂失，并到所购买的房屋周围进一步打听、询问该房屋的相关情况。经了解，廉某有丈夫赵某，在某单位工作。2008年5月4日，杨某夫妇到赵某单位找到赵某，并向其核实其与廉某的身份关系。赵某表示其与廉某系夫妻关系，未办理结婚证，并表示其不同意出售房屋。 同年5月23日，杨某夫妇以其与廉某订立的房屋买卖合同为依据向襄阳区人民法院提起诉讼，请求判令廉某交付房屋并办理过户手续。该院受理了该案，审理中，廉某陈述其单身，隐瞒了其已婚事实；同时杨某夫妇亦未将其曾找过赵某的情节告知法庭。审理中杨某夫妇与廉某自愿达成调解协议：被告廉某于2008年5月30日将诉争房屋交付给原告杨某夫妇，并协助原告办理房屋过户手续。案件受理费由原告负担。 该调解协议经双方当事人签字生效后，廉某并未自动履行协议中约定的协助过户义务。于是，杨某夫妇于2008年6月3日向该院申请执行。通过执行，同年7月21日讼争房屋过户完毕。之后杨某夫妇按照15.5万元的总价款向廉某付清了余款。 2008年10月，赵某在得知其与廉某共有的房屋被廉某独自售出，并已过户到他人名下后，提出异议，要求该院依法再审，撤销原审调解书，并判令杨某夫妇返还房屋。针对第三人的异议，原审原告杨某夫妇认为，讼争的房屋登记在廉某名下，未载明共有人，其购买时不知晓廉某为无权处分，该房屋实际付款15.5万元，为合理价格，且办理过户，其依据善意取得制度应取得该房屋所有权。 （二）案例二 甲从国外带回一架照相机。好友乙看望甲时，见到该照相机爱不释手，便向甲提出：“给我吧。”甲说：“先拿去用吧。”乙走时将照相机带走。后因乙急需用钱，以2000元将照相机卖给丙(丙不知情)。三个月后，甲问乙：“你何时将照相机还我?”乙说：“你不是送给我了?”双方为此发生纠纷，诉至法院。 二、案例分析 （一）基本理论 这两个案例都涉及的是善意取得制度。 善意取得制度在法律上的逻辑依据系法律上承认占有公信力的逻辑结果，其实践依据是保护交易安全。善意取得是物权法上的一项重要制度，是指无处分他人动产权利的动产占有人，以移转所有权或设定他物权为目的，将其占有的动产交付于善意第三人后，善意受让人即取得该动产权利的法律制度。 （二）案例一分析
不动产的善意取得制度 一、善意取得制度的概念及其对象 1、概念 了解不动产的善意取得应当首先了解“善意取得”。所有权取得一般可分为一般取得和特别取得，善意取得就是所有权的特别取得。善意取得又称即时取得，传统民法上的善意取得是指无权处分人将其占有的他人动产转让给第三人，如果第三人取得该动产是基于善意且是有偿，第三人就依法取得了该动产的所有权或他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。而我国的《物权法》所体现出的现代观念更新为：指受让人以财产所有权为转移为目的的善意，对价受让占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。 2、对象 由上述概念我们可以得知，在我过传统民法中，善意取得的对象主要是指动产。这是因为动产的所有权变更通常要基于公信原则，而不动产的所有权变更则要基于登记制度。 但是这一对象的范围并非绝对限定，而应该看到是可以有一些外延的。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。当事人出于善意，从无处分权人手中购买了房屋并登记过户，善意人取得房屋所有权;再如不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分，如菜园的蔬菜、果树上的果实等。不动
产的出产物尚未分离，不可能单独成为物权的客体，但可以成为买卖或赠与的标的。如甲有果园，租乙管理，乙擅将树上果实售于丙。那么乙将分离的果实交付于丙时，丙因善意受让而取得其所有权;在丙经乙同意，自将果实从原物分离，而取得占有时，亦有善意取得的适用。这种时候对善意取得的适用，并不能说对象单纯地就是动产。 3、条件 善意取得的条件：第一，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人;第二，受让人支付了合理的价款;第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。 有意见认为，善意取得对所有权保护不利。善意取得对所有权人有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，旨在维护交易安全，这项制度的存在是必要的。 二、善意取得制度的历史渊源 1、善意取得制度的历史背景 在民法发展史上，罗马法上没有建立过善意取得制度，概因其奉行“后手的权利不得优于前手”以及“发现己物，我即收回”的原则。学界一般认为，日耳曼法中的“以手护手”原则为善意取得制度的渊源，是近世以来为交易安全便捷的需要，吸收罗马法的善意要件而逐渐生成发展起来的。“以手护手”原则是一项物追及制度，但它也是对绝对的物
民法经典案例 案例一 2000年，甲因脑血栓不治死亡。死前甲立有一遗嘱，赠将其存款5万元赠送给邻居张某。另有遗产继承问题上，在英国的儿子丁来电报说明。甲曾当着其一位好朋友的面说，其死后全部遗产由丁继承。 问（1）本案中有哪些人享有继承权？为什么？ （2）如何认定甲所立遗嘱的效力？为什么？ （3）甲的遗产当如何分配？为什么？ 【案例一】 （1）本案中只有甲的邻居张某享有对5万元遗产接受遗赠的权利。因为甲只有一子丁，但是甲的儿子丁不能享有该5万元遗产的继承权，根据《继承法》的规定，遗赠具有和遗嘱继承同样的效力，而且甲所立将财产由其子丁继承的口头遗嘱无效，因此，该5万元遗产由张某接受遗赠。 （2）甲所立的将财产由其子丁继承的口头遗嘱无效。根据《继承法》的规
定，遗嘱人在危急的情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。本案中，丁很难证明甲所立的口头遗嘱是在危急情况下所立，此外，本案中，见证人为一人，不符合口头遗嘱的见证人为两人或者两人以上的要求，因此，丁不能享有继承权。 （3）甲的5万元遗产应当全部由张某以遗赠的方式继承。 案例二 某百货商店新到一批摩托车，每台售价5000元，而商店工作人员错把售价标成3000元。消费者王强到商店购物，发现该摩托车性能优越，价格又便宜，马上买了一台回家。后商店负责人发现标价错误，于是想尽力找到王强，要求退货或者补足价款？王强予以拒绝。 问（1）如何认定本案的性质？为什么？ （2）本案应如何处理？为什么？ 【案例二】 （1）本案的性质属于可变更、可撤销的合同。因为该百货商店和购买者王强对摩托车的价格存在重大误解。重大误解所定立的合同属于可撤销的合同。
浅议不动产善意取得 [摘要]对于我国不动产善意取得制度的适用,学者观点不一。本文通过分析不动产善意取得的理论基础和制度基础,指出不动产善意取得制度在我国物权法中确立的必要性,并对该制度进行了简要地分析。 [关键词]不动产;善意取得;理论依据;制度基础;构成要件 善意取得又称即时取得,是近代以来大陆法系与英美法系民法均认可的一项重要的物权法律制度。这一制度是物权法在维护物权静的安全与财产交易动态安全上作出平衡的选择,对保护善意第三人的利益,维护社会经济秩序具有重要的意义。我国法学界一般认为善意取得制度是指动产占有人以动产所有权的移转或者其他物权的设定为目的,移转占有于善意第三人时,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产的所有权或其他物权的制度。[1]由此可见,主流观点认为善意取得制度仅仅只适用于动产领域。然而笔者认为,从善意取得理论基础以及制度基础来看,善意取得制度亦可适用于不动产领域。本文即以此为切入点,对不动产善意取得制度进行分析。 一、不动产善意取得制度的理论基础 善意取得制度源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则,占有是物权的外形,占有动产者,即推定其为动产占有人,而对动产有权利者,也须通过占有标的物而加以表现。因此,有权利者未占有其物时,其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者,仅能向相对人请求返还,若该相对人将动产让与第三人时,则仅可向相对人请求损害赔偿,而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观,并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系,但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要,因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准,把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式,以盖然性的推定方式来判断物权的正确性,而不是从客观真实的角度来界定的正确性。[2] 笔者认为善意取得制度的制度前提应理解为公示公信原则。所谓物权公示原则,是指物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来。公信原则是在近代公示原则的基础上确立起来的。[3]它是指依公示方法所表现之物权即使不存在或内容有误,但对于信赖此项公示方法所表示之物权而成为物权交易人的,法律仍承认其具有与真实物权存在相同的法律效果。公